權狀坪數vs室內坪數怎麼算？一次看懂實際坪數&公設比！
當你要買房時，你知道房屋的權狀坪數＆室內坪數，要如何計算？又要怎麼看嗎？如果你還不瞭解權狀坪數、室內坪數及公設比之間的差異？你是不是也曾看過廣告上的「坪數」，與現場看的室內坪數不太像？或是買預售屋在實際交屋時，卻感覺和當時看樣品屋呈現的空間，似乎有點落差？買房除了看房型看地段外，更要學會看懂實際坪數！本專題就也來帶你一次看懂實際坪數、公設比、權狀坪數之間的關係，避免購買坪數不知不覺悄悄地縮水喔！
什麼是「房屋權狀坪數」？
所謂的「房屋權狀坪數」，指的就是房屋產權登記的坪數面積；權狀上的單位都是以平方公尺標示，乘以0.3025可換算成坪。
· 房屋權狀坪數計算 = （主建物面積＋附屬建物面積＋公共設施面積）x 0.3025
· 房屋所有權狀標示，以下圖表一目瞭然：
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主建物 |
附屬建物 |
公設 |
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指室內面積，就是可以直接利用到的部分，包含客廳、餐廳、臥房、衛浴、廚房、書房等部分，一般夾層或樓中樓也包含在內。 |
指相連主建物室內面積的附屬部分，專屬所有權人使用，不屬於室內面積，例如陽台、平台、花台、露台、雨遮等。
補充知識1： 陽台：在戶外有天花板。 露台：在戶外沒有天花板。 花台：凸出於大樓，擺放小盆栽等物件但無法出入。 平台：從主建物延伸的凸出空間，拿來放冷氣主機。 |
指的就是住戶共同使用的部分，就是「公設」，住戶均可使用，但無單獨支配權；又分大公、小公：
大公：全體住戶共同使用的區域，如健身房、游泳池等。
小公：部分住戶共同使用的區域，如：各層的電梯、通道、樓梯間、當層公共區域的陽台等。 |
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補充知識2：關於車位，有的車位包含在公設內，有的有獨立權狀，買房時要特別注意。 |
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室內實際坪數，要如何計算？
所謂的「實際坪數」，指的是房屋權狀內登記的「主建物」（註）面積；簡言之，為房屋室內實際可以使用的坪數。
實際坪數計算：房屋權狀90坪 - 公設24.3坪 - 附屬建物3.7坪 = 主建物62坪（62坪就是屋主可以直接使用的部分）
＊註：主建物內容請見上表中房屋權狀標示圖表
權狀坪數、實際坪數及公設比計算、差異：
透過上述的說明，可以知道權狀坪數和實際坪數計算的差異，接著就來了解公設比，以及彼此之間的關係；讓你買房不擔心坪數灌水灌很大：
· 實際坪數：可以看出「專有的空間」有多大，而共有部分之坪數比例高低和實際坪數內設施是否實用，則決定了花錢是否花在刀口上。
· 公設比：持有公共設施坪數÷總坪數（權狀坪數）×１００％＝公設比
舉例：公設8坪、權狀坪數面積40坪，公設比20％
計算方式：8 ÷ 40 × 100％ = 20％，代表室內實際使用面積大約會落在32坪。
坪數＆公設比之間的關係：
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舉例：權狀80坪/總價1,800萬 |
公設比高↑ 實際坪數低↓ |
公設比↓ 實際坪數↑ |
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單價/坪 |
房屋計算時，一坪單價就變高，因為分母總值變少 |
房屋計算時，一坪單價就變低，因為分母總值變大 |
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說明 |
以各樓層的公共梯廳來說，公共梯廳與走道若沒有最佳配置，這些多出來無用的空間，對公設比的影響就很高→公設比高，用起來卻像灌水的虛坪。 |
戶數一增加平均分攤後，公設比也跟著降低。 因為，基地大小及戶數多寡，基地越大，建商可規劃的建坪相對來得多。 同樣是32％的公設，2千坪與8百坪的基地，基地愈大代表住戶能得到的東西愈多。 |
最後建議購屋者，購屋前一定要把房屋權狀所有項目計算清楚，尤其要仔細確認共有部分的坪數；可以簡易計算主建物和公設的坪數價格，相對精確評估自己花在公設上的坪數與費用是否合理。畢竟適當的公共空間是為讓居住環境更舒適，為了確定自己以後是否都會用到這些公共設施，購屋前一併納入考量吧。
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