買房要如何檢查公設項目?中古屋v.s新成屋公設怎麼看!

2023-06-05

不管是公寓或是華廈或電梯大樓等住家類型,一定都或多或少有公設空間,你知道買房又要如何檢查公設項目嗎?中古屋和新成屋的公設空間,又要如何檢查比較好呢?公設是大多數的人,每天回家後都會經過或使用的空間設施,因此驗屋時的點交公設就顯得十分重要,以下也盤點出買房挑公共設施時,不可忽略的注意事項!

 

常見房屋公設項目:

 

類型 主要功能 常見空間
基本功能型 維持社區基本運作功能
  • 逃生梯
  • 消防空間
  • 公共梯廳
  • 機房
  • 管理室
  • 垃圾回收室
  • 停車場
休閒娛樂型 提供休閒娛樂相關功能
  • 交誼廳/宴會廳
  • 健身房/韻律教室/游泳SPA
  • 撞球間/桌球間/攀岩場
  • KTV/電影劇院
  • 廚藝教室
  • 閱覽室
  • 兒童遊樂室
  • 星空花園酒吧

 

中古屋&新成屋的公設項目檢查:

一般來說,新成屋和中古屋兩者之間,在檢查公設考慮的重點大大不同,新成屋是以相對比較有品牌並值得信賴的建商來做為參考點,知名的大型優質建商較有能力提供穩定的公設品質,另外,針對中古屋的話,則是建議買房時要謹慎挑選優質的管委會,因為好的管委會有能力去維持跟經營社區公設品質,相對也比較能避免因為公設管理失當帶來的風險。

 

【中古屋】

  • 空間有霉味:一踏入公設空間如有明顯霉味,表示很久沒人使用跟品質維護不佳。
  • 牆面掉漆現象:檢查牆壁狀態是否有壁癌或油漆脫落狀態,表示濕度過高。
  • 電梯梯間的整潔度:檢查電梯跟樓梯間的環境整潔狀態是否良好。
  • 垃圾回收室的乾淨度:檢查垃圾丟放跟回收是否有照規定放好跟分類,廚餘處理是否有飄散出臭味的現象。
  • 檢查公設戶外牆品質:檢視公設空間的窗戶外推正常與否、冷氣功能跟管線有無外露問題,觀察室內是否有出現漏水問題。

【新成屋】

新成屋社區的公共設施種類相當廣泛,以常見項目來說可以大致分成包含建築、弱電、機電、消防生活等四大項。

 

建築
  • 檢查建築外牆是否有滲水情形?
  • 外牆磁磚是否有出現空心或破損之狀況?
弱電
  • 大致包含電梯相關設備、監視系統設備以及對講系統。
機電
  • 包含社區的公共空間的空調設備、電力系統以及汙水廢水處理功能是否正常?
消防
  • 包含社區的安全消防系統
  • 確認關於社區廣播系統、消防灑水系統的位置是否正確?
  • 逃生設備數量的是否正確?

 

常見的公設空間瑕疵處理重點大公開

假如以新成屋來說,若涉及公共設施有瑕疵之情形,民眾可以依民法瑕疵擔保責任之相關規定,主張新成屋建商應全權負責,包含可以請求以解除契約、價金減少或損害賠償等不同方式。其中的處理又可以把公共設施分為必要設施或非必要設施的兩部分比較說明:

 

  • 基本必要公設設施:

    是指依據建築法所規定,在符合安全、民生、防災的基本條件之下,社區大樓必須符合完成的法定基本公共設施,例如逃生梯等。這一類公設依規定必須無瑕疵交付住戶,才算達成契約之目的,如果社區公設有瑕疵的時候,建商應負起全權擔保之相關責任。
  • 非基本必要公設設施:

    本項公設意思是建商為了強化建案的銷售吸睛度,規劃於基本必要之公設外增設的部分,例如健身房、游泳池SPA等,本項目公設的瑕疵檢核標準主要是以買賣契約所記載之內容而定之。簡單來說,如果買賣契約上並無具體記載本項公設之相關內容,那麼如果日後發生糾紛就比較難要求建商負起公設瑕疵之相關擔保責任。

  • 中古屋的公設瑕疵:

    一般來說,由於新成屋跟中古屋先天條件的差異,因此在公設瑕疵的判斷標準並不相同。以一般中古屋普遍常見的牆壁漏水、牆面龜裂等現象在中古屋公設檢驗上並非屬於重大瑕疵,因此建議買方在點交中古屋公設時,應特別將其屋齡、屋況條件一併確認。

否則,如果在點交公設後才發生有漏水等情形,是比較難到獲得應有的賠償。此外,如果以中古屋來說以屋子本身的現況交屋為主要原則,因此除非買方特別提出關於某項公共設施的完善要求,建議應事前勘查其完整度並完整標註詳記於買賣契約之中。

買房是人生大事,一間房子動輒上千萬,花了大把銀子一定要讓自己不只買到喜歡的房子還有最適合的好公設!

 

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