換屋族怎麼換？要先買還是先賣比較好？2招教你如何聰明換好房！-中信房屋網

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換屋族怎麼換？要先買還是先賣比較好？2招教你如何聰明換好房！

2025-04-25

當人們生活結構發生變化時，難免會產生需要換屋的需求，但究竟該如何換屋？究竟要選擇先買？還是先賣比較好？本文就也列舉換屋族常見的幾個需求，並提供全面的策略與分析，讓你可以避開在換屋過程中可能產生的潛在風險，也一次瞭解換屋的稅務優惠及相關注意事項，成功將舊屋換新屋！

為什麼會有換屋需求？

當生活型態或家庭結構發生變化時，往往會產生換屋的需求，常見的像是結婚、生子或小孩長大離家，都可能讓原本的居住空間不再適合。一般隨著人生階段的轉換，找到更符合當下需求的居所，就成為許多人選擇換屋的原因之一，以下就也列舉常見的幾種換屋情境：

家庭結構改變：結婚、生子或與年邁父母同住，因為人口的增減變化，需一個更大或更合適的居住空間。
空間需求調整：孩子逐漸長大，開始需要屬於自己的獨立房間；或是因為現有的住屋空間不符合需求，空房多且經常閒置，想做更適合的規劃。
工作地點變動：因換工作或公司地點搬遷，想縮短通勤距離，搬到就近更便利的區域。
考量小孩學區：為孩子未來就學預先規畫，想進入理想學校，戶口有必要提早遷至學區範圍內。
不滿房屋現況：包括房屋太老舊、高樓層但沒有電梯、發生經常性維修需求、沒有車位不方便、牆壁隔音差等，因為影響生活品質，想搬離現有房子。
不滿居住品質：包括附近大眾運輸交通不便、處於容易塞車路段、生活機能不佳、治安差、處在易淹水的地理位置、與鄰居無法和睦、大樓管理費用太高、就診醫療資源距離遠等。
財務壓力過高：原本的房貸對目前生活造成壓力，考量換成小一點且實惠的房子，提升資金流動性。

換屋要「先賣」？還是「先買」比較好？

換屋應該「先賣後買」還是「先買後賣」？其實，這取決於個人的財務狀況與風險承受能力，換屋的買賣順序，必須依照本身條件選擇最適合的策略，讓換屋過程更加順利，所以並沒有哪一種作法是絕對的好或壞。

項目	先賣後買	先買後賣
適用對象	－手頭資金有限－無法同時負擔兩間房屋產生的支出－想透過換小房賺取價差資金來周轉	－資金充裕者－時間充裕者（不急售）
優點	－財務壓力較小－用賣屋後的資金支付新屋頭期款－可避免需要同時扛兩筆房貸	－銷售舊屋的進度較無時間壓力－不愁一買一賣銜接交屋期過近－舊屋整頓至更理想狀態，有利售價－不急於拋售，掌握談判與選擇權
缺點	－賣屋期間將產生額外生活成本－若另外暫時找租住處，需搬兩次家－或與買家商量售後回租或延長交屋－若未來房價持漲，購屋成本愈高	－需要先預備足夠的購屋資金－若舊屋房貸未清償，必須同時負擔兩筆房貸

銀行房貸水位拉緊報，會影響換屋族嗎？

那換屋族也需要注意，在進行房屋銷售和購買前，一定要先了解現在的稅法和貸款規定，因為這些都會對整體換屋的成本造成極大的影響。而目前央行提出希望金融機構降低房貸的比例，對已有房屋的換屋族的影響，有下列三點：

目前《銀行房貸減降令》及《第七波信用管制規定》，將依換屋族本身的條件，給予更嚴謹的貸款成數限制，目的是為了抑制非自住需求的投資客持續投機，造成房市需求和交易行情居高不下。

購屋條件	貸款成數	寬限期	備註
名下無房產	最高8成	有	名下完全無房產，貸款成數較高，還款壓力較低。
名下有1房產	5成	無	名下已有一戶房產，而且貸款尚未繳清，第二戶房產在申貸時，貸款成數將受到縮限。
名下有2房產	3成	無	名下已有二戶房產，若以申辦房貸的方式，購買第三戶，貸款成數更加不利。
簽訂切結書（名下有1房產的換屋族）	最高8成	有	雖名下有房，但因為有實質換屋需求，可與放貸銀行簽立切結約定，保證在第二戶房貸撥款後的1年內出售原有房屋，就能免除第二戶房貸成數5成上限。

*上表內容僅供參考，實際依各銀行、貸款單位及政府最新公告方案為準。

換屋族的稅務優惠＆注意事項

除此之外，換屋族名下擁有幾戶房，也將直接影響頭期款預備金的多寡。除了銀行政策之外，建議換屋族也必須考量房地合一稅的問題，當符合下列條件時，還可利用「重購退稅」和「自住減免」取得稅務優惠：

重購退稅：無論是先買後賣或先賣後買的換屋族，只要售房與購房的間隔不超過2年，就可享有退稅福利。
自住減免：出售房子前，在該房居住超過6年，期間房屋沒有另外作營利行為，例如出租或營業使用，售價所得若低於400萬可免課所得稅，超過400萬則以10%所得稅率計算。

換屋是實現理想居住環境的重要途徑，但絕非一時衝動的決定。尤其在當前銀行房貸水位緊繃、央行重打炒房的環境下，換屋族必須學會如何審視本身的財務狀況，為全家人選擇最適合的換屋策略。此外，為了因應近年來房市政策不斷更新及變動，購屋者更要巧妙地運用重購退稅等優惠方案，保障自身權益。