買土地可以貸款嗎？6步驟教你土地貸款申請、流程、成數及利率！
如果您有想買土地的規劃，買土地可以貸款嗎？土地貸款又要如何申請呢？本篇文章就也來告訴你土地貸款的申辦、流程及利率！如果剛好遇到不錯的土地物件，推薦也要瞭解土地貸款的貸款成數以及利率！為您詳細介紹買土地貸款的必懂懶人包，幫助您一次掌握土地貸款的重要觀念！
土地買賣是否能貸款？
銀行土地貸款是以申貸人持有的土地為擔保品向銀行申請貸款的方式。貸款申請完成後，需要透過當地的地政機關設定土地抵押權，之後從銀行取得借貸資金。簡單來說，就是透過提供土地作為擔保品向銀行辦理貸款。
搭配申請用途規劃
以農地來說必須要有農耕之用，建地則必須要提供興建建物的計劃，因此申請土地貸款時，需要明確該土地的預期用途，一併加入相對應的整體借款規劃。相較其他地目，農地貸款不同於一般的貸款，貸款的條件更嚴格。
不同土地類型的價值差異
在土地貸款方面，除了建地、農地和工業用地之外，其他土地類型幾乎不被銀行接受作為貸款擔保品，對銀行來說，建地相對擁有較高價值，而山坡地相較是最低的，河川地通常無法申請貸款，因此在購買土地時建議先了解不同土地類型的貸款限制和條件。
瞭解更多：土地成交價格／物件行情查詢
土地貸款的6個申請&流程步驟
土地貸款申請＆流程步驟
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流程項目 |
重點說明 |
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步驟1 申請填表 |
◆填寫貸款申請書並簽署聯徵同意書，同意銀行向聯徵中心調取申貸者之信用資料。 ◆決定貸款額度，一般為土地買賣價的5~7成，與銀行的不動產貸款部門聯繫。 ◆如為土地融資或轉貸件，需準備申貸標的土地謄本或權狀影本估價;如為土地買賣件，當決定購買土地後，需簽定買賣契約，然後由代書與銀行聯繫申請貸款。 |
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步驟2 現場估價 |
◆銀行派人實地評估土地條件，包含位置、現況、潛在價值和預期增值空間，以進行貸款試算，估計可貸額度和利率。 ◆銀行通常會參考近期土地買賣的成交價格或公告現值，綜合評估決定可貸金額。 ◆如果土地偏遠，評估時間會拉長。 |
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步驟3 審核評估 |
◆當銀行取得申貸人和保證人之基本資料，並完成不動產估價後，將進行貸款申請案件的審核。 ◆審核時，銀行會查詢借款人在所有銀行的貸款金額和過去6個月的還款記錄（包含信用卡繳款紀錄等），以上紀錄在聯徵系統內，作為決定貸款案件准駁與否的重要參考。 ◆在申請貸款時，建議確保申貸人和保證人的基本資料完整與真實，並盡可能維持良好信用紀錄，藉此提高貸款申請案件審核通過率。 |
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步驟4 對保確認 |
◆申貸人需留意借款合約內容，申貸人也應向銀行索取借款契約副本，以保障自身權益。 ◆當土地貸款申請經銀行核准後，銀行將與借款人聯絡，並約定對保時間。在對保當天，借款人和保證人需親自前往銀行辦理開戶手續、設定抵押權利。 ◆對保前，申貸人需準備好相關文件並與銀行完成審核程序，當銀行核貸後申貸人可與銀行進行對保手續，確定貸款具體細節。 |
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步驟5 設定抵押 |
◆完成對保與簽約後，土地貸款還需要進行抵押權設定的程序，本程序通常需在地政機關進行，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。 ◆假如未來申貸人無法正常繳款，銀行要拿回本金時，須經拍賣程序，該期間所衍生利息違約金費用就會從設定金額的二成中計算。 ◆在抵押權設定程序中，金融機構需要作業時間，因此在辦理土地貸款時，需要考慮到抵押權設定的作業期限。 |
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步驟6 核貸撥款 |
◆當抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，如果是土地融資或轉增貸件，則需提供完成之謄本給銀行，銀行方可進行撥款與代償。 ◆確認設定完成後，代書通知銀行設定完成後，銀行會在撥款日以電話向申貸人確認，再依程序處理撥款事宜。 ◆撥款後借款人與銀行的權利與義務關係即開始生效，借款人只需要每個月定期將應繳金額存入帳戶內，貸款本息將從借款人帳戶中自動扣繳。 |
土地貸款申請資料文件
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借款人為個人 |
借款人為公司 |
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▶ 雙證件 －身份證 －健保卡 ▶ 土地所有權狀 ▶ 戶籍謄本或戶口名簿 ▶ 收入證明 －薪轉存摺近6個月的出入明細 －存摺封面 ▶ 在職證明或是勞保異動明細 ▶ 契約書影本、謄本影本或權狀影本等資料 |
▶ 土地所有權狀 ▶ 報稅資料 －年度財報影本 －近3年的損益表 －近3年的資產負債表 －當年的401表或405表 ▶ 個人資料(負責人及配偶身分證影印本) ▶ 公司資料 －設立函 －營利證 －事項卡影本 －公司帳戶近6個月的出入明細(建議提供一年內出入明細) ▶ 公司甲存帳號近6個月的出入明細(建議提供一年內出入明細) ▶ 契約書影本、謄本影本或權狀影本等資料 |
土地貸款的貸款成數&利率
貸款成數：
一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額，一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。
影響土地貸款成數因素：
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影響因素彙整 |
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◆土地種類 ◆土地現況 ◆土地面積大小 ◆附近開發情況 ◆貸款人的信用狀況 |
◆土地所在的使用分區 ◆貸款人的財力證明及收支狀況 ◆土地形狀(方正形狀完整度高非畸零較好) ◆土地建地會考慮建築線、容積率與建蔽率 |
貸款利率：
土地貸款常見利率如下 ：建地價值最高、利息最低
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類型 |
利率 |
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1.建地 |
利率約2%-4%間 （如為土建融資前期貸款利率約3.5%起） |
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2.農地 |
利率約2.5%-6%間 （如為農用土地有農用證明利率會比較低） |
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3.工業地 |
利率約3%起 |
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4.林地/山坡地 |
利率約3%起 (此類貸款銀行通常不會承作，須向民間貸款) |
綜觀上述要點，以土地特點來看，先天在流通性就不如房屋市場，加上土地貸款的核准與土地之使用機能、分區與未來開發潛力性等因素息息相關，除了建地、農地和工業用地外，銀行幾乎不接受其他土地類型的貸款，也使得土地貸款變得更加困難和限制，因此建議在申請土地貸款時要先做好功課，並將所需的貸款審核資料文件準備更加妥善與完整。
延伸閱讀：
※文中有關貸款相關內容、利率等僅供參考，實際依申貸人財務狀況、信用狀況與各申貸銀行所提供貸款方案為準。