工業用地可以當住宅嗎？合法嗎？快速看工業用地限制＆優缺點！-中信房屋網

買賣知識庫

Trading Knowledge

工業用地可以當住宅嗎？合法嗎？快速看工業用地限制＆優缺點！

2024-09-12

近幾年，工業用地出現了所謂的「工業宅」，究竟工業用地可以當住宅嗎？又合法嗎？本文就帶你快速看工業用地的限制、優缺點及注意項，讓你瞭解工業宅是否適合你，並且清楚搞懂目前土地使用分區的規劃發展與用途，也仔細評估需求與風險，並諮詢相關專業人士，找出最適合自己能力的方案。

工業用地是什麼？

工業用地是指由政府或私人可合法設立工廠、經營工業的土地區域，一般來說，工業用地可區分為「都市計畫內工業用地」與「非都市土地工業用地」這兩大類。

其中，「都市計畫內工業用地」，再細分為「特種工業用地」、「甲種工業用地」、「乙種工業用地」與「零星工業用地」這四類。若在都市計畫中設有「加工出口區」或「科學園區」，則另有特別管理條例規範使用。在都市計畫內的四種用地分類，依據產業別可簡單區分如下：

項目	產業汙染程度	使用產業別
1.特種工業區	最高	供煉油、放射性、易爆物等高汙染產業
2.甲種工業區	高	化學、化工、重金屬煉製、電鍍、酸洗等，也就是常說的「重工業」
3.乙種工業區	中	如電子加工、汽機車運輸等，也常稱為「輕工業」
4.零星工業用地	低	如汽車運輸、儲配運物流、機械修理等低汙染產業

根據《都市計畫法》規定，乙種工業區因應工廠工業發展需求，可以興建工廠必要附屬設施、工業發展有關設施、公共服務設施及公用事業設施，例如：

工廠必要附屬設施

倉庫、生產實驗室、訓練房舍及環境保護設施
員工單身宿舍及員工餐廳

工業發展有關設施

通訊傳播事業
環境檢驗測定業
電影、電視設置及發行業

公共服務設施及公用事業設施

警察及消防機構
加油站、液化石油氣汽車加氣站
醫療保健設施、社會福利設施
郵局、銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構

工業用地是否能作為住宅？合法嗎？

因「乙種工業區」可以興建工業發展相關設施與公共服務設施，故生活機能與方便度，介於甲種工業用地跟住宅用地之間。近年，隨著都市的發展，產業與工廠的停業或外移，鄰近市中心閒置的工業用地，因為具有一定的生活機能，吸引建商就將其購入、規劃與社區住宅類似的建築物，這種蓋在工業用地上的住宅一般稱為「工業宅」。

工業用地被歸類在《都市計畫法》的工業區中，無論是特種、甲種、乙種，還是零星工業區，依法不能蓋自用住宅，最多只能蓋辦公室或事務所，但因為「工業宅」售價通常只要一般住宅的７折左右，且房屋品質與一般住宅沒有太大差異，目前已有不少類似的物件在市場上流通作為一般住宅使用。當然也有部分民眾是有設立公司行號的需求，所以選擇工業宅當成辦公室使用。

工業用地住宅的限制、優缺點及注意事項

因為工業宅是遊走在法律邊緣，因此在使用或是貸款、稅賦等都與一般住宅不同，以下條列說明：

工業用地住宅的限制

在現行法規中工業用地上興建工業相關設施建物，僅能用作「一般事務所」或「其他類型」等商業空間，並不可作為純自用住宅。因著使用執照的規範，建商多在取得使用執照後，再把廠房改建成住宅。但這種與使用執照不相符的裝修改變，都會被視為違法的二次施工，可能被罰款或是拆除。

工業用地住宅優點