空屋稅是什麼?5分鐘看懂囤房稅繳交、計算、新制度及節稅方法!

2023-09-19

你知道「空屋稅」是什麼嗎?空屋的囤房稅的繳交、計算、新制度及節稅方法又有哪些?現今不動產既可自住又能投資保值,成就了房價漲,而一去不復返,卻也衍生出買不起房的聲音,政府於是出手抑制過度膨脹的房市機制,以平衡居住正義。空屋稅、囤房稅的概念也因應而生,此次就也來探討空屋稅、囤房稅到底是什麼?囤房稅繳交、計算及新制度怎麼看?包含如何節稅,於下面文章中一併說個明白喔!

 

「空屋稅」是什麼?

簡單來說,空屋稅就是針對空閒或無人使用的房屋實施課稅,為的就是要讓持有多房者把閒置的房屋出租,提高供需,但我國尚未實施該類課稅。實務上,目前類似的概念僅有台北市在施行「空置房屋稅」,然空屋稅其實在《房屋稅條例》中並未明文規定。

 

就台北市法規「臺北市房屋稅徵收自治條例」來看,有明定二課徵稅率:

· 建商持有已蓋好卻尚未銷售出去的房屋,於起課房屋稅一年六個月內未出售者→稅率2%。

· 非自住之住家用房屋2戶以下,每戶課徵稅率4%,持有3戶以上者,每戶課徵→稅率3.6%。

 

「囤房稅」是什麼?

而所謂的「囤房稅」就是除自住房屋外,又有 1 間以上非自用房屋所徵收的稅率(各縣市稅率各自不同)。如《房屋稅條例》中,房屋稅把住家用房屋區分為「自住」及「非自住」。

 

其中,「自住」限3戶,稅率為1.2%;第4戶起則為「非自住」,稅率介於1.5%至3.6%;針對「非自住」這個後者,由地方政府決定課徵較高稅額的房屋稅,就是俗稱的「囤房稅」。為的就是要減少房屋集中在少數人的手中,即一人擁有多屋的情況。

 

瞭解更多:房屋稅繳納時間為何?繳多少?自用住宅稅費試算、查詢一次看!

 

計算方式:囤房稅和房屋稅的試算方式原則是相同的,差異在於囤房稅是以「不同差別稅率」進行課稅。

 

· 囤房稅=房屋現值*囤房稅率*持份比例*課稅月數 / 12

· 房屋稅額=房屋現值(註1)×稅率

(註1) 房屋現值=標準單價(註2)×(1-折舊年數×折舊率)×房屋街路等級調整率×房屋面積

(註2) 標準單價=房屋構造標準單價×分層分攤率


舉例:假設小花在台北市有 3 戶非自住用房屋,而這 3 戶非自住用房屋就會用 3.6% 的房屋稅率計算,經下表試算演示,小花總共需要繳納 180,000 元的囤房稅。

 

非自住用房屋

房屋現值

囤房稅率

持份比例

課稅月數/12

要繳的囤房稅

A戶

200,000

3.6%

1/1

12

7,200

B戶

300,000

3.6%

1/1

6

5,400

C戶

100,000

3.6%

1/1

8

2,400

總計繳稅

       

15,000

 

舉例:小花只有 1 戶自住用住宅,那就是適用 1.2% 的自用住宅房屋稅率!以A戶為例試算演示,那就是200,000 X1.2% =7,200,僅須繳納7,200元。如果小花又符合政府平價配售平民住宅(註3)的適用條件,便可再減半徵收房屋稅,減半為3,600元,非自住與自住稅率納稅差距可是好幾倍。

 

(註3):房屋稅條例第15條第2項第1款規定

 

2022年囤房稅制度:

因為房屋稅屬於地方稅政,為穩定房市相對抑制炒作,加上中央督促,各地方政府現況採取非自用住宅修訂累進稅率,其徵收的稅率因各地而有差異,2022年整理最新稅率如下表所示:

 

各都市

非自住用住宅-囤房稅率

台北市

兩戶以內2.4%、三戶以上3.6

新北市

兩戶以內2.4%、三戶以上3.6

台中市

一至四戶2.4%、五戶以上3.6

台南市

第一戶1.5%、二-三戶1.8%、四-五戶2.4%、六戶以上3.6

高雄市

一至三戶2.4%、四戶以上3.6

桃園市

一至五戶2.4%、六戶以上3.6

新竹縣市

一至五戶2.4%、六戶以上3.6

 

聰明節稅的3個建議,做好你的理財規劃!

囤房税配置(一):適合多房族

· 符合自用住宅條件,跳脫一處的限制

一戶以本人、配偶或未成年子女設籍,第二戶以上父母、祖父母等直系親屬其中1人戶籍登記;就可以用自用住宅稅率。

· 挑最節稅的那一戶

如果人口數少,無法多處設籍,那就挑選總地價最高的設立戶籍,並申請適用自用住宅課稅,節稅效果大。

 

囤房税配置(二):適合出租族非自用住宅

· 參加「公益出租人」

如果你是包租公(婆),鼓勵申請成為公益出租人,每月免稅額度有1.5萬元租金,而且房屋稅也比照自用住宅1.2%,藉此降低稅負。(法源依據:房屋稅條例第5條第1項第1款、住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準第3條、住宅法第住宅法第15條)

舉例:若以臺北市舉例,這類房租收取若不超過主管機關公告當年度社會住宅包租代管計畫簽約租金上限的話,稅基還能再減50%,房屋稅率相當 0.6%喔。

 

囤房税配置(三):適合買二手屋族

· 注意稅率陷阱

買進的二手屋,因前屋主還擁有多戶房屋,並且屬於非自住稅率,辦理過戶時未注意變更,造成新屋主繳稅時仍適用舊稅率,致使稅負差很大。

 

無論是空屋稅或者囤屋稅,都是政府希望房地產趨向穩定發展而實施的策略,進而落實居住正義,而各縣市政府每3年也會重新評定房屋課稅現值,於每年徵收一次;弄懂其中內涵,除了能清楚稅額,還能作為財務評估參考,亦可避免逃漏稅風險喔。

 

※本文有關稅法、計算公式、稅率等參考資料來源為全國法規資料庫、財政部稅務入口網及各縣市房屋稅徵收率自治條例網站,如有異動以官方公告為準。

 

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