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買賣農地要繳稅嗎？要繳多少？一次快速看懂農地稅費試算方式！

2024-09-12

你擁有農地土地嗎？你知道在買賣農地的過程中，要繳多少稅費嗎？又有什麼注意事項呢？本文就也帶你一次看懂農地的稅費試算方式，以及相關的優惠稅率條件，讓你可以在農地買賣的過程中可以更順利！並實際透過範例，更清楚瞭解農地稅費的計算方式喔！

買賣農地需要繳稅嗎？

政府於89年起，放寬農地的自由買賣，並允許自然人承購農地，後續在農地傳承上也給予許多租稅上的優惠措施，包括繼承或贈與農地可以免課遺產稅、贈與稅及土地增值稅。

而105年度以後取得之農地，若是符合農地農用的農地，賣給自然人，除不課徵土地增值稅，也有機會免徵房地合一所得稅。惟座落農地之農舍，無法適用上述租稅優惠，需課徵遺產稅及贈與稅，買賣農舍之財產交易所得也需計入個人綜所稅課稅。

農地買賣要繳的稅費有哪些？

若想要以購買的方式取得農地，則需要考量三種可能產生的稅費。

1. 土地增值稅：作農業使用之農業用地，移轉給自然人，得申請不課徵土地增值稅。若是移轉給法人，則應課徵土地增值稅。

2. 房地合一稅：105年度以前取得之農地，其交易所得免納所得稅。105年度以後取得之農地，若符合不課徵土地增值稅之農業用地，可免徵房地合一稅。

3. 所得稅：若是符合農地農用的農地，可免徵所得稅，但若是農地上蓋有農舍，農舍交易之財產交易所得，則可能需計入個人綜所稅課稅。

農地優惠稅率條件：除此之外，土地也經常是資產轉移的一種形式，將農地作為資產留給家人，可以選擇贈與或繼承的方式，只要符合以下條件，即可享農地部分遺產稅或贈與稅的優惠：

贈與或繼承對象必須是《民法》第1138 條所訂之繼承人或受遺贈人，包括直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹及祖父母，即得免課徵遺產贈與稅。
該農地取得「農業用地作農業使用證明書」。
該農地自繼承或受贈後的5 年內，仍繼續作為農業使用，且不能移轉給他人。

農地買賣稅費的試算&範例

農地買賣稅金總共有三個稅金的項目，分別是土地增值稅、房地合一稅、所得稅，以下依計算方式簡要說明：

土地增值稅

土地增值稅＝土地漲價總數額 × 稅率 – 累進差額

根據農地買賣的漲價倍數來決定稅率，農地漲價幅度越大，累進稅率的層級就越高，累進稅率共分為三級，分別為 20%、30%、40% 。

房地合一稅

房地合一稅的稅制是從民國 105 年度開始課徵，是指將「房屋」及「土地」，以合併後的實際總價格，扣除包含實際取得成本的一些項目後，如果還有獲利的部分，就要課徵這類的所得稅。

房地合一稅＝(房產交易所得－買賣原始取得成本－交易日前 3 年內的房產交易損失金額－依土地稅法規定計算的土地漲價總數額)x適用稅率

所得稅

符合農用的農地不需課徵所得稅，僅針對買賣農地上的農舍之交易所得課稅，但不課徵房地合一稅僅依舊制計入個人綜所稅進行課稅。

財產交易所得稅=（房子交易額-房子價金-房子出售必要費用）x17%

試算範例：

若老王在113年將105年購得的農地連同農地上的農舍，賣給老張，分別依三個稅則檢查老王需要繳納多少稅？

土地增值稅：從105年起購得的農地，老王若始終用於耕作農用並取得「農業使用證明書」，且是轉移給自然人老張，因此符合免繳土地增值稅資格。
房地合一稅：因為老王的農地為農用非營業且為長期持有，故符合免徵土地增值稅，故也可免繳房地合一稅。
所得稅：土地上的農舍若賣出價格為 300 萬元，購置成本為 100 萬元，相關費用為 20 萬元，則交易所得計算如下
- 交易所得 = 賣出價格 – 購置成本 – 相關費用
- 交易所得 = 300 萬元 – 100 萬元 – 20 萬元
- 交易所得 = 180 萬元

因此老王交易農舍獲利180萬，適用稅率17%，故需繳交30.6萬的所得稅。

由以上例子可以了解，賣出農地的稅法計算與取得時間關係密切，且土地用途也會影響稅費計算，因此在賣出前務必取得相關證明文件，佐證取得時間，避免因證明不足而補繳稅款。農舍買賣的交易，則事涉個人綜合所得稅課稅，因此相關費用的佐證也很重要。因為農地買賣相關稅法較一般土地更為複雜，若有農地買賣需求，建議諮詢專業人士，審慎評估稅務影響，妥善規劃交易。

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※ 本文參考資料來源為「財政部稅務入口網」，內容如有異動均以官方最新公告為準。