借名登記合法嗎?借名登記契約效力如何?3大要件重點要知道!
你知道在房屋買賣中,經常的聽到的「借名登記」是什麼嗎?又合法嗎?本文就來帶你瞭解借名登記的契約效力、法規及限制,讓你瞭解若要使用借名登記的方式,必需具備的成立條件以及注意事項喔!透過完整的說明,讓有買房規劃的人們,可以也更瞭解借名登記這個方式,是不是適合自己喔!
借名登記是什麼?
所謂的「借名登記」,意指在「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約」。借名登記是指某位財產擁有者(即借名者)將其財產正式註冊在另一人(即出名者)的名下,儘管事實上,這位擁有者還是繼續使用和管理該財產,換句話說,就是儘管財產被註冊在他人名下,但實質上的管理和使用還是由原財產擁有者來執行。
借名登記契約,是否具備法律效力?
目前依法律判例普遍認定,借名登記被看作為「特殊」形式的契約,其效力將基於一般契約法原則來評斷。只要借名登記行為不觸犯「強制、禁止規定或公序良俗」,這類的法律行為是受到認可的。
但如果「借名登記」旨在迴避某些購買資格限制,那麼該行為就會違反法律的強制規定;如果是為了逃避債務而在他人名下進行借名,這種行為則被認為違反公序良俗屬於違法,上述二借名登記契約的法律效力都是無效。
借名登記的3個成立要件:
- 雙方就借名登記有為合致之意思表示。
- 雙方當事人,借名人將自己之財產以出名人名義登記。
- 借名人將自己之財產以出名人名義登記後,而仍由借名人管理、使用、處分。
辦理借名登記,需要注意什麼?
注意事事項(一)、出名人欠債借名登記
借名登記契約在法律上出名人仍被視為財產的表面所有權人,因此當出名人欠債,受強制執行時,借名人不得以借名登記為由來對抗強制執行,也就是說借名者只能看著財產被視為出名人的財產強制執行。
注意事事項(二)、借名登記返還請求權時效限制
借名登記一樣適用民法對於請求權的15 年消滅時效規定,當借名登記契約終止或是當事人一方死亡、破產或喪失行為能力時,借名登記在法律上的契約關係就會消失,此時借名者或其繼承人就可主張返還請求權,請求出名者或出名者之繼承人歸還借名登記財產。
許多人認為只要有相關文件和印章,將不動產登記在他人名下應該算是安全。但事實證明,這種認知是有風險的,有時一些人會認為身為出名登記者,所以資產其實屬於他們,或者資產因為債務問題被法院查封,甚至常有出名登記者私下出售借名資產。
此外,當借名登記建立在情感關係上,常見的是情侶或配偶,因為熟識所以不會有明確的合約約束,當情感生變,問題往往演變成資產爭議,結果可能導致司法爭訟。因此,建議如果您要考慮借名登記時,除了檢視一切建立在信任的基石上,另外務必記得明確的法律條文、合約簽訂、正確的登記手續和稅務策劃都是不可少的。
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