你知道都市更新分為「自辦都更」及「民辦都更」兩種方式嗎？現在都市更新的方式這麼多，究竟要如何選擇才比較好呢？本文將帶您快速了解這兩種都更的差異、流程、費用，以及實際案例，讓您輕鬆掌握都更眉角，為自己的家選擇最適合的方案！
自辦都更&民辦都更是什麼？
現今都市更新的方式這麼多，其中，最常見的就是「自辦都更」及「民辦都更」了，以下也針對這兩種都更方式做一個介紹：
- 自辦都更：自辦都更指的是所有權人自己辦理都市更新、擔任實施者，負責都市更新的監督、執行與資金籌措。由於沒有建商介入，所有權人將分回都更後的所有房地。簡單來說，就是「自己主導」，但也代表所有權人需要自負盈虧並承擔相關風險。
- 民辦都更：民辦都更指的是由民間建商擔任都市更新的主導者，建商負責都市更新的監督、執行和資金籌措。
自辦都更&民辦都更的差異、條件、費用、優缺點及適合對象
|
項目
|
自辦都更
|
民辦都更
|
|
差異
|
➤主導者：所有權人
➤資金來源：由所有權人自籌或向銀行貸款
➤利益分配：自辦都更無須與建商分潤
|
➤主導者：建商
➤資金來源：建商出資
➤利益分配：民辦都更則需與建商進行利益分配
|
|
條件
|
自辦都更的門檻較低，但需要主導人投入較多的時間和精力。主導人通常需要具備以下條件：
➤具有土地和建物所有權
➤有能力籌措到都更所需的資金
➤能爭取都更地區的所有權人及鄰居的支持
➤良好的協調能力，能夠整合所有權人意見
➤建議具備營建、土地開發和都更的相關知識
|
由於民辦都更由建商主導，因此房產需要獲得建商的青睞。建商會主動想辦理都更案的地區，通常考量以下條件之一，但仍需符合政府政策、都市計畫與所有權人共識：
➤土地使用分區為商業區，或具有較高容積獎勵潛力
➤位於主要道路沿線，基地完整、戶數單純，利於整合
➤鄰近捷運、重大建設、科技園區、商圈等具未來增值潛力的區域
➤屬於危險建築（耐震能力不足、屋齡老舊），符合政府危老重建或都市更新政策
|
|
費用
|
前期需投入大量資金，由所有權人自行負擔。
|
建商負責資金籌措。
|
|
優點
|
➤都更基地的住戶擁有較高的自主權，可自行決定合作對象、規劃方向
➤都更後所有權人可自行分配重建後的房地，無需與建商分潤
➤公共利益提升
➤可得到容積獎勵和稅務減免
➤若符合政府規範，可得到政府都更相關補助
|
➤若建商品牌信譽佳，可讓房屋受到建商品牌效應影響而增值
➤與自辦都更相比，所有權人不用包辦很多都更的大小事，整體過程較為便利
|
|
缺點
|
➤前期需投入大量資金
➤流程繁雜且須大量先備知識
➤須承擔較高風險(如:財務風險、施工風險、法律風險等)
➤決策過程需要各專業知識，需整合多領域專業知識(如土地法規、建築規範、不動產估價等)，或聘請專業顧問協助。此外，屋主人數越多意見分歧的可能性越高，導致協調過程冗長且困難。
|
➤屋主要和建商進行利益分配，不是完全拿回所有坪數
➤若遇到財務狀況不佳、施工品質低落或誠信有問題的建商，可能導致合約糾紛、施工延誤，甚至工程爛尾或財務倒閉，讓地主權益受損。
|
|
適合對象
|
➤希望掌握都更主導權，自行決定都更內容的住戶
➤不希望與建商分配利益，希望都更後分回較多坪數的住戶
➤有足夠資金或融資能力，可負擔都更前期所需投入的大量資金
➤具備都更相關專業知識，或願意投入時間學習的住戶
➤有良好溝通協調能力，能整合住戶意見的領導者
|
➤希望由專業團隊主導都更，省時省力的住戶
➤對都更相關知識不熟悉，或不擅長處理繁雜事務的住戶
➤希望房屋能因建商良好品牌價值而提升的住戶
➤可接受與建商分配利益，以換取較輕鬆的都更過程的住戶
|
自辦都更&民辦都更的案例
那以下就也介紹「自辦都更」及「民辦都更」的相關案例，以供作參考：
【自辦都更案例】
1. 天母樺園
- 天母樺園是海砂屋，被台北市政府迅行劃定為須都更地區
- 社區住戶組建都市更新會，以自辦都更的方式推動
- 在109年成功向市府申請都市更新案報核
2. 大同大樓更新案
- 大同大樓位於南京復興雙捷運站旁
- 為因應金融商業發展之建築需求，由地主自行出資，委託中國建築經理股份有限公司擔任都市更新代理實施者
- 在110年取得更新計畫核定與建照
- 全案預計最快在114年完工
【民辦都更案例】
1. 佳元植都更案
- 由佳元建設擔任實施者
- 透過「新北市都更106重建專案計畫」中的規定精簡作業流程，以協議合建的方式進行
- 僅不到一個月就完成審查，成為新北市審查最快的都更案
2. 正義國宅都更案
- 位於忠孝東路SOGO旁的精華地段
- 由三圓建設接手後，於2022年完工
- 視為台北市指標性的都市更新案例之一
無論是選擇住戶自主的自辦都更、或是建商主導的民辦都更，都有各自的優缺點與適合對象，建議在了解自身需求、評估風險後，審慎選擇最適合的都更方式。透過參考本文所提供的流程、費用、案例等資訊，相信您也能為自己的家，打造更美好的未來！
延伸閱讀：
一定要都市更新嗎？專家３步驟教您看都更條件、流程及獎勵補助！
危老重建是什麼？5分鐘一次看危老重建費用、條件及優惠獎勵！