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自辦都更v.s民辦都更差在哪？看懂都更流程、費用及案例分享！

2025-05-21

你知道都市更新分為「自辦都更」及「民辦都更」兩種方式嗎？現在都市更新的方式這麼多，究竟要如何選擇才比較好呢？本文將帶您快速了解這兩種都更的差異、流程、費用，以及實際案例，讓您輕鬆掌握都更眉角，為自己的家選擇最適合的方案！

自辦都更&民辦都更是什麼？

現今都市更新的方式這麼多，其中，最常見的就是「自辦都更」及「民辦都更」了，以下也針對這兩種都更方式做一個介紹：

自辦都更：自辦都更指的是所有權人自己辦理都市更新、擔任實施者，負責都市更新的監督、執行與資金籌措。由於沒有建商介入，所有權人將分回都更後的所有房地。簡單來說，就是「自己主導」，但也代表所有權人需要自負盈虧並承擔相關風險。
民辦都更：民辦都更指的是由民間建商擔任都市更新的主導者，建商負責都市更新的監督、執行和資金籌措。

自辦都更&民辦都更的差異、條件、費用、優缺點及適合對象

項目	自辦都更	民辦都更
差異	➤主導者：所有權人 ➤資金來源：由所有權人自籌或向銀行貸款 ➤利益分配：自辦都更無須與建商分潤	➤主導者：建商 ➤資金來源：建商出資 ➤利益分配：民辦都更則需與建商進行利益分配
條件	自辦都更的門檻較低，但需要主導人投入較多的時間和精力。主導人通常需要具備以下條件： ➤具有土地和建物所有權 ➤有能力籌措到都更所需的資金 ➤能爭取都更地區的所有權人及鄰居的支持 ➤良好的協調能力，能夠整合所有權人意見 ➤建議具備營建、土地開發和都更的相關知識	由於民辦都更由建商主導，因此房產需要獲得建商的青睞。建商會主動想辦理都更案的地區，通常考量以下條件之一，但仍需符合政府政策、都市計畫與所有權人共識： ➤土地使用分區為商業區，或具有較高容積獎勵潛力 ➤位於主要道路沿線，基地完整、戶數單純，利於整合 ➤鄰近捷運、重大建設、科技園區、商圈等具未來增值潛力的區域 ➤屬於危險建築（耐震能力不足、屋齡老舊），符合政府危老重建或都市更新政策
費用	前期需投入大量資金，由所有權人自行負擔。	建商負責資金籌措。
優點	➤都更基地的住戶擁有較高的自主權，可自行決定合作對象、規劃方向 ➤都更後所有權人可自行分配重建後的房地，無需與建商分潤 ➤公共利益提升 ➤可得到容積獎勵和稅務減免 ➤若符合政府規範，可得到政府都更相關補助	➤若建商品牌信譽佳，可讓房屋受到建商品牌效應影響而增值 ➤與自辦都更相比，所有權人不用包辦很多都更的大小事，整體過程較為便利
缺點	➤前期需投入大量資金 ➤流程繁雜且須大量先備知識 ➤須承擔較高風險(如:財務風險、施工風險、法律風險等) ➤決策過程需要各專業知識，需整合多領域專業知識(如土地法規、建築規範、不動產估價等)，或聘請專業顧問協助。此外，屋主人數越多意見分歧的可能性越高，導致協調過程冗長且困難。	➤屋主要和建商進行利益分配，不是完全拿回所有坪數 ➤若遇到財務狀況不佳、施工品質低落或誠信有問題的建商，可能導致合約糾紛、施工延誤，甚至工程爛尾或財務倒閉，讓地主權益受損。
適合對象	➤希望掌握都更主導權，自行決定都更內容的住戶 ➤不希望與建商分配利益，希望都更後分回較多坪數的住戶 ➤有足夠資金或融資能力，可負擔都更前期所需投入的大量資金 ➤具備都更相關專業知識，或願意投入時間學習的住戶 ➤有良好溝通協調能力，能整合住戶意見的領導者	➤希望由專業團隊主導都更，省時省力的住戶 ➤對都更相關知識不熟悉，或不擅長處理繁雜事務的住戶 ➤希望房屋能因建商良好品牌價值而提升的住戶 ➤可接受與建商分配利益，以換取較輕鬆的都更過程的住戶

自辦都更&民辦都更的案例

那以下就也介紹「自辦都更」及「民辦都更」的相關案例，以供作參考：

【自辦都更案例】

1. 天母樺園

天母樺園是海砂屋，被台北市政府迅行劃定為須都更地區
社區住戶組建都市更新會，以自辦都更的方式推動
在109年成功向市府申請都市更新案報核

2. 大同大樓更新案

大同大樓位於南京復興雙捷運站旁
為因應金融商業發展之建築需求，由地主自行出資，委託中國建築經理股份有限公司擔任都市更新代理實施者
在110年取得更新計畫核定與建照
全案預計最快在114年完工

【民辦都更案例】

1. 佳元植都更案

由佳元建設擔任實施者
透過「新北市都更106重建專案計畫」中的規定精簡作業流程，以協議合建的方式進行
僅不到一個月就完成審查，成為新北市審查最快的都更案

2. 正義國宅都更案

位於忠孝東路SOGO旁的精華地段
由三圓建設接手後，於2022年完工
視為台北市指標性的都市更新案例之一

無論是選擇住戶自主的自辦都更、或是建商主導的民辦都更，都有各自的優缺點與適合對象，建議在了解自身需求、評估風險後，審慎選擇最適合的都更方式。透過參考本文所提供的流程、費用、案例等資訊，相信您也能為自己的家，打造更美好的未來！

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