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袋地是什麼？袋地可以蓋房子嗎？專家3分鐘教你看懂袋地通行權！

2024-05-27

你家周遭有袋地，而導致通行的困擾嗎？究竟袋地是什麼呢？袋地又可以蓋房子嗎？讓專家就一次透過3分鐘，教你看懂袋地通行權取得方法，以及土地的建築線法規，讓你可以將土地做最大化的充分利用，並順利主張袋地通行權，解決生活中通行的困擾！

袋地是什麼？有哪些用途？

「袋地」為依民法第787條第1項規定「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有權人之任意行為所生者外，土地所有權人得通行周圍地以至公路。」換言之，就是你買的土地被其他東西包圍（通常是他人土地），導致沒有路可以出去，這就叫袋地。

當土地周圍因無聯外道路，導致通行遭隔絕，形成袋地，可能造成不如一般土地在經濟上的利用，而產生減損土地使用及交易價值，為使土地得以充分利用，依法袋地所有權人在特定條件下，可以主張袋地通行權，即可比照一般土地進行建築規劃創造價值。

袋地範圍內，是否適合蓋房子？

因袋地沒有對外道路，且無連接道路邊界，目前依法是無法建造房子。若袋地要擁有建築線，需要先由袋地所有權人依據《民法》規定，有償的向周圍土地所有權人要求通行權並行使開路通行權，利用開路把袋地連接上公路取得建築線，就可以蓋房子。

※建築線：根據《建築法》第42條規定『建築基地與建築線應相連接』，所謂「建築線」就是道路的邊界，簡言之，就是指土地必須要跟道路相鄰才具有建築線，也才能成為建築基地興建房屋

袋地通行權是什麼、條件及申請辦法

袋地通行權

依據《民法》第788條「有通行權人於必要時，得開設道路。但對於通行地因此所受之損害，應支付償金。抑或是以相當之價額購買通行地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之。」

袋地通行權條件

袋地所有權人可以在不造成鄰地所有權人損失的情況下，可要求取得適當的土地以開設聯外道路，但要請求行使袋地通行權有3大條件：

袋地因無聯外道路而無法正常使用：經綜合多項因素評估後，確認係因沒有聯外道路將導致袋地無法正常使用時，才能主張袋地通行權。
必須在必要範圍內行使：行使袋地通行權時，只能對鄰近土地所有權人造成最小侵害，如果評估發現，不通過鄰地也有其他方法可以接到聯外道路，且通行成本沒有明顯過高的問題，就不能要求鄰近土地所有權人提供土地興建道路。
非袋地所有權人造成無法正常使用：袋地無法正常使用的原因必須是非由袋地所有權人引起，才可主張袋地通行權。例如：袋地和聯外道路之間原先有其他道路或是橋樑連接，但被袋地所有權人自行拆除，導致袋地無法正常使用，此時袋地所有權人就不能向鄰地所有權人主張袋地通行權。

私有/國有袋地

1. 若與袋地相鄰的土地是「私人」所有：

2. 若袋地相鄰的土地是「國有」土地：

袋地通行權是什麼、條件及申請辦法

若想在袋地上興建建物需要申請貸款時，因為袋地預估的土地價值與一般土地不同，對於銀行鑑價來說可能會有影響。因此若需要申請貸款，建議也可以找尋信任的金融專業機構、民間貸款或代書貸款來協助辦理。只要袋地有價值，都可以進行貸款。

購買土地興建房屋時，依據土地類型，可能會有不同的處理方式並涉及不同的法規，建議可諮詢相關土地與法規專業人士審慎評估後，再做規劃。