【懶人包】完整房屋買賣流程!簽約、用印、完稅、過戶注意事項

2024-05-02

許多購屋族好不容易找到喜歡的房子,卻因為在簽約過程中,對於房屋買賣流程的不瞭解,而衍生許多問題,這一篇懶人包的完整房屋買賣流程攻略,就也來帶你一次看簽約、用印、完稅、過戶注意事項等,讓你可以避免在買賣過程中,發生不必要的糾紛。常見糾紛有因貸款成數不足而取消合約或不清楚繳付稅金項目細節等問題,以下也特別彙整出房屋買賣交易流程各大階段,讓購屋族立即掌握房屋買賣流程重點,輕鬆踏上Smart購屋之路!

 

房屋買賣4大流程(簽約→用印→完稅→過戶(交屋)):

 

一般來說,在買賣雙方無特別約定拉長流程時間之下,從簽立買賣契約書到實際交屋日大約為一個月左右。

 

流程一:簽約

大約在買方下訂後約7天內雙方進行簽約,在第三方專業地政士(代書)在場見證下,先核對買賣雙方身分,並於當天申請土地及建物謄本,以確保房屋產權是否正確無誤,建議雙方使用房屋交易安全制度,價金存專戶,保障買賣雙方交易安全。

「買方」注意事項

「賣方」注意事項

●   確認簽土地及建物謄本的資訊正確性

-坪數正確?

-限制登記的塗銷狀況與否?

-土地使用分區為何?

-屋主銀行抵押設定金額多少?

●    買方未成年人應由法定代理人代理簽約。

●    契約內容如需以數字表示者,建議以國字大寫為佳。

●    更改勘誤處需加蓋雙方印章

●    契約數量如超過兩張以上,建議加蓋騎縫章。

●    可要求買方應付剩餘款項部分需簽立擔保本票保障自身付款安全。

●    如需他人代為簽約,需準備代理人之授權書與印鑑證明。

 

流程二 用印

完成簽約階段後約7~14天,買賣雙方在地政士見證下備齊報稅與過戶相關資料,交由地政士蓋印章即為「用印」。

「買方」注意事項

「賣方」注意事項

●   如果買方需貸款,應於本階段決定貸款銀行

●   銀行申貸時程:審查、估價、對保、用印(約14天~21天)

●   不同類型的土地增值稅申報時間不一

-土增稅/自用件

(約20個工作天核發稅單)

-土增稅/一般件

(約14個工作天核發稅單)

 

流程三 完稅

稅單核下後應盡快完稅,本流程主要作業包含確認稅單、銀行貸款金額,地政士會於稅單核發後,分別通知買賣雙方,賣方-繳納土地增值稅、買方-繳納房屋稅、契稅,雙方支付完稅款項就是「完稅」。

「買方」注意事項

「賣方」注意事項

●  保留收好完稅相關收據以備後用。

●   保留收好完稅之相關收據以備後用。

●   確認如實繳納稅金,避免因欠稅造成無法正常過戶給買方。

 

流程四過戶(交屋)

完稅後約5天內就是買房流程的過戶階段了,將房屋登記從原屋主移轉到新屋主的名下,另外本階段基本上銀行也都審核通過買方貸款了,最後階段除了過戶之外,還會將房屋改抵押登記在新屋主承貸銀行的名下,就是常聽到房屋抵押權的設定登記。

「買方」注意事項

「賣方」注意事項

●   點交時應檢視房屋有無瑕疵。

●   附贈設備是否與契約簽訂內容相同,交付之鑰匙是否正確等。

●   權狀登記是否正確

●   買方貸款撥付時應已清空屋內非提供給新屋主的家具及設備。

●   水電瓦斯費用均已結清。

 

 

買、賣雙方所需支付稅金一覽表:

買方

印花稅

不動產買賣雙方辦理過戶時,簽署不動產買賣契約書,並貼印花稅票,才能進行辦理產權的移轉登記。

*「印花稅」計算=(房屋評定現值+土地公告現值)×0.1%

契稅 

常見不動產買賣都是房屋與土地同時移轉,買方須繳納契稅。(如果只買土地就無需繳付)

*「契稅」計算=房屋評定現值×稅率6% 

賣方

 

土地增值稅

 

●    土地所有權人出售土地需繳付土地增值稅。

●    土地增值稅分為兩大類:

   「自用住宅稅率」(優惠稅率為10%)  

    「一般稅率」(稅率20%~40%)

*「土增稅」計算=土地漲價總數額 × 稅率 – 累進差額 – 長期減徵

見財政部稅務入口網 https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/51

 

財產交易所得稅

(舊制)

 

若賣方適用舊制所得稅者,須於產權完成移轉登記次年財產交易所得稅之申報作業。

不是直接繳付方式,採用併入個人年收入總額之稅賦徵收,再按所得稅稅率5%~40%累進稅率計算加以課稅。

於2016年1月1日房地合一稅上路之前買房且售出時持有滿2年適用舊制

房地合一稅2.0

(新制)  

 

●   於2016年1月1日以後取得房地即適用新制。

●   若為適用新制者,需於產權移轉登記完成次日起算30天內完成申報

●   相關稅率

(1)45%:持有2年之內 

(2)35%:超過2年未逾5年

(3)20%:超過5年未逾10年 

(4)15%:超過10年以上   

雙方拆算

房屋稅/地價稅

採用年度課稅並以交屋日期為區分界線,由買賣雙方以實際持有時間比例拆算分擔。

房屋稅計算=房屋現值×1.2%(自住) ,非自住之住家用房屋稅率為1.5%~3.6%

地價稅應徵稅額 = 課稅地價  × 稅率 - 累進差額(一般)

一般用地適用稅率會從千分之10到千分之55累進課徵,自用住宅用地稅率則為千分之2

 

對購屋族來說,難得找到喜歡的房子,到了簽約關鍵的步驟,簽約務必使用有提供交易安全制度的仲介公司並配合專業地政士把關,不僅可以保障買賣雙方的權益跟安全,也能讓自己順利圓滿的完成買房大事!    

 

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延伸閱讀:
首購族必知的 5 大買屋簽約流程,買/賣方注意事項有哪些?

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