本息攤還&本金攤還怎麼選?5分鐘一次看房屋貸款公式及差異!

2024-10-07

相信不少購屋族在申請貸款時,會不知道要如何許則「本息攤還」與「本金攤還」兩種常見還款方式,不同的還款方式,是不是會影響每月還款金額及利息?本文就快速帶你瞭解房屋貸款公式,看看你適合哪一種還款方式!並幫助你可以更有效地做好你的理財規劃,讓你買房過程可以更順利!

 

本息攤還&本金攤還是什麼?

本息攤還本息平均攤還法,是將本息一起平均在貸款期間償還。每期償還的本利和都一樣,便於掌握財務狀況,為購屋族最常使用的貸款償還辦法。

 

條件

  • 計算基礎採年金法,將貸款期間內全部貸款本金與利息平均分攤於每一期中償付
  • 以貸款利率不變為前提,求出每月之平均攤還率,當利率調整時,必須依剩餘期間 重新計算

 

特點:在利率不變的條件下,每月攤還金額相等

計算方式:每月應還本息金額之平均攤還率

={[(1+月利率) 月數]×月利率}÷{[(1+月利率) 月數]-1}

*公式中:月利率=年利率/12 ; 月數=貸款年期x12

 

每月應還本金/利息

  • 平均每月應還本息金額=貸款本金×每月應還本息金額之平均攤還率

=每月應還本金金額+每月應付利息金額 

  • 每月應付利息金額=本金餘額×月利率
  • 每月應還本金金額=平均每月應還本息金額-每月應付利息金額

 

本金攤還本金攤還法,是將本金平均在貸款期間償還,每期償還的本金均相同,每期所攤還的利息卻因累積未攤還之本金逐漸減少而減少,每期所攤還的本利和會越來越少。 

 

條件:計算基礎為全部貸款本金每月平均分攤,利息則按貸款餘額逐期計算

特點:每月攤還之本金金額固定,每月償付之利息金額則逐月遞減

計算方式:平均每月應還本金金額=貸款本金÷還款總月數

*公式中:還款總月數=貸款年期×12

 

每月應還本金/利息

  • 每月應還本息金額=每月應還本金+每月應付利息
  • 每月應付利息金額=本金餘額×月利率

*公式中:月利率=年利率÷12

 

兩者攤還方式的優缺點、差異及適合對象

項目

本金攤還法

本息攤還法

優點

➤總利息較低:因為本金減少較快,整體支付的利息較少。

➤還款壓力逐漸減少:隨著還款進行,負擔逐漸減輕。

➤固定還款:每期還款金額相同,方便預算管理。

➤早期負擔較輕:初期的還款壓力相對較小,適合收入不穩定的人。

缺點

➤初期負擔較重:初期的還款金額較高,可能對財務狀況造成壓力。

➤不易預算:每期還款金額不固定,可能影響預算管理。

➤總利息較高:由於本金減少較慢,整體支付的利息較高。

➤長期負擔:總還款期較長,可能造成長期的財務壓力。

差異

➤每期還款金額不固定,固定還款本金

➤利息隨著本金的減少而減少

➤總還款金額逐期減少。

➤每期還款金額固定,包括本金和利息的總和

➤隨著還款的進行,利息逐漸減少,本金逐漸增加。

適合對象

➤收入較高或穩定的借款人,能夠承擔初期較高的還款金額。

➤希望在長期內減少總利息負擔的借款人。

➤收入穩定但希望在初期減輕還款壓力的借款人。

➤需要長期規劃的家庭或個人。

 

怎樣繳房貸最省錢?

 

當你在考慮用本息攤還法和本金攤還法,哪種方式繳房貸最有利且省錢時,主要可以從以下幾個方面進行比較:

 

【總利息支出】

  • 本金攤還法:每期還款的本金固定,利息隨著本金的減少而減少,因此總利息支出通常較低。
  • 本息攤還法:每期還款金額固定,初期利息佔比較高,隨時間推移才逐漸減少,因此總利息支出較高。

 

【每期還款金額】

  • 本金攤還法:初期還款金額較高,隨著還款進行,每期還款金額會逐漸減少。
  • 本息攤還法:每期還款金額固定,對於預算管理較為方便,但初期的還款壓力相對較輕。

 

【還款靈活性】

  • 本金攤還法:初期負擔較重,對於收入不穩定的人可能造成壓力。
  • 本息攤還法:每期金額固定,適合需要穩定預算的人。

以上述還款方式來看,如果以大多人還款目標是最有利跟省錢的原則,則「本金攤還法」通常會更有利,因為本金攤還法能減少總利息支出。

 

還房屋貸款的5個注意事項

注意事項(一)、了解貸款條款

許多貸款合約會對提前還款設定特定的條件或收取手續費,有計劃提前還款之前,務必仔細閱讀貸款條款,確認是否會有額外費用。如果條款不允許提前還款,或手續費過高,則可能需要重新評估是否要提前償還。

 

注意事項(二)、與銀行保持良好溝通

準時還款有助於維持良好的信用紀錄,未來若需再融資或申請其他貸款時,會更容易獲得較低的利率。如果在還款期間遇到財務困難,立即與銀行聯繫。許多銀行會根據您的情況提供彈性的還款方案,如延長還款期限或暫停還款,及早溝通可以避免信用評分受損,並減少長期的財務壓力。

 

注意事項(三)、選擇合適方式並定期檢視還款

根據自己的財務狀況選擇本息攤還或本金攤還,考慮每月的還款金額及總利息支出,選擇最適合自己的方式。建議每隔一段時間重新檢視您的還款計畫,確保它仍然符合您的財務目標。如果有多餘的資金,考慮增加還款額度,以縮短貸款期限,減少總利息支出。

 

注意事項(四)、保留緊急預備金

儘管提早還款或增加月供可能是理想的做法,但仍需保留足夠的緊急預備金,以應對意外的財務狀況,如失業或醫療費用等情況,建議預備金足夠覆蓋至少3到6個月的生活開支。

 

注意事項(五)、留意利率變動影響

假如選擇房貸機動利率貸款,利率變動將直接影響還款金額。建議定期關注市場利率的變動趨勢,並與貸款銀行保持溝通。評估是否需要轉換為固定利率,以降低利率上漲對每月還款金額增加的影響。

 

選擇適合還款方式對於借貸族來說都是關鍵決策,本息攤還法和本金攤還法各有其優缺點,最終選擇還是應回歸到個人財務狀況、還款能力以及未來計劃來綜合考量,簡單來說,本息攤還法適合希望初期還款壓力較小的人,而本金攤還則適合能夠承擔較高每月還款金額及希望快速減少貸款本金的人。

 

透過本文希望能幫助您找到平衡點,讓房貸族能順利還款的同時又不影響生活品質,最後提醒確定還款方式後,記得定期檢視貸款條款和還款計畫,隨時調整還款策略,落實財務管理才是上上策。

 

延伸閱讀:

房屋貸款繳不出來怎麼辦?有什麼後果?瞭解4大展延&解決方法!

「房貸對保」是什麼意思?對保流程的4個時間、申辦及注意事項!

 

【其他參考資料】臺灣企銀–攤還方式的公式

 

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