買房買法拍屋好嗎?3分鐘看懂法拍屋風險、查詢及注意事項!

2023-06-05

買房買法拍屋好嗎?值得買嗎?如果你還不瞭解法拍屋,推薦也透過本篇一次搞懂法拍屋風險、查詢及注意事項喔!許多購屋族,對法拍屋都是抱持敬而遠之的態度,因為普遍不瞭解法拍屋,加上曾看過牽涉凶宅或黑道介入等法拍新聞所造成,事實上,只要深入了解法拍屋的原因和狀況,人人都有機會在法拍屋市場找到優質好屋!本篇也帶您瞭解法拍屋的來源、風險及查詢管道,輕鬆帶領您深入法拍屋的世界!

 

法拍屋的定義:

定義簡單來說,法拍屋就是指「遭法院強制執行拍賣的房屋」

法拍屋原因

  • 如果債務人無力償還債務,包括積欠銀行、個人債務、欠稅等項目,債權人可依照強制執行法規定,向法院請求強制執行。若債務人有不動產,法院可對其進行查封並實施估價和拍賣,將所得收益優先償還給債權人。
  • 小至個人積欠管理費,大至企業的資金周轉失靈,都有可能導致房地產面臨被法拍的命運,因此購屋族只要具備專業知識,都有機會在法拍屋市場中找到難得的優質物件。

 

法拍屋通常來自於哪裡?5大常見管道一次看!

 

常見來源(一):積欠銀行債務

例如房貸未繳,經銀行催收達三個月不繳交房貸,且經法院公告且公文公示送達並於中央日報公告達14天以上。

 

常見來源(二):積欠個人債務、本票裁定

簽于第三人、錢莊、銀行…如未於期限還款並於法院裁定 。始可申請假扣押查封不動產及動產。

 

常見來源(三):欠稅因素

包含個人所得稅、營業稅、遺產稅、及其他稅金。將拍賣不動產之所得用予清償所欠稅費。

 

常見來源(四):做保因素

即民間所謂的「保證人」,因做他人的連帶保證人,導致自己需負責他人的債務,而使的自己的不動產被查封拍賣。

 

常見來源(五):積欠管理費

經大樓管委會行使【公寓大廈管理條例】針對欠繳管理費長達3個月以上之住戶,可申請該住戶 之不動產進行假扣押查封拍賣。

 

買法拍屋的查詢管道&5大風險:

買法拍屋,可能存在的風險

1、高額保證金

◆想買法拍屋,要先預備好高額保證金。

◆保證金大約是底價的20%~30%。

2、不好掌握隱形成本

◆法拍屋可能有衍生的一些額外成本。

◆法拍屋屋況較難掌握,如屋況差需要大規模裝修,就需要房屋修繕費用。

◆或是遇到原屋主佔用要求搬遷費。

3、難掌握屋況優劣

◆法拍屋無法先看到實際屋況。

◆法院拍賣公告中,會記載是否為凶宅、海砂屋、輻射屋、地震屋、有無嚴重漏水、火災受損等情形,還會說明有無占有使用等情形。

◆法院不需負瑕疵擔保責任,依強制執行法第69條,買方並無瑕疵擔保請求權,因此如果買到法拍屋後才發現屋況不好有很多瑕疵,只能自行認賠。

4、不點交風險

法院的拍賣公告上會註明法拍屋為「點交」或「不點交」分述如右:

點交型:

◆法院會協助確認屋況是債務人自住或為空屋、有無第三人占用、租賃狀態等狀況。

◆法院會把房屋所有權、使用權交給得標者,如果屋主不願意配合搬遷,法院也會依法強制執行。

不點交型:

◆法院於查封時如發現,房屋所有權不完整、遭到第三人占用或是有借名登記之情況,會在拍賣公告上標示不點交。

◆法院一樣會提供得標者不動產權利移轉證明書,但是不協助後續點交。

◆房屋有第三人佔用或租客使用等情形,都要由得標者自行協調溝通,常見是支付搬遷費或走法律途徑解決。

5、銀行貸款較困難

◆法拍屋房貸比一般房貸來的更困難。(不是每間銀行都有承作法拍屋貸款)

◆法拍屋的貸款方案會跟一般房貸不同,投標者跟借款者需相同。

◆銀行大多以信貸利率的方案承作貸款。

◆等房屋確認過戶到貸款人名下後才可轉為申請利率較低的一般房貸。

※ 本表提及關於法拍屋配合銀行之相關說明僅供參考,實際依申貸流程、利率與方案細節等視個人實際信用狀況、房屋條件等因素為準。


買法拍屋的查詢管道

法拍屋資訊可以透過以下三個常見管道:

 

1. 司法院法拍屋公告網 (司法院法拍屋查詢系統

進入首頁後點選「資料查詢」→「法拍公告查詢」可查詢各地方法院之拍賣資料。

2. 各地方法院拍賣佈告欄

3. 專營法拍的仲介網站平台

 

平心而論,由於法拍屋的特性,具有一定的風險跟潛在問題,相較一般不動產牽涉到更多問題,參與投標除需20~30%的保證金,一旦得標得在7日內繳足全部價金,法院會核發「不動產權利移轉證明書」,憑證才能向銀行辦理房屋貸款。若資金不足的民眾,可向銀行申請「法拍屋代墊款」,但利率普遍不低,且因為代墊款服務屬無擔保貸款,並不是每一間銀行都有承作。

 

建議想要考慮法拍市場的購屋族事前要做足功課,一定要弄懂相關規則和各種注意事項,如果沒有把握也可以直接尋求仿間的優質代標或仲介業者,或是找尋優質品牌房屋仲介,找尋適合預算需求的中古屋,才能降低購屋風險,順利買到安全又便宜的房屋!

 

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