買房買法拍屋好嗎？3分鐘看懂法拍屋風險、查詢及注意事項！
買房買法拍屋好嗎？值得買嗎？如果你還不瞭解法拍屋，推薦也透過本篇一次搞懂法拍屋風險、查詢及注意事項喔！許多購屋族，對法拍屋都是抱持敬而遠之的態度，因為普遍不瞭解法拍屋，加上曾看過牽涉凶宅或黑道介入等法拍新聞所造成，事實上，只要深入了解法拍屋的原因和狀況，人人都有機會在法拍屋市場找到優質好屋！本篇也帶您瞭解法拍屋的來源、風險及查詢管道，輕鬆帶領您深入法拍屋的世界！
法拍屋的定義：
定義：簡單來說，法拍屋就是指「遭法院強制執行拍賣的房屋」
法拍屋原因：
- 如果債務人無力償還債務，包括積欠銀行、個人債務、欠稅等項目，債權人可依照強制執行法規定，向法院請求強制執行。若債務人有不動產，法院可對其進行查封並實施估價和拍賣，將所得收益優先償還給債權人。
- 小至個人積欠管理費，大至企業的資金周轉失靈，都有可能導致房地產面臨被法拍的命運，因此購屋族只要具備專業知識，都有機會在法拍屋市場中找到難得的優質物件。
法拍屋通常來自於哪裡？5大常見管道一次看！
常見來源（一）：積欠銀行債務
例如房貸未繳，經銀行催收達三個月不繳交房貸，且經法院公告且公文公示送達並於中央日報公告達14天以上。
常見來源（二）：積欠個人債務、本票裁定
簽于第三人、錢莊、銀行…如未於期限還款並於法院裁定 。始可申請假扣押查封不動產及動產。
常見來源（三）：欠稅因素
包含個人所得稅、營業稅、遺產稅、及其他稅金。將拍賣不動產之所得用予清償所欠稅費。
常見來源（四）：做保因素
即民間所謂的「保證人」，因做他人的連帶保證人，導致自己需負責他人的債務，而使的自己的不動產被查封拍賣。
常見來源（五）：積欠管理費
經大樓管委會行使【公寓大廈管理條例】針對欠繳管理費長達3個月以上之住戶，可申請該住戶 之不動產進行假扣押查封拍賣。
買法拍屋的查詢管道&5大風險：
買法拍屋，可能存在的風險
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1、高額保證金 |
◆想買法拍屋，要先預備好高額保證金。 ◆保證金大約是底價的20%~30%。 |
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2、不好掌握隱形成本 |
◆法拍屋可能有衍生的一些額外成本。 ◆法拍屋屋況較難掌握，如屋況差需要大規模裝修，就需要房屋修繕費用。 ◆或是遇到原屋主佔用要求搬遷費。 |
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3、難掌握屋況優劣 |
◆法拍屋無法先看到實際屋況。 ◆法院拍賣公告中，會記載是否為凶宅、海砂屋、輻射屋、地震屋、有無嚴重漏水、火災受損等情形，還會說明有無占有使用等情形。 ◆法院不需負瑕疵擔保責任，依強制執行法第69條，買方並無瑕疵擔保請求權，因此如果買到法拍屋後，才發現屋況不好有很多瑕疵，只能自行認賠。 |
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4、不點交風險 |
法院的拍賣公告上會註明法拍屋為「點交」或「不點交」分述如右： |
點交型： ◆法院會協助確認屋況是債務人自住或為空屋、有無第三人占用、租賃狀態等狀況。 ◆法院會把房屋所有權、使用權交給得標者，如果屋主不願意配合搬遷，法院也會依法強制執行。 |
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不點交型： ◆法院於查封時如發現，房屋所有權不完整、遭到第三人占用或是有借名登記之情況，會在拍賣公告上標示不點交。 ◆法院一樣會提供得標者不動產權利移轉證明書，但是不協助後續點交。 ◆房屋有第三人佔用或租客使用等情形，都要由得標者自行協調溝通，常見是支付搬遷費或走法律途徑解決。 |
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5、銀行貸款較困難 |
◆法拍屋房貸比一般房貸來的更困難。（不是每間銀行都有承作法拍屋貸款） ◆法拍屋的貸款方案會跟一般房貸不同，投標者跟借款者需相同。 ◆銀行大多以信貸利率的方案承作貸款。 ◆等房屋確認過戶到貸款人名下後才可轉為申請利率較低的一般房貸。 |
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※ 本表提及關於法拍屋配合銀行之相關說明僅供參考，實際依申貸流程、利率與方案細節等視個人實際信用狀況、房屋條件等因素為準。
買法拍屋的查詢管道：
法拍屋資訊可以透過以下三個常見管道：
1. 司法院法拍屋公告網 （司法院法拍屋查詢系統）：
進入首頁後點選「資料查詢」→「法拍公告查詢」可查詢各地方法院之拍賣資料。
2. 各地方法院拍賣佈告欄
3. 專營法拍的仲介網站平台
平心而論，由於法拍屋的特性，具有一定的風險跟潛在問題，相較一般不動產牽涉到更多問題，參與投標除需20~30%的保證金，一旦得標得在7日內繳足全部價金，法院會核發「不動產權利移轉證明書」，憑證才能向銀行辦理房屋貸款。若資金不足的民眾，可向銀行申請「法拍屋代墊款」，但利率普遍不低，且因為代墊款服務屬無擔保貸款，並不是每一間銀行都有承作。
建議想要考慮法拍市場的購屋族事前要做足功課，一定要弄懂相關規則和各種注意事項，如果沒有把握也可以直接尋求仿間的優質代標或仲介業者，或是找尋優質品牌房屋仲介，找尋適合預算需求的中古屋，才能降低購屋風險，順利買到安全又便宜的房屋！
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