當繼承了家中的不動產之後，多久可以進行買賣？由於透過繼承取得的不動產，在法律及稅務方面與一般購屋不同，建議如果你想出售繼承的不動產，建議先瞭解出售的條件、稅賦以及注意事項，本文就來透過完整的說明，幫助你可以更清楚理解繼承的遺產該如何買賣，並且做出更穩定的安排與規劃。
常見的繼承方式：單人繼承 v.s 多人繼承
繼承房產的所有權歸屬，是啟動買賣流程的基礎，不同的繼承方式會直接影響到後續的處理效率與潛在的家庭紛爭，一般來說繼承方式大約可以分為兩種，分別是「單人繼承」及「多人繼承」。
單獨繼承：
由一位繼承人單獨繼承整筆房地產。在辦理完所有繼承手續後，這位繼承人就是唯一的合法所有權人，擁有100%的處分權力。
繼承與出售：
- 完成繼承登記： 依法辦理除戶、申報遺產稅、查繳地方稅、地政事務所過戶等四個主要流程。
- 取得新權狀： 當土地及建物所有權狀上的名字更新為繼承人後，即代表法律程序完備。
- 自由出售： 繼承人可以隨時委託房仲或自行尋找買家，簽約出售，無需再經過他人同意。
多人共同繼承
如果沒有遺囑特別指定，通常會由多位繼承人（例如：兄弟姊妹）共同繼承一間房子，這時不動產產權就屬於「公同共有」或「分別共有」的狀態。要出售這種共有的房子，原則上需要取得共有人全體同意。
繼承與出售：
- 全體共有人同意：所有共同繼承人都同意出售，並在買賣契約上簽名蓋章。
- 依《土地法》第34條之1多數決： 當無法取得全數所有人同意時，法律提供了解套方案。只要滿足以下任一條件，就可以合法出售：
－人數過半、持分過半： 同意出售的共有人數超過總人數的一半，並且所擁有的產權份額（應有部分）合計也超過一半。
－持分超過三分之二： 同意出售的共有人所擁有的產權份額合計超過三分之二，就不看人數多寡。
若要出售繼承不動產，需先處理的遺產稅
遺產稅的申報與繳納，是繼承流程中的核心，有明確的時限與法律規範。
申報期限＆流程
繼承人應在被繼承人死亡之日起6個月內，向被繼承人戶籍所在地的國稅局辦理遺產稅申報。若有正當理由，可以申請延長3個月。
- 辦理除戶登記：攜帶死亡證明書等文件，至戶政事務所辦理被繼承人的除戶登記，並申請除戶戶籍謄本。
- 查調財產與所得：前往國稅局或地方稅務局，申請被繼承人財產歸戶清單及近年所得資料，彙整遺產總額。
- 申報遺產稅：填寫遺產稅申報書，連同被繼承人除戶謄本、全體繼承人戶籍資料、財產證明文件等，向國稅局提出申報。
- 繳納稅款並取得證明：國稅局核定稅額後，繼承人需在繳納期限內繳清稅款。繳清後會取得「遺產稅繳清證明書」；若遺產總額未達課稅標準，則會取得「遺產稅免稅證明書」。
遺產稅計算
遺產稅計算房產價值時，並不是用市場上的成交價，而是以「房屋評定現值」與「土地公告現值」的總和。
2026年遺產稅免稅額與扣除額：
- 免稅額： 每位被繼承人有 NT$1,333 萬元的免稅額。
- 配偶扣除額： NT$553萬元。
- 父母扣除額： 每人 NT$138 萬元。
- 喪葬費扣除額： NT$138 萬元。
出售繼承不動產的3大注意事項
賣掉繼承房產的稅負，主要由房地合一稅的規定。從適用制度的判斷、持有期間的計算，到優惠條件的利用，都會影響繼承資產。
注意事項（一）、新舊制的判定
對於繼承的房產，要適用新制（房地合一稅）還是舊制（財產交易所得稅），關鍵是看「被繼承人」（也就是亡者）當初是在什麼時候買入這間房子。
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被繼承人取得時間
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繼承人出售適用稅制
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課稅方式簡介
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104年12月31日以前
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舊制
(財產交易所得稅)
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土地交易所得免稅，只有不動產部分的獲利併入個人年度綜合所得稅申報。
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105年1月1日以後
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新制
(房地合一稅)
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房地交易所得合併計算，依持有期間適用15%~45%的稅率分離課稅，需在過戶後30天內申報。
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注意事項（二）、繼承房地產的高稅賦陷阱
在計算房地合一稅的獲利時，繼承房產的「取得成本」並不是被繼承人當年的購買價，而是繼承時的「不動產評定現值」和「土地公告現值」。這個政府估定的價值通常遠低於市價，導致賣房時帳面上的「獲利」被大幅提高，稅基變得非常高，這就是所謂的「天價房地合一稅」陷阱。
👉公式： 課稅所得 = 成交價 - (繼承時的房地公告現值) - 相關費用 - 土地漲價總數額。
注意事項（三）、善用自用住宅優惠＆重購退稅
自用住宅優惠：
繼承人出售房地時，若該房地於「繼承人及被繼承人合併計算之持有期間內」，符合連續滿6年作為自用住宅（設戶籍並具備實際居住事實，且無出租或供營業使用），則可適用自用住宅優惠。
- 優惠內容： 課稅所得在400萬元以內免稅，超過的部分適用10%的優惠稅率。
- 使用限制： 賣方（及其配偶、未成年子女）在過去6年內未使用過此優惠。
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重購退稅：
出售繼承房產後，有計畫在2年內另外購買自用住宅的繼承人，無論是先買後賣或先賣後買，若新購不動產的價格高於出售不動產的價格並符合重購退稅其他要件，已繳納的房地合一稅可以申請全額退還。若新購價較低，則按比例退稅。
出售繼承不動產是結合法律程序、稅務申報與不動產交易的過程，透過先完成繼承登記、確認共有人同意以及處理遺產稅申報，能讓房屋順利進入市場交易。在實際出售過程中若能留意相關程序與交易細節，能減少後續爭議與行政問題。但在規劃出售繼承不動產時也要審慎評估稅務負擔、產權結構與交易安排，讓繼承不動產的處分流程更穩定。
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※本文參考資料來源為「全國法規資料庫」、「財政部稅務入口網-遺產稅簡介」、「財政部稅務入口網-1140 113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定為何」、「財政部稅務入口網-什麼是自住房地優惠稅率」、「財政部稅務入口網-自用住宅重購退稅有妙方」、「財政部賦稅署」等，內容如有異動以官方最新公告為準。