首購族買房要注意什麼?中古屋 v.s 預售屋哪個比較好?

2023-06-05

買房子對首購族來說是人生大事!中信達令為了減輕首購族壓力,特別整理彙整首購族需要注意的關鍵處跟迷思,藉此幫助廣大首購族能輕鬆找到圓滿美屋!讓你跟著達令一路從注意事項到買屋流程,甚至常見迷思等等,簡單掌握跟達令一起買好屋!

首購族第一次買房,以下3大重點要知道!

 

1.中古屋 V.S.預售屋比一比:你知道買房到底是要買預售屋還是中古屋比較好呢?你知道這兩種房屋類型的差異嗎?讓達令跟你分享一下,預售屋和中古屋有哪些不同吧!

 

比較項目 預售屋 中古屋
價格 價格通常較成屋高
  1. 依屋齡及屋況不同。
  2. 大約為同地段預售屋單價的五成~九成。
自備款
  1. 首月需付總價一成五左右。
  2. 另一成五自備款則依工程進度支付。
約總價三成
付款期限 分 18-48 個月付清 一般通常不超過 45 天
付款比例 15%
  1. 依貸款成數而異。
  2. 貸款成數若為 70%
  3. 自備款則為 30%
 優點
  1. 施工前可依喜好修改。
  2. 自備款低/付款輕鬆。
  1. 一般來說房屋單價較低。
  2. 有實品屋呈現較能掌握房屋實際狀況。
 缺點
  1. 房屋單價較高。
  2. 施工期長,看不到成屋需負擔實品與契約不符風險。
  3. 需留意建商倒閉風險。
  1. 普遍自備款需自備比例較高。
  2. 如為高齡老屋需負擔修繕費較高。
  3. 部份房屋產權複雜容易出現買賣糾紛。
 適合族群
  1. 自備款不足。
  2. 固定收入較高。
  3. 風險意識高的族群。
  1. 自備款較寬裕族群。
  2. 適合風險因應能力較不足的族群。 

 

2.首購族影響房貸的重點:身為首購族在申請房貸時應該特別留意以下重點才能順利買房。

 

重點一:確認自備款金額是否足夠?

  • 建議自備款一定至少要有 2 成以上(舉例以總價一千萬的房子自備款建議準備 200 萬以應付臨時突發狀況)
  • 能保留 3 成金額自備款規劃更好,讓買房能更安心妥當。

 

重點二:評估房屋有沒有超過自己能力所及?

  • 簡單預算推估公式
    「每個月收入的 3 分之 1 拿來繳房貸」(每月收入 ÷ 3)÷ 房貸利率 x 還款月數 ÷ 貸款成數= 能負擔的房價。
  • 建議扣除每個月固定支出與房貸支出以外,還是要規劃保留一些緊急用金。

 

重點三:多做功課~比較各家銀行房貸產品

  • 銀行之間彼此競爭激烈。
  • 多做功課、適合自己的最好。
  • 至少選擇三家房貸比較出最適合的利率跟方案內容。

 

3.要買大樓,還是公寓比較好?
另外,買房時另一個關鍵要面臨的抉擇,就是買大樓還是公寓的問題了?這裡也幫你彙整一下兩者的優缺點有哪些,方便你可以更輕鬆的做選擇,找到最適合你的房屋!

 

分析 電梯大樓 公寓
優點
  1. 屋齡一般較新。
  2. 不用爬樓梯。
  3. 比較安全,一般有管理員跟物業公司,解決收信跟倒垃圾的不便。
  4. 貸款成數較高。
  1. 單價較低。
  2. 一般來說公設較低,室內使用坪數較高。
  3. 房屋稅較低
缺點
  1. 單價較高。
  2. 公設比較高。
  3. 房屋稅較高。
  1. 需要爬樓梯。
  2. 需要自己收信/包裹及倒垃圾。
  3. 屋齡老舊裝潢成本高。
  4. 貸款成數較低。
適合對象
  1. 家中有老人家出入方便。
  2. 以居住品質便利性為主。
  1. 需要室內空間較大群族。
  2. 預算有限但想入手較優質區位者。

 

 

【買房流程必知】議價、簽約、完稅、交屋注意事項一次看!


除此之外,推薦買房也要瞭解基本的幾個重點流程,像是議價、簽約、完稅及交屋注意事項,以下也列出各個買房流程中,容易遇到的注意事項,讓你可以在買房的過程中也更輕鬆的喔!

 

議價:

  • 看到自己心儀的房子後,就要開始進入議價階段。
  • 一般成交價會落在開價的 8~9 折,但還是依屋主的開價決定,(可參考內政部實價登錄網,搜尋該區域相同條件的房子近年交易做為參考。)

 

簽約/用印:

  • 若買賣雙方議價達成共識,那麼當場仲介就會請代書協助進行簽約及用印。
  • 此時通常會要求買方先付一筆簽約款,避免違約,簽約當天先簽本票支付,最晚在隔天要將款項匯入履保帳戶。
  • 簽約時買方需查看核對賣方土地及建物的謄本內容。
  • 確認賣方是屋主本人(代理人需要有授權書)
  • 最後約定雙方的交屋日期。

 

完稅:

  • 房屋買賣時買方要繳的稅為契稅及印花稅。
  • 支付完稅款後稱為完稅(完稅後通常代書會開始辦理貸款及過戶)

 

交屋:

  • 買方在付尾款的同時,就可以與賣方交屋。
  • 交屋時最好現場點交。
  • 再次確認屋況及附贈家具設備。
  • 可請設計師或驗屋公司看出房子的細節跟瑕疵。

 

首購族買房,常見的 4 大迷思一次看:

 

迷思一:希望第一次買房就能買到市區蛋黃區!
很多首購族在第一次買房時,經常卡在市區房價高買不起 V.S.市郊蛋白區看不上眼!推薦首購族在買房時,可以先考量周邊交通通勤設施,考量可以負擔的交通未來性發展區,先求有再求好的循序換房法。

 

迷思二:要求坪數要夠大!一次到位!
另外,也有許多人買房時,都會認為一次就要一次買到位,房屋坪數要買到最大,這裡建議首購族可以考量較低坪數但夠用的房子,或是也可以從舊公寓開始考量。

 

迷思三:聽朋友說買不如租?
在低利時代下,相較租屋,提醒首購族繳完房貸名下還能多一間房子,反觀租屋每月繳房租,最後房子還是房東的,要知道租屋可能需要搬家遇到房東想要賣房、留給兒女住或是調漲租金等等。許多房東都不喜歡租房給年紀大的租客,認為年紀大的經濟或健康方面是比較會顧慮的問題。

 

迷思四:不要被樣品屋的美好外衣所迷惑!
很多首購族容易被新穎亮麗樣品屋所吸引,買了才發現超出負擔範圍。常見的亮麗迷思包含以下幾種:

  • 尺寸虛實:常見的情況是室內面積放大 10%至 15%,並採木板隔間,讓視覺面積達到最大效果。
  • 挑高迷思:一般來說樣品屋的高度都在 3.5 米以上,建議要特別注意日後成屋挑高是否與樣品屋相符。
  • 廚浴設備:為提供賞屋者舒適感受,樣品屋規劃陳列較豪華高檔的廚浴設備。

 

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