買房子對首購族來說是人生大事！中信達令為了減輕首購族壓力，特別整理彙整首購族需要注意的關鍵處跟迷思，藉此幫助廣大首購族能輕鬆找到圓滿美屋！讓你跟著達令一路從注意事項到買屋流程，甚至常見迷思等等，簡單掌握跟達令一起買好屋！
首購族第一次買房，以下３大重點要知道！
1.中古屋 V.S.預售屋比一比：你知道買房到底是要買預售屋還是中古屋比較好呢？你知道這兩種房屋類型的差異嗎？讓達令跟你分享一下，預售屋和中古屋有哪些不同吧！
| 比較項目 |
預售屋 |
中古屋 |
| 價格 |
價格通常較成屋高 |
- 依屋齡及屋況不同。
- 大約為同地段預售屋單價的五成～九成。
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| 自備款 |
- 首月需付總價一成五左右。
- 另一成五自備款則依工程進度支付。
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約總價三成 |
| 付款期限 |
分 18-48 個月付清 |
一般通常不超過 45 天 |
| 付款比例 |
15% |
- 依貸款成數而異。
- 貸款成數若為 70%
- 自備款則為 30%
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| 優點 |
- 施工前可依喜好修改。
- 自備款低/付款輕鬆。
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- 一般來說房屋單價較低。
- 有實品屋呈現較能掌握房屋實際狀況。
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| 缺點 |
- 房屋單價較高。
- 施工期長，看不到成屋需負擔實品與契約不符風險。
- 需留意建商倒閉風險。
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- 普遍自備款需自備比例較高。
- 如為高齡老屋需負擔修繕費較高。
- 部份房屋產權複雜容易出現買賣糾紛。
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| 適合族群 |
- 自備款不足。
- 固定收入較高。
- 風險意識高的族群。
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- 自備款較寬裕族群。
- 適合風險因應能力較不足的族群。
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2.首購族影響房貸的重點：身為首購族在申請房貸時應該特別留意以下重點才能順利買房。
重點一：確認自備款金額是否足夠？
- 建議自備款一定至少要有 2 成以上（舉例以總價一千萬的房子自備款建議準備 200 萬以應付臨時突發狀況）
- 能保留 3 成金額自備款規劃更好，讓買房能更安心妥當。
重點二：評估房屋有沒有超過自己能力所及？
- 簡單預算推估公式
「每個月收入的 3 分之 1 拿來繳房貸」（每月收入 ÷ 3）÷ 房貸利率 x 還款月數 ÷ 貸款成數= 能負擔的房價。
- 建議扣除每個月固定支出與房貸支出以外，還是要規劃保留一些緊急用金。
重點三：多做功課～比較各家銀行房貸產品
- 銀行之間彼此競爭激烈。
- 多做功課、適合自己的最好。
- 至少選擇三家房貸比較出最適合的利率跟方案內容。
3.要買大樓，還是公寓比較好？
另外，買房時另一個關鍵要面臨的抉擇，就是買大樓還是公寓的問題了？這裡也幫你彙整一下兩者的優缺點有哪些，方便你可以更輕鬆的做選擇，找到最適合你的房屋！
| 分析 |
電梯大樓 |
公寓 |
| 優點 |
- 屋齡一般較新。
- 不用爬樓梯。
- 比較安全，一般有管理員跟物業公司，解決收信跟倒垃圾的不便。
- 貸款成數較高。
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- 單價較低。
- 一般來說公設較低，室內使用坪數較高。
- 房屋稅較低
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| 缺點 |
- 單價較高。
- 公設比較高。
- 房屋稅較高。
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- 需要爬樓梯。
- 需要自己收信/包裹及倒垃圾。
- 屋齡老舊裝潢成本高。
- 貸款成數較低。
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| 適合對象 |
- 家中有老人家出入方便。
- 以居住品質便利性為主。
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- 需要室內空間較大群族。
- 預算有限但想入手較優質區位者。
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【買房流程必知】議價、簽約、完稅、交屋注意事項一次看！
除此之外，推薦買房也要瞭解基本的幾個重點流程，像是議價、簽約、完稅及交屋注意事項，以下也列出各個買房流程中，容易遇到的注意事項，讓你可以在買房的過程中也更輕鬆的喔！
議價：
- 看到自己心儀的房子後，就要開始進入議價階段。
- 一般成交價會落在開價的 8~9 折，但還是依屋主的開價決定，(可參考內政部實價登錄網，搜尋該區域相同條件的房子近年交易做為參考。)
簽約/用印：
- 若買賣雙方議價達成共識，那麼當場仲介就會請代書協助進行簽約及用印。
- 此時通常會要求買方先付一筆簽約款，避免違約，簽約當天先簽本票支付，最晚在隔天要將款項匯入履保帳戶。
- 簽約時買方需查看核對賣方土地及建物的謄本內容。
- 確認賣方是屋主本人(代理人需要有授權書)
- 最後約定雙方的交屋日期。
完稅：
- 房屋買賣時買方要繳的稅為契稅及印花稅。
- 支付完稅款後稱為完稅（完稅後通常代書會開始辦理貸款及過戶）
交屋：
- 買方在付尾款的同時，就可以與賣方交屋。
- 交屋時最好現場點交。
- 再次確認屋況及附贈家具設備。
- 可請設計師或驗屋公司看出房子的細節跟瑕疵。
首購族買房，常見的 4 大迷思一次看：
迷思一：希望第一次買房就能買到市區蛋黃區！
很多首購族在第一次買房時，經常卡在市區房價高買不起 V.S.市郊蛋白區看不上眼！推薦首購族在買房時，可以先考量周邊交通通勤設施，考量可以負擔的交通未來性發展區，先求有再求好的循序換房法。
迷思二：要求坪數要夠大！一次到位！
另外，也有許多人買房時，都會認為一次就要一次買到位，房屋坪數要買到最大，這裡建議首購族可以考量較低坪數但夠用的房子，或是也可以從舊公寓開始考量。
迷思三：聽朋友說買不如租？
在低利時代下，相較租屋，提醒首購族繳完房貸名下還能多一間房子，反觀租屋每月繳房租，最後房子還是房東的，要知道租屋可能需要搬家遇到房東想要賣房、留給兒女住或是調漲租金等等。許多房東都不喜歡租房給年紀大的租客，認為年紀大的經濟或健康方面是比較會顧慮的問題。
迷思四：不要被樣品屋的美好外衣所迷惑！
很多首購族容易被新穎亮麗樣品屋所吸引，買了才發現超出負擔範圍。常見的亮麗迷思包含以下幾種：
- 尺寸虛實：常見的情況是室內面積放大 10％至 15％，並採木板隔間，讓視覺面積達到最大效果。
- 挑高迷思：一般來說樣品屋的高度都在 3.5 米以上，建議要特別注意日後成屋挑高是否與樣品屋相符。
- 廚浴設備：為提供賞屋者舒適感受，樣品屋規劃陳列較豪華高檔的廚浴設備。
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