房屋繼承順位怎麼看？公同共有＆分別共有的繼承產權該怎麼分？-中信房屋網

買賣知識庫

Trading Knowledge

房屋繼承順位怎麼看？公同共有＆分別共有的繼承產權該怎麼分？

2025-07-02

當親人離世的情況，就會面臨到繼承順位、產權分割、稅務繳納等問題，你瞭解房屋繼承順位怎麼看嗎？常聽到的「公同共有」及「分別共有」的繼承產權又該怎麼分呢？本文就帶你瞭解遺產繼承的相關規定，讓你在繼承遺產的過程可以順利，並保障自身權益喔！

房屋繼承的順位怎麼看？

在成年且已婚的前提下，被繼承人的配偶是「當然繼承人」，享有與下述任一順位繼承人共同繼承的權利。除非沒有任何順位的血親繼承人，則房屋將由配偶單獨繼承。根據我國《民法》第1138條的規定，繼承順位依序如下：

第一順位：直系血親卑親屬

直系血親包括被繼承人的子女、孫子女、曾孫子女等。在同一順位中，以親等較近者為優先。例如，若被繼承人有子女，則由子女繼承；若子女已於繼承開始前死亡或喪失繼承權，則由孫子女代位繼承。

第二順位：父母

若被繼承人沒有第一順位的繼承人，或第一順位繼承人全部拋棄繼承或喪失繼承權，則由父母繼承。

第三順位：兄弟姊妹

若無前述第一、二順位的繼承人，則由被繼承人的兄弟姊妹繼承。

第四順位：祖父母

若以上三順位的繼承人均不存在，則由被繼承人的祖父母（包括父系、母系祖父母）繼承。

共同繼承房屋可以單獨出售嗎？如何分割共有產權？

當房屋由多位繼承人共同繼承時，這份房產便處於「共有」狀態。主要又可分為「公同共有」與「分別共有」兩種：

【公同共有】

所有繼承人共同擁有整個遺產，造成在遺產分割完成前，由於無法明確劃分每個人的具體持份，所以每位繼承人的遺產將視為公同共有，若要處分房屋，需經全體公同共有人的同意，才可執行。

📌 備註：如果是單獨出售之情況，若要出售「整棟」共有房屋，注意需依《土地法》第34條之1的規定處理。

【分別共有】

繼承人可以協議將公同共有關係變更為分別共有，明確劃分各自的持分比例。在分別共有的情況下，每位共有人都可以自由處分自己持有的應有部分。

📌 備註：若想單獨出售，各繼承人原則上可以單獨出售自己的持分，無需其他共有人同意。

若共有人對於如何處置共有房屋無法達成協議，可以透過以下3種方式分割產權：

協議分割：所有共有人自行協商，達成如何分割遺產的協議，例如：變更為分別共有、或由一人繼承並補償其他人等，這是最快速且能維持和氣的方式。

調處分割：可向地方政府設置的「不動產糾紛調處委員會」申請調處，由專業人士協助協商。

裁判分割：任何一位共有人，不論其持分多寡，都可以向法院訴請分割共有物。而法院常見的分割方式有：

原物分配：若房產在可物理上可分割（如土地），則依比例分配。
原物分配兼金錢補償：由部分共有人取得房產，並對其他共有人以金錢補償其應得份額。
變價分配：將房產透過法院拍賣，再將拍賣所得價金，按各共有人應繼分比例分配。對於房屋而言，因其難以物理分割，此為常見方式。

共同繼承房屋稅務如何繳納？可以放棄共同繼承嗎？

共同繼承房屋所產生的房屋稅、地價稅，其繳納方式因共有型態而異：

【公同共有】

原則上，公同共有的房產是以「公同共有戶」歸戶寄送一張稅單，全體公同共有人對全部應納稅捐負連帶繳納責任。即使其中一位共有人申請就其應繼分分單繳納，其他共有人仍對未繳清的稅款負連帶責任。

【分別共有】

若已辦理分別共有，則各共有人就其持分繼承的部分，各自負責繳納相應的房屋稅與地價稅。

可以放棄共同繼承嗎？

當家裡有人過世後，留下來的不動產需要分給繼承人時，不管分配得是不是平均，只要是因為繼承而做的分配，政府不會收土地增值稅或契稅，這是土地稅法第28條但書及契稅條例第14條第1項第4款有特別規定的。另外，依據房地合一稅規定，如果繼承人以後想要把這些繼承來的房地產賣掉，可以將被繼承人持有這些房地產的年限也算進來，這樣將來賣的時候，就有機會用到比較低的稅率。

不過，如果繼承人不想繼承，也可以選擇「拋棄繼承」，也就是放棄這些財產和債務的繼承權。這時要注意幾件事：