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未保存登記建物是什麼？要拆除嗎？5分鐘看所有權＆補登辦法！

2024-11-08

未保存登記建物是什麼？未保存登記建物是合法的建築嗎？您知道這類建物為什麼會存在嗎？未保存登記的建物是不是就沒有法律效力？如果打算購入這樣的建築物，是否需要擔心日後有被拆除的風險？

其實，未保存登記的建物並不一定需要拆除，快速看完本文利用5分鐘快速掌握相關資訊，一次看懂如何確認所有權人、搞懂未保存登記建物補登辦法，讓您安心坐擁一間好屋。

未保存登記建物是什麼？

一般在房屋建造完成後，需要向地政機關辦理「建物所有權第一次登記」，以取得房屋所有權狀。然而，台灣早期法規不夠完備，許多建商或自建者可能為了節稅或其他原因，沒有去辦理這個登記，這些房屋就被稱為「未保存登記建物」，俗稱「未登記建物」。

簡單來說，這些房子在法律上沒有正式所有權記錄，所以在地政事務所無法申請到相關文件，雖然房子存在並且有被使用，但在法律上沒有正式的所有權證明。

未保存登記建物，是否會被拆除？

那未保存登記建物是否就一定會被拆除嗎？其實，未保存登記建物拆除與否，取決於多種因素，

建物「有拆除」風險

未保存登記的建物屬於「違章建築」，可能面臨拆除風險。
若該建築物在國稅局無稅籍證明，可能面臨拆除風險。

建物「無拆除」風險

建物的建築物位置、高度、結構、建蔽率均符合當地都市計畫、建築法規，並且獲得土地使用權，該建築物是符合法規之建物，且可依法補辦保存登記，取得正式建物所有權狀。

補辦保存登記的5個步驟

未保存登記建物的補辦登記需要依照政府規定流程和規範，一般來說，補登流程大致可以分為以下5個步驟：

步驟（一）、確認建物合法性

事先確認建物是否符合當地建築法規和土地使用規範，而非違章建築。依土地登記規則第79條規定，略以「申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件，及建物測量成果圖或建物標示圖」。

實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關（鎮、市、區）公所之證明文件或實施建築管理前有關建物之下列文件之一：

曾於該建物設籍之戶籍證明文件。
門牌編釘證明
繳納房屋稅憑證或稅籍證明
繳納水費憑證
繳納電費憑證
未實施建築管理地區建物完工證明書。
地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖
其他足資證明之文件。

步驟（二）、申請建物測量

聘請合法測量人員或建築師進行現場測量，繪製建物平面圖、立面圖等詳細資料。確保測量報告符合當地登記機構的標準，並作為登記申請的重要文件。

步驟（三）、提交補登申請

申請表：填寫補辦登記的申請表。
測量報告：包括建物測量圖、平面圖等。
相關證明：如建造許可、土地使用證明等。
其他：稅單或罰款繳納憑證。

步驟（四）、地政機關審查並公告

在提交申請後，地政機關會對提交資料進行審查，確保建物符合當地建築規範。可能會進行現場查驗，以確認建物是否符合測量圖和規範要求。如有需要當地主管機關可能會要求補充其他文件或修正部分資料，在審核通過，接著由地政機關公告。

步驟（五）、登記完成領取所有權狀

在審查通過後，地政機關會正式完成建物的保存登記程序，領取建物的正式登記的所有權狀。建物的產權將正式納入政府的建物登記系統，並受法律保障。

未保存登記之建物，如何認定所有權人？

那究竟未保存登記建物，該如何認定其所有權人呢？通常會根據「原始起造人」或「實際出資建造人」為準，以下就也列舉相關的判定方法。

原始起造人：若建物是由某一人出資建造，即便未辦理保存登記，仍可視為所有權人。
實際出資建造者：若有證據證明為他人實際出資建造，該人可被認定為所有權人。
房屋稅籍資料：根據房屋稅籍資料來佐證所有權，若發生爭議，則需透過聲明異議或訴訟程序來解決。

未保存登記建物並不代表它們就沒有價值或必須拆除，關鍵在於確認所有權以及了解如何進行補登，如果您是建物的所有權人，建議儘早整理相關文件，並向當地的不動產登記機構諮詢補登的流程，如此一來不僅可以保障自身權益，還能避免未來可能出現的法律糾紛。

如果您對所有權有疑問，建議可以就近諮詢房仲或專業人士，他們的建議可以幫助您避免不必要麻煩，儘早補辦完成後，提高保障您的財產安全。

延伸閱讀：

房屋權狀是什麼？怎麼看？這３重點一次看房屋權狀用途＆差異！

建物保存登記是什麼？3分鐘一次看保存登記申請、流程及費用！

※本文參考資料來源為「監察院全球資訊網」、「全國法規資料庫」、「苗栗縣政府全球資訊網」、「司法院全球資訊網」等，內容如有異動以官方最新公告為準。

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