老屋可以等到都更嗎？老屋都更的4大條件及同意比例一次看！
在台灣屋齡超過30年以上的老舊建築，根據內政部2023年統計資料，全台都更的核定案件僅327件，危老重建的核准案量1,874件，不少老屋主們，正在「都更整合困難」與「危老程序選擇」之間抉擇，究竟老屋是否可以等到都更呢？透過本文快速了解老屋參與都更的關鍵條件，並比較危老重建的替代方案，提供所有權人做出最適決策。
老屋是否可以都更？
可以的，老屋當然可以進行都市更新，政府推動都更的初衷之一，就是希望改善老舊危險建物的生活與安全條件。不過，雖然老屋可以都更，但前提是必須滿足一些核心條件：
土地使用分區與基地規模限制
依《都市更新條例》第3條規定，申請都更的首要條件必須位於「都市計畫範圍」內，且基地面積需達各縣市最低門檻。以台北市為例，自行劃定更新單元需達1,000平方公尺（大約302.5坪）；新北市則放寬至500平方公尺，須經都更審議會通過。實務上，老屋的基地規模會直接影響建商參與意願，2023年全台都更案，平均面積達1,852坪，其中低於500坪的小型基地，其成功率僅達17%。
容積率與建蔽率的關鍵影響
商業區的容積率通常達400%以上，相較於第三種住宅區（住三）的容積率225%更具重建效益。以台北市大安區臨路的住三土地為例，四層公寓若基地達300坪，重建後可分回坪數約為原權狀面積的65%~75%；若屬第三種商業區的土地，分回比例可提升至85%~95%。
建築結構與屋齡條件
依《建築法》第81條規定，經結構安全評估，若判定房屋危險程度達「需立即補強」，可優先列入公辦都更範圍。2024年營建署新制要求，申請都更需附「耐震評估報告」，屋齡30年以上建築若初評未達乙級，可以得額外獲得8%容積獎勵。
臨路條件與巷道寬度
根據台北市都更處統計顯示，臨接8米以上道路的都更案成功率達78%，6米巷道案件則降至41%。主要障礙在於施工機具進出困難，且需退縮建築深度達2米，等於直接壓縮可售坪數。雖然2023年新制放寬「狹小巷道都更」容積獎勵，6米以下巷道可額外獲得5%獎勵，但仍需保留4米消防通道。
老屋不能都更，可以申請危老重建嗎？
若不能都更，老屋能不能改為申請危老重建呢？這必須看房屋本身是否符合下列4大申請條件：
1. 建築合法：需領有使用執照或符合《建築法》第98條緩衝條款。
2. 危險認定：經結構評估未達乙級，或符合海砂屋、震損屋等條件。
3. 屋齡限制：30年以上無電梯住宅，或20年以上經評估需拆除的房屋。
4. 文化排除：非《文化資產保存法》指定之歷史建築。
但是，即使房屋符合危老重建的條件，但實際上想要去申請危老重建，其實沒有那麼簡單，因為有兩個很大的門檻：
✅ 門檻一、所有人一定要全部同意：危老重建需取得100%所有權人同意，比較適合共識高的小型社區或單一產權建物。
✅ 門檻二、房子的狀況真的要夠危險或老舊：需判斷建物是否符合「危老條例」中，關於危險或老舊的明確定義，例如結構安全評估未達標、屋齡30年以上無電梯。
老屋申請都更v.s危老重建的條件比較：
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評估項目 |
都市更新 |
危老重建 |
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同意門檻 |
所有權人67%~80% |
100%全數同意 |
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基地限制 |
需達縣市標準 |
無面積下限 |
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審查時程 |
2~5年 |
3~6個月 |
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容積獎勵 |
上限50% |
上限40% |
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稅賦優惠 |
地價稅減免50% |
地價稅全免+房屋稅減半12年 |
都更的同意人數門檻怎麼看？面積比例是多少？
各類都更案的同意人數門檻和面積比例規範：
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都更類型 |
所有權人數 |
面積比例 |
法源依據 |
適用條件 |
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迅行劃定更新地區 |
>50%同意 |
>50% |
都更條例第7條 |
因天災重建、戰爭等緊急狀況劃定的更新地區 |
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一般更新地區 |
>75%同意 |
>75% |
都更條例第22條 |
政府劃定之優先更新區域 |
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自辦更新單元 |
>80%同意 |
>80% |
都更條例第23條 |
民間自行發起之更新提案 |
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公有地主導 |
免計算 |
>50% |
都更條例第37條 |
公有地占比過半之開發案 |
在公有地、私有地、未登記繼承和文化資產等不同條件的都更方案下，同意人數門檻最高的是私有自辦都更，但當私有土地的同意面積超過90%時，可免除人數比例的要求，可跳過人數門檻進入審議。
【實務計算案例】
以新北市三重區某都更案為例，基地面積1,200坪，權屬結構如下：
- 私有土地：1,000坪（所有權人58人）
- 公有土地：200坪（財政局管理）
- 未登記繼承：150坪（列冊管理5人）
- 文化資產：50坪（歷史建築）
【同意比例計算】
- 文化資產50坪不列入私有土地計算基數，故私地基準面積=1,000-50=950坪
- 已取得私有同意面積=760坪，760/950=80%，同意面積未達90%，需滿足同意人數門檻
- 同意人數=46人，46/58人=79.3%
- 同意人數3%符合「一般更新地區」雙75%門檻，可提送事業計畫
老屋更新的決策並無標準答案，具體需要依據個案的情況，包含所有權人整合的難易度、基地規模的限制、重建的急迫性、預期容積獎勵的多寡，以及建物本身的危險程度等，進行綜合評估。建議所有權人在啟動任何程序前，務必充分了解兩種途徑的法規細節、獎勵差異及潛在風險，並透過客觀的評估與試算，才能在都更或危老中做出最有利的選擇，讓老屋成功蛻變。
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※ 本文參考資料來源為「臺中市都市危險與老舊建築物加速重建專區」，內容如有異動以官方最新公告為準。