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30年老公寓可以買嗎？6大老公寓建築結構＆安全注意事項！

2025-07-02

屋齡30年以上的老公寓，因總價和公設比例較低，且常位於生活機能成熟的區域，成為不少購屋者的優先選擇之一。但屋齡30年的老公寓真的可以買嗎？需要注意什麼嗎？在買屋時，除了價格上的考量，產權、建築結構及後續可能衍生的修繕成本等，都是不可忽視的成本和課題。本文將針對購買30年以上老公寓時，全方面分析必須確認的要點，以及可以利用哪些政府補助資源，為自己多爭取一點權益。

老公寓產權確認的6大事項

購買老公寓時，房屋產權是否足夠清晰，會直接影響到自身權益，以及未來資產處置的各種衍生問題。以下六點是需要特別確認的重要事項：

1. 確認屋主身份：

地政事務所臨櫃申請「全國地政電子謄本系統」，事前核對賣方是否為合法的建物及土地所有權人，確保交易對象的正確性。

2. 建物登記謄本查閱

仔細檢閱建物登記謄本，確認主建物、附屬建物的登記面積。早期部分的老公寓可能存在陽台未辦理保存登記的情況，若現場看屋明知有陽台，但權狀裡尚未登記，未來補登成功將能增加權狀坪數，保障自身權益。

3. 土地持分比例確認

土地持分大小將關係到未來若有都市更新或危老重建機會時，可分配的權益多寡，所以必須了解建物座落的土地持分比例。

4. 有無其他權利設定

確認謄本上是否有抵押權、查封、假扣押、假處分等限制登記，這些都可能影響產權的完整移轉。

5. 竣工平面圖核對

若對陽台等附屬建物登記有疑慮，可向地政事務所調閱建物竣工平面圖，核對原始設計與現況是否相符。

6. 確認有無違章建築

留意是否有頂樓加蓋、陽台外推等未經合法申請的增建物。違建部分不僅無法取得產權，未來也可能面臨被舉報拆除的風險。

購買老公寓要檢查那些建築結構安全

屋齡較高的公寓，必須優先考量建築結構的安全性。在民國88年921大地震後，台灣的建築耐震設計標準有顯著提升，因此只要是在88年12月31日前取得建照的住宅，耐震能力可能需要特別加強檢視。以下是老公寓的建築結構安全檢查要點：

檢查項目	觀察重點	潛在風險	建議行動
建物外觀與傾斜	-整棟是否明顯傾斜 -外牆磁磚大面積剝落 -牆面異常隆起	-結構受損 -地基不穩	尋求專業結構技師評估
樑柱牆板裂縫	-樑、柱、牆面及樓板有異常裂縫 -剪力裂縫或貫穿性裂縫 -鋼筋外露、鏽蝕	-承重能力下降 -混凝土中性化 -影響結構強度	輕微表面裂縫可修補，嚴重者需專業鑑定
滲漏水狀況	-天花板、牆壁有水漬壁癌、發霉 -建議雨後再次看屋確認	-影響居住品質 -損害裝潢及結構	釐清漏水原因及責任，評估修繕成本
水電管線狀態	-電線管路已老化 -確認電線規格迴路負荷是否足夠 -鐵製水管是否鏽蝕 -排水是否通暢	-電線走火風險 -水管堵塞爆裂 -用水品質問題	建議考慮全室水電管線更新
特殊屋況排除	-是否為海砂屋或輻射屋 -要求賣方提供相關檢測證明 -或在合約中加註相關擔保條款	-影響結構安全 -影響居住者健康	避免購買，或需經專業評估及修繕後才考慮
耐震能力評估	-申請老屋耐震安檢的初步評估 -了解建築物的潛在耐震能力	-地震受損風險	評估結果若有疑慮，可進一步做詳細評估或補強

老公寓可使用的2大補助與資源

針對老舊建築，政府有提供多項補助與資源，主要目的在於提升民眾的居住安全及生活品質，建議在購買老公寓後，若符合相關的條件，可考慮申請下列補貼資源：

老屋耐震安檢補助

初步條件評估：

針對民國88年12月31日前取得建照的住宅
總樓地板面積未滿3,000平方公尺者：每棟補助6,000元
總樓地板面積3,000平方公尺以上者：每棟補助8,000元（或全額）

評估結果：若老屋耐震安檢的評估結果為「尚有疑慮」或「確有疑慮」，可進一步申請耐震能力詳細評估補助，每件補助評估費用的45%（部分資料為30%），上限金額視地方政府規定，以台北市為例，每棟上限為40萬元。

危老重建相關獎勵與補助

若建物符合「都市危險及老舊建築物加速重建條例」資格，可獲得下列補助：

容積獎勵：進行重建可獲得基準容積最高3倍或原建築容積1.15倍的獎勵，並有時程獎勵、規模獎勵、耐震設計獎勵等，可多項疊加。
重建計畫補助：政府補助每案重建計畫費用上限為5萬元，另加行政作業費。
稅賦減免：重建期間地價稅、房屋稅全免；重建完成後2年內地價稅、房屋稅減半徵收；若符合特定條件（如自然人持有且未移轉），房屋稅減半徵收最長可達12年。
融資貸款與利息補貼：政府提供危老重建工程貸款信用保證，每戶最高300萬至350萬元，並可能有重建工程貸款利息補貼。
結構補強費用補助：若經評估後進行結構補強而非重建，部分縣市提供補強工程款的補助，最高可達費用的45%，上限1000萬元。

購買30年以上的老公寓，確實能在預算與熱門地段間取得理想平衡點，但背後潛藏的屋況、結構安全及產權問題不容小覷，建議購屋前務必聘請專業人士，例如建築師、結構技師等，協助進行屋況檢查與產權調查。

此外，可積極了解並善用政府提供的各項老屋健檢補助和補貼資源，不僅能更全面性的評估物件狀況，也可能在後續的整修，或老屋重建的過程中獲得實質幫助。有關各項補助因各縣市規定及時間會有不同，建議申請前應再確認之。

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