投資中古屋該如何挑選物件?這3大挑選投資重點&風險要知道!
如果你是想買房投資的買屋族,那你一定要瞭解如何投資中古屋了!本文就也來帶你一次瞭解,該如何挑選中古屋的物件,以及挑選投資物件的3大重點,讓你可以瞭解其背後的風險,並做正確的物件投資與市場評估,才能確保投資中古屋的獲利空間的喔!
為什麼投資要選中古屋?
一般中古屋定義為,「房屋已經過一次以上的轉手買賣,或興建完工己領取使用執照超過3年以上之房屋,稱為中古屋」。因此,中古屋不一定是舊房源,新完工的房屋也可能是中古屋,但是這樣的房價下滑程度有限,投資獲利空間有限,因此以投資為目的進入房屋市場,建議以轉手過的中古屋為主要標的。
而為什麼中古屋會是投資的推薦項目,整理以下原因供您參考:
- 入手門檻較低:相對於新屋,中古屋價格通常較低,這意味著可以用比較低的資金開始進行投資。
- 價格透明:因為實價登錄上路,附近區段的交易可以上線查詢,因此探知該區域的行情相對容易,減少風險。
- 貸款可達8成以上:部分好的地段,銀行為了吸引客戶,有可能會開放較高的貸款成數,因此選擇到好的地段,可以讓頭期款壓力降低,入手投資更容易。
- 生活機能好:多數中古屋是位於已經開發的地理位置,例如是學區房或交通便利的地段,這些地段的房屋通常相對保值也有更高的增值潛力。
- 增值潛力可期:中古屋雖然需要一些翻修和裝修工作,但這也提供了增值的機會,若透過適當的改善舊屋外觀和屋況,都可以拉高租售時的價格。
- 租金回報較穩定:因為中古屋大多位於現成的社區中或是周圍設施較完善的區段,因此中古屋通常生活機能比新房為佳,更容易出租。
若以投資為目的,該如何挑選中古屋物件?
資料顯示只要把握時機,選擇適當的投資標的,中古屋平均投資報酬率最高可達到定存的7倍之多。若想進入這個市場,挑選中古屋物件時,建議考慮以下6個關鍵因素:
1. 地段價值與未來發展潛力
周邊基礎設施建設,若已具有足夠生活機能,將可確保物件保值,若選擇發展潛力較高區域的物件,則有助於增加物件價值和吸引力,提高出租或是轉手增值的可能性。
2. 屋況與裝修成本
仔細檢查房屋的整體狀況,包括屋頂、地基、水電系統等,避免買到需要大量維修的物件,除增加投入成本也影響獲利回收。
3. 周邊環境與風水
觀察物件內部格局與外部風水條件,例如:屋內樑柱位置、各房門的方向、是否有路沖、鄰近房屋是否有壁刀煞等風水問題,都可能影響出租或是轉售的機會。
4. 相似物件市場價格
利用實價登錄與相似物件進行比價,確保以合理價格購買物件,從而保證獲利。
5. 出租潛力與回報
若以投資為考量,短期需考慮物件的出租潛力,租客來源穩定,才能確保順利租出物件。而租金價格是否穩定,方可回收投資成本創造獲利。
6. 法律和稅務問題
了解當地政府的法律法規和稅務政策,確保投資合法合規,並且最大程度地減少稅務負擔。
投資中古屋可能產生的4大風險
所有的投資都存在風險,在中古屋投資市場,也有以下潛在風險,提醒您留意,
- 隱藏的屋況問題:中古屋可能隱藏了結構或損壞狀況,例如漏水、黴菌、電路老舊問題,初期可能沒有發現,一旦出現就需要大量資金來修復。
- 維護和管理成本:中古屋可能需要較多的維護和管理成本,包括維修頻率較高、保險費較高、稅務等,這些成本需要在入手前審慎計算,以確保獲利。
- 市場價值下跌:市場變化、區域發展計畫改變或房屋狀況老舊而惡化等因素,都可能導致物件價值下跌,進而影響您的投資回報。
- 租金收益不佳:租客來源變化、租金市場變化或者物件條件不佳,都可能導致租金收益不如預期,進而影響投資回報。
- 市場流動性不足:中古屋市場流動性不如新房市場,若是想要轉手賣出,可能需要花更長的時間來尋找買家,影響現金流。
透過了解中古屋的獲利空間與投資風險,建議您仔細評估物件和市場情況,制定合適的投資策略,並在必要時尋求專業意見,確保獲利空間。
延伸閱讀: