投資中古屋該如何挑選物件?這3大挑選投資重點&風險要知道!

2024-09-12

如果你是想買房投資的買屋族,那你一定要瞭解如何投資中古屋了!本文就也來帶你一次瞭解,該如何挑選中古屋的物件,以及挑選投資物件的3大重點,讓你可以瞭解其背後的風險,並做正確的物件投資與市場評估,才能確保投資中古屋的獲利空間的喔!

 

為什麼投資要選中古屋?

一般中古屋定義為,「房屋已經過一次以上的轉手買賣,或興建完工己領取使用執照超過3年以上之房屋,稱為中古屋」。因此,中古屋不一定是舊房源,新完工的房屋也可能是中古屋,但是這樣的房價下滑程度有限,投資獲利空間有限,因此以投資為目的進入房屋市場,建議以轉手過的中古屋為主要標的。

 

而為什麼中古屋會是投資的推薦項目,整理以下原因供您參考:

  • 入手門檻較低相對於新屋,中古屋價格通常較低,這意味著可以用比較低的資金開始進行投資。
  • 價格透明因為實價登錄上路,附近區段的交易可以上線查詢,因此探知該區域的行情相對容易,減少風險。
  • 貸款可達8成以上部分好的地段,銀行為了吸引客戶,有可能會開放較高的貸款成數,因此選擇到好的地段,可以讓頭期款壓力降低,入手投資更容易。
  • 生活機能好多數中古屋是位於已經開發的地理位置,例如是學區房或交通便利的地段,這些地段的房屋通常相對保值也有更高的增值潛力。
  • 增值潛力可期中古屋雖然需要一些翻修和裝修工作,但這也提供了增值的機會,若透過適當的改善舊屋外觀和屋況,都可以拉高租售時的價格。
  • 租金回報較穩定因為中古屋大多位於現成的社區中或是周圍設施較完善的區段,因此中古屋通常生活機能比新房為佳,更容易出租。

 

若以投資為目的,該如何挑選中古屋物件?

資料顯示只要把握時機,選擇適當的投資標的,中古屋平均投資報酬率最高可達到定存的7倍之多。若想進入這個市場,挑選中古屋物件時,建議考慮以下6個關鍵因素:

 

1. 地段價值與未來發展潛力

周邊基礎設施建設,若已具有足夠生活機能,將可確保物件保值,若選擇發展潛力較高區域的物件,則有助於增加物件價值和吸引力,提高出租或是轉手增值的可能性。

 

2. 屋況與裝修成本

仔細檢查房屋的整體狀況,包括屋頂、地基、水電系統等,避免買到需要大量維修的物件,除增加投入成本也影響獲利回收。

3. 周邊環境與風水

觀察物件內部格局與外部風水條件,例如:屋內樑柱位置、各房門的方向、是否有路沖、鄰近房屋是否有壁刀煞等風水問題,都可能影響出租或是轉售的機會。

4. 相似物件市場價格

利用實價登錄與相似物件進行比價,確保以合理價格購買物件,從而保證獲利。

5. 出租潛力與回報

若以投資為考量,短期需考慮物件的出租潛力,租客來源穩定,才能確保順利租出物件。而租金價格是否穩定,方可回收投資成本創造獲利。

6. 法律和稅務問題

了解當地政府的法律法規和稅務政策,確保投資合法合規,並且最大程度地減少稅務負擔。

 

投資中古屋可能產生的4大風險

所有的投資都存在風險,在中古屋投資市場,也有以下潛在風險,提醒您留意,

  • 隱藏的屋況問題:中古屋可能隱藏了結構或損壞狀況,例如漏水、黴菌、電路老舊問題,初期可能沒有發現,一旦出現就需要大量資金來修復。
  • 維護和管理成本:中古屋可能需要較多的維護和管理成本,包括維修頻率較高、保險費較高、稅務等,這些成本需要在入手前審慎計算,以確保獲利。
  • 市場價值下跌:市場變化、區域發展計畫改變或房屋狀況老舊而惡化等因素,都可能導致物件價值下跌,進而影響您的投資回報。
  • 租金收益不佳:租客來源變化、租金市場變化或者物件條件不佳,都可能導致租金收益不如預期,進而影響投資回報。
  • 市場流動性不足:中古屋市場流動性不如新房市場,若是想要轉手賣出,可能需要花更長的時間來尋找買家,影響現金流。

 

透過了解中古屋的獲利空間與投資風險,建議您仔細評估物件和市場情況,制定合適的投資策略,並在必要時尋求專業意見,確保獲利空間。

 

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