房屋瑕疵擔保是什麼?誰要賠償?專家教你看懂房屋瑕疵擔保責任!
當購買的房屋出現瑕疵時,該由誰賠償呢?究竟房屋瑕疵擔保是什麼呢?房屋的漏水、壁癌、鋼筋外露等瑕疵問題,買、賣方的責任該歸屬於誰呢?求助管道是什麼?本文就也特別彙整出房屋瑕疵擔保指南,讓你買屋可以自保不求人!也避免不必要的房屋糾紛喔!
什麼是「房屋瑕疵擔保」?
簡單來說,「房屋瑕疵擔保」是指在房屋買賣過程中,保障買方權益的重要法律機制,可視為幫買方提供一定的安全保障,在房屋交易過程中對賣方的責任進行明確規範,保護買方免受隱藏瑕疵的潛在風險,其主要內容簡述如下:
民法354條
- 物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。
- 出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。
責任範圍:
- 根據民法規定,賣方需承擔「物之瑕疵擔保責任」,保證房屋在交付時不會因瑕疵,導致價值減少或受損。
- 賣方應保證房屋的完整性,確保房屋在交付給買方時是完整且無瑕疵的。
買方權益保障:
- 瑕疵擔保的設立旨在維護買方的權益,使買方在購買房屋時能有信心其價值和品質符合雙方的預期。
- 如果買方發現房屋存在瑕疵,可依據法律規定要求賣方承擔相應的責任,包括解約、減少價金、損害賠償等。
修繕責任與免責情形:
- 雖然賣方在法律上沒有修繕義務,但若房屋存在瑕疵,賣方應承擔瑕疵擔保責任,並提供必要的修繕或賠償。
- 在特定情況下,賣方可能通過契約協議免除部分瑕疵擔保責任,但這些免責條款受到法律的嚴格限制。
在房屋瑕疵擔保方面,買/賣方所需負擔的責任歸屬
在房屋買賣過程中,瑕疵擔保是其中重要法律機制,盤點買方與賣方在瑕疵擔保方面所需負擔責任分述說明如下:
【賣方】責任歸屬
1. 瑕疵擔保義務
賣方須保證出售的房屋無瑕疵,並在法律上負有瑕疵擔保責任。
《民法365條》
- 買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
- 前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。
2. 損害賠償責任
若房屋存在瑕疵,賣方通常需負擔賠償損害的責任。
3. 責任免除條件
若買賣雙方約定免除賣方瑕疵擔保責任,但賣方故意隱瞞瑕疵,則此免除條款將被認定為無效。
4. 透明告知
賣方應誠實告知房屋狀況,假如若賣方未告知已知瑕疵,即使契約中標示「現況交屋」,買方仍保有物之瑕疵擔保請求權。
【買方】責任歸屬
1. 檢查通知義務
- 買方應在交屋時檢查房屋(驗屋),若發現瑕疵應立即通知賣方。
- 對於無法即時發現之瑕疵,日後發現也應立即通知賣方,否則可能喪失物之瑕疵擔保請求權。
2. 瑕疵擔保請求權時效
- 買方應在通知賣方瑕疵後6個月內提起請求或訴訟,以確保權利不因時效而消滅。
- 買方在交屋起5年內有權主張物之瑕疵擔保權利。
3. 解除契約或要求減價或請求損害賠償與期間
- 如果發現瑕疵,買方有權解除買賣契約或請求減少價金,前者均可併同請求損害賠償。
- 期間係自發現後起算6個月,或點交後起算5年,先到為準。賣方明知瑕疵故意隱瞞,不適用發現後6個月,但仍有點交後5年的限制。
- 上述期間限制的是解約權與減價權,損害賠償則是15年時效。
房屋瑕疵的4大處理方式&求助管道
當您在房屋交易過程中遇到瑕疵問題時,採取適當處理方式和尋求正確求助管道十分重要,分述說明如下:
即時蒐證與知會
一旦發現房屋有瑕疵應立即通知賣方或房仲並盡力蒐證,獲得關於瑕疵處理和協商的專業建議,注意買房交易中可能存在的瑕疵報告期限,確保隨即知會賣方。
聘請專業驗屋
聘請專業驗屋公司對房屋進行詳細檢查,安排完整驗屋以獲得瑕疵的詳細評估和記錄,檢查報告將成為與賣方日後協商的重要依據。
協商解決方案
確定瑕疵範圍與影響程度後,與賣方協商解決方案,包括解約、修復瑕疵或求償,進行談判時,請保持正面態度與耐心,尋求雙贏的解決方案。
洽詢專業律師
尋求洽詢專業律師的協助,了解您的法律權利和之後可能採取的法律行動。
隨著本文對房屋瑕疵擔保責任的深入探討,一步步從房屋瑕疵擔保的成立條件到買賣雙方的權利義務、有效處理方式等內容,相信能實質幫助您,不管是買方或賣方,在房屋交易中能了解與掌握上述些法律責任與觀念,能夠幫助您在房地產交易中更有利與安心,同時避免不必要的風險和糾紛。
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※本文內容僅供參考,實際依不同房屋瑕疵狀況、程度及買方、賣方、房仲或相關廠商間之約定權利與責任為準。