面對房屋的漏水問題，讓許多購屋者常常不知道該如何處理，究竟發現房屋漏水該怎麼辦才好呢？責任歸屬又在誰身上呢？要由自己承擔修繕責任嗎？本文就為你說明漏水的處理方式，並帶你瞭解相關的法律保障、處理流程與注意事項，讓你可以維護自身權益！
在交屋後，發現房屋有漏水，責任歸誰？
針對房屋漏水的責任歸屬，根據房屋的類型不同，責任歸屬也不同，以下就也帶你看新成屋、中古屋及公寓大廈遇到漏水問題時，責任歸屬範圍由誰負責。
【新成屋】責任歸屬
若房屋為預售屋或新建案，與建商第一手交易購買，根據《建築技術規則》、《民法》第354條、第365條規定，建商對於房屋瑕疵負有「物之瑕疵擔保責任」，一般來說若是有漏水、甚至引發壁癌問題，屬於建商施工不當或材料瑕疵所致，屋主可要求建商負責修繕和請求損害賠償。
依不同情形和影響程度的瑕疵，具體擔保責任期間有所差異：
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瑕疵類型
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擔保期間
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瑕疵所屬範圍
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建築結構瑕疵
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15年
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房屋傾斜、樑柱變形、鋼筋外露、地基下陷等
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非結構性瑕疵
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5年
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防水層破損、電路管線不良、水管漏水等
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設備/設施瑕疵
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1~3年
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門窗、衛浴設備、廚房設備、地磚磁磚等
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【中古屋】責任歸屬
中古屋的漏水責任較為複雜，主要依據買賣契約內容及《民法》相關規定：
- 隱藏性瑕疵：若賣方故意隱瞞漏水問題，買方可依《民法》第359條主張解除契約或請求減少價金
- 明顯瑕疵：若漏水問題在交屋時即可發現，買方應於發現後立即通知賣方。
- 契約約定：若買賣契約中有特別約定瑕疵擔保條款，應依契約內容處理。
【公寓大廈】漏水責任
在公寓大廈中，漏水責任需視漏水原因及位置而定：
- 專有部分：如自家浴室、廚房漏水，由區分所有權人自行負責。
- 共用部分：如外牆、屋頂、共用管線漏水，由管委會負責修繕。
- 相鄰關係：若因樓上住戶疏失造成漏水，可依《民法》第184條請求損害賠償。
遇到房屋瑕疵時，保障自己權益的4大方法
當遇到房屋瑕疵狀況時，建議可以採取以下4大步驟，為自己爭取權益。
1. 立即蒐證保全證據
當發現房屋漏水問題，建議在第一時間有效蒐證，是保障權益的關鍵步驟：
- 拍照錄影：詳細記錄漏水位置、範圍、嚴重程度，包含日期時間。
- 保留物證：收集受損物品、裝潢材料等實體證據。
- 氣象資料：調取漏水當日及前後的氣象資料，證明成因是否受天候因素影響。
- 專業鑑定：委託建築師或結構技師進行專業鑑定，出具鑑定報告。
2. 發函通知相關責任方
依法定程序通知責任方，建立法律效力：
- 存證信函：以存證信函正式通知建商、賣方或大樓管委會。
- 內容要點：詳述漏水情況、要求修繕期限、保留法律追訴權。
- 時效掌握：新成屋應於發現瑕疵後立即通知，中古屋需注意契約約定期限。
3. 申請調解或仲裁
若協商無效，可透過公正第三方解決爭議：
- 鄉鎮市調解：免費、快速的爭議解決管道。
- 消保會調解：針對消費糾紛提供專業調解服務。
- 仲裁程序：若契約有仲裁條款，可申請仲裁解決。
4. 提起民事訴訟
最後手段為透過法院訴訟解決：
- 請求權基礎：瑕疵擔保責任、債務不履行、侵權行為等。
- 訴訟標的：修繕費用、損害賠償、精神慰撫金等。
- 時效限制：注意各項請求權的消滅時效規定。
買/賣雙方該如何處理？
根據不同立場，買賣方面對房屋漏水瑕疵的爭議，有不同的應對及防範策略。
【買方】
作為購屋者，面對漏水問題時應採取以下策略：
- 立即停止供水：關閉水源可避免漏水問題和損害擴大，防止二次損害。
- 緊急處理：進行必要的緊急止漏措施，例如清空漏水點周圍家具和物品。
- 保留單據：所有修繕、鑑定、住宿等費用單據都要妥善保存。
- 避免自行修繕：未經責任方同意不要自行大幅修繕，以免影響求償。
- 尋求專業協助：委託律師或消保團體協助處理複雜案件。
【賣方】
賣方在房屋交易中應負的責任與注意事項：
- 誠實告知：對於已知的房屋瑕疵應主動告知買方，確保對方知情。
- 瑕疵擔保：依契約約定承擔一定期間的瑕疵擔保責任。
- 配合處理：收到買方通知後應積極配合處理，協助尋求專業抓漏業主診斷和修復。
- 保險規劃：可考慮投保住宅火險附加責任險，水漬險可提供相關保障。
房屋漏水責任分配與處理流程一覽表
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房屋類型
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責任歸屬
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擔保期間
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處理流程
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注意事項
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新成屋
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建商
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結構性：15年
非結構性：5年
設備：1年
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►立即通知建商
►要求限期修繕
►建商不履行可解約
►建商不履行可求償
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►保留所有證據
►注意通知時效
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中古屋
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依契約約定
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交屋後5年內
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►檢視買賣契約
►發函通知賣方
►協商或訴訟解決
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►區分隱藏性與明顯瑕疵
►注意契約條款
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公寓大廈共用部分
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管理委員會
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依建物年限
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►通知管委會
►召開所有權人會議
►動用公共基金修繕
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►確認漏水源頭
►釐清責任歸屬
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相鄰漏水
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造成漏水之住戶
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發現後立即處理
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►通知造成漏水住戶
►協商修繕與賠償
►必要時提起訴訟
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►蒐集證據證明因果關係
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房屋漏水問題雖然令人困擾，但只要掌握正確的處理方式和法律知識，就能有效保障自己的權益。無論是新成屋還是中古屋，屋主都應該了解相關的法律規定和責任歸屬，在發現問題時立即採取適當的行動。
最後建議在購屋前應詳細檢查房屋狀況，或請專業合法的第三方驗屋公司協助檢測，在契約中明確約定瑕疵擔保條款，並考慮投保相關保險。
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