土地買賣陷阱有哪些？快速看土地買賣流程、貸款成數及注意事項！
若土地想出售或是想購買土地來做其他規劃，一定要注意土地買賣陷阱有哪些！建議在購買土地前，先瞭解土地買賣流程、貸款成數及注意事項，讓你在買賣的過程可以避免買賣的可能風險，不會吃大虧喔！
土地買賣的流程&貸款成數
土地買賣流程
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買賣流程 |
內容 |
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1.事前準備 |
➤買方：需仔細確認「土地性質」 ➤賣方：需做「土地鑑界」，透過土地鑑界，確定出售土地的正確位置及範圍。 |
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2.買賣管道 |
➤自行交易：買賣雙方自行協商金額並進行交易 ➤透過不動產經紀人：賣方需事先與不動產經紀業者簽訂「不動產委託銷售契約書」 |
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3.簽訂契約 |
➤買方：攜帶身分證明文件、支付訂金或第一期款項。 ➤賣方：攜帶身分證明文件、印章及土地、建築改良物所有權狀正本。 買賣雙方對賣價與銷售條件一致時，即可進行簽訂「不動產買賣契約書」 |
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4.備證與用印 |
➤買方：印章、身分證、買方支付第二期款項 ➤賣方：印鑑證明、房屋稅單、地價稅單、印鑑章身分證明文件 賣方準備好相關的登記申請書、土地現值申報書、土地及建物改良買賣移轉契約書等資料，並在契約申報書蓋印鑑章。 |
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5.完稅階段 |
➤買方：買方繳清契稅款並支付第三期款項。 ➤賣方：繳清土地增值稅款及欠稅費款。 |
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6.土地點交 |
➤買方：支付尾款，買方如果需要貸款，需聯繫承辦貸款的銀行將款項撥入買方指定帳戶。 ➤賣方：沒有貸款的情況下，解除擔保或將本票還給買方。 ➤買賣雙方：完成登記，辦理交付手續。 |
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*參考資料來源：臺北市政府地政局-買賣不動產流程，內容如有差異以官方最新公告為準。 |
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土地貸款成數
土地貸款的成數一般取決於土地的類型以及銀行的承貸方案。以下是大致的成數範圍：
建地：
- 通常貸款成數在50%至70%之間
- 具體成數可能因銀行政策和個人信用狀況而異。
農地：
- 貸款成數通常在50%至60%之間
- 具體成數取決於土地的地理位置、農業產值等因素。
工業用地：
- 可能在40%至70%之間，視具體情況而定。
- 具體成數取決於工業用地本身地理條件等因素。
*參考資料來源：中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定，內容僅供參考如有差異以官方最新公告為準。
不同銀行的政策可能會有所不同，也會受到借款人信用狀況的影響，建議在申請貸款前向各家銀行查詢具體條件。
土地買賣的5個常見陷阱
- 避免產權不清的風險：有些土地產權可能不清楚，存在多方共有人或有未解除的抵押、查封等情況。
- 確認土地用途限制等資訊：土地用途（如農地、住宅用地、商業用地）受到法律規範，未經批准不能隨意變更用途，因此購買前應確認土地用途是否符合自己的需求，並了解相關使用限制。
- 小心違法增設建築物：賣方可能在土地上增設了未經許可的的違建，這些建築可能會面臨拆除的風險，購買前應檢查建築是否有合法的建築執照許可和驗收合格證明。
- 留意落入高價陷阱：不肖賣方會故意抬高土地價格，甚至超出市場合理價位，建議透過有信譽不動產經紀業者協助買賣，透過專業經紀顧問專業經驗，避免購入價格過高。
- 確認合約條款不明：買賣合約中可能存在不利於買方的隱藏條款，或是條款不明確易引發糾紛，簽約前應仔細閱讀合約條款，必要時尋求專業不動產經紀人或法律專業人士的意見。
在土地買賣過程中，需注意的5個注意事項
注意事項（一）、注意土地權屬完整性
確認土地的所有權證書，確保賣方擁有合法的產權，且無多餘的共有人。建議到地政事務所或使用線上系統查詢土地的登記記錄，確認是否有查封、抵押或其他法律糾紛。確實核對權屬信息，確保土地的面積、用途等信息與產權證書一致，避免因資訊不符而引發爭議。
注意事項（二）、了解土地用途和價值
注意確定售價是一個關鍵步驟，可避免因價格不合理而造成的損失，買賣雙方可以參考實價登錄資料或政府公告的土地現有價值。
注意事項（三）、確認土地用途
瞭解土地所在區域的城市規劃和建設條件，包括是否有開發限制、建築高度限制、容積率等。此外，需留意土地形狀有無不規則或是太過零碎的問題，以免日後影響到可充分利用土地面積的完整度。
注意事項（四）、仔細審閱合約內容
務必詳細閱讀購買合約，確保所有條款明確，特別是價格、付款方式、過戶時間、土地狀況保證等重要條款。在合約中明確載明稅費的承擔方，避免因稅費問題引發糾紛。通常包括契稅、土地增值稅、印花稅等。
注意事項（五）、尋求專業人士協助
自行買賣風險較高，建議尋求專業人員（如不動產經紀人員）的協助和建議。請專業人士協助審閱合約，避免因不熟忽略造成個人損失，才能確保交易安全。
在進行土地買賣時，了解潛在陷阱至關重要，例:產權不清、用途限制、合約條件不明確的問題，每個環節都可能成為買賣土地中的隱憂，因此事前的充分準備和謹慎行事是成功買賣土地的關鍵。
另外建議買賣土地的過程中可以洽詢委由專業不動產經紀人員及地政士的協助，藉此降低土地買賣的風險，做出明智安全投資決策，成功圓滿買到土地！
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