換屋要先買？還是先賣？完整換屋優缺點、節稅及退稅方法一次看！-中信房屋網

買賣知識庫

Trading Knowledge

換屋要先買？還是先賣？完整換屋優缺點、節稅及退稅方法一次看！

2025-05-21

面對近期限貸令的新政策下，讓不少換屋族都感到措手不足，會有哪些影響？換屋族如果想換屋，又究竟是要先買？還是先賣比較好？本文就也為你介紹常見的可能換屋原因、優缺點以及節稅的方法，讓對有換屋需求的你可以更好的規劃房屋，並找到最適合你的房屋物件喔！

常見的5個換屋需求

對於有換屋需求的人來說，通常會想換屋的原因不外乎有以下可能：

1. 空間不足：家庭成員變化、儲物空間需求、年邁長輩需要照顧等各種因素，而導致原有的使用空間不足，進而產生換屋需求。

2. 屋況老舊：隨著屋齡增加，房屋可能出現牆面裂縫、磁磚膨脹、管線阻塞或漏水等情形，當這些狀況頻繁發生，也可能會讓人想進行換屋。

3. 工作變遷：工作變遷，導致上下班的通勤時間拉長，甚至可能需要跟家人分隔兩地時，也會是大多數人選則換屋的原因之一。

4. 地段需求改變：因周遭環境改變，導致原本的住家地點，不符合生活理想，又或者是人生階段的改變，有更想要居住的地區，像是有些父母會為了讓小朋友擁有更好的教育，而選擇換屋到符合理想的學區。

5. 周遭環境影響：當居住的周圍環境改變，也會是常見的換屋原因，例如與新搬來的鄰居，在相處上不融洽，或是住家附近新開的餐飲業人潮太多，導致出入及停車不便。

究竟換屋要先買？還是先賣？

做法	先賣再買	先買後賣
優點	➤不用煩惱新房屋的頭期款，可以等到賣掉舊有房屋後，再慢慢尋找理想的房屋。 ➤可確保舊有房屋出售的價格，是否足夠負擔新房屋頭期款及裝潢費。	➤原有的生活不干擾，不會有房仲及陌生人進出家中，能保有隱私。 ➤不用煩惱舊有房屋出售後的居住問題。
缺點	➤在出售時，若自住，需要接受房仲及陌生人來訪。 ➤出售後，可能會有一段時間需要先租屋。	➤需要先準備新房屋的頭期款、裝潢費。 ➤舊有房屋出售時間不一定，若還有房貸，每個月將同時有兩筆貸款支出。
適合族群	➤手邊資金有限者	➤有能力負擔新屋頭期款者 ➤重視隱私者 ➤舊有房屋已繳清貸款者

換屋前必知的3個節稅方式

依現行法令規定，出售房屋時，無論有獲利，還是所得為零，甚至是「賠售」，都要主動向「戶籍所在地的國稅局」進行申報，並且課稅方式會依「當初房屋取得的日期」，進行區分：

項目	舊制（財產交易所得稅）	新制（房地合一稅）
適用	103年1月1日以前取得之房屋或 103年1月2日~104年12月31日期間取得，持有2年後出售	105年1月1日以後取得之房屋或 103年1月2日~104年12月31日期間取得，持有2年內出售
說明	土地：土地增值稅。房屋：財產交易所得稅。	土地、房屋合併計算，課徵所得稅。
申報時間	次年5月辦理結算申報。	完成移轉登記後，次日起算30日內申報。

但新、舊制的認定，如果有涉及繼承、遺囑贈與、夫妻贈與等，房屋的取得日期，就有可能可以用「前一手（也就是上一名登記人）的取得日」作為認定。

節稅必知1：裝潢發票必須要有

在進行房屋裝潢、整修時，請廠商開立發票，雖然會有額外5%的發票稅額，但卻有利於「日後房屋出售時」，向國稅局提出「成本憑證」，進行抵稅。

舉例來說，我們以「房屋買價1000萬，裝潢200萬，持有3年後，出售1300萬，採用新制（房地合一稅）計算」為例，來看「裝潢發票對於稅務繳納金額」的差別：

項目	有發票	無發票
成本	裝潢費用：200萬發票稅額：10萬	裝潢費用：200萬
稅額計算	房屋賣價：1300萬扣除210萬（裝潢成本）扣除1,000萬（當初買價）等於90萬獲利	房屋賣價：1300萬扣除1000萬（當初買價）扣除30萬（裝潢成本）（房地合一課徵所得稅申報作業要點的第26點規定，沒發票最高也有30萬）等於270萬獲利
應繳稅額	315,000元（即為90萬×35%）	945,000元（即為270萬×35%）
*在同樣的買價、賣價、裝潢費的情況下，有發票者，雖然在裝潢付款時，需多繳10萬的發票稅額，但日後房屋出售，可以少繳630,000元的稅。

其中要特別注意的是——「不是所有裝潢發票都有認列喔！」依稅法規定，針對裝潢成本認列的標準為：「於使用期間支付，能增加房屋價值或效能，且非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕」，也就是說，像水電管線、泥作、木作、油漆、磁磚、衛浴設備等「不可以拆除且可持續使用多年」的裝潢，可認列為房屋成本；而其他木地板、窗簾、家電、家具、玻璃窗、系統櫃等「可拆卸或移動的」，則不被認列為可扣抵成本。

此外，房屋交易時必要的費用，也可以列入可扣抵成本，例如：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費、過戶登記前的房屋利息。

申請抵稅必備文件：

裝潢合約書或廠商的估價單
裝潢發票（須載明買受人、施工地址、發票時間）
支付的匯款證明（例如：支票、匯款單、領現的存摺影本）

節稅必知2：沒發票最高也有30萬

若裝潢的發票遺失，可以向廠商詢問「是否有發票的存根聯」，一般業者所開立的發票，依法應保存5年，所以只要廠商能夠提供「發票影本並加蓋發票章」，即可作為憑證。

依據《房地合一稅第26條》如果「發票開立超過5年，廠商已無留存」或是「當初裝潢沒有請廠商開立發票」，那麼也可以依照房地合一課徵所得稅申報作業要點的第26點規定：「費用無查得資料者，按成交價額百分之三計算，並以新臺幣三十萬元為限。」簡單來說，即使沒有辦法證明裝潢成本，仍有機會以房屋出售金額的3%計算所花費的成本，但最高以30萬元為上限。

節稅必知3：重購退稅是節稅最好的方式

對於換屋者來說，不管是新、舊制的課稅方式，都可以運用政府所推動的「重購退稅」，進行節稅。而重購退稅指的是，舊有房屋被課徵的稅金，有機會申請退回，並且「沒有次數限制」。

重購退稅的申請資格：

以「核實」或「現值」評定：重購退稅不是以房屋的面積評定申報，而是用「房屋的價值」或是「政府機關所評估的市場價值」評定。例如，舊有房屋出售價格為1100萬，並且因為有獲利而被課稅，當新房屋的購入價格大於1100萬時，就能以重購退稅的方式，可進行稅額扣抵，或是申請退稅；而面積較大的老屋，換成面積較小的新屋，則用「市場價值」進行評估。
買進、出售的2年期間：無論是「先買後賣」，還是「先賣後買」，出售與購置的間隔必須在2年內。舉例，112年出售舊有房屋獲利，那新房屋就必須是110年~114年期間所購買的，才能進行重購退稅。
新、舊房屋都要有設籍：本人、配偶、未成年子女其中一人，在新、舊房屋有「設立戶籍」，其中未成年子女不得一人設籍，必須要有其他直系親屬（爺爺、奶奶）一同設籍，並且新房屋在持有期間內，必須「設籍連續滿6年」，不得遷出。
必須為自用住宅使用：舊有房屋簽訂買賣契約前1年，不得有出租、營業、執行業務使用的情況；新房屋則是6年內不得有出租、供營業使用、設立公司行號等行為。
同一個所有權人且不變動：買房屋及賣房屋需為同一個人，並且新房屋5年內不得進行出售、移轉（包含贈與給配偶），但因繼承移轉，並仍為自用住宅使用，且無出租、供營業使用，則可免追繳原退稅款。

其中，以舊制計算所課徵的土地增值稅，同樣也可適用重購退稅喔！此外，若土地為自益信託土地，並且地上房屋仍供信託委託人本人、配偶或其直系親屬，作為住宅使用，與信託目的不相違背，在符合自用住宅用地條件的情況下，也可以辦理重購退稅。

除了以上這些「換屋前可以先規劃的節稅方式」外，如果有「因資金需求而將房屋賠售」的情況，後續3年內也可以透過房屋交易所得的收入進行扣抵喔！

央行打房的政策，對換屋族有影響嗎？

央行的「限貸令」施行後，雖然影響許多人的房屋貸款的申請，但隨著央行在10月9日發布的「第七波房市管制豁免條款」內容釋出，對於「換屋族」來說，也是一個好消息。有實質換屋需求的換屋族，可與金融機構協議簽訂「切結書」，其切結的事項為：

出售舊有房屋：在新房屋的貸款撥款後的1年內，出售舊有房屋，並完成產權移轉登記。
不得用轉貸規避：換句話說，如果沒辦法在1年內順利出售房屋並完成移轉，也不能用「把新房屋的貸款轉貸到其他銀行」的方式，規避原本應該履行的「舊屋出售」。

但要特別留意，若違反切結內容，不僅金融機構會取消寬限期，借款人還需要繳納原本寬限期內所需要償還的本金、罰息、違約金，以及補齊成數差額（例：第二戶限制貸款五成，但借款人因切結書而貸款八成，若違反切結，則須補三成。）。此外，換屋族所購入的新房屋，必須「不是高價住宅」，而高價住宅的定義，則會因每個縣市規範而有不同。

整體來說，打房政策對於「確實有換屋需求」的換屋族而言，只要掌握「出售舊有房屋的時機」，基本上不會有太大的影響。但若有顧忌，可以考慮「先賣再買」是「舊有房屋確定出售」後，再進行購屋，以避免違反切結內容。雖然政府的打房政策，影響了許多人的貸款進度，但也確實避免了投資客過度投機，而影響房市的情況，也期待未來台灣的房市，能夠回歸真正的居住需求，讓你我都能有理想的居住環境。