你知道房屋貸款的利率，是影響購屋資金與長期還款壓力的關鍵因素之一嗎？常聽到的「固定利率」及「浮動利率」又要怎麼選呢？本文就帶你看新手要如何挑選適合的房屋貸款，並帶你搞懂這兩種利率的運作方式及優缺點，幫助你可以更有效評估收入穩定度、風險承受度及未來資金規劃等，協助購屋族選擇符合自己條件的貸款方案。
固定利率v.s浮動利率該怎麼選擇？
一般買房子需要申請貸款，第一關就是要了解利率，市面上的房貸方案多元，主要包含兩種：「固定利率」和「浮動利率」，以下說明這兩種利率的特色：
固定利率
在約定的貸款期間內，利率是固定不變的，不管外面市場利率怎麼變動，例如中央銀行宣布升息或降息，房貸利率和每月要繳的金額都維持一樣 。
優點
- 穩定性高：每月還款金額固定，方便做長期的家庭財務規劃，不用擔心突然增加的還款壓力 。
- 規避升息風險：如果預期未來市場利率會走高，選擇固定利率可以鎖住目前的利率水準，避免日後利息負擔加重 。
缺點
- 初始利率較高：因銀行需要承擔未來利率上升的風險，所以一開始提供的固定利率通常比浮動利率來得高。
- 無法享受降息好處：當市場利率走低時，利率還是維持不變，可能會比選擇浮動利率的人繳更多的利息 。
- 選擇較少：在台灣，提供長期（如20年、30年）固定利率的銀行非常少，多數是短期的固定利率方案 。
浮動利率
也常被稱為「機動利率」，是台灣房貸市場的主流，利率會隨著市場變化而定期調整。浮動利率的計算公式通常為「指標利率 + 加碼利率」。
- 指標利率（或稱基準利率）：銀行會參考一個或多個市場利率指標來訂定，像是幾家主要銀行的一年期或二年期定期儲蓄存款平均利率。利率會隨著央行升降息而調整，調整頻率有月調或季調之分。
- 加碼利率：銀行會根據申貸人的信用狀況、還款能力、房屋條件等因素，評估風險後給出一個加碼的百分比 。一旦簽約，這個加碼利率在貸款期間通常是不會變的。
優點
- 初始利率較低：通常銀行提供的浮動利率，一開始會比固定利率來得有吸引力，前期的月付金壓力較小。
- 反映市場利率：利率計算方式透明，能貼近市場的真實狀況。當市場降息時，你的利息負擔也會跟著減輕。
缺點
- 不確定性高：未來每月還款金額會變動，如果市場進入升息循環，月付金會增加，可能打亂原有財務規劃。
- 承受升息風險：申貸人需要自己承擔未來利率上升的風險 。
固定利率＆浮動利率差異比較
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特性
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固定利率
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浮動利率（機動利率）
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利率特性
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貸款期間內利率固定不變
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隨指標利率定期變動
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每月還款
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金額固定，方便財務規劃
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金額變動，可能增加或減少
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風險承擔
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銀行承擔未來利率上升的風險
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借款人承擔未來利率上升的風險
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適合市場
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預期未來利率將會上升時
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預期未來利率將會下降或持平時
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在台現況
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長期方案選擇少
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市場主流，多數銀行採用
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如何選擇適合自己的房貸利率？3大指標一次看
根據每個人的狀況不同，適合的利率方案也不相同，建議新手可以透過以下幾個步驟，來評估自己適合哪種房貸利率：
評估（一）、評估財務狀況＆風險承受能力
- 收入穩定度：工作和收入穩定嗎？是每月固定的薪水，還是收入會浮動的自營商或業務人員？收入越穩定的人，越有能力應對浮動利率可能帶來的月付金增加 。
- 預算寬裕度：扣除每月房貸後，生活預備金是否充足？如果預算抓得很緊，一點點利率的上升都可能造成壓力，那麼穩定可預測的固定利率會是比較安全的選擇 。
- 風險偏好：喜歡穩定、不愛冒險的人，還是一個願意為了潛在的利益承擔一些風險的人？這個問題直接對應到固定利率的「穩定」與浮動利率的「彈性」 。
評估（二）、考量持有房屋的時間長短
- 長期自住：如果這間房子打算住上十年、二十年，甚至是退休宅，那麼未來幾十年的利率波動風險就需要審慎考量。選擇固定利率可以提供長期的財務穩定性 。
- 短期持有：如果你預計在5到7年內就會換屋或賣掉，那麼可以考慮選擇有「鎖定期」的浮動利率房貸 。
評估（三）、判斷未來利率走勢
雖然沒有人能準確預測未來，但可以參考目前的經濟指標，例如：可以關注中央銀行的理監事會議決議和新聞稿，了解央行對未來景氣的看法 。
固定利率＆浮動利率的案例比較
未來利率有可能變高，也有可能變低，而你選擇「固定利率」或「浮動利率」，會直接影響你每個月要繳多少房貸，以及最後總共要付多少利息。下方我們也透過實際用數字去比較不同情況，你就可以更清楚知道哪一種方案對你比較有利，進而選出比較適合自己的房貸方式。
【案例】
身為首購族的小明，他準備申請房屋貸款，具備的條件為貸款金額新台幣1,000萬元、貸款年限為30年(360期)，而還款方式為本息平均攤還(0.125%(升半碼))，持續兩年。
固定利率
若A銀行採「固定利率)的話，還款狀況情況為如下：
- 利率始終維持在80%。
- 使用房貸試算公式，每月還款金額固定為 41,089 元。
浮動利率
若B銀行採「浮動利率」的話，還款狀況為如下：
- 第1年：利率50%，每月還款 39,512 元。
- 第2年上半年：利率升至625%，每月還款 40,174 元。
- 第2年下半年：利率升至75%，每月還款 40,841 元。
- 第3年上半年：利率升至875%，每月還款 41,513 元。
- 第3年下半年：利率升至 3.00%，每月還款 42,190 元。
👉 可以看到在升息初期，浮動利率的月付金仍然低於固定利率。但到了第3年上半年，浮動利率的月付金（41,513元）就超過了固定利率（41,089元），並且差距會隨著利率持續上升而擴大。在這種情境下，選擇固定利率成功地規避了升息風險，長期來看可能支付較少的總利息。
當未來市場進入「降息」循環，假設從第2年開始，指標利率每半年下降0.125%(降半碼)，持續兩年：
固定利率
A銀行為「固定利率」，還款狀況如下：
- 利率始終維持在80%。
- 每月還款金額固定為 41,089 元。
浮動利率
B銀行為「浮動利率」，還款狀況如下：
- 第1年：利率50%，每月還款 39,512 元。
- 第2年上半年：利率降至375%，每月還款 38,856 元。
- 第2年下半年：利率降至25%，每月還款 38,206 元。
- 第3年上半年：利率降至125%，每月還款 37,562 元。
- 第3年下半年：利率降至00%，每月還款 36,924 元。
👉 可以看到在降息環境中，浮動利率具備明顯優勢。不僅一開始的月付金較低，隨著利率不斷調降，每月負擔持續減輕，與固定利率的月付金差距越來越大。在這種情境下，選擇浮動利率的申貸人享受到了降息的好處，省下了可觀的利息支出。
固定利率與浮動利率不僅反映不同的利率結構，更直接影響房貸期間的現金流安排與風險承受程度。透過清楚認識兩種利率的運作方式、優缺點差異，以及回到自己收入型態、工作穩定性與未來支出規劃進行評估，才能在眾多房貸方案中做出合適選擇。
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