你是不是有在看房時發現，明明是同一個社區，但房價卻天差地遠嗎？又是什麼原因導致房價的落差呢？本文就來帶你透過5分鐘，分析房差異的7大常見原因，並且瞭解其中的細節，才能確保房屋買價合乎行情，讓你在日後才可以居住的安全又滿意喔！   在同一個社區，為什麼房價會不同？ 在房屋買賣的過程中，不少人也會對房價有疑慮，尤其明明是同一個社區，房價卻不同的情況，究竟為什麼房價會有所差異？以下就也為你分析說明導致房價落差的常見7大原因：   一樓是店面或庭院 位於商業住宅區域的社區，部分建商會將一樓規劃成店面，其利用價值不同，價格就會比其他樓層高；位於純住宅的社區，部分建商為了讓一樓住戶保有隱私，會設置一樓住戶專用的門外小庭院，不需要搭乘電梯，同時也保留了隱私且多出庭院的空間，價格相對較高。   頂樓有過熱、漏水隱憂 頂樓擁有安靜、不受樓上干擾的優勢，但也因為會受太陽直曬，導致室內溫度高，進而影響冷氣電費的支出，甚至長期曝曬加速頂樓防水層的老化，最後演變成頂樓戶漏水。   傳統習俗的忌諱 在民間習俗中，部分人會因為數字的諧音，認為「4」比較不吉利，居住的意願就比較低，因此也可能造成4樓的房價較低。但隨著時代變遷，觀念逐漸開放，也有蠻多年輕人不會有這個忌諱。   位於中繼水箱的上下 部分大樓會根據法規，設置消防用的中繼水箱，以避免火災發生時，高樓層因為送水問題而耽誤救援。但也因為中繼水箱有抽水馬達的運作聲，加上早期中繼水箱曾發生滲漏水問題，因此位於中繼水箱樓層的上層或下層，因為噪音、潮溼等因素，導致購買意願降低，間接影響房價。   房屋格局影響採光及通風 由於大樓一層至少會有2戶以上，每個戶型的規劃不同，也關係著室內的採光及通風。像是開窗位置朝西，會有太陽西曬的問題，若開窗位置與隔壁樓相距不遠，也就是所謂的棟距較短，也會造成採光跟通風性較差。   車位類型不同 車位的便利性，也是影響整體售價的因素之一，比起機械車位需要等待、可能故障、空間較小、因為高度而無法停放休旅車等狀況，平面車位的便利性相對較高。   近期已有進行整修 有整修過的房屋，居住的品質及舒適度較好，但因為加上整修的費用，房屋售價較高。舉例來說，一個是近期有重新翻新，一個則是需要再進行修繕、整理，這兩者相較之下，售價必然會有一定程度的落差。   在社區看房前，該做好的功課 在購買房屋時，尤其在社區看房前做好充分的功課是非常重要的，以下列舉三大要點，有助您在購買房屋時做出更正確的決定。   社區的生活機能：社區周邊有超市、學校、醫院、餐廳、公園綠地等設施，不僅是增加居住的便利性，更提升了生活品質。同時，是否鄰近大眾交通運輸、車道匯流狀況，也會是在社區看房前，需要先考量的重點。 社區的實價登錄：可以透過內政部網站，查詢社區的實價登錄，了解過去房屋買賣的成交紀錄、近幾年社區房價的趨勢，並且可以查看屋主原先的買價，結合室內的裝潢狀況，進行議價空間的推測。 舉例來說，以開價1,200萬的房子來舉例：透過實價登錄上的顯示，屋主當初以800萬購入房屋，而仲介說屋主買房後花了200萬的裝潢費，那麼屋主在需要支付4%仲介費（大約48萬）的情況下，大約剩餘152萬的議價空間。 同社區或附近的物件：查看同社區是否有其他房屋正在出售，並根據其他房屋的屋況、樓層、開價，評估目前要去看的這間房屋，在售價上是否合理。又或者是，觀察社區附近，同性質、類似條件的房屋，針對其屋齡、屋況、開價，進行各項優劣分析，以確保了解附近房屋的行情。   社區買房時，該注意的4個注意事項 購買社區房產時，除了考慮房價和地理位置外還有許多重要因素需要注意，列舉如下：   注意事項（一）、住戶是哪些族群 從社區內居住者的年齡層、職業，了解未來鄰居的作息，以確保未來居住的生活品質。如果社區大部分是出租房，可能要評估鄰居會有時常更換的不穩定性；如果社區是商辦混合，也會有進出人員較複雜的可能。此外，不同族群的生活方式、作息皆不相同，家中會有兒童的嬉鬧、蹦跳的家庭，對於比較淺眠、早睡的長輩來說，可能就比較不合適。   注意事項（二）、管理狀況及規範 社區的管理狀況，關係到社區環境的整潔及秩序，像是公設的維護、垃圾是否有妥善分類、居住者進出管理等。部分社區會為了節省公基金支出，取消管理員在深夜、例假日值班，但這無形中，也是造成安全的隱憂。   注意事項（三）、外牆及公設狀況 社區外牆如有磁磚剝落的問題，可能會造成進出時候的安全疑慮，可以詢問或查看公告，看社區是否有整修的規劃。同時，也可以從社區的公基金支出明細中，觀察社區的公共設施的維護狀況，像是游泳池、健身房等，是否有定期進行清潔、整修。   注意事項（四）、管理基金的餘額 足夠的管理基金，才能確保未來需要修繕、維護時，社區能夠有能力進行改善計劃，最常見的問題像是電梯老舊、外牆磁磚剝落、屋頂防水層老化等，這些如果在公基金不足的情況下發生，可能就會面臨居住危安，或是需要共同協議增加管理費。   購買社區房產時不僅在於房價的差異，更在於多面相的考量。同社區內的房價差異可能因一樓的店面或庭院、頂樓的過熱與漏水問題、傳統習俗的影響、樓層設施如中繼水箱的位置、房屋格局對採光及通風的影響、車位類型的便利性，以及近期是否進行整修等因素。   在購買前了解社區的生活機能、實價登錄、同社區或附近的物件價格，以及社區的管理狀況、住戶族群等對買方都是需特別注意的重點。透過本文介紹的因素的分析，相信買方可以更好地評估房屋的價值，並避免潛在的風險。   延伸閱讀： 買房前後的隱藏成本，有哪些？3分鐘快速看買房費用估算&試算！ 買房要如何試算房價？看房屋估價的６大鑑價、流程及試算方法！  

正在找房的您，有考慮到未來房屋轉手的問題嗎？你知道購屋前，也要考量到未來換屋的可能嗎？本文就也快速為你彙整6大重點，讓你可以更清楚如何選擇物件，並提前做打算。避免未來需要將房屋轉手賣給下一位買家時，才發現自己的房屋難以賣出喔！   為什麼買房前，還要考慮未來換屋因素？ 市場上應該也會聽到不少購屋經驗者，說在買房前，也要考慮到未來換屋需求，來選擇購屋的房型。究竟為什麼還要考慮換屋因素？以下就也為你說明產生換屋需求的常見3大原因： 人生需求有變化 家庭成員：孩子長大、長輩同住等因素，導致空間需求增加。 工作異動：工作地點改變，導致通勤時間拉長，不如搬到更近的地方。 生活需求：考慮到醫療資源、休閒機能或居住環境的偏好，希望搬遷至更適合養老的區域。   居住環境不理想 鄰居：與鄰居在生活上有互相干擾，導致不和睦的困擾。 環境變化：原本安靜的居住環境，因為人潮變多而影響生活品質。   不同的財務規劃 房貸壓力：個人的經濟負擔增加，導致房貸壓力過重。 政策因素：政府調整原本稅務、利率等補助措施，可能造成經濟負擔。   因未來可能有無法預知的狀況發生，導致原先購入的房屋，不再符合居住需求。因此，建議買房時，不僅是評估當下需求，也要謹慎考量未來換屋的可能性，以避免未來有換屋需求時，礙於房屋不好轉手的問題，進而影響換屋規劃。   買房前，考慮房屋轉手的3大重點 除了考量未來換屋可能性之外，評估未來房屋轉手的難易度，也會是買房前需要思考的事。簡單來說，如果買房前，有考慮未來要把房屋轉手給下一個人，建議先了解大多數國人的買房偏好。依據市調公司針對全台22個縣市所進行的問卷調查，從民眾所提供的3,288份有效問卷中，整合國人買房時的3大重點。   重點（一）、居住價值（如坪數、商圈、停車、交通） 問卷調查顯示，有一半以上的受訪者，會以房屋的坪數大小、生活商圈、停車位、交通便利性等，視為買房的主要需求。而這些需求都與日常生活相關，從使用的空間到飲食、用品採買、交通，都是影響居住品質的重要因素，所以選擇一間居住價值高的房屋，不僅能夠讓自己在居住時，享有生活的便利性，也能確保日後房屋好轉手。   重點（二）、房屋本身條件（如價格、屋齡、格局） 其次則是在意房屋的價格是否合理，還有房屋的屋齡、內部格局等，整體來說，就是房屋本身的條件。屋齡較新的房屋，往往售價高，甚至可能需要支付裝潢費；屋齡較老、格局較差的房屋，雖然售價比較便宜，但也伴隨著居住安全的隱憂、採光不佳、不通風等問題，可能也要花一筆整修費用。   因此，在買房前對於房屋的價格、屋齡、格局等三項，要放在一起綜合評估，這關係著房屋的成本，也是日後房屋轉手時，能不能賣到好價錢的關鍵。   重點（三）、房屋周圍環境：鄰近學區、鄰居素質、社區管理 房屋是否臨近學區、鄰居素質、社區管理狀況等，也是國人買房時會關注的重點，而這也意味著，國人認為房屋的周圍環境狀況，或多或少會影響長期居住的品質。同時，鄰近優良學區，對於許多家長來說，也是孩童求學發展的重要考量，像是優良社區、明星學校附近的房屋，通常都具有較高的保值性。   換屋族必看！易轉手物件的6大共同特徵 如果你希望未來房屋比較容易賣得出去，並且可以讓房屋在市場上具備吸引力的話，建議可以參考以下的共通的特點，通常好轉手的房屋類型，都具備以下特色：   周圍的交通便利 房屋鄰近捷運站、輕軌等大眾運輸，能提升外出、通勤的便利性。此外，交通便利也包含了車輛是否容易進出，若房屋前面的路較狹窄，不只開車族群會降低購買意願，部分家中有年邁長輩的家庭，也會因為救護車進出的問題而有所顧忌。   有健全生活機能 房屋周邊有超商、全聯、家樂福、診所等，越健全的生活機能，就越能滿足居住者的民生所需。通常這類型的房屋，會是許多人買房的首選，也是房屋好轉手的特徵。   特定的熱門區域 熱門區域除了前面提過的明星學校之外，鄰近代表性的公共設施，也會因為地理位置的優勢，而吸引大量的購房需求。並且，這類型的房屋一般會具備較高的保值性及增值空間。   優良的社區素質 優良社區指的不僅是社區的管理、維護狀況，更追求鄰居的素質，俗話說：「千金難買好鄰居」，良好的社區環境、友善且單純的鄰居，會是大多數人對於居住舒適及安全性的考量。   附近無嫌惡設施 盡量避免附近有空氣、噪音污染等疑慮的設施，或是容易受習俗忌諱的場域，像是垃圾回收廠、工廠、娛樂場所、廟宇、殯儀館等，以免影響日後居住品質。在房屋貸款時，嫌惡設施也會影響房屋貸款成數，相對來說，也就影響房屋轉手的成功率。   採光或通風性佳 近年房屋密集度增高，加上臺灣海島氣候因素，國人越來越重視室內的採光及通風性，因此這也成了房屋好轉手的重要條件。   以臺灣的風土民情來說，部分人會認為房屋買賣很講求「厝緣」，但其實具備良好條件的房屋轉手率都很高，畢竟大家對於生活品質、周遭環境、坪數大小、安全顧慮等，都有一定的基本要求。希望透過本次房屋好轉手的特徵說明，能讓購房族在買房前多一個參考依據。   延伸閱讀： 賣房多久可以拿到錢？推薦這6大方法，幫助你快速收到款項！ 賣房子多久可以拿到錢？如何快速獲得撥款？必知的5大交屋流程！  

你知道持分土地是什麼意思嗎？分別共有和公同共有的使用權又該歸屬誰？本文就快速彙整持分土地比例、流程、歸屬權及注意事項，並且瞭解持分土地的形成原因，讓你可以依照現行的土地規範，解決並克服持分出售的問題，更可以讓土地變回原本獨立的產權，使土地更有效利用。   什麼是持分土地？ 所謂的「持分土地」，指的就是一塊地有兩人或兩人以上一起擁有，一般會分成「分別共有」或「公同共有」兩種。如果想把整塊地賣掉，通常需要多數人同意，才能將整筆土地出售。   為什麼會有持分土地？ 大部分的持分土地，主要是因為繼承或多人共同出資購買而形成的。   繼承 假如土地原由王老先生獨自持有，但在王老先生過世後，土地變成由王老先生的兩個兒子，依照遺囑或民法繼承規定，分別或公同共有。   共同出資 土地所有權人共同出資購買土地，並依照每個人出資的比例，擁有相對應的持分。簡單來說，如老王有用地的需求，但在錢不夠買的情況下，可以找朋友老陳一起合資，兩個人所持有的土地比例，則是依照出資的金額計算。   ＊備註：持分土地必須懂的土地法34-1 持分土地因為所有權人多，意見容易分歧，導致出售時往往會比一般土地複雜，因此為了解決共有不動產的糾紛，促進土地達到有效利用，持分土地可依土地法第34條之1的規範，進行多數決及優先購買權。 多數決 優先購買權 依土地法第34條之1第1項規定，土地共有人過半數且持有面積過半，即可將整體土地出售，如果想要出售的人所持有的面積逾2/3，則可以不計算人數。 依土地法第34條之1第4項規定，無論是多數決產生的買賣，還是分別共有人賣掉自己的持分，土地共有的所有權人都可以依照同等條件，行使優先購買權。   *舉例來說：土地由甲、乙、丙、丁四人共同持有，並且各自持有1/4，當甲、乙、丙三人決定出售，就可以不用經過丁的同意，出售整筆土地。但如果甲、乙二人持有的總和超過2/3，那麼不需要人數過半，就可以將整筆土地出售。而不同意出售的所有權人，除了會得到相應得的買賣價金之外，也可以選擇行使優先購買權，用同樣的條件，買下其他人的持分。   分別共有v.s公同共有的使用權歸屬 前面提到，持分土地可細分成「分別共有」及「公同共有」等兩種情況，而這也影響著持分土地的使用權，以下將各別說明「分別共有」及「公同共有」，並且透過兩者的比較讓您更明白持分土地的使用權歸屬。   分別共有 大多數持分土地，都會是分別共有的情況，也就是說，土地的每個所有權人，都各自擁有明確的比例，並且針對自己所持有的部分，擁有進行買賣、贈與、設定等權利，並且不會影響其他所有權人。   範例： A農地由王大寶、王二寶分別共有1/2，除了會有兩張土地所有權狀之外，權利範圍的標示也會是：「*****2之1*****」。當王大寶急需用錢時，可以針對自己所持有的部分進行買賣、抵押，並且不需要經過王二寶的同意，同時也不會影響王二寶所持有的部分。   公同共有 公同共有指的是，土地的每個所有權人，依照《民法的827條》規範為「公同共有人」，也就是說，土地屬於「共同擁有」，並且也沒有明確的持分，所有權人的權利在法律上屬於「潛在的應有部分」，如想透過多數決的方式進行買賣，就需要以實際情況而定。   範例： B農地由陳一、陳二、陳三、陳實、陳五公同共有，並且潛在的應有部分是各自持有1/5，那麼當其中有三人決定要出售時，便可用「人數過半且持分過半」的方式，將整筆土地售出。又假如陳一不幸去世，其持有的1/5由陳大、陳中、陳小繼承，那麼當陳二、陳三想要出售時，就必須要陳一的三個兒子都同意，才能符合「人數過半，並且持分過半」的原則。   分別共有 V.S 公同共有 項目 分別共有 公同共有 定義 每個所有權人都有各自的持有比例 土地由全體所有權人共同持有 權利 根據各自持有比例 權利為全體共有 分割 個人可依比例請求分割 只能全體透過法院判決分割或協議分割 處分範圍 依所有權人持有比例 達成條件後整筆土地出售 處分條件 所有權人可以針對持有比例，進行買賣、贈與、設定等。 所有權人可依據土地法三十四條之一多數決出售整筆土地。持分所有權人欲處分其個人持分（例如轉讓或放棄持分），除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。     持分土地的買賣流程＆相關注意事項 如果你想進行持分土地的買賣，有幾件事要特別注意，現在不管是銀行還是農會，都不提供持分土地的貸款，也就是說，購買者只能用全額現金支付，因此，持分土地的價格通常會比市價便宜。另外，由於這類土地是多人共有的，要賣的時候會比一般土地還複雜，以下就也幫大家整理出持分土地的買賣流程和注意事項：   詢問共有人意願 如想要出售自己所持分土地，建議先詢問其他共有人的意向，嘗試用多數決的方式出售整筆土地，不僅較容易尋得買家，更不會因為土地無法整筆出售，而需要降低買賣價金。 通知其他共有人 在進行持分土地買賣前，須根據法令規定，需先以書面通知其他共有人，內容要詳細說明出售價金、買賣協議的條件，並給予其他共有人評估是否要依法行使優先購買權。他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。這部分要特別注意的是，如果沒有進行通知，不僅是買賣契約可能失效，出售方還會須負損害賠償責任。 共有人行使優先購買權 假如以書面通知後，共有人於期限內提出購買意願，便能依相同價金、條件，優先購買出售方的持分。   共有人放棄優先購買權 如果其他共有人放棄購買，那麼出售方就可以將自己的持分，出售給買家。此階段無論您是出售方還是買家，要委託地政士及履保銀行，進行持分土地的買賣，以確保交易安全。   登記及過戶 買賣價金都確定進入房屋交易安全專戶後，由地政士依雙方所提供的文件，協助完成土地登記及過戶。   撥款 土地已完成過戶後，地政士會再次約買賣雙方碰面，進行結案作業，並通知房屋交易安全專戶進行撥款。   想要出售持分土地並不容易，因為大家都會擔心未來產權及使用，會因為繼承變得更加複雜，但如果能夠善用土地法34-1的多數決，不僅可以克服持分出售的問題，更可以讓土地變回原本獨立的產權，使土地更有效利用。   延伸閱讀： 買土地可以貸款嗎？6步驟教你土地貸款申請、流程、成數及利率！ 土地買賣陷阱有哪些？快速看土地買賣流程、貸款成數及注意事項！

你知道在房屋買賣過程中，代書費是什麼嗎？代書費究竟買方出？還是賣方出呢？究竟是否有花費代書費的必要嗎？本文就也帶你瞭解代書費項目、差異性及相關注意事項，讓你可以更清楚知道代書的項目有哪些，也許能在買賣價金不符合預期金額時，與對方協調代書費由誰負擔。   什麼是代書費？ 在買賣房屋的過程中，「代書費」指的是請代書幫忙處理合約，以及辦理過戶手續所需要的費用。代書的正式名又被稱作「地政士」，是具備不動產相關法律知識的從業人員。不僅可以幫你解釋買賣過程中的法律及稅務問題，還會協助雙方完成像是過戶、設定抵押、塗銷、移轉登記等各種流程。代書能讓整個買賣手續合法又順利，避免因為流程出錯而產生法律糾紛或金錢損失。   代書不侷限於不動產買賣交易，包含贈與、遺產等情事也能提供協助，以下也彙整代書能提供的內容： 撰寫契約或協議：協助擬定不動產買賣契約、協議或其他法律文件。 土地登記：協助辦理土地所有權移轉登記、抵押權設定與塗銷。 土地測量：協助辦理測量，以確保土地的面積及界線正確。 稅務事務：協助計算不動產交易所涉及的稅務，如贈與稅、遺產稅、增值稅等。 過戶：協助進行過戶登記、清償原貸款及塗銷抵押權等。   要不要妥託代書？委託v.s不委託的差異看一次看 不動產動輒上百萬、上千萬，並不是大部分人會經常接觸的交易，對於沒有不動產法律背景及經驗的普通人來說，委託代書可以避免發生錯誤或疏漏，同時也能省去辦理相關程序的時間。   像是不動產的登記、稅務、申報、過戶等，這些都是買賣中必備的流程，假如是由當事人親自辦理，就會需要在政府機關之間來回奔波，在經驗不足的情況下發生錯誤或遺漏，還會影響買賣的時程。反之，委託代書辦理，當事人只需要提供相關文件，並且也因為代書熟悉程序及公家機關的作業，更能夠降低錯誤，以保障效率。   更重要的是，代書在不動產交易中扮演著中立、公正的角色，能夠維護雙方的權益，減少交易糾紛，並針對稅務問題，提供專業的計算及說明。   項目 委託代書 自行辦理 辦理流程 速度快 因熟悉流程，能準確且穩妥的依照預期的時間處理。 速度不一定 可能因經驗不足而有疏漏，導致辦理的時間比預期更長。 交易安全性 安全性高 作為公正第三人，維護雙方權益，不會偏頗任何一方。 安全性低 可能會有失公允，或引發不必要的誤會，造成交易糾紛。   代書費中所包含的各費用項目   代書費會因各家事務所的訂價不同而有差異，但通常會有一定的行情範圍，大多數是以項目計酬，收費標準會受複雜程度影響，並且也與地區市場競爭有關。同時，費用除了代書執業收費之外，也包含代書在過程中代墊的公家機關辦理規費。   執業項目 簽約手續費（包含預售屋、新成屋、中古屋等簽約） 申報遺產、贈與、過戶、法院、分區等代辦費 不動產移轉、設定、塗銷、鑑界代辦費 不動產分割、標示、變更代辦費 土地農用證明、套繪及建物未保存登記代辦費 預告登記、實價登錄、共有物分割、房地合一稅申報代辦費 增值稅、契稅的撤銷或更正代辦費 地價稅、房屋稅的稅率變更或申請自用住宅稅率代辦費   代墊的稅費及規費 土地印花稅、契稅、增值稅 調閱土地或建物謄本規費 不動產設定規費 土地登記、鑑界、測量、分割規費 建物登記、測量規費 土地農用、分區、套繪等證明規費 水電、瓦斯費   代書費要由買、賣方，哪一方出？ 在不動產交易買賣中，買賣雙方都會有各自所需負擔的規費及稅務，其內容也會因角色不同而有區別，因此，通常代書費會依據雙方辦理的項目進行收費。但在現行的法律規範中，代書費並沒有規定要由誰負擔，所以雙方也可以根據契約自由原則共同協議。   建議雙方進行協議時，可以根據「雙方義務」及「費用負擔」等兩個重點，結合最終的買賣價金，在不動產契約簽訂時，評估代書費要由哪一方出。   協調代書費的重點（一）、雙方義務 在不動產交易時，買方和賣方要負責的事情不相同。   情況（一）、土地買賣 買方：需準備「農用證明」 賣方：需提供「無套繪證明」   情況（二）、房子屋買賣 買方：要負責申報「實價登錄」 賣方：則要準備「抵押權塗銷證明」   簡單來說，就是雙方各自有該準備的資料，才能讓交易順利完成。買賣雙方要做的事情，都是接續辦理的流程，也就是說，當買賣雙方親自辦理時，會需要互相合作，才能促使整個交易流程的推進。也因為如此，大多數案件會由買賣雙方以「項目」各自負擔代書費。但假如賣方有多次賣房的經驗，那麼在部分事情上，也許就不需要委託代書辦理，像是抵押權塗銷、房地合一稅申報等。   協調代書費的重點（二）、費用負擔 雙方各自應盡的義務，還有包含稅務負擔，而這也關係到買房、賣房的成本，更是協調代書費由哪一方支付的關鍵。例如房屋交易時，買方需要負擔買賣的契稅，一般契稅的計算方式為房屋評定現值的6%，可以透過財政部稅務網站進行試算；賣方則需要負擔土地增值稅及房地合一稅，若賣方是短期內交易，恐怕就有極高的房地合一稅需要負擔。   假設雙方在協議買賣價金時，是由賣方讓價比較多，那麼賣方就可以根據自己所需負擔的成本，試著和買方協調代書費的負擔，由對方支付。反之，若買方是高於行情購買，也可以計算自己的買房成本，協調由賣方負擔代書費。以下將買、賣雙方會面臨的各項費用負擔，提供在進行不動產交易時參考：   買方 契稅 印花稅 地政登記規費 買賣登記費 設定登記費 土地與房屋的登記謄本費、書狀費、閱覽費 抵押權設定代書費 簽約手續費 銀行貸款手續費 房屋住宅險、火險、地震險保費 仲介服務費   賣方 土地增值稅 交屋日前的房屋稅、地價稅 交屋日前的水、電、瓦斯、管理費等雜費 銀行抵押權塗銷費 簽約手續費 財產交易所得稅或房地合一稅 仲介服務費   代書費並沒有法律規定由哪一方負擔，通常由買賣雙方自由協議，如在雙方沒有協議的情況下，就會依照各自所需負責事項，進行各自負擔。希望透過本次說明，讓您不只更了解代書存在的重要性，也能在了解各項負擔之後，與對方達成代書費由誰出的協議。   延伸閱讀： 「履約保證」是什麼？買房履約保證費用、流程及文件申請一次知！ 買房前後的隱藏成本，有哪些？3分鐘快速看買房費用估算&試算！  

在房屋買賣過程中，你知道房屋評定現值是什麼嗎？又要怎麼看呢？不論是買家、賣家或住戶都應該要正確瞭解房屋評定現值，才能準備的評估房屋售價是否符合詳情，本文就也透過4大步驟，帶你一步步瞭解房地產價值該如何計算，並且幫助你正確評斷出符合行情的價格，讓你買房再也不擔心喔！   什麼是「房屋評定現值」？ 「房屋評定現值」是政府機關為了確定特定房屋在所有權移轉時的市場價值，所作的專業評估。透過對建物的折舊狀況、所處地段、建材品質規格、所在樓層、建物面積、屋齡等因素的全面檢視，來對建物做符合市場現況的價值認定。 在評定過程中，會依據當地縣市「不動產評價委員會」所訂定的「房屋標準單價」為基準，再參考折舊率、地段率等參數計算而得。   房屋評定現值的6個評斷方式 「房屋評定現值」一般而言有6個參考指標，分別是計算「房屋標準單價」時的3個指標，以及推算現值時公式中考量折舊與路段率的3個參考指標，首先是「房屋標準單價」的主要參考指標： 建物構造 使用用途 所在樓層 折舊年數 折舊率 路段率   解讀房屋評定現值之數據&試算方式 參考臺北市稅捐稽徵處房屋稅稅額試算公式，能看出房屋稅稅額是從核定單價計算房屋現值後而得，而推算的三個公式依序如下： 稅額(元以下無條件捨去) = 課稅現值 × 稅率 課稅現值 = 核定單價 × 面積 × (1-折舊年數×折舊率) × 路段率 核定單價＝標準單價×(1±各加減項之加減率)±樓層高度之超高或偏低之加減價額   【房屋評定現值試算範例】 以下參考臺北市稅捐稽徵處，房屋稅稅額網站的試算功能進行試算：   阿信擁有一棟10層樓鋼骨造的套房，屋齡31年、面積共80平方公尺，核定單價為每平方$5,840元，113年路段率為150%、折舊率1%。 房屋評定現值：核定單價 × 面積 × (1-折舊年數×折舊率) × 路段率             ：5,840×80×(1-(31x1%))×150%=483,552元   房屋評定現值的更新頻率&查詢方式 房屋評定現值每3年重新評定一次，這個評定週期是希望確保房屋現值能真實反映市場趨勢和建物折舊的變化，從而合理呈現房屋的實際價值。透過定期規律的調整，政府方得以確保稅賦公平公正，也能避免房屋現值與市價之間差距過大。目前房屋現值的查詢方式，可以分為現場臨櫃查詢及線上查詢兩種，分別說明如下：   方法（一）、臨櫃查詢 申辦人：房屋所有權人 流程：房屋所有權人親赴房屋所在地的地方稅稽徵機關服務櫃台辦理。 所需文件： 「房屋稅籍證明申請書」 所有人身分證與印章 如需委託他人代為申請，則需提供委託書、委託人身分證影本與印章，以及受委託人的身分證與印章   方法（二）、線上查詢 申辦人：房屋所有權人 流程：事先取得自然人憑證後，登入地方稅網路申報系統進行查詢。同時需上傳相關文件。 所需文件： 自然人需檢附身分證正反面影本。 營利事業組織者，需檢附政府核發之核准函或設立(變更)登記表或公司登記事項證明書影本。 其他組織需檢附主管機關核准設立之證照影本。 如需受託人進行查詢，則需上傳授權書及授權人身分證明文件等資料。   「房屋評定現值」是計算房屋稅的基準，影響每年繳交的房屋稅多寡。本文彙整介紹房屋評定現值的定義、計算、查詢方式，帶您快速建立房屋評定現值面面觀，如需完整相關法規與訊息，建議親洽政府主管機關了解詳情或與專業房仲顧問進行完整諮詢。   延伸閱讀： 個人信用評分重要嗎？推薦這9招教您買房如何提高個人信用評分！ 房屋投資報酬率怎麼計算？買房＆租房的投資報酬率計算大公開！

你瞭解公告地價＆公告現值是什麼嗎？如何查詢呢？對於每一位要進入房地產市場的民眾而言，公告現值與公告地價都是不可或缺的重要參考指標，如果想知道目標土地的市場交易價是多少，公告現值就是最接近市價的政府數據指標！本文就讓專家來帶你一次瞭解這兩種數據的差異吧！   什麼是公告現值？ 「公告現值」是土地所有權移轉時，申報移轉現值的參考，也是政府課徵土地買賣或是轉移相關稅賦的重要依據。依據平均地權條例第 46 條規定，直轄市及縣（市）政府對於轄區內之土地應分別區段、地目、地價等級，經常調查其地價動態及市價。   因此，公告現值是由直轄市或縣（市）政府在過去一年中，對於轄區內土地進行交易價格、價格動態等進行調查後，依據土地價格整理出的官方數據，在提交地價評議委員會評定後，每年公告，土地公告現值會在每年1月1日公布，因為更新及時，比較具參考價值，所以民眾常會拿來衡量土地交易的價格或是進行各種稅務的計算。   查詢公告現值的2個方法 若是想了解目標土地的現值，有以下2大查詢管道   方法（一）、中央主管機關 透過「內政部地政司」提供的「公告土地現值及地價線上查詢」服務，填寫土地所在縣市、地段、地號等即可查詢。   方法（二）、地方政府網站 各縣市政府大多也有所屬的網站可供查詢，以台北市為例，透過以下3個步驟就可查詢。 登入「臺北地政雲」 進入台北市政府地政局網站首頁後，點選「公告現值及地價查詢 」，再點選「行政區」，再點選「段小段」，輸入「地號」後，再點選「查詢」即可查得相關公告土地現值及公告地價。 若對網站內容或操作有問題，可洽詢台北市政府地政局地價科。   公告現值&公告地價的市價怎麼看？ 除了公告現值之外，還有一種為所謂的「公告地價」，公告地價為依據平均地權條例第15條直轄市或縣（市）主管機關「原則上每 2 年在 1 月 1 日」會公告更新的土地價格，主要是參考當年期土地現值、前一期公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾負擔能力等因素，訂定該區段的地價。   針對土地價格的變化與趨勢，內政部地政司設置有「公告土地現值及地價查詢」網站，在網站中可以透過圖片模式或是文字模式，將您想要查詢的土地地號輸入，除了可以看到當時的數值，也可選擇特定時間區段甚至是歷史地價資料，即可查看歷年公告現值與公告地價資訊，而同時在網頁中也有買賣實價查詢的功能，因此對於需要進行數據分析了解市場趨勢的民眾，是非常方便的功能。   為什麼不動產買賣，要看公告現值？ 在不動產買賣中，公告現值是指政府機關依據特定標準和方法評定的一種估價，用於計算土地增值稅、遺產稅、贈與稅之依據。這個估值與實際市場價格雖然可能存在差異，但在了解買賣的成本與趨勢方面，仍有重要的參考價值，以下列出幾個面向供參考。   稅賦成本 公告土地現值與土地增值稅等的計算密切相關。當公告現值持續上漲時，相應的稅額也會增加，這直接增加了房地產的持有成本，因此也會影響投資的吸引力。   投資報酬 因為公告現值更貼近市場現況，因此精準的了解投入成本與標的物的現況，才能有效的提高投資報酬。   預測趨勢 透過公告現值與歷史數據，能夠獲得市場動態的初步瞭解，可以對未來土地價值進行更加準確的預測，因此更能找到合適的進場時機。   由於公告現值可以反應土地的市場交易現況，因此也可作為土地買賣交易的重要參考依據， 如果想知道自己土地的市場交易價是多少，或是想要了解目標物件的價值與趨勢，公告現值就是最接近市價的參考指標。 透過本文對於公告現值的介紹與查詢方法說明，希望可以讓您更快地找到適合的物件並且找到最合適的進場時機。   延伸閱讀： 地價稅是什麼？快速一次看懂地價稅查詢、繳納時間及試算方法！ 買土地可以貸款嗎？6步驟教你土地貸款申請、流程、成數及利率！   ※本文提供之相關資訊僅供參考，詳細資訊建議參閱政府相關網站或洽詢專業人士。  

若土地想出售或是想購買土地來做其他規劃，一定要注意土地買賣陷阱有哪些！建議在購買土地前，先瞭解土地買賣流程、貸款成數及注意事項，讓你在買賣的過程可以避免買賣的可能風險，不會吃大虧喔！   土地買賣的流程&貸款成數 土地買賣流程 買賣流程 內容 1.事前準備 ➤買方：需仔細確認「土地性質」 ➤賣方：需做「土地鑑界」，透過土地鑑界，確定出售土地的正確位置及範圍。 2.買賣管道 ➤自行交易：買賣雙方自行協商金額並進行交易 ➤透過不動產經紀人：賣方需事先與不動產經紀業者簽訂「不動產委託銷售契約書」 3.簽訂契約 ➤買方：攜帶身分證明文件、支付訂金或第一期款項。 ➤賣方：攜帶身分證明文件、印章及土地、建築改良物所有權狀正本。 買賣雙方對賣價與銷售條件一致時，即可進行簽訂「不動產買賣契約書」 4.備證與用印 ➤買方：印章、身分證、買方支付第二期款項 ➤賣方：印鑑證明、房屋稅單、地價稅單、印鑑章身分證明文件 賣方準備好相關的登記申請書、土地現值申報書、土地及建物改良買賣移轉契約書等資料，並在契約申報書蓋印鑑章。 5.完稅階段 ➤買方：買方繳清契稅款並支付第三期款項。 ➤賣方：繳清土地增值稅款及欠稅費款。 6.土地點交 ➤買方：支付尾款，買方如果需要貸款，需聯繫承辦貸款的銀行將款項撥入買方指定帳戶。 ➤賣方：沒有貸款的情況下，解除擔保或將本票還給買方。 ➤買賣雙方：完成登記，辦理交付手續。 *參考資料來源：臺北市政府地政局-買賣不動產流程，內容如有差異以官方最新公告為準。   土地貸款成數 土地貸款的成數一般取決於土地的類型以及銀行的承貸方案。以下是大致的成數範圍： 建地： 通常貸款成數在50%至70%之間 具體成數可能因銀行政策和個人信用狀況而異。   農地： 貸款成數通常在50%至60%之間 具體成數取決於土地的地理位置、農業產值等因素。   工業用地： 可能在40%至70%之間，視具體情況而定。 具體成數取決於工業用地本身地理條件等因素。 *參考資料來源：中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定，內容僅供參考如有差異以官方最新公告為準。   不同銀行的政策可能會有所不同，也會受到借款人信用狀況的影響，建議在申請貸款前向各家銀行查詢具體條件。     土地買賣的5個常見陷阱 避免產權不清的風險：有些土地產權可能不清楚，存在多方共有人或有未解除的抵押、查封等情況。 確認土地用途限制等資訊：土地用途（如農地、住宅用地、商業用地）受到法律規範，未經批准不能隨意變更用途，因此購買前應確認土地用途是否符合自己的需求，並了解相關使用限制。 小心違法增設建築物：賣方可能在土地上增設了未經許可的的違建，這些建築可能會面臨拆除的風險，購買前應檢查建築是否有合法的建築執照許可和驗收合格證明。 留意落入高價陷阱：不肖賣方會故意抬高土地價格，甚至超出市場合理價位，建議透過有信譽不動產經紀業者協助買賣，透過專業經紀顧問專業經驗，避免購入價格過高。 確認合約條款不明：買賣合約中可能存在不利於買方的隱藏條款，或是條款不明確易引發糾紛，簽約前應仔細閱讀合約條款，必要時尋求專業不動產經紀人或法律專業人士的意見。   在土地買賣過程中，需注意的5個注意事項 注意事項（一）、注意土地權屬完整性 確認土地的所有權證書，確保賣方擁有合法的產權，且無多餘的共有人。建議到地政事務所或使用線上系統查詢土地的登記記錄，確認是否有查封、抵押或其他法律糾紛。確實核對權屬信息，確保土地的面積、用途等信息與產權證書一致，避免因資訊不符而引發爭議。   注意事項（二）、了解土地用途和價值 注意確定售價是一個關鍵步驟，可避免因價格不合理而造成的損失，買賣雙方可以參考實價登錄資料或政府公告的土地現有價值。   注意事項（三）、確認土地用途 瞭解土地所在區域的城市規劃和建設條件，包括是否有開發限制、建築高度限制、容積率等。此外，需留意土地形狀有無不規則或是太過零碎的問題，以免日後影響到可充分利用土地面積的完整度。   注意事項（四）、仔細審閱合約內容 務必詳細閱讀購買合約，確保所有條款明確，特別是價格、付款方式、過戶時間、土地狀況保證等重要條款。在合約中明確載明稅費的承擔方，避免因稅費問題引發糾紛。通常包括契稅、土地增值稅、印花稅等。   注意事項（五）、尋求專業人士協助 自行買賣風險較高，建議尋求專業人員（如不動產經紀人員）的協助和建議。請專業人士協助審閱合約，避免因不熟忽略造成個人損失，才能確保交易安全。   在進行土地買賣時，了解潛在陷阱至關重要，例:產權不清、用途限制、合約條件不明確的問題，每個環節都可能成為買賣土地中的隱憂，因此事前的充分準備和謹慎行事是成功買賣土地的關鍵。 另外建議買賣土地的過程中可以洽詢委由專業不動產經紀人員及地政士的協助，藉此降低土地買賣的風險，做出明智安全投資決策，成功圓滿買到土地！   延伸閱讀： 買土地可以貸款嗎？6步驟教你土地貸款申請、流程、成數及利率！ 土地使用分區是什麼？看懂使用分區顏色、用途及管制規定查詢！   ※本文參考資料來源為「臺北市政府地政局」、「中央銀行」等，內容如有異動以官方最新公告為準。

賣房時需要繳好幾種稅費，其中包含「房屋財產交易所得稅」，你知道要如何申報房屋財產所得稅嗎？目前新制與舊制又有哪些差異呢？在現行房地合一稅新制上路後，很多人經常會搞不清楚適用的稅制是哪一個，本文就也快速透過5分鐘，來帶你看懂新舊制的差別以及試算方法喔！   「房屋財產交易所得稅」是什麼？ 房屋財產交易所得稅，是指在在出售房屋時賣方因出售房屋而獲得收益，這些收益需依法繳納的稅款，簡單來說，就是您賣房子賺了錢，政府會對這部分利潤徵稅。   房屋財產交易所得稅的申報流程&管道 申報流程 Step 1. 確認符合條件適合新制還是舊制 Step 2. 選擇申報方式（採二選一） 核實認定法：可以證明取得成本 標準認定法：無法證明取得成本 Step 3. 線上試算需繳納多少房屋財產交易所得稅（可參閱財務部稅務入口網－個人出售房屋財產交易損益計算表） Step 4. 繳納稅款   申報管道 方式（一）、網路申報 方式（二）、國稅局申報： 申報時戶籍所在地國稅局。 申報時居留地址所在地國稅局(外籍人士居住於臺北市或高雄市者，向其總局外僑股辦理申報)。 申報時無戶籍或居留地者，為交易房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地所在地國稅局(外籍人士交易坐落於臺北市或高雄市的房屋土地者，向其總局外僑股辦理申報)。 中央政府所在地國稅局(即財政部臺北國稅局)。   新、舊制的房屋財產交易所得稅差異、比較及適合對象   項目 舊制 新制 名稱 財產交易所得 房地合一課徵所得稅2.0版 適合對象 105.1.1之前取得 ➤房地合一稅 1.0版本適用範圍： －取得日：105.1.1 以後 －交易日：110.6.30 以前 ➤房地合一稅 2.0版本適用範圍： －取得日：105.1.1 以後 －交易日：110.7.1 以後 課稅所得 (稅基) 房屋收入－成本－費用 ➤成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得(稅基) *若符合自用住宅相關條件者，課稅所得可扣除400萬元免稅額。 ➤課稅所得(稅基)ｘ稅率=所得稅 境內居住者稅率 併入綜合所得總額按5%~45%累進稅率課稅 ➤依持有期間認定： －2年以內：45% －超過2年未逾5年：35% －超過5年未逾10年：20% －超過10年：15% ➤非自願因素（如調職）、以自有土地與建商合建分回後出售：稅率20% ➤自住房地持有並設籍滿6年出售：免稅額400萬元，超過部分稅率10% 非境內居住者稅率 按所得額20%扣繳率申報納稅 ➤依持有期間認定： －持有2年以內：45% －持有超過2年：35% 自用住宅減免 無 ➤個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住連續滿6年且無出租、供營業或執行業務使用。 ➤課稅所得在400萬以下免稅：超過400萬元部分按10%課稅。 ➤6 年內以1次為限。 盈虧互抵 ➤納稅義務人、配偶及申報受扶養親屬財產交易損失，其每年度扣除額以不超過當年度申報之財產交易所得 ➤當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足者，得以之後3年度之財產交易所得扣除之。 ➤個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後3年內之房屋、土地交易所得減除之。 *免納所得稅之房屋、土地不適用。 *新舊制之房屋土地交易損失不得互為減除。 重購自用住宅退稅 ➤換大屋：全額退稅 ➤換小屋：不能退稅 ➤先購後售者亦適用。 ➤以配偶之一方出售自住房屋，而以配偶之他方名義重購者，亦得適用。 ➤個人或其配偶、申報受扶養親屬應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住。 ➤換大屋：全額退稅 ➤換小屋：比例退稅 ➤先購後售者亦適用 ➤以配偶之一方出售自住房地，而以配偶之他方名義重購者，亦得適用。 ➤個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住。 ➤重購後5年內不得改做其他用途或再行移轉。 申報方式 ➤境內居住者：於交易次年5月併入綜合所得總額辦理結算申報。 ➤非境內居住者： 於交易次年5月申報期開始前離境，應在離境前申報納稅。 ➤在交易次年5月申報期限內尚未離境，應在5月辦理申報納稅 ➤下列日期起算30日內： －房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日。 －房屋使用權交易日之次日。 －預售屋及其坐落基地交易日（即簽約日期）之次日。 －符合視為房屋及土地交易之股份或出資額交易日之次日。 *房屋、土地取得日之認定，以所取得之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準 *參考資料來源：財政部北區國稅局-房地移轉新舊制比較表   房屋財產交易所得稅的2個試算方法 注意當你在試算前，建議先確認您適用那一種稅制，根據所適用的稅制不同，房屋財產交易所得稅的金額也不同。 新制：房地合一稅制 舊制：財產交易所得稅   方法（一）：依公式計算 1. 先計算有多少所得：成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得(稅基) （*若符合自用住宅相關條件者，課稅所得可扣除400萬元免稅額。）   2. 計算要繳多少所得稅 課稅所得(稅基)ｘ稅率=所得稅   取得成本： 買賣取得者，以買入成交價額為準。 因繼承或受贈取得者，以繼承或受贈時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後的價值為準。   附加成本： 購入房屋、土地達到可供使用狀態前所支付的必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等），以及在房屋及土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款的利息。 取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。   （*未提示原始取得成本之證明文件者，稽徵機關可依查得資料核定其成本；無查得資料，可依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本。）   相關費用： 交易房屋、土地所支付的必要費用（如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等） 當次交易未自該房屋及土地交易所得額減除的土地漲價總數額部分所繳納的土地增值稅。   【（申報移轉現值—公告移轉現值）／土地漲價總數額】*已納土地增值稅 未提示因取得、改良及移轉而支付的費用者，得按成交價額3%計算，並以30萬元為限。支付費用大於推計費用者如提供合法支出憑證，可核實認定。 土地漲價總數額： 為了防止利用土地增值稅與所得稅之稅率差異來避稅，修法後「增設減除上限」=「交易當年度公告土地現值」-「前次移轉現值」   方法（二）：善用線上試算工具 1. 政府提供線上試算工具： 財政部稅務入口網－房地移轉稅務試算 財政部稅務入口網－買賣案件-房地交易案件試算   2. 不動產業者提供線上試算工具 中信房屋－賣屋－房地合一2.0試算   *試算工具適用105/1/1後取得房地，110/7/1後出售案件以2.0版課稅   總結來說，看似複雜的房屋財產交易所得稅制，其實只要掌握關鍵要點，無論是新制還是舊制，都可以快速找到自己適用的稅制，讓賣房到底要繳多少稅不再霧煞煞。此外，政府因應打房政策，一直不斷持續修正稅法，隨時關注政府更新的政策條款是賣房的第一步。相信透過本文的統整，能讓您一次看懂的房屋財產交易所得稅的細節，讓賣房更有把握精準算出獲利空間。   延伸閱讀： 2024年房屋稅要繳納多少錢？房屋稅繳納時間、查詢及試算！ 賣房也要繳稅嗎？要繳多少？快速5分鐘一次看懂賣房如何扣稅！   *參考資料來源：財政部全球資訊網  

近年來，越來越多年輕人會選擇購買中古屋，但是你有想過中古屋延遲交屋時，該怎麼辦嗎？當延遲交屋發生時，又該負哪些賠償責任呢？就讓專家透過簡單的3步驟，認識延遲交屋是什麼，並且瞭解是否能求償違約金。買房是人生大事之一，若你真的不幸遇到延遲交屋，記得也要保障好自己的權力，別讓權益受損喔！   中古屋延遲交屋，可請求違約金嗎？ 依據內政部《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第10項，賣方應於約定交屋日前搬遷完畢，若未依約定日期交屋就是所謂的延遲交屋。若因可歸責於賣方之事由，未依所定日期交付標的物者，買方得請求賣方自應交付日起至依約交付日止，每日按已支付全部價款萬分之二單利計算之金額。   因此，若依據定型化契約，可歸因於賣方的延遲交屋，買方可要求相關賠償金額。常見交屋時，如賣方有未搬離之物件視同廢棄物處理，清理費用由賣方負擔。   延遲交屋常見的4大原因&賠償責任 中古屋延遲交屋的發生，除了賣方的因素，也可能與買方有關，以下我們就也分享中古屋延遲交屋的常見原因，以及需負擔的相關賠償責任！   常見的４大延遲交屋原因 房屋有瑕疵爭議 修繕時間延期 賣方未如期清空房屋 買方貸款未核准   買方需負的賠償責任 在延遲交屋買方須負賠償責任中，最常見的原因，就是「可貸款金額少於預定貸款金額」。因此建議買方可以根據《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 》第6條與第7條，在合約上記明，如果貸款金額少於預定貸款金額，雙方該如何協議，避免因為貸款金額沒到，買方給付的價款被沒收。   另外，依據《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 》第12條也列出，若買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方催告後逾七日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金。因此建議買賣雙方在合約中，針對延遲交屋做好相關的合約規範，避免爭議。    中古屋延遲交屋的4大解決方法 購買中古屋時，除與屋主確認交屋時間，以及相關賠償辦法，並明確記載在合約中，若真的遇到延遲交屋，除了上述違約金，也可考量有以下處理方法： 協議減少買賣價金：房屋或權利有瑕疵，而無法順利如期點交，可先考慮協議減少買賣價金，使買賣雙方順利辦理點交。 買受人可以拒絕支付價款：參考民法第二百六十四條，當延遲交屋時買受人可以拒絕繼續支付房屋價款。 買方可請求延遲交屋的損害賠償：參考民法第二百三十一條，買方可對賣方請求賠償因延遲交屋所受的損害，例如房貸利息或是租金。 催告不履行可考慮解約：參考民法第二百五十四條規定，契約當事人之一方遲延給付者，經催告仍不履行時，就可考慮解除契約，而解約後買方也可依民法第二百五十九條規定，請求賣方返還已付之價款。   一般來說，中古屋大多比預售更常碰到延遲交屋的問題，面對當前房市持續受到關注，提醒不論是首購族或是想換屋民眾，在決定下手簽約前，建議務必仔細確認買賣合約。而針對延遲交屋，除了預售屋可能因工程延誤而無法如期交屋，中古屋更是可能有各種狀況，出現延遲交屋的問題，建議務必參考內政部的定型化契約，留意各項交付規定，才能避免糾紛。   延伸閱讀： 中古屋屋齡幾年不要買？怎麼選？達人教你看10~30年房屋！ 投資中古屋該如何挑選物件？這3大挑選投資重點＆風險要知道！   ※本文參考資料來源為「行政院官網」、「全國法規資料庫」、「經濟部地質調查及礦業管理中心」等，內容如有異動以官方最新公告為準。  

現在台北捷運萬大樹林線正如期建設，究竟目前萬大線進度如何？房價會很貴嗎？本文也搶先帶你看這一條全新的捷運路線，快速瞭解捷運萬大樹林線的規劃建設進度、交通路線、生活機能及預計通車的時間，讓有購屋族可以掌握 周遭的房地產市場，為將來置產可以提早佈局！   捷運萬大樹林線的路線規劃、建設及進度一覽 路線規劃 捷運萬大樹林線預計連接台北市萬華區、新北中和區、樹林區等多個行政區，全長約22公里，預計設置22個車站。基礎路線規劃為萬大-中和-樹林線，目前「第一期」簡稱萬大線、萬大中和線，正在興建階段；而「第二期」簡稱樹林線、新北樹林線，已完成細部設計，正在興建中。 第一期：從中正紀念堂站到金城機廠，約5公里。 第二期：從金城機廠延伸到樹林區，約5公里。   轉乘規劃 預計將與多條既有捷運線路連接，如板南線、中和新蘆線等，將大台北地區的捷運網路將更加完善。   預期效益 期望捷運萬大樹林線可以改善新北市西南部地區的交通便利性，以減少私人車輛使用，緩解交通壅塞，並促進沿線地區的發展。   建設進度 現階段第一期工程已在進行中，預計捷運萬大樹林線全線完工時間預估在2031年左右。   萬大樹林線路線圖及預計通車時間   路線圖 第一期：捷運萬大中和線 LG01中正紀念堂站、LG02植物園站、LG03廈安站、LG04加蚋站、LG05永和永平國小站、LG06中和站、LG07連城錦和站、LG08中和高中站、LG08A莒光站   第二期：捷運萬大樹林線 LG09廷寮站、LG10清水站、LG11土城站、LG12埤塘站、LG13城林橋站、LG14溪洲站、LG15彭福站、LG16備內站、LG17樹林站、LG18潭底站、LG19監理所站、LG20三角埔站、LG21迴龍站   預計通車時間 萬大樹林線第一期- 萬大中和線:預計最快可於2027年完工。 萬大樹林線第二期-土城樹林線:2023 年 9 月 15 日已啟動基樁動工儀式，預計最快 2031年即可全線完工。   萬大樹林線周遭房價如何？ 萬大樹林線周邊的房價趨勢顯示出穩定上升的態勢，隨著萬大樹林線捷運進度持續的推進，該區域的交通便利性大幅提升，吸引了更多購屋者和投資者的目光。過去幾年內，周邊房價因為需求增加而逐漸攀升，尤其是在捷運站點周邊，依據實價登錄揭露，對比2023Q1和2024Q1捷運萬大線一期沿線各站半徑500公尺住宅實價交易資料、平均房價漲幅最多的前兩站為：LG08A-莒光站、LG08-中和高中站。   這兩個站點位於板橋、中和的交界鄰近新板特區、中和環球購物中心等，隨著周邊生活機能的提升，如商業設施、學校和醫療機構的增設，進一步提升了該區域的居住吸引力，預示著未來房價仍有上漲的潛力，整體而言，萬大樹林線周遭的房價趨勢表現出良好的發展前景，值得關注。   今年適合在捷運萬大樹林線買房嗎？ 在考慮今年2024年是否適合在捷運萬大樹林線置產買房時，建議可以綜合評估多個面相及外在影響因素：   捷運沿線發展潛力性：一般捷運沿線通常會受到政府的重視，讓該沿線區域的發展潛力倍增，基礎設施建設會市政府重視的相關開發項目，例如交通、商業和住宅項目，這些都會影響房產的增值潛力。 瞭解過去房價走勢：可以查看過去幾年的房價走勢也至關重要，了解該區域的房價是否穩定上升，或是存在任何可能下滑的風險，這每個因素都會直接影響投資的回報。 周遭生活機能性：生活機能也是一個重要關鍵因素，捷運沿線周邊的學校、醫療、購物及休閒設施等都會影響居住的舒適度，進而影響房價。 深度市場研究：市場需求的研究也不容忽視，了解當地的租屋市場和購房需求，能幫助判斷該區域生活水準是否足夠完善，因此房市交易熱絡與否也與購屋族對該區域購屋意願有著密不可分的關係。   隨著捷運萬大線施工進展不斷推進，不少開發商和購屋民眾都提早進場布局，預計在該捷運線路全面通車後，沿線周邊房地產的房價也將迎來一波可觀的通車行情，有自住需求或打算長期持有的購屋民眾可以多留意。   延伸閱讀： 【2024最新】桃園機場捷運路線圖、房價、交通及成交！ 買中古屋要怎麼看？專家教你3招中古屋看屋技巧，重點學起來！   ※本文參考資料來源為「中信房屋買賣知識庫」、「新北市政府捷運工程局」等，內容如有異動以官方最新公告為準。  

你家周遭有袋地，而導致通行的困擾嗎？究竟袋地是什麼呢？袋地又可以蓋房子嗎？讓專家就一次透過3分鐘，教你看懂袋地通行權取得方法，以及土地的建築線法規，讓你可以將土地做最大化的充分利用，並順利主張袋地通行權，解決生活中通行的困擾！   袋地是什麼？有哪些用途？ 「袋地」為依民法第787條第1項規定「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有權人之任意行為所生者外，土地所有權人得通行周圍地以至公路。」換言之，就是你買的土地被其他東西包圍（通常是他人土地），導致沒有路可以出去，這就叫袋地。   當土地周圍因無聯外道路，導致通行遭隔絕，形成袋地，可能造成不如一般土地在經濟上的利用，而產生減損土地使用及交易價值，為使土地得以充分利用，依法袋地所有權人在特定條件下，可以主張袋地通行權，即可比照一般土地進行建築規劃創造價值。   袋地範圍內，是否適合蓋房子？ 因袋地沒有對外道路，且無連接道路邊界，目前依法是無法建造房子。若袋地要擁有建築線，需要先由袋地所有權人依據《民法》規定，有償的向周圍土地所有權人要求通行權並行使開路通行權，利用開路把袋地連接上公路取得建築線，就可以蓋房子。   ※建築線：根據《建築法》第42條規定『建築基地與建築線應相連接』，所謂「建築線」就是道路的邊界，簡言之，就是指土地必須要跟道路相鄰才具有建築線，也才能成為建築基地興建房屋   袋地通行權是什麼、條件及申請辦法 袋地通行權 依據《民法》第788條「有通行權人於必要時，得開設道路。但對於通行地因此所受之損害，應支付償金。抑或是以相當之價額購買通行地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之。」 袋地通行權條件 袋地所有權人可以在不造成鄰地所有權人損失的情況下，可要求取得適當的土地以開設聯外道路，但要請求行使袋地通行權有3大條件：   袋地因無聯外道路而無法正常使用：經綜合多項因素評估後，確認係因沒有聯外道路將導致袋地無法正常使用時，才能主張袋地通行權。 必須在必要範圍內行使：行使袋地通行權時，只能對鄰近土地所有權人造成最小侵害，如果評估發現，不通過鄰地也有其他方法可以接到聯外道路，且通行成本沒有明顯過高的問題，就不能要求鄰近土地所有權人提供土地興建道路。 非袋地所有權人造成無法正常使用：袋地無法正常使用的原因必須是非由袋地所有權人引起，才可主張袋地通行權。例如：袋地和聯外道路之間原先有其他道路或是橋樑連接，但被袋地所有權人自行拆除，導致袋地無法正常使用，此時袋地所有權人就不能向鄰地所有權人主張袋地通行權。   袋地通行權申請辦法：在確認主張袋地通行權時，因鄰地所有權人身分類型不同，主張方式也有差異   私有/國有袋地   1. 若與袋地相鄰的土地是「私人」所有： 可直接向鄰地所有權人主張袋地通行權，但根據民法第787條第2項規定，必須支付償金給鄰地所有權人。 償金金額沒有一定標準，而是根據該土地的大小、位置、範圍、用途等綜合因素考量來計算，用以補償對方的損失。 如雙方無法達成共識，可循民事訴訟程序提起確認袋地通行權之訴。 2. 若袋地相鄰的土地是「國有」土地： 則可依國有非公用土地提供袋地通行作業要點程序進行，向國有財產署提交申請書。 並檢附相關證明文件，經審核同意者，應依國有土地申報地價（即公告地價）年息百分之五計算支付50年償金，並得分期繳納，期限屆滿後不再收取償金。   袋地通行權是什麼、條件及申請辦法 若想在袋地上興建建物需要申請貸款時，因為袋地預估的土地價值與一般土地不同，對於銀行鑑價來說可能會有影響。因此若需要申請貸款，建議也可以找尋信任的金融專業機構、民間貸款或代書貸款來協助辦理。只要袋地有價值，都可以進行貸款。   購買土地興建房屋時，依據土地類型，可能會有不同的處理方式並涉及不同的法規，建議可諮詢相關土地與法規專業人士審慎評估後，再做規劃。   延伸閱讀： 違章建築一定要拆嗎？快速看懂違章建築定義、檢舉及處理辦法！ 建築線是什麼？一次快速看懂建築線定義、法規、申請及查詢方法！

如果你擁有土地，你知道持有土地都是要繳納稅費的嗎？如果你還不知道地價稅是什麼，不妨就快速透過本文，一次看懂地價稅查詢、繳納時間及試算方法喔！讓你可以快速知道要繳多少錢，以及相關的查詢管道方法，幫助你輕鬆省下稅費，並瞭解未繳納稅費會帶來哪些影響喔！   地價稅是什麼？ 金融機構在評估房屋貸款是否放款時，一般分別從人和物兩大方向進行條件評估：   【評估重點一】申貸人是否具有還款能力＆財務風險承擔能力 地價稅屬於持有稅，顧名思義是針對土地價格課稅，不管有沒有產生買賣交易行為，只要是持有土地者每年都需要繳納，且地價愈高，要繳的稅也愈多。   因為地價稅為總歸戶制的地方稅，會依土地所在地分別計算，若同一人在同一縣市內擁有多筆土地，該地方政府會彙整後寄送一張地價稅單，若是在兩個縣市擁有土地，就會收到兩張地價稅單。   地價稅的繳納時間、查詢方式及是算方法 以下依據地價稅的相關細節摘要說明，幫助您一次快速看懂地價稅：   地價稅繳納時間 地價稅為地方稅，每年各地地政機關會依據地價歸戶冊及地籍異動資料等，每年徵收一次，繳納時間表如下： 地價稅課稅日：當年度1/1～12/31 納稅義務基準日：8/31 自用住宅優惠申請：9/22前 繳納通知單寄送日：10月底~11月初 地價稅繳納日：11/1～11/30   ※小提醒： 依土地稅法規定，8/31為納稅義務基準日，如果在8/31前完成土地所有權移轉登記，新所有權人持有土地雖未滿1年，仍應繳納全年地價稅，反之，如9/1以後才辦理移轉登記，地價稅就由原所有權人繳納。 自用住宅用地可減輕地價稅。若符合地價稅自用住宅用地要件，需於9/22前申請，若逾期申請，則自次年才可適用。   地價稅查詢方式 每年10月繳納義務人會收到地價稅單，上面會顯示需要繳納的地價稅額。若要查詢地價稅，也可上各地方政府稅務申報作業網站，準備好讀卡機，利用自然人憑證、工商憑證、金融卡或健保卡等證件登入，即可進行地價稅查詢或是試算。   地價稅試算方法 地價稅係依據擁有土地的面積與該地段的申報地價計算，而地價稅屬於總歸戶制，因此地方政府會依據所擁有的所有地價總額採累進方式計算，公式簡單說明如下：   課稅地價＝地段土地面積×地段申報地價 地價稅額＝課稅地價×對應之地價稅率－累進差額   根據土地稅法規定，一般用地的地價稅基本稅率為千分之十，若土地所有權人在同縣市擁有的土地地價總額超過累進起點地價，稅率會依超過累進起點地價的倍數累進課徵，從千分之十累進到千分之五十五。   （※累進起點地價：各縣市或縣市土地七公畝的平均地價，但不含工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內。）   地價稅優惠稅率 針對自用住宅用地，政府提供地價稅優惠措施，若符合自用住宅用地稅率課徵條件者，地價稅一律適用千分之二課徵，比一般用地稅率低許多。因此，於地價稅開徵 40日(9 / 22）前，可準備地價稅自用住宅用地申請書及相關文件，向地方稅稽徵機關提出申請，經審查核准後，當年度就可以按自用住宅用地特別稅率課徵地價稅。   地價稅逾期未繳，會帶來哪些影響？ 一般來說，地價稅每年開徵一次，繳納期間為每年11/1至11/30。若地價稅逾期繳稅，每超過 3 日將按照應納稅額加徵 1% 的滯納金，最高加徵 10%。若超過 30日仍未繳納，且未申請復查者，地方稅稽徵機關會移送法務部行政執行署所屬分署強制執行。   8種繳納地價稅的方法 為方便民眾繳納稅負，依據財政部公告之多元化繳納方式，地價稅可以下列8種線上及線下方式進行繳納： 1. 金融機構臨櫃繳納 2. 便利商店繳稅（每筆金額以新臺幣3萬元為限） 3. 自動櫃員機轉帳納稅 4. 約定轉帳納稅（稅款開徵2個月前申辦始可生效） 5. 信用卡繳稅（金額上限視個人信用卡額度而定） 6. 活期（儲蓄）存款帳戶轉帳繳稅 7. 晶片金融卡網際網路轉帳 8. 電子支付帳戶繳稅   只要您擁有房產就需要留意每年11月的地價稅繳納訊息，透過8種線上線下繳費方式，不限時間、地點都可輕鬆繳費。若是有土地買賣，務必留意每年8/31的納稅義務基準日，對於購屋民眾，也要把握9/22前，盡速辦理自用住宅優惠資格申請。   透過本文的地價稅相關訊息分享，希望幫助您了解地價稅的小知識，更重要的是掌握8/31與9/22兩個重要時間點，才能正確釐清地價稅繳納義務人身分並把握稅賦優惠！   延伸閱讀： 買賣農地要繳稅嗎？要繳多少？一次快速看懂農地稅費試算方式！ 買土地可以貸款嗎？6步驟教你土地貸款申請、流程、成數及利率！   ※ 本文參考資料來源為「財政部稅務入口網」、「財政部稅務入口網-納稅服務」等，內容如有異動均以官方最新公告為準。