夫妻離婚後，房子要怎麼分才好呢？如果離婚後房屋還在貸款，兩人又要如何分配呢？本文帶您快速了解夫妻離婚後，共同的財產分配的方式有哪些，又要如何定義法定財產、共同財產、分別財產，並帶你瞭解該如何分配夫妻間剩餘的房屋貸款，保障您的權利！將雙方的財務分配清楚，讓夫妻之間也能互相好聚好散喔！   夫妻離婚後，房產分配常見的3種方式 在夫妻離婚後房產分配處置大多複雜且敏感，盤點常見的房產分配方式分述如下：   法定財產制 屬一種「財產共有」的制度，通常在法定財產制度下，夫妻在婚姻期間所獲得的財產（包括房產）被視為共同財產。目前台灣大部分的夫妻結婚時都不會事先約定財產分配，若結婚時沒有特別約定，都適用於法定財產制。 分配方式：離婚時除了個人的婚前財產與贈與、繼承的財產之外，無法證明所有人的財產則會推定為夫妻共有，離婚時可請求進行財產分配，將債務各自清償後，剩餘的財產需跟對方平均分配，這是「夫妻剩餘財產差額分配請求權」。這種分配方式主要基於公平原則，確保雙方在財產分配上得到相對平等的待遇。 注意事項：在某些情況下，如其中一方對共同財產有顯著貢獻，可能會獲得略微多一些的分配比例。   共同財產制 屬於「約定財產」制，需簽署共同財產制契約書，並前往法院聲請訂約登記始生效力。   分配方式：在「共同財產制」下，夫妻離婚時可以各自取回結婚前的財產，以及專供夫或妻個人使用之物(特有財產)，婚姻存續期間所取得的共同財產一人一半，若有不可分割共有物，夫妻雙方協議不成時，則可請求法院分割。 注意事項：日後若反悔需至法院進行廢止登記。。   分別財產制度 夫妻在婚姻期間所獲得的財產仍保持其個人所有權，財產分配更加獨立。 分配方式：在離婚時各自保留個人財產，只有在特殊情況或協議下，才會考慮對個人財產進行分配或共享。 注意事項：使用夫妻分別財產制，無論債務、剩餘財產如何，任一方都喪失「夫妻剩餘財產分配請求權」。   若房屋還有貸款，該如何分配剩餘房屋貸款？ 常見離婚時遇到房屋還有貸款時，關於分配剩餘房屋貸款需注意重點說明之：   方式（一）、婚前已付＆婚後貸款 若婚前已付頭期款並在婚後繼續支付房貸，婚後的貸款付款會被視為使用婚後財產償還婚前債務，需在離婚時進行分配，也就是說，房貸金額會被列入剩餘財產分配的資產項目，所有權人需把已支付房貸的金額再拿出來做分配。   方式（二）、房貸未清償時的財產分配 假如離婚時房貸尚未繳清，則需先從房屋的現值中扣除婚前已支付的首付款、受贈部分以及未支付的房貸餘額，扣除上述金額後，房屋的剩餘價值將被計入剩餘財產，進行分配。   方式（三）、確保公平分配 需確保婚姻期間的共同財產不用於支付個人債務，避免一方使用婚姻共同財產償還個人房貸，分配過程中，需仔細評估房貸的性質和支付情況，以保證雙方的權益得到合理保護。   夫妻在一起買房時，需注意的4大重點！ 建議夫妻考慮共同買房時，需注意重要事項，彙整說明如下： 財務規劃：確定夫妻間的財務狀況，包括預算、儲蓄和信用評分，這有助於確定實際能夠負擔的房屋價格範圍。 買房方式：可以衡量比較包含個人名義、共同名義或其他方式購買房屋，應該清楚了解各種方式的法律和財務影響。 稅務和保險：了解與房屋購買相關的稅務和保險要求，並確保你們的財務計劃充分考慮這些因素。 未來規劃：考慮未來，例如是否有計劃家庭空間擴大、租房或其他變動，以確保你們的選擇符合長期規劃。   隨著一一掌握上述說明後，無論是對法定財產、共同財產或分別財產的認識，還是對於房屋貸款分配的相關知識，相信都能夠幫助夫妻間在面對婚姻中的財務分配時，做出明智且公正的決策，更重要的是，夫妻間任何協議溝通時，都應該保持理性積極的態度，換位思考多為對方著想才是是財產分配時的關鍵點。   延伸閱讀： 夫妻買房要共同持有嗎？登記誰名下？快速看3種常見的登記方式！ 2023贈與稅免稅額對象有誰？免稅額申報、流程及額度一次知！

您也是今年規劃要買房的首購族嗎？推薦您在買房前，一定要先瞭解首購族必懂的5大買屋簽約流程，讓你一次輕鬆搞懂買、賣雙方簽約該瞭解的注意事項有哪些！ 大多數購屋族走到簽約的關鍵階段時，由於會急著交屋入住，而容易因此忽略了交易過程中應該留意的小細節，魔鬼藏在細節裡，關於交易中自身的權益確保建議要小心警慎，因此提醒民眾簽約前除了需要充分與房仲或屋主溝通互動之外，也透過建立買房交易流程的正確觀念與知識，加上選擇專業代書從旁協助，才能讓購屋大事能皆大歡喜的劃上圓滿句點喔。   買房簽約流程有哪些？一次學起來！ 如果你是第一次買房的首購族，不論你是做為買方還是賣方，建議都要清楚以下買屋簽約 5 大流程及步驟，從中掌握各階段需要準備哪些文件與細節，讓您可以在簽約流程更順利喔！   流程 項目 說明 買方 賣方 流程一 簽約階段 進行不動產買賣契約書之簽訂 在指定代書見證下雙方進行簽約。 核對買賣雙方身分。 當天申請土地及建物謄本以確保房屋產權是否完整正確。 買方可於本階段告知房仲關於履約保證的需求。 需準備： 身分證、印章 財務薪資證明 預定費用： 買方準備簽約金 準備文件： 土地或房屋權狀 印鑑證明 流程二 用印階段  備齊相關文件進行用印 在代書見證下買、賣雙方備齊過戶、報稅等文件。 以上備齊交由地政士蓋印章即稱為「用印階段」。 準備文件： 身分證、印章 印鑑證明 預定費用： 預繳的行政規費 準備文件： 身分證、印章 印鑑證明及權狀正本 本階段開始準備過戶文件、公契用印、申報稅單（地價稅和土地增值稅）。 流程三  完稅階段 委請代書繳納相關稅款 用印完成後進行完稅做業。 本階段確認稅單、銀行貸款金額及進行房屋過戶。 準備文件： 確定銀行核貸金款，將抵押權契約書交給代書。 預定費用： 稅金費用包含契稅、印花稅、登記規費和代書費等。 假如有貸款額度不足狀況需現金補足其差額。 匯款至履約專戶完成繳稅後進行過戶作業。 準備文件： 收到銀行的清償證明，辦理貸款塗銷。 預定費用： 稅金費用包含房屋稅和土地增值稅。 流程四  過戶階段 撥款與抵押權完稅後進入本階段。 準備文件： 買方和銀行進行對保，簽訂貸款契約，確認貸款金額、利率、還款年限。 對保完成後銀行會將賣方 的抵押權契約書交給代書。 代書接續才進行過戶登記，將過戶資料繳交至地政事戶所辦理後續作業。 準備文件： 銀行收到地政事務所發屋主的他項權利證明書後，清償屋主貸款。 待賣方完成貸款塗銷後，銀行才會撥款至履保專戶。 流程五  交屋階段 點交房屋並檢驗屋況 交屋時點交文件，並確認房屋 稅、地價稅、履約保證費用、管理費、租押金等費用拆算。 準備文件： 權狀正本、本票 繳納稅單、過戶公契及房屋謄本。 階段重點： 交屋前一至兩周進行驗屋確認屋況點交。 若房子本身仍為承租中（帶有租約），則需與承租方進行換約。 準備文件： 買賣公契 已繳納過的稅單證明 確認履保帳戶款項匯入 完成房屋鑰匙的遞交。   瞭解更多：更多購屋知識 買房簽約前，這 5 大注意事項千萬要知道！ 除此之外，買房在簽約前，也要留意 5 大常見的注意事項喔！掌握這 5 大注意事項，讓你也可以更清楚的瞭解每一個流程，並且仔細的確認到各項費用及合約是否妥當，以下也為您列出留意重點的有哪些？   （一）確認不動產現況說明書： 就交易標的房屋之實際現況、權利關係、契約條件等逐項一一確認細節。 特別留意關於房屋產權調查的內容現況。 －注意土地使用分區是否正確？登記為住宅區還是工業區等都要確認好。－房子是否有限制登記？如：包含假扣押、假處分等，尚未塗銷的情況。－注意賣方銀行抵押的設定金額為多少？可以做為支付各期價款的依據參考。－確認房子目前有沒有出租中？有無租約？如為出租中，務必掌握目前租約現況（如：房客繳納房租狀況）   （二）確認各項費用記載： 「買方」負擔： －契稅、印花稅、代書費。－登記規費、公證費、不動產經紀業服務費等。－保險費(火險及地震險)、貸款代辦費。－地價稅、房屋稅、水、電、瓦斯、管理費則一般以交屋日為分算日。 「賣方」負擔： －土地增值稅、財產交易所得稅。－房地合一稅、貸款設定塗銷費。－不動產經紀業服務費等。   （三）確認買賣合約書是否雙方當事人親簽證明： 買賣合約書內容確定後，經買賣雙方完成簽名或蓋章後皆具法律效力。 簽約書如有經塗改處需加上雙方簽章。 立約日期項目記得正確填寫簽約當天日期。 騎縫章雙方都要記得蓋以確保合約之完整性與合法性。 如果簽約非賣方本人，建議附上有權狀登記人授權之相關書面證明。 （四）確認付款方式： 付款分為簽約、用印、完稅、尾款四階段。 各階段支付款項成數由買賣雙方共同約定之，假如賣方尚有貸款未清，可依此金額為支付尾款金額。 代書通常會請買方開立與尾款同額之商業本票，並由代書保管於尾款支付後無息退還買方，藉此保障交易之安全， 保證買方尾款可如期支付。 建議使用中信房屋「房屋交易安全制度」保障交易安全。 （五）確認交屋相關細節： 交屋日期與協議內容應於合約清楚記載。 一般房屋買賣交易通常在支付尾款時同時進行交屋作業之辦理。 確認承辦代書將原屋主抵押權借款金額與實際應清償金額均載明於契約書上 買方賣方如果對於交易中另有其他協議，應以書面明確載明以減少後續爭議之衍生。   延伸閱讀： 中古屋的買賣契約有沒有審閱期？ 房客跟房東買房可行嗎？這樣做不吃虧！

買房子對首購族來說是人生大事！中信達令為了減輕首購族壓力，特別整理彙整首購族需要注意的關鍵處跟迷思，藉此幫助廣大首購族能輕鬆找到圓滿美屋！讓你跟著達令一路從注意事項到買屋流程，甚至常見迷思等等，簡單掌握跟達令一起買好屋！ 首購族第一次買房，以下３大重點要知道！   1.中古屋 V.S.預售屋比一比：你知道買房到底是要買預售屋還是中古屋比較好呢？你知道這兩種房屋類型的差異嗎？讓達令跟你分享一下，預售屋和中古屋有哪些不同吧！   比較項目 預售屋 中古屋 價格 價格通常較成屋高 依屋齡及屋況不同。 大約為同地段預售屋單價的五成～九成。 自備款 首月需付總價一成五左右。 另一成五自備款則依工程進度支付。 約總價三成 付款期限 分 18-48 個月付清 一般通常不超過 45 天 付款比例 15% 依貸款成數而異。 貸款成數若為 70% 自備款則為 30%  優點 施工前可依喜好修改。 自備款低/付款輕鬆。 一般來說房屋單價較低。 有實品屋呈現較能掌握房屋實際狀況。  缺點 房屋單價較高。 施工期長，看不到成屋需負擔實品與契約不符風險。 需留意建商倒閉風險。 普遍自備款需自備比例較高。 如為高齡老屋需負擔修繕費較高。 部份房屋產權複雜容易出現買賣糾紛。  適合族群 自備款不足。 固定收入較高。 風險意識高的族群。 自備款較寬裕族群。 適合風險因應能力較不足的族群。    2.首購族影響房貸的重點：身為首購族在申請房貸時應該特別留意以下重點才能順利買房。   重點一：確認自備款金額是否足夠？ 建議自備款一定至少要有 2 成以上（舉例以總價一千萬的房子自備款建議準備 200 萬以應付臨時突發狀況） 能保留 3 成金額自備款規劃更好，讓買房能更安心妥當。   重點二：評估房屋有沒有超過自己能力所及？ 簡單預算推估公式「每個月收入的 3 分之 1 拿來繳房貸」（每月收入 ÷ 3）÷ 房貸利率 x 還款月數 ÷ 貸款成數= 能負擔的房價。 建議扣除每個月固定支出與房貸支出以外，還是要規劃保留一些緊急用金。   重點三：多做功課～比較各家銀行房貸產品 銀行之間彼此競爭激烈。 多做功課、適合自己的最好。 至少選擇三家房貸比較出最適合的利率跟方案內容。   3.要買大樓，還是公寓比較好？另外，買房時另一個關鍵要面臨的抉擇，就是買大樓還是公寓的問題了？這裡也幫你彙整一下兩者的優缺點有哪些，方便你可以更輕鬆的做選擇，找到最適合你的房屋！   分析 電梯大樓 公寓 優點 屋齡一般較新。 不用爬樓梯。 比較安全，一般有管理員跟物業公司，解決收信跟倒垃圾的不便。 貸款成數較高。 單價較低。 一般來說公設較低，室內使用坪數較高。 房屋稅較低 缺點 單價較高。 公設比較高。 房屋稅較高。 需要爬樓梯。 需要自己收信/包裹及倒垃圾。 屋齡老舊裝潢成本高。 貸款成數較低。 適合對象 家中有老人家出入方便。 以居住品質便利性為主。 需要室內空間較大群族。 預算有限但想入手較優質區位者。     【買房流程必知】議價、簽約、完稅、交屋注意事項一次看！ 除此之外，推薦買房也要瞭解基本的幾個重點流程，像是議價、簽約、完稅及交屋注意事項，以下也列出各個買房流程中，容易遇到的注意事項，讓你可以在買房的過程中也更輕鬆的喔！   議價： 看到自己心儀的房子後，就要開始進入議價階段。 一般成交價會落在開價的 8~9 折，但還是依屋主的開價決定，(可參考內政部實價登錄網，搜尋該區域相同條件的房子近年交易做為參考。)   簽約/用印： 若買賣雙方議價達成共識，那麼當場仲介就會請代書協助進行簽約及用印。 此時通常會要求買方先付一筆簽約款，避免違約，簽約當天先簽本票支付，最晚在隔天要將款項匯入履保帳戶。 簽約時買方需查看核對賣方土地及建物的謄本內容。 確認賣方是屋主本人(代理人需要有授權書) 最後約定雙方的交屋日期。   完稅： 房屋買賣時買方要繳的稅為契稅及印花稅。 支付完稅款後稱為完稅（完稅後通常代書會開始辦理貸款及過戶）   交屋： 買方在付尾款的同時，就可以與賣方交屋。 交屋時最好現場點交。 再次確認屋況及附贈家具設備。 可請設計師或驗屋公司看出房子的細節跟瑕疵。   首購族買房，常見的 4 大迷思一次看：   迷思一：希望第一次買房就能買到市區蛋黃區！很多首購族在第一次買房時，經常卡在市區房價高買不起 V.S.市郊蛋白區看不上眼！推薦首購族在買房時，可以先考量周邊交通通勤設施，考量可以負擔的交通未來性發展區，先求有再求好的循序換房法。   迷思二：要求坪數要夠大！一次到位！另外，也有許多人買房時，都會認為一次就要一次買到位，房屋坪數要買到最大，這裡建議首購族可以考量較低坪數但夠用的房子，或是也可以從舊公寓開始考量。   迷思三：聽朋友說買不如租？在低利時代下，相較租屋，提醒首購族繳完房貸名下還能多一間房子，反觀租屋每月繳房租，最後房子還是房東的，要知道租屋可能需要搬家遇到房東想要賣房、留給兒女住或是調漲租金等等。許多房東都不喜歡租房給年紀大的租客，認為年紀大的經濟或健康方面是比較會顧慮的問題。   迷思四：不要被樣品屋的美好外衣所迷惑！很多首購族容易被新穎亮麗樣品屋所吸引，買了才發現超出負擔範圍。常見的亮麗迷思包含以下幾種： 尺寸虛實：常見的情況是室內面積放大 10％至 15％，並採木板隔間，讓視覺面積達到最大效果。 挑高迷思：一般來說樣品屋的高度都在 3.5 米以上，建議要特別注意日後成屋挑高是否與樣品屋相符。 廚浴設備：為提供賞屋者舒適感受，樣品屋規劃陳列較豪華高檔的廚浴設備。   延伸閱讀： 中古屋的買賣契約，有沒有審閱期？ 驗屋要注意什麼？預售屋、新成屋、中古屋的驗屋注意事項一次看！

買房對大部分的人來說是人生重要的大事，其中「驗屋」是交屋前的最關鍵重要的一步，如果沒有好好規劃檢查房屋的瑕疵有哪些？將會直接影響到您未來入住品質與心情喔！其中以新成屋來說驗收重點有三個部分，首先可以建物平面圖為參考標準，比對現場實際格局和坪數大小是否相符。 其次為檢查房子內的天地壁平整度，仔細觀察是否有出現髒污龜裂等狀況，最後是關於防水排水跟電器設備功能的檢查， 一般而言中古屋的房屋問題較新成屋多且複雜，以下特別盤整出通則性的驗屋全流程以及常見驗屋注意事項，讓您可以根據不同屋型自行彈性調整使用，相信一定可以幫您全面掌握驗屋技巧，輕鬆驗屋不求人！   常見的 3大驗屋方式：  一般來說，驗屋的方式大致可以分為三種，你可以選擇要自己驗屋、請設計師驗屋或是請公司驗屋，以下也列出各驗屋方式的重點，讓你可以也挑選最適合自己的方式來進行驗屋喔！   驗屋方式（一）：自己驗屋 為所有驗屋方法中最省錢的一種。 事前需要自己花時間準備跟規劃。 準備平面圖與相關檢驗工具。 驗屋方式（二）：請設計師驗屋 借重設計師處理跟檢查房屋的經驗。 設計師比較能幫忙找出大多數人自身驗屋忽略的細節。 驗屋方式（三）：請驗屋公司驗屋 驗屋公司通常因為價格較高但相對能提供較完整專業的報告參考。 驗屋公司報價大多以房型與坪數而定。   預售屋/新成屋驗屋清單，客廳、廚房、浴室及臥室的確認事項： 在驗屋方面，建議也可以參考以下的驗屋清單，來瞭解房屋內客廳、廚房、浴室及臥室等場所，有哪些驗屋的注意事項要留意，讓你可以在驗屋時，能按照以下的驗屋清單來一一做確認的喔！  檢查項目  細項說明  大門流程 透過貓眼孔是否可清楚看到大門外的景象？ 嘗試多次打開關上大門，搭配不同速度從中檢查有無異音或變形狀況？ 將大門鎖上並解鎖重複來回幾次，從中確認門鎖功能是否正常?  公共區域流程 檢查安全門是否有明顯清楚逃生標誌？ 安全門通道是否被封閉或被雜物阻塞？ 走道及梯間的緊急照明是否功能正常？ 消防設備是否有損毀缺漏的狀況？  廚房流程 檢查洗碗槽的水龍頭開關閥，水流大小、水壓表現是否正常？ 排水管排水是否通暢、是否有滲水狀況？ 瓦斯爐點火是否運作正常？ 檢查廚具系統周圍與牆面地面填縫是否有密合？ 把肥皂水塗在瓦斯管線接縫處檢查有無外漏發生。  客廳流程 檢查天花板與牆壁是否平整？ 檢查牆壁油漆顏色均勻沒剝落。 測試屋內所有插座是否供正常？ 確認對講機按鈕與通話功能是否正常？ 逐一測試電源總開關的每個開關是否對應到各電路設備上？  陽台流程 檢查水龍頭的水流流速、流量是否正常？ 檢查排水孔的排水是否通暢？  浴室流程 確認臉盆表面是否刮傷、汙損？ 確認臉盆的止水塞有無堵塞？ 相連接的排水管有無漏水？ 檢查蓮蓬頭與水龍頭水壓大小是否正常？ 檢查冷熱水切換時功能是否正常？ 檢查壁磚與地磚有無龜裂或者是破損？ 淋浴拉門全關閉時是否漏水現象？ 多按壓馬桶把手重複測試確認排/儲水是否正常？ 觀察馬桶和地面之接縫處有無滲水？ 廁所的排水孔是否正常？是否有阻塞現象發生導致積水？ 檢查浴缸是否有裂縫？注滿水後看水塞可否確實塞緊？排水時是否正常？  房間流程 檢查窗戶的玻璃表面是否刮傷、破裂? 檢查窗戶是否可以完全緊閉？ 左右拉動窗戶是否滑順好拉？是否可以正常上鎖？ 檢查窗框與牆壁間是否有空隙？ 觀察天花板與牆壁漆面是否平整完好無突起異狀？   驗屋上的 3 大注意事項： 一般來說，不管透過什麼方式驗屋 ， 統整驗屋重點跟注意事項以三種為主： （一）排水系統：所有與「水」相關的項目 包含廚房流理台、衛浴淋浴間、洗臉盆、陽台等項目。 確認以上項目：排水通暢、有無漏水的現象發生。 （二）機電系統：所有與「電」相關的項目 包含屋內所有插座、電燈、開關、電話線路、網路孔、有線電視訊號孔等供電功能是否正常。 （三）建材類：「水」、「電」之外的其他項目 檢查天花板、牆壁、地磚、油漆等項目是否有破損缺漏等現象。 檢查包含自來水管路、電線與瓦斯管線等管線。   如果是自己驗屋，需要攜帶哪些小工具？如果你是選擇自行驗屋的話， 這裡也簡單介紹幾個常見的小工具，以及搭配工具的驗屋小提示，讓您即便是自行驗屋， 也可以輕鬆地掌握驗屋的小技巧喔！ 彈珠：可以放在地面以檢查地面是否的歪斜程度。 肥皂水：檢查瓦斯管線的接縫處是否漏氣產生。 衛生紙：丟一些衛生紙進馬桶測試馬桶沖水與排水功能是否正常。 有色膠帶：可貼膠帶在需改進的地方，並同步記錄起來，以便後續釐清並確認改善。 充電線與手機：檢查插座供電狀況，手機可拍照紀錄以便確認後續改善進度。 捲尺：用於現場實際量測坪數與合約上載明比對後是否有相符合。   延伸閱讀： 首購族必知的 5 大買屋簽約流程，買/賣方注意事項有哪些？ 簽買賣契約時，應的注意事項！

許多民眾在買房時，會在意對於社區的公設比以及公共設施也會十分在意，如果你要買房，一定也要知道房屋公設比是什麼？合理的公設比為多少？又要如何計算的呢？   簡單來說，公設比是指全體住戶共同使用的部分，近年各家建商推出的公設演變也越來越多樣且豐富，民眾究竟要如何看公設比呢？高設比高低的影響有哪些？包含哪些層面？怎麼挑選出適合自己的？以下特別盤點關於公設的相關重點，快來了解一下喔！   什麼是公設比？如何計算呢？ 依據內政部營建署解釋函關於公設比的計算公式定義如下：   「建物權狀中共同使用部分的持分坪數╱建物總坪數＝公設比」   大公設比 v.s 小公設比是什麼？ 大公設比：包含車道、大廳、健身房、閱覽室、KTV室等由全社區分攤坪數之公共空間，表示全社區都會使用到的空間，除了上述相關區域之外，還有常見到的地下室、機電室等等，由全社區的所有權人持分。 小公設比：包含梯廳走道、電梯空間、逃生梯等僅限某部分特定住戶使用之空間，例如同棟共同使用之電梯間、梯廳等。本項目是公設主要占比，由當層所有住戶分攤之，因此如果空間規劃不良，導致梯廳空間過大將提高公設比且占去多餘空間。   公寓、華廈及社區大樓的「合理公設比」為多少？ 公寓類：包含4~5層且沒有電梯的住宅，公設比約為8%-15%。 華廈類：包含7~10層樓，有附設電梯，公設比約為15%-20%。 社區大樓類：包含10層樓以上，有附設電梯，公設比約為30%以上。 立即查看：低公設比的物件   公設比的4大重點：   重點一、公設比越小，不見得就越好 一般來說，公設比低的建案就很有可能表示建商在規劃建造上刪減了一些休閒活動上的相關設施，例如游泳池、交誼中心等空間，建議住戶可以依照自身需求決定是否選擇入住該社區。另一方面低公設比的社區，大多常見的特點為梯間、電梯與大廳空間通常會可能有比較小的情形，低公設比跟使用面積較大並沒有一致地劃上等號，建議民眾賞屋前還是做好準備功課，避免被公設的數字遊戲所影響。   重點二、要注意車位登記坪數 在看公設比時也可以注意車位坪數登記的權狀面積，原則上這個權狀坪數是愈大愈好。因為車位的坪數假設比較小，就表示其公共面積被拿去分攤到其他公設空間裡，就會造成房子的公設比被提高了。一般來說比較常見合理的車位坪數大約是落在8～12坪的範圍間，建議民眾多留意相關提醒。   重點三、公設與管理費成正比 很容易理解的如果社區公設愈多當然管理費就會愈高，當社區中需要維護打掃的公共空間增加越多項目後，帶動管委會管理與營運費用也就會愈高（包含聘請打掃以及相關機電維護等），建議購屋時記得將日後的固定管理費負擔支出也列入買屋綜合比較裡面。   重點四、確認公設的必要性高低 了解以上初步公設重點後，最後要分辨出哪些是社區中必要跟非必要的公設空間，賞屋參觀公設時可以多趁機請教房仲人員，重點是要了解公設的使用內容與細節，舉例來說如果是8 層樓以上的電梯建築，就必須依照政府建築法規必須規劃有兩座安全梯，藉此以符合緊急避難逃生之安全功能，這就是屬於必要性的公設。   延伸閱讀： 首購族買房要注意什麼？中古屋v.s預售屋哪個比較好？ 驗屋要注意什麼？預售屋、新成屋、中古屋的驗屋注意事項一次看！

對於手上資金比較不足的首購族新手，要怎麼存錢買房，才能買到你心中的理想房屋呢？這一篇懶人包，就也來告訴你首購族買房頭期款、契稅及房屋貸款試算的方法，快速教你如何存錢買房，想要完成買房的人生大事，注意也要充足規劃加上確認目標，按計劃與步驟向前有再求好，一圓買房夢想！   先確認買房需求，選擇你的買房物件！ 以「儲蓄養房」為動機： 大多年輕首購族會考慮到相較於每月都要繳付租金給房東，長期下來還不如買自己的房子，不僅是把每個月的房貸支出當成存錢繳自己買的房子，也可以視為一種穩定的強迫儲蓄。 以「新婚組建家庭」為動機： 依傳統觀念來說，新婚一族都會希望能擁有一間屬於自己的房子，為未來的小孩與家人打造出能遮風避雨的避風港。 以「買房養老」為動機： 常見房東基於安全健康的考量，對於年紀較大的房客是比較排斥的，因此年長租客比較容易遇到房東無故不租或想收回賣房等情況，然後就必須面臨重新租屋跟搬家的循環，因此建議如果青壯年單身貴族為考量未來銀髮安穩生活，可以依自身實際需求購買適合房子。   買房的常見費用、支出： 頭期款 【預售屋】：建議至少準備房子總價兩成以上自備款。 【中古屋】：建議至少準備房子總價三成以上自備款。   規費 項目 內容 契稅 建物核定契價（建物評定現值）x6%（買賣/贈與） 印花稅  （建物契稅價格+公告土地現值總額）× 0.1% 登記規費  （建物總現值 + 申報地價總額）× 0.1% + 書狀費 抵押設定  銀行貸款設定總額 × 0.1% + 書狀費   其他費用：仲介服務費，按照法規規定，房仲市場普遍以買方總價2%，還有代書費、房屋交易安全專戶制度手續費由買賣分擔等費用。 立即試算：買房稅費計算   聰明存錢買房的3步驟：   步驟1：設定目標 先設定您的目標！建議可以直接看一輪房子，從賞屋經驗累積中不僅能篩選出自己最喜歡哪種房子，也可以順便了解目前市場的狀況，「從喜歡的房子」和「你能負擔的房子」去取得平衡。 步驟2：訂定計畫 確定你需要準備的費用後，接下來就是制定儲存購屋基金計畫。（以最普遍使用的「每月節餘法」為例），每個月的收入（固定收入）-每個月的正常支出（食衣住行育樂+投資）＝每個月可以儲存的購屋基金。 步驟3：持續執行並即時修正 制定完計畫之後就是製作專屬購屋基金的計畫表，按表每月檢視儲存的進度，另外年終獎金或投資回收…等，如果有不足或落後的情況發生，可以即時修正計畫例如開源節流增加資金收入。   個人房屋貸款試算，確認你的購屋力！ 建議先理性思考一下，試算您實際的房貸負擔能力來決定適合買多少金額的房子，其中包含您的自備款有多少？繳付房貸的能力？   快上「中信房屋仲介網」幫您輕鬆試算！ 可以依照您的財務需求跟習慣，從「依自備款金額試算」、「依可貸款金額試算」、「依每月還款能力試算」等三個面向進行試算，讓您面面俱到完整掌握購屋財務狀況。 中信房屋仲介網/買屋/購屋試算     建議首購族面對購屋時，最關鍵的是調整健全的心態，擔心想要的買不起？建議您可以使用「減法思考」先把自己的購屋需求元素寫下來，大致需求層面可分成房子條件、地段區位、價格範圍等三個主要因素，先思考關於房子本身的條件，包含空間、房型、屋齡、車位跟倒垃圾等需求是否相符？ 接著根據自己的工作或日常生活範圍，選擇出想居住的地區以哪幾區為主，最後再加上考慮自身每月的月還款能力規劃出買房預算，綜合以上各元素後建議再逐一刪掉需求度較低的部分，依照需求度之間此消彼長搭配調整，選擇最適合自己的房子。   延伸閱讀： 首購族必知的5大買屋簽約流程，買/賣方注意事項有哪些？ 買預售屋，貸款成數不足有解嗎？

您知道社區管委會是什麼嗎？管委會的職責、工作又有哪些呢？由於目前許多人居住房型以住宅社區大樓為主，因此在購屋時，挑選社區管委會也是很重要的一部份喔！因為管委會身負社區正常運作的關鍵核心，不僅可以管理好「人」的事，維護社區運作秩序，也能維護好「物」的部分，包含維護社區公設空間的品質，因此本文就特別整理出您應該知道社區管委會的面面觀，讓您輕鬆入住優質管委會，享受舒服又安全的居住品質！   管委會是什麼？管委會的職責、組織及功能是什麼？ 自民國 84 年通過「公寓大廈管理條例」後，基本上社區大廈都必需成立管委會來管理社區相關事宜，根據該法之規定關於管委會的相關重點如下：   組織篇： 管委會的全名是「 社區管理委員會 」，簡單來說是一個接受全體社區住戶之委託而成立的管理組織，因此管委會具有清楚的運作流程與欲達成之目標，也代表全體所有權人管理社區基金。依據現行規定，一般而言，管委會的成員最少要三名管理委員，最多則無人數上限，組織成員中必須包含各一位主任委員、財務委員、監察委員，其餘的職務則可以依照各社區的發展需求自行彈性調整，例如活動委員、安全委員等不同職務。   職責篇： 項目 說明 社區共用空間的外部廠商管理是否正常？ 管委會必須監督對外承租的合作廠商，包含施作服務品質，藉此以保障全體住戶的基本權益。 社區共用空間的管理維護是否正常？ 需要肩負維護社區內的共有空間，包含電梯保養、造景維護、梯廳乾淨與停車場管理等等，以上均為權責範圍。 全體住戶之決議事項是否確實執行？ 包含常見社區的外牆鐵窗限制、外牆油漆顏色等全體住戶會議決議之待執行事項。    功能篇： －協調共有空間正常使用等公共事務，常見包含梯間或走道雜物堆放的不當佔用。 －肩負社區共用部分之維護管理責任，常見例如公共區域清潔、清洗水塔等。 －制定各項大樓規約與管理規章。 －選用優良穩定度高之物業管理公司。 －保護社區安全例如例行之消防設備檢測與公共安全申報相關作業。 －即時掌握政府推動之各項社區配合措施及福利補助等相關公告政策。   挑選優質管委會的4大方法： 每個人都希望能住在具備完善管理的好社區，因為羊毛出在羊身上，相對需要付出相對應之代價，簡單來說，越是提供越多服務、維護越良好的的社區，相對所需繳交的管理費通常也會越高，對購屋族來說除了要有相對付出更高成本之外，還可以透過以下方法篩選出比較優質的管委會喔。   方法一、從資深住戶打聽口碑 購屋族可以主動詢問社區比較資深的鄰居住戶管委會的管理品質，包含從了解管委會的成員是否有準時上下班？作業的執行品質效果如何？是不是具備主動積極態度去幫助住戶發掘與解決社區衍生的問題。   方法二、具備完整確實的作業紀錄 管委會是否有完整做好社區預算規劃配比，包含年度或日常的管理維護、社區消毒、廠商調整、財務規劃等整體年度計劃，更重要的是都會妥善的把相關活動作業事務，完整紀錄下來，以便日後追蹤與檢討修正。   方法三、檢視物管公司的作業品質 由於一家管理優良知名的物業管理公司，除了能協助管委會打造出社區運作基石，讓社區管理更快步入軌道，也能對社區品牌形象大大加分，讓住戶都能獲得房價保值甚至進一步增值的優點。所以想確認管委會是否為口碑良好、值得信賴，就可以透過觀察物業公司以及駐守在社區管理中心的相關成員，包含的專業執照是否有過期現象？該公司是否有合法營業許可證？藉此可以看出管委會是否夠專業跟用心，能做到確實監督管理外部配合廠商。   方法四、觀察保全管理的態度 進一步來說口碑良好的物業管理公司，不僅基本上會要求保全要穿著統一制服，並且保持端莊整齊的形象門面，提高社區大樓的安全防護保障，另一方面也可以從觀察管理員與住戶日常互動的小動作（例如代收包裹之類），檢視是否保持自然有禮的態度，從以上相關表現綜合判斷管委會之管理品質。   小結：優質的管委會由於運作成熟加上經營經驗豐富，不僅在公共空間的維護管理上品質掌握度較高，對於保障住戶權益也相對會比較好。因此對於大多單純的自住型購屋族而言，具備優質管理會的社區大樓絕對是購屋時的關鍵考量點喔！   延伸閱讀： 大樓沒管委會，仍可要求住戶負擔修繕費！ 首購族買房要注意什麼？中古屋v.s預售屋哪個比較好？  

隨著人口密度增加，許多買房的人都會想，到底買房要買停車位嗎？有車位是不是會比較方便呢？不少購屋族在買房時，都會將社區停車位納入考慮，那專業的專家也分享買房的3大注意事項及車位種類，讓你也可以一次搞懂停車位的相關知識，也特別彙整停車位相關重點，包含評估車位需求？車位種類說明與注意事項有哪些？讓您看完能馬上掌握停車位的基本知識！   買房要不要買停車位？ 買房後大多因為上班通勤或家中有小孩而需要買車，但你需要車位嗎？ 可以從以下兩點自我評估： 家庭使用需求度：家中成員較多或有小孩的家庭類型，有停車位能提高家庭外出交通便利度。 上班通勤使用需求度：如果是上班通勤的需求為主，那購買停車位就能避免每天找車位的時間成本。 停車位種類說明：   依「產權」的不同分為3種： 增設停車位  屬於法定停車位之外所另外增加之停車位。 大多是來自多餘的法定空地或樓地板面積，由建商自行增設。 此種停車位之產權登記得以「公共設施」或「獨立權狀」方式登記，若為獨立權狀登記則可以單獨出售。 買賣對象不限該社區住戶。  法定停車位 最常見的停車位類型。 屬於公設一部分。 有產權但無獨立權狀。 停車位買賣對象僅限該社區住戶。 獎勵停車位 政府鼓勵建商增設停車位，給公眾使用換取容積獎勵的停車位，可登記成「公共設施」或「獨立產權」。 此種停車位具獨立登記產權，可單獨買賣，也沒有「法定停車位」不得移轉區分所有權人以外的人的限制。   依「形式」的差異大致分為4種：  類型  優點  缺點  平面車位 安全度高 保值好 車位空間大  車位價格高 需要基地面積大  坡道機械 價格較低 管理費低 取車需排隊 停電不能使用  機械升降  基地小也能有車位  取車需排隊 車輛有重量/高度限制 停電不能使用  車塔升降  售價最便宜 保值性最差 故障率高 車位空間最小 不易停車 進出耗時   購買車位的3大注意事項：   1. 確認車位的實際產權狀況：由於停車位依產權區分為法定停車位、增設停車位與獎勵停車位三種，其中如果是法定停車位是無法出售給非大樓住戶以外的對象， 因此民眾針對沒有獨立產權的車位，必須特別留意是否為屋主或建商在公共空間私自劃設車位，另外如果是合法登記使用的話，則要留意的則是否為專屬車位。 2. 掌握好車位的位置： 建議為了安全考量，盡量離緊急逃生口近一點。 選擇靠近監視器的位置，確保車子位置能維持是在明亮的監視系統保護下。 停車樓層越高越好，一般來說B1會比B2好，因為樓層越深，如果發生颱風淹水等意外較不容易救出愛車。 挑選距離電梯較近的位置，遇到採買時大包小包直接停好車就能坐電梯上樓了，便利性比較高。 3. 交屋時比對車位平面圖： 建議購屋族在交屋時，記得比對實際車位的位置、坪數與車位平面圖是否一致正確。    關於停車位的常見2大迷思：   Ｑ：買一樓附送門前停車位，要買嗎？ 大多數民眾覺得買一樓房屋，可以很自然地把車停在自家門口，甚至有些屋主還會用擺設水桶或盆栽等物品阻檔其他汽機車停入，也有的1樓屋主更直接搭起專屬車棚，殊不知以上行為都已經觸犯相關法令。 一般來說，1樓屋主的門前空地，就算不屬於道路公有地，通常也屬於該棟全體住戶共有，如果在未經全體共有人同意私佔已侵害到共有人的共有物使用權，搭設車棚也有刑法竊占罪之疑慮。   Ｑ：帶車位的房子，將來會比較好轉手嗎？ 普遍來說，大部分家庭都有自用轎車，因此市場上有附帶車位的房子確實比較受到歡迎。但是另一方面，由於房市熱絡房價節節高升，特別是對首購族來說，購屋越來越困難，對於預算有限的買方來說。 由於沒有附帶車位的房屋總價較低，而都會地區大眾運輸的便利性高，因此沒有附帶停車位的產品也是有吸引力的，所以還是依照個人實際用車需求跟財務狀況考量，符合自己的交通習慣就是最好的選擇。   總而言之，越接近人口密集的市中心，停車位僧多粥少的情況越是明顯，由於早期建築法規在停車位規劃上嚴謹度較不足，因此大多早期的公寓、華廈都沒有規劃停車位的空間，如果有的話也是以防空地下室充當停車場使用，因此新建案搭配停車位銷售反而成為主流產品。依地域性使用習慣的層面來說，中南部因為土地取得較容易，平面型車位使用度較北部高，建議購屋族買房子前多思考實際需求，多方比較才能買到滿意的好車位。   延伸閱讀： 買房風水怎麼看？專家說注意避開這5大風水禁忌、格局和方位！ 首購族買房要注意什麼？中古屋v.s預售屋哪個比較好？

對購屋族來說，在購屋時除了主要考慮價格跟房型之外，有些人也會在意居家房屋風水，但是你又知道買房風水怎麼看嗎？專業的專家也分享，在購屋時注意要避開這5大風水禁忌、格局及方位，找到你心中的理想風水房屋物件。現在大部分的壞風水都是關於陽光（光照）、空氣（通風）、水（濕度）的本身條件比較不好，所以導致人們如果住在這樣的房子，久而久之就漸漸影響到身體跟心理的健康，也會漸漸影響工作跟生活的正常運作。 因此，建議購屋族一定要掌握基本居家風水必備知識，什麼是NG風水格局？常見的風水禁忌有哪些？好的方位是什麼？本文不僅輕鬆教會購屋族慎選好風水，也一併提供破解NG風水的改善方式喔！   盤點最常見NG居家風水類型、禁忌及方位   常見風水煞氣類型：  穿堂煞 穿堂煞是常見的漏財格局，大門一打開就可以看見後陽台，男主人較難聚財，居住家人也較缺乏安全感。  對門煞 房門對房門的對門相沖比較容易會造成家人間紛爭吵架產生。  水火煞 廚房有爐灶表示「火」，冰箱或水槽表示為「水」，兩者如果相對稱之為「水火煞」，容易導致家人口角較多，長期影響家庭和諧氣氛。  入門煞 常見在小坪數房型，為了營造開闊性的視覺感，一打開大門就直接對著另一扇門（例如廁所門或廚房門等等） ，如果是廚房因為是財庫所在會影響財運，另外一開門就看到廁所，比較會影響到屋子原本的好氣場。  暗堂煞 表示客廳採光不佳的房子，在沒有室內照明下，自然光照的環境很差。   常見居家風水禁忌： 格局不方正 正方形格局的房子表示屋主的心胸開闊，也會提升屋主的家運跟財運。 橫梁過多 房子內橫梁代表煞氣，影響屋主事業發展，壓抑了屋主有志難伸的氣勢。 開門直對陽台 客廳是家中聚氣之處，會導致好氣場一進門就直接就從陽台跑了出去。 客廳門窗過多 客廳門窗過多的格局，也會明顯影響到男主人聚氣納財。   買房必知的3個「好」風水房屋方位：   以風水來說上，大門主導了一家的氣場，是住宅對外最重要的通道守護，大多購屋族在賞屋時會疑惑房屋座向是以「自家大門方位」還是「該棟大樓大門方位」為方位為基準？簡單來說，房屋座向是以自家門戶為主要參考基準。 以下就分享常見三種優質方位： 東南向：屋主風生水起，事事順利！ 大門向南：自古以來南方代表權力」，所以，大門向南方，要保持清潔明亮，對於個人的名譽有加分效果。 大門向西：也是代表財運豐收的方位，可以在大門上增加金色物品，能達到更強化財運的效果喔。   破解5大NG風水煞氣的關鍵方法：    穿堂煞  可以在大門與後陽台之間動線中用玄關櫃或櫃體阻隔以化解煞氣。  對門煞  可以在房門之間加裝木質珠簾遮擋之以化解其煞氣。  水火煞  建議將冰箱移至適當位置以避開瓦斯爐灶之相對位置，水槽跟瓦斯爐之間可以擺放櫃體以改善之。  入門煞  可以透過擺放玄關或活動櫃做為阻隔改善情況。  暗堂煞  建議可以長時間在客廳點亮燈光或是額外準備擺放鹽燈。   居家常見風水Q＆A：   Q：如何簡單裝修居家設計，打造出陽光、空氣、水的優質風水？  A：採用大面積窗戶讓光照灑滿入室內空間，規劃綠色植物牆，透過植物有藉此淨化室內空氣，搭配使用加濕器調節室內打造適度舒適空間。   Ｑ：請問如果臥室的床緊貼浴室或廚房的情形，要怎麼改善？ Ａ：假如臥室的床緊鄰著廚房和浴室，容易讓人睡不安穩、心神不寧，長期會影響睡眠品質。建議可以改變床頭方向或擺設，避免讓床緊鄰浴室或廚房。   Ｑ：請問門口直接擺放鞋子會影響財運嗎？ Ａ：大門是迎接財運的入口，若在大門或玄關堆滿鞋子雜亂不堪都會影響財神爺降臨喔，建議將鞋子擺好在鞋櫃裡，並使用腳踏墊也會比較乾淨。   Ｑ：請問鏡子直接對到床算是NG風水嗎？如何改善呢？ Ａ：主臥室中的鏡子對到床會影響屋主夫妻的感情，建議改善方式只要將化妝桌與床改為平行擺放避免直接對到鏡子即可改善。   購屋族累積一輩子的積蓄規劃買房，總是希望能住進心目中完美房屋。一間好風水的房屋不僅能幫助屋主財運順遂、夫妻和睦、家庭和諧、事業順利，在各方面都會有所幫助。購屋族若本身對於房屋風水相當重視，那建議先做好風水小功課，若本身並不在意，也無須拘泥於風水之說。總結購屋需考量的面向很多，綜合房屋及自身條件後，才能讓購屋人買到最符合自己的房屋。   延伸閱讀： 什麼是住宅嫌惡設施？常見的嫌惡設施種類一次看！ 驗屋要注意什麼？預售屋、新成屋、中古屋的驗屋注意事項一次看！

買房要注意哪些事情？從購屋的角度來看，買房除了選擇房子本身之外，你知道住宅嫌惡設施也是很重要的嗎？又什麼是住宅嫌惡設施呢？常見的嫌惡設施種類就也帶你一次看的喔！選擇一個優質的周邊環境也一樣重要，不僅能夠讓房子保值，也能提高生活的品質，另一方面，如果房屋是座落於較差的鄰里環境，即使房子本身條件再好，也會影響房屋的保值性。   什麼是嫌惡設施？ 常聽到的「嫌惡設施」，定義是一種集體大眾嫌惡某些公共設施，主要是這些設施會對居民造成負面影響（包含心理層面跟實際影響層面）。   常見的2大嫌惡設施種類： 以下列出兩大類常見的嫌惡設施：  類型  影響  項目    心理影響類  大多因為傳統民俗觀念所導致。  墳墓、靈骨塔、殯儀館、宮廟等。  普遍社會觀感不佳所導致之設施。  中途之家、監獄、特種產業場所等。  普遍有爭議的公共設施。  行動電話基地站、變電所等。    實際影響類  產生包含噪音、廢氣臭味、廢水 等。  中繼水箱、垃圾回收廠、汙水處理、工業區等。  對生命安全造成威脅。  例如飛機場、加油站、瓦斯槽 … 等。  比較會影響交通降低出入便利性。  夜市、醫院、公有停車場、交流道 … 等等。 內政部規定「不動產說明書」應記載事項，應標示房屋週邊半徑300公尺內的重要設施。   購屋時，5個避免踩雷的方法：   瞭解周遭環境：建議購屋族在看屋後，可在鄰近區域走走多了解環境，也可以看看是否有嫌惡設施，如果有的話，可以參考該設施單位的其運作時間，列入購屋時的考量點。 詢問區鄰里長：如果附近真的有嫌惡設施，也可以詢問該區鄰里長或附近居住較久的鄰居，釐清未來該設施是否會有遷移計畫，以規劃適當的居住時間安排。 檢視自身的接受度高低：可以檢視家人跟嫌惡設施的作息時間是否錯開，例如對一般上班族來說，住在學校旁邊不會被學校固定鐘聲跟學生上課聲音影響到。 把握拉大議價空間：如果購屋族考慮的房子附近有明顯的嫌惡設施，如果從嫌惡設施的影響跟相距距離，是可以接受的話，有機會把握這點爭取一些議價上的空間。 嫌惡設施大翻轉：萬事均為一體兩面，隨著時代跟買屋族觀念變遷，某些傳統看房觀念中的嫌惡設施，已經逐漸出現翻轉的情形，不僅因此在房價能維持在市場行情上，甚至還有一些能加分帶動區域形塑出精華中心。    翻轉型嫌惡設施  以往傳統嫌惡點  現今翻轉點  傳統市場 傳統印象：傳統市場充斥吵熱髒，讓很多人望之卻步。 超市取代性：例如全聯等現代化超市普及度高也弱化了對傳統市場的需求。 傳統市場改造：近年傳統市場的陸續改造進化，並導入科技化管理。 享有便利生活圈：傳統市場周邊通常因為聚集經濟效應，自成生活圈，具優異的生活機能優勢。  學校 噪音擔憂：學校固定的上下課提醒鐘聲、學生活動等。 交通堵塞：遇到父母接送學生上下課容易造成交通打結。 生活機能好：周邊店家林立，生活機能完整。 運動功能：可利用學校操場運動跑步。 優秀學區加分：有機會遇到好學區的加分優勢。  醫院 噪音因素：醫院周邊常有救護車進出噪音。 傳統觀感：民俗觀點認為離醫院近對身體健康不好。  就醫便利：家中如有老人小孩離醫院近隨時要就醫提高便利性。  警察局/消防隊  噪音影響：周圍民眾最擔憂是警笛或消防鈴的聲響不斷造成日常生活困擾。 調整響笛政策：為避免擾民，近年警消機關已陸續調整響笛策略，包含深夜時會行駛至主幹道上才鳴笛等，讓周圍民眾也能享有優質生活品質。    一般來說聽到嫌惡設施時，大多人第一反應都是能避則避，不過因為嫌惡設施的範圍相當多種，包含營業場所、公共設施等各種建設，只要讓人會有心裏產生厭惡的排斥感都可以將其視為嫌惡設施，也因此各設施嫌惡程度是看每個人的接受度差異而大不相同！   建議購屋族在買房時，除了針對房屋類型、房屋價格、房屋坪數跟鄰近機能要考量之外，附近大環境的設施建議也要一併考量，避免因為省了房價，卻因為嫌惡設施影響到入住後的身心健康，買房前建議可以先使用Google地圖觀察房子附近是否有自己無法接受的嫌惡設施，先初步排除掉嫌惡設施後，記得一定要到現場實際對照看看，才能夠完全避免跟嫌惡設施為鄰，找到理想中的幸福美屋！   延伸閱讀： 首購族買房要注意什麼？中古屋v.s預售屋哪個比較好？ 首購族必知的5大買屋簽約流程，買/賣方注意事項有哪些？

對首購族來說，看屋清單檢查表是當重要的房屋檢查環節之一。由於首購族過去沒有過買屋的經驗，經常發生在完成交屋後，才發現房子有瑕疵的情況，因此，這裡也分享10大常見的看屋應注意事項，讓你可以一次的快速檢查、確認房屋。   通常，常見漏失瑕疵狀況包含了水壓或電壓不足、社區管委會管理品質不佳等瑕疵問題。建議首購一族除了在看屋時可以從屋主或房仲口中探詢更多的屋況訊息，以下特別為您盤點出看屋屋況懶人包！一次彙整出看屋屋況檢查的關鍵注意事項跟確認清單，確保讓您能SMART看屋輕鬆買好房！   第一次看房的5大注意事項：   1、了解屋主的賣屋動機 從房仲身上多了解屋主的賣房動機，可以幫助彙整與掌握跟房子相關資訊。常見的賣屋動機大致包含以下： 換屋賣舊屋 名下房子過多不好管理 為提供給子女財產的分配規劃   2、多看屋很重要 以首購者來說，多看多比較是基本功，建議基本看個20間，從大量看房中可以更釐清自己真正適合的房型跟掌握是市場行情，可事先在網路上先行篩選，再至現場比照實際環境。   3、不同時段交叉觀察 如果初次看房後喜歡某間房子，可以透過不同時段，包含白天觀察房子採光與通風;晚上觀察周邊環境的寧靜度，看周邊是否會吵雜、進出是否安全無虞等。更進一步也可以晴天跟雨天分別去看屋，晴天可以看是否有西曬狀況，雨天則可以看是否有漏水、滲水的問題。   4、管委經營品質 可觀察社區佈告欄的公告訊息或住戶的管理費繳交狀況等等，了解社區管委會的經營品質是否合格？另外也可以透過了解公共消防設施是否有按規定維護？逃生通道是否有堆積雜物或鞋櫃？以上也可以作為判斷該社區的管委會是否運作正常？並且具備執行社區規定的足夠力道。   5、風水禁忌 觀察房子屋外屋內是否有明顯的NG風水?包含常見的居家禁忌風水現況包含穿堂煞、門對門等風水問題。   【看屋檢查清單表】10大看屋檢查、確認事項：   以下彙整十大看屋檢查注意事項、幫助您檢查更多常被忽略的細節。 編號 確認項目 說明 1 格局 注意房屋格局是不是方正格局，避免屋內空間出現狹窄的畸零空間。 2 水電、樑柱 ● 可按壓馬桶把手檢查水壓是否正常？ ● 注意樑柱、牆面是否有壁癌或是裂縫？ ● 觀察電箱管線是否有更新或毀損情況？ 3 工具輔助 ● 攜帶球狀物體，例如：彈珠、乒乓球，置放地板上檢查屋子的傾斜度。 ● 可帶人工尺，方便丈量房屋的寬與高。 ● 透過指南針，觀察方位及觀察風向。 4 公共空間 某些小坪數套房社區會特別規劃出公共空間區域，包含洗衣機、曬衣空間等區域，建議以上都要一一確認細節，常見在坪數小的學區宅房型可能性比較大。 5 管理費 可以評估管理費的多寡，建議社區總戶數不超過100戶，以免周邊環境過於複雜。 6 公告區 留意是否有過多催繳通知，若過多就要套特別小心，容易發生因為經費短缺影響社區許多公共區域設施的運作品質，維護不易。 7 網路搜尋 可以上網搜尋心儀社區，是否有很多人賣房，可了解該社區投資客多寡，若超過總戶數10％則不建議，因投資客過多對於社區環境維護較不嚴謹，也比較會影響到居住品質。 8 裝潢、家電 可以詢問屋主屋內要留下的家具跟家電，有需要添購的大型家電或裝潢費用也要考量進去。 9 社區素質(管委會跟鄰居) 藉由與社區管理員跟資深鄰居們多交談藉此可以了解社區環境與資訊等，像是鄰居素質跟社區運作狀態等。 10 不同時段看屋 可分白天、晚上、晴天、雨天，尤其是在下過雨後安排看屋，可以藉此觀察屋子內是否會有漏水問題。   最後建議首購族在挑選房屋時除了考慮房子本身條件之外，也可以加入交通跟生活機能一併綜合考量。另外如果考慮到日後可能會轉手的話，希望能有保值加分的房子，建議最簡單就是以鄰近捷運的房子為主或交通便利的樞紐位置，才比較有機會日後轉賣房子時能保持比較好的保值空間。   延伸閱讀： 首購族買房要注意什麼？中古屋 v.s 預售屋哪個比較好？

許多購屋族好不容易找到喜歡的房子，卻因為在簽約過程中，對於房屋買賣流程的不瞭解，而衍生許多問題，這一篇懶人包的完整房屋買賣流程攻略，就也來帶你一次看簽約、用印、完稅、過戶注意事項等，讓你可以避免在買賣過程中，發生不必要的糾紛。常見糾紛有因貸款成數不足而取消合約或不清楚繳付稅金項目細節等問題，以下也特別彙整出房屋買賣交易流程各大階段，讓購屋族立即掌握房屋買賣流程重點，輕鬆踏上Smart購屋之路！   房屋買賣4大流程（簽約→用印→完稅→過戶(交屋)）：   一般來說，在買賣雙方無特別約定拉長流程時間之下，從簽立買賣契約書到實際交屋日大約為一個月左右。   流程一：簽約 大約在買方下訂後約7天內雙方進行簽約，在第三方專業地政士(代書)在場見證下，先核對買賣雙方身分，並於當天申請土地及建物謄本，以確保房屋產權是否正確無誤，建議雙方使用房屋交易安全制度，價金存專戶，保障買賣雙方交易安全。 「買方」注意事項 「賣方」注意事項 ●   確認簽土地及建物謄本的資訊正確性 -坪數正確？ -限制登記的塗銷狀況與否？ -土地使用分區為何？ -屋主銀行抵押設定金額多少？ ●    買方未成年人應由法定代理人代理簽約。 ●    契約內容如需以數字表示者，建議以國字大寫為佳。 ●    更改勘誤處需加蓋雙方印章 ●    契約數量如超過兩張以上，建議加蓋騎縫章。 ●    可要求買方應付剩餘款項部分需簽立擔保本票保障自身付款安全。 ●    如需他人代為簽約，需準備代理人之授權書與印鑑證明。   流程二 ：用印 完成簽約階段後約7~14天，買賣雙方在地政士見證下備齊報稅與過戶相關資料，交由地政士蓋印章即為「用印」。 「買方」注意事項 「賣方」注意事項 ●   如果買方需貸款，應於本階段決定貸款銀行 ●   銀行申貸時程：審查、估價、對保、用印（約14天～21天） ●   不同類型的土地增值稅申報時間不一 -土增稅/自用件 （約20個工作天核發稅單） -土增稅/一般件 （約14個工作天核發稅單）   流程三： 完稅 稅單核下後應盡快完稅，本流程主要作業包含確認稅單、銀行貸款金額，地政士會於稅單核發後，分別通知買賣雙方，賣方-繳納土地增值稅、買方-繳納房屋稅、契稅，雙方支付完稅款項就是「完稅」。 「買方」注意事項 「賣方」注意事項 ●  保留收好完稅相關收據以備後用。 ●   保留收好完稅之相關收據以備後用。 ●   確認如實繳納稅金，避免因欠稅造成無法正常過戶給買方。   流程四：過戶(交屋) 完稅後約5天內就是買房流程的過戶階段了，將房屋登記從原屋主移轉到新屋主的名下，另外本階段基本上銀行也都審核通過買方貸款了，最後階段除了過戶之外，還會將房屋改抵押登記在新屋主承貸銀行的名下，就是常聽到房屋抵押權的設定登記。 「買方」注意事項 「賣方」注意事項 ●   點交時應檢視房屋有無瑕疵。 ●   附贈設備是否與契約簽訂內容相同，交付之鑰匙是否正確等。 ●   權狀登記是否正確 ●   買方貸款撥付時應已清空屋內非提供給新屋主的家具及設備。 ●   水電瓦斯費用均已結清。     買、賣雙方所需支付稅金一覽表： 買方 印花稅 不動產買賣雙方辦理過戶時，簽署不動產買賣契約書，並貼印花稅票，才能進行辦理產權的移轉登記。 ＊「印花稅」計算＝(房屋評定現值+土地公告現值)×0.1% 契稅  常見不動產買賣都是房屋與土地同時移轉，買方須繳納契稅。（如果只買土地就無需繳付） ＊「契稅」計算=房屋評定現值×稅率6%  賣方   土地增值稅   ●    土地所有權人出售土地需繳付土地增值稅。 ●    土地增值稅分為兩大類：    「自用住宅稅率」（優惠稅率為10%）       「一般稅率」（稅率20%~40%） ＊「土增稅」計算＝土地漲價總數額 × 稅率 – 累進差額 – 長期減徵 見財政部稅務入口網 https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/51   財產交易所得稅 （舊制）   若賣方適用舊制所得稅者，須於產權完成移轉登記次年財產交易所得稅之申報作業。 不是直接繳付方式，採用併入個人年收入總額之稅賦徵收，再按所得稅稅率5%~40%累進稅率計算加以課稅。 於2016年1月1日房地合一稅上路之前買房且售出時持有滿2年適用舊制 房地合一稅2.0 （新制）     ●   於2016年1月1日以後取得房地即適用新制。 ●   若為適用新制者，需於產權移轉登記完成次日起算30天內完成申報 ●   相關稅率 (1)45%：持有2年之內  (2)35%：超過2年未逾5年 (3)20%：超過5年未逾10年  (4)15%：超過10年以上    雙方拆算 房屋稅/地價稅 採用年度課稅並以交屋日期為區分界線，由買賣雙方以實際持有時間比例拆算分擔。 房屋稅計算＝房屋現值×1.2%(自住) ，非自住之住家用房屋稅率為1.5%~3.6%。 地價稅應徵稅額 ＝ 課稅地價  × 稅率 － 累進差額(一般) 一般用地適用稅率會從千分之10到千分之55累進課徵，自用住宅用地稅率則為千分之2。   對購屋族來說，難得找到喜歡的房子，到了簽約關鍵的步驟，簽約務必使用有提供交易安全制度的仲介公司並配合專業地政士把關，不僅可以保障買賣雙方的權益跟安全，也能讓自己順利圓滿的完成買房大事！       優質賞屋在這裡 : https://bit.ly/3Qcvh2Q 延伸閱讀： 首購族必知的 5 大買屋簽約流程，買/賣方注意事項有哪些？ 【懶人包】買房頭期款、契稅及房屋貸款試算，3分鐘教你存錢買房