賣屋要委託房仲v.s屋主自售哪個比較好?
屋主如果想賣房,到底是要屋主自售?還是委託房仲比較好呢?一般來說,大多屋主會選擇找房仲全權處理,因為專業房仲不僅對市場資訊跟行情掌握度較一般屋主高,而且還具備議價能力避免遇到不符市場行情的誇張殺價情形。 更重要的是如果選擇安全大型房仲品牌,還能強化保障交易的安全,有些屋主希望能夠透過自售節省一筆服務費,特別列出以上兩種方式各自優缺點,彙整讓屋主能在售屋時多一些參考以便選擇適合自己的方式。   委託房仲賣屋 v.s. 屋主自售的差異點分析:      委託賣房  屋主自售  優點   保障交易安全 幫屋主先行過濾問題客戶藉此避免詐騙的風險發生,集中火力聚焦購屋意願高的優質客戶。 善用大型房仲品牌的合作特約優質代書之資源,相對保障交易安全。 廣告曝光的優勢:可經由房仲協助製作房屋廣告(包含拍照跟撰寫物件文案介紹,並刊登在不同房屋資訊平台幫助曝光。 客戶資源比較多:房仲通常會有長期經營的口袋客戶名單,會比一般屋主擁有更多客戶資源。 銷售經驗較豐富:因房仲的主要工作是帶買方看房、銷售房屋,因此對釐清客戶需求跟掌握客戶狀況會比較有經驗。 可獲得較中肯的估價參考:由於房仲對市場了解度高,因此在估價參考上會更貼近市場主流行情,比屋主自售更專業中肯,符合市場行情的估價範圍也能幫助吸引較多買房青睞看房。   直接了解買方需求:因為直接跟買方接觸,可以全盤掌握買方的意願,但是買方一般會認為屋主自售省了服務費,所以殺價態度會比較強烈,建議屋主需了解市場行情資訊。 節省賣屋成本:大多屋主選擇自售好處是因為能省下委託房仲的服務費。  缺點   需支付服務費 委託房仲賣房需要支付服務費。一般賣方服務費為房屋成交價*4% 一般約有可能被其他房仲破壞價格 一般約各簽約房仲都知道底價可能發生因為搶客破壞價格的情形。     需要配合帶看時間:屋主需要跟買方互相配合看屋時間,一般來說售屋期間會被拉的比較久。 銷售經驗不足影響成交:屋主缺乏專業的房屋銷售訓練直接影響房屋成交順利與否。 需要承擔交易風險 因為售屋經驗值不足,可能遇到詐騙假買方,衍生出交易風險,建議屋主使用建經公司履約制度避免風險 立即查詢:賣屋房價/房屋成交行情查詢   委託房仲合約的「一般約」及「專任約」怎麼簽?   1.確認使用「專任約」(僅一家房仲品牌獨賣)或「一般約」(開放多家房仲聯賣)   【一般約】 優點:銷售管道多曝光率高,然而,一般約指的是可以同時委託多家房仲銷售,售屋管道比較多元,也可提高銷售房屋的曝光度,因此民眾多半都會選擇簽一般約,加上若是房屋開價合理,去化速度就會更快, 缺點:委託太多家仲介,會導致消息變得混亂,造成房屋價格以及條件不一的情況發生,容易使得屋主、買方產生困擾,進而卻步,此外,若仲介在帶看物件時有屋況的財損的狀況,責任歸屬的問題也會更加複雜。   【專任約】 優點:因為屋主只需要對一位房仲溝通互動,單一溝通簡單方便又有效率,單品牌也比較能幫屋主守住價格。一般來說因為專任約就是房仲品牌的市場獨賣產品,所以委託房仲會願意集中火力廣告資源全力銷售。 缺點:如果遇到專業能力或經驗較弱的房仲會影響成交的速度,建議挑選時要慎選好口碑又知名的大型房仲品牌。   2.簽訂委託書的注意事項   建議與房仲訂立委託書內容注意事項包含以下: 確認委託人(屋主)之權利義務: 簽立委託書後委託人(屋主)應出具包含權狀、身份證及鑰匙等文件供受託之房仲確認,並確實告知房屋產權及不動產標的現況,將房屋之重要事項均記載於標的物現況說明書中。   確認違約罰則內容: 確認關於完成簽立委託契約書後,假如有其中一方有違反契約相關內容者,應負起之違約責任內容有哪些?   確認服務費報酬金額: 需根據內政部經紀業報酬計收標準,經紀業收取服務報酬總額不得超過不動產實際成交金額百分之六,以本項規定基準參考與委託房仲確認成交後須支付之服務費金額。   延伸閱讀: 驗屋要注意什麼?預售屋、新成屋、中古屋的驗屋注意事項一次看! 財產交易所得稅有多少?節稅技巧又有哪些?
【懶人包】買房頭期款、契稅及房屋貸款試算,3分鐘教你存錢買房
對於手上資金比較不足的首購族新手,要怎麼存錢買房,才能買到你心中的理想房屋呢?這一篇懶人包,就也來告訴你首購族買房頭期款、契稅及房屋貸款試算的方法,快速教你如何存錢買房,想要完成買房的人生大事,注意也要充足規劃加上確認目標,按計劃與步驟向前有再求好,一圓買房夢想!   先確認買房需求,選擇你的買房物件! 以「儲蓄養房」為動機: 大多年輕首購族會考慮到相較於每月都要繳付租金給房東,長期下來還不如買自己的房子,不僅是把每個月的房貸支出當成存錢繳自己買的房子,也可以視為一種穩定的強迫儲蓄。 以「新婚組建家庭」為動機: 依傳統觀念來說,新婚一族都會希望能擁有一間屬於自己的房子,為未來的小孩與家人打造出能遮風避雨的避風港。 以「買房養老」為動機: 常見房東基於安全健康的考量,對於年紀較大的房客是比較排斥的,因此年長租客比較容易遇到房東無故不租或想收回賣房等情況,然後就必須面臨重新租屋跟搬家的循環,因此建議如果青壯年單身貴族為考量未來銀髮安穩生活,可以依自身實際需求購買適合房子。   買房的常見費用、支出: 頭期款 【預售屋】:建議至少準備房子總價兩成以上自備款。 【中古屋】:建議至少準備房子總價三成以上自備款。   規費 項目 內容 契稅 建物核定契價(建物評定現值)x6%(買賣/贈與) 印花稅  (建物契稅價格+公告土地現值總額)× 0.1% 登記規費  (建物總現值 + 申報地價總額)× 0.1% + 書狀費 抵押設定  銀行貸款設定總額 × 0.1% + 書狀費   其他費用:仲介服務費,按照法規規定,房仲市場普遍以買方總價2%,還有代書費、房屋交易安全專戶制度手續費由買賣分擔等費用。 立即試算:買房稅費計算   聰明存錢買房的3步驟:   步驟1:設定目標 先設定您的目標!建議可以直接看一輪房子,從賞屋經驗累積中不僅能篩選出自己最喜歡哪種房子,也可以順便了解目前市場的狀況,「從喜歡的房子」和「你能負擔的房子」去取得平衡。 步驟2:訂定計畫 確定你需要準備的費用後,接下來就是制定儲存購屋基金計畫。(以最普遍使用的「每月節餘法」為例),每個月的收入(固定收入)-每個月的正常支出(食衣住行育樂+投資)=每個月可以儲存的購屋基金。 步驟3:持續執行並即時修正 制定完計畫之後就是製作專屬購屋基金的計畫表,按表每月檢視儲存的進度,另外年終獎金或投資回收…等,如果有不足或落後的情況發生,可以即時修正計畫例如開源節流增加資金收入。   個人房屋貸款試算,確認你的購屋力! 建議先理性思考一下,試算您實際的房貸負擔能力來決定適合買多少金額的房子,其中包含您的自備款有多少?繳付房貸的能力?   快上「中信房屋仲介網」幫您輕鬆試算! 可以依照您的財務需求跟習慣,從「依自備款金額試算」、「依可貸款金額試算」、「依每月還款能力試算」等三個面向進行試算,讓您面面俱到完整掌握購屋財務狀況。 中信房屋仲介網/買屋/購屋試算     建議首購族面對購屋時,最關鍵的是調整健全的心態,擔心想要的買不起?建議您可以使用「減法思考」先把自己的購屋需求元素寫下來,大致需求層面可分成房子條件、地段區位、價格範圍等三個主要因素,先思考關於房子本身的條件,包含空間、房型、屋齡、車位跟倒垃圾等需求是否相符? 接著根據自己的工作或日常生活範圍,選擇出想居住的地區以哪幾區為主,最後再加上考慮自身每月的月還款能力規劃出買房預算,綜合以上各元素後建議再逐一刪掉需求度較低的部分,依照需求度之間此消彼長搭配調整,選擇最適合自己的房子。   延伸閱讀: 首購族必知的5大買屋簽約流程,買/賣方注意事項有哪些? 買預售屋,貸款成數不足有解嗎?
買房要如何檢查公設項目?中古屋v.s新成屋公設怎麼看!
不管是公寓或是華廈或電梯大樓等住家類型,一定都或多或少有公設空間,你知道買房又要如何檢查公設項目嗎?中古屋和新成屋的公設空間,又要如何檢查比較好呢?公設是大多數的人,每天回家後都會經過或使用的空間設施,因此驗屋時的點交公設就顯得十分重要,以下也盤點出買房挑公共設施時,不可忽略的注意事項!   常見房屋公設項目:   類型 主要功能 常見空間 基本功能型 維持社區基本運作功能 逃生梯 消防空間 公共梯廳 機房 管理室 垃圾回收室 停車場 休閒娛樂型 提供休閒娛樂相關功能 交誼廳/宴會廳 健身房/韻律教室/游泳SPA 撞球間/桌球間/攀岩場 KTV/電影劇院 廚藝教室 閱覽室 兒童遊樂室 星空花園酒吧   中古屋&新成屋的公設項目檢查: 一般來說,新成屋和中古屋兩者之間,在檢查公設考慮的重點大大不同,新成屋是以相對比較有品牌並值得信賴的建商來做為參考點,知名的大型優質建商較有能力提供穩定的公設品質,另外,針對中古屋的話,則是建議買房時要謹慎挑選優質的管委會,因為好的管委會有能力去維持跟經營社區公設品質,相對也比較能避免因為公設管理失當帶來的風險。   【中古屋】 空間有霉味:一踏入公設空間如有明顯霉味,表示很久沒人使用跟品質維護不佳。 牆面掉漆現象:檢查牆壁狀態是否有壁癌或油漆脫落狀態,表示濕度過高。 電梯梯間的整潔度:檢查電梯跟樓梯間的環境整潔狀態是否良好。 垃圾回收室的乾淨度:檢查垃圾丟放跟回收是否有照規定放好跟分類,廚餘處理是否有飄散出臭味的現象。 檢查公設戶外牆品質:檢視公設空間的窗戶外推正常與否、冷氣功能跟管線有無外露問題,觀察室內是否有出現漏水問題。 【新成屋】 新成屋社區的公共設施種類相當廣泛,以常見項目來說可以大致分成包含建築、弱電、機電、消防生活等四大項。   建築 檢查建築外牆是否有滲水情形? 外牆磁磚是否有出現空心或破損之狀況? 弱電 大致包含電梯相關設備、監視系統設備以及對講系統。 機電 包含社區的公共空間的空調設備、電力系統以及汙水廢水處理功能是否正常? 消防 包含社區的安全消防系統 確認關於社區廣播系統、消防灑水系統的位置是否正確? 逃生設備數量的是否正確?   常見的公設空間瑕疵處理重點大公開 假如以新成屋來說,若涉及公共設施有瑕疵之情形,民眾可以依民法瑕疵擔保責任之相關規定,主張新成屋建商應全權負責,包含可以請求以解除契約、價金減少或損害賠償等不同方式。其中的處理又可以把公共設施分為必要設施或非必要設施的兩部分比較說明:   基本必要公設設施:是指依據建築法所規定,在符合安全、民生、防災的基本條件之下,社區大樓必須符合完成的法定基本公共設施,例如逃生梯等。這一類公設依規定必須無瑕疵交付住戶,才算達成契約之目的,如果社區公設有瑕疵的時候,建商應負起全權擔保之相關責任。 非基本必要公設設施:本項公設意思是建商為了強化建案的銷售吸睛度,規劃於基本必要之公設外增設的部分,例如健身房、游泳池SPA等,本項目公設的瑕疵檢核標準主要是以買賣契約所記載之內容而定之。簡單來說,如果買賣契約上並無具體記載本項公設之相關內容,那麼如果日後發生糾紛就比較難要求建商負起公設瑕疵之相關擔保責任。 中古屋的公設瑕疵: 一般來說,由於新成屋跟中古屋先天條件的差異,因此在公設瑕疵的判斷標準並不相同。以一般中古屋普遍常見的牆壁漏水、牆面龜裂等現象在中古屋公設檢驗上並非屬於重大瑕疵,因此建議買方在點交中古屋公設時,應特別將其屋齡、屋況條件一併確認。 否則,如果在點交公設後才發生有漏水等情形,是比較難到獲得應有的賠償。此外,如果以中古屋來說以屋子本身的現況交屋為主要原則,因此除非買方特別提出關於某項公共設施的完善要求,建議應事前勘查其完整度並完整標註詳記於買賣契約之中。 買房是人生大事,一間房子動輒上千萬,花了大把銀子一定要讓自己不只買到喜歡的房子還有最適合的好公設!   延伸閱讀: 驗屋要注意什麼?預售屋、新成屋、中古屋的驗屋注意事項一次看! 長年困擾解決民眾公設保留地,內政部「準備這麼做」!
退休買房怎麼買?先買後賣、先賣後買哪個好?購屋方法一次看!
隨著進入高齡化社會,大多數銀髮族因為考量子女各自成家搬出,長輩面對居家打掃維持較辛苦,因此會需要更換成小坪數的房型。作為更適合自己展開第二人生的退休宅,但是要購買退休宅該如何準備規劃?在挑選上要注意那些重點?本文特別為廣大的銀髮族朋友彙整出關於選購退休宅的準備方法,相信可以幫助到工作一輩子的您輕鬆退休買好房,挑選出最適合自己的幸福退休宅!   退休買房怎麼買?先賣後買v.s先買後賣哪一個比較好?   以銀髮族來說,由於已屆退休年齡,因此銀髮族在租屋或借貸上都是相對比較不容易的,另外退休宅通常也需要配合入住長者規劃搭配一些無障礙設施需求設計,因此在購買前需要盤點規劃好資金運用,可以從兩個方向著手:   一、盤點購屋資金的充裕狀況: 對銀行申貸來說,只要超過65歲以上的長輩向銀行貸款申請貸款,除非能檢附還款規劃以及財力證明幫助優化參貸條件,否則一般來說銀行對於長輩放款的條件通常會比較差。   二、換屋補足資金先買還是賣? 建議從以下兩個方向審視:   優點 缺點 適合對象 先賣後買 避免因為資金壓力而被迫降價出售房子。 因為比較能實際掌握買房的確切預算降低發生買到超過自身能負擔的房子。 因為遇到換屋空窗期,所以需準備額外的租屋成本。 如果不租屋就需先寄住親友或子女處較不方便。 資金有限的銀髮族。 先買後賣 可以節省租屋成本。 不用費心力再一次的搬家。 會需要負擔舊屋尚未賣出的資金壓力。 資金較充裕的銀髮族。 立即試算:自備款試算   如何挑選退休房?購屋3方法一次看! 在退休宅的規劃概念,指的是讓銀髮族能越住越舒服,住出健康!住出安全!因此,懂的掌握挑選退休宅的方法,也是您購屋的一大關鍵的喔!下面就也分享買退休房可以掌握的3大方法喔!   方法一、擁有完整生活機能: 一般來說,銀髮族因為年紀大所以比較會有慢性病的狀況,因此建議住家距離醫療機構或診所在十分鐘路程之內,除了看病需求之外,居住鄰近在包含食衣住行等生活機能具包含成熟的商圈,有超市或傳統市場可以方便解決基本民生問題。另外關於選擇退休宅的區域位置考量,建議可以挑選蛋白區為主要區域,一來可以避免像蛋黃區的嘈雜擁擠,二來也不要挑選蛋殼區的較不方便的生活機能,選擇蛋白區可以同時享受到適當的商圈機能跟生活品質。   方法二、選擇完整公設的大型社區: 大多大型社區由於社區戶數較多,因此管理基金也會比較多,社區管理上會比較完整,如果銀髮族居住社區也比較能或得安全居住照料。此外大型社區的公共空間,包含交誼廳、韻律教室、才藝教室等,提供銀髮族更多豐富的互動與交流,也能拓展更豐富的生活圈。   方法三 、無障礙的室內空間: 基於選購退休宅的安全考量,建議不要考慮屋齡過高的公寓,因老公寓的樓梯狹窄、管線紊亂等細節不便利,可以選擇小坪數新古屋為主要考量,以安全來說退休宅還需要特別注意以下三重點:   兩房剛剛好:退休後因為坪數不用太大,建議格局2房最剛好,大約落在20~30坪的範圍最佳,格局上則以兩房產品最為適合,另外兩房也符合大多長輩也習慣分房睡習慣,也可以彈性作為親友來訪過夜的客房或作為看護房等。 電梯更方便:公寓爬樓梯對銀髮族而言非常不方便,尤其是如果居住在公寓的高樓更會影響銀髮族出門下樓的意願,因此為了之後每天基本的日常出入便利型,建議選購退休宅就直接鎖定以電梯大樓為主要房型。 空間零障礙:建議在規劃居住空間時,可先列出自身的實際需求後在再參考房子內不同空間的無障礙規劃,包含常見的礙障坡道等。另外因為近年市場上有很多建商主打銀髮退休宅的產品,在設施規劃上確實會比一般房子較符合銀髮友善規劃,因此相對在房價上也會比較高,建議銀髮族還是需要先評估好自身實際需求再看選購適合房型。   總結來說,當步入銀髮人生後,面對孩子陸續長大成家,銀髮族也開始考慮為房子規劃老屋重新改造裝潢或是直接換屋,都衷心祝福每位銀髮族都能擁有一個屬於自己的居住空間,可以安然享受自在的第二人生,打造出隨心所欲的退休宅生活。   延伸閱讀: 驗屋要注意什麼?預售屋、新成屋、中古屋的驗屋注意事項一次看! 購屋流程步驟&時程,7大買屋流程一次就看懂!
首購族必知的 5 大買屋簽約流程,買/賣方注意事項有哪些?
您也是今年規劃要買房的首購族嗎?推薦您在買房前,一定要先瞭解首購族必懂的5大買屋簽約流程,讓你一次輕鬆搞懂買、賣雙方簽約該瞭解的注意事項有哪些! 大多數購屋族走到簽約的關鍵階段時,由於會急著交屋入住,而容易因此忽略了交易過程中應該留意的小細節,魔鬼藏在細節裡,關於交易中自身的權益確保建議要小心警慎,因此提醒民眾簽約前除了需要充分與房仲或屋主溝通互動之外,也透過建立買房交易流程的正確觀念與知識,加上選擇專業代書從旁協助,才能讓購屋大事能皆大歡喜的劃上圓滿句點喔。   買房簽約流程有哪些?一次學起來! 如果你是第一次買房的首購族,不論你是做為買方還是賣方,建議都要清楚以下買屋簽約 5 大流程及步驟,從中掌握各階段需要準備哪些文件與細節,讓您可以在簽約流程更順利喔!   流程 項目 說明 買方 賣方 流程一 簽約階段 進行不動產買賣契約書之簽訂 在指定代書見證下雙方進行簽約。 核對買賣雙方身分。 當天申請土地及建物謄本以確保房屋產權是否完整正確。 買方可於本階段告知房仲關於履約保證的需求。 需準備: 身分證、印章 財務薪資證明 預定費用: 買方準備簽約金 準備文件: 土地或房屋權狀 印鑑證明 流程二 用印階段  備齊相關文件進行用印 在代書見證下買、賣雙方備齊過戶、報稅等文件。 以上備齊交由地政士蓋印章即稱為「用印階段」。 準備文件: 身分證、印章 印鑑證明 預定費用: 預繳的行政規費 準備文件: 身分證、印章 印鑑證明及權狀正本 本階段開始準備過戶文件、公契用印、申報稅單(地價稅和土地增值稅)。 流程三  完稅階段 委請代書繳納相關稅款 用印完成後進行完稅做業。 本階段確認稅單、銀行貸款金額及進行房屋過戶。 準備文件: 確定銀行核貸金款,將抵押權契約書交給代書。 預定費用: 稅金費用包含契稅、印花稅、登記規費和代書費等。 假如有貸款額度不足狀況需現金補足其差額。 匯款至履約專戶完成繳稅後進行過戶作業。 準備文件: 收到銀行的清償證明,辦理貸款塗銷。 預定費用: 稅金費用包含房屋稅和土地增值稅。 流程四  過戶階段 撥款與抵押權完稅後進入本階段。 準備文件: 買方和銀行進行對保,簽訂貸款契約,確認貸款金額、利率、還款年限。 對保完成後銀行會將賣方 的抵押權契約書交給代書。 代書接續才進行過戶登記,將過戶資料繳交至地政事戶所辦理後續作業。 準備文件: 銀行收到地政事務所發屋主的他項權利證明書後,清償屋主貸款。 待賣方完成貸款塗銷後,銀行才會撥款至履保專戶。 流程五  交屋階段 點交房屋並檢驗屋況 交屋時點交文件,並確認房屋 稅、地價稅、履約保證費用、管理費、租押金等費用拆算。 準備文件: 權狀正本、本票 繳納稅單、過戶公契及房屋謄本。 階段重點: 交屋前一至兩周進行驗屋確認屋況點交。 若房子本身仍為承租中(帶有租約),則需與承租方進行換約。 準備文件: 買賣公契 已繳納過的稅單證明 確認履保帳戶款項匯入 完成房屋鑰匙的遞交。   瞭解更多:更多購屋知識 買房簽約前,這 5 大注意事項千萬要知道! 除此之外,買房在簽約前,也要留意 5 大常見的注意事項喔!掌握這 5 大注意事項,讓你也可以更清楚的瞭解每一個流程,並且仔細的確認到各項費用及合約是否妥當,以下也為您列出留意重點的有哪些?   (一)確認不動產現況說明書: 就交易標的房屋之實際現況、權利關係、契約條件等逐項一一確認細節。 特別留意關於房屋產權調查的內容現況。 -注意土地使用分區是否正確?登記為住宅區還是工業區等都要確認好。-房子是否有限制登記?如:包含假扣押、假處分等,尚未塗銷的情況。-注意賣方銀行抵押的設定金額為多少?可以做為支付各期價款的依據參考。-確認房子目前有沒有出租中?有無租約?如為出租中,務必掌握目前租約現況(如:房客繳納房租狀況)   (二)確認各項費用記載: 「買方」負擔: -契稅、印花稅、代書費。-登記規費、公證費、不動產經紀業服務費等。-保險費(火險及地震險)、貸款代辦費。-地價稅、房屋稅、水、電、瓦斯、管理費則一般以交屋日為分算日。 「賣方」負擔: -土地增值稅、財產交易所得稅。-房地合一稅、貸款設定塗銷費。-不動產經紀業服務費等。   (三)確認買賣合約書是否雙方當事人親簽證明: 買賣合約書內容確定後,經買賣雙方完成簽名或蓋章後皆具法律效力。 簽約書如有經塗改處需加上雙方簽章。 立約日期項目記得正確填寫簽約當天日期。 騎縫章雙方都要記得蓋以確保合約之完整性與合法性。 如果簽約非賣方本人,建議附上有權狀登記人授權之相關書面證明。 (四)確認付款方式: 付款分為簽約、用印、完稅、尾款四階段。 各階段支付款項成數由買賣雙方共同約定之,假如賣方尚有貸款未清,可依此金額為支付尾款金額。 代書通常會請買方開立與尾款同額之商業本票,並由代書保管於尾款支付後無息退還買方,藉此保障交易之安全, 保證買方尾款可如期支付。 建議使用中信房屋「房屋交易安全制度」保障交易安全。 (五)確認交屋相關細節: 交屋日期與協議內容應於合約清楚記載。 一般房屋買賣交易通常在支付尾款時同時進行交屋作業之辦理。 確認承辦代書將原屋主抵押權借款金額與實際應清償金額均載明於契約書上 買方賣方如果對於交易中另有其他協議,應以書面明確載明以減少後續爭議之衍生。   延伸閱讀: 中古屋的買賣契約有沒有審閱期? 房客跟房東買房可行嗎?這樣做不吃虧!
首購族買房要注意什麼?中古屋 v.s 預售屋哪個比較好?
買房子對首購族來說是人生大事!中信達令為了減輕首購族壓力,特別整理彙整首購族需要注意的關鍵處跟迷思,藉此幫助廣大首購族能輕鬆找到圓滿美屋!讓你跟著達令一路從注意事項到買屋流程,甚至常見迷思等等,簡單掌握跟達令一起買好屋! 首購族第一次買房,以下3大重點要知道!   1.中古屋 V.S.預售屋比一比:你知道買房到底是要買預售屋還是中古屋比較好呢?你知道這兩種房屋類型的差異嗎?讓達令跟你分享一下,預售屋和中古屋有哪些不同吧!   比較項目 預售屋 中古屋 價格 價格通常較成屋高 依屋齡及屋況不同。 大約為同地段預售屋單價的五成~九成。 自備款 首月需付總價一成五左右。 另一成五自備款則依工程進度支付。 約總價三成 付款期限 分 18-48 個月付清 一般通常不超過 45 天 付款比例 15% 依貸款成數而異。 貸款成數若為 70% 自備款則為 30%  優點 施工前可依喜好修改。 自備款低/付款輕鬆。 一般來說房屋單價較低。 有實品屋呈現較能掌握房屋實際狀況。  缺點 房屋單價較高。 施工期長,看不到成屋需負擔實品與契約不符風險。 需留意建商倒閉風險。 普遍自備款需自備比例較高。 如為高齡老屋需負擔修繕費較高。 部份房屋產權複雜容易出現買賣糾紛。  適合族群 自備款不足。 固定收入較高。 風險意識高的族群。 自備款較寬裕族群。 適合風險因應能力較不足的族群。    2.首購族影響房貸的重點:身為首購族在申請房貸時應該特別留意以下重點才能順利買房。   重點一:確認自備款金額是否足夠? 建議自備款一定至少要有 2 成以上(舉例以總價一千萬的房子自備款建議準備 200 萬以應付臨時突發狀況) 能保留 3 成金額自備款規劃更好,讓買房能更安心妥當。   重點二:評估房屋有沒有超過自己能力所及? 簡單預算推估公式「每個月收入的 3 分之 1 拿來繳房貸」(每月收入 ÷ 3)÷ 房貸利率 x 還款月數 ÷ 貸款成數= 能負擔的房價。 建議扣除每個月固定支出與房貸支出以外,還是要規劃保留一些緊急用金。   重點三:多做功課~比較各家銀行房貸產品 銀行之間彼此競爭激烈。 多做功課、適合自己的最好。 至少選擇三家房貸比較出最適合的利率跟方案內容。   3.要買大樓,還是公寓比較好?另外,買房時另一個關鍵要面臨的抉擇,就是買大樓還是公寓的問題了?這裡也幫你彙整一下兩者的優缺點有哪些,方便你可以更輕鬆的做選擇,找到最適合你的房屋!   分析 電梯大樓 公寓 優點 屋齡一般較新。 不用爬樓梯。 比較安全,一般有管理員跟物業公司,解決收信跟倒垃圾的不便。 貸款成數較高。 單價較低。 一般來說公設較低,室內使用坪數較高。 房屋稅較低 缺點 單價較高。 公設比較高。 房屋稅較高。 需要爬樓梯。 需要自己收信/包裹及倒垃圾。 屋齡老舊裝潢成本高。 貸款成數較低。 適合對象 家中有老人家出入方便。 以居住品質便利性為主。 需要室內空間較大群族。 預算有限但想入手較優質區位者。     【買房流程必知】議價、簽約、完稅、交屋注意事項一次看! 除此之外,推薦買房也要瞭解基本的幾個重點流程,像是議價、簽約、完稅及交屋注意事項,以下也列出各個買房流程中,容易遇到的注意事項,讓你可以在買房的過程中也更輕鬆的喔!   議價: 看到自己心儀的房子後,就要開始進入議價階段。 一般成交價會落在開價的 8~9 折,但還是依屋主的開價決定,(可參考內政部實價登錄網,搜尋該區域相同條件的房子近年交易做為參考。)   簽約/用印: 若買賣雙方議價達成共識,那麼當場仲介就會請代書協助進行簽約及用印。 此時通常會要求買方先付一筆簽約款,避免違約,簽約當天先簽本票支付,最晚在隔天要將款項匯入履保帳戶。 簽約時買方需查看核對賣方土地及建物的謄本內容。 確認賣方是屋主本人(代理人需要有授權書) 最後約定雙方的交屋日期。   完稅: 房屋買賣時買方要繳的稅為契稅及印花稅。 支付完稅款後稱為完稅(完稅後通常代書會開始辦理貸款及過戶)   交屋: 買方在付尾款的同時,就可以與賣方交屋。 交屋時最好現場點交。 再次確認屋況及附贈家具設備。 可請設計師或驗屋公司看出房子的細節跟瑕疵。   首購族買房,常見的 4 大迷思一次看:   迷思一:希望第一次買房就能買到市區蛋黃區!很多首購族在第一次買房時,經常卡在市區房價高買不起 V.S.市郊蛋白區看不上眼!推薦首購族在買房時,可以先考量周邊交通通勤設施,考量可以負擔的交通未來性發展區,先求有再求好的循序換房法。   迷思二:要求坪數要夠大!一次到位!另外,也有許多人買房時,都會認為一次就要一次買到位,房屋坪數要買到最大,這裡建議首購族可以考量較低坪數但夠用的房子,或是也可以從舊公寓開始考量。   迷思三:聽朋友說買不如租?在低利時代下,相較租屋,提醒首購族繳完房貸名下還能多一間房子,反觀租屋每月繳房租,最後房子還是房東的,要知道租屋可能需要搬家遇到房東想要賣房、留給兒女住或是調漲租金等等。許多房東都不喜歡租房給年紀大的租客,認為年紀大的經濟或健康方面是比較會顧慮的問題。   迷思四:不要被樣品屋的美好外衣所迷惑!很多首購族容易被新穎亮麗樣品屋所吸引,買了才發現超出負擔範圍。常見的亮麗迷思包含以下幾種: 尺寸虛實:常見的情況是室內面積放大 10%至 15%,並採木板隔間,讓視覺面積達到最大效果。 挑高迷思:一般來說樣品屋的高度都在 3.5 米以上,建議要特別注意日後成屋挑高是否與樣品屋相符。 廚浴設備:為提供賞屋者舒適感受,樣品屋規劃陳列較豪華高檔的廚浴設備。   延伸閱讀: 中古屋的買賣契約,有沒有審閱期? 驗屋要注意什麼?預售屋、新成屋、中古屋的驗屋注意事項一次看!
驗屋要驗什麼?預售屋、新成屋、中古屋的驗屋注意事項一次看!
買房對大部分的人來說是人生重要的大事,其中「驗屋」是交屋前的最關鍵重要的一步,如果沒有好好規劃檢查房屋的瑕疵有哪些?將會直接影響到您未來入住品質與心情喔!其中以新成屋來說驗收重點有三個部分,首先可以建物平面圖為參考標準,比對現場實際格局和坪數大小是否相符。 其次為檢查房子內的天地壁平整度,仔細觀察是否有出現髒污龜裂等狀況,最後是關於防水排水跟電器設備功能的檢查, 一般而言中古屋的房屋問題較新成屋多且複雜,以下特別盤整出通則性的驗屋全流程以及常見驗屋注意事項,讓您可以根據不同屋型自行彈性調整使用,相信一定可以幫您全面掌握驗屋技巧,輕鬆驗屋不求人!   常見的 3大驗屋方式:  一般來說,驗屋的方式大致可以分為三種,你可以選擇要自己驗屋、請設計師驗屋或是請公司驗屋,以下也列出各驗屋方式的重點,讓你可以也挑選最適合自己的方式來進行驗屋喔!   驗屋方式(一):自己驗屋 為所有驗屋方法中最省錢的一種。 事前需要自己花時間準備跟規劃。 準備平面圖與相關檢驗工具。 驗屋方式(二):請設計師驗屋 借重設計師處理跟檢查房屋的經驗。 設計師比較能幫忙找出大多數人自身驗屋忽略的細節。 驗屋方式(三):請驗屋公司驗屋 驗屋公司通常因為價格較高但相對能提供較完整專業的報告參考。 驗屋公司報價大多以房型與坪數而定。   預售屋/新成屋驗屋清單,客廳、廚房、浴室及臥室的確認事項: 在驗屋方面,建議也可以參考以下的驗屋清單,來瞭解房屋內客廳、廚房、浴室及臥室等場所,有哪些驗屋的注意事項要留意,讓你可以在驗屋時,能按照以下的驗屋清單來一一做確認的喔!  檢查項目  細項說明  大門流程 透過貓眼孔是否可清楚看到大門外的景象? 嘗試多次打開關上大門,搭配不同速度從中檢查有無異音或變形狀況? 將大門鎖上並解鎖重複來回幾次,從中確認門鎖功能是否正常?  公共區域流程 檢查安全門是否有明顯清楚逃生標誌? 安全門通道是否被封閉或被雜物阻塞? 走道及梯間的緊急照明是否功能正常? 消防設備是否有損毀缺漏的狀況?  廚房流程 檢查洗碗槽的水龍頭開關閥,水流大小、水壓表現是否正常? 排水管排水是否通暢、是否有滲水狀況? 瓦斯爐點火是否運作正常? 檢查廚具系統周圍與牆面地面填縫是否有密合? 把肥皂水塗在瓦斯管線接縫處檢查有無外漏發生。  客廳流程 檢查天花板與牆壁是否平整? 檢查牆壁油漆顏色均勻沒剝落。 測試屋內所有插座是否供正常? 確認對講機按鈕與通話功能是否正常? 逐一測試電源總開關的每個開關是否對應到各電路設備上?  陽台流程 檢查水龍頭的水流流速、流量是否正常? 檢查排水孔的排水是否通暢?  浴室流程 確認臉盆表面是否刮傷、汙損? 確認臉盆的止水塞有無堵塞? 相連接的排水管有無漏水? 檢查蓮蓬頭與水龍頭水壓大小是否正常? 檢查冷熱水切換時功能是否正常? 檢查壁磚與地磚有無龜裂或者是破損? 淋浴拉門全關閉時是否漏水現象? 多按壓馬桶把手重複測試確認排/儲水是否正常? 觀察馬桶和地面之接縫處有無滲水? 廁所的排水孔是否正常?是否有阻塞現象發生導致積水? 檢查浴缸是否有裂縫?注滿水後看水塞可否確實塞緊?排水時是否正常?  房間流程 檢查窗戶的玻璃表面是否刮傷、破裂? 檢查窗戶是否可以完全緊閉? 左右拉動窗戶是否滑順好拉?是否可以正常上鎖? 檢查窗框與牆壁間是否有空隙? 觀察天花板與牆壁漆面是否平整完好無突起異狀?   驗屋上的 3 大注意事項: 一般來說,不管透過什麼方式驗屋 , 統整驗屋重點跟注意事項以三種為主: (一)排水系統:所有與「水」相關的項目 包含廚房流理台、衛浴淋浴間、洗臉盆、陽台等項目。 確認以上項目:排水通暢、有無漏水的現象發生。 (二)機電系統:所有與「電」相關的項目 包含屋內所有插座、電燈、開關、電話線路、網路孔、有線電視訊號孔等供電功能是否正常。 (三)建材類:「水」、「電」之外的其他項目 檢查天花板、牆壁、地磚、油漆等項目是否有破損缺漏等現象。 檢查包含自來水管路、電線與瓦斯管線等管線。   如果是自己驗屋,需要攜帶哪些小工具?如果你是選擇自行驗屋的話, 這裡也簡單介紹幾個常見的小工具,以及搭配工具的驗屋小提示,讓您即便是自行驗屋, 也可以輕鬆地掌握驗屋的小技巧喔! 彈珠:可以放在地面以檢查地面是否的歪斜程度。 肥皂水:檢查瓦斯管線的接縫處是否漏氣產生。 衛生紙:丟一些衛生紙進馬桶測試馬桶沖水與排水功能是否正常。 有色膠帶:可貼膠帶在需改進的地方,並同步記錄起來,以便後續釐清並確認改善。 充電線與手機:檢查插座供電狀況,手機可拍照紀錄以便確認後續改善進度。 捲尺:用於現場實際量測坪數與合約上載明比對後是否有相符合。   延伸閱讀: 首購族必知的 5 大買屋簽約流程,買/賣方注意事項有哪些? 簽買賣契約時,應的注意事項!
【懶人包】房屋公設比是什麼?合理的公設比為多少?如何計算?
許多民眾在買房時,會在意對於社區的公設比以及公共設施也會十分在意,如果你要買房,一定也要知道房屋公設比是什麼?合理的公設比為多少?又要如何計算的呢?   簡單來說,公設比是指全體住戶共同使用的部分,近年各家建商推出的公設演變也越來越多樣且豐富,民眾究竟要如何看公設比呢?高設比高低的影響有哪些?包含哪些層面?怎麼挑選出適合自己的?以下特別盤點關於公設的相關重點,快來了解一下喔!   什麼是公設比?如何計算呢? 依據內政部營建署解釋函關於公設比的計算公式定義如下:   「建物權狀中共同使用部分的持分坪數╱建物總坪數=公設比」   大公設比 v.s 小公設比是什麼? 大公設比:包含車道、大廳、健身房、閱覽室、KTV室等由全社區分攤坪數之公共空間,表示全社區都會使用到的空間,除了上述相關區域之外,還有常見到的地下室、機電室等等,由全社區的所有權人持分。 小公設比:包含梯廳走道、電梯空間、逃生梯等僅限某部分特定住戶使用之空間,例如同棟共同使用之電梯間、梯廳等。本項目是公設主要占比,由當層所有住戶分攤之,因此如果空間規劃不良,導致梯廳空間過大將提高公設比且占去多餘空間。   公寓、華廈及社區大樓的「合理公設比」為多少? 公寓類:包含4~5層且沒有電梯的住宅,公設比約為8%-15%。 華廈類:包含7~10層樓,有附設電梯,公設比約為15%-20%。 社區大樓類:包含10層樓以上,有附設電梯,公設比約為30%以上。 立即查看:低公設比的物件   公設比的4大重點:   重點一、公設比越小,不見得就越好 一般來說,公設比低的建案就很有可能表示建商在規劃建造上刪減了一些休閒活動上的相關設施,例如游泳池、交誼中心等空間,建議住戶可以依照自身需求決定是否選擇入住該社區。另一方面低公設比的社區,大多常見的特點為梯間、電梯與大廳空間通常會可能有比較小的情形,低公設比跟使用面積較大並沒有一致地劃上等號,建議民眾賞屋前還是做好準備功課,避免被公設的數字遊戲所影響。   重點二、要注意車位登記坪數 在看公設比時也可以注意車位坪數登記的權狀面積,原則上這個權狀坪數是愈大愈好。因為車位的坪數假設比較小,就表示其公共面積被拿去分攤到其他公設空間裡,就會造成房子的公設比被提高了。一般來說比較常見合理的車位坪數大約是落在8~12坪的範圍間,建議民眾多留意相關提醒。   重點三、公設與管理費成正比 很容易理解的如果社區公設愈多當然管理費就會愈高,當社區中需要維護打掃的公共空間增加越多項目後,帶動管委會管理與營運費用也就會愈高(包含聘請打掃以及相關機電維護等),建議購屋時記得將日後的固定管理費負擔支出也列入買屋綜合比較裡面。   重點四、確認公設的必要性高低 了解以上初步公設重點後,最後要分辨出哪些是社區中必要跟非必要的公設空間,賞屋參觀公設時可以多趁機請教房仲人員,重點是要了解公設的使用內容與細節,舉例來說如果是8 層樓以上的電梯建築,就必須依照政府建築法規必須規劃有兩座安全梯,藉此以符合緊急避難逃生之安全功能,這就是屬於必要性的公設。   延伸閱讀: 首購族買房要注意什麼?中古屋v.s預售屋哪個比較好? 驗屋要注意什麼?預售屋、新成屋、中古屋的驗屋注意事項一次看!
不動產說明書是什麼?5分鐘看說明書範本、應記載及不得記載事項
當您購買中古屋時,您知道房仲需依規定提供《不動產說明書》給買方嗎?不動產說明書是什麼呢?一次快速看懂說明書範本、應記載及不得記載事項,更瞭解不動產說明書怎麼看喔!在《不動產說明書》裡必須包含謄本、地籍圖、稅費試算及房屋現況確認書等重要資訊,並閱讀《不動產說明書》的注意事項,讓購屋族都能學會善用它,順利完成買屋!   「不動產說明書」是什麼? 產權調查在不動產交易的過程中是關鍵的重要步驟,而「不動產說明書」則是在進行產權調查後所獲得的正式文件,它可以幫助買方確認交易標的之內容、現況使用及社區管理情形等資訊。考慮到不動產交易的價值通常很高,只有透過嚴謹的產權調查,才能確保後續交易順利進行。   不動產說明書要怎麼看?   那當您閱讀不動產說明書時,哪些內容是購屋族必須仔細閱讀的呢?以下就也分享一個不動產說明書的範例,讓您可以快速地看懂要怎麼看不動產說明書喔!列舉重點說明如下:   產權問題之確認: 登記簿記載土地和建物權利狀態,包含權利種類和產權登記資訊。可分為土地和建築改良物登記簿。登記簿詳細顯示土地和建物的座落、面積、門牌、權利範圍和限制登記等資訊。   違建增建之確認: 確認記載有無未登記的增建或是違章夾層,還有建物型態、現況格局等,常見是違章夾層,如果被檢舉就要面臨被拆除的可能性。   付款範圍之確認: 為了避免交易中產生金錢糾紛,詳細記載交易種類、價金、稅額、規費與付款方式,讓買賣雙方都能夠清楚了解彼此應負擔的費用。   社區規定之確認: 包括社區的特殊管理規定有哪些?管理費如何收取?相關分管協議等,都可以在本項範圍內逐項一一跟房仲與屋主確認清楚。   周圍嫌惡設施之確認: 常見普遍購屋族會在意的嫌惡設施,包含變電所、高壓電塔、宮廟、殯儀館、墓地、垃圾場、加油站、葬儀社等,如果本身會在意的買方,建議要特別留意這項以免因疏忽而後悔。   凶宅之確認: 透過本項了解房子有無發生過凶殺案、自殺、一氧化碳中毒等非自然死亡事件,如果曾發生過類似事件,該房屋將被稱為「凶宅」,但是假設事件發生在社區的公共部分,則不會被記載在不動產說明書上,透過本項可以幫助購屋族更全面地評估房屋的風險和價值。   不動產說明書的應記載&不得記載事項 應記載事項 位置面積 權利歸屬 使用現況 管理規約 法規管制 周邊環境 交易條件 其他   不得記載事項 不得記載本說明書內容僅供參考。 不得記載繳回不動產說明書。 不得使用實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。 預售屋出售標的,不得記載未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。 不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書,替代不動產說明書之內容。 不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形。   看不動產說明書時,要注意的5個注意事項! 1.特別留意特殊物件 注意特殊標的是否曾發生非自然死亡事件、參與都更或地籍圖重測計畫、建築結構瑕疵或土地糾紛等情況。 2.購屋前要求房仲必須提供閱讀 不動產說明書是了解買賣標的物詳細資料的必要文件,因此購買房屋前,買方應要求房仲提供,,是進行房屋交易前必讀的關鍵資料。 3.簽名的法律效力 購屋族在閱讀不動產說明書時,應留意文件是否具有房仲不動產經紀人與屋主的簽名,以確保交易的合法性和有效性。 4.小心會影響貸款因素 常見如果房子為工業區建物或建物部分坐落道路用地時,都會影響貸款條件,建議購屋前應事先確認貸款條件,以避免後續買屋發生向銀行承貸成數不足等情形。   總而言之,在不動產交易中,產權調查是至關重要的步驟,由於房屋交易涉及金額龐大,因此透過嚴謹調查,確認標的物內容等,能有效避免買賣雙方交易糾紛的發生,確保交易的順利進行。   延伸閱讀: 「房貸對保」是什麼意思?對保流程的4個時間、申辦及注意事項! 「履約保證」是什麼?買房履約保證費用、流程及文件申請一次知!   ※本文參考資料來源為「中華民國部內政部不動產資訊平台」、「中華民國部內政部之主管法規查詢系統《不動產說明書應記載及不得記載事項》」等,完整相關法規、詳細說明或有異動以官方最新公告為準。
怕買到凶宅怎麼辦?3招教你凶宅查詢方法,避免住到凶宅屋!
許多購屋族買房,最害怕的買到凶宅,怕買到凶宅怎麼辦?畢竟買房是人生大事,如果買到凶宅,不僅要擔心未來轉手的房價保值性,甚至還會影響心理健康。以下就快速帶您瞭解凶宅的定義,以及凶宅查詢方法,教您如何避免買到凶宅!假設真的不小心買到凶宅,有哪些求償方法呢?三分鐘幫您掌握凶宅全攻略,讓您趨吉避凶安心住好屋,避免不必要的購屋困擾   凶宅的定義 依據內政部函釋,將凶宅定義為賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及其附屬建物),曾發生兇殺或自殺而死亡之事實及在專有部分有求死行為而致死。   內政部凶宅定義的3大重點 重點1:僅限於專有部分內 非自然死亡事件必須發生在屋主所持有的專有部分內,如果是發生在公共部分,包含從社區頂樓墜落等,則不符合內政部定義的凶宅範疇。   重點2:僅限於屋主持有期間 如果非自然死亡事件發生在賣方持有建物的期間才會認定為凶宅,假如是在賣方購入房屋之前就發生則不符合內政部定義的凶宅。   重點3:僅限於兇殺、自殺等非自然身故 內政部認定的凶宅僅限為兇殺、自殺等非自然死亡事件,假如自然死亡同樣不符內政部定義之凶宅範圍。   查詢凶宅的3個管道 管道1:在地社群社團 如果鎖定某個社區或是所在區域,建議可加入FB常見的「我是XX人」在地人社團,詢問社團網友的意見與想法,從詢問互動彙整出社區的凶宅相關訊息。   管道2:台灣凶宅網 台灣凶宅網為各地網友提供凶宅資訊後分享至該網站,由於網站為論壇形式呈現,因此其查詢便利性較不及一般大型房仲官網。   管道3:大型房仲品牌官網之兇宅庫 可以上大型房仲平台的的兇宅資料庫頁面,直接輸入條件,即可查詢想要知道的社區凶宅現況。   如果買到凶宅,可以求償嗎? 如果賣方有故意隱瞞該房屋是凶宅的事實(例如在不動產說明書中登載不實),或是私下向買方保證過該房屋並非凶宅,買方有權主張解除買賣契約或請求減價,這兩種主張以外,尚可請求損害賠償。   買屋時,避免買到凶宅的3個判斷方法 在購買房屋時,避免買到凶宅是許多人的擔憂。以下列出三個判斷方法,幫助您在選擇房屋時更加謹慎。   方法1:詢問同社區鄰居 入住前多詢問同社區鄰居,詢問關於有人知道該房屋是否曾發生過非自然死亡事件,以及該房屋前任屋主搬離原因等,可從中得到不少參考資訊。   方法2:Google社區關鍵字 上網搜尋社區名稱加上凶殺、凶宅等關鍵字,藉此蒐集資訊,可以幫助購屋族更全面地評估房屋風險。   方法3:實地檢查房屋狀況 在實際賞屋時,可以留意屋內有沒有任何異狀,包含房間、牆壁、門口是否有貼符咒或放鎮煞法器等等現象。   綜上所述,建議購屋一族在買屋時,除了掌握以上凶宅指南,加強警覺性跟常識以避開凶宅之外,還可以進一步留意所謂的「微凶宅」,如同層隔壁鄰居曾發生過非自然死亡事件,或是同一棟社區大樓內發生過的凶宅物件,其實或多或少也有可能影響價格與保值,建議除了謹慎選擇信譽良好的房仲協助審核,房仲也應善盡告知義務,再加上掌握優質房仲提供的「不動產說明書」,更是保障您購屋權益的一道重要防線。   延伸閱讀: 標配屋、實品屋、毛胚屋的交屋型態差在哪?5個注意事項要知道! 該買多少錢的房子?3分鐘個人購屋能力試算,看能買多少錢的房!
財產過戶懶人包!3分鐘看懂贈與稅計算、級距、申報書及免稅額!
你知道當你把你的財物無條件贈與他人時,其實已經被政府納入繳稅名單中嗎?你又知道贈與稅是什麼嗎?本文就也帶你看3分鐘贈與稅計算、級距、申報書及免稅額等相關規定,一次透過財產過戶的懶人包,一次搞懂贈與稅的相關重點!最後也告訴你贈與稅節稅的小撇步喔!   贈與稅是什麼? 簡言之,贈與稅就是當一個人將財產無償贈與給其他人時,贈與人需要依據法律規定向財政部稅務機關申報,並繳納相對應的稅額。贈與稅的計算方式是根據贈與的財產價值及適用的稅率來計算。   相對來說,越有價值的財產,稅率越高喔!贈與稅的誕生,是為防止有心人士在生前以贈與財產的方式,來躲避遺產稅,所以才需課徵贈與稅。因此要分清楚,贈與稅與遺產稅是不同的,遺產稅是繳納遺產的受贈人所需支付的,而贈與稅是由贈與人支付。   計算公式: 贈與總額-贈與稅免稅額-扣除額 = 課稅贈與淨額 課稅贈與淨額×稅率-累進差額-扣抵稅額 = 應納贈與稅額   贈與稅的稅率級距: 課稅贈與淨額 稅率 累進差額 2,500萬元以下 10% 0元 超過2,500萬元~5,000萬元 15% 125萬元 超過5,000萬元 20% 375萬元 *參考資料來源為「財政部賦稅署」,若有異動以官方最新公告為準。   贈與稅的申報書填寫6步驟 即「財產贈與稅申報書」,申報書可於財政部稅務入口網站下載,以下簡易掌握填寫申報書六步驟: 步驟一》填寫基本資料 填寫申報人的姓名、地址、統一編號等基本資料。 步驟二》填寫贈與者資料 填寫贈與者的姓名、地址、關係等資料。 步驟三》填寫受贈者資料 填寫受贈者的姓名、地址、關係等資料。 步驟四》填寫贈與財產資料 填寫贈與的財產種類、數量、價值等資料。 步驟五》計算稅額 根據贈與的財產價值及適用稅率,計算出應繳納的贈與稅額。 步驟六》簽名與送達 經申報人簽名確認後,在贈與行為發生後30天內,向戶籍的稽徵機關填寫申報書進行申報。   贈與稅的免稅額是多少? 自111年1月1日起,贈與稅的免稅額為每年244萬元。每1位贈與人一年當中,不論贈與給多少人,累計贈與金額不超過244萬元,即可免徵贈與稅。   贈與稅試算範例 【範例一】王老先生贈與1,044萬現金給他的兒子,套入贈與稅的計算公式:   贈與總額-贈與稅免稅額-扣除額 = 課稅贈與淨額 1,044萬 – 244萬 – 0 = 800萬   課稅贈與淨額×稅率-累進差額-扣抵稅額 = 應納贈與稅額 800萬適用的稅率級距是10% 王老先生應繳的贈與稅為:800萬 × 10% – 0 – 0 = 80萬   【範例二】張太太於贈與一個評定現值6,344萬的房子給女兒,假設土地增值稅為1,000萬,套入贈與稅計算公式:   贈與總額-贈與稅免稅額-扣除額 = 課稅贈與淨額 6,344萬 – 244萬 – 1,000萬 = 5,100萬   課稅贈與淨額×稅率-累進差額-扣抵稅額 = 應納贈與稅額 5,100萬適用的稅率是20% 張太太要繳的贈與稅為:5,100萬 × 20%  – 累進差額375萬 – 0 = 645萬     贈與稅節稅的3大方法 合理運用「免稅額度」 每年的免稅額度為244萬元,只要贈與物品價值在免稅額度之內,則不需要繳納任何贈與稅。因此,合理利用免稅額度,可以有效減少贈與稅的負擔。   ※注意:如果當年贈與的人數是兩人以上,加總起來不能超過244萬免稅額喔!   利用「身分別」進行節稅  ● 配偶互相贈與是不用課贈與稅的,夫妻之間分配完後,可再贈與給小孩,夫妻加總一年有488萬的額度 ● 子女婚嫁當年父母各有100萬的免稅額度,加起來就多了200萬額度   利用「保單分年贈與」 將一筆資金購買多年期保單,以子女為受益人,每年所繳保費不超過244萬,即可免徵贈與稅,還能放大資產。 ※注意,保險只能預留稅源,之後還是有機會課徵遺產稅。   辛苦打拼了一輩子,總想把最好的成果送給身邊的人,但也可能會有贈與稅找上門,除了可以把握每一年的免算額以及其他節稅小撇步,也要提醒,確實依政府規定按行政程序繳納贈與稅,才能把這份愛,安心的傳達到收到的人手中喔!   延伸閱讀: 房屋稅繳納時間為何?繳多少?自用住宅稅費試算、查詢一次看! 空屋稅是什麼?5分鐘看懂囤房稅繳交、計算、新制度及節稅方法!   ※本文中計算公式、稅率、金額等參考資料來源為「財政部稅務入口網」、「財政部賦稅署」等,若有異動以官方最新公告為準。
2023房貸補助如何申請?3步驟教你看補助申請、條件及流程!
對於不少購屋族來說,買房也是一筆不小的負擔,內政部也推出房屋貸款補助方案,來減輕購屋族的負擔,本文就也來告訴你2023房貸補助申請、條件及流程,讓您可以快速瞭解房貸補助是什麼,並搞懂補助的重點有哪些!另外,也提醒當申請完房貸補助後,注意也要記得查詢進度,才知道您的申請是否有成功通過喔!利用5分鐘看完本篇,快速掌握2023房貸補貼的重點,把握住政府補貼的良善美意。   房貸補助是什麼? 房貸補助是依《疫後強化經濟與社會韌性及全民共享經濟成果特別條例》第3條第2款「減輕居住負擔及提高居住品質」,政府從2022年的超徵稅收中提撥部分資金,用於內政部提出的房貸補貼方案。     房貸補貼的申請、資格及流程 申請時間:112年6月1日9時至112年12月29日下午5時。 申請資格:為減輕房貸戶負擔,針對一定所得以下符合資格之國內自用住宅貸款戶,每戶提供定額支持金3萬元。借款人與其配偶及未成年子女(以下簡稱家庭成員)應符合下列各款條件,且借款人應具備之條件及婚姻狀態,以112年2月28日為認定基準日,婚姻狀態依內政部戶政資料庫登錄資訊為準。   申請資格/條件:申請人需符合購屋時間、家戶所得限制、原始核貸金額等資格條件。 ● 2023年2月28日(含)前購屋,且僅有1筆自用性質購置住宅貸款,並須有非呆帳的貸款餘額。 ● 名下持有房屋合計1戶以內。 ● 2021(110年)年度家戶所得合計120萬元以內。 ● 原始核貸金額台北市住宅850萬元以內,其他縣市700萬元以內。   *特別提醒: 購屋時如果為共同借款,建議先與金融機構確認主借款人為誰,需由主借款人提出申請房貸補貼,同一貸款或同一住宅以一件申請收案為限。 如果購屋住宅貸款在2023年2月28日已無餘額,同一住宅案件尚包含其他貸款(ex裝潢修繕類貸款),仍不符合補助申請資格。 借款人應為中華民國國民或持有中華民國居留證者。   線上申請流程:需登入房貸補貼網站「中產以下自用住宅貸款戶支持專案」線上申請  先詳閱規定及自我檢核條件。 進行身分驗證並取得驗證碼。 輸入驗證碼,登入後「填寫申請人資料」。 螢幕顯示無誤後,送出申請,順利完成申請流程。   如何查詢房貸補助申請進度? 補貼發放時間:最快於2023 年 7 月10日分批發放。 可直接登入房貸補貼網站「中產以下自用住宅貸款戶支持專案」進度查詢,輸入申請人資料進行驗證(輸入身分證字號、健保卡號),即可查詢申請案件進度,核發核定函後大約40天內可領到支持金。   發放方式:直接匯款至繳納貸款本息金融機構帳戶,並且會註記「行政院發」訊息。   如果您也有意申請房貸補助,建議先檢視自身是否符合相關條件,如符合補助資格,請務必把握好申請機會,不要辜負政府疫後支持的良善美意,順利獲得房貸補助,減輕房貸壓力,讓財務規劃能夠更加靈活彈性。   延伸閱讀: 【懶人包】買房頭期款、契稅及房屋貸款試算,3分鐘教你存錢買房 買房頭期款要多少?頭期款不夠怎麼辦?5招解決頭期款不足問題!   ※本文參考資料來源為「中產以下自用住宅貸款戶支持專案」,詳細房貸補助流程、條件資格、申請時間等資訊如有異動均以官方最新公告為準。
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