你是不是有在看房時發現，明明是同一個社區，但房價卻天差地遠嗎？又是什麼原因導致房價的落差呢？本文就來帶你透過5分鐘，分析房差異的7大常見原因，並且瞭解其中的細節，才能確保房屋買價合乎行情，讓你在日後才可以居住的安全又滿意喔！   在同一個社區，為什麼房價會不同？ 在房屋買賣的過程中，不少人也會對房價有疑慮，尤其明明是同一個社區，房價卻不同的情況，究竟為什麼房價會有所差異？以下就也為你分析說明導致房價落差的常見7大原因：   一樓是店面或庭院 位於商業住宅區域的社區，部分建商會將一樓規劃成店面，其利用價值不同，價格就會比其他樓層高；位於純住宅的社區，部分建商為了讓一樓住戶保有隱私，會設置一樓住戶專用的門外小庭院，不需要搭乘電梯，同時也保留了隱私且多出庭院的空間，價格相對較高。   頂樓有過熱、漏水隱憂 頂樓擁有安靜、不受樓上干擾的優勢，但也因為會受太陽直曬，導致室內溫度高，進而影響冷氣電費的支出，甚至長期曝曬加速頂樓防水層的老化，最後演變成頂樓戶漏水。   傳統習俗的忌諱 在民間習俗中，部分人會因為數字的諧音，認為「4」比較不吉利，居住的意願就比較低，因此也可能造成4樓的房價較低。但隨著時代變遷，觀念逐漸開放，也有蠻多年輕人不會有這個忌諱。   位於中繼水箱的上下 部分大樓會根據法規，設置消防用的中繼水箱，以避免火災發生時，高樓層因為送水問題而耽誤救援。但也因為中繼水箱有抽水馬達的運作聲，加上早期中繼水箱曾發生滲漏水問題，因此位於中繼水箱樓層的上層或下層，因為噪音、潮溼等因素，導致購買意願降低，間接影響房價。   房屋格局影響採光及通風 由於大樓一層至少會有2戶以上，每個戶型的規劃不同，也關係著室內的採光及通風。像是開窗位置朝西，會有太陽西曬的問題，若開窗位置與隔壁樓相距不遠，也就是所謂的棟距較短，也會造成採光跟通風性較差。   車位類型不同 車位的便利性，也是影響整體售價的因素之一，比起機械車位需要等待、可能故障、空間較小、因為高度而無法停放休旅車等狀況，平面車位的便利性相對較高。   近期已有進行整修 有整修過的房屋，居住的品質及舒適度較好，但因為加上整修的費用，房屋售價較高。舉例來說，一個是近期有重新翻新，一個則是需要再進行修繕、整理，這兩者相較之下，售價必然會有一定程度的落差。   在社區看房前，該做好的功課 在購買房屋時，尤其在社區看房前做好充分的功課是非常重要的，以下列舉三大要點，有助您在購買房屋時做出更正確的決定。   社區的生活機能：社區周邊有超市、學校、醫院、餐廳、公園綠地等設施，不僅是增加居住的便利性，更提升了生活品質。同時，是否鄰近大眾交通運輸、車道匯流狀況，也會是在社區看房前，需要先考量的重點。 社區的實價登錄：可以透過內政部網站，查詢社區的實價登錄，了解過去房屋買賣的成交紀錄、近幾年社區房價的趨勢，並且可以查看屋主原先的買價，結合室內的裝潢狀況，進行議價空間的推測。 舉例來說，以開價1,200萬的房子來舉例：透過實價登錄上的顯示，屋主當初以800萬購入房屋，而仲介說屋主買房後花了200萬的裝潢費，那麼屋主在需要支付4%仲介費（大約48萬）的情況下，大約剩餘152萬的議價空間。 同社區或附近的物件：查看同社區是否有其他房屋正在出售，並根據其他房屋的屋況、樓層、開價，評估目前要去看的這間房屋，在售價上是否合理。又或者是，觀察社區附近，同性質、類似條件的房屋，針對其屋齡、屋況、開價，進行各項優劣分析，以確保了解附近房屋的行情。   社區買房時，該注意的4個注意事項 購買社區房產時，除了考慮房價和地理位置外還有許多重要因素需要注意，列舉如下：   注意事項（一）、住戶是哪些族群 從社區內居住者的年齡層、職業，了解未來鄰居的作息，以確保未來居住的生活品質。如果社區大部分是出租房，可能要評估鄰居會有時常更換的不穩定性；如果社區是商辦混合，也會有進出人員較複雜的可能。此外，不同族群的生活方式、作息皆不相同，家中會有兒童的嬉鬧、蹦跳的家庭，對於比較淺眠、早睡的長輩來說，可能就比較不合適。   注意事項（二）、管理狀況及規範 社區的管理狀況，關係到社區環境的整潔及秩序，像是公設的維護、垃圾是否有妥善分類、居住者進出管理等。部分社區會為了節省公基金支出，取消管理員在深夜、例假日值班，但這無形中，也是造成安全的隱憂。   注意事項（三）、外牆及公設狀況 社區外牆如有磁磚剝落的問題，可能會造成進出時候的安全疑慮，可以詢問或查看公告，看社區是否有整修的規劃。同時，也可以從社區的公基金支出明細中，觀察社區的公共設施的維護狀況，像是游泳池、健身房等，是否有定期進行清潔、整修。   注意事項（四）、管理基金的餘額 足夠的管理基金，才能確保未來需要修繕、維護時，社區能夠有能力進行改善計劃，最常見的問題像是電梯老舊、外牆磁磚剝落、屋頂防水層老化等，這些如果在公基金不足的情況下發生，可能就會面臨居住危安，或是需要共同協議增加管理費。   購買社區房產時不僅在於房價的差異，更在於多面相的考量。同社區內的房價差異可能因一樓的店面或庭院、頂樓的過熱與漏水問題、傳統習俗的影響、樓層設施如中繼水箱的位置、房屋格局對採光及通風的影響、車位類型的便利性，以及近期是否進行整修等因素。   在購買前了解社區的生活機能、實價登錄、同社區或附近的物件價格，以及社區的管理狀況、住戶族群等對買方都是需特別注意的重點。透過本文介紹的因素的分析，相信買方可以更好地評估房屋的價值，並避免潛在的風險。   延伸閱讀： 買房前後的隱藏成本，有哪些？3分鐘快速看買房費用估算&試算！ 買房要如何試算房價？看房屋估價的６大鑑價、流程及試算方法！  

正在找房的您，有考慮到未來房屋轉手的問題嗎？你知道購屋前，也要考量到未來換屋的可能嗎？本文就也快速為你彙整6大重點，讓你可以更清楚如何選擇物件，並提前做打算。避免未來需要將房屋轉手賣給下一位買家時，才發現自己的房屋難以賣出喔！   為什麼買房前，還要考慮未來換屋因素？ 市場上應該也會聽到不少購屋經驗者，說在買房前，也要考慮到未來換屋需求，來選擇購屋的房型。究竟為什麼還要考慮換屋因素？以下就也為你說明產生換屋需求的常見3大原因： 人生需求有變化 家庭成員：孩子長大、長輩同住等因素，導致空間需求增加。 工作異動：工作地點改變，導致通勤時間拉長，不如搬到更近的地方。 生活需求：考慮到醫療資源、休閒機能或居住環境的偏好，希望搬遷至更適合養老的區域。   居住環境不理想 鄰居：與鄰居在生活上有互相干擾，導致不和睦的困擾。 環境變化：原本安靜的居住環境，因為人潮變多而影響生活品質。   不同的財務規劃 房貸壓力：個人的經濟負擔增加，導致房貸壓力過重。 政策因素：政府調整原本稅務、利率等補助措施，可能造成經濟負擔。   因未來可能有無法預知的狀況發生，導致原先購入的房屋，不再符合居住需求。因此，建議買房時，不僅是評估當下需求，也要謹慎考量未來換屋的可能性，以避免未來有換屋需求時，礙於房屋不好轉手的問題，進而影響換屋規劃。   買房前，考慮房屋轉手的3大重點 除了考量未來換屋可能性之外，評估未來房屋轉手的難易度，也會是買房前需要思考的事。簡單來說，如果買房前，有考慮未來要把房屋轉手給下一個人，建議先了解大多數國人的買房偏好。依據市調公司針對全台22個縣市所進行的問卷調查，從民眾所提供的3,288份有效問卷中，整合國人買房時的3大重點。   重點（一）、居住價值（如坪數、商圈、停車、交通） 問卷調查顯示，有一半以上的受訪者，會以房屋的坪數大小、生活商圈、停車位、交通便利性等，視為買房的主要需求。而這些需求都與日常生活相關，從使用的空間到飲食、用品採買、交通，都是影響居住品質的重要因素，所以選擇一間居住價值高的房屋，不僅能夠讓自己在居住時，享有生活的便利性，也能確保日後房屋好轉手。   重點（二）、房屋本身條件（如價格、屋齡、格局） 其次則是在意房屋的價格是否合理，還有房屋的屋齡、內部格局等，整體來說，就是房屋本身的條件。屋齡較新的房屋，往往售價高，甚至可能需要支付裝潢費；屋齡較老、格局較差的房屋，雖然售價比較便宜，但也伴隨著居住安全的隱憂、採光不佳、不通風等問題，可能也要花一筆整修費用。   因此，在買房前對於房屋的價格、屋齡、格局等三項，要放在一起綜合評估，這關係著房屋的成本，也是日後房屋轉手時，能不能賣到好價錢的關鍵。   重點（三）、房屋周圍環境：鄰近學區、鄰居素質、社區管理 房屋是否臨近學區、鄰居素質、社區管理狀況等，也是國人買房時會關注的重點，而這也意味著，國人認為房屋的周圍環境狀況，或多或少會影響長期居住的品質。同時，鄰近優良學區，對於許多家長來說，也是孩童求學發展的重要考量，像是優良社區、明星學校附近的房屋，通常都具有較高的保值性。   換屋族必看！易轉手物件的6大共同特徵 如果你希望未來房屋比較容易賣得出去，並且可以讓房屋在市場上具備吸引力的話，建議可以參考以下的共通的特點，通常好轉手的房屋類型，都具備以下特色：   周圍的交通便利 房屋鄰近捷運站、輕軌等大眾運輸，能提升外出、通勤的便利性。此外，交通便利也包含了車輛是否容易進出，若房屋前面的路較狹窄，不只開車族群會降低購買意願，部分家中有年邁長輩的家庭，也會因為救護車進出的問題而有所顧忌。   有健全生活機能 房屋周邊有超商、全聯、家樂福、診所等，越健全的生活機能，就越能滿足居住者的民生所需。通常這類型的房屋，會是許多人買房的首選，也是房屋好轉手的特徵。   特定的熱門區域 熱門區域除了前面提過的明星學校之外，鄰近代表性的公共設施，也會因為地理位置的優勢，而吸引大量的購房需求。並且，這類型的房屋一般會具備較高的保值性及增值空間。   優良的社區素質 優良社區指的不僅是社區的管理、維護狀況，更追求鄰居的素質，俗話說：「千金難買好鄰居」，良好的社區環境、友善且單純的鄰居，會是大多數人對於居住舒適及安全性的考量。   附近無嫌惡設施 盡量避免附近有空氣、噪音污染等疑慮的設施，或是容易受習俗忌諱的場域，像是垃圾回收廠、工廠、娛樂場所、廟宇、殯儀館等，以免影響日後居住品質。在房屋貸款時，嫌惡設施也會影響房屋貸款成數，相對來說，也就影響房屋轉手的成功率。   採光或通風性佳 近年房屋密集度增高，加上臺灣海島氣候因素，國人越來越重視室內的採光及通風性，因此這也成了房屋好轉手的重要條件。   以臺灣的風土民情來說，部分人會認為房屋買賣很講求「厝緣」，但其實具備良好條件的房屋轉手率都很高，畢竟大家對於生活品質、周遭環境、坪數大小、安全顧慮等，都有一定的基本要求。希望透過本次房屋好轉手的特徵說明，能讓購房族在買房前多一個參考依據。   延伸閱讀： 賣房多久可以拿到錢？推薦這6大方法，幫助你快速收到款項！ 賣房子多久可以拿到錢？如何快速獲得撥款？必知的5大交屋流程！  

你知道持分土地是什麼意思嗎？分別共有和公同共有的使用權又該歸屬誰？本文就快速彙整持分土地比例、流程、歸屬權及注意事項，並且瞭解持分土地的形成原因，讓你可以依照現行的土地規範，解決並克服持分出售的問題，更可以讓土地變回原本獨立的產權，使土地更有效利用。   什麼是持分土地？ 所謂的「持分土地」，指的就是一塊地有兩人或兩人以上一起擁有，一般會分成「分別共有」或「公同共有」兩種。如果想把整塊地賣掉，通常需要多數人同意，才能將整筆土地出售。   為什麼會有持分土地？ 大部分的持分土地，主要是因為繼承或多人共同出資購買而形成的。   繼承 假如土地原由王老先生獨自持有，但在王老先生過世後，土地變成由王老先生的兩個兒子，依照遺囑或民法繼承規定，分別或公同共有。   共同出資 土地所有權人共同出資購買土地，並依照每個人出資的比例，擁有相對應的持分。簡單來說，如老王有用地的需求，但在錢不夠買的情況下，可以找朋友老陳一起合資，兩個人所持有的土地比例，則是依照出資的金額計算。   ＊備註：持分土地必須懂的土地法34-1 持分土地因為所有權人多，意見容易分歧，導致出售時往往會比一般土地複雜，因此為了解決共有不動產的糾紛，促進土地達到有效利用，持分土地可依土地法第34條之1的規範，進行多數決及優先購買權。 多數決 優先購買權 依土地法第34條之1第1項規定，土地共有人過半數且持有面積過半，即可將整體土地出售，如果想要出售的人所持有的面積逾2/3，則可以不計算人數。 依土地法第34條之1第4項規定，無論是多數決產生的買賣，還是分別共有人賣掉自己的持分，土地共有的所有權人都可以依照同等條件，行使優先購買權。   *舉例來說：土地由甲、乙、丙、丁四人共同持有，並且各自持有1/4，當甲、乙、丙三人決定出售，就可以不用經過丁的同意，出售整筆土地。但如果甲、乙二人持有的總和超過2/3，那麼不需要人數過半，就可以將整筆土地出售。而不同意出售的所有權人，除了會得到相應得的買賣價金之外，也可以選擇行使優先購買權，用同樣的條件，買下其他人的持分。   分別共有v.s公同共有的使用權歸屬 前面提到，持分土地可細分成「分別共有」及「公同共有」等兩種情況，而這也影響著持分土地的使用權，以下將各別說明「分別共有」及「公同共有」，並且透過兩者的比較讓您更明白持分土地的使用權歸屬。   分別共有 大多數持分土地，都會是分別共有的情況，也就是說，土地的每個所有權人，都各自擁有明確的比例，並且針對自己所持有的部分，擁有進行買賣、贈與、設定等權利，並且不會影響其他所有權人。   範例： A農地由王大寶、王二寶分別共有1/2，除了會有兩張土地所有權狀之外，權利範圍的標示也會是：「*****2之1*****」。當王大寶急需用錢時，可以針對自己所持有的部分進行買賣、抵押，並且不需要經過王二寶的同意，同時也不會影響王二寶所持有的部分。   公同共有 公同共有指的是，土地的每個所有權人，依照《民法的827條》規範為「公同共有人」，也就是說，土地屬於「共同擁有」，並且也沒有明確的持分，所有權人的權利在法律上屬於「潛在的應有部分」，如想透過多數決的方式進行買賣，就需要以實際情況而定。   範例： B農地由陳一、陳二、陳三、陳實、陳五公同共有，並且潛在的應有部分是各自持有1/5，那麼當其中有三人決定要出售時，便可用「人數過半且持分過半」的方式，將整筆土地售出。又假如陳一不幸去世，其持有的1/5由陳大、陳中、陳小繼承，那麼當陳二、陳三想要出售時，就必須要陳一的三個兒子都同意，才能符合「人數過半，並且持分過半」的原則。   分別共有 V.S 公同共有 項目 分別共有 公同共有 定義 每個所有權人都有各自的持有比例 土地由全體所有權人共同持有 權利 根據各自持有比例 權利為全體共有 分割 個人可依比例請求分割 只能全體透過法院判決分割或協議分割 處分範圍 依所有權人持有比例 達成條件後整筆土地出售 處分條件 所有權人可以針對持有比例，進行買賣、贈與、設定等。 所有權人可依據土地法三十四條之一多數決出售整筆土地。持分所有權人欲處分其個人持分（例如轉讓或放棄持分），除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。     持分土地的買賣流程＆相關注意事項 如果你想進行持分土地的買賣，有幾件事要特別注意，現在不管是銀行還是農會，都不提供持分土地的貸款，也就是說，購買者只能用全額現金支付，因此，持分土地的價格通常會比市價便宜。另外，由於這類土地是多人共有的，要賣的時候會比一般土地還複雜，以下就也幫大家整理出持分土地的買賣流程和注意事項：   詢問共有人意願 如想要出售自己所持分土地，建議先詢問其他共有人的意向，嘗試用多數決的方式出售整筆土地，不僅較容易尋得買家，更不會因為土地無法整筆出售，而需要降低買賣價金。 通知其他共有人 在進行持分土地買賣前，須根據法令規定，需先以書面通知其他共有人，內容要詳細說明出售價金、買賣協議的條件，並給予其他共有人評估是否要依法行使優先購買權。他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。這部分要特別注意的是，如果沒有進行通知，不僅是買賣契約可能失效，出售方還會須負損害賠償責任。 共有人行使優先購買權 假如以書面通知後，共有人於期限內提出購買意願，便能依相同價金、條件，優先購買出售方的持分。   共有人放棄優先購買權 如果其他共有人放棄購買，那麼出售方就可以將自己的持分，出售給買家。此階段無論您是出售方還是買家，要委託地政士及履保銀行，進行持分土地的買賣，以確保交易安全。   登記及過戶 買賣價金都確定進入房屋交易安全專戶後，由地政士依雙方所提供的文件，協助完成土地登記及過戶。   撥款 土地已完成過戶後，地政士會再次約買賣雙方碰面，進行結案作業，並通知房屋交易安全專戶進行撥款。   想要出售持分土地並不容易，因為大家都會擔心未來產權及使用，會因為繼承變得更加複雜，但如果能夠善用土地法34-1的多數決，不僅可以克服持分出售的問題，更可以讓土地變回原本獨立的產權，使土地更有效利用。   延伸閱讀： 買土地可以貸款嗎？6步驟教你土地貸款申請、流程、成數及利率！ 土地買賣陷阱有哪些？快速看土地買賣流程、貸款成數及注意事項！

你知道在房屋買賣過程中，代書費是什麼嗎？代書費究竟買方出？還是賣方出呢？究竟是否有花費代書費的必要嗎？本文就也帶你瞭解代書費項目、差異性及相關注意事項，讓你可以更清楚知道代書的項目有哪些，也許能在買賣價金不符合預期金額時，與對方協調代書費由誰負擔。   什麼是代書費？ 在買賣房屋的過程中，「代書費」指的是請代書幫忙處理合約，以及辦理過戶手續所需要的費用。代書的正式名又被稱作「地政士」，是具備不動產相關法律知識的從業人員。不僅可以幫你解釋買賣過程中的法律及稅務問題，還會協助雙方完成像是過戶、設定抵押、塗銷、移轉登記等各種流程。代書能讓整個買賣手續合法又順利，避免因為流程出錯而產生法律糾紛或金錢損失。   代書不侷限於不動產買賣交易，包含贈與、遺產等情事也能提供協助，以下也彙整代書能提供的內容： 撰寫契約或協議：協助擬定不動產買賣契約、協議或其他法律文件。 土地登記：協助辦理土地所有權移轉登記、抵押權設定與塗銷。 土地測量：協助辦理測量，以確保土地的面積及界線正確。 稅務事務：協助計算不動產交易所涉及的稅務，如贈與稅、遺產稅、增值稅等。 過戶：協助進行過戶登記、清償原貸款及塗銷抵押權等。   要不要妥託代書？委託v.s不委託的差異看一次看 不動產動輒上百萬、上千萬，並不是大部分人會經常接觸的交易，對於沒有不動產法律背景及經驗的普通人來說，委託代書可以避免發生錯誤或疏漏，同時也能省去辦理相關程序的時間。   像是不動產的登記、稅務、申報、過戶等，這些都是買賣中必備的流程，假如是由當事人親自辦理，就會需要在政府機關之間來回奔波，在經驗不足的情況下發生錯誤或遺漏，還會影響買賣的時程。反之，委託代書辦理，當事人只需要提供相關文件，並且也因為代書熟悉程序及公家機關的作業，更能夠降低錯誤，以保障效率。   更重要的是，代書在不動產交易中扮演著中立、公正的角色，能夠維護雙方的權益，減少交易糾紛，並針對稅務問題，提供專業的計算及說明。   項目 委託代書 自行辦理 辦理流程 速度快 因熟悉流程，能準確且穩妥的依照預期的時間處理。 速度不一定 可能因經驗不足而有疏漏，導致辦理的時間比預期更長。 交易安全性 安全性高 作為公正第三人，維護雙方權益，不會偏頗任何一方。 安全性低 可能會有失公允，或引發不必要的誤會，造成交易糾紛。   代書費中所包含的各費用項目   代書費會因各家事務所的訂價不同而有差異，但通常會有一定的行情範圍，大多數是以項目計酬，收費標準會受複雜程度影響，並且也與地區市場競爭有關。同時，費用除了代書執業收費之外，也包含代書在過程中代墊的公家機關辦理規費。   執業項目 簽約手續費（包含預售屋、新成屋、中古屋等簽約） 申報遺產、贈與、過戶、法院、分區等代辦費 不動產移轉、設定、塗銷、鑑界代辦費 不動產分割、標示、變更代辦費 土地農用證明、套繪及建物未保存登記代辦費 預告登記、實價登錄、共有物分割、房地合一稅申報代辦費 增值稅、契稅的撤銷或更正代辦費 地價稅、房屋稅的稅率變更或申請自用住宅稅率代辦費   代墊的稅費及規費 土地印花稅、契稅、增值稅 調閱土地或建物謄本規費 不動產設定規費 土地登記、鑑界、測量、分割規費 建物登記、測量規費 土地農用、分區、套繪等證明規費 水電、瓦斯費   代書費要由買、賣方，哪一方出？ 在不動產交易買賣中，買賣雙方都會有各自所需負擔的規費及稅務，其內容也會因角色不同而有區別，因此，通常代書費會依據雙方辦理的項目進行收費。但在現行的法律規範中，代書費並沒有規定要由誰負擔，所以雙方也可以根據契約自由原則共同協議。   建議雙方進行協議時，可以根據「雙方義務」及「費用負擔」等兩個重點，結合最終的買賣價金，在不動產契約簽訂時，評估代書費要由哪一方出。   協調代書費的重點（一）、雙方義務 在不動產交易時，買方和賣方要負責的事情不相同。   情況（一）、土地買賣 買方：需準備「農用證明」 賣方：需提供「無套繪證明」   情況（二）、房子屋買賣 買方：要負責申報「實價登錄」 賣方：則要準備「抵押權塗銷證明」   簡單來說，就是雙方各自有該準備的資料，才能讓交易順利完成。買賣雙方要做的事情，都是接續辦理的流程，也就是說，當買賣雙方親自辦理時，會需要互相合作，才能促使整個交易流程的推進。也因為如此，大多數案件會由買賣雙方以「項目」各自負擔代書費。但假如賣方有多次賣房的經驗，那麼在部分事情上，也許就不需要委託代書辦理，像是抵押權塗銷、房地合一稅申報等。   協調代書費的重點（二）、費用負擔 雙方各自應盡的義務，還有包含稅務負擔，而這也關係到買房、賣房的成本，更是協調代書費由哪一方支付的關鍵。例如房屋交易時，買方需要負擔買賣的契稅，一般契稅的計算方式為房屋評定現值的6%，可以透過財政部稅務網站進行試算；賣方則需要負擔土地增值稅及房地合一稅，若賣方是短期內交易，恐怕就有極高的房地合一稅需要負擔。   假設雙方在協議買賣價金時，是由賣方讓價比較多，那麼賣方就可以根據自己所需負擔的成本，試著和買方協調代書費的負擔，由對方支付。反之，若買方是高於行情購買，也可以計算自己的買房成本，協調由賣方負擔代書費。以下將買、賣雙方會面臨的各項費用負擔，提供在進行不動產交易時參考：   買方 契稅 印花稅 地政登記規費 買賣登記費 設定登記費 土地與房屋的登記謄本費、書狀費、閱覽費 抵押權設定代書費 簽約手續費 銀行貸款手續費 房屋住宅險、火險、地震險保費 仲介服務費   賣方 土地增值稅 交屋日前的房屋稅、地價稅 交屋日前的水、電、瓦斯、管理費等雜費 銀行抵押權塗銷費 簽約手續費 財產交易所得稅或房地合一稅 仲介服務費   代書費並沒有法律規定由哪一方負擔，通常由買賣雙方自由協議，如在雙方沒有協議的情況下，就會依照各自所需負責事項，進行各自負擔。希望透過本次說明，讓您不只更了解代書存在的重要性，也能在了解各項負擔之後，與對方達成代書費由誰出的協議。   延伸閱讀： 「履約保證」是什麼？買房履約保證費用、流程及文件申請一次知！ 買房前後的隱藏成本，有哪些？3分鐘快速看買房費用估算&試算！  

你知道房屋有分「專有部分」及「公設部分」嗎？當你在購買房屋時，有深入瞭解買房合約的附屬建物內容嗎？本篇文章就快速透過三個方式，教你如何判斷合約的內容，並且快速搞懂房屋附屬建物、專有及共有公社的差異，掌握房屋實際可使用的空間大小、權利範圍，以及未來可能衍生的管理與維護責任，以保障自身的權益喔！   買房時，停車格和陽台屬於我的嗎？ 當你買了一間房子時，除了「房間、廚房、客廳」這些主要空間之外，房子可能還會附帶一些「額外的空間」或「設備」，像是陽台、機車位、汽車位、小倉庫等等，這些通常被稱做 「附屬建物」。而房屋的「附屬建物」通常是與主建物相連，是用來增強主建物功能或增加美觀的結構，通常會在房屋的權狀上寫清楚，並註明它們的用途。常見的像是陽台、停車格、露台及雨遮等，以下也針對常見的附屬建物做一個介紹：   陽台：通常是指向屋外突出的有遮蓋物平台，陽台可以登記為專有部分，計入銷售坪數。   停車格：停車位的產權狀況較為複雜，主要分為以下幾種狀況： 法定停車位：依建築法規必須設置的停車位，通常登記為共有部分（公設），再透過「約定專用」的方式，提供給特定住戶使用，這類停車位沒有獨立權狀，買賣時不能與主建物拆開，只能隨主建物一併移轉。 自行增設停車位：建商在法定停車位外自行增設的停車位，除了可與法定停車位進行相同處置，也可以在符合法規條件下，登記為「專有部分」，使停車位擁有獨立權狀，可單獨出售、不限於同社區住戶 。 獎勵停車位：政府為鼓勵建商增設停車位，給予容積獎勵而設置的車位，可登記為公設或獨立產權皆可。   露台：指直上方無任何頂遮蓋物的平台，產權登記較為多樣，在早期的建案中，可能登記為附屬建物。但更常見被登記為公設，再透過「約定專用」方式給特定戶別使用 (僅擁有使用權)，但露台的所有權仍屬全體住戶共有。   雨遮與屋簷：雨遮指的是窗戶或冷氣孔上方用來遮雨、遮陽的結構；屋簷則是屋頂突出的部分。根據內政部規定，2018年起，申請建照的預售屋，雨遮和屋簷將採「不計坪不計價」原則。   📌 小撇步：只要這些空間「有寫在權狀」上，就是你的。沒寫的，就有可能是公設或不屬於個人所有。   專有部分v.s公設部分是什麼？有什麼差異？  在公寓大廈的產權結構中，「專有部分」與「共用部分（或公設部分）」是構成房屋總權狀面積的兩大核心。   專有部分 指公寓大廈中，具有獨立使用的特性，可以單獨登記為區分所有權標的的部分，也就是屋主可以獨立使用、自由進出的室內空間。專有部分的主要內容： 主建物的空間：客廳、餐廳、臥室、書房、廚房、衛浴等。 部分可登記為專有附屬建物：陽台、花台。   📌 專有部分權利特性：所有權人對自己房屋專有部分，在法律限制內可以自由使用、收益及處分。簡單來說，你是專有部分的主人，可以照自己的意思去使用、出租等，甚至賣掉這部分空間，只要不違法，都可以自由處理。   公設部分 指公寓大廈專有部分以外的其他區域，以及不屬於專有之附屬建築物，可理解為供全體或部分區分所有權人共同使用的地方。公設部分主要內容：   法規須設置的法定公設空間：樓梯間、走廊、屋頂、屋頂突出物、法定防空避難室、法定停車空間、蓄水池、水塔、消防設施等。 非法定公設的公共設施空間：通常是額外規劃的休閒設施，借如交誼大廳、中庭花園、健身房、游泳池、閱覽室等。   📌 公設部分權利特性：由全體區分所有權人按其「應有部分」比例共有。公設的權利範圍大小，通常是依據各戶專有部分面積佔所有專有部分總面積的比例來決定 。     特性 專有部分 共用部分/公設 約定專用部分 約定共用部分 定義 可獨立使用 可登記產權 專有部分以外 供共同使用的區域 將「共用部分」約定由特定住戶專用 將「專有部分」約定供其他住戶共同使用 主要內容 主建物室內空間 陽台、露台 樓梯間、電梯、屋頂、大廳、法定停車位等 特定露台、花台、部分停車位、儲藏室等 一樓住戶的庭院約定作為社區通道或綠地 所有權歸屬 所有權人個別擁有 全體區分所有權人按其應有部分比例共有 所有權仍屬全體共有人，住戶僅有使用權 所有權仍屬原專有部分之所有權人，但同意供大家使用 使用權利 所有權人自由使用、收益、處分 全體住戶共同使用 約定之特定住戶單獨使用，但須遵守規約及法令，不得妨礙公共安全或變更構造 依約定方式共同使用 登記方式 可獨立登記為區分所有權標的 登記於權狀共有部分欄位 通常登記於「共有部分」，並於公寓大廈規約中載明約定專用情形及範圍 通常登記於「專有部分」，並於公寓大廈規約中載明約定共用情形及範圍     如何從買屋合約，判斷附屬建物是「專有」還是「共有」？ 若你想從買屋的合約中，判斷附屬建物為「專有」還是「共有」的話，建議主要可以檢視以下文件：   建物所有權狀： 建物標示部：會詳細列出「主建物面積」及「附屬建物面積」。如果陽台、露台等項目，該面積被明確記載在「附屬建物」欄位，並且計入專有總面積，屬於屋主的專有部分。 共有部分：此欄位會記載該建物所有區分所有權人共同持有的總面積，以及屋主個人在共有部分中所佔的「權利範圍」，通常以持分比例表示，如萬分之多少。如果停車位或露台並未登記在專有面積裡，僅透過規約取得使用權，則這部分的面積會包含在「共有部分」裡。   建物測量成果圖：此圖會標示出主建物、附屬建物及共有部分的範圍與面積。   公寓大廈規約：對於「約定專用」或「約定共用」的部分，規約中通常會有詳細的記載，明確指出哪些公共區域，例如特定露台、停車位、頂樓平台等，約定給某一戶或某些戶專用。   以下列舉兩個範例供參考：   【範例一】陽台為專有附屬建物 情境：A購買了一戶公寓，其建物所有權狀的「建物標示部」中載明，主建物面積：89.23平方公尺；附屬建物：陽台11.29平方公尺。   👉 分析：這表示該11.29平方公尺的陽台是A專有部分的一部分，A對其擁有所有權。   【範例二】共有部分 情境：A購買在大廈14樓，頂樓附有大露台供住戶賞玩植裁和曬衣使用、社區有中庭花園、交誼廳、會議室和健身室等共有公共空間。權狀共有部分欄有登記共有面積4,123平方公尺，表示這些空間屬於公設範圍。   👉 分析：共有空間的所有權為全體共有，所有住戶皆可使用，並非A的專用使用權。   房屋的產權登記牽涉到複雜的法律與建築規定，附屬建物、專有部分、共有部分以及約定專用、約定共用等概念，會直接影響屋主的權益與居住體驗。建議在購買房屋前，應仔細研讀建物所有權狀、建物測量成果圖、以及公寓大廈規約等相關文件，確實釐清每一寸面積的歸屬與使用方式。 若有任何疑問，務必向專業的地政士、房仲業者或律師諮詢，避免因認知不清而產生後續糾紛，如此才能買得安心，住得舒心。   延伸閱讀： 陽台外推是什麼？3分鐘一次看陽台外推優缺點＆風險！ 權狀坪數vs室內坪數怎麼算？一次看懂實際坪數&公設比！   ※ 本文參考資料來源為「臺北市政府地政局」，內容如有異動以官方最新公告為準。  

許多房屋因應居住需求、或早期歷史因素，可能存在未經合法申請的增建、改建情況，或是當初興建時，根本未領有相關執照，這樣的房屋可能潛藏著公共安全及風險，本文就帶你看房屋補照申請、流程及文件等，讓你可以更深入的搞清楚補照的相關規定，並釐清建物是否為違建喔！   哪些房屋可能需要補辦執照？ 通常房屋需要補辦建造執照或使用執照的情況，主要涉及未合法申請的增建、改建，以及部分早期興建的未領照建物。具體需要補照的房屋為以下4種類型：   程序違建 這類建築物在興建時，由於位置、高度、結構與建蔽率等，實質內容可能符合當時或現行都市計畫及建築法令規定，但因程序上的疏失，例如：未請領建造執照就擅自開工、或未按核准圖說施工等。這類違建有機會透過補辦申請程序，並且完成繳納罰款後，可以取得合法執照。   既存違建/舊有違建 是指在特定時間點之前，就已經存在的違章建築。以台北市為例，民國53~83年間存在的違建屬「既存違建」，民國53年以前存在的則為「舊有違建」。這些違建雖被列管，但並非就地合法，有形成危害公共安全之虞的情況下，仍有被拆除的風險。若要使違建合法化，仍需進一步視其是否符合補照要件。   未經核准擅自增建或改建 在原有的合法建築物上，未經申請核准就擅自增建，常見案例有頂樓加蓋、陽台外推等，以及擅自改建，例如變更隔間影響結構安全，這些新增或變更的部分即屬違建，若要合法化則需申請補照，但要注意增建的部分，仍需符合現行法令，整體建蔽率、容積率也不得超過法定上限。   早期未領照建物 在建築法規實施管理較不普及的年代，有些建物在興建時，並未申請建造執照或使用執照，這類建物若要證明合法性或參與都市更新或危老重建，就需要補領使用執照或取得合法房屋證明。   如何申請補照？流程有哪些？   補辦建造執照或雜項執照的流程相對繁瑣，因需要符合現行法規，較難自行處理得順利，通常建議委託專業建築師協助辦理。各縣市政府的具體規定可能略有差異。   應備文件 申請書 土地登記謄本、地籍圖謄本（通常需3個月內有效） 土地使用權同意書（若土地非申請人所有） 建築師委託書、建築師簽證表 現況照片 建築圖說，包含各層平面圖、立面圖、面積計算表（由建築師簽證） 建築物地籍套繪圖 建築線指示圖（若有需要） 結構安全鑑定報告書（必要時，可能需由專業機構辦理） 水土保持計畫書（若基地坐落於山坡地）   補照流程 1. 釐清違建狀況：確認建物是否屬於可補照的程序違建。 2. 委託專業人士：需委託開業建築師進行圖說設計、簽證及代為申請。 3. 準備申請文件：備妥相關書圖文件，向地方建築主管機關提出申請。 4. 主管機關審查：主管機關依據相關法令審查。若文件不齊或內容不符，會通知限期改正。 5. 繳納罰鍰與規費：若屬擅自建造，在核准補照前，通常需依建築法規定處以罰鍰。 6. 核發執照：審查通過後，核發建造執照。 7. 申報開工、勘驗及申請使用執照：領得補發的建造執照後，仍需依規定申報開工、按進度報請勘驗，完工後申請使用執照。若工程進度已達百分之百且結構安全無虞，部分情況下可直接申請使用執照。   早期建物如果沒有建照，屬於違建嗎？ 當你想判斷一棟早期的建築是不是違建，不能單靠現在的法律去看，而是要看它在「蓋的時候」合不合法。也就是說，每個時代的建築法規不同，當時能蓋、現在不能蓋的情況是有可能的，一般可依循下列幾個面向進行簡易判斷：   實施建築管理前已存在的建物：建物在當地開始實施建築管理前就已經興建完成，即使沒有現代意義上的建照或使照，也不被直接視為「違建」。 建築法修正前的特殊情況：以台北市為例，曾有函釋指出，在民國60年12月22日建築法修正前，領有建造執照但未領使用執照的非供公眾使用建築物，在特定條件下，可能被視為已具備合法條件，得以建照書圖及建物登記謄本為依據，免補領使用執照。 未辦理建物保存登記不等於違建：如果建物在興建時已取得合法建照，並依圖施工，只是後續未辦理保存登記，則不應被視為違建。   若持有早期無照建物，建議積極向地方主管機關諮詢，釐清其法律狀態，並評估是否需要或可以進行補照或申請合法房屋證明。   房屋的增建與補照涉及複雜的建築法規、都市計畫規定及申請程序，過程中往往耗時又費力。無論是老屋想釐清合法性，或是已存在的違建建築，希望能另外尋求補照的機會。也由於「程序違建」才有補照的可能，而「實質違建」則多面臨拆除的結果，所以必須先確認建物本身的條件，判斷是否符合現行法令規定。   建議民眾若面臨相關問題，應主動向地方建築主管機關諮詢，或委託專業的建築師協助評估與辦理。透過合法的程序補齊相關執照，不僅能確保建築物的構造安全與使用合法性，更能保障自身的財產權益，避免日後不必要的紛爭與損失。   延伸閱讀： 違章建築一定要拆嗎？快速看懂違章建築定義、檢舉及處理辦法！ 未保存登記建物是什麼？要拆除嗎？5分鐘看所有權＆補登辦法！   ※ 本文參考資料來源為「建管法規 - 台北市政府」、「臺北市法規查詢系統」，內容如有異動以官方最新公告為準。

當親人離世的情況，就會面臨到繼承順位、產權分割、稅務繳納等問題，你瞭解房屋繼承順位怎麼看嗎？常聽到的「公同共有」及「分別共有」的繼承產權又該怎麼分呢？本文就帶你瞭解遺產繼承的相關規定，讓你在繼承遺產的過程可以順利，並保障自身權益喔！   房屋繼承的順位怎麼看？   在成年且已婚的前提下，被繼承人的配偶是「當然繼承人」，享有與下述任一順位繼承人共同繼承的權利。除非沒有任何順位的血親繼承人，則房屋將由配偶單獨繼承。根據我國《民法》第1138條的規定，繼承順位依序如下：   第一順位：直系血親卑親屬 直系血親包括被繼承人的子女、孫子女、曾孫子女等。在同一順位中，以親等較近者為優先。例如，若被繼承人有子女，則由子女繼承；若子女已於繼承開始前死亡或喪失繼承權，則由孫子女代位繼承。   第二順位：父母 若被繼承人沒有第一順位的繼承人，或第一順位繼承人全部拋棄繼承或喪失繼承權，則由父母繼承。   第三順位：兄弟姊妹 若無前述第一、二順位的繼承人，則由被繼承人的兄弟姊妹繼承。   第四順位：祖父母 若以上三順位的繼承人均不存在，則由被繼承人的祖父母（包括父系、母系祖父母）繼承。   共同繼承房屋可以單獨出售嗎？如何分割共有產權？ 當房屋由多位繼承人共同繼承時，這份房產便處於「共有」狀態。主要又可分為「公同共有」與「分別共有」兩種：   【公同共有】 所有繼承人共同擁有整個遺產，造成在遺產分割完成前，由於無法明確劃分每個人的具體持份，所以每位繼承人的遺產將視為公同共有，若要處分房屋，需經全體公同共有人的同意，才可執行。   📌 備註：如果是單獨出售之情況，若要出售「整棟」共有房屋，注意需依《土地法》第34條之1的規定處理。   【分別共有】 繼承人可以協議將公同共有關係變更為分別共有，明確劃分各自的持分比例。在分別共有的情況下，每位共有人都可以自由處分自己持有的應有部分。   📌 備註：若想單獨出售，各繼承人原則上可以單獨出售自己的持分，無需其他共有人同意。   若共有人對於如何處置共有房屋無法達成協議，可以透過以下3種方式分割產權：   協議分割：所有共有人自行協商，達成如何分割遺產的協議，例如：變更為分別共有、或由一人繼承並補償其他人等，這是最快速且能維持和氣的方式。   調處分割：可向地方政府設置的「不動產糾紛調處委員會」申請調處，由專業人士協助協商。   裁判分割：任何一位共有人，不論其持分多寡，都可以向法院訴請分割共有物。而法院常見的分割方式有： 原物分配：若房產在可物理上可分割（如土地），則依比例分配。 原物分配兼金錢補償：由部分共有人取得房產，並對其他共有人以金錢補償其應得份額。 變價分配：將房產透過法院拍賣，再將拍賣所得價金，按各共有人應繼分比例分配。對於房屋而言，因其難以物理分割，此為常見方式。   共同繼承房屋稅務如何繳納？可以放棄共同繼承嗎？ 共同繼承房屋所產生的房屋稅、地價稅，其繳納方式因共有型態而異：   【公同共有】 原則上，公同共有的房產是以「公同共有戶」歸戶寄送一張稅單，全體公同共有人對全部應納稅捐負連帶繳納責任。即使其中一位共有人申請就其應繼分分單繳納，其他共有人仍對未繳清的稅款負連帶責任。   【分別共有】 若已辦理分別共有，則各共有人就其持分繼承的部分，各自負責繳納相應的房屋稅與地價稅。   可以放棄共同繼承嗎？ 當家裡有人過世後，留下來的不動產需要分給繼承人時，不管分配得是不是平均，只要是因為繼承而做的分配，政府不會收土地增值稅或契稅，這是土地稅法第28條但書及契稅條例第14條第1項第4款有特別規定的。另外，依據房地合一稅規定，如果繼承人以後想要把這些繼承來的房地產賣掉，可以將被繼承人持有這些房地產的年限也算進來，這樣將來賣的時候，就有機會用到比較低的稅率。   不過，如果繼承人不想繼承，也可以選擇「拋棄繼承」，也就是放棄這些財產和債務的繼承權。這時要注意幾件事： 期限：收到繼承通知的「三個月內」，以書面向被繼承人戶籍所在地之地方法院聲請。 範圍：應對被繼承人的「全部」遺產及債務拋棄，不能只拋棄部分財產或債務。 效力：一旦合法拋棄繼承，該繼承人的應繼分會歸屬於其他同順位的繼承人。 辦理方式：可以由多位繼承人共同向法院提出拋棄繼承的申請，以簡化程序。   ⚠️ 注意：一旦拋棄繼承，就不能反悔。即便未來發現被繼承人有價值的遺產，也無法再主張繼承權。   房屋繼承涉及複雜的法律關係與情感因素，了解法定的繼承順位、共同繼承時產權的處分與分割方式，以及相關的稅務與拋棄繼承規定，有助於繼承人能更清楚掌握自身權益與義務。   在面對共同繼承關係的房產時，繼承人彼此之間應盡早理性溝通協商，若無法達成共識，可以尋求專業律師或地政士協助，透過協議、調處或法律途徑解決，避免因遺產問題影響家庭和睦。   延伸閱讀： 繼承移轉是什麼？贈與移轉和死後繼承差在哪？這4大重點必知！ 繼承多少錢會被課遺產稅？透過這4招一次教你如何節省遺產稅！   ※ 本文參考資料來源為「財政部稅務入口網」，內容如有異動以官方最新公告為準。

當要繼承房產時，你有想過當繼承產權不明時，有可能產生額外的糾紛嗎？本文就會整房屋繼承常見的糾紛，並且帶你瞭解當房產為共同產權時，該怎麼分配以及處理，一次就看懂背後的風險、法定時效及優缺點，讓你可以在繼承遺產的過程中更順利，並有效保障自身權益喔！   房屋繼承產權登記不明的3大風險 台灣早期建物所有權第一次登記採「任意制」，導致許多老舊房屋未辦理第一次登記（保存登記），像這類未保存登記的房產，雖然不會影響實際的居住使用權，但會落入下列三大不利與風險：   風險（一）、無法辦理抵押貸款 銀行基於風險考量，通常拒絕接受無權狀房產作為擔保品，所以想辦理房屋貸款將受限。   風險（二）、限制處分權利 根據《土地法》第43條規定，未完成登記的房產不得辦理買賣、贈與等物權移轉行為，此類交易將被認定為無效。   風險（三）、繼承程序複雜化 繼承人需額外提供繼承系統表、遺產稅證明等文件，辦理時程可能延長3~6個月。並且依《土地法》第73條規定，繼承人應於被繼承人死亡日起，6個月內需完成辦理登記，否則逾期將面臨每月萬分之5的登記罰鍰。更嚴重的是，若超過15年未辦理，房屋將被列冊管理，移交國有財產署進行公開標售。   若多人繼承房產，容易產生哪些糾紛與問題？ 若從房屋共有的型態來探討法律限制與風險，當房產由多人繼承形成「公同共有」時，根據《民法》第828條規定，任何處分行為都需獲得全體共有人同意。但這項限制，將造成處置房屋產權時，在實務上會產生下列困境： 處分落入僵局：2024年台北地方法院統計顯示，67%繼承糾紛源自共有人意見分歧。 房產管理困難：簡易修繕需過半數同意，重大改建則要三分之二持分同意，在意見分歧和關係僵持的情況下，最終導致房屋荒廢。 稅負連帶責任：所有共有人對房屋稅、地價稅負連帶繳納義務，每個人的經濟情況和能力皆不同，易發生繳費糾紛。   為減少「公同共有」難以達成全員意見一致的問題，可以將房屋辦理「分別共有」，藉由劃分每個共有人的持分比例，可以對自己的持分，享有完整的處分權，但仍然無法完全避免產權糾紛。   轉成「分別共有」會比較好嗎？ 那或許有些人就會想，這樣是不是轉成分別共有，就可以僅處理自己部分的產權了呢？其實，房屋繼承在「分別共有」的情況下，有可能面臨下列問題： 優先購買權限制：出售個人持分時，依《土地法》第34-1條規定，須書面通知其他共有人，共有人可以主張以同一價格優先承購，但這在實務上，成交率僅12%。 貸款門檻提高：銀行對持分房貸通常要求40%以上自備款，利率也將加碼提高5~1%，房貸條件相對不利。 面臨法拍風險：單一持分遭查封，也可能觸發整體拍賣程序，以2023年為例，全台即有283件持分法拍案。   建議做法 究竟多人的產權分配，該怎麼做會比較好呢？建議具體且較理想的解決策略，可以採以下三階段的處理方式。 共同討論/協議：可以召開繼承人會議，並簽訂管理協議，將各自權利義務講清楚。 請求法院協商：向法院聲請裁判分割（民法第824條）。 原物及金錢分配：採用「原物分配+金錢補償」模式，也就是「有的拿房、有的拿錢」，這樣讓彼此都不吃虧，也比較有機會解決僵局。   繼承房屋後，債務也會共同繼承嗎？ 針對繼承房屋後，面對債務處理的情境，法律有給予保護機制。根據《民法》第1148條第2項規定，繼承人對被繼承人的債務僅以「繼承所得遺產」為限負清償責任，這也是「概括繼承之有限責任制」的核心精神，有效保障繼承人免於背負終身債務。   【範例】 被繼承人遺留債務1,000萬元，但遺產價值僅300萬元時，繼承人最多僅需以300萬元清償債務，超額的部分可以依法主張免責。   若為多人共同繼承，債務該怎麼計算？ 如果有好幾個人一起繼承房子或財產，那麼面對被繼承人留下來的債務，依《民法》第1153條規定，全體繼承人對外需負「連帶清償責任」。不過，債權人也可以選擇找其中任何一個繼承人討全部的錢，不一定要大家平均分擔，但在實務上仍經常陷於困境，先行代為清償債務的繼承人，雖可依「應繼分比例」向其他繼承人求償，但若部分繼承人無力分擔、無法落實承諾與責任，最終仍將形成內部財務糾紛。   當繼承人面對繼承債務的問題時，必須快速掌握處理要點，依法律提供的三種清算途徑，妥善處理繼承債務。本文依據《民法》繼承編與實務判例，整理三種法定程序之關鍵差異： 程序比較 拋棄繼承 限定繼承 法院清算 法定時效 知悉繼承後3個月 繼承開始後3個月 未定期限 法律依據 民法第1174條 民法第1156條 民法第1157-1163條 適用情況 債務明顯超過資產 資產債務狀況不明 債權人提出異議 優點 完全免責 以遺產為限清償 司法介入保障權益 缺點 喪失全部繼承權 程序較複雜 耗時6-12個月 注意事項 需向被繼承人住所地法院聲請 需陳報遺產清冊並公示催告 需依債權比例清償   房屋繼承涉及產權歸屬、稅務規劃與債務清償等多重法律議題，任何一項程序瑕疵都可能衍生長期糾紛，從實務案例觀察，逾23%繼承案件因「未辦理保存登記」或「逾期未繼承」，進而導致產權爭議，更有17%案件因共同繼承人意見分歧陷入處分僵局。   建議在繼承房屋時，記住把握這「三項關鍵時效」： ✅ 6 個月內要去辦「繼承登記」：把房子的名字從過世者改成繼承人） ✅ 3 個月內要決定：你是否要拋棄繼承？還是用「限定繼承」？決定你要不要承擔死者留下的債務。 ✅ 1 年內最好把持分整合好：如果是多人繼承，最好在一年內處理好誰拿多少，避免吵架）   並善用「遺產分割協議」與「裁判分割」等法定工具化解這些僵局。面對複雜繼承案件時，務必諮詢專業地政士與律師，方能有效降低法律風險，實現家族資產的永續傳承。   延伸閱讀： 繼承多少錢會被課遺產稅？透過這4招一次教你如何節省遺產稅！ 父母房屋贈與過戶必看！3分鐘一次看買賣、贈與、繼承稅費差異！   ※ 本文參考資料來源為「財政部稅務入口網」，內容如有異動以官方最新公告為準。

在台灣屋齡超過30年以上的老舊建築，根據內政部2023年統計資料，全台都更的核定案件僅327件，危老重建的核准案量1,874件，不少老屋主們，正在「都更整合困難」與「危老程序選擇」之間抉擇，究竟老屋是否可以等到都更呢？透過本文快速了解老屋參與都更的關鍵條件，並比較危老重建的替代方案，提供所有權人做出最適決策。   老屋是否可以都更？ 可以的，老屋當然可以進行都市更新，政府推動都更的初衷之一，就是希望改善老舊危險建物的生活與安全條件。不過，雖然老屋可以都更，但前提是必須滿足一些核心條件：   土地使用分區與基地規模限制 依《都市更新條例》第3條規定，申請都更的首要條件必須位於「都市計畫範圍」內，且基地面積需達各縣市最低門檻。以台北市為例，自行劃定更新單元需達1,000平方公尺（大約302.5坪）；新北市則放寬至500平方公尺，須經都更審議會通過。實務上，老屋的基地規模會直接影響建商參與意願，2023年全台都更案，平均面積達1,852坪，其中低於500坪的小型基地，其成功率僅達17%。   容積率與建蔽率的關鍵影響 商業區的容積率通常達400%以上，相較於第三種住宅區（住三）的容積率225%更具重建效益。以台北市大安區臨路的住三土地為例，四層公寓若基地達300坪，重建後可分回坪數約為原權狀面積的65%~75%；若屬第三種商業區的土地，分回比例可提升至85%~95%。   建築結構與屋齡條件 依《建築法》第81條規定，經結構安全評估，若判定房屋危險程度達「需立即補強」，可優先列入公辦都更範圍。2024年營建署新制要求，申請都更需附「耐震評估報告」，屋齡30年以上建築若初評未達乙級，可以得額外獲得8%容積獎勵。   臨路條件與巷道寬度 根據台北市都更處統計顯示，臨接8米以上道路的都更案成功率達78%，6米巷道案件則降至41%。主要障礙在於施工機具進出困難，且需退縮建築深度達2米，等於直接壓縮可售坪數。雖然2023年新制放寬「狹小巷道都更」容積獎勵，6米以下巷道可額外獲得5%獎勵，但仍需保留4米消防通道。   老屋不能都更，可以申請危老重建嗎？ 若不能都更，老屋能不能改為申請危老重建呢？這必須看房屋本身是否符合下列4大申請條件： 1. 建築合法：需領有使用執照或符合《建築法》第98條緩衝條款。 2. 危險認定：經結構評估未達乙級，或符合海砂屋、震損屋等條件。 3. 屋齡限制：30年以上無電梯住宅，或20年以上經評估需拆除的房屋。 4. 文化排除：非《文化資產保存法》指定之歷史建築。   但是，即使房屋符合危老重建的條件，但實際上想要去申請危老重建，其實沒有那麼簡單，因為有兩個很大的門檻： ✅ 門檻一、所有人一定要全部同意：危老重建需取得100%所有權人同意，比較適合共識高的小型社區或單一產權建物。 ✅ 門檻二、房子的狀況真的要夠危險或老舊：需判斷建物是否符合「危老條例」中，關於危險或老舊的明確定義，例如結構安全評估未達標、屋齡30年以上無電梯。   老屋申請都更v.s危老重建的條件比較： 評估項目 都市更新 危老重建 同意門檻 所有權人67%~80% 100%全數同意 基地限制 需達縣市標準 無面積下限 審查時程 2~5年 3~6個月 容積獎勵 上限50% 上限40% 稅賦優惠 地價稅減免50% 地價稅全免+房屋稅減半12年   都更的同意人數門檻怎麼看？面積比例是多少？ 各類都更案的同意人數門檻和面積比例規範： 都更類型 所有權人數 面積比例 法源依據 適用條件 迅行劃定更新地區 >50%同意 >50% 都更條例第7條 因天災重建、戰爭等緊急狀況劃定的更新地區 一般更新地區 >75%同意 >75% 都更條例第22條 政府劃定之優先更新區域 自辦更新單元 >80%同意 >80% 都更條例第23條 民間自行發起之更新提案 公有地主導 免計算 >50% 都更條例第37條 公有地占比過半之開發案   在公有地、私有地、未登記繼承和文化資產等不同條件的都更方案下，同意人數門檻最高的是私有自辦都更，但當私有土地的同意面積超過90%時，可免除人數比例的要求，可跳過人數門檻進入審議。   【實務計算案例】 以新北市三重區某都更案為例，基地面積1,200坪，權屬結構如下： 私有土地：1,000坪（所有權人58人） 公有土地：200坪（財政局管理） 未登記繼承：150坪（列冊管理5人） 文化資產：50坪（歷史建築）   【同意比例計算】 文化資產50坪不列入私有土地計算基數，故私地基準面積=1,000-50=950坪 已取得私有同意面積=760坪，760/950=80%，同意面積未達90%，需滿足同意人數門檻 同意人數=46人，46/58人=79.3% 同意人數3%符合「一般更新地區」雙75%門檻，可提送事業計畫   老屋更新的決策並無標準答案，具體需要依據個案的情況，包含所有權人整合的難易度、基地規模的限制、重建的急迫性、預期容積獎勵的多寡，以及建物本身的危險程度等，進行綜合評估。建議所有權人在啟動任何程序前，務必充分了解兩種途徑的法規細節、獎勵差異及潛在風險，並透過客觀的評估與試算，才能在都更或危老中做出最有利的選擇，讓老屋成功蛻變。   延伸閱讀： 危老重建是什麼？5分鐘一次看危老重建費用、條件及優惠獎勵！ 一定要都市更新嗎？專家３步驟教您看都更條件、流程及獎勵補助！   ※ 本文參考資料來源為「臺中市都市危險與老舊建築物加速重建專區」，內容如有異動以官方最新公告為準。

屋齡30年以上的老公寓，因總價和公設比例較低，且常位於生活機能成熟的區域，成為不少購屋者的優先選擇之一。但屋齡30年的老公寓真的可以買嗎？需要注意什麼嗎？在買屋時，除了價格上的考量，產權、建築結構及後續可能衍生的修繕成本等，都是不可忽視的成本和課題。本文將針對購買30年以上老公寓時，全方面分析必須確認的要點，以及可以利用哪些政府補助資源，為自己多爭取一點權益。   老公寓產權確認的6大事項 購買老公寓時，房屋產權是否足夠清晰，會直接影響到自身權益，以及未來資產處置的各種衍生問題。以下六點是需要特別確認的重要事項：   1. 確認屋主身份： 地政事務所臨櫃申請「全國地政電子謄本系統」，事前核對賣方是否為合法的建物及土地所有權人，確保交易對象的正確性。 2. 建物登記謄本查閱 仔細檢閱建物登記謄本，確認主建物、附屬建物的登記面積。早期部分的老公寓可能存在陽台未辦理保存登記的情況，若現場看屋明知有陽台，但權狀裡尚未登記，未來補登成功將能增加權狀坪數，保障自身權益。 3. 土地持分比例確認 土地持分大小將關係到未來若有都市更新或危老重建機會時，可分配的權益多寡，所以必須了解建物座落的土地持分比例。 4. 有無其他權利設定 確認謄本上是否有抵押權、查封、假扣押、假處分等限制登記，這些都可能影響產權的完整移轉。 5. 竣工平面圖核對 若對陽台等附屬建物登記有疑慮，可向地政事務所調閱建物竣工平面圖，核對原始設計與現況是否相符。 6. 確認有無違章建築 留意是否有頂樓加蓋、陽台外推等未經合法申請的增建物。違建部分不僅無法取得產權，未來也可能面臨被舉報拆除的風險。   購買老公寓要檢查那些建築結構安全 屋齡較高的公寓，必須優先考量建築結構的安全性。在民國88年921大地震後，台灣的建築耐震設計標準有顯著提升，因此只要是在88年12月31日前取得建照的住宅，耐震能力可能需要特別加強檢視。以下是老公寓的建築結構安全檢查要點： 檢查項目 觀察重點 潛在風險 建議行動 建物外觀與傾斜 -整棟是否明顯傾斜 -外牆磁磚大面積剝落 -牆面異常隆起 -結構受損 -地基不穩 尋求專業結構技師評估 樑柱牆板裂縫 -樑、柱、牆面及樓板有異常裂縫 -剪力裂縫或貫穿性裂縫 -鋼筋外露、鏽蝕 -承重能力下降 -混凝土中性化 -影響結構強度 輕微表面裂縫可修補，嚴重者需專業鑑定 滲漏水狀況 -天花板、牆壁有水漬壁癌、發霉 -建議雨後再次看屋確認 -影響居住品質 -損害裝潢及結構 釐清漏水原因及責任，評估修繕成本 水電管線狀態 -電線管路已老化 -確認電線規格迴路負荷是否足夠 -鐵製水管是否鏽蝕 -排水是否通暢 -電線走火風險 -水管堵塞爆裂 -用水品質問題 建議考慮全室水電管線更新 特殊屋況排除 -是否為海砂屋或輻射屋 -要求賣方提供相關檢測證明 -或在合約中加註相關擔保條款 -影響結構安全 -影響居住者健康 避免購買，或需經專業評估及修繕後才考慮 耐震能力評估 -申請老屋耐震安檢的初步評估 -了解建築物的潛在耐震能力 -地震受損風險 評估結果若有疑慮，可進一步做詳細評估或補強   老公寓可使用的2大補助與資源 針對老舊建築，政府有提供多項補助與資源，主要目的在於提升民眾的居住安全及生活品質，建議在購買老公寓後，若符合相關的條件，可考慮申請下列補貼資源：   老屋耐震安檢補助 初步條件評估： 針對民國88年12月31日前取得建照的住宅 總樓地板面積未滿3,000平方公尺者：每棟補助6,000元 總樓地板面積3,000平方公尺以上者：每棟補助8,000元（或全額） 評估結果：若老屋耐震安檢的評估結果為「尚有疑慮」或「確有疑慮」，可進一步申請耐震能力詳細評估補助，每件補助評估費用的45%（部分資料為30%），上限金額視地方政府規定，以台北市為例，每棟上限為40萬元。   危老重建相關獎勵與補助 若建物符合「都市危險及老舊建築物加速重建條例」資格，可獲得下列補助： 容積獎勵：進行重建可獲得基準容積最高3倍或原建築容積1.15倍的獎勵，並有時程獎勵、規模獎勵、耐震設計獎勵等，可多項疊加。 重建計畫補助：政府補助每案重建計畫費用上限為5萬元，另加行政作業費。 稅賦減免：重建期間地價稅、房屋稅全免；重建完成後2年內地價稅、房屋稅減半徵收；若符合特定條件（如自然人持有且未移轉），房屋稅減半徵收最長可達12年。 融資貸款與利息補貼：政府提供危老重建工程貸款信用保證，每戶最高300萬至350萬元，並可能有重建工程貸款利息補貼。 結構補強費用補助：若經評估後進行結構補強而非重建，部分縣市提供補強工程款的補助，最高可達費用的45%，上限1000萬元。   購買30年以上的老公寓，確實能在預算與熱門地段間取得理想平衡點，但背後潛藏的屋況、結構安全及產權問題不容小覷，建議購屋前務必聘請專業人士，例如建築師、結構技師等，協助進行屋況檢查與產權調查。 此外，可積極了解並善用政府提供的各項老屋健檢補助和補貼資源，不僅能更全面性的評估物件狀況，也可能在後續的整修，或老屋重建的過程中獲得實質幫助。有關各項補助因各縣市規定及時間會有不同，建議申請前應再確認之。   延伸閱讀： 中古屋屋齡幾年不要買？怎麼選？達人教你看10~30年房屋！ 建物保存登記是什麼？3分鐘一次看保存登記申請、流程及費用！

你知道輝達（NVIDIA）預計於2025年5月正式宣布海外總部落腳北投士林科技園區（北士科），是繼台積電後台灣吸引到的最大規模國際科技投資案。隨著輝達進駐北士科，是否會帶動房價的成長呢？本文就讓專家一次帶你看士林北投科學園區的房價及成交行情，並從產業效應、房價走勢、生活機能三大面向，掌握北士科房市的真實樣貌。   輝達進駐北士科，引爆3大關鍵效應 科技巨頭輝達落腳北士科，帶動區域話題熱度飆升。北士科全區面積約為94.38公頃，光是科技產業專用區就佔25公頃，相較內科、南港已趨飽和，北士科仍有相當可觀的發展空間。隨著輝達的正式進駐，預期將對北士科帶來以下三大關鍵效應：   效應（一）、產業聚落效應 企業持續進駐：除了輝達之外，華碩、和碩、仁寶、中鼎工程已先進駐，吸引企業聚落。 就業人口紅利：輝達初期引進1000名工程師，後續相關供應鏈將創造大量就業機會。 商辦需求增加：企業進駐帶動商用不動產市場升溫，區域內辦公空間需求顯著增加。   效應（二）、帶動周遭房市發展 預售屋跳漲：北士科周邊新建案價格屢創新高，市場信心顯著上升。 中古屋補漲：周邊石牌、明德、芝山站中古屋詢問量暴增，屋主惜售心態明顯。 外溢效應發酵：三重、蘆洲、社子島等首購區出現科技新貴看屋潮。   效應（三）、北士科開發時程加速 公共建設兌現：捷運北環段2029年通車，劍潭TOD案加速推動。 都更熱區成形：士林夜市商圈、社子島開發案因人口紅利重啟談判。 土地交易活絡：隨著住宅與商用需求攀升，區域內土地市場明顯轉熱。   現在在北士科買房好嗎？交通＆周遭生活機能一次看  那現在在北市科買房又好嗎？從交通動脈到日常採買，北士科機能正在經歷下列多重轉型，建議面對北士科飆升的房價曲線，置產決策需回歸生活本質。 北士科交通方式 2025現況 預計2029年升級 捷運 芝山站(7分鐘步行) 北環段Y24站直通園區 快速道路 洲美交流道5分鐘上國道 高架匝道直通T17基地 公車系統 8線經文林北路 智慧候車亭+電動接駁車   商業及生活機能 商業服務：園區內將設複合商場，因預估科技新貴的消費力高，客單價達$3,500以上。 高端消費：米其林餐廳進駐北士科。 醫療資源：跡離榮總車程大約8分鐘，和信醫院12分鐘。 綠地系統：步行5分鐘可到達福星公園（恐龍主題）、洲美濕地公園。 學區優勢：文林國小+中正高中雙學區；私校有天母美國學校。   現在是否適合置產北士科的關鍵，在於「跟著產業地圖走」，可參考以下3點建議進行考量： 1. 自住客布局法則：避開施工核心區，鎖定「文林國小+福星公園」雙核心區。 2. 長期投資策略：商辦產品優先於住宅，特別關注T17/T18周邊50年地上權案。 3. 風險管控要點：避免追高入場，謹慎評估財務能力。   除輝達進駐外，2029 年捷運北環段的通車亦將為北士科房市注入正向動能。北士科擁有台北市少見的完整重劃區規模，加上輝達、華碩、和碩等科技大廠的進駐，產業聚落效應日益明顯，為區域房市帶來穩健支撐。周邊醫療、學區及生活機能資源豐富，對追求舒適宜居與長遠增值潛力的自住族群而言，無疑是難得的稀缺選擇。 不過，北士科在短期內仍會經歷施工與配套建設的「陣痛期」，是否置產應回歸個人實際需求，避免盲目跟風炒作。若為剛性需求、預算充足，且願意等待區域逐步成熟，北士科無論自住或長線投資均具吸引力。建議民眾進場前務必實地勘察、評估自身需求與財務狀況，並多留意建商品質與區域發展進度，才能確保買得安心、住得放心。   延伸閱讀： 2025年房市分析！專家3招帶您看今年房價、預測及進場時機！ 買房要如何試算房價？看房屋估價的６大鑑價、流程及試算方法！

面對家中至親過世，許多繼承人不得不在有限時間內，就必須面對遺產申報和處置，你知道遺產稅免稅額有多少嗎？多少錢又需要課遺產稅呢？本文就讓專家透過5分鐘，一次帶你看懂遺產稅的申報門檻、計算方式、常見扣除額與繳納流程，讓你知道遺產稅如何計算，再也不煩惱喔！   多少錢需要繳遺產稅？ 當被繼承人過世時，政府會針對他名下的財產（像是不動產、存款、股票、保險等等）來課徵遺產稅，計算方式是將所有遺產總價值扣除免稅額與法定扣除額後，如果仍然還有「遺產淨額」，就必須繳納遺產稅。簡單來說，如果扣一扣後發現遺產為零，甚至還有債務的話，那就不需要繳遺產稅。   遺產稅免稅額及課稅門檻 免稅額：新台幣1,333萬元。 課稅門檻（需繳稅）：遺產總額－免稅額1,333萬－所有適用扣除額 = 遺產淨額大於0。   ※注意辦理遺產稅申請及繳納期限為過世後半年內，要記得儘早處理完成。以上相關法規以財政部最新公告為準。 ※實際稅額可能因個案差異而異，建議諮詢專業會計師。   遺產稅的繳納對象、課稅級距及繳納期限  一般來說，遺產稅的繳納對象需要考量下列三種情境和條件： 「有」遺囑執行人：由遺囑執行人負責申報 「無」遺囑執行人：由全體繼承人及受遺贈人申報 無人繼承：由法院指定遺產管理人申報   根據遺產淨額為正數，需要繳納稅額的情況，也依財產多寡劃分成以下四個級距： 級距 遺產淨額/條件 遺產稅率 免繳遺產稅 1,333萬以下 0% 達扣稅門檻、要繳稅 1,333萬~5,621萬 10% 稅率加級、繳更多 5,621萬~1億1,242萬 15% 稅率最高、繳最多 1億1,242萬以上 20%   【級距試算範例一】 遺產淨額4,000萬元，滿足要繳遺產稅的門檻，稅率10%計算。 👉遺產稅額：4,000萬×10% = 400萬元   【級距試算範例二】 遺產淨額8,000萬元，滿足要繳遺產稅的門檻，其中5,621萬以10％計，超過的部分以15％計。 👉遺產稅額：5,621萬×10%＋(8,000萬－5,621萬)×15% = 562.1萬＋357萬 = 919.1萬元 遺產稅免稅額＆扣除額是什麼？如何計算？  依財政部110年11月24日台財稅字第11004670210號公告，繼承發生日(死亡日)在111年1月1日以後者，遺產稅免稅額為1,333萬元。除此之外，還有許多扣除額可以減低遺產淨額數值，只要身分或情境滿足下列條件： 扣除項目 扣除額度 備註 配偶 553萬元 僅限合法配偶 直系血親卑親屬 每人56萬元 未成年者可再加扣 父母 每人138萬元   重度以上身障者 每人693萬元   受扶養兄弟姊妹/祖父母 每人56萬元 未成年可再加扣 喪葬費 138萬元 不需檢附實支單據 日常生活器具 100萬元以下   職業工具 56萬元以下     遺產稅計算公式 遺產淨額 = 遺產總額－免稅額－扣除額 應納遺產稅 = 依級距公式計算（見前一段落表格）   【範例】 假設B先生於2025年過世，遺產總額為8,000萬元，有1名配偶、2名成年子女，無其他扣除額： 免稅額：1,333萬元 配偶扣除額：553萬元 子女扣除額：56萬元×2 = 112萬元 喪葬費扣除額：138萬元 遺產淨額 = 8,000萬－1,333萬－553萬－112萬－138萬 = 5,864萬   遺產淨額屬於第二級距（5,621萬~1億1,242萬，稅率15%） 應繳遺產稅額=5,621萬×10%＋(5,864萬－5,621萬)×15%=562.1萬＋36.45萬 = 598.55萬元   依財政部110年11月24日台財稅字第11004670210號公告，繼承發生日(死亡日)在111年1月1日以後者，遺產稅免稅額為1,333萬元，課稅級距與扣除額同步調整，只要扣除免稅額與所有合法扣除額後，遺產淨額大於0，就必須依法申報並繳納遺產稅。建議繼承人及早盤點遺產內容，並妥善運用各項扣除額，必要時諮詢專業會計師或地政士，讓遺產繼承更加順利、稅負更合理。   延伸閱讀： 繼承多少錢會被課遺產稅？透過這4招一次教你如何節省遺產稅！ 房屋繼承順位怎麼看？公同共有＆分別共有的繼承產權該怎麼分？   ※ 本文參考資料來源為「中華民國財政部」，內容如有異動以官方最新公告為準。