夫妻買房要共同持有嗎?登記誰名下?快速看3種常見的登記方式!
當夫妻開始規劃共組家庭時,登記房屋產權是一個重要問題。究竟夫妻買房要共同持有嗎?又要登記在誰名下比較好呢?本文就帶您瞭解夫妻買房登記的3種方式,並整理共同持有與單方登記的優、缺點,以及夫妻間保障財產的方法有哪些,一次學起來,輕鬆邁向幸福的婚姻生活!   夫妻買房,要登記在誰名下? 當夫妻一起買房,經常會有的問題就是要登記在誰名下了,通常夫妻買房會有的登記方式分為兩類,分別是「共有登記」及「單方登記」這兩種,以下就也來說明這兩種登記方式的差異。   共有登記:指一間房屋是由夫妻兩人共同持有,可依據夫妻兩人各自買房出資比例或直接選擇房屋產權各半。   優點:夫妻雙方都是所有權人,擁有平等的權利和義務,因為夫妻雙方均擁有部分權利,可以避免夫妻其中一方未經對方同意就自行將房屋賣出,此外,夫妻共同持有時,若夫妻其中一方想出售房屋時,另一方就會享有「優先購買權」,擁有優先購買其餘房產持分的權利。   缺點:由於房屋產權相對較複雜,因此連帶辦理申請房貸審核會較為繁瑣,另外,如果想將房屋出售,一生一次機會的土地增值稅優惠稅率,夫妻雙方會一起用掉,未來若是要再賣房,就需要檢視是否符合土地稅法第34條第1項規定後,再出售自用住宅用地,並符合其相關規定條件者,才不受一次之限制。   單方登記:表示將房子登記在夫妻其中一人的名下,歸納兩者的優缺點。   優點:若採「單方登記」,可依據兩人的貸款條件選擇登記人,且賣屋時僅使用一人的土地增值稅優惠稅率。   缺點:房地產若是在婚後購入,原則上屬夫妻法定財產制下的婚後財產,無論是採「夫妻共同持有」,還是採「單方登記」,這間房子都是夫妻兩人的共有財產,日後夫妻離異,該房屋就會被列入應分配的財產項目中。   註 : 「預告登記」預告登記是限制登記的一種,是預為保全對於他人土地建物權利變更,而向地政事務所申請限制登記名義人處分其土地建物權利的登記。   常見的3種登記方式比較&優缺點 歸納常見夫妻共同置產三種登記方式,包含共同持有、預告登記、借名登記優缺點,列表說明如下: 方式 優點 缺點 1.共同持有 ➤夫妻雙方各自擁有房屋和土地所有權。 ➤夫妻其中任一方想售屋時,另一方則享有優先購買權。 ➤任一方放棄優先購買權,可獨立售出2分之1產權給第三人。 ➤財產權變得更加複雜,影響獲得抵押貸款難度增加。 ➤共同持有登記後的售屋,會把夫妻雙方的稅務優惠都用完,如果日後再出售其他不動產時就不能再使用相關優惠。 2.借名登記 ➤可將財產轉移給其他人,藉以避免支付過高的稅款。 ➤避免債權人強制執行 ➤若未來想出售,房屋掛名登記人如果不同意轉移財產,借名人必須證明有「借名登記」法律關係的存在。 ➤雙方借名登記故屬委託關係,如登記人私下將房產賣給第三方,此買賣行為屬有效交易、出資方僅能針對借名登記之人要求賠償。 3.預告登記 ➤可以防止房屋被抵押或轉移所有權。 ➤房屋買賣移轉前需先經過塗銷預告登記。 ➤預告登記需要較長作業時間。 ➤必須另支付地政士代辦費用。   若夫妻無法共有房產,常見的3種保障財產方法 如果夫妻買房無法進行共有登記或者其他方式,還可以考慮使用財產制保障財產,財產制是指夫妻雙方在結婚時簽訂協議,藉此保障夫妻雙方的財產權益,常見夫妻財產制度類型之特點說明簡述如下:   分別財產制:夫妻各自擁有財產的所有權,各自全權管理、使用、收益及處分。 共同財產制:夫妻之間的財產及所得,除了「特有財產(*)」外,其餘都合併為共同財產,屬於夫妻共同擁有。   *【特有財產】: -專供夫或妻的個人專屬使用物品。 -夫或妻個人職業上必須要用到的物品。 -夫或妻個人收到的贈與物,有經過贈與人用書面聲明這是專屬夫或妻的特有財產。   法定財產制:夫妻的財產分為「婚前財產」與「婚後財產」。 婚前財產:指結婚前各自取得的部分,為各自所有 婚後財產: (1) 夫妻結婚後取得的財產 (2) 不能證明是婚前或婚後財產時,視為婚後財產 (3) 不能證明是夫或妻所有的財產,視為夫妻共有財產。若婚前沒有特別約定,婚後自動適用法定財產制,為社會上普遍夫妻使用的財產制。   總結來看,夫妻買房登記在誰名下,其實登記方式都各有優缺點,相信大家都有不同的看法與觀點,建議有考慮買房的夫妻們掌握以上重點與觀念後,應該先考量自己的實際情況,並且仔細考慮不同面向,加上在信任誠實的基礎下,彼此多一點良性溝通討論,就能找出雙方都欣然接受的方式   延伸閱讀: 【懶人包】買房要找房仲嗎?買房流程、好處及注意事項一次看! 首購族買房要注意什麼?中古屋 v.s 預售屋哪個比較好?
坐南朝北什麼意思?怎麼看?3招教你買房看風水、優缺點及方位!
許多購屋族買房,都會注重房屋風水,其中最常聽到「坐南朝北」,究竟坐南朝北是什麼意思?又要怎麼看呢?本篇文章就也來教你看房屋風水、優缺點及方位,瞭解房屋空間大小、地段區位、價格等因素,讓你買房可以更清楚如何購屋,並看懂房屋風水,挑選到自己理想的房屋喔!   「坐南朝北」是什麼意思? 經常聽到的「坐南朝北」,是指房屋或建築物的主要入口或窗戶朝向北方,背向南方,也就是說,當人們坐在房屋或建築物內部時,臉是朝向北方,背向南方,這種坐向在中國傳統文化和風水學中被認為是吉利的座向之一。除此之外,坐南朝北可以減少陽光直射和室內溫度的波動,被認為能夠帶來好運和財富。   房屋坐南朝北的方位,要如何看?   所謂「坐向」就是指房屋坐落朝向的位置,接下來介紹三種常見的「坐向」判定標準,分述如下:   住家大門朝向法 由於現代大樓設計規劃的差異原因,大樓門口不一定會與自家門口方向相同。 也有人認為以自己住家大門朝向為判定基準更為準確。 包含傳統公寓或是電梯大樓,在進到住家以後,面對大門時,背面為南方,正面為北方,則住家的座向即為坐南朝北的風水房型。 大樓門口朝向法 大樓門口朝向為主也是一種常見的判別方式。 以傳統觀點來看,傳統老祖宗的房子為三合院、四合院為主,因此房屋座向自然會以正廳大門為主。 採用傳統判別就以大樓主要出入大門當作座向基準,人在面對大樓門口時,背面為南方,正面為北方,該棟大樓座向則為坐南朝北。 室內最大窗戶朝向法 房屋在設計規劃時,通常都會在客廳的其中一側保留最大面積的窗戶。 因此也有人認為,把房間或客廳空間內最大窗戶視為家中主要氣流、光線進出的通道,所以可作為房屋座向的判斷標準。 可以面對室內最大窗戶時,背對南方、面向北方就是坐南朝北的座向。   房屋坐南朝北的風水、優缺點及方位 那房屋坐南朝北好嗎?坐南朝北是否好呢?以下就也彙整坐南朝北的風水、優缺點及方位。   買房的3大風水優質方位 朝南方:傳統朝南代表權力在握,因此面向南方的房子,再加上保持空間的清潔明亮,提升屋主個人名利雙收有明顯加分效果。 朝東南方:表示屋主能將事業經營的有聲有色,擁有風生水起的事業,一路發展順遂。 朝西方:也屬於代表財星高照的方位,俗語提到的「坐東朝西,賺錢無人知」,如果在大門增天亮金色、亮色的喜氣裝飾品,可以幫屋主更提升財運。   坐南朝北優、缺點: 優點 缺點 ➤ 可提高室內採光度:因為南面通常是陽光最多的方向,這樣可以讓室內更加明亮,減少照明設備的使用,節省能源。 ➤ 可以享有良好通風:坐南朝北可以改善室內空氣流通,因為北風通常是最冷的風向,室內空氣也會從南面進入,形成自然通風效果,有利於室內空氣流通,維持良好居家空氣品質。 ➤ 冬季的冷風較強:從科學角度講,坐南向北因為日照時間短加上台灣冬季吹東北風,冷氣團來時寒風強勁。 ➤ 增加潮濕困擾:加上假如是在北部的房子,因為冬天雨季較長,導致房子濕度高,導致衣物發霉跟誘發過敏等健康問題。   總而言之,居家風水坐向是購屋的參考因素之一,更重要的是考慮到實際家庭成員的居住需求,同樣的座向條件不見得適合每一個家庭,建議購屋時根據使用需求設計與佈置居家空間,就能打造出最適合自己的幸福好家。   延伸閱讀: 買房風水怎麼看?專家說注意避開這5大風水禁忌、格局和方位! 買房雨遮要不要計坪?不計價?5分鐘看懂建坪、地坪及實際坪數!   *本文有關居家風水內容僅供參考,實際依不同專家觀點及現場狀況均可能有所差異。
不動產說明書要怎麼看?產權、土地使用分區及瑕疵3重點要知道!
在買房的過程中,房仲通常會提供詳細記載房產細節的「不動產說明書」,你知道不動產說明書是什麼?又要怎麼看呢?本文就也來告訴你產權、土地使用分區及建物瑕疵等3大重點。賣方可以透過不動產說明書,不僅讓買方對房子掌握度更高,也讓買賣雙方彼此彙整更多的共識,有效降低日後交易衍生的風險紛爭。   「不動產說明書」是什麼? 買房經常會聽到的「不動產說明書」,指的是一份涵蓋房屋交易相關信息的文件,為產權調查後的書面結果。詳述了產權的狀態、社區管理的資訊、當前使用情況、周邊環境,以及交易的各種條件。不動產說明書主要功能,是讓買賣雙方能夠了解不動產的狀況以及在買賣過程中各自的權利與責任,以確保交易的公正、公平與透明,不動產說明書可視為買賣契約書的一部分。   不動產說明書要怎麼看? 第一次看不動產說明書時,建議可以先聚焦以下重點區域:   房子產權狀態 建議確認登記謄本上關於土地與建物的權利登記狀態(包含權利種類與產權登記等訊息) 登記謄本登載了關於土地和建物面積、座落、門牌、權利範圍與限制登記等完整資訊。   土地使用分區 透過土地使用分區證明可以了解該土地的使用分區情況。 可掌握日後可能的開發和使用之限制。   建物瑕疵或增建情形 顯示建物本身是否存在漏水、增建、地震損壞或結構龜裂等現象。 有助於評估房屋的整體品質,也可以讓買方在購買前做好相應準備,規劃日後修復工程等。   不動產說明書(成屋)應記載&不得記載事項 應記載事項 不得記載事項   一、建築改良物 (以下稱建物) 1. 建物標示、權利範圍及用途 2. 所有權人 3. 建物型態與現況格局 4. 建物權利種類及其他登記狀態 5. 建物目前管理與使用情況 6. 建物瑕疵情形 7. 停車位記載情形(如無停車位,則免填)   二、基地 1. 基地標示及權利範圍 2. 所有權人或他項權利人 3. 基地權利種類及其登記狀態(詳如登記謄本) 4. 基地目前管理與使用情況 5. 基地使用管制內容   三、重要交易條件   四、其他重要事項 (周邊環境、是否為凶宅…等) 1. 不得記載本說明書內容僅供參考。 2. 得記載繳回不動產說明書。 3. 不得使用實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。 4. 預售屋出售標的,不得記載未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。 5. 不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書,替代不動產說明書之內容。 6. 不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形。   不動產說明書能讓購屋族快速掌握屋況細節,因此建議您在出價前先閱讀不動產說明書,了解其相關內容,相信能有效幫助您在購屋時做出正確的決定。   延伸閱讀: 斡旋金是什麼?買房簽約後如果反悔,斡旋金可以退還嗎? 「履約保證」是什麼?買房履約保證費用、流程及文件申請一次知!   *有關不動產說明書詳細內容、詞彙解釋及法條釋意等,建議參閱「內政部不動產資訊平台」官方最新公告為準。
毛胚屋是什麼?買毛胚屋好嗎?3大裝潢預算&注意事項要知道!
買房買毛胚屋好嗎?你知道毛胚屋是什麼嗎?本篇懶人包就帶你瞭解毛胚屋的裝潢預算、優缺點及相關的注意事項。讓購屋族瞭解毛胚屋裝潢預算,是否會比較便宜?成本又要怎麼抓?幫助購屋族完全透視毛胚屋,善用其特點打造更獨特的居家風格,看看毛胚屋是不是適合您購買的喔!   毛胚屋是什麼? 「毛胚屋」是指建設公司在建設完結構後,僅主體結構,不論內外牆面或是地面沒有任何裝潢與隔間,呈現裸裝的基礎式的水泥建築空間結構,未進行任何裝飾或設施安裝的房屋形式。屋主擁有最高自由度的空間機能上的使用規劃與設計創意的盡情發揮,可以自由選擇喜愛的建材、設備與風格等裝潢規劃。   毛胚屋的7大優、缺點 優點 缺點 ♦裝潢自由度高:可根據個人需求與喜好進行規劃。 ♦房價較低好入手:相較於已裝修過的新房,毛胚屋房價通常相對較低。 ♦確保裝潢品質:裝潢所需的材料都經由自己把關挑選,因此可以確保其品質與安全。 ♦入住等待期較長:由於毛胚屋需要進行全面的裝潢規劃,因此需投入大量時間與精力。 ♦需具備裝潢常識:裝修過程牽涉層面廣泛,建議具備基礎裝潢知識和經驗。 ♦費用管控需留意:由於裝潢規劃的面向繁多,如果經驗不足有可能發生裝潢費用超出預期預算。 ♦需謹慎選擇廠商:如果配合的裝潢廠商經驗不足,可能會影響規劃效果不佳、工期延遲或衍生出意料之外的房屋問題。   毛胚屋裝潢預算是否比較便宜? 一般來說,雖然毛胚屋看起來購入成本較低,但是由於毛胚屋沒有任何裝潢、隔間,因此擁有更多彈性可以讓屋主盡情發揮裝潢創意,也因為如此最後裝潢費用算下來也不見得比新成屋便宜,主要都是看屋主的規劃而定。   影響毛胚屋裝潢的3大因素 裝潢材料的選擇:選擇的裝潢材料會直接影響裝潢的總成本,較高級或知名品牌的材料會造成裝修費用的增加;而選擇價格合理的材料,則可以讓成本花費較少。 裝潢風格的形塑:當屋主決定毛胚屋裝潢風格時,因為風格形塑的難易度不一,所以也會影響裝潢成本,難度較高的設計風格會增加費用。 裝潢範圍的界定:裝潢的規模與範疇也是影響毛胚屋裝潢成本的重要關鍵,如果裝潢範圍大,如需更換所有電線、水管,或是全面改變居住格局,則成本將相對提高。相對的,如果僅需進行部分表面裝飾,成本則會較低。   毛胚屋裝潢預算成本(以下以最常見之基礎工程與設計工程為主要參考方向) 常見分類 施作重點 成本 (依區域、人工…等不同,僅供參考) 1. 基礎工程 基礎工程包含地板、浴室、廚房、水電配線等基礎工程 5~8萬元/坪 2. 基礎工程+設計工程 原有基礎工程加上設計風格工程規劃 15~20萬元/坪   買毛胚屋的3個注意事項 注意事項(一)、驗屋與預算規劃 施工前記得找專業驗屋師全面檢測,確保房屋的結構及基礎無誤,此外,也要嚴格評估工程開支,包含材料、設計等費用的預算細節,並確實控管施工進度時間。   注意事項(二)、專業意見諮詢 裝潢開始前,建議諮詢專業室內設計師的意見,取得專業規劃的設計方案,藉此確保最終的裝潢結果能達到預期。   注意事項(三)、施工品質與付款流程 施工過程中,務必嚴格管理整體施工品質以及工作人員的安全,另外,要與設計師保持良性互動,溝通好施工流程與工法,聘用專業裝潢團隊確保施工標準無誤,另外也要詳讀裝潢合約,確保時間和方式與合約一致,並妥善保存所有相關單據作為證明。   總結來說,買毛胚屋好或不好主要看是否符合購屋族自身的實際需求而定。如果您也喜歡毛胚屋的高自由度裝潢特色,購買毛胚屋是十分適合您的優質選擇,建議您在毛胚屋裝潢之前,除本文提及的關鍵重點逐步檢視外,記得確認自己具備足夠能力與資金及確實掌握每個裝潢流程與環節,包含裝潢規劃、施工進度、風格營造等等,相信能輕鬆打造出滿足期待又彰顯個人風格的居家空間!   延伸閱讀: 標配屋、實品屋、毛胚屋的交屋型態差在哪?5個注意事項要知道! 買房的裝潢費用一坪多少?預算怎麼抓?4步驟教你裝潢預算分配!   *本文所提有關裝潢預算、規劃內容僅供參考,實際因個人需求、家庭成員需求、房屋條件、設計風格等有所差異,實際與承包廠商討論方案為準。
購買套房好嗎?一次快速看懂4大購買套房注意事項&優缺點!
現在越來越多人選擇購買套房,究竟買套房好嗎?推薦如果想買套房,要瞭解這4大套房注意事項及優缺點。許多人喜愛套房的低總價,以及靈活調度資金投資的優點,因此讓越來越多人喜愛購買套房。本文也貼心歸納出套房房型的特色,幫您快速掌握購買套房全攻略,自信做出明智決策並順利完成購屋!   買套房,有哪些常見的5大優、缺點? 買套房3優點: 總價較低:套房相較於其他房型,總價上較為經濟實惠,針對預算有限的購屋族來說是關鍵的考量因素。 位置優越 大多的套房位於蛋黃區,享有完整生活機能與便利交通設施等。 日後套房容易招租,可享有穩定現金流的被動收入。 學區優勢 可以購買位於理想學區區域內的套房,方便孩子未來能就讀優質學校。 學區型套房具有較高的保值性和增值潛力,也更容易出租,可視為穩定長期的投資。   買套房2缺點: 空間限制:相對一般住宅來說套房空間規劃較為侷促,可能無法提供家庭成員較完整的儲物空間。 鄰居問題:購買套房可能會遇到其他住戶是租客或單身者的情況,有時因為遍租約較短,鄰居的流動性較高,可能會衍生問題,鄰居組合複雜度高、各自生活作息差異較大、社區出入較複雜等。   常見的3套房房型、優缺點及比較 一般常見套房的定義通常會用坪數大小來區分,各家銀行在定義上不同,貸款條件上也不同,其中再細分常見的套房類型,分述說明如下: 類型 說明 大約坪數 優點 缺點 一房一廳型 格局上有隔間牆區分出臥室與客廳兩個獨立空間 權狀坪數約在15坪~20坪之間 ♦出租率、轉手性相對表現較好 ♦有獨立的休息臥室空間 ♦有親友來訪也能保有隱私 ♦總價比兩房便宜 ♦相對總價較高 ♦市場供給量少,選擇機會較有限 大獨立套房 可以視為類似為一房一廳型套房但是去掉隔間的概念 權狀坪數大約在15坪~20坪之間 ♦空間壓迫感小 ♦視覺開闊感最好 ♦採光通風一般也較好 轉手增值性不及一房一廳型 小獨立套房 一般沒有客廳,對象學生較多 一般指權狀坪數小於15坪 爸媽買小獨立套房給孩子安排就讀適合學區,日後招租方便,享有自住便利跟穩定租金的優點 ♦套房坪數不到15坪,銀行不容易貸款(成數低、利率高) ♦坪数小,相對同層戶數多,且流動性大,社區管理問題需要留意 ♦轉手承接買方族群較有限   買套房的4大注意事項 留意權狀實際差距 在購買中古套房時,應仔細查閱權狀文件。 如果為新建案套房,需要特別注意廣告坪數是否符合權狀面積。 避免選擇公設比過高的社區,以確保能擁有符合期望的實際使用空間。   鎖定優質機能區域 不論為套房自住或出租投資,建議都要考慮套房的未來脫手潛力。 選擇交通便利、生活機能佳的商圈,對日後轉售套房大大加分。   良好社區管理 特別留意位於市中心的中古套房,特別是住商混合的社區大樓,容易有複雜的出入情況或管理不良的情形。(包含是否有專屬全天候管理員、電梯門禁措施等) 看屋時可以留意社區公布欄公告資訊、公共區域的維護現況,都有助於掌握對社區管理情況的了解。   注意隱性成本 對於購屋族來說,除了考慮房屋單價外,還需要考慮到裝修和家具等隱性成本。 以上額外費用可能會對於購屋族日後脫手的保值產生影響,建議購屋前要多加考慮。   總結來說,套房自住有其獨特吸引力,包含親切價格、交通便利、符合單身族需求和學區優質等等優勢,然而,套房也同時存在空間較小、社區管理等潛在問題,也因為套房低總價高單價的特性,容易讓人忽略購買套房不容易申請銀行貸款,建議購屋族決定購買套房前,多多考量上述面向,並根據個人實際需要與喜好,就能輕鬆做出明智選擇。   延伸閱讀: 買套房自住好嗎?要注意什麼?一次看懂貸款、優缺點及注意事項! 首購族買房要注意什麼?中古屋 v.s 預售屋哪個比較好?   *本文所提及有關套房價格、貸款等資訊僅供參考,實際依個人需求、信用條件、房子現況等因素不同以各銀行、核貸單位評估之方案為準。  
買房怎麼看房屋平面圖?3步驟教你看懂格局圖符號、尺寸與圖例!
在買房的過程中,不論是裝潢或看屋的需求,房屋平面圖及格局圖都是不可或缺的一部分。究竟買房要怎麼看房屋平面圖?格局圖中的符號、尺寸及圖例,又代表什麼意思呢?本文就也透過簡單的3步驟,來帶你一次瞭解平面圖及格局圖的重點,並教你如何正確透過公式,來計算房屋的空間尺寸喔!   買房平面/格局圖是什麼? 一般常見的平面圖,指的是從天花板位置俯視向下觀看的角度,彙整室內空間完整資訊,包含空間格局、動線以及家具、家電配置等平面視野為主資訊之設計圖樣,歸納以下4個觀看重點說明:    1. 樑柱位置標示出來,確認是否有壓樑房間 在進行室內設計或建築改造時,樑柱的位置是非常重要的。樑柱支撐著建築結構,因此必須先確認其位置,以免干擾整體設計。壓樑房間指的是房間內有主要樑的情況,這可能會限制室內空間的使用和設計。 2. 確認空間尺寸 了解空間的實際尺寸是設計的基礎,它可以幫助設計師確定家具的配置和空間的布局。舉例的房門和磁磚尺寸也可以作為參考來估計其他部分的尺寸。 3. 規劃室內空間如何分配 這部分涉及到整體空間的分配和利用,包括房間的功能分區、家具的擺放等。一個良好的空間規劃可以使空間更加實用和美觀。 4. 動線規劃 動線是指人們在空間內移動的路徑,良好的動線規劃可以提高空間的舒適度和功能性。例如,可以確保從一個房間到另一個房間的移動路徑暢通無阻,避免碰撞或交錯的情況發生。   平面/格局圖的符號及圖例,代表什麼? 項目 符號、圖例 代表意義 1.英文簡稱類 W 洗衣機 TV 電視 REF 冰箱 AC 冷氣室外機位置 2 .常見圖示 黑色方塊符號 主要樑柱 斜線方塊符號 低櫃體 著色方塊打叉符號 高櫃體 實牆中間打叉符號 管道間 往外扇形/透明細方格符號 窗戶 牆壁上1/4圓弧開口符號 房門、大門 黑粗實線符號 牆壁 波浪符號 窗簾(兩道則為雙層窗簾) 3.實物ICON類 依日常實物繪製而成 洗手台、浴缸、馬桶、沙發、茶几、桌子、椅子、衣櫃、床   平面/格局圖的尺寸,如何計算? 掌握以上基本平面/格局圖的觀念的與符號圖例後,緊接著要了解平面/格局圖的尺寸的計算、公式,把圖面所見資訊轉化為實際尺寸,藉此判斷實際空間大小,就能避免實際空間與期待落差過大的發生,以下說明平面/格局圖計算尺寸的2大重點:   計算重點(一):確認比例尺 一般常見比例尺為1/50、1/100、1/200,比例大小通常根據坪數設定。   計算重點(二):確認實際尺寸 在圖面尚未標註尺寸之前,使用比例尺固然重要,有實際的尺寸才可以進一步確認空間合理性與空間大小,沒有尺寸等於空談。   比例尺設定範例(以公分為例) 1/50:表示圖面上1公分=實際50公分 1/200 :表示圖面上1公分=實際200公分,以此類推。   買房是人生大事,學會善用平面圖/格局圖實用工具,除了避免踩雷誤觸暗藏風險的地雷屋之外,更重要的是看懂平面圖讓您能規劃出未來理想好家,包含動線是否適合?大型家具、家電空間配置是否合宜?還有門窗數量與位置規劃?透視平面圖/格局圖的隱藏眉角,越能幫助您輕鬆打造出一個舒服居家空間!   延伸閱讀: 買房的裝潢費用一坪多少?預算怎麼抓?4步驟教你裝潢預算分配! 【懶人包】房屋公設比是什麼?合理的公設比為多少?如何計算?
建物謄本是什麼?快速看懂土地v.s建物登記謄本差異&比較!
對購屋族來說,土地及建物謄本也是非常重要的文件,究竟土地謄本是什麼?你又瞭解土地謄本及建物謄本的差異嗎?本文就也來帶你一次瞭解謄本的建物標示部、建物所有權部及建物他項權利部等,並且瞭解各謄本的主要用途,讓你買屋前也可以更掌握房屋的資訊,來找到最適合你的房屋喔!   謄本是什麼? 在房屋買賣中的謄本,一般常見的謄本會有以下三種,分別是「地籍謄本」、「土地謄本」及「建物謄本」這三大項了,以下就也分別針對這三類謄本,來做一個簡單的定義說明: 地籍謄本:指的是土地謄本和建物謄本的結合。 土地謄本:記載「土地登記」的文件。 建物謄本:記載「建物登記」的文件。   謄本v.s權狀的差異: 1.謄本 相當於不動產的履歷。 內容隨時更新,資訊較為全面詳細。 在法律上屬於主要文件。 2.權狀 相當於不動產的身分證。 內容資訊固定不變,較簡略。 在法律上屬於輔助文件。   要如何看「建物謄本」? 那在房屋買賣中,要瞭解建物謄本主要也分為了三大類,分別是建物標示部、建物所有權部以及建物他項權利部這三大項,建議如果想清楚看懂建物謄本,一定也要瞭解這三大項目。   【建物標示部】 掌握建物基本資訊,本部分涵蓋許多基本的房屋資訊,主要包括以下13項:  總面積 登記日期 登記原因 建物門牌 共有部分 權利範圍 主要用途 層次面積 建物坐落地號 建築完成日期 附屬建物用途 建物完工日期 其他登記事項   【建物所有權部】 可知屋主持有時間,涵蓋以下11項內容: 地址 權利範圍 出生日期 權狀字號 登記日期 登記原因(常見為買賣、繼承、贈與信託) 原因發生日期(屋主買進時間) 所有權人姓名(屋主本人) 當期申報地價 其他登記事項 前次移轉現值或原規定地價   【建物他項權利部】 可推算總房價,主要包含以下17資訊: 字號 住址 權利人 違約金 利息(率) 清償日期 登記日期 登記原因 登記次序 權利種類 收件年期 債權額比例(可得知屋主的借貸狀況,常見為1間銀行占比顯示1分之1) 遲延利息(率) 其他登記事項 擔保債權總金額 擔保債權確定期日 擔保債權種類及範圍   *建物他項權利部假如為空白表示該房屋沒有貸款。   土地&建物謄本的差異、比較 土地謄本及建物謄本都有包含「標示部」、「所有權部」以及「他項權利部」三大部分,不過,這兩種謄本在用途、使用分區、所有權人、權力範圍及公告土地現值方面,則有所不同的差異,以下也做一個詳細的說明。   土地謄本v.s建物謄本差異重點: 土地謄本 建物謄本 ➤使用分區:可以看出土地屬於非都市土地例:鄉村區或都市土地,一般而言都市土地會顯示<空白>。 ➤公告土地現值:是土地增值稅和徵收私有土地補償地價的標準,每年1月1日公告。 ➤所有權人:確認所有權人姓名是否與屋主一致。 ➤權利範圍:顯示土地持分之比例。 ➤當期申報地價:三年重新評估一次,課徵地價稅用,與公告現值的作用不同。 ➤擔保債權總金額:為貸款金額x1.2倍,可用來推估原屋主的購買成本。 擔保債權總金額/1.2就是當時屋主貸款金額。 假如屋主當時貸款八成,貸款金額/0.8就等於當時買入價格。 ➤主要用途:包含集合住宅等會在建物謄本的主要用途種類上詳實標示,如果歸類一般事務所用途但做住家用就會面臨違法使用風險。   對大多購屋族來說,產權若有問題,除了買不到心儀房屋之外,衍生出買賣兩方糾紛法律問題,還會讓您勞心勞力。因此,建議您不管是透過房仲媒合還是自行跟屋主接洽,建議務必學會看懂房屋謄本,迅速掌握房屋的關鍵內容,不管是檢視房屋的違建狀況、屋主入手買價的推算等重要資訊,都能作為日後決定下斡旋、議價的參考依據。   延伸閱讀: 斡旋金是什麼?買房簽約後如果反悔,斡旋金可以退還嗎? 土地使用分區是什麼?看懂使用分區顏色、用途及管制規定查詢!
農地農用好處多
文◎鍾運凱 案例: 阿牛從小在農村長大,後來在城裡經商多年,一直想回歸鄉里買塊農地種田,圓一圓他從小當農夫的夢想。阿牛的父親福伯也是位農夫,因為年老力衰,於是把他名下一塊土地送給阿牛。然而,三年後,阿牛受不了耕田的辛苦,又懷念城市生活的繁華,於是放棄耕作,打算在該土地上興建一座農舍讓父親安享晚年。試問,此舉有何法律效果? 解析:一、 何謂「農業用地」?所謂「農業用地」,依農業發展條例第3條第1項第10款的規定,是指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內,依法供下列使用之土地:(一)供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。(二)供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。(三)農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍 (藏) 庫、農機中心、蠶種製造 (繁殖) 場、集貨場、檢驗場等用地。又所謂「耕地」,是指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。農業用地之範圍,包括「耕地」與「非耕地」,而設有特別限制的都是「耕地」。例如私人取得面積最高額的限制、需符合區域計畫法或都市計畫法的規定始得辦理所有權移轉登記、分割最小面積的限制以及私法人不得承受者等。而土地增值稅、遺產稅及贈與稅的優惠,不管為耕地或是其他的農業用地,只要是符合農業使用者皆有其適用,並無差別。 二、 農地要課徵那些稅捐?(一) 得申請不課徵土地增值稅農業用地因稅法上有優惠的規定,所以在辦理所有權移轉登記時,申請人可主張適用優惠的規定。不課徵土地增值稅的農地承受人擁有土地所有權的期間內,如果曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用,或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者,則於再移轉時應課徵土地增值稅。前述農地承受人有未作農業使用的情事,於配偶相互贈與的情形應合併計算。除了「農地農用」外,申請不課徵土地增值稅必須是移轉給「自然人」才有適用,如果是移轉給法人則是不得申請。 (二) 遺產稅與贈與稅的優惠遺產中作農業使用的農業用地及其地上農作物,由繼承人或受遺贈人承受者;或將其贈與「民法第1138條所定繼承人」者,計算遺產或贈與稅時得扣除其土地及地上農作物價值的全數。承受人自取得之日起「5年內」,未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用,或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者,應追繳應納稅賦。但如因該承受人死亡、該土地被徵收或依法變更為非農業用地者,不在此限(遺產及贈與稅法第17條第6款及第20條第5款)。 三、 購買農地其他注意事項土地法第30條「舊法」規定:「私有農地所有權之移轉,其承受人以能自耕者為限,並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者,得為共有。違反前項規定者,其所有權之移轉無效。」但本條已於民國89年1月26日刪除了,因此無自耕能力者仍可購買農地。但購買農地仍應特別注意下列事項:(一) 購買取得的農地,如果是屬於「耕地」,該耕地之使用應符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關法令規定,才能辦理所有權移轉登記。 (二) 農業用地未作農業使用,不得申請興建農舍。 (三) 如果是耕地而未作農業使用者,除因繼承而移轉、因法院或行政執行處拍賣或依金融機構合併法所規定之拍賣而移轉或依土地法第20條所定之標售而移轉者外,不得辦理所有權移轉登記。 (四) 農業用地如為都市土地,而未作農業使用者,應依都市計畫法及其管制規定,加強稽查是否違規使用,如有違規使用,應通知主管機關依都市計畫法處罰。 (五) 農業用地如為非都市土地,而未作農業使用者,應依區域計畫法及非都市土地使用管制規則,加強稽查是否違規使用,如有違規使用,應通知主管機關依區域計畫法處罰。 四、 結論阿牛受贈的土地如果是「農業用地」,由於受贈時是作農業使用而且阿牛對於福伯又屬於「民法第1138條所定繼承人」,因此該土地得不計入課徵贈與稅。然而阿牛受贈後3年(不滿5年)就未將該土地繼續作農業使用,將被追繳應納稅賦,而且該農地未作農業使用後,也不得申請興建農舍。如果違規使用,甚至會遭到主管機關處罰。
關於為你遮遮風 擋擋雨的它
新制上路!2018起雨遮不登記、不計價         內政部已通過「地籍測量實施規則」修正草案,內容明訂2018年1月1日開始,預售屋、新成屋的屋簷、雨遮全部不再列入附屬建物測繪登記的項目之中,也就是大家所認知的在之後取得建照的新建物,雨遮將不予登記、不予計價;內政部表示,新制目的在健全良好登記制度,減少市場誤導欺瞞及買賣糾紛,且僅適用於2018年1月1日後新申請建照的建物。         雨遮有遮陽、防雨、防止火苗延燒到上面樓層等功能,根據現行《建築技術規則》建築設計施工篇規定,「雨遮是位在外牆窗戶或開口上緣不超過50公分的構造物,自窗戶或開口兩側外緣向外起算50公分內,得免計入該層樓地板面積,超過50公分就不納入測繪登記」。以建物取得建照時間點為準,2011年4月30日前之舊建物仍維持雨遮登記及計價,2011年5月1日~2017年預售案為雨遮登記不計價,但成屋後,雨遮依舊能夠登記,也能計價。         市場戲稱是「鳥站的地方」,但實際上是無法供人員生活實質滯留的雨遮,長期以來卻是以室內同等單價計算,尤其一般民眾多半是看公設比的高低來觀察房屋室內坪數是否實在,然而公設比的計算方式,是將共有部分面積除以房屋總面積,雨遮面積加大了房屋總面積,使分母變大,自然產生低公設比的『錯覺』。此外,雨遮在房屋權狀面積是登記於附屬建物內,在計算室內面積時,不論是將房屋總面積去扣除共有部分面積,或是將主建物面積加上附屬建物面積,這兩種計算方式,雨遮也都會造成室內坪數有增高的假象。         房屋登記出現「一國三制」現象,特別提醒民眾,進行房屋交易時,要詢問瞭解房屋所適用的登記規定、注意建物登記面積資訊,買賣雙方皆應詳實說明確認交易內容及計價方式,並要求不動產經紀業者依規定提供不動產說明書,確保雙方權益。若是欲購買的標的物件是有登記雨遮的,可從權狀上判斷雨遮佔比合不合理,專家認為,雨遮佔總坪數的3~8%才算在合理範圍內。     雨遮計不計價很重要,屋主直接降價更有感!『全台降價屋專區』千萬不要錯過: https://buy.cthouse.com.tw/event/PriceReduction    
2018租賃專法上路!房東、房客快來抓重點
影響全國近三百萬名租屋族的「租賃住宅市場發展及管理條例」(租賃專法)已經在2018年6月27日上路,全面納管相關契約行為,下列是房東與房客要特別注意的六項要點整理: 一、租約應注意內政部新頒佈「住宅租賃契約書範本」內容        在今年6月27日後租賃專法施行後,所簽訂的契約都必須適用新法,採用「住宅租賃契約書範本」、依新的約定事項來簽訂,如應約定事項沒有記載於租賃契約中,該事項仍構成契約的內容;反之,不得約定事項卻記載於租賃契約中,該部分之記載即屬無效。依租賃專法之授權,本次訂定契約書範本之契約不得記載事項,重點包括:1、不得約定房客不得申報租賃費用支出。2、不得約定房客不得遷入戶籍。3、不得約定應由房東或包租業負擔之稅賦若較出租前增加時,其增加部分由房客負擔等,以保障租屋者權益。        此外還有其他”顯失公平”事項,如以往市場混亂的電費「收費機制」,按內政部解釋,新制定型化契約應記載不得記載事項中,「未來只要超過台電夏季電價最高電費,房客也只要付台電的電價即可。」 二、押金不得超過2個月租金總額        新法規定押金上限2個月租金,如超過2個月租金總額,房客對超過部分金額,可就每月租金行使抵銷權;但超過上限的押金也不會自動發生抵銷租金的效果,房客必須寄發郵件(不限於存證信函)、簡訊、口頭(需注意舉證問題,最好有錄音或旁人為證)向房東表達抵付房租的意思才可發生抵銷的法律效果。 三、房東可有條件減稅        為鼓勵房東將房子委託包租、代管業者,個人房東委託租賃住宅服務業經營的契約時間達一年以上者,享有每屋每月最高6仟元租金所得稅免稅,即月租金收入6仟元以下,可以免徵所得稅,而6仟元至2萬元間,所得稅的必要費用可扣除53%,例如以實收2萬元月租金為例,在申報所得稅時的租金收入僅6,580元 ((20,000-6000)×(1-53%)),2萬元以上,則可扣除43%;縣市政府對於應課徵的地價稅、房屋稅,也得予適當減徵。 四、房東與房客其他權利義務        新制明確規定房東應提供合於所約定居住使用之住宅,讓房客安心居住,簽約時,應說明由房東或包租業負責修繕項目及範圍,以釐清責任減少糾紛,並提供有修繕必要時之聯絡方式等。租賃之一方未會同完成屋況及附屬設備之點交手續,經催告仍不會同者,視為完成點交。        新法規定如提前終止租約符合法定事由,房東或房客均無拒絕餘地,也不得向他方要求任何賠償。如房客毀損住宅不賠償、遲繳2個月租金經催告仍拒繳、或房客未經同意轉租住宅等,房東在30天前書面通知房客得提前終止租約;房東為重新建築而必要收回房屋時,則須在3個月前書面通知房客;租約終止後,房客仍遺留物品於屋內,經相當期限催告,逾期仍不取回時,視為拋棄所有權,處理費用房東得由押金扣除;而若房客因疾病、意外有長期療養需要等,住宅已未合於房客居住使用時,得提前終止租約,房東不得要求賠償。 五、包租代管法律保障        新法規定租賃住宅服務業可分為包租業及代管業,「包租業」為專業經營者先向房東承租房屋,再轉租並管理,擔任專業二房東的角色;「代管業」為專業經營者接受房東委託管理出租房屋,協助房東處理租賃大小事,提供租賃住宅管理服務,如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等;此外,由業者繳納營業保證金,發生糾紛時,可透過租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會(簡稱全國聯合會)調處及代為賠償機制。 六、租屋爭議調處及諮詢        新法規定各直轄市、縣(市)政府不動產糾紛委員會調處住宅租賃爭議糾紛,免收調處費用;並聘任具租賃糾紛調處經驗的專業人士,擔任不動產糾紛調處委員,讓民眾遭受租屋糾紛時,有政府扮演公正專業第三人的協助管道。                 租賃專法是租屋體系進入專業化、產業化重要的一步,建議民眾租屋前應詳閱,房東也應依照新法出租,雙方都了解後再簽約,以免發生爭議後得上法院曠日費時地去解決。   「租賃住宅市場發展及管理條例」條文與相關規範請上內政部地政司租賃條例專區:https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/hotnewsall.asp?cid=1589   出租、承租都來中信房屋:https://rent.cthouse.com.tw/  
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