屋齡30年以上的老公寓，因總價和公設比例較低，且常位於生活機能成熟的區域，成為不少購屋者的優先選擇之一。但屋齡30年的老公寓真的可以買嗎？需要注意什麼嗎？在買屋時，除了價格上的考量，產權、建築結構及後續可能衍生的修繕成本等，都是不可忽視的成本和課題。本文將針對購買30年以上老公寓時，全方面分析必須確認的要點，以及可以利用哪些政府補助資源，為自己多爭取一點權益。   老公寓產權確認的6大事項 購買老公寓時，房屋產權是否足夠清晰，會直接影響到自身權益，以及未來資產處置的各種衍生問題。以下六點是需要特別確認的重要事項：   1. 確認屋主身份： 地政事務所臨櫃申請「全國地政電子謄本系統」，事前核對賣方是否為合法的建物及土地所有權人，確保交易對象的正確性。 2. 建物登記謄本查閱 仔細檢閱建物登記謄本，確認主建物、附屬建物的登記面積。早期部分的老公寓可能存在陽台未辦理保存登記的情況，若現場看屋明知有陽台，但權狀裡尚未登記，未來補登成功將能增加權狀坪數，保障自身權益。 3. 土地持分比例確認 土地持分大小將關係到未來若有都市更新或危老重建機會時，可分配的權益多寡，所以必須了解建物座落的土地持分比例。 4. 有無其他權利設定 確認謄本上是否有抵押權、查封、假扣押、假處分等限制登記，這些都可能影響產權的完整移轉。 5. 竣工平面圖核對 若對陽台等附屬建物登記有疑慮，可向地政事務所調閱建物竣工平面圖，核對原始設計與現況是否相符。 6. 確認有無違章建築 留意是否有頂樓加蓋、陽台外推等未經合法申請的增建物。違建部分不僅無法取得產權，未來也可能面臨被舉報拆除的風險。   購買老公寓要檢查那些建築結構安全 屋齡較高的公寓，必須優先考量建築結構的安全性。在民國88年921大地震後，台灣的建築耐震設計標準有顯著提升，因此只要是在88年12月31日前取得建照的住宅，耐震能力可能需要特別加強檢視。以下是老公寓的建築結構安全檢查要點： 檢查項目 觀察重點 潛在風險 建議行動 建物外觀與傾斜 -整棟是否明顯傾斜 -外牆磁磚大面積剝落 -牆面異常隆起 -結構受損 -地基不穩 尋求專業結構技師評估 樑柱牆板裂縫 -樑、柱、牆面及樓板有異常裂縫 -剪力裂縫或貫穿性裂縫 -鋼筋外露、鏽蝕 -承重能力下降 -混凝土中性化 -影響結構強度 輕微表面裂縫可修補，嚴重者需專業鑑定 滲漏水狀況 -天花板、牆壁有水漬壁癌、發霉 -建議雨後再次看屋確認 -影響居住品質 -損害裝潢及結構 釐清漏水原因及責任，評估修繕成本 水電管線狀態 -電線管路已老化 -確認電線規格迴路負荷是否足夠 -鐵製水管是否鏽蝕 -排水是否通暢 -電線走火風險 -水管堵塞爆裂 -用水品質問題 建議考慮全室水電管線更新 特殊屋況排除 -是否為海砂屋或輻射屋 -要求賣方提供相關檢測證明 -或在合約中加註相關擔保條款 -影響結構安全 -影響居住者健康 避免購買，或需經專業評估及修繕後才考慮 耐震能力評估 -申請老屋耐震安檢的初步評估 -了解建築物的潛在耐震能力 -地震受損風險 評估結果若有疑慮，可進一步做詳細評估或補強   老公寓可使用的2大補助與資源 針對老舊建築，政府有提供多項補助與資源，主要目的在於提升民眾的居住安全及生活品質，建議在購買老公寓後，若符合相關的條件，可考慮申請下列補貼資源：   老屋耐震安檢補助 初步條件評估： 針對民國88年12月31日前取得建照的住宅 總樓地板面積未滿3,000平方公尺者：每棟補助6,000元 總樓地板面積3,000平方公尺以上者：每棟補助8,000元（或全額） 評估結果：若老屋耐震安檢的評估結果為「尚有疑慮」或「確有疑慮」，可進一步申請耐震能力詳細評估補助，每件補助評估費用的45%（部分資料為30%），上限金額視地方政府規定，以台北市為例，每棟上限為40萬元。   危老重建相關獎勵與補助 若建物符合「都市危險及老舊建築物加速重建條例」資格，可獲得下列補助： 容積獎勵：進行重建可獲得基準容積最高3倍或原建築容積1.15倍的獎勵，並有時程獎勵、規模獎勵、耐震設計獎勵等，可多項疊加。 重建計畫補助：政府補助每案重建計畫費用上限為5萬元，另加行政作業費。 稅賦減免：重建期間地價稅、房屋稅全免；重建完成後2年內地價稅、房屋稅減半徵收；若符合特定條件（如自然人持有且未移轉），房屋稅減半徵收最長可達12年。 融資貸款與利息補貼：政府提供危老重建工程貸款信用保證，每戶最高300萬至350萬元，並可能有重建工程貸款利息補貼。 結構補強費用補助：若經評估後進行結構補強而非重建，部分縣市提供補強工程款的補助，最高可達費用的45%，上限1000萬元。   購買30年以上的老公寓，確實能在預算與熱門地段間取得理想平衡點，但背後潛藏的屋況、結構安全及產權問題不容小覷，建議購屋前務必聘請專業人士，例如建築師、結構技師等，協助進行屋況檢查與產權調查。 此外，可積極了解並善用政府提供的各項老屋健檢補助和補貼資源，不僅能更全面性的評估物件狀況，也可能在後續的整修，或老屋重建的過程中獲得實質幫助。有關各項補助因各縣市規定及時間會有不同，建議申請前應再確認之。   延伸閱讀： 中古屋屋齡幾年不要買？怎麼選？達人教你看10~30年房屋！ 建物保存登記是什麼？3分鐘一次看保存登記申請、流程及費用！

在房屋買賣過程中，你知道房屋評定現值是什麼嗎？又要怎麼看呢？不論是買家、賣家或住戶都應該要正確瞭解房屋評定現值，才能準備的評估房屋售價是否符合詳情，本文就也透過4大步驟，帶你一步步瞭解房地產價值該如何計算，並且幫助你正確評斷出符合行情的價格，讓你買房再也不擔心喔！   什麼是「房屋評定現值」？ 「房屋評定現值」是政府機關為了確定特定房屋在所有權移轉時的市場價值，所作的專業評估。透過對建物的折舊狀況、所處地段、建材品質規格、所在樓層、建物面積、屋齡等因素的全面檢視，來對建物做符合市場現況的價值認定。 在評定過程中，會依據當地縣市「不動產評價委員會」所訂定的「房屋標準單價」為基準，再參考折舊率、地段率等參數計算而得。   房屋評定現值的6個評斷方式 「房屋評定現值」一般而言有6個參考指標，分別是計算「房屋標準單價」時的3個指標，以及推算現值時公式中考量折舊與路段率的3個參考指標，首先是「房屋標準單價」的主要參考指標： 建物構造 使用用途 所在樓層 折舊年數 折舊率 路段率   解讀房屋評定現值之數據&試算方式 參考臺北市稅捐稽徵處房屋稅稅額試算公式，能看出房屋稅稅額是從核定單價計算房屋現值後而得，而推算的三個公式依序如下： 稅額(元以下無條件捨去) = 課稅現值 × 稅率 課稅現值 = 核定單價 × 面積 × (1-折舊年數×折舊率) × 路段率 核定單價＝標準單價×(1±各加減項之加減率)±樓層高度之超高或偏低之加減價額   【房屋評定現值試算範例】 以下參考臺北市稅捐稽徵處，房屋稅稅額網站的試算功能進行試算：   阿信擁有一棟10層樓鋼骨造的套房，屋齡31年、面積共80平方公尺，核定單價為每平方$5,840元，113年路段率為150%、折舊率1%。 房屋評定現值：核定單價 × 面積 × (1-折舊年數×折舊率) × 路段率             ：5,840×80×(1-(31x1%))×150%=483,552元   房屋評定現值的更新頻率&查詢方式 房屋評定現值每3年重新評定一次，這個評定週期是希望確保房屋現值能真實反映市場趨勢和建物折舊的變化，從而合理呈現房屋的實際價值。透過定期規律的調整，政府方得以確保稅賦公平公正，也能避免房屋現值與市價之間差距過大。目前房屋現值的查詢方式，可以分為現場臨櫃查詢及線上查詢兩種，分別說明如下：   方法（一）、臨櫃查詢 申辦人：房屋所有權人 流程：房屋所有權人親赴房屋所在地的地方稅稽徵機關服務櫃台辦理。 所需文件： 「房屋稅籍證明申請書」 所有人身分證與印章 如需委託他人代為申請，則需提供委託書、委託人身分證影本與印章，以及受委託人的身分證與印章   方法（二）、線上查詢 申辦人：房屋所有權人 流程：事先取得自然人憑證後，登入地方稅網路申報系統進行查詢。同時需上傳相關文件。 所需文件： 自然人需檢附身分證正反面影本。 營利事業組織者，需檢附政府核發之核准函或設立(變更)登記表或公司登記事項證明書影本。 其他組織需檢附主管機關核准設立之證照影本。 如需受託人進行查詢，則需上傳授權書及授權人身分證明文件等資料。   「房屋評定現值」是計算房屋稅的基準，影響每年繳交的房屋稅多寡。本文彙整介紹房屋評定現值的定義、計算、查詢方式，帶您快速建立房屋評定現值面面觀，如需完整相關法規與訊息，建議親洽政府主管機關了解詳情或與專業房仲顧問進行完整諮詢。   延伸閱讀： 個人信用評分重要嗎？推薦這9招教您買房如何提高個人信用評分！ 房屋投資報酬率怎麼計算？買房＆租房的投資報酬率計算大公開！

你瞭解公告地價＆公告現值是什麼嗎？如何查詢呢？對於每一位要進入房地產市場的民眾而言，公告現值與公告地價都是不可或缺的重要參考指標，如果想知道目標土地的市場交易價是多少，公告現值就是最接近市價的政府數據指標！本文就讓專家來帶你一次瞭解這兩種數據的差異吧！   什麼是公告現值？ 「公告現值」是土地所有權移轉時，申報移轉現值的參考，也是政府課徵土地買賣或是轉移相關稅賦的重要依據。依據平均地權條例第 46 條規定，直轄市及縣（市）政府對於轄區內之土地應分別區段、地目、地價等級，經常調查其地價動態及市價。   因此，公告現值是由直轄市或縣（市）政府在過去一年中，對於轄區內土地進行交易價格、價格動態等進行調查後，依據土地價格整理出的官方數據，在提交地價評議委員會評定後，每年公告，土地公告現值會在每年1月1日公布，因為更新及時，比較具參考價值，所以民眾常會拿來衡量土地交易的價格或是進行各種稅務的計算。   查詢公告現值的2個方法 若是想了解目標土地的現值，有以下2大查詢管道   方法（一）、中央主管機關 透過「內政部地政司」提供的「公告土地現值及地價線上查詢」服務，填寫土地所在縣市、地段、地號等即可查詢。   方法（二）、地方政府網站 各縣市政府大多也有所屬的網站可供查詢，以台北市為例，透過以下3個步驟就可查詢。 登入「臺北地政雲」 進入台北市政府地政局網站首頁後，點選「公告現值及地價查詢 」，再點選「行政區」，再點選「段小段」，輸入「地號」後，再點選「查詢」即可查得相關公告土地現值及公告地價。 若對網站內容或操作有問題，可洽詢台北市政府地政局地價科。   公告現值&公告地價的市價怎麼看？ 除了公告現值之外，還有一種為所謂的「公告地價」，公告地價為依據平均地權條例第15條直轄市或縣（市）主管機關「原則上每 2 年在 1 月 1 日」會公告更新的土地價格，主要是參考當年期土地現值、前一期公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾負擔能力等因素，訂定該區段的地價。   針對土地價格的變化與趨勢，內政部地政司設置有「公告土地現值及地價查詢」網站，在網站中可以透過圖片模式或是文字模式，將您想要查詢的土地地號輸入，除了可以看到當時的數值，也可選擇特定時間區段甚至是歷史地價資料，即可查看歷年公告現值與公告地價資訊，而同時在網頁中也有買賣實價查詢的功能，因此對於需要進行數據分析了解市場趨勢的民眾，是非常方便的功能。   為什麼不動產買賣，要看公告現值？ 在不動產買賣中，公告現值是指政府機關依據特定標準和方法評定的一種估價，用於計算土地增值稅、遺產稅、贈與稅之依據。這個估值與實際市場價格雖然可能存在差異，但在了解買賣的成本與趨勢方面，仍有重要的參考價值，以下列出幾個面向供參考。   稅賦成本 公告土地現值與土地增值稅等的計算密切相關。當公告現值持續上漲時，相應的稅額也會增加，這直接增加了房地產的持有成本，因此也會影響投資的吸引力。   投資報酬 因為公告現值更貼近市場現況，因此精準的了解投入成本與標的物的現況，才能有效的提高投資報酬。   預測趨勢 透過公告現值與歷史數據，能夠獲得市場動態的初步瞭解，可以對未來土地價值進行更加準確的預測，因此更能找到合適的進場時機。   由於公告現值可以反應土地的市場交易現況，因此也可作為土地買賣交易的重要參考依據， 如果想知道自己土地的市場交易價是多少，或是想要了解目標物件的價值與趨勢，公告現值就是最接近市價的參考指標。 透過本文對於公告現值的介紹與查詢方法說明，希望可以讓您更快地找到適合的物件並且找到最合適的進場時機。   延伸閱讀： 地價稅是什麼？快速一次看懂地價稅查詢、繳納時間及試算方法！ 買土地可以貸款嗎？6步驟教你土地貸款申請、流程、成數及利率！   ※本文提供之相關資訊僅供參考，詳細資訊建議參閱政府相關網站或洽詢專業人士。  

若土地想出售或是想購買土地來做其他規劃，一定要注意土地買賣陷阱有哪些！建議在購買土地前，先瞭解土地買賣流程、貸款成數及注意事項，讓你在買賣的過程可以避免買賣的可能風險，不會吃大虧喔！   土地買賣的流程&貸款成數 土地買賣流程 買賣流程 內容 1.事前準備 ➤買方：需仔細確認「土地性質」 ➤賣方：需做「土地鑑界」，透過土地鑑界，確定出售土地的正確位置及範圍。 2.買賣管道 ➤自行交易：買賣雙方自行協商金額並進行交易 ➤透過不動產經紀人：賣方需事先與不動產經紀業者簽訂「不動產委託銷售契約書」 3.簽訂契約 ➤買方：攜帶身分證明文件、支付訂金或第一期款項。 ➤賣方：攜帶身分證明文件、印章及土地、建築改良物所有權狀正本。 買賣雙方對賣價與銷售條件一致時，即可進行簽訂「不動產買賣契約書」 4.備證與用印 ➤買方：印章、身分證、買方支付第二期款項 ➤賣方：印鑑證明、房屋稅單、地價稅單、印鑑章身分證明文件 賣方準備好相關的登記申請書、土地現值申報書、土地及建物改良買賣移轉契約書等資料，並在契約申報書蓋印鑑章。 5.完稅階段 ➤買方：買方繳清契稅款並支付第三期款項。 ➤賣方：繳清土地增值稅款及欠稅費款。 6.土地點交 ➤買方：支付尾款，買方如果需要貸款，需聯繫承辦貸款的銀行將款項撥入買方指定帳戶。 ➤賣方：沒有貸款的情況下，解除擔保或將本票還給買方。 ➤買賣雙方：完成登記，辦理交付手續。 *參考資料來源：臺北市政府地政局-買賣不動產流程，內容如有差異以官方最新公告為準。   土地貸款成數 土地貸款的成數一般取決於土地的類型以及銀行的承貸方案。以下是大致的成數範圍： 建地： 通常貸款成數在50%至70%之間 具體成數可能因銀行政策和個人信用狀況而異。   農地： 貸款成數通常在50%至60%之間 具體成數取決於土地的地理位置、農業產值等因素。   工業用地： 可能在40%至70%之間，視具體情況而定。 具體成數取決於工業用地本身地理條件等因素。 *參考資料來源：中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定，內容僅供參考如有差異以官方最新公告為準。   不同銀行的政策可能會有所不同，也會受到借款人信用狀況的影響，建議在申請貸款前向各家銀行查詢具體條件。     土地買賣的5個常見陷阱 避免產權不清的風險：有些土地產權可能不清楚，存在多方共有人或有未解除的抵押、查封等情況。 確認土地用途限制等資訊：土地用途（如農地、住宅用地、商業用地）受到法律規範，未經批准不能隨意變更用途，因此購買前應確認土地用途是否符合自己的需求，並了解相關使用限制。 小心違法增設建築物：賣方可能在土地上增設了未經許可的的違建，這些建築可能會面臨拆除的風險，購買前應檢查建築是否有合法的建築執照許可和驗收合格證明。 留意落入高價陷阱：不肖賣方會故意抬高土地價格，甚至超出市場合理價位，建議透過有信譽不動產經紀業者協助買賣，透過專業經紀顧問專業經驗，避免購入價格過高。 確認合約條款不明：買賣合約中可能存在不利於買方的隱藏條款，或是條款不明確易引發糾紛，簽約前應仔細閱讀合約條款，必要時尋求專業不動產經紀人或法律專業人士的意見。   在土地買賣過程中，需注意的5個注意事項 注意事項（一）、注意土地權屬完整性 確認土地的所有權證書，確保賣方擁有合法的產權，且無多餘的共有人。建議到地政事務所或使用線上系統查詢土地的登記記錄，確認是否有查封、抵押或其他法律糾紛。確實核對權屬信息，確保土地的面積、用途等信息與產權證書一致，避免因資訊不符而引發爭議。   注意事項（二）、了解土地用途和價值 注意確定售價是一個關鍵步驟，可避免因價格不合理而造成的損失，買賣雙方可以參考實價登錄資料或政府公告的土地現有價值。   注意事項（三）、確認土地用途 瞭解土地所在區域的城市規劃和建設條件，包括是否有開發限制、建築高度限制、容積率等。此外，需留意土地形狀有無不規則或是太過零碎的問題，以免日後影響到可充分利用土地面積的完整度。   注意事項（四）、仔細審閱合約內容 務必詳細閱讀購買合約，確保所有條款明確，特別是價格、付款方式、過戶時間、土地狀況保證等重要條款。在合約中明確載明稅費的承擔方，避免因稅費問題引發糾紛。通常包括契稅、土地增值稅、印花稅等。   注意事項（五）、尋求專業人士協助 自行買賣風險較高，建議尋求專業人員（如不動產經紀人員）的協助和建議。請專業人士協助審閱合約，避免因不熟忽略造成個人損失，才能確保交易安全。   在進行土地買賣時，了解潛在陷阱至關重要，例:產權不清、用途限制、合約條件不明確的問題，每個環節都可能成為買賣土地中的隱憂，因此事前的充分準備和謹慎行事是成功買賣土地的關鍵。 另外建議買賣土地的過程中可以洽詢委由專業不動產經紀人員及地政士的協助，藉此降低土地買賣的風險，做出明智安全投資決策，成功圓滿買到土地！   延伸閱讀： 買土地可以貸款嗎？6步驟教你土地貸款申請、流程、成數及利率！ 土地使用分區是什麼？看懂使用分區顏色、用途及管制規定查詢！   ※本文參考資料來源為「臺北市政府地政局」、「中央銀行」等，內容如有異動以官方最新公告為準。

賣房時需要繳好幾種稅費，其中包含「房屋財產交易所得稅」，你知道要如何申報房屋財產所得稅嗎？目前新制與舊制又有哪些差異呢？在現行房地合一稅新制上路後，很多人經常會搞不清楚適用的稅制是哪一個，本文就也快速透過5分鐘，來帶你看懂新舊制的差別以及試算方法喔！   「房屋財產交易所得稅」是什麼？ 房屋財產交易所得稅，是指在在出售房屋時賣方因出售房屋而獲得收益，這些收益需依法繳納的稅款，簡單來說，就是您賣房子賺了錢，政府會對這部分利潤徵稅。   房屋財產交易所得稅的申報流程&管道 申報流程 Step 1. 確認符合條件適合新制還是舊制 Step 2. 選擇申報方式（採二選一） 核實認定法：可以證明取得成本 標準認定法：無法證明取得成本 Step 3. 線上試算需繳納多少房屋財產交易所得稅（可參閱財務部稅務入口網－個人出售房屋財產交易損益計算表） Step 4. 繳納稅款   申報管道 方式（一）、網路申報 方式（二）、國稅局申報： 申報時戶籍所在地國稅局。 申報時居留地址所在地國稅局(外籍人士居住於臺北市或高雄市者，向其總局外僑股辦理申報)。 申報時無戶籍或居留地者，為交易房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地所在地國稅局(外籍人士交易坐落於臺北市或高雄市的房屋土地者，向其總局外僑股辦理申報)。 中央政府所在地國稅局(即財政部臺北國稅局)。   新、舊制的房屋財產交易所得稅差異、比較及適合對象   項目 舊制 新制 名稱 財產交易所得 房地合一課徵所得稅2.0版 適合對象 105.1.1之前取得 ➤房地合一稅 1.0版本適用範圍： －取得日：105.1.1 以後 －交易日：110.6.30 以前 ➤房地合一稅 2.0版本適用範圍： －取得日：105.1.1 以後 －交易日：110.7.1 以後 課稅所得 (稅基) 房屋收入－成本－費用 ➤成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得(稅基) *若符合自用住宅相關條件者，課稅所得可扣除400萬元免稅額。 ➤課稅所得(稅基)ｘ稅率=所得稅 境內居住者稅率 併入綜合所得總額按5%~45%累進稅率課稅 ➤依持有期間認定： －2年以內：45% －超過2年未逾5年：35% －超過5年未逾10年：20% －超過10年：15% ➤非自願因素（如調職）、以自有土地與建商合建分回後出售：稅率20% ➤自住房地持有並設籍滿6年出售：免稅額400萬元，超過部分稅率10% 非境內居住者稅率 按所得額20%扣繳率申報納稅 ➤依持有期間認定： －持有2年以內：45% －持有超過2年：35% 自用住宅減免 無 ➤個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住連續滿6年且無出租、供營業或執行業務使用。 ➤課稅所得在400萬以下免稅：超過400萬元部分按10%課稅。 ➤6 年內以1次為限。 盈虧互抵 ➤納稅義務人、配偶及申報受扶養親屬財產交易損失，其每年度扣除額以不超過當年度申報之財產交易所得 ➤當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足者，得以之後3年度之財產交易所得扣除之。 ➤個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後3年內之房屋、土地交易所得減除之。 *免納所得稅之房屋、土地不適用。 *新舊制之房屋土地交易損失不得互為減除。 重購自用住宅退稅 ➤換大屋：全額退稅 ➤換小屋：不能退稅 ➤先購後售者亦適用。 ➤以配偶之一方出售自住房屋，而以配偶之他方名義重購者，亦得適用。 ➤個人或其配偶、申報受扶養親屬應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住。 ➤換大屋：全額退稅 ➤換小屋：比例退稅 ➤先購後售者亦適用 ➤以配偶之一方出售自住房地，而以配偶之他方名義重購者，亦得適用。 ➤個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住。 ➤重購後5年內不得改做其他用途或再行移轉。 申報方式 ➤境內居住者：於交易次年5月併入綜合所得總額辦理結算申報。 ➤非境內居住者： 於交易次年5月申報期開始前離境，應在離境前申報納稅。 ➤在交易次年5月申報期限內尚未離境，應在5月辦理申報納稅 ➤下列日期起算30日內： －房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日。 －房屋使用權交易日之次日。 －預售屋及其坐落基地交易日（即簽約日期）之次日。 －符合視為房屋及土地交易之股份或出資額交易日之次日。 *房屋、土地取得日之認定，以所取得之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準 *參考資料來源：財政部北區國稅局-房地移轉新舊制比較表   房屋財產交易所得稅的2個試算方法 注意當你在試算前，建議先確認您適用那一種稅制，根據所適用的稅制不同，房屋財產交易所得稅的金額也不同。 新制：房地合一稅制 舊制：財產交易所得稅   方法（一）：依公式計算 1. 先計算有多少所得：成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得(稅基) （*若符合自用住宅相關條件者，課稅所得可扣除400萬元免稅額。）   2. 計算要繳多少所得稅 課稅所得(稅基)ｘ稅率=所得稅   取得成本： 買賣取得者，以買入成交價額為準。 因繼承或受贈取得者，以繼承或受贈時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後的價值為準。   附加成本： 購入房屋、土地達到可供使用狀態前所支付的必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等），以及在房屋及土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款的利息。 取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。   （*未提示原始取得成本之證明文件者，稽徵機關可依查得資料核定其成本；無查得資料，可依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本。）   相關費用： 交易房屋、土地所支付的必要費用（如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等） 當次交易未自該房屋及土地交易所得額減除的土地漲價總數額部分所繳納的土地增值稅。   【（申報移轉現值—公告移轉現值）／土地漲價總數額】*已納土地增值稅 未提示因取得、改良及移轉而支付的費用者，得按成交價額3%計算，並以30萬元為限。支付費用大於推計費用者如提供合法支出憑證，可核實認定。 土地漲價總數額： 為了防止利用土地增值稅與所得稅之稅率差異來避稅，修法後「增設減除上限」=「交易當年度公告土地現值」-「前次移轉現值」   方法（二）：善用線上試算工具 1. 政府提供線上試算工具： 財政部稅務入口網－房地移轉稅務試算 財政部稅務入口網－買賣案件-房地交易案件試算   2. 不動產業者提供線上試算工具 中信房屋－賣屋－房地合一2.0試算   *試算工具適用105/1/1後取得房地，110/7/1後出售案件以2.0版課稅   總結來說，看似複雜的房屋財產交易所得稅制，其實只要掌握關鍵要點，無論是新制還是舊制，都可以快速找到自己適用的稅制，讓賣房到底要繳多少稅不再霧煞煞。此外，政府因應打房政策，一直不斷持續修正稅法，隨時關注政府更新的政策條款是賣房的第一步。相信透過本文的統整，能讓您一次看懂的房屋財產交易所得稅的細節，讓賣房更有把握精準算出獲利空間。   延伸閱讀： 2024年房屋稅要繳納多少錢？房屋稅繳納時間、查詢及試算！ 賣房也要繳稅嗎？要繳多少？快速5分鐘一次看懂賣房如何扣稅！   *參考資料來源：財政部全球資訊網  

近年來，越來越多年輕人會選擇購買中古屋，但是你有想過中古屋延遲交屋時，該怎麼辦嗎？當延遲交屋發生時，又該負哪些賠償責任呢？就讓專家透過簡單的3步驟，認識延遲交屋是什麼，並且瞭解是否能求償違約金。買房是人生大事之一，若你真的不幸遇到延遲交屋，記得也要保障好自己的權力，別讓權益受損喔！   中古屋延遲交屋，可請求違約金嗎？ 依據內政部《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第10項，賣方應於約定交屋日前搬遷完畢，若未依約定日期交屋就是所謂的延遲交屋。若因可歸責於賣方之事由，未依所定日期交付標的物者，買方得請求賣方自應交付日起至依約交付日止，每日按已支付全部價款萬分之二單利計算之金額。   因此，若依據定型化契約，可歸因於賣方的延遲交屋，買方可要求相關賠償金額。常見交屋時，如賣方有未搬離之物件視同廢棄物處理，清理費用由賣方負擔。   延遲交屋常見的4大原因&賠償責任 中古屋延遲交屋的發生，除了賣方的因素，也可能與買方有關，以下我們就也分享中古屋延遲交屋的常見原因，以及需負擔的相關賠償責任！   常見的４大延遲交屋原因 房屋有瑕疵爭議 修繕時間延期 賣方未如期清空房屋 買方貸款未核准   買方需負的賠償責任 在延遲交屋買方須負賠償責任中，最常見的原因，就是「可貸款金額少於預定貸款金額」。因此建議買方可以根據《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 》第6條與第7條，在合約上記明，如果貸款金額少於預定貸款金額，雙方該如何協議，避免因為貸款金額沒到，買方給付的價款被沒收。   另外，依據《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 》第12條也列出，若買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方催告後逾七日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金。因此建議買賣雙方在合約中，針對延遲交屋做好相關的合約規範，避免爭議。    中古屋延遲交屋的4大解決方法 購買中古屋時，除與屋主確認交屋時間，以及相關賠償辦法，並明確記載在合約中，若真的遇到延遲交屋，除了上述違約金，也可考量有以下處理方法： 協議減少買賣價金：房屋或權利有瑕疵，而無法順利如期點交，可先考慮協議減少買賣價金，使買賣雙方順利辦理點交。 買受人可以拒絕支付價款：參考民法第二百六十四條，當延遲交屋時買受人可以拒絕繼續支付房屋價款。 買方可請求延遲交屋的損害賠償：參考民法第二百三十一條，買方可對賣方請求賠償因延遲交屋所受的損害，例如房貸利息或是租金。 催告不履行可考慮解約：參考民法第二百五十四條規定，契約當事人之一方遲延給付者，經催告仍不履行時，就可考慮解除契約，而解約後買方也可依民法第二百五十九條規定，請求賣方返還已付之價款。   一般來說，中古屋大多比預售更常碰到延遲交屋的問題，面對當前房市持續受到關注，提醒不論是首購族或是想換屋民眾，在決定下手簽約前，建議務必仔細確認買賣合約。而針對延遲交屋，除了預售屋可能因工程延誤而無法如期交屋，中古屋更是可能有各種狀況，出現延遲交屋的問題，建議務必參考內政部的定型化契約，留意各項交付規定，才能避免糾紛。   延伸閱讀： 中古屋屋齡幾年不要買？怎麼選？達人教你看10~30年房屋！ 投資中古屋該如何挑選物件？這3大挑選投資重點＆風險要知道！   ※本文參考資料來源為「行政院官網」、「全國法規資料庫」、「經濟部地質調查及礦業管理中心」等，內容如有異動以官方最新公告為準。  

現在台北捷運萬大樹林線正如期建設，究竟目前萬大線進度如何？房價會很貴嗎？本文也搶先帶你看這一條全新的捷運路線，快速瞭解捷運萬大樹林線的規劃建設進度、交通路線、生活機能及預計通車的時間，讓有購屋族可以掌握 周遭的房地產市場，為將來置產可以提早佈局！   捷運萬大樹林線的路線規劃、建設及進度一覽 路線規劃 捷運萬大樹林線預計連接台北市萬華區、新北中和區、樹林區等多個行政區，全長約22公里，預計設置22個車站。基礎路線規劃為萬大-中和-樹林線，目前「第一期」簡稱萬大線、萬大中和線，正在興建階段；而「第二期」簡稱樹林線、新北樹林線，已完成細部設計，正在興建中。 第一期：從中正紀念堂站到金城機廠，約5公里。 第二期：從金城機廠延伸到樹林區，約5公里。   轉乘規劃 預計將與多條既有捷運線路連接，如板南線、中和新蘆線等，將大台北地區的捷運網路將更加完善。   預期效益 期望捷運萬大樹林線可以改善新北市西南部地區的交通便利性，以減少私人車輛使用，緩解交通壅塞，並促進沿線地區的發展。   建設進度 現階段第一期工程已在進行中，預計捷運萬大樹林線全線完工時間預估在2031年左右。   萬大樹林線路線圖及預計通車時間   路線圖 第一期：捷運萬大中和線 LG01中正紀念堂站、LG02植物園站、LG03廈安站、LG04加蚋站、LG05永和永平國小站、LG06中和站、LG07連城錦和站、LG08中和高中站、LG08A莒光站   第二期：捷運萬大樹林線 LG09廷寮站、LG10清水站、LG11土城站、LG12埤塘站、LG13城林橋站、LG14溪洲站、LG15彭福站、LG16備內站、LG17樹林站、LG18潭底站、LG19監理所站、LG20三角埔站、LG21迴龍站   預計通車時間 萬大樹林線第一期- 萬大中和線:預計最快可於2027年完工。 萬大樹林線第二期-土城樹林線:2023 年 9 月 15 日已啟動基樁動工儀式，預計最快 2031年即可全線完工。   萬大樹林線周遭房價如何？ 萬大樹林線周邊的房價趨勢顯示出穩定上升的態勢，隨著萬大樹林線捷運進度持續的推進，該區域的交通便利性大幅提升，吸引了更多購屋者和投資者的目光。過去幾年內，周邊房價因為需求增加而逐漸攀升，尤其是在捷運站點周邊，依據實價登錄揭露，對比2023Q1和2024Q1捷運萬大線一期沿線各站半徑500公尺住宅實價交易資料、平均房價漲幅最多的前兩站為：LG08A-莒光站、LG08-中和高中站。   這兩個站點位於板橋、中和的交界鄰近新板特區、中和環球購物中心等，隨著周邊生活機能的提升，如商業設施、學校和醫療機構的增設，進一步提升了該區域的居住吸引力，預示著未來房價仍有上漲的潛力，整體而言，萬大樹林線周遭的房價趨勢表現出良好的發展前景，值得關注。   今年適合在捷運萬大樹林線買房嗎？ 在考慮今年2024年是否適合在捷運萬大樹林線置產買房時，建議可以綜合評估多個面相及外在影響因素：   捷運沿線發展潛力性：一般捷運沿線通常會受到政府的重視，讓該沿線區域的發展潛力倍增，基礎設施建設會市政府重視的相關開發項目，例如交通、商業和住宅項目，這些都會影響房產的增值潛力。 瞭解過去房價走勢：可以查看過去幾年的房價走勢也至關重要，了解該區域的房價是否穩定上升，或是存在任何可能下滑的風險，這每個因素都會直接影響投資的回報。 周遭生活機能性：生活機能也是一個重要關鍵因素，捷運沿線周邊的學校、醫療、購物及休閒設施等都會影響居住的舒適度，進而影響房價。 深度市場研究：市場需求的研究也不容忽視，了解當地的租屋市場和購房需求，能幫助判斷該區域生活水準是否足夠完善，因此房市交易熱絡與否也與購屋族對該區域購屋意願有著密不可分的關係。   隨著捷運萬大線施工進展不斷推進，不少開發商和購屋民眾都提早進場布局，預計在該捷運線路全面通車後，沿線周邊房地產的房價也將迎來一波可觀的通車行情，有自住需求或打算長期持有的購屋民眾可以多留意。   延伸閱讀： 【2024最新】桃園機場捷運路線圖、房價、交通及成交！ 買中古屋要怎麼看？專家教你3招中古屋看屋技巧，重點學起來！   ※本文參考資料來源為「中信房屋買賣知識庫」、「新北市政府捷運工程局」等，內容如有異動以官方最新公告為準。  

你家周遭有袋地，而導致通行的困擾嗎？究竟袋地是什麼呢？袋地又可以蓋房子嗎？讓專家就一次透過3分鐘，教你看懂袋地通行權取得方法，以及土地的建築線法規，讓你可以將土地做最大化的充分利用，並順利主張袋地通行權，解決生活中通行的困擾！   袋地是什麼？有哪些用途？ 「袋地」為依民法第787條第1項規定「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有權人之任意行為所生者外，土地所有權人得通行周圍地以至公路。」換言之，就是你買的土地被其他東西包圍（通常是他人土地），導致沒有路可以出去，這就叫袋地。   當土地周圍因無聯外道路，導致通行遭隔絕，形成袋地，可能造成不如一般土地在經濟上的利用，而產生減損土地使用及交易價值，為使土地得以充分利用，依法袋地所有權人在特定條件下，可以主張袋地通行權，即可比照一般土地進行建築規劃創造價值。   袋地範圍內，是否適合蓋房子？ 因袋地沒有對外道路，且無連接道路邊界，目前依法是無法建造房子。若袋地要擁有建築線，需要先由袋地所有權人依據《民法》規定，有償的向周圍土地所有權人要求通行權並行使開路通行權，利用開路把袋地連接上公路取得建築線，就可以蓋房子。   ※建築線：根據《建築法》第42條規定『建築基地與建築線應相連接』，所謂「建築線」就是道路的邊界，簡言之，就是指土地必須要跟道路相鄰才具有建築線，也才能成為建築基地興建房屋   袋地通行權是什麼、條件及申請辦法 袋地通行權 依據《民法》第788條「有通行權人於必要時，得開設道路。但對於通行地因此所受之損害，應支付償金。抑或是以相當之價額購買通行地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之。」 袋地通行權條件 袋地所有權人可以在不造成鄰地所有權人損失的情況下，可要求取得適當的土地以開設聯外道路，但要請求行使袋地通行權有3大條件：   袋地因無聯外道路而無法正常使用：經綜合多項因素評估後，確認係因沒有聯外道路將導致袋地無法正常使用時，才能主張袋地通行權。 必須在必要範圍內行使：行使袋地通行權時，只能對鄰近土地所有權人造成最小侵害，如果評估發現，不通過鄰地也有其他方法可以接到聯外道路，且通行成本沒有明顯過高的問題，就不能要求鄰近土地所有權人提供土地興建道路。 非袋地所有權人造成無法正常使用：袋地無法正常使用的原因必須是非由袋地所有權人引起，才可主張袋地通行權。例如：袋地和聯外道路之間原先有其他道路或是橋樑連接，但被袋地所有權人自行拆除，導致袋地無法正常使用，此時袋地所有權人就不能向鄰地所有權人主張袋地通行權。   袋地通行權申請辦法：在確認主張袋地通行權時，因鄰地所有權人身分類型不同，主張方式也有差異   私有/國有袋地   1. 若與袋地相鄰的土地是「私人」所有： 可直接向鄰地所有權人主張袋地通行權，但根據民法第787條第2項規定，必須支付償金給鄰地所有權人。 償金金額沒有一定標準，而是根據該土地的大小、位置、範圍、用途等綜合因素考量來計算，用以補償對方的損失。 如雙方無法達成共識，可循民事訴訟程序提起確認袋地通行權之訴。 2. 若袋地相鄰的土地是「國有」土地： 則可依國有非公用土地提供袋地通行作業要點程序進行，向國有財產署提交申請書。 並檢附相關證明文件，經審核同意者，應依國有土地申報地價（即公告地價）年息百分之五計算支付50年償金，並得分期繳納，期限屆滿後不再收取償金。   袋地通行權是什麼、條件及申請辦法 若想在袋地上興建建物需要申請貸款時，因為袋地預估的土地價值與一般土地不同，對於銀行鑑價來說可能會有影響。因此若需要申請貸款，建議也可以找尋信任的金融專業機構、民間貸款或代書貸款來協助辦理。只要袋地有價值，都可以進行貸款。   購買土地興建房屋時，依據土地類型，可能會有不同的處理方式並涉及不同的法規，建議可諮詢相關土地與法規專業人士審慎評估後，再做規劃。   延伸閱讀： 違章建築一定要拆嗎？快速看懂違章建築定義、檢舉及處理辦法！ 建築線是什麼？一次快速看懂建築線定義、法規、申請及查詢方法！

如果你擁有土地，你知道持有土地都是要繳納稅費的嗎？如果你還不知道地價稅是什麼，不妨就快速透過本文，一次看懂地價稅查詢、繳納時間及試算方法喔！讓你可以快速知道要繳多少錢，以及相關的查詢管道方法，幫助你輕鬆省下稅費，並瞭解未繳納稅費會帶來哪些影響喔！   地價稅是什麼？ 金融機構在評估房屋貸款是否放款時，一般分別從人和物兩大方向進行條件評估：   【評估重點一】申貸人是否具有還款能力＆財務風險承擔能力 地價稅屬於持有稅，顧名思義是針對土地價格課稅，不管有沒有產生買賣交易行為，只要是持有土地者每年都需要繳納，且地價愈高，要繳的稅也愈多。   因為地價稅為總歸戶制的地方稅，會依土地所在地分別計算，若同一人在同一縣市內擁有多筆土地，該地方政府會彙整後寄送一張地價稅單，若是在兩個縣市擁有土地，就會收到兩張地價稅單。   地價稅的繳納時間、查詢方式及是算方法 以下依據地價稅的相關細節摘要說明，幫助您一次快速看懂地價稅：   地價稅繳納時間 地價稅為地方稅，每年各地地政機關會依據地價歸戶冊及地籍異動資料等，每年徵收一次，繳納時間表如下： 地價稅課稅日：當年度1/1～12/31 納稅義務基準日：8/31 自用住宅優惠申請：9/22前 繳納通知單寄送日：10月底~11月初 地價稅繳納日：11/1～11/30   ※小提醒： 依土地稅法規定，8/31為納稅義務基準日，如果在8/31前完成土地所有權移轉登記，新所有權人持有土地雖未滿1年，仍應繳納全年地價稅，反之，如9/1以後才辦理移轉登記，地價稅就由原所有權人繳納。 自用住宅用地可減輕地價稅。若符合地價稅自用住宅用地要件，需於9/22前申請，若逾期申請，則自次年才可適用。   地價稅查詢方式 每年10月繳納義務人會收到地價稅單，上面會顯示需要繳納的地價稅額。若要查詢地價稅，也可上各地方政府稅務申報作業網站，準備好讀卡機，利用自然人憑證、工商憑證、金融卡或健保卡等證件登入，即可進行地價稅查詢或是試算。   地價稅試算方法 地價稅係依據擁有土地的面積與該地段的申報地價計算，而地價稅屬於總歸戶制，因此地方政府會依據所擁有的所有地價總額採累進方式計算，公式簡單說明如下：   課稅地價＝地段土地面積×地段申報地價 地價稅額＝課稅地價×對應之地價稅率－累進差額   根據土地稅法規定，一般用地的地價稅基本稅率為千分之十，若土地所有權人在同縣市擁有的土地地價總額超過累進起點地價，稅率會依超過累進起點地價的倍數累進課徵，從千分之十累進到千分之五十五。   （※累進起點地價：各縣市或縣市土地七公畝的平均地價，但不含工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內。）   地價稅優惠稅率 針對自用住宅用地，政府提供地價稅優惠措施，若符合自用住宅用地稅率課徵條件者，地價稅一律適用千分之二課徵，比一般用地稅率低許多。因此，於地價稅開徵 40日(9 / 22）前，可準備地價稅自用住宅用地申請書及相關文件，向地方稅稽徵機關提出申請，經審查核准後，當年度就可以按自用住宅用地特別稅率課徵地價稅。   地價稅逾期未繳，會帶來哪些影響？ 一般來說，地價稅每年開徵一次，繳納期間為每年11/1至11/30。若地價稅逾期繳稅，每超過 3 日將按照應納稅額加徵 1% 的滯納金，最高加徵 10%。若超過 30日仍未繳納，且未申請復查者，地方稅稽徵機關會移送法務部行政執行署所屬分署強制執行。   8種繳納地價稅的方法 為方便民眾繳納稅負，依據財政部公告之多元化繳納方式，地價稅可以下列8種線上及線下方式進行繳納： 1. 金融機構臨櫃繳納 2. 便利商店繳稅（每筆金額以新臺幣3萬元為限） 3. 自動櫃員機轉帳納稅 4. 約定轉帳納稅（稅款開徵2個月前申辦始可生效） 5. 信用卡繳稅（金額上限視個人信用卡額度而定） 6. 活期（儲蓄）存款帳戶轉帳繳稅 7. 晶片金融卡網際網路轉帳 8. 電子支付帳戶繳稅   只要您擁有房產就需要留意每年11月的地價稅繳納訊息，透過8種線上線下繳費方式，不限時間、地點都可輕鬆繳費。若是有土地買賣，務必留意每年8/31的納稅義務基準日，對於購屋民眾，也要把握9/22前，盡速辦理自用住宅優惠資格申請。   透過本文的地價稅相關訊息分享，希望幫助您了解地價稅的小知識，更重要的是掌握8/31與9/22兩個重要時間點，才能正確釐清地價稅繳納義務人身分並把握稅賦優惠！   延伸閱讀： 買賣農地要繳稅嗎？要繳多少？一次快速看懂農地稅費試算方式！ 買土地可以貸款嗎？6步驟教你土地貸款申請、流程、成數及利率！   ※ 本文參考資料來源為「財政部稅務入口網」、「財政部稅務入口網-納稅服務」等，內容如有異動均以官方最新公告為準。  

我們經常可以在新聞上聽到「爛尾樓」，你知道什麼是爛尾樓嗎？為什麼這麼多人都害怕買到爛尾樓呢？本文就也特別彙整一篇懶人包，讓你瞭解其中的風險有哪些，且教你要如何避免買到爛尾樓喔！快速看完以下介紹，幫助購屋族遠離風險，聰明購屋強化購屋安全的喔！   什麼是爛尾樓？ 首先，廣義的爛尾樓通常指的是「未完成建築」或「爛尾建築」，泛指那些開工建造到一半卻未能如期完成完工的建築。建築作業可能因為各種原因中途停擺，如資金問題、建築流程管理不善、法律糾紛等。因工程停擺未完成的建築留下了半成品結構，未能達到原計劃的完工標準，導致不能提供正常使用或居住。   爛尾樓的4個潛在風險 網路上許多人都害怕買到爛尾樓，究竟是為什麼呢？以下就介紹買爛尾樓的4個潛在的風險。   風險（一）、法律風險 如果購屋族買房前未經仔細的法律審查，就會疏漏發現爛尾樓的建築許可或文件存在問題，因此導致事後發現的後續法律糾紛，需要負擔衍生高額的法律費用。   風險（二）、資金風險 爛尾樓大多需要額外資金投入才能完成建築或翻修工程，這可能會超出最初的預算，並對買家的財務造成更大壓力。   風險（三）、建築品質風險 未完成的建築可能存在結構或品質問題，因此需要額外的修復和改良，購屋族可能需要支付額外的費用來確保房屋的安全和品質。   風險（四）、市場風險 爛尾樓因為工程停擺影響所以需要更長的時間才能完工，不動產房市變化多端，時間一長可能會影響到房屋的市場價值，建議購屋族需要考慮未來市場變化對投資的影響。   避免買到爛尾樓的4個注意事項 買房要注意事項，以避免買到爛尾樓，包括以下幾點： 1. 選擇可靠的建商 選擇知名且信譽良好的建商，可以降低買到爛尾樓的風險。可以查詢開發商的歷史記錄和評價，了解他們過去推出建案表現如何，掌握他們的施工品質和交屋準時性。   2. 檢查施工合約 在簽署契約之前，仔細閱讀檢查契約內容，了解自身的權利和責任，以及開發商的責任，確保契約中有明確的交屋日期和品質標準，如果有任何不清楚的地方，應該尋求專業意見。特別是要仔細確保契約中包含關於應對爛尾樓發生時的相關違約條款。   3. 注意施工進度 在整個施工過程中，定期跟進建案的建造進度，確保工程進展順利。如果有延誤或其他問題，及早採取行動。   4. 履保採用「價金返還」最有保障 預售屋履約保證則是預售屋最後一道防火牆，政府規定預售屋契約中必須載明「履約保證」機制，包括「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定」等機制。   如果不小心買到爛尾樓，有哪些救助管道？ 如果不幸買到了爛尾樓，以下是一些應對措施和救助管道，目的在最大程度減輕損失並尋求解決方案：   成立自救會 與其他受影響的買方聯合起來，共同成立自救會。 可以增強受害者的談判籌碼，並為共同行動提供一個平台。   尋求律師協助 聯繫專業律師獲取法律意見和支持，透過專業的法律洽詢與建議對於處理此類問題十分重要。 評估是否有必要並且可行提起法律訴訟。考慮訴訟的可能性和成功率，以及訴訟可能帶來的費用與時間。   再審核契約內容 仔細審核購屋契約，檢查是否存在保證條款或有第三方擔保人。 全盤掌握了解契約中的權利和義務，為進一步的法律行動做準備。   評估建案續建可能性 與相關多方協商，探討是否有可能續建該爛尾樓。 這可能涉及尋找新的投資者或建商，或是與原建商協商解決方案。   總之，爛尾樓存在眾多問題與風險，包括法律、資金、品質和市場風險等面向，建議買方應謹慎衡量上述風險，因此建議購屋時選擇成屋可能是一個相對安全選項，相較之下成屋交易風險低，當然在決定購屋之前，仍然建議都需要做足功課，深入了解掌握相關資訊，才能更加安圓滿完成購屋決策。   延伸閱讀： 違章建築一定要拆嗎？快速看懂違章建築定義、檢舉及處理辦法！ 不小心買到輻射屋怎麼辦？3分鐘看輻射屋定義、影響及查詢管道！

你想買農地嗎？買農地好嗎？如果你想瞭解買賣農地條件、規定及風險，並帶你看懂農地買賣的好處，以及相關的買賣注意事項，讓你瞭解購買農地是否符合你的需求，又是否適合你的喔！利用快速5分鐘，就一次搞懂農地買賣的詳細法規喔！   農地買賣的條件&規定 早期只有農民可以買賣農地，但隨著法令開放後，除了法人組織仍有所限制外，只要具備以下資格都有機會可以買賣農地。但若要申請建造農舍，則需要具有農民資格。   買賣農地資格 1. 年滿20歲自然人國民或未滿20歲但已結婚者自然人國民皆可購買。 2. 一般公司法人不能購買農地，如果是農業法人是可以購買農地。 3. 農地必須農用。   建造農舍資格 1. 已成年。 2. 申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加興建集村農舍建築物坐落之農業用地，不受土地取得應滿二年之限制。 3. 申請興建農舍之該筆農業用地面積大於零點二五公頃。 4. 申請人無自用農舍者。 5. 申請人為該農業用地之所有權人，該地為農地使用，未經申請興建農舍者。   相關資料來源：農業用地興建農舍辦法   買賣農地的3大好處 農地買賣是指農業用地的買賣交易行為，只要符合政府土地分區劃定為農業區和耕地的土地都可廣泛的稱為農地。買農地除了可以享受耕種樂趣，因應著政府對於土地規劃的政策，也可享有以下可期待的好處： 1. 稅賦優惠 多項稅賦優惠，例如：免課徵土地增值稅（需提供農地農用證明）、房地合一稅（需提供農地農用證明）、贈與稅、遺產稅、所得稅等。 2. 農地的未來升值潛力 一般農業區的農地可申請變更為特別目的事業用地，例如：安養院、交通用地、幼稚園、加油站、廟宇、、、等。若劃入都市計劃內，也可能變為住宅區、工業地與商業地。因此增值潛力可期。 3. 能源交易的額外收入 透過搭建太陽能板設施，或出租給光電業者種電，可以將農地太陽能轉化為光電能源，出售給台電，也可種樹申請國家造林補助，並做碳權交易買賣。   農地買賣的風險&注意事項 凡是交易都可能潛藏風險，農地買賣也有以下風險與注意事項，提醒留意如下：   農地買賣交易風險 確認是否提供農用證明：農地必須農用才能免除土地增值稅及房地合一稅，如果農地有蓋過廠房、民宿，或做其他非農用途，就無法取得農用證明，未來就要繳交土地增值稅。 農地建蔽率是否被移轉：農地有10%的建蔽率限制，亦即800坪的土地只能蓋80坪。有些地主會把多塊農地一起計算比例，用掉建蔽率，所以購買人恐怕會無法興建農舍。 過戶失敗的可能狀況：農地上若有農舍，需要一起購買。如果農地上有蓋農舍，買方只買農地，是無法過戶的，若交易後地主仍住在農舍裡，會導致過戶失敗，買賣破局。 農地買賣注意事項 農地買賣需要特別注意以下3個時間點，以避免無法交易或被課徵稅收：  2年內做農地買賣，需有農用證明，以免被徵奢侈稅。 農地上若有興建農舍，農舍需取得使用執照滿5年才可以買賣。 農地上如果有興建農舍，必須符合農地面積超過2500平方公尺以上（25公頃/756.25坪），且在該農地縣市設籍並持有土地滿2年以上。   農地買賣4個查詢管道 經過上述的說明，如果對於農地買賣有興趣，也可以透過中央政府與地方政府的相關網站進行土地分區的查詢或是查詢農地買賣價格，以下４個管道供您參考：   內政部「不動產交易實價查詢」服務網土地使用分區查詢 農業部臺灣農地資訊服務網 各縣市政府地政處（局）實體櫃台 各縣市政府地政處（局）實價登錄專區   農地買賣有其相較其他土地交易特殊不同之處，建議對於農地買賣有興趣的民眾，除了先掌握上述資料的基本介紹，還可以多諮詢身邊專業人士或登入中央政府或各地方政府相關網站，藉此了解更多農地買賣詳細法規。   延伸閱讀： 買賣農地要繳稅嗎？要繳多少？一次快速看懂農地稅費試算方式！ 買土地可以貸款嗎？6步驟教你土地貸款申請、流程、成數及利率！   ※本文提及與農地相關規定僅供參考，如對於農地買賣有興趣、建議進一步洽詢中央政府與地方政府的相關網站或櫃台。農地相關資訊以下述管道所最新公告為準：『內政部「不動產交易實價查詢」服務網土地使用分區查詢』、「農業部臺灣農地資訊服務網」、「各縣市政府地政處（局）實體櫃台」、「各縣市政府地政處（局）實價登錄專區」等。  

如果您是想買房的購屋族，申請房屋貸款是許多人的選擇，如果您想申請2024年房屋貸款，推薦可以就透過本文，一次就快速瞭解房屋貸款申請、利率、試算及注意事項，讓您可以充分找到最適合您的房貸計畫，在購屋的過程中，可以減輕您買房的負擔，開啟您美好的居住新生活。   申辦房屋貸款的4大條件 金融機構在評估房屋貸款是否放款時，一般分別從人和物兩大方向進行條件評估：   【評估重點一】申貸人是否具有還款能力＆財務風險承擔能力    1. 成年且具行為能力 簽訂房屋貸款需要確定成年且具行為能力，因此年齡多限制在18 ~ 65 歲，部分金融機構可能要求申請年齡為18歲以上，實際資格以各家銀行公告為主。 2. 申貸人具有良好信用紀錄 信用紀錄也是銀行評估放款風險的重要指標，建議可先查詢聯徵紀錄確認自己的信用狀況，以便與銀行協調比較優惠的方案。 3. 申貸人是否擁有固定收入 擁有固定收入代表還款能力比較穩定，銀行更針對律師、老師等職業有優惠方案。如果不符合特定的職業資格，也可以透過出示薪資收入與財力證明，協調到比較好的貸款方案 4. 需自備房價總額 20% ~ 30% 為避免不當炒作且確保購屋者有一定的財務承擔能力，房貸成數約為房價總額的 70% ~ 80%，因此申貸人需自備房價總額 20% ~ 30%的頭期款。   【評估重點二】房屋價值是否穩定or具增值潛力 申請房貸時，房屋作為抵押品，若申貸人無法依約繳清貸款，房屋就會歸銀行所有，因此，銀行會依據以下條件來評估房屋的價值與未來增值空間，以確認是否符合放款資格： 1. 地段條件 若房屋鄰近加油站、高壓電塔、瓦斯槽等風險比較高的設施，或在焚化爐、殯儀館、墳墓、特種行業等影響居住意願的區域，物件相對沒有發展潛力，銀行放款機會較低，但若該地段有都市重劃或是開發計畫則影響不大。 2. 房屋型態 房屋型態與屋況也會影響銀行放款意願，例如：海砂屋、輻射屋、危樓、事故屋 / 凶宅、坪數過小的套房（< 15 坪）等，因為高風險或是銀行轉手變現困難，銀行放款的機會也較低。 3. 屋齡 屋齡愈大，建材、管線、設備老舊，風險就愈高，因此屋齡愈高，可貸金額愈少，可貸期限愈短，甚至難以通過房貸。多數銀行會利用屋齡與貸款期限的年數總和< 50 年，做出限制。     2024年的房屋貸款申請、利率及試算方法 房屋貸款申請流程 1. 準備文件：提供物件所有權狀、申貸人身分證、印鑑等資料。 2. 估價與審核：銀行會根據房屋狀況與申貸人的相關條件，決定貸款案件的准駁與否。 3. 對保：銀行通知申貸人簽訂借款契約。 4. 設定：對保完成後進行抵押權設定。 5. 撥款：抵押權設定完成後，即可撥款並準備交屋。   房貸利率及方案 在了解房屋貸款的申請流程後，房貸方案有那些選擇呢?各大銀行的房貸方案列舉如下，供選擇參考： 項目 中國信託 台北富邦 國泰世華 合作金庫 兆豐銀行 1.優惠利率 2.38％起 2.33%起 2.32%起 2.888%起 2.652%起 2.最長貸款年限 30年 30年 30年 30年 30年 3.最高貸款成數 8成5 8成 8成 8成 8成 4.最長寬限期 3年 未提供 3年 未提供 3年 5.開辦費(元) 6,500 5,000 5,000~20,000 未提供 5,000~8,000 *上表參考資料來源為各銀行官方網站(2024/05查詢)，實際方案以官方最新公告為準。   房貸利率試算 了解房屋貸款流程與方案後，如何找到適合自己還款能力的方案呢？以下利用內政部不動產資訊平台房貸試算公式以本息平均攤還法進行舉例，讓您在申貸前先行評估。   以中國信託為例，以固定利率2.38%計算，還款年限30年，寬限期3年，申請2,000萬房貸時，寬限期每月還款39,667元，寬限期後每月還款83,731元。透過公式，可推估不同房貸金額、利率、期限等條件下的每月還款金額，以評估是否符合自身的還款能力，預先為將來與銀行協商做準備。   要辦理房屋貸款，需要注意的5個注意事項 透過以上步驟找到合適的房貸方案後，在確定簽約前，以下注意事項，提醒您再次確認，以減少日後爭議：   1. 政策性房屋優惠貸款 近年政府針對青年等身分推出購屋補貼或貸款優惠方案，可充分利用，以減輕購屋壓力。 2. 銀行是否安全可靠 房貸短則10年最長可以達30年，因此商譽佳、服務好的銀行，可以減少許多不必要的風險。 3. 利率方案 除特殊職業有優惠利率，銀行也常有固定利率、機動利率、階梯型利率等多種方案可供選擇，簽約前也可再次確認。 4. 還款方式 是否有寬限期、是否可提前還款、有無違約金等，都會攸關日後資金調度及還款負擔。 5. 其他行政費費 簽約過程中除了開辦費，是否有鑑價費等其他行政費用，建議事先確認。   買房是大多數人在人生中少數的大筆交易，透過合適的房屋貸款，將可以早日實現您的成家夢想，透過本文對於房貸條件、利率現況與月繳金額試算等資訊，希望可以增加您對房屋貸款市場的了解，並找出適合自己的房貸方案，提醒您，簽約前務必多家比較並諮詢專業人士，以保障自身權益及減少還款壓力。   延伸閱讀： 「房貸對保」是什麼意思？對保流程的4個時間、申辦及注意事項！ 房貸費用有哪些？推薦新手這7大房貸相關費用一定要知道！