隨著台灣人口結構改變邁向高齡化，近幾年積極推動「以房養老」政策，你知道以房養老是什麼嗎？這一篇以房養老的懶人包，就也來告訴你以房養老優缺點、利率及貸款成數的喔！讓廣大銀髮族能安心住在原有房子頤養天年，讓您快速了解掌握以房養老的重點！   「以房養老」是什麼？ 生活中常聽到的「以房養老」的正式名稱叫做「不動產逆向抵押貸款」，簡單來說就是屋主將持有的房屋設定抵押給銀行，等銀行鑑價後估算放貸額度，在設定的年限內銀行會每月撥款給房屋所有權人以將其作為養老金，因為這種貸款模式與一般房貸的資金流向相反，因此稱之為「不動產逆向抵押貸款」。    怎麼領？領多久？ 貸款利息：約85～2.7%（利率會調整僅供參考,從每月撥款金額內扣） 最高扣除利息金額上限：不超過每月給付金額三分之一。 舉例說明：假設林先生於35歲時購入總價約1200萬的房子自住使用，等到65歲剛好完成，繳清房貸30年期。為了安穩銀髮生活開始申請以房養老，經過配合銀行完成房子估價7成、30年期息2%，因此可獲840萬額度。   正式啟動以房養老專案後，試算第一個月可領23,333元，從第二個月開始每月利息持續內扣，所以每月實領金額會逐月遞減，直到扣息上限達到月撥款金額的三分之一為止（15,555元）後續每月就持續該金額，利息的部分則會持續累算，等到合約到期後銀行清算房產價值時再全部一併扣除。   退休買房適合嗎？3大關鍵重點一次掌握！ 房子區位影響銀行承作意願：假如房子在比較偏鄉地區，將會影響銀行的承作意願。 考慮清楚長期貸款適合度：30年貸款期限變數多，例如利率提高增加貸款利息，但每月實領金額卻是日益遞減，因此建議申辦前要思考好自身需求與接受度。 確認預留足夠現金流： 因為申請以房養老後仍為房屋的所有權人，因此一樣要支付房屋稅、地價稅、修繕費等房屋維護等基本支出，建議確認手上的資金規劃是否足夠可以負荷承擔。   以房養老的優缺點&適合對象？ 以房養老優、缺點彙整： 優點 缺點 ● 可以住在自己熟悉住所。 ● 每月有固定的經濟來源支撐生活。 ● 避免因為臨時生病或失能經濟受影響。 ● 減輕子女孝親費的經濟負擔。 ● 現金是固定但非穩定，由於是利息內扣，撥款金額會遞減，如果再加上遇到利率上漲，每月金額會更減少。 ● 要留意貸款年限衍生問題，假設貸款年限到了，結果申辦者仍健在，將面臨房子會被拍賣或是需要倒貼利息的問題。   適合對象有哪些？ 獨居長者：以房養老較適合獨居長者，可以在自己的房屋生活安享晚年，不需要去養老院，在自宅的安心生活也是大多數人的晚年期望，享有自由獨立的居住品質跟子女也能保持各自的生活空間，建議可以多和鄰居友善互動往來，培養感情彼此有照應。 擁有多間房屋的銀髮族：以房養老其實最適合名下擁有一間以上的房屋的老人家，擁有多間房產的銀髮族可以多多善用本政策，活化資金規劃提高銀髮生活品質。   以房養老的條件、建議與注意事項： 目前以房養老的年齡限制最低為55歲，貸款成數最高七成，期限最長35 年(各家銀行條件細節內容不盡相同，建議欲申辦者可以多家比較適合)。房子地點大多以都會區為主，如果房產是位處偏鄉地區，因為出售賣掉機會較小，銀行承做意願會大大降低。   以房養老又被叫做「逆向抵押貸款」，說穿就是拿房子向銀行進行貸款。既然是向銀行貸款理所當然就需要支付利息，因此包含未來利率的變動，若利率升高，貸款利息自然也會增加。再加上如果通貨膨脹上升，撥款金額是否可以負擔當時環境的生活所需，也是一個需要考量進去負擔的風險。   立即聯絡專人賞屋 : https://bit.ly/3Qcvh2Q   延伸閱讀： 賣屋要委託房仲v.s屋主自售哪個比較好？ 【懶人包】買房頭期款、契稅及房屋貸款試算，3分鐘教你錢買房！

如果想買房，是不是買房要找房仲呢？找房仲有甚麼好處嗎？讓你也一次瞭解買房流程、重點及注意事項的喔！在買房時，除了開始進入出價議價的斡旋階段，緊接著的「簽約」、「用印」、「完稅」、「交屋」等交易流程，每個流程也都有需要留意的重點，以下特別彙整出買房流程與重點，讓購屋族透過房仲幫忙借力使力！開心交屋更順利！   買屋4大流程：    流程一：簽約 大約在買方下訂後約7天內雙方進行簽約，在第三方專業地政士(代書)在場見證下，先核對買賣雙方身分，並於當天申請土地及建物謄本，以確保房屋產權是否正確無誤，建議雙方使用房屋交易安全制度，價金存專戶，保障買賣雙方交易安全。   流程二 ：用印 完成簽約階段後約7~14天，買賣雙方在地政士見證下備齊報稅與過戶相關資料，交由地政士蓋印章即為「用印」。    流程三： 完稅 稅單核下後應盡快完稅，本流程主要作業包含確認稅單、銀行貸款金額，地政士會於稅單核發後，分別通知買賣雙方，賣方-繳納土地增值稅、買方-繳納房屋稅、契稅，雙方支付完稅款項就是「完稅」。   流程四：過戶(交屋) 完稅後約5天內就是買房流程的過戶階段了，將房屋登記從原屋主移轉到新屋主的名下，另外本階段基本上銀行也都審核通過買方貸款了，最後階段除了過戶之外，還會將房屋改抵押登記在新屋主承貸銀行的名下，就是常聽到房屋抵押權的設定登記。   委託房仲買屋的3大好處：    好處一、熟悉市場行情專業優勢 透過房仲買房其實能讓買房子變得比較方便簡單，簡單來說因為房仲對於鄰近區域的房屋主流行情掌握度高，另外房仲擁有的市場資訊多元豐富，而且因為加上專業訓練，在跟屋主議價或溝通協調上都能比較順暢無礙，加上房仲可以配合購屋客戶的賞屋時間的彈性調整，以上都可以大大提高找屋的效率。   好處二、讓交易更安心的產調安全 由於房仲都會為房子製作不動產說明書，就表示已經幫買方過濾好房子現況，先做好產權調查了，一般來說除了能確保屋主本人的身份之外，也包含了房子的產權確認、漏水、海砂、凶宅等相關疑慮，甚至進一步在房子鄰近的嫌惡設施調查等等，都能保障客戶的買房權益。   好處三、享有房仲業者優質的特約代書跟合作銀行 房仲公司的特約合作代書通常具備一定水平的信譽與品質，讓交易過程中更加安全無虞，另外買方在跟銀行申請房貸時也能從房仲公司推薦中擁有較多銀行名單可供參考使用，從中選出適合自身的最優惠的房貸方案。   委託房仲買房的2大注意事項：    確認服務費用 房仲業者會向委託之買賣雙方收取服務費用，依規定服務費用合計不得超過實際成交價金的6%，常見狀況房仲收費通常賣方不超過4%、買方不超過2%的服務費用，建議購屋族在購屋規劃預算時就可以將本項成本納入規劃。   挑選品牌商譽良好的房仲公司 建議挑選以好口碑的知名房仲品牌為主，讓專業又服務好的房仲業者提供一個完整買屋保障。   買房需要注意的事項很多，因為選擇了專業的房仲顧問協助處理買房大事，成交後當然就要付出相對應的房仲服務費，但是如果想要省下這筆服務費不找仲介自己找屋主買屋的話，就相對要面對更多的風險承擔。   要能清楚掌握房子的產權及屋況調查、流程中的價金安全性等情況，以上都需要累積一定的專業知識及相當程度的經驗才能夠確保交易安全。最後建議購屋族一定要常看房從中多累積經驗加上跟房仲討論溝通才能更容易找到、買到心中好屋！   延伸閱讀： 【懶人包】買房頭期款、契稅及房屋貸款試算，3分鐘教你存錢買房 首購族必知的5大買屋簽約流程，買/賣方注意事項有哪些？

你是不是有聽過「房市檔期 」呢？什麼是520房市檔期？329、520、928檔期又有什麼不同？又各自代表了什麼意義呢？以下彙整房市檔期相關重點，讓您一次搞晉升聰明購屋族！   房市檔期是什麼？   探究房市檔期最早的緣由，因為不動產業界希望藉由國定假日或多天連假強力推案，，可以把握更多賞屋民眾。因此對建商來說，搭配不同房市檔期推出大量的建案物件，不僅可以藉此增加強化曝光進一步增加交易契機，還能從中蒐集賞屋族的消費行為等回饋以作為建商日後推廣新案的策略參考與修正。   329、520、928三大房市檔期，有什麼不同？   每年大家都會聽到不動產業界的房市檔期，包括329檔期、520檔期以及928檔期的三大檔期，簡單說明如下： 329 房市檔期 ● 農曆年後從329青年節一路到清明節連假是上半年一段比較完整且天氣舒適的連假時間點。 ● 從329檔期民眾看房人氣可檢視上半年的市場熱度狀況。 520 房市檔期 ● 總統就任前後通常會有釋出能激勵房市熱況的利多政策，對於市場買氣有正向激勵效果，因此也漸漸形成主流的檔期之一。 ● 接續329檔期的建案銷售生命週期。 928 房市檔期 ● 由於傳統淡季的農曆七月較少人看房，因此建商在928教師節陸續推出銷售建案。 ● 928檔期可以視為年度房產重點銷售時機的熱度風向球，從當年度的第四季一路熱賣到隔年農曆年前左右。   如何利用房市檔期，來聰明買房？   優惠多空間大 由於建商百家爭鳴各自推出新建案，因此市場上就出現很多房子選擇，對購屋族來說想要找到中意的房子變得比較容易且輕鬆。 建商為吸引客戶賞屋紛紛推薦優惠促銷，包含價格的討論空間，還有常見的家電或裝潢的贈送等，對於消費者而言可以多善用比較房市檔期的適合優惠條件打造最佳的買房時機。   帶動中古屋市場 預售屋是區域內房市的火車頭指標，當區域大型預售建案進駐往往能帶動區域中古屋房價。 建商利用房市檔期火力全開，也帶動中古屋看屋人氣，預售新建案的開價高加上還要經歷好幾年的工程等待期。因此建議聰明購屋一族可以跟著房市檔期建商推案腳步找出潛力發展區，多考量中古屋，享受中古屋的經濟實惠跟未來的補漲空間，對一般購屋族來說更具吸引力。 房市檔期開跑，全台北、中、南各大都會區及重劃區推案量持續放大，不少個案創下區域高價，也助長周圍中古市場行情。   總結來說，對於購屋族來說，由於房市檔期的推案量多，區域內新建案之間會因為彼此良性競爭之下，因此會有更多讓利講價的空間釋出，另外還有的建商會主攻只要買房就大手筆送裝潢或附贈高級家電等方案，藉此增加消賞屋客戶的買屋意願，一般建議購屋族還是要事先多做足功課，包括蒐集當地市場主流行情範圍，加上羅列出自己的主要購屋需求條件，然後也可以透過網路上掌握鎖定的社區大樓相關資訊。   藉此熟悉整合好相關資料作為購屋的事前完整準備，當實際到店頭跟房仲接觸溝通時，就能以完整的的知識與資訊，從不同面向更深入地跟房仲優質溝通。相信透過掌握以上房市檔期相關重點，必定能實質幫助到購屋族在熱鬧的房市檔期中，貨比三家找到最適合自己的優惠，更划算且聰明的完成買房大事喔！   延伸閱讀： 首購族買房要注意什麼？中古屋v.s預售屋哪個比較好？ 【懶人包】買房頭期款、契稅及房屋貸款試算，3分鐘教你存錢買房！

購屋族在買屋過程中，當進入關鍵的買賣契約簽訂時，會發現還需要簽署買賣價金履約保證申請書，您知道履約保證的主要功能是什麼？到底能保證什麼呢？簽屬履約保證對買房有什麼優點？以下特別歸納出履約保證的重點，包含費用、流程跟相關文件有哪些？讓你一次搞懂買房更安全！   「履約保證」是什麼？ 簡單來說，所謂的「履約保證」是有鑒於房屋買賣交易涉及金額龐大，因此為保障買賣雙方權益與安全，會在購屋過程中委託第三方中立機構負責買賣價金與重要文件的託管，避免交易過程中有任一方的權益受損或風險產生。   履約保證制度又稱之為「房屋交易安全制度」、「成屋履約保證」或「買賣價金履約保證」。當買賣雙方簽定不動產買賣契約時，同時會雙方簽署履約保證申請書，之後買方陸續支付之價金先匯入建築經理公司於銀行開設的「履約保證專戶」裡面，經確認款項正確無誤後，建經公司會寄發履約保證書給買賣雙方，待購屋流程全部完成，正式交屋後銀行才會將價金交付給賣方以保障交易流程安全。   履約保證費用、流程及申請： 履約保證的費用怎麼算？ 依目前業界大多數房仲公司收取的履約保證手續費來說，費用行情大約是按成交價金的萬分之六計算，即由買賣雙方平均負擔各萬分之三。   履約保證的三大流程： 流程一：初期 買方將購屋價金匯入銀行履約保證專戶裡，款項的動支都需依照契約規定，其他人不得隨意動用該款項。  流程二：中期 在購屋流程進行中，主要由代書(地政士)依約進行完稅與過戶等作業，代書會與建經公司保持互動，定期階段性回報進度給客戶。  流程三：後期 最後待完成交屋程序後，建經公司即通知銀行需依契約約定支付買賣價金給賣方。   買屋階段中履約保證的文件重點： 買屋階段 文件重點 簽約/用印 一.定金收據(斡旋金契約或要約書)及定金款 二.簽約用印款 三.身份證正本 四.印鑑章 五.身份證明文件三份(戶口名簿影本或戶籍謄本) 六.個人貸款應備文件：     1.借款人及保證人財力證明     2.扣繳憑單、薪資表、存摺影本、在職證明等 七.印鑑證明   （如簽約人無法親自簽約，代理人需附授權書） 八.房仲服務費之款項 九.履約保證手續費 十.代書費 十一.地政規費預付款 完稅 一.完稅款(存入履保專戶) 二.契稅、土地增值稅款 三.銀行對保：     1.本人攜帶印章、身份證正本、現金開戶。        開戶需雙證件(駕照或健保卡)     2.申請開戶須於當場拍照     3.保證人之印章、身份證正本 交屋 買方取得文件 一.過戶完成後之建物(土地)登記簿謄本 二.火災及地震險保單之正本 三.權狀正本 四、買賣價金分算      1.房屋、地價稅分算      2.水、電、瓦斯、管理費…分算      3.稅費補貼      4.代墊款項 買房大事常會因為雙方權益認知不同以致發生交易糾紛，因此建議購屋族買屋時務必要使用履約保證，假如交易過程中發生購屋爭議，可以由建經公司公正第三方機構協助居中協調處理，讓買屋流程能更順利圓滿。   延伸閱讀： 【懶人包】完整房屋買賣流程！簽約、用印、完稅、過戶注意事項 【懶人包】買房要找房仲嗎？買房流程、好處及注意事項一次看！

你是準備要買房的人嗎？想買房，卻不知道該買多少錢的房子嗎？快速用3分鐘教你個人的購屋能力試算，看你能買多少錢的房子喔！幫你透過月薪、年收入及支出，來計算出你適合購買價格多少錢的房屋，並且瞭解每月所需負擔的貸款又有多少喔！   購屋力試算公式3步驟： ✔ 步驟1  盤點每月可支付房貸金額 以每月收入的三分之一做為房貸預算。 列出家庭中每個月的收入和基本固定支出，藉此計算出真正可負擔的預算            「收入」－「基本固定支出」＝每月房貸預算。   ✔ 步驟2 試算可負擔之房貸總額 欲進行第2個步驟前，要先設定銀行的房貸利率和貸款年限才能試算。 「每月房貸預算」／「每借百萬元的月還款金」x「100萬元」＝「可負擔房貸總額」   ✔ 步驟3  推算買房負擔力 推算出買房負擔能力的公式：「可負擔之房貸總額」／「貸款成數」＝」可負擔的房屋總價。   2大買房方法學起來，輕鬆看買得起多少錢的房！ 收入推算法： 透過房價所得比邏輯推算，算出符合自己能力能負擔購入之房屋總價。 建議公式：房屋總價 / 年收入 房貸三成法： 一般來說買房是提高生活居住品質，但如果房貸超過每月所得1/3，會影響其他日常生活的費用支配，進一步影響到生活品質，因此建議房貸以三成為限。   立即試算：購屋貸款試算   買屋會有什麼「成本」？ 購屋的重要成本如下： 款項 金額 說明 斡旋金 依總價×2~5% (一般至少10萬元為普遍) 買賣雙方議價時，買方付斡表示購買意願，議價成功後直接轉為定金。 定金 成交總價×2~5% 簽約前支付以確保買方履行簽約(含斡旋金)，多以斡旋金轉定金方式 簽約款 成交總價×10% (含已支付之定金) 備證用印款 成交總價×10% 買賣雙方備齊所有權移轉登記應備文件及用印時需支付。 完稅款 成交總價×10% 買賣雙方需完納增值稅及契稅時支付。 契稅 房屋現值×6% 買賣移轉取得不動產所有權者必須繳交之契價稅。 印花稅 (房屋現值+土地現值)×0.1% 過戶時簽署公契，並貼印花稅票後才能進行產權移轉登記。 買賣登記規費 (房屋契價+土地申報地價)×0.1% 至地政事務所辦理土地及建物移轉登記時需繳納費用。 申貸設定登記規費 (房屋貸款金額×1.2)×0.1% 向銀行貸款時會將房產「設定抵押權」所需的規費，另有「他項權利證明書」的「書狀費」要繳付。 房屋稅 房屋現值×1.2%(自住) 以交屋日期為區分點，由買賣雙方按持有時間比例差算分擔。 地價稅 土地現值×2千分之二(自住) 以交屋日期為區分點，由買賣雙方按持有時間比例差算分擔。 水電瓦斯費   以交屋日期為區分點，由買賣雙方按持有時間比例拆算分擔。 履約保證費 成交總價×0.06% 透過公正第三方代為保管買賣金額，避免買賣產權糾紛。 貸款申辦費 依各銀行收費(約3000~6000元) 與金融機構承辦貸款時會收取的費用，包含開辦費、帳管費、鑑價費、徵信費等。 保險費 火險(依投保內容不同) 地震險(依投保內容不同) 有申請貸款者必繳，如提前償還貸款則可要求退還預繳之保險費。 代書費 依實際辦理業務內容收費(區域會有不同) 有簽約費、代辦抵押權設定登記、移轉登記、實價登錄等代辦手續費 仲介費 成交總價×6% 房仲服務費（一般是買方2%，賣方4%） 尾款 成交總價-已支付買賣價款 買方支付尾款後，屋主將房屋清空後交付給買方，現場點交完成手續。 最後建議購屋前仔細估算自己手頭上可動用之資金，避免決定購屋時遇到資金不足的窘迫情況，或是發生因為資金規劃不夠謹慎，買房後才發現經濟壓力過大而影響到生活品質。   延伸閱讀： 委託房仲賣房好嗎？委託房仲代售的流程、優缺點及注意事項！ 【懶人包】完整房屋買賣流程！簽約、用印、完稅、過戶注意事項

你知道不同的房型，房屋的交屋型態也不同嗎？常見的標配屋、實品屋、毛胚屋的交屋型態又如何呢？如果你還不清楚三種房屋類型的優缺點、適合屋主及注意事項的話，推薦就讓專業的中信房屋，來告訴你要注意什麼吧！以下也完整彙整出這三種常見交屋型態重點，讓購屋一族完整了解之間差異，並輕鬆選擇出最適合自己的屋型喔！   標配屋、實品屋、毛胚屋是什麼？ 標配屋： 配備標準基本配備的交屋房型，含隔間等裝潢，但需再做天花板工程，也會附廚櫃、廚具、衛浴設備等。 是市場上最常見的交屋屋型，所謂的標準配備大多包含隔間、牆面、門、地板磁磚、衛浴廚具等基礎裝潢。   實品屋： 建設公司從建案中規劃幾間代表設計裝潢，提供民眾賞屋用，所以通常帶著行李就能直接入住。 交屋狀態通常包含了完整基礎建設之外，還有家具家電，包含天花板、隔間、牆面、門、地板磁磚、水電管線、衛浴廚具、冷氣系統、收納櫃、沙發、餐桌椅等大型家具一應俱全。 實品屋主要功能為提供賞屋，因此會聚焦在營造裝潢氛圍為主，有些原始格局的瑕疵會透過裝修包裝，建議要比對建築圖說以確保日後居住實用度。   毛胚屋： 毛胚屋就是指尚無任何裝潢、隔間，僅有水泥磚牆建築的原始建築狀態。 是所有交屋型態中彈性最大的，因為可重新規劃格間，常見於大坪數或豪宅的房型。 毛胚屋在後續裝潢費上是三者中花費最高，後續施工時間也是所有屋型中最久的。   3種交屋型態的優缺點、差異及比較   優點 缺點 適合屋主 標配屋 裝潢預算較毛胚屋低很多。 已完成基礎建設，空間設計上較受限。 買方只需簡易裝潢或添購家具家電即可入住，裝潢費用較低，入住時間較快，適合不想花太多裝潢費用的屋主。 實品屋 一卡皮箱即可入住，交屋最迅速便利。 無法掌控建設公司原始的裝潢品質。 適合想要方便簡單、即刻入住的屋主或是小資首購族。 毛胚屋 單價、總價相對便宜，裝潢彈性大。 無隔間與裝潢，交屋需再進行規劃施工影響入住時間。 適合有設計想法的屋主。可依照屋主需求達到客製化的目的。   交屋型態的的5大注意事項 注意一：個人風格裝潢的考量 如果是毛胚屋屋型，由於室內天、地、壁均為水泥毛胚狀態，相較於標配屋、實品屋，是較能夠展現出個人生活風格。 注意二：裝潢預算的考量 毛胚屋可以依據自己喜好風格施作，但相對裝潢成本就會增加許多，如果想要節省裝潢成本可以選擇適合的標配屋或實品屋。 注意三：入住時間的考量 如果是趕著交屋後要馬上入住的買方，建議要多考慮毛胚屋動工裝潢至少半年~1年時間的施作期。 注意四：確認建材履歷的品質 若想省麻煩購買實品屋時，建議向建商詢問建材履歷，一一確認建材履歷包含家具品牌、油漆品牌、板材材質等？並於驗屋時確認管線、插座等配置。 注意五：簽約時確認交屋方式 買屋簽約的同時，記得務必要確認建商交屋屋型，可以預先規劃交屋後的成本支出，包含裝潢或家電家具等費用。   不管是標配屋、實品屋或是毛胚屋，都各自有優缺點，建議交屋時先來看看三者各自優缺點，再來評估選擇最適合自己的屋型。   延伸閱讀： 【懶人包】完整房屋買賣流程！簽約、用印、完稅、過戶注意事項 首購族必知的 5 大買屋簽約流程，買/賣方注意事項有哪些？

你知道房屋「建蔽率」及「容積率」是什麼嗎？房屋建蔽率是越高越好嗎？又究竟和土地及房屋有什麼關係呢？這裡就也來一次告訴你房屋建蔽率＆容積率查詢及計算方法的喔，讓購屋族可以更快速的瞭解相關定義，並且也更清楚的瞭解該如何計算建築用地，以下一次盤點重點讓你輕鬆搞懂！   建蔽率＆容積率是什麼？ 建蔽率定義 表示建築覆蓋率，指的是建物的建築面積在總基地面積的占比。 建蔽率越低：建物建築面積越小，建物外之空地越大。 建蔽率越高：建物建築面積越大，建物外之空地越小。 建蔽率公式=建築面積 ÷ 基地面積 容積率定義 表示建物的總坪數，指的是建物的建築面積的總樓層面積占建築基地面積的比例。 是建坪與地坪的比率，影響的是可以蓋的建物樓層數與面積。 容積率公式=總樓層面積 ÷ 基地面積   房屋建蔽率越高越好嗎？ 簡單來說建蔽率越高，表示建物內部的使用空間就越大，但相對的公共空間就會越少。因此，建蔽率越高不一定越好，建議先要考量基地面積。另一方面容積率是越高越好嗎？以容積率來說，越高表示建物能蓋的高度越高，就必須考慮高樓建築的建築工法技術的安全性。   房屋建蔽率＆容積率查詢方法、計算方式 以台灣的土地主要分為兩大類，分別是「都市土地」和「非都市土地」，查詢建蔽率和容積率，都市土地和非都市土地的查詢方式分別說明如下：   都市土地類 查詢土地類別：查詢「全國土地使用分區查詢」網站或到「內政部不動產資訊平台」網站連結到「各縣市政府土地分區查詢系統」進行查詢土地使用分區（自行輸入查詢地址/地段地號即可) 非都市土地類 建蔽率和容積率查詢可以透過查詢「土地登記謄本」的「土地標示部」得知。檢附非都市土地可供建築使用之各種用地建蔽率及容積率規定 甲種建築用地：建蔽率百分之六十，容積率百分之二百四十。 乙種建築用地：建蔽率百分之六十，容積率百分之二百四十。 丙種建築用地建蔽率百分之四十，容積率百分之一百二十。 丁種建築用地建蔽率百分之七十，容積率百分之三百。 非都市土地建蔽率及容積率不得超過上列規定，但直轄市或縣市政府得視實際需要酌予調降，並報請內政部備查。   總結來說建議購屋族想買電梯大樓，先了解該大樓社區的建蔽率和容積率，可作為基地的公共空間與住戶面積的比例參考，加上多方社區比較，幫助購屋族選擇出最適合自己的圓滿好屋！   延伸閱讀： 什麼是住宅嫌惡設施？常見的嫌惡設施種類一次看！ 【懶人包】房屋公設比是什麼？合理的公設比為多少？如何計算？

你知道「斡旋金」是什麼嗎？買房如果簽約後悔想反悔的話，斡旋金又是可以退還的嗎？購屋族應該會經常聽到房仲業者建議「如果遇到中意的房子時，可以考慮出價下斡。」究竟這是什麼意思呢？但如果購屋後後悔，下斡後如果反悔的話，斡旋金是否能退回返還呢？以上也盤點關於斡旋的必備重點，讓購屋族都能與屋主優質溝通！   「斡旋金」是什麼？ 簡單來說，斡旋就是房仲協助確保買方的買房意願與展現誠意，藉此保障買賣雙方權益，並具有法律效力的方式。 斡旋的種類 斡旋金：買方需要支付斡旋金，並簽訂斡旋契約。（較常見） 要約書：買方不需支付斡旋金，以簽署要約書的方式代替。   斡旋金多少是合理價格？ 由於斡旋金沒有一定的價格，大部分金額都在十萬元左右，如果斡旋金超過十萬元的話，建議用支票方式（抬頭以賣方為指定人並在支票註明禁止背書轉讓）   後悔買房？可以退斡旋金嗎？  可返還的情況 屋主未同意出價 如果屋主尚未同意買方斡旋價格，考慮中還沒有在斡旋書或要約書上簽名時，這時候的斡旋金是可以直接返還給買方的，買方記得需馬上通知房仲留下相關書面紀錄以利順利拿回斡旋金。 超過議價委託期限 斡旋書或要約書都會載明委託請房仲跟屋主議價天數，若超過委託期，房仲仍未與屋主達成共識，買方就可以跟房仲約時間拿回斡旋金。（建議委託議價期最多不要超過一周）   屋主簽認斡旋書，但後悔賣房，如何處理？ 遇到屋主原本同意出售，但卻又發生突然反悔的情況時，買方可以依斡旋金/要約書不同處理說明如下：  斡旋金 屋主必須將當除了要返還給買方斡旋金之外，還要再加倍還給買方違約賠償。 要約書 如果是要約的方式，屋主則是需支付買賣總價 3% 給買方作為賠償金。   不可返還的情況 當屋主收到來自房仲的要約或斡旋後並同意出售，這時買方才發生反悔，斡旋後，買方反悔不買就要看是採用斡旋金還是要約書的方式。   依斡旋金/要約書不同處理說明如下： 斡旋金 買方反悔就拿不回斡旋金，斡旋金會當成給賣方的賠償。 要約書 買方必須支付買賣總價的 3% 作為賠償金。   有把「斡」圓滿買好屋！ 最後提醒購屋族，不管使用斡旋或要約都要三思後行，避免因後悔衍生後續買賣紛爭！在把「斡」以上重點之後，決定下斡旋前還有什麼該注意的地方呢？最重要的是找有口碑聲譽良好的大型房仲品牌，才能保障在買賣交易流程安全，幫助購屋族順利斡旋成功，無後顧之憂開心簽約買好屋。   延伸閱讀： 下完斡旋後反悔　要拿回斡旋金得看屋主這一關 委託房仲賣房好嗎？委託房仲代售的流程、優缺點及注意事項！    

一般來說，大多數人一生努力工作、辛苦打拼下，想盡力累積財富才能安心傳承給子女，但假如是生前轉移財產會有贈與稅的課徵，等到過世後，將財產再繼承給子女也可能會有遺產稅，其中的贈與稅看起來簡單，但實際上仍有許多須注意的地方，如果處理不慎就會可能需要多繳稅金，以下特別彙整關於贈與稅的重點，包含了解贈與稅免稅額是什麼？贈與稅免稅額的對象有哪些？贈與稅免稅額的申報、流程及稅率？讓您輕鬆建立贈與稅的相關知識，提前做好準備，替自己省下一筆費用。   贈與稅「免稅額」的定義是什麼？ 贈與稅是指對無償給與他人財產(包括動產、不動產及其他有財產價值之權利)之行為所課徵之稅，屬於直接稅的一種，目的為防止遺產稅逃漏之產生而設立的課稅，使財產所有權人無法在生前以贈與方式分散財產。 因此也可視為遺產稅的輔助功能。 贈與稅免稅額則是指是每1位贈與人244萬元為限(贈與行為發生日在110年12月31日以前為220萬元。)，也就是每1位贈與人自每年1月1日到12月31日止，不管贈與給多少人，只要累計贈與總金額不超過免稅額，即可免徵贈與稅。     贈與稅免稅額的對象有哪些？ 1. 經常居住在我國境內的我國國民，要將自身在我國境內或境外的財產贈與他人的時候。 2. 經常居住在我國境外的我國國民或者是外國人，要將自身於我國境內的財產贈與他人的時候。 3. 贈與行為發生的前兩年內，雖然贈與人自願喪失我國國籍，但是如果將自身在中華民國境內或境外的財產贈送給他人的時候。   贈與稅免稅額的申報、流程及稅率一次學會 一、申報/流程 申報贈與稅準備文件 項次 文件內容 1 贈與稅申報書乙份 （委任他人代辦者需加蓋受任人私章） 2 贈與人及受贈人贈與時之戶籍資料乙份（包含身分證、戶口名簿、護照/在臺居留證） 3 贈與人當年度戶籍有異動時尚須加附異動前之戶籍資料。 4 贈與、信託或買賣契約書影本乙份。 5 委任他人代辦時，應附委任書及受任人身分證明文件或身分證正反面影本。 6 贈與人僑居國外且贈與人贈與時在我國境外者，應檢附我國駐外單位簽證之授權書影本乙份。 若贈與人贈與時在我國境內者，應檢附護照影本乙份以供核對入境紀錄。 7 法定代理人或監護人對於未成年子女或受監護人之不動產為處分時，應檢附身分證影本、法定代理人或監護人之相關證明文件、自98年11月23日起應由法院許可處分不動產之文件等。 8 如為國稅局通知函申報之案件需檢附通知函影本。 9 攜帶贈與人（受任人）私章，以備領取贈與稅繳納通知文書或贈與稅免稅或繳清證明書。 ※其他相關文件或填寫內容，請參考國稅局網站最新公告內容說明。   贈與稅申報範圍 贈與人如果要將自己的財產贈送給他人時就應該辦理贈與稅之申報。關於財產的認定範圍是指不動產、動產及其他一切有財產價值的權利，包含土地、現金、房屋、黃金、股單、股票、存款、公債、信託權益、獨資合夥之出資、礦業權、漁業權等。   申報時間點 贈與人在同一年度內贈與他人的財產總值超過所規定的贈與稅免稅額時，應該要在贈與日後30天內向戶籍所在地主管稽徵機關申報贈與稅。   二、稅率說明 扣除額：土地增值稅、契稅或其他贈與負擔。 扣抵稅額：同一年度內同一個贈與人以前各次贈與所繳納的贈與稅，在計算後一次贈與應納稅額時可以扣抵，或是國內居民就國外的財產贈與時，如果已經在財產所在地國家繳納贈與稅，經過認證後則可以抵免國內稅額。(詳情以國稅局公告為主)   贈與稅額稅率表： 課稅贈與淨額（元） 稅率 累進差額（元） 2,500萬以內 10% 0 2,500萬~5,000萬 15% 125萬 5,000萬以上 20% 375萬   贈與稅常見Ｑ&Ａ Ｑ：如要贈與子女是給現金或不動產？何者較節稅？ Ａ：建議假如是一次性大額贈與子女，一般來說贈與房產會比現金節稅， 主要是因為計算贈與稅是採用房地公告現值，然而公告現值一般又遠低於市價。 但假如短期內子女會將房產出售，就會被加課高額房地合一稅，則會提高整體支出成本。   Ｑ：哪些情況下免繳贈與稅(免課贈與稅)？ Ａ：贈與稅除了贈與人每年有244萬免稅額之外，包含以下情況與對象也無需課贈與稅，包含公益團體、農地、配偶互相贈與、子女婚嫁當年（父母各自贈與有各有100萬元免稅額度）   綜觀來說，由於不動產因爲牽涉金額龐大，因此建議多方了解不動產相關稅賦細節，才能掌握節稅方法，輕鬆升級為聰明購屋一族！

當看房賞屋時，或許你會注意到不是每一間房屋都有雨遮，那究竟買房子要不要挑有雨遮的？而雨遮也算坪數嗎？要不要計價？這也是你買房的成本計算一環，今天就來5分鐘帶你看懂建坪、地坪及實際坪數！與明白關於雨遮你可以有的廣角思維。   雨遮是什麼? 簡單來說，雨遮就是用來遮雨擋陽的地方；可以遮雨、遮陽、防止火災延燒、增進建築物立面景觀造型、綠建築、調節室內溫度以及建築外殼節能等多種功能。 法源依據：《建築技術法》規定，是建物窗戶或開口的上方、距離窗戶或開口上緣不超過50公分的構造物。   買房時，雨遮會不會記坪？計價？ 雨遮通常占坪之小，其重要性容易被忽略，被歸為看似使用不到的構造物；因而早期雨遮計坪計價包在房屋建坪中，被當成似虛坪，所以引發爭議。 2011年政府採「預售屋」可計坪不計價法規政策（註），而致生實務上建商售屋時會以總價包裝，造成其實「成屋」雨遮還是有計價，故依舊有糾紛，因此2018年以後新制上路，雨遮全面改為「不計坪不計價」。 ※註：內政部100.4.15台內營字第10008022591號令訂定   按照建照申請的年份，整理雨遮改制沿革如下表： 房子蓋的時間截點 雨遮 現行制度：2018年1月1日起 不計坪不計價 2011年5月1日起-2018年1月1日前 • 預售屋-計坪不計價    ※預售屋買賣定型契約應記載不得記載事項中，仍須記載雨遮面積 • 成屋-計坪計價 2011年5月1日前 計坪計價   房屋建坪、地坪與實際坪數的差異 那麽雨遮為何容易和虛坪擺在一起呢，除了雨遮坪數低之外，進一步說明所謂的房屋建坪、地坪與實際坪數的不同與雨遮的關係。   建坪(建物權狀面積)：就是一間房子的所有樓板面積，加上所持有的公設坪數。 大家平常常說的「喔，那房子一坪是多少」，那個「坪」就是在說建坪。例如你買的房子，室內 30坪、雨遮有 5 坪，然後所有的公設，由所有的住戶依比例均分，你持有 10 坪，那麼你的房子的建坪就是30+5+10 = 45坪。又或者你家是透天厝，那就是看有幾層樓，把各樓層樓地板加總+(陽台、雨遮等)=建坪 ※建坪與雨遮之間的關係：雨遮是建坪的一部分   地坪(土地持分總面積)：：指的是實際的土地坪數。 例如一塊 1000 坪的土地，總共 10 層高共計 100住 戶，每一戶住家分到的土地持份大小就稱之為地坪。 ※地坪與雨遮之間的關係：不會相互影響。   實際坪數：也稱為「實坪」，實務上講的就是房子室內實際可以使用的坪數，法律上其實並沒有「實坪」這個名詞解釋。通常指專有部分即主建物+附屬建物面積。 例如買的房子室內坪數30坪（已經包含陽台、雨遮5坪），那麼實際坪數就是30坪。如果是計坪不計價，那麼實際坪數就會變成25坪。因此或有建商就不蓋雨遮，影響的是住戶的居住品質。 如果是不計坪不計價，等於是贈送雨遮。因此或有部分建商會把樑柱外露的設計改回樑柱於牆面內，形成壓梁卡柱，補雨遮的坪數利潤，等於是減少室內的坪數，變成室內可利用空間縮減，在小宅物件常見。 ※實際坪數與雨遮之間的關係：雨遮是實坪的一部分。 ※實際坪數與建坪的差異：實際坪數沒有加公設。   更多有關雨遮問題建議可以和信賴的房仲討論或請其協助取得相關(像是申請建照年限等)資訊，因房仲有房屋全方面資訊，並且清楚屋況，相對能周延買方認識雨遮的思維喔。   ※本文有關雨遮相關規定資料來源：中華民國內政部、中華民國內政部營建署、全國法規資料庫官網，若有異動以官方公告為準。

你繳房屋稅時注意過你住的房屋是適用什麼稅率嗎？一整年眼花撩亂各種稅務要繳納，到底房屋稅在何時繳？又要繳多少？跟著本次主題，包含自用住宅稅費試算、查詢一次看！   什麼是房屋稅？ 房屋稅的定義：簡單來說，就是對房屋所有人在持有期間所課徵的財產稅，每年徵收一次，稱作「房屋稅」。 房屋稅的課徵範圍-房屋稅條例第2、3條 房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。 房屋，指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者。 增加該房屋使用價值之建築物，指附屬於應徵房屋稅之其他建築物，因而增加該房屋之使用價值者。   房屋稅繳納時間為何？繳多少？ 房屋稅繳納時間 房屋稅屬於地方稅，直接向房屋所在地稽徵機關申請住家用自住稅率課徵房屋稅。 房屋稅開徵繳稅時間，是每年的5月1日至5月30日止；而其課徵的期間則是從前一年度7月1日至當年度6月30日。 §房屋稅的逾期計罰： 按稅務法規定，逾期繳納稅捐應加徵滯納金。 計算方式：逾3日按滯納數額加徵1％；逾30日仍未繳納者，移送強制執行。 舉例：6月1日至6月3日期間繳納，未超過3天，不用罰滯納金；6月4日、6月5日及6月6日繳納者，因已逾3天，就會加徵滯納金1％，據此以此類推。   房屋稅繳納金額仔細看 房屋稅不是按房屋造價或市價計算，是以房屋課稅現值乘以適用稅率計算出繳納金額。 其計算公式為，〔房屋核定單價×面積×（1－折舊率×折舊經歷年數）×地段率〕×適用稅率＝應納房屋稅總金額。   房屋稅繳納金額變更多? 2大原因報你知 原因1 →房屋有增建、改建的時候，課稅面積增加，稅額增加。 原因2 →房屋的使用情形變更，原適用低稅率變成高稅率，舉例像是原本是自住住家用房屋稅率1.2％，改為營業用稅率3％時，稅額會增加。   自用住宅的房屋稅費的試算、查詢- 六都「自用」一覽表 適用「自住」稅率課徵房屋稅3條件 1. 無出租使用，沒有租人。 2. 實際有住，本人與配偶或直系親屬實際居住。 3. 國內持有房屋不超過3戶，本人與配偶及未成年子女全國合計在3戶以內者。   自用房屋稅稅率 房屋使用情形 持有戶數 法定稅率 (住家)自住用住宅 3戶內 最低、最高都是 「1.2%」   六都房屋稅試算、查詢參考網站 地方政府 稅務試算、查詢 臺北 https://www.services.tpctax.gov.taipei/ihCalwithfunctions/ 新北 https://einvdonate.tax.ntpc.gov.tw/taxTrial/housetax.html 桃園 https://www.tytax.gov.tw/core/e_service/index.php?component=e_service&view=lineindex&Kind=7 臺中 https://ww2.tax.taichung.gov.tw/rwd/tax_trial/house.aspx?path=369 臺南 https://www.tntb.gov.tw/core/service/housetax.php?lmenuid=61&smenuid=149 高雄 https://www.kctax.gov.tw/DefPage/MyChilds.aspx?MenuID=76   房屋稅是每年都會固定出現的稅務，記得要依時繳納，才不會衍生滯納金，更要符合自用住宅的要件，才能享有自用房屋稅稅率喔。    ※參考資料來源：財政部稅務入口網、六都稅捐稽徵處(財政稅務局)官網，文中所提及公式、金額、百分比等若有異動以官方公告為準。

你知道「空屋稅」是什麼嗎？空屋的囤房稅的繳交、計算、新制度及節稅方法又有哪些？現今不動產既可自住又能投資保值，成就了房價漲，而一去不復返，卻也衍生出買不起房的聲音，政府於是出手抑制過度膨脹的房市機制，以平衡居住正義。空屋稅、囤房稅的概念也因應而生，此次就也來探討空屋稅、囤房稅到底是什麼？囤房稅繳交、計算及新制度怎麼看？包含如何節稅，於下面文章中一併說個明白喔！   「空屋稅」是什麼？ 簡單來說，空屋稅就是針對空閒或無人使用的房屋實施課稅，為的就是要讓持有多房者把閒置的房屋出租，提高供需，但我國尚未實施該類課稅。實務上，目前類似的概念僅有台北市在施行「空置房屋稅」，然空屋稅其實在《房屋稅條例》中並未明文規定。   就台北市法規「臺北市房屋稅徵收自治條例」來看，有明定二課徵稅率： · 建商持有已蓋好卻尚未銷售出去的房屋，於起課房屋稅一年六個月內未出售者→稅率2%。 · 非自住之住家用房屋2戶以下，每戶課徵稅率4％，持有3戶以上者，每戶課徵→稅率3.6％。   「囤房稅」是什麼？ 而所謂的「囤房稅」就是除自住房屋外，又有 1 間以上非自用房屋所徵收的稅率（各縣市稅率各自不同）。如《房屋稅條例》中，房屋稅把住家用房屋區分為「自住」及「非自住」。   其中，「自住」限3戶，稅率為1.2%；第4戶起則為「非自住」，稅率介於1.5%至3.6%；針對「非自住」這個後者，由地方政府決定課徵較高稅額的房屋稅，就是俗稱的「囤房稅」。為的就是要減少房屋集中在少數人的手中，即一人擁有多屋的情況。   瞭解更多：房屋稅繳納時間為何？繳多少？自用住宅稅費試算、查詢一次看！   計算方式：囤房稅和房屋稅的試算方式原則是相同的，差異在於囤房稅是以「不同差別稅率」進行課稅。   · 囤房稅＝房屋現值＊囤房稅率＊持份比例＊課稅月數 / 12 · 房屋稅額＝房屋現值(註1)×稅率 (註1) 房屋現值＝標準單價(註2)×（1－折舊年數×折舊率）×房屋街路等級調整率×房屋面積 (註2) 標準單價＝房屋構造標準單價×分層分攤率 舉例：假設小花在台北市有 3 戶非自住用房屋，而這 3 戶非自住用房屋就會用 3.6% 的房屋稅率計算，經下表試算演示，小花總共需要繳納 180,000 元的囤房稅。   非自住用房屋 房屋現值 囤房稅率 持份比例 課稅月數/12 要繳的囤房稅 A戶 200,000 3.6% 1/1 12 7,200 Ｂ戶 300,000 3.6% 1/1 6 5,400 Ｃ戶 100,000 3.6% 1/1 8 2,400 總計繳稅         15,000   舉例：小花只有 1 戶自住用住宅，那就是適用 1.2% 的自用住宅房屋稅率！以Ａ戶為例試算演示，那就是200,000 X1.2% =7,200，僅須繳納7,200元。如果小花又符合政府平價配售平民住宅（註3）的適用條件，便可再減半徵收房屋稅，減半為3,600元，非自住與自住稅率納稅差距可是好幾倍。   （註3）：房屋稅條例第15條第2項第1款規定   2022年囤房稅制度： 因為房屋稅屬於地方稅政，為穩定房市相對抑制炒作，加上中央督促，各地方政府現況採取非自用住宅修訂累進稅率，其徵收的稅率因各地而有差異，2022年整理最新稅率如下表所示：   各都市 非自住用住宅-囤房稅率 台北市 兩戶以內2.4％、三戶以上3.6％ 新北市 兩戶以內2.4％、三戶以上3.6％ 台中市 一至四戶2.4％、五戶以上3.6％ 台南市 第一戶1.5％、二-三戶1.8％、四-五戶2.4％、六戶以上3.6％ 高雄市 一至三戶2.4％、四戶以上3.6％ 桃園市 一至五戶2.4％、六戶以上3.6％ 新竹縣市 一至五戶2.4％、六戶以上3.6％   聰明節稅的3個建議，做好你的理財規劃！ 囤房税配置（一）：適合多房族 · 符合自用住宅條件，跳脫一處的限制： 一戶以本人、配偶或未成年子女設籍，第二戶以上父母、祖父母等直系親屬其中1人戶籍登記；就可以用自用住宅稅率。 · 挑最節稅的那一戶： 如果人口數少，無法多處設籍，那就挑選總地價最高的設立戶籍，並申請適用自用住宅課稅，節稅效果大。   囤房税配置（二）：適合出租族非自用住宅 · 參加「公益出租人」： 如果你是包租公（婆），鼓勵申請成為公益出租人，每月免稅額度有1.5萬元租金，而且房屋稅也比照自用住宅1.2%，藉此降低稅負。(法源依據：房屋稅條例第5條第1項第1款、住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準第3條、住宅法第住宅法第15條) 舉例：若以臺北市舉例，這類房租收取若不超過主管機關公告當年度社會住宅包租代管計畫簽約租金上限的話，稅基還能再減50%，房屋稅率相當 0.6%喔。   囤房税配置（三）：適合買二手屋族 · 注意稅率陷阱： 買進的二手屋，因前屋主還擁有多戶房屋，並且屬於非自住稅率，辦理過戶時未注意變更，造成新屋主繳稅時仍適用舊稅率，致使稅負差很大。   無論是空屋稅或者囤屋稅，都是政府希望房地產趨向穩定發展而實施的策略，進而落實居住正義，而各縣市政府每3年也會重新評定房屋課稅現值，於每年徵收一次；弄懂其中內涵，除了能清楚稅額，還能作為財務評估參考，亦可避免逃漏稅風險喔。   ※本文有關稅法、計算公式、稅率等參考資料來源為全國法規資料庫、財政部稅務入口網及各縣市房屋稅徵收率自治條例網站，如有異動以官方公告為準。   延伸閱讀： 2022贈與稅免稅額對象有誰？免稅額申報、流程及額度一次知！ 委託房仲賣房好嗎？委託房仲代售的流程、優缺點及注意事項！