你繳房屋稅時注意過你住的房屋是適用什麼稅率嗎？一整年眼花撩亂各種稅務要繳納，到底房屋稅在何時繳？又要繳多少？跟著本次主題，包含自用住宅稅費試算、查詢一次看！   什麼是房屋稅？ 房屋稅的定義：簡單來說，就是對房屋所有人在持有期間所課徵的財產稅，每年徵收一次，稱作「房屋稅」。 房屋稅的課徵範圍-房屋稅條例第2、3條 房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。 房屋，指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者。 增加該房屋使用價值之建築物，指附屬於應徵房屋稅之其他建築物，因而增加該房屋之使用價值者。   房屋稅繳納時間為何？繳多少？ 房屋稅繳納時間 房屋稅屬於地方稅，直接向房屋所在地稽徵機關申請住家用自住稅率課徵房屋稅。 房屋稅開徵繳稅時間，是每年的5月1日至5月30日止；而其課徵的期間則是從前一年度7月1日至當年度6月30日。 §房屋稅的逾期計罰： 按稅務法規定，逾期繳納稅捐應加徵滯納金。 計算方式：逾3日按滯納數額加徵1％；逾30日仍未繳納者，移送強制執行。 舉例：6月1日至6月3日期間繳納，未超過3天，不用罰滯納金；6月4日、6月5日及6月6日繳納者，因已逾3天，就會加徵滯納金1％，據此以此類推。   房屋稅繳納金額仔細看 房屋稅不是按房屋造價或市價計算，是以房屋課稅現值乘以適用稅率計算出繳納金額。 其計算公式為，〔房屋核定單價×面積×（1－折舊率×折舊經歷年數）×地段率〕×適用稅率＝應納房屋稅總金額。   房屋稅繳納金額變更多? 2大原因報你知 原因1 →房屋有增建、改建的時候，課稅面積增加，稅額增加。 原因2 →房屋的使用情形變更，原適用低稅率變成高稅率，舉例像是原本是自住住家用房屋稅率1.2％，改為營業用稅率3％時，稅額會增加。   自用住宅的房屋稅費的試算、查詢- 六都「自用」一覽表 適用「自住」稅率課徵房屋稅3條件 1. 無出租使用，沒有租人。 2. 實際有住，本人與配偶或直系親屬實際居住。 3. 國內持有房屋不超過3戶，本人與配偶及未成年子女全國合計在3戶以內者。   自用房屋稅稅率 房屋使用情形 持有戶數 法定稅率 (住家)自住用住宅 3戶內 最低、最高都是 「1.2%」   六都房屋稅試算、查詢參考網站 地方政府 稅務試算、查詢 臺北 https://www.services.tpctax.gov.taipei/ihCalwithfunctions/ 新北 https://einvdonate.tax.ntpc.gov.tw/taxTrial/housetax.html 桃園 https://www.tytax.gov.tw/core/e_service/index.php?component=e_service&view=lineindex&Kind=7 臺中 https://ww2.tax.taichung.gov.tw/rwd/tax_trial/house.aspx?path=369 臺南 https://www.tntb.gov.tw/core/service/housetax.php?lmenuid=61&smenuid=149 高雄 https://www.kctax.gov.tw/DefPage/MyChilds.aspx?MenuID=76   房屋稅是每年都會固定出現的稅務，記得要依時繳納，才不會衍生滯納金，更要符合自用住宅的要件，才能享有自用房屋稅稅率喔。    ※參考資料來源：財政部稅務入口網、六都稅捐稽徵處(財政稅務局)官網，文中所提及公式、金額、百分比等若有異動以官方公告為準。

你知道「空屋稅」是什麼嗎？空屋的囤房稅的繳交、計算、新制度及節稅方法又有哪些？現今不動產既可自住又能投資保值，成就了房價漲，而一去不復返，卻也衍生出買不起房的聲音，政府於是出手抑制過度膨脹的房市機制，以平衡居住正義。空屋稅、囤房稅的概念也因應而生，此次就也來探討空屋稅、囤房稅到底是什麼？囤房稅繳交、計算及新制度怎麼看？包含如何節稅，於下面文章中一併說個明白喔！   「空屋稅」是什麼？ 簡單來說，空屋稅就是針對空閒或無人使用的房屋實施課稅，為的就是要讓持有多房者把閒置的房屋出租，提高供需，但我國尚未實施該類課稅。實務上，目前類似的概念僅有台北市在施行「空置房屋稅」，然空屋稅其實在《房屋稅條例》中並未明文規定。   就台北市法規「臺北市房屋稅徵收自治條例」來看，有明定二課徵稅率： · 建商持有已蓋好卻尚未銷售出去的房屋，於起課房屋稅一年六個月內未出售者→稅率2%。 · 非自住之住家用房屋2戶以下，每戶課徵稅率4％，持有3戶以上者，每戶課徵→稅率3.6％。   「囤房稅」是什麼？ 而所謂的「囤房稅」就是除自住房屋外，又有 1 間以上非自用房屋所徵收的稅率（各縣市稅率各自不同）。如《房屋稅條例》中，房屋稅把住家用房屋區分為「自住」及「非自住」。   其中，「自住」限3戶，稅率為1.2%；第4戶起則為「非自住」，稅率介於1.5%至3.6%；針對「非自住」這個後者，由地方政府決定課徵較高稅額的房屋稅，就是俗稱的「囤房稅」。為的就是要減少房屋集中在少數人的手中，即一人擁有多屋的情況。   瞭解更多：房屋稅繳納時間為何？繳多少？自用住宅稅費試算、查詢一次看！   計算方式：囤房稅和房屋稅的試算方式原則是相同的，差異在於囤房稅是以「不同差別稅率」進行課稅。   · 囤房稅＝房屋現值＊囤房稅率＊持份比例＊課稅月數 / 12 · 房屋稅額＝房屋現值(註1)×稅率 (註1) 房屋現值＝標準單價(註2)×（1－折舊年數×折舊率）×房屋街路等級調整率×房屋面積 (註2) 標準單價＝房屋構造標準單價×分層分攤率 舉例：假設小花在台北市有 3 戶非自住用房屋，而這 3 戶非自住用房屋就會用 3.6% 的房屋稅率計算，經下表試算演示，小花總共需要繳納 180,000 元的囤房稅。   非自住用房屋 房屋現值 囤房稅率 持份比例 課稅月數/12 要繳的囤房稅 A戶 200,000 3.6% 1/1 12 7,200 Ｂ戶 300,000 3.6% 1/1 6 5,400 Ｃ戶 100,000 3.6% 1/1 8 2,400 總計繳稅         15,000   舉例：小花只有 1 戶自住用住宅，那就是適用 1.2% 的自用住宅房屋稅率！以Ａ戶為例試算演示，那就是200,000 X1.2% =7,200，僅須繳納7,200元。如果小花又符合政府平價配售平民住宅（註3）的適用條件，便可再減半徵收房屋稅，減半為3,600元，非自住與自住稅率納稅差距可是好幾倍。   （註3）：房屋稅條例第15條第2項第1款規定   2022年囤房稅制度： 因為房屋稅屬於地方稅政，為穩定房市相對抑制炒作，加上中央督促，各地方政府現況採取非自用住宅修訂累進稅率，其徵收的稅率因各地而有差異，2022年整理最新稅率如下表所示：   各都市 非自住用住宅-囤房稅率 台北市 兩戶以內2.4％、三戶以上3.6％ 新北市 兩戶以內2.4％、三戶以上3.6％ 台中市 一至四戶2.4％、五戶以上3.6％ 台南市 第一戶1.5％、二-三戶1.8％、四-五戶2.4％、六戶以上3.6％ 高雄市 一至三戶2.4％、四戶以上3.6％ 桃園市 一至五戶2.4％、六戶以上3.6％ 新竹縣市 一至五戶2.4％、六戶以上3.6％   聰明節稅的3個建議，做好你的理財規劃！ 囤房税配置（一）：適合多房族 · 符合自用住宅條件，跳脫一處的限制： 一戶以本人、配偶或未成年子女設籍，第二戶以上父母、祖父母等直系親屬其中1人戶籍登記；就可以用自用住宅稅率。 · 挑最節稅的那一戶： 如果人口數少，無法多處設籍，那就挑選總地價最高的設立戶籍，並申請適用自用住宅課稅，節稅效果大。   囤房税配置（二）：適合出租族非自用住宅 · 參加「公益出租人」： 如果你是包租公（婆），鼓勵申請成為公益出租人，每月免稅額度有1.5萬元租金，而且房屋稅也比照自用住宅1.2%，藉此降低稅負。(法源依據：房屋稅條例第5條第1項第1款、住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準第3條、住宅法第住宅法第15條) 舉例：若以臺北市舉例，這類房租收取若不超過主管機關公告當年度社會住宅包租代管計畫簽約租金上限的話，稅基還能再減50%，房屋稅率相當 0.6%喔。   囤房税配置（三）：適合買二手屋族 · 注意稅率陷阱： 買進的二手屋，因前屋主還擁有多戶房屋，並且屬於非自住稅率，辦理過戶時未注意變更，造成新屋主繳稅時仍適用舊稅率，致使稅負差很大。   無論是空屋稅或者囤屋稅，都是政府希望房地產趨向穩定發展而實施的策略，進而落實居住正義，而各縣市政府每3年也會重新評定房屋課稅現值，於每年徵收一次；弄懂其中內涵，除了能清楚稅額，還能作為財務評估參考，亦可避免逃漏稅風險喔。   ※本文有關稅法、計算公式、稅率等參考資料來源為全國法規資料庫、財政部稅務入口網及各縣市房屋稅徵收率自治條例網站，如有異動以官方公告為準。   延伸閱讀： 2022贈與稅免稅額對象有誰？免稅額申報、流程及額度一次知！ 委託房仲賣房好嗎？委託房仲代售的流程、優缺點及注意事項！

當你要買房時，你知道房屋的權狀坪數＆室內坪數，要如何計算？又要怎麼看嗎？如果你還不瞭解權狀坪數、室內坪數及公設比之間的差異？你是不是也曾看過廣告上的「坪數」，與現場看的室內坪數不太像？或是買預售屋在實際交屋時，卻感覺和當時看樣品屋呈現的空間，似乎有點落差？買房除了看房型看地段外，更要學會看懂實際坪數！本專題就也來帶你一次看懂實際坪數、公設比、權狀坪數之間的關係，避免購買坪數不知不覺悄悄地縮水喔！   什麼是「房屋權狀坪數」？ 所謂的「房屋權狀坪數」，指的就是房屋產權登記的坪數面積；權狀上的單位都是以平方公尺標示，乘以0.3025可換算成坪。 · 房屋權狀坪數計算 = （主建物面積＋附屬建物面積＋公共設施面積）x 0.3025 · 房屋所有權狀標示，以下圖表一目瞭然：   主建物 附屬建物 公設 指室內面積，就是可以直接利用到的部分，包含客廳、餐廳、臥房、衛浴、廚房、書房等部分，一般夾層或樓中樓也包含在內。 指相連主建物室內面積的附屬部分，專屬所有權人使用，不屬於室內面積，例如陽台、平台、花台、露台、雨遮等。   補充知識1： 陽台：在戶外有天花板。 露台：在戶外沒有天花板。 花台：凸出於大樓，擺放小盆栽等物件但無法出入。 平台：從主建物延伸的凸出空間，拿來放冷氣主機。 指的就是住戶共同使用的部分，就是「公設」，住戶均可使用，但無單獨支配權；又分大公、小公：   大公：全體住戶共同使用的區域，如健身房、游泳池等。   小公：部分住戶共同使用的區域，如：各層的電梯、通道、樓梯間、當層公共區域的陽台等。 補充知識2：關於車位，有的車位包含在公設內，有的有獨立權狀，買房時要特別注意。   室內實際坪數，要如何計算？ 所謂的「實際坪數」，指的是房屋權狀內登記的「主建物」（註）面積；簡言之，為房屋室內實際可以使用的坪數。 實際坪數計算：房屋權狀90坪 - 公設24.3坪 - 附屬建物3.7坪 = 主建物62坪（62坪就是屋主可以直接使用的部分） ＊註：主建物內容請見上表中房屋權狀標示圖表   權狀坪數、實際坪數及公設比計算、差異： 透過上述的說明，可以知道權狀坪數和實際坪數計算的差異，接著就來了解公設比，以及彼此之間的關係；讓你買房不擔心坪數灌水灌很大： · 實際坪數：可以看出「專有的空間」有多大，而共有部分之坪數比例高低和實際坪數內設施是否實用，則決定了花錢是否花在刀口上。 · 公設比：持有公共設施坪數÷總坪數（權狀坪數）×１００％＝公設比 舉例：公設8坪、權狀坪數面積40坪，公設比20％ 計算方式：8 ÷ 40 × 100％ = 20％，代表室內實際使用面積大約會落在32坪。   坪數＆公設比之間的關係： 舉例：權狀80坪/總價1,800萬 公設比高↑ 實際坪數低↓ 公設比↓ 實際坪數↑ 單價/坪 房屋計算時，一坪單價就變高，因為分母總值變少 房屋計算時，一坪單價就變低，因為分母總值變大 說明 以各樓層的公共梯廳來說，公共梯廳與走道若沒有最佳配置，這些多出來無用的空間，對公設比的影響就很高→公設比高，用起來卻像灌水的虛坪。 戶數一增加平均分攤後，公設比也跟著降低。 因為，基地大小及戶數多寡，基地越大，建商可規劃的建坪相對來得多。 同樣是32％的公設，2千坪與8百坪的基地，基地愈大代表住戶能得到的東西愈多。    最後建議購屋者，購屋前一定要把房屋權狀所有項目計算清楚，尤其要仔細確認共有部分的坪數；可以簡易計算主建物和公設的坪數價格，相對精確評估自己花在公設上的坪數與費用是否合理。畢竟適當的公共空間是為讓居住環境更舒適，為了確定自己以後是否都會用到這些公共設施，購屋前一併納入考量吧。   立即聯絡專人賞屋 : https://bit.ly/3Qcvh2Q   延伸閱讀： 首購族買房要注意什麼？中古屋 v.s 預售屋哪個比較好？ 該買多少錢的房子？3分鐘個人購屋能力試算，看能買多少錢的房！  

你知道「土地使用分區」是什麼嗎？土地使用分區的用途及顏色區塊，是如何作用的嗎？要知道看清楚土地使用分區與房屋用途很重要，不用擔心買房買在違規使用的工商廠辦區，本次專題也解析都市土地使用分區是什麼？教你看懂使用分區顏色、用途及管制規定查詢，當個聰明購屋者，買房買在對的土地使用分區，也才是好地方的喔！   「土地使用分區」是什麼？ 我們常聽到的「土地使用分區」，就是指各地方政府於都市計畫中規劃都市時，會把每塊士地作不同的使用分區，並規定每一塊土地可作為與不可作為的項目，都應按法規規範進行使用，每塊土地都有自己的屬性；因此，不同分區就有不同生活風貌型態及機能。舉例來說，多數商業性質類型的商業區、工業區等，是不可作為住宅區的。   範例：台北市來說，其規劃的住宅區有住一～住四、商一～商四及文教區，這些地方都是可以蓋房屋的；至於在住宅區所見餐飲業、零售及超市、醫院診所則為附加條件允許設立在住宅區內。你可以依照自己的生活型態及想要的機能，選擇住在交通方便的區塊，這類就是住商混合區，或者考慮學校接送、教育資源完善，那就選文教區。   土地使用分區的用途&顏色區塊：   都市計畫使用分區圖以不同顏色區塊作為區別，用顏色劃分都市內的「土地使用分區」，能讓大眾在觀看時更顯而易懂，方便簡易辨識。 使用分區： 用途 顏色區塊 商業區 淺紅色 住宅區 黃色 混合區 橘紅色 工業區 棕色 農業區、保護區及水岸發展區 淺綠色 行政區 藍 (彩色著色於各區界線邊緣) 禁建區 紅色 (彩色著色於各區界線邊緣) 註：本表僅供參考實際顏色區塊依各地方政府或略有調整。   都市計畫： 用途 顏色區塊 道路 紅色粗線 學校 紫色 市場 橘紅色加綠色斜線 污水處理 青色 機關用地 藍色 停車場 棕色 喪葬等其他公共設施 黃色 公園、童遊樂場 綠色 註：本表僅供參考實際顏色區塊依各地方政府或略有調整。   土地使用分區的管制： 都市土地使用分區的核心，在於確保都市內各分區土地使用性質和控制都市發展強度，具體內容包含了確保土地使用與地上建物的價值、保證都市土地均衡發展、維護市容美觀、保證居住居民的安全與健康等，如果不妥善計算與規劃區分，放任大家隨意蓋好蓋滿，那就變成一雜亂無章無價值的都市型態了。    土地使用分區管制： · 土地使用分區管制的是使用項目（容許使用規定）與開發強度（建蔽率、容積率）。部分使用分區會視計畫需求，依照使用強度再細分為若干等級，再有不同的使用強度和使用性質的規定，並有其相關限制規定。 · 舉例以台北市而言，就把住宅區的住一，再細分出九個等級，精算建蔽率及容積率的不同比率。 · 建蔽率vs容積率小知識：     建蔽率（建築密度、覆蓋率） 容積率 內涵 建物投影面積 ÷基地面積 x 100% 比例↑，可用空間↓ 比例↓，可用空間↑ 建築物樓地板面積總和÷基地面積 x 100% 比例↑，樓層↑＝擁擠、戶數多 比例↓，樓層↓＝寬闊、戶數少價格貴 管制作用 可以避免稠密的利用基地面積 可以使空間壓迫感降低 可以把棟距之間距離拉開 可以管控都市建物高度 可以管控都市建物密度 可以有好的都市景觀 可以限制每一筆土地上的總樓層面積，保持穩定的建地供給量 可以減少空間壓迫感   土地使用分區的規定： · 都市計畫法第32條明定：都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區。前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。 · 都市計畫法第33條明定：都市計畫地區，得視地理形勢，使用現況或軍事安全上之需要，保留農業地區或設置保護區，並限制其建築使用。 · 除了都市計畫法第33～39條及都市計畫法施行細則皆有所說明外；一般大眾查詢「使用分區」法規及土地相關資訊，想要知道更仔細的內容，也可善用以下網路資源：    - 都市計畫書圖查詢整合平台    - 非都市土地使用分區查詢服務系統    - 內政部不動產資訊平台    - 都市計畫法規    - 區域計畫法規   關於土地使用分區，我買對了嗎？ 如果不清楚土地使用分區，房屋身價可能會有慘跌風險，因為不管是在都市計畫區內或是非都市土地區域內的土地或建築物，按都市計畫法、區域計畫法，都有土地使用管制規定，最常見像是工業區偷偷蓋住宅、農牧用地偷偷開工廠等非農使用行為等等，只要違反，不但會被主管機關裁罰6萬元到30萬元外，還會遭限期改善、回復土地原狀等各種處分，所以購屋前務必先查詢清楚相關土地的土地使用分區。   最後，土地使用分區有不同的使用性質和容許使用規定，為避免買錯住宅類別或觸法傷荷包，建議可請房仲業者協助找到詳細相關房屋、土地資料查閱，或向都發局、建管處等主管機關諮詢求證，另外也可透過「全國土地使用分區資料查詢系統」查詢分區；交叉比對建物及土地使用相關證明文件是否相符，才不會買大錢入錯房喔。 ※本文所提及法規資訊等參考資料為全國法規資料庫、內政部營建署城鄉發展分署國土規劃入口網，若有異動以官方公告為準。   延伸閱讀： 斡旋金是什麼？買房簽約後如果反悔，斡旋金可以退還嗎？ 房屋建蔽率越高越好嗎？房屋建蔽率＆容積率查詢、計算一次看！

你聽過所謂的「土地增值稅」嗎？又知道土地增值稅怎麼計算嗎？一般用地＆自用住宅增值稅的稅率，又差在哪呢？這裡就也一次將稅率計算方式，來告訴你的喔！土地增值稅也有其課稅標準，如果你不清楚，那就不知道自己適用何種稅率，或哪個級距作為計算的準則，可能你多繳了增值稅也不知道。透過5分鐘看懂售屋的土地增值稅如何計算！也能知道其中稅率的差異喔！   一般用地稅率 v.s 土地增值稅率計算差異：   土地增值稅的兩種稅率： 首先，要先知道土地增值稅是分兩種稅率，按法規標準一種是「自用住宅」適用優惠稅率為10%，而另一種是「一般用地」適用的稅率則是20%~40%不等，透過下面圖表，簡易理解其差異： 稅率 內容 自用住宅用地優惠稅率 • 漲價倍數徵收稅率為 10%。 • 另外自用住宅用地出售時，可善用「一生一次」或「一生一屋」這兩種模式進行： 1. 一生一次(一生僅能使用一次)：其稅率估算稅額，是以都市土地面積300平方公尺或非都市土地面積700平方公尺為限。 2. 一生一屋(符合條件內，無限次使用)：其稅率估算稅額，是以都市土地面積150平方公尺或非都市土地面積350平方公尺為限。 一般用地稅率 • 簡單來說就是，如果超過自用住宅用地的限制，超過的部分就按一般用地稅率估算稅額，二者合計。   一般用地稅率計算規則： 一般用地稅率，是按其漲價倍數分三級稅率累進課徵，這邊使用的是稅率速算表整理如下： 持有年限 第一級 第二級 第三級 20年以下 Ａ × 20％ Ａ × 30％ －Ｂ × 10％ Ａ × 40％ －Ｂ × 30％ 20-30年 Ａ× 20％ Ａ × 28％ －Ｂ × 8％ Ａ × 36％ －Ｂ × 24％ 30-40年 Ａ × 20％ Ａ × 27％ －Ｂ × 7％ Ａ × 34％ －Ｂ × 21％ （本篇案例操作之級距） 40年以上 Ａ × 20％ Ａ × 26％ －Ｂ × 6％ Ａ × 32％ －Ｂ × 18％ 註：Ａ＝土地漲價總數額、Ｂ＝原規定地價或前次移轉現值總額。   售屋的土地增值稅計算方式 土地增值稅公式（請配合參照對應上面的一般用地稅率表）：   土地增值稅＝土地漲價總數額×某級距稅率-累進差額(落在第二、三級才需要減累進差額) Ａ＝土地漲價總數額＝Ｃ-Ｂ－土地改良費用(工程受益費) 漲價倍數之計算＝Ａ÷Ｂ＝某級距稅率   註1：Ｃ＝申報現值總額＝每平方公尺申報現值或公告現值 ×該宗土地面積   註2：Ｂ＝前次移轉現值總額＝（每平方公尺原規定地價或前次移轉現值總額×該宗土地面積）×臺灣物價指數  範例： 王老先生有塊地，面積50平方公尺，申報移轉時每平方公尺公告土地現值是16萬元，前次取得的申報移轉現值是每平方公尺2 萬元，物價指數最新公告為200%，持有土地已37年，且繳納過工程受益費12萬元，那麼，出售時要繳多少土地增值稅？計算公式整理如下：   項目 說明 一般用地稅率 • Ａ土地漲價總數額： Ｃ(160,000元×50)-Ｂ(20,000元×50×200%)-工程受益費120,000元＝5,880,000元 • 漲價倍數之計算： Ａ（5,880,000元）÷Ｂ(20,000元×50平方公尺×200%)＝294/100 • 應繳納稅額： (5,880,000元×0.34)－(2,000,000×0.21)＝1,579,200元 (適用上表第3級稅級別，且土地持有超過30年以上，未滿40年) 自用住宅用稅率 • 應納稅額： 5,880,000元×10%＝588,000元   查詢管道：財政部稅務網站、各地方政府稅務局、地政局、稅捐稽徵處官方網站   透過本文計算及說明，相信您對土地增值稅有更多的認識了吧！最後，補充近期網友最常問有關土地增值稅的一個相關的常見問題，究竟民法將成年年齡下修至18歲，對於土地增值稅的影響？   其實，使用自用住宅「一生一屋」優惠稅率的其中一個限制條件，是出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，必須沒有該自用住宅以外之房屋。因此法律將成年年齡下修後，子女滿18歲時就沒有1戶的限制，有助於理財節稅規劃。   ※本文有關稅率、計算公式、比率及相關規範之參考資料來源為「財政部」，若有異動以官方公告為準。   延伸閱讀： 房屋稅繳納時間為何？繳多少？自用住宅稅費試算、查詢一次看！ 土地使用分區是什麼？看懂使用分區顏色、用途及管制規定查詢！

你知道增值稅是什麼嗎？你又知道5種土地增值稅，有哪些嗎？免徵和不課徵的條件又有哪些？土地增值稅在不動產移轉中是非常重要的稅賦，也是經營或投資不動產的人會注意的成本要素，但相對於其他稅賦，大家都相對陌生，本次主題就從增值稅的定義、繳納時間及項目，讓大家更近一步認識增值稅。   什麼是增值稅？   定義： 增值稅的概念是一種間接稅，以商品在移轉過程中產生的「增值額」作為計稅依據，進而徵收的一種稅賦。所謂土地增值稅就是當土地所有權人出售土地或房屋時（移轉），須繳交因「獲得土地自然漲價的利益者」所徵收的稅。   土地增值稅又分為「自用住宅稅率」及「一般稅率」兩種，其中適用自用住宅優惠稅率為10%，而一般稅率則是20%~40%不等。   繳納時間： 土地所有權移轉或設定典權時，雙方當事人「應在訂定契約之日起30日內」，向土地所在地之地方稅稽徵機關申報土地移轉現值。 *逾期申報：以地方稅稽徵機關「收件日」當期之公告土地現值，作為移轉現值核定應納之土地增值稅。   5大類土地增值稅繳納對象、項目： 知道了什麼是土地增值稅，那麼到底是誰要繳納土地增值稅，如何知道自己是否符合納稅主體？又得繳納哪些項目呢？下面全方面彙整5大類須負擔項目為切入點，幫助你快速理解清楚：    1. 有償移轉土地： 納稅義務人：原土地所有權人，又稱土地之出賣人，簡單來說就是賣土地的人。 繳納原因：因為在移轉時取得（拿到）相當之代價。 有償移轉實例：買賣、交換、政府照價收買等。    2. 無償移轉土地： 納稅義務人：取得土地所有權人，簡單來說就是免費得到土地的人。 繳納原因：因為在移轉的這個過程中，取得土地所有權人並未付出（拿出）代價 無償移轉實例：像是贈與或遺贈等。 *補充說明：如果是「共有土地分割」的無償移轉，應由取得價值增多者繳納土地增值稅喔。（詳見司法院大法官會議釋字第173號解釋）   3. 設定典權的土地： 納稅義務人：出典人。 繳納原因：因為根據稅法規定，已規定地價之土地設定典權時，出典人須繳納土地增值稅。 設定典權的舉例：張三有塊土地不知要怎麼使用而閒置，但又不想出售，正好有一李四想在此塊土地上蓋間民宿做生意，於是申請設定典權，李四付900萬典價，約定期限是20年，這期間占有不動產（此塊地）而為使用收益。例子中，李四就是典權人，張三則為出典人。 註1：所謂典權就是，謂支付典價，占有他人之不動產，而為使用及收益之權。（民法第911條）   4. 信託土地設定典權或有償移轉： 納稅義務人：受託人；也就是說，土地為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為地價稅之納稅義務人。 繳納原因：受託人就受託土地，於信託關係存續中，做了有償移轉所有權、設定典權或依信託法第35條第 1 項規定轉為成受託人自有土地時，課徵土地增值稅。   5. 信託土地歸屬： 納稅義務人：歸屬權利人 繳納原因：受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人。 註2：所謂信託就是，委託人將財產權移轉或為其他處分，讓受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。（信託法第1條）   土地增值稅免徵&不課徵條件： 知道了要盡繳納稅額的本分，但也想知道有沒有什麼情況下不用繳納土地增值稅？我有符合不用繳納土地增值稅的條件嗎？底下跟著圖表看明白，你是否就在節稅的這一塊： 可以免徵的情況 可以不課徵的情況 各級政府出售或依法贈與之公有土地。 各級政府受贈之私有土地。 因繼承而移轉之土地。私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地。 被徵收之土地。 都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。 依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按徵收補償地價售與需地機關者。 區段徵收之土地，以現金或抵價地補償其地價者 配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。 作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。 土地為信託財產者，於相關規定信託關係人間移轉所有權，不課徵土地增值稅。                                                 經過對土地增值稅的認識後相信更加懂的自己的權益了，下篇將讓你瞭解所謂納稅人要付多少土地增值稅？以及增值稅怎麼計算，幫助掌握移轉時的成本計算。   ※本文有關稅率、計算公式、比率及相關規範之參考資料來源為「財政部」，若有異動以官方公告為準。   延伸閱讀： 土地增值稅怎麼計算？一般用地v.s自用住宅增值稅率計算大公開！ 土地使用分區是什麼？看懂使用分區顏色、用途及管制規定查詢！      

買賣房屋最常聽見坪數這兩個字，並且裝潢設計時也以坪數作為計量單位，不過，或許你會發現，在土地、建物所有權狀上舉目望去的細項反而是以平方公尺標示，那麼這些數字是怎麼換算成坪數的？而房屋坪數怎麼換算才正確？本次主題，3分鐘搞懂權狀、坪數計算及公設！讓你了解買賣房屋坪數的其中眉角。   買、賣房屋坪數怎麼計算？   建物所有權狀的標示，是以平方公尺記載著房子的主建物、附屬建物、公設及車位的面積，但我們敘述時，通常使用坪數來計算，以下也整理教學如何換算成坪數。   ➤ 房屋的權狀、坪數及公設的計算方式： 坪數 計算公式（1平方公尺 ＝0.3025坪） 房屋權狀 （主建物面積＋附屬建物面積＋公共設施面積）x 0.3025 房屋室內 ◈主建物 = 主建物面積x 0.3025 ◈附屬建物＝附屬建物面積x 0.3025 房屋公設 ◈一般公設的記載會有好幾項，並且每個建號都有相對應的總面積，所以如果有數筆建號，記得每一筆都要計算再加總，才是持有的全部公設坪數。 ◈公設公式：建號對應的總面積x 房屋持有的部分x 0.3025  *名詞補充說明：權利範圍＝持有的部分   ➤ 坪數計算範例： 舉例假設某建物所有權狀如下 坪數計算實際操作 ************** 建物標示****************** 坐落：公園段100地號 建號：00000-000 門牌號：公園路100號 建築完成日期：民國100年01月01日 主要建材：鋼筋混凝土造 主要用途：住家用 建物層數：20層  層次：18層 面積：***81.25平方公尺 總面積：***81.25平方公尺 附屬建物用途：陽台  面積：***11.46平方公尺 共用部分：公園段1023  建號XXXXX-XXX 總面積：2000平方公尺 權利範圍***100000分之500*** 共用部分：公園段1023 建號XXXXX-XXX 總面積：6000平方公尺 權利範圍****100000分之450**** （含停車位編號B2-10號，權利範圍****100000分之250） ******************************************* 主建物面積：81.25平方公尺× 0.3025 ＝24.578125坪 附屬建物面積：11.46平方公尺× 0.3025 ＝3.4665坪 公設1：2000平方公尺×（ 500 / 100000） × 0.3025 ＝3.025坪 公設2：6000平方公尺×［（450－250）/ 100000］ × 0.3025 ＝3.63坪 房屋權狀總坪數：24.578125 ＋3.4665 ＋3.025＋3.63＝34.699625坪 車位坪數：6000平方公尺× （250 / 100000） × 0.3025 ＝4.5375坪   坪數計算作為買賣房屋重要必要條件，不僅直接影響總價、還有後續房屋的裝潢施工及採買家具，都需要丈量室內面積、精算坪數大小，才能完美呈現家的樣子。因此，提醒買賣房屋無論是自售或是透過房仲業者，都要注意此環節，避開可能因坪數落差而致生損失的風險。   買、賣房屋坪數必知的2大技巧： 為降低坪數計算與實際坪數不符之風險，可以善用以下技巧讓買賣房屋更安心。 技巧1：買賣房屋簽訂契約前，應再次核對坪數是否與建物所有權狀相同，並且如實記載於買賣契約中，以確保買賣雙方權益。 技巧2：買賣方房屋皆應將建物面積登記資料的相關資料妥善保留，避免糾紛；也為日後查調資料之完整性。   弄錯坪數，會有什麼影響？   ➤ 案例1 ： 何先生委託房仲業者賣房，他告訴房仲房屋坪數40坪，希望售價2千萬，並檢附其建物權狀影本，業者檢查卻發現，賣方的房屋所有權狀實際登記面積為43.5坪，總價居然少了175萬…」   ➤ 案例2： 陳太太透過仲介買了一間57坪總價1380萬的房屋，某次上網瀏覽實價登錄，赫然發現她家的登錄資料權狀縮水變成51.53坪，買房的坪數無故虧損1百多萬…   由上述案例發現，買賣房屋坪數錯誤，不但總價是差之千里，更是造成損失，癥結點就在於對於坪數的認知，應將謄本或權狀上的面積確實換算成精準的正確坪數。   ※文中相關資料參考來源「臺北市政府地政局」，如相關法規資訊、公式、百分比若有異動以官方公告為準。   延伸閱讀： 權狀坪數v.s室內坪數怎麼算？怎麼看？一次看懂實際坪數&公設比！ 買房雨遮要不要計坪？不計價？5分鐘看懂建坪、地坪及實際坪數！  

經常聽到的「房貸對保」是什麼意思？對保的申辦流程、時間及注意事項，又有哪些呢？如果你還不瞭解，推薦就也透過本篇文章的主題，來讓你一次瞭解房貸對保的重點，也更清楚申辦所需要的文件，讓您也可以更輕鬆的辦理整個過程，一起輕鬆理解房貸對保的喔！   房貸對保是什麼？ 所謂的「房貸對保」指是房貸完成前的一項程序過程；想要貸款的人（即申貸人或借款人），向銀行提出貸款申請，接著銀行會進行條件審核，然後等審核成功後，打電話通知申貸人約時間進行合約內容核對並確認身份的過程。   在對保過程中，銀行會確認借據和本票上的借款人是否為本人，同時也會對合約內容進行說明，申貸人在這個時候需要確認並了解方案利率、還款方式、貸款的限制、違約金、是否可提前清償等問題。   房貸對保申辦、流程及步驟： 銀行受理審核過件後，就是對保，原則上只要文件準備完善，大約花2小時就可以完成。以下整理房貸對保的程序，讓大家簡易上手。   所需文件： 雙證件：借款人與保證人的身分證、第二證件。 印章：借款人與保證人的印章。 其他需檢附文件：依不同貸款類型準備相對應的文件，準備內容請以各銀行之規定為準。   *補充說明：辦理房貸對保時，如果有保證人，也可一同前往；保證人一般是配偶或家人。   流程： 【步驟一】：銀行對保 因為金額龐大，且會逐一審視合約並說明，一般會於申請貸款的銀行面對面進行，且有任何疑問應即當場詢問清楚。   【步驟二】：身份核對&合約說明 銀行會先核對申貸人身份資料，並確認申請貸款者是申貸人本人。 核對身份完成後，銀行專員就開始說明貸款合約內容、還款方式與期限等相關規定，期間若對貸款合約內容解說有任何疑問，都要詢問仔細喔。 時間：大約30-50分鐘   【步驟三】合約簽署及後續撥款方式 當專員解說完合約，申貸人沒有任何疑問也確認同意貸款合約內容，就進行合約用印，申貸人會填寫各式資料，保證人也會填寫資料的某些欄位，申貸人與保證人都會蓋用印。 全部填寫完成後，專員會和申貸人確認撥款相關事宜，例如：貸款專戶的設定、確認，並補充說明其他撥款注意事項。 時間：大約30-40分鐘   房貸對保4大注意事項：       1. 看清楚合約內容： 借款金額：預貸款金額是否正確無誤。 貸款利率：利率的計算方式各有不同，建議簽約之前先問清楚自己是屬於哪種利率與計算的方式。 貸款年限：建議按照自己的資金流，決定年限還款完成，一般常見大約是20、30年。 償還方式：貸款還款包括本金攤還、本息攤還、只繳利息等不同還款方式，記得確認清楚，上銀行大多數都是本息攤還居多。 提早清償規定：有些銀行貸款設有提前清償，需繳交違約金的規定，簽署合約時須多加確認。         2. 謹慎填寫文件與簽章： 對保的過程中，銀行會有許多表格需要申辦人填寫，填寫時應確認每一個簽名的區域用途。         3. 良好信用評分： 如果銀行發現申辦人的信用評分不佳，也是有對保不成功被退件的風險喔。         4. 調查聯徵情況： 銀行要避免一屋多貸，因此在對保完成後，還會進行「聯徵情況回查」，如果被查到重複於他行申請房貸，會讓銀行覺得有超貸的風險，即便對保成功，銀行還是有可能退件。   房屋貸款對保Q&A Q：房貸對保後後，貸款就完成了嗎？ A：​​對保完成後，銀行會幫忙設定開戶，作為撥款與日後每月繳納房貸的帳戶；還會將土地及建物設定抵押權，投保火險與地震險，由申貸人每年付一次保險費，然後等開始撥款，才是貸款完成喔。   Q：撥款要等多久？ A：一般資料審核無誤，大約2日內工作天內，就會撥款。   Q：聯徵紀錄怎麼查？ A：如果要多家銀行的貸款利率貨比三家時，建議於聯徵中心先申請好個人信用報告，就可避免查調次數太多的話降低信用評分，也能降低有房貸對保退件之風險。   優質賞屋在這裡 : https://bit.ly/3Qcvh2Q   延伸閱讀： 【懶人包】買房頭期款、契稅及房屋貸款試算，3分鐘教你存錢買房 【懶人包】完整房屋買賣流程！簽約、用印、完稅、過戶注意事項  

小資族如果想購屋，買房頭期款要多少錢比較好呢？頭期款不夠又怎麼辦？買房最怕頭期款不足，這裡就也來教你5招方法，教你如何解決頭期款不夠的問題喔！並且，也教給小資族房屋頭期款，金額的試算方法，讓您一次掌握買房的關鍵，找到您喜歡的物件，順利入住幸福好家！   買房頭期款金額，要多少？ 一般房貸可貸到房屋鑑價金額的七成，剩下三成即是自備頭期款。   試算範例： 若為1,000萬的房子，平均貸款七成，自備款大約300萬。    頭期款不足時，5個解決方法教你看！ 1.信貸 (信用貸款) ▶ 申請信用貸款是大多數人頭期款不夠時的首選方法以補足資金缺口。 ▶ 信貸的最大好處是申請便利且快速。 ▶ 實際撥款金額額度高低，是依照個人的財力和信用狀況而定。 ▶ 但因信用貸款的期限較短，在貸款金額大的情況下，每月還款壓力相對會較大。 ▶ 信用貸款的申請非常注重申貸者的財力和信用狀況，因此每個人可申請的額度和利率都會不一樣。 2.裝潢貸款 ▶ 裝潢貸款的貸款額度大多約為房價的一成。 ▶ 裝潢貸款必須在申請房屋貸款的時候一同申請。 ▶ 建議在找銀行進行房屋鑑價的同時，順便詢問業務窗口有沒有裝潢貸款的申請方案，順便了解申請條件等細節。(並非每家銀行都有提供裝潢的貸款方案) ▶ 有些銀行需要申請時檢附上裝潢報價單即可申請，也有其他銀行則需要在完成裝潢後後提供裝潢後的成果照片。 3.二胎房貸 (二順位房貸) ▶ 二胎房貸就是所謂的二順位房貸。 ▶ 把同一間房子(已有貸款)，再向其他銀行申辦第二次房貸。 ▶ 二胎房貸利率(二順位房貸)普遍會比一般房貸(一順位房貸)來得高，但通常比信貸低，因此也可列為一個常見的頭期款資金管道。 ▶ 坊間也有許多民間金融公司提供二胎房貸借款，建議如果申請人要多比較跟慎選合法立案避免落入不當陷阱。 4.房屋增貸 ▶ 如果是原本就有不動產，而且也已經繳了部分貸款，當想買第二間房子時，就可以利用第一間房子增貸補足第二間房子不足的頭期款。 ▶ 包含「增貸」跟「轉增貸」兩種方式 -「增貸」：條件為目前擁有間已繳了部分房貸的房子，再向原貸款銀行申請增貸資金。 -「轉增貸」：條件是目前擁有一間已繳了部分房貸的房子，再向其他銀行提出增貸申請。 ▶ 轉增貸最大好處在於第一次房貸的額度是房屋鑑價和成交價取其低，轉增貸額度則是根據其他銀行的房屋鑑價而定，並不用受限於成交價。 5.保單借款 ▶ 保單貸款就是利用具有「保單價值準備金」的保單，向壽險公司提出貸款申請。 ▶ 保單貸款額度是保單價值準備金的6~8成，利率大約落在2.7%~9%範圍區間。 ▶ 申請人需按時穩定還款，否則將影響保單權益失效。   最後，也提醒購屋族，務必謹慎評估後續的還款計畫，雖說現在大眾認知，首購的貸款成數可到7成左右，看似只要準備3成自備款就能購屋，但由於房屋現況與申貸人自身的條件，都會影響申貸成數，加上買房有很多的隱性支出，例如裝修、重整等，務必算清楚後續貸款月付是否在負擔支出範圍內，才能安心地順利完成買屋計畫。   延伸閱讀： 該買多少錢的房子？3分鐘個人購屋能力試算，看能買多少錢的房！ 【懶人包】買房頭期款、契稅及房屋貸款試算，3分鐘教你存錢買房  

首購族買房時，大多數只專注於房價高低，或是自備款的多寡，但是，你知道在買房前、後，也是有隱藏成本嗎？本篇就也來一次帶你看買房的費用＆估算！光是在買房前的常見支出，就有仲介費、代書費、裝潢費及履約保證費用等；而在買房後，更是有房屋貸款、房屋稅及管理費的支出。如果你想做更精準的計算，推薦也看懂買房前後的支出估算喔！掌握錢的問題，輕鬆搞定房事非難事！   買房「前」的隱藏成本&費用： 仲介費 ▶法定仲介服務費上限不得超過成交總價的 6%，一般是賣方付總價的4%、買方付總價的 2%。 ▶如果是買1000萬的房子，仲介費大約為20萬。 代書費 ▶請專業代書代辦處理關於地政機關辦理產權移轉登記(過戶)、設定抵押等事宜。 ▶普遍辦理產權移轉登記(過戶)的代書費行情價 12,000 – 15,000，有貸款辦理抵押權設定的代書費行情價約 5,000 元。 裝潢費 新成屋 ▶新成屋的屋況、室內管線等等都是新的，加上建商也會附贈廚房和衛浴等基本配備，因此裝潢費用節省很多。 ▶如果沒有需要變動室內格局的情況下，以室內實際坪數粗估裝潢預算，大致落在約4~6萬元/坪(家電家具等費用另計)。 中古屋 ▶中古屋翻新的預算規劃會根據實際屋況影響。 ▶中古屋翻新本來就比新成屋裝潢費用要高。 ▶假設屋況較差，例如有漏水、壁癌等費用就會更高，每坪預算粗估大約落在10~15萬左右。 ▶裝潢項目包含：拆除工程、清運工程、浴廁翻新、格局更動、水電管線重新配置、防漏水補強等等。 履約保證專戶 ▶履約保證為不動產買賣過程中，由公正第三人介入交易過程，依照買賣方的買賣契約書，暫時協助託管買方價款、賣方文件，待買賣雙方達成契約條件後，始依買賣契約書之約定交付予買賣雙方，可藉此保障買賣雙方在交易過程中對買賣價金的應有權益，並防制惡意的訛詐行為發生。 ▶因擔負重大責任及專戶之管理，酌收手續費(買賣價金的萬分之六)。 ▶費用由買賣雙方平分支付。 政府規費 契稅 ▶不動產買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權的時候，均應申報繳納契稅。(在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。) ▶買賣契稅：房屋評定現值 x 6%。 (房屋評定現值：意指每年政府、專家，會以房屋標準單價、折舊率、經歷年數、房屋所在地段調整率為計算基礎，綜合評定出的房屋現值) 印花稅 ▶買賣雙方須依規定格式簽署不動產買賣契約書，並照契約價款 0.1% 的金額貼上印花稅票，把該契約變成合法憑證後續才能辦理過戶。(契約價款指「房屋評定現值」跟「土地公告現值」) ▶印花稅計算：[房屋評定現值＋土地公告現值] x 0.1% 假如土地價值較高就會相對較貴，大多落在幾百～幾千範圍內。 ▶印花稅一般為買方負擔。 產權移轉登記 ▶登記規費：[房屋評定現值＋土地公告現值] x 0.1%加上書狀費：80元/張。 ▶跟印花稅一樣也是「房屋評定現值」＋「土地公告現值」的 0.1%，大多落在幾百～幾千範圍內。 貸款設定規費 ▶登記規費：[貸款金額] x 1.2 x 0.1% ▶一般人買房會貸款把房子抵押給銀行，在地政機關辦理抵押登記時會將記錄登載謄本上。 代管管理費 (預售屋專用) ▶需支付3~6個月管理費預支費用。 保險費 ▶常見的有火災險、地震險，每年投保一次。 ▶保險費會依照房子的造價、地區、樓層、面積等因素而有所差異。 ▶一年可以估算約 2,000 元。 ＊政府規費會因為房價、區位、屋齡、建築結構等差異，導致稅費金額不同。   買房「後」的固定支出： 房貸 ▶每月付貸款金額不要超過薪水三成。 ▶因應房貸利率變動，貸款額度可控制在月薪四成以內，保留利率調升的彈性空間。 管理費 ▶管理費的多寡與社區規模、戶數多寡、坪數大小、社區公設規劃有關。 ▶管理費收費金額一般會以每坪幾元來收費。 房屋稅 ▶房屋稅向房屋所有人徵收, 交屋前的房屋稅由賣方負責繳納，交屋後則改由買方負擔。 ▶繳交期間為 [每年 5/1~5/31]  ▶計算時間為[去年 7/1 ~ 今年 6/30] ▶房屋稅的稅基計算公式 = 房屋評定現值 × 房屋稅率 地價稅 ▶大多房地產在購買後都要繳交地價稅。(只有地上權住宅不必繳地價稅) ▶地價稅繳納期間：每年 11/1~11/30(在 8/31前登記完畢由賣方繳納;8/31後登記完畢則由買方繳納)。 ▶地價稅計算 = 申報地價 × 地價稅率   總括來說，「先求有再求好」是給新手購屋族的衷心建議，對於剛出社會新鮮人或是新婚小夫妻，可以將小坪數的屋型列入購屋名單，等到家庭成員增加再慢慢換大空間，讓購屋規劃能彈性搭配人生不同階段的步調，才是買房之路最理想踏實的方法。   ※本文參考資料來源為「中華民國內政部不動產資訊平台」公布之不動產相關法規條文，若有異動以官方公告為準。   延伸閱讀： 【懶人包】買房頭期款、契稅及房屋貸款試算，3分鐘教你存錢買房 首購族必知的 5 大買屋簽約流程，買/賣方注意事項有哪些？

面對買房和租屋，究竟選擇哪一個比較划算呢？房貸與房租又有哪些優缺點呢？這裡就也用一張圖，帶你一次看兩者的優缺點、差異與分析比較喔！不論是選擇買房，還是租房都會出現很多考慮層面，許多人也會考慮花費成本、居住成本及所需支出的比較，以下就也幫您盤點出買房＆租房的差異，快速幫助您了解到底適合買房還是租房！   從4大指標，看您是適合買房or租房！ 買房or租房之前可以從那些層面考慮呢？本表彙整出最常見的四大指標幫您輕鬆檢測！   指標（一）：工作穩定狀況 常見像年輕人在職場打拼，由於收入不高加上換工作較頻繁的情況下，適合可以租房為主。   指標（二）：住家與公司的通勤時間考量 考量自己的工作與住家的日常通勤時間，如果通勤來回要1小時以上，可以考慮是否要拉近距離以維持基本生活品質。   指標（三）：單身漢或是剛結婚有家庭 如果是結婚後組成家庭甚至生小孩後，買房定居的需求就更強，因為會考量居住穩定性。   指標（四）：是否有需要特別區域資源 如果考量買房設籍才方便享有的特別區域資源，包含小孩就學的學區設籍，希望入主該區才能享受該區的教育、醫療、交通等獨特資源。   買房v.s租房的成本、優缺點及支出： 比較 租房 買房 居住成本 ◆租房居住成本＝租金＋相關開銷 ◆買房居住成本＝頭期款＋貸款＋仲介費等費用 維修費 ◆房東：包含房屋結構、管線固定類不可移動的部分 ◆房客：燈泡、燈管和小型家電等消耗品費用 ◆基本上房屋內所有修繕費用自行全部負擔，因為是自己的房子所以大至漏水、牆壁龜裂、小至燈泡消耗品都在維修範圍內 稅額 ◆租房族可利用「租金支出列舉扣除額」 ◆可以享有一年最高12萬元的租金支出列舉扣除額 ◆交易稅：房屋契稅、契約書印花稅、地政登記規費、產權移轉登記代書費等 ◆財產稅：房屋稅、地價稅等 保值性 無 ◆買屋保值性參考面向：地段、交通、景觀、學區等方向 優點 ◆擁有更多自由，可以隨時搬家 ◆可以住在公司周邊的房子，減少忍受每日工作的通勤勞頓 ◆租金支出通常會較房貸低 ◆可動用資金較寬裕，可做其他規劃投資 ◆無房貸壓力生活品質相對較好 ◆擁有房屋掌控權，可以隨心所欲裝潢 ◆不用擔心被房東收回一直要搬家的風險 ◆可以累積資產，尤其是當房價上漲時，資產相對累積 ◆不需負擔房東無端調漲房租的風險 缺點 ◆沒有房屋的所有權，不客製化設計室空間 ◆無法穩定居住，都需經過房東的同意 ◆需配合房東每年調漲房租。 ◆隨時都要面對房東退租的搬家風險。 ◆須跟房東溝通登記戶籍的問題（小孩學區設籍） ◆如果房價跌，會導致個人資產縮水 ◆房貸金額太高可能會影響到貸款者無力負荷 ◆房貸基本支出容易影響到生活品質 ◆每年需負擔房屋稅、地價稅或房屋修繕等費用 ◆需準備一筆買房頭期款   總結來看，分析兩者優缺點都是一體兩面，建議考慮買房或租房時，可以先掌握以上關鍵重點後再檢視自身條件，以買房而言，自己的房屋要裝潢整理就能毫無顧忌自行規劃施作，加上繳房貸也可視為強迫儲蓄的財務規劃。租房優點則是手上資金調度彈性較大，缺點會因為房東規定而衍生很多限制跟不自由，買房v.s租房基本上沒有絕對的好壞，主要是衡量個人需求和財務狀況，最適合自己實際狀況就是最好的方式。   延伸閱讀： 首購族買房要注意什麼？中古屋 v.s 預售屋哪個比較好？ 該買多少錢的房子？3分鐘個人購屋能力試算，看能買多少錢的房！  

你知道法拍屋是什麼嗎？可以買嗎？法拍屋、金拍屋及銀拍屋，又有什麼差異呢？經常聽說買法拍屋，有機會以低於市價很多的價格買到心儀的房子，又是真的嗎？究竟法拍屋的優缺點有哪些？適合對象有誰？本篇就也完整分享購屋族的房市進階課，讓您購屋知識再升級，有機會撿到便宜高CP值的房子！   法拍屋是什麼？ 所謂的「法拍屋」，是指因為債務人無法償還債務，債權人向法院聲請強制執行，法院查封債務人名下房屋並進行拍賣，拍賣所得先償還債權人，法拍屋可說是一個價格低於市價的房屋購買機會，但是由於法拍屋涉及考量層面較多，因此建議有意購買者需具備充足專業較適合投入市場。   法拍屋、金拍屋、銀拍屋的差異、比較 法拍屋：因屋主欠稅、欠債等債務問題，導致名下不動產遭到法院查封拍賣，以拍賣房子償清債權人債務。 金拍屋：經財政部核可的不動產拍賣公司「台灣金融資產服務公司」主辦的法拍會，由各地法院委託協助拍賣。 銀拍屋：指債權銀行買下標的物件，自行舉辦拍賣處分，一般來說因為屋況條件較差，沒有人買，銀行會自己買回來拍賣，數量相對稀少。   價格比較：由於法拍屋普遍價格會低於市價一至二成，因此吸引許多投資客或房仲入場競標，一般民眾也可以參與投標。金拍屋和銀拍屋在價格方面則因為屋況條件不同而有所差異，一般來說銀拍屋的價格比較低。   法拍屋、金拍屋、銀拍屋列表比較三者差異： 項目 法拍屋 金拍屋 銀拍屋 執行單位 各地方法院 台灣金服(台灣金融資產服務公司) 委託民間仲介公司或第三方機構 拍賣方式 ◆彌封投標 ◆通訊投標 ◆彌封投標 ◆通訊投標 ◆公開喊價 ◆各銀行自行決定 拍賣價格 由法官参的估價師事務所(鑑定公司）之估價报告書後訂定 參酌法院所訂定之估價師事務所(鑑定公司)之估價報告書後訂定 各銀行自行決定 執行程序 依強制執行法程序辦理 依強制執行法程序辦理 各銀行自行決定處分方式 房屋所有權 債務人 債務人 銀行 是否點交 不一定 不一定 是 得標尾款處理方式 得標者須於7日內繳清尾款 得標者須於7日內繳清尾款 得標者可向拍賣銀行申請貸款支付   法拍屋的優、缺點&適合對象： 法拍屋的優、缺點： 優點 ◆較市價便宜 法拍屋是因為屋主欠債而被法院強制拍賣的房屋，它的最大優點是價格低於市價，通常會比市價低1-2成。如物件在拍賣過程中流標，下次拍賣底價也會逐漸降低。因此如果法拍屋價格低於市價4-5成，通常表示多次流標所造成。 ◆產權更有保障 法拍屋是由法院代表債權人進行拍賣，因此得標者在繳完尾款後就可以取得不動產權利移轉證明書，然後再去地政事務所辦理過戶，此流程不需經過所有權人之配合。 缺點 ◆不點交的衍生問題 如果是不點交的法拍屋，法院只負責移交所有權，不包含使用權，因此房屋如果目前被佔有狀態，必須由拍定者自己與佔用者交涉溝通搬遷事宜。 ◆無法查看屋況 只能通過房屋外觀照片推敲屋況，是購買法拍房的風險較高的關鍵點。 ◆資金要求較高 投標法拍屋需要預備至少 20% 的保證金。如果得標需於7天內支付剩餘尾款，否則得標將失效，保證金也將面臨被沒收之規定。   法拍屋的適合對象： 法拍屋增加了拍賣競標的過程，不適合初次購屋的新手，需要對市場總價與單價有一定的了解也要需要足夠的競流程知識與技巧。建議購買法拍屋前，適合對象要具備以下條件：   具備充足資金：投標需要準備底價20%~30%的保證金，否則無法參加。 擁有良好信用紀錄：得標後貸款需要有良好銀行信用記錄以順利完成申貸。 掌握市場行情：了解法拍市場物件的房市現況和房屋條件、社區等相關資訊，並十分熟悉法拍流程與作業步驟。   總而言之，建議想投入法拍屋的新手一族，可以先從居住地的鄰近物件為主，因為相對比較容易掌握房價行情，並選擇可點交的法拍物件，避免投標不點交物件導致日後衍生一連串的財務或法律問題，掌握以上重點就能第一步踏入法拍屋世界，將法拍屋隱藏風險降到最低！   ※註: 1.本文參考資料來源為「中華民國法務部全國法規資料庫中的《強制執行法》相關規定」、「台灣金融資產服務股份有限公司」及「各銀行公告」，若有異動以各單位官方公告為準。 2.台灣金融資產服務股份有限公司: 係依據金融機構合併法第十一條及財政部公佈之「公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法」之規定擔任公正第三人。   延伸閱讀： 2023贈與稅免稅額對象有誰？免稅額申報、流程及額度一次知！ 委託房仲賣房好嗎？委託房仲代售的流程、優缺點及注意事項！