農地農用好處多
文◎鍾運凱 案例: 阿牛從小在農村長大,後來在城裡經商多年,一直想回歸鄉里買塊農地種田,圓一圓他從小當農夫的夢想。阿牛的父親福伯也是位農夫,因為年老力衰,於是把他名下一塊土地送給阿牛。然而,三年後,阿牛受不了耕田的辛苦,又懷念城市生活的繁華,於是放棄耕作,打算在該土地上興建一座農舍讓父親安享晚年。試問,此舉有何法律效果? 解析:一、 何謂「農業用地」?所謂「農業用地」,依農業發展條例第3條第1項第10款的規定,是指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內,依法供下列使用之土地:(一)供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。(二)供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。(三)農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍 (藏) 庫、農機中心、蠶種製造 (繁殖) 場、集貨場、檢驗場等用地。又所謂「耕地」,是指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。農業用地之範圍,包括「耕地」與「非耕地」,而設有特別限制的都是「耕地」。例如私人取得面積最高額的限制、需符合區域計畫法或都市計畫法的規定始得辦理所有權移轉登記、分割最小面積的限制以及私法人不得承受者等。而土地增值稅、遺產稅及贈與稅的優惠,不管為耕地或是其他的農業用地,只要是符合農業使用者皆有其適用,並無差別。 二、 農地要課徵那些稅捐?(一) 得申請不課徵土地增值稅農業用地因稅法上有優惠的規定,所以在辦理所有權移轉登記時,申請人可主張適用優惠的規定。不課徵土地增值稅的農地承受人擁有土地所有權的期間內,如果曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用,或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者,則於再移轉時應課徵土地增值稅。前述農地承受人有未作農業使用的情事,於配偶相互贈與的情形應合併計算。除了「農地農用」外,申請不課徵土地增值稅必須是移轉給「自然人」才有適用,如果是移轉給法人則是不得申請。 (二) 遺產稅與贈與稅的優惠遺產中作農業使用的農業用地及其地上農作物,由繼承人或受遺贈人承受者;或將其贈與「民法第1138條所定繼承人」者,計算遺產或贈與稅時得扣除其土地及地上農作物價值的全數。承受人自取得之日起「5年內」,未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用,或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者,應追繳應納稅賦。但如因該承受人死亡、該土地被徵收或依法變更為非農業用地者,不在此限(遺產及贈與稅法第17條第6款及第20條第5款)。 三、 購買農地其他注意事項土地法第30條「舊法」規定:「私有農地所有權之移轉,其承受人以能自耕者為限,並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者,得為共有。違反前項規定者,其所有權之移轉無效。」但本條已於民國89年1月26日刪除了,因此無自耕能力者仍可購買農地。但購買農地仍應特別注意下列事項:(一) 購買取得的農地,如果是屬於「耕地」,該耕地之使用應符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關法令規定,才能辦理所有權移轉登記。 (二) 農業用地未作農業使用,不得申請興建農舍。 (三) 如果是耕地而未作農業使用者,除因繼承而移轉、因法院或行政執行處拍賣或依金融機構合併法所規定之拍賣而移轉或依土地法第20條所定之標售而移轉者外,不得辦理所有權移轉登記。 (四) 農業用地如為都市土地,而未作農業使用者,應依都市計畫法及其管制規定,加強稽查是否違規使用,如有違規使用,應通知主管機關依都市計畫法處罰。 (五) 農業用地如為非都市土地,而未作農業使用者,應依區域計畫法及非都市土地使用管制規則,加強稽查是否違規使用,如有違規使用,應通知主管機關依區域計畫法處罰。 四、 結論阿牛受贈的土地如果是「農業用地」,由於受贈時是作農業使用而且阿牛對於福伯又屬於「民法第1138條所定繼承人」,因此該土地得不計入課徵贈與稅。然而阿牛受贈後3年(不滿5年)就未將該土地繼續作農業使用,將被追繳應納稅賦,而且該農地未作農業使用後,也不得申請興建農舍。如果違規使用,甚至會遭到主管機關處罰。
關於為你遮遮風 擋擋雨的它
新制上路!2018起雨遮不登記、不計價         內政部已通過「地籍測量實施規則」修正草案,內容明訂2018年1月1日開始,預售屋、新成屋的屋簷、雨遮全部不再列入附屬建物測繪登記的項目之中,也就是大家所認知的在之後取得建照的新建物,雨遮將不予登記、不予計價;內政部表示,新制目的在健全良好登記制度,減少市場誤導欺瞞及買賣糾紛,且僅適用於2018年1月1日後新申請建照的建物。         雨遮有遮陽、防雨、防止火苗延燒到上面樓層等功能,根據現行《建築技術規則》建築設計施工篇規定,「雨遮是位在外牆窗戶或開口上緣不超過50公分的構造物,自窗戶或開口兩側外緣向外起算50公分內,得免計入該層樓地板面積,超過50公分就不納入測繪登記」。以建物取得建照時間點為準,2011年4月30日前之舊建物仍維持雨遮登記及計價,2011年5月1日~2017年預售案為雨遮登記不計價,但成屋後,雨遮依舊能夠登記,也能計價。         市場戲稱是「鳥站的地方」,但實際上是無法供人員生活實質滯留的雨遮,長期以來卻是以室內同等單價計算,尤其一般民眾多半是看公設比的高低來觀察房屋室內坪數是否實在,然而公設比的計算方式,是將共有部分面積除以房屋總面積,雨遮面積加大了房屋總面積,使分母變大,自然產生低公設比的『錯覺』。此外,雨遮在房屋權狀面積是登記於附屬建物內,在計算室內面積時,不論是將房屋總面積去扣除共有部分面積,或是將主建物面積加上附屬建物面積,這兩種計算方式,雨遮也都會造成室內坪數有增高的假象。         房屋登記出現「一國三制」現象,特別提醒民眾,進行房屋交易時,要詢問瞭解房屋所適用的登記規定、注意建物登記面積資訊,買賣雙方皆應詳實說明確認交易內容及計價方式,並要求不動產經紀業者依規定提供不動產說明書,確保雙方權益。若是欲購買的標的物件是有登記雨遮的,可從權狀上判斷雨遮佔比合不合理,專家認為,雨遮佔總坪數的3~8%才算在合理範圍內。     雨遮計不計價很重要,屋主直接降價更有感!『全台降價屋專區』千萬不要錯過: https://buy.cthouse.com.tw/event/PriceReduction    
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