你知道什麼是重購退稅嗎？重購退稅的條件又有哪些呢？為了避免增加一般民眾賣舊屋換新屋的負擔，本文就也快速為你彙整房地合一重購退稅申請、流程及試算，讓你可以搞懂什麼是重購退稅，而新制的重購退稅方式又有哪些？一次輕鬆掌握房屋重購退稅的關鍵，並維持房市場正常交易運作！   重購退稅是什麼？ 所謂的「重購退稅」一專有名詞，即意指將現有居住的房產出售，並以所得款購買新的住宅。政府針對此轉換過程中產生的稅金，提供一定比例的退稅優惠。此目的是為了抑制房價上升的同時，緩解一般民眾換屋的經濟壓力，讓購屋者能更輕鬆地參與房地產市場的正常交易運作。   新舊制差異： 2015年12月31日以前： 採用財產交易所得舊制。 免除土增稅，部分交易所得需納入綜合所得稅。   2016年1月1日以後： 採用房地合一稅制。 課稅率根據不動產之持有時間和交易時間點判斷。   新制重購退稅試算的課稅方式（土地增值稅+房地合一稅） 稅率計算方式  房屋重購退稅新制屬房屋和土地分離課稅，和舊制不同，不併入綜合所得總額。 房地合一稅以2021年7月1日作為分水嶺： 7月前完成交易的房屋：適用房地合一0版本 7月後完成交易的房屋：適用房地合一0版本 項目 計税根據 稅率 房地合一稅 依據「持有時間」計稅 房地合一1.0 版本 1年內：45%  1～2年：35%  2～10年：20% 超過10年：15%  房地合一2.0 版本 0～2年：45%  2～5年：35%  5～10年：20%  超過10年：15%  土地增值稅 依據「漲價總數」計稅 20% 30% 40%  自用住宅用地稅率一律 10%   退稅計算方式：此稅制是由房地合一稅和土地增值稅共同組成，但兩者退稅計算上差異分述如下。   【房地合一稅】 小屋換大屋為全額退稅 大屋換小屋依比例退稅   【土地增值稅】 價低換價高為全額退稅 價高換價低則不可退稅   土地增值稅重購退稅的條件 原有房地產 簽約買賣之前一整年都沒有出租或作營業的情形。 土地上有房屋，該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬的。 本人、配偶或是直系親屬的戶籍設在這個房屋上（如果平時未設戶籍，只要在簽約買賣當時設好戶籍就可以了。注意若是先買新房屋，再賣出舊房屋，買新房屋時，舊屋要符合自用住宅的條件，包括設有戶籍。） 土地面積不受都市土地300平方公尺或非都巿土地700平方公尺的限制。   新購房地產 原出售土地及新購土地所有權人為同一人。 新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並辦好戶籍登記。新購房屋沒有任何出租或作營業的情形。 都巿土地最大適用面積是300平方公尺，約75坪，非都巿土地最大適用面積是700平方公尺，約211.75坪。 新買房屋的土地移轉現值總額，須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅。 重購土地需有土地所有權人本人、配偶或直系親屬設立戶籍，從辦妥所有權登記日起，5年內不得移轉 （例如出售或贈與給配偶）或出租、供營業使用，更不能將戶籍遷出，戶籍如需辦理遷出，至少需保留本人或其配偶、直系親屬任何1人於原戶籍內，不然會被追繳原退還的土地增值稅。 ＊不管先賣再買或是先買再賣，買賣時間必須在2年以內。   房地和一重購退稅申請、流程及重購退稅試算方式 申請條件： 買賣的性質須相同：賣出與買入的不動產，性質必須皆為「自用」。 買賣所有權人條件：買賣新舊房屋的所有權人，除本人外也可以為配偶。 房屋土地不可營利：原持有房屋土地出售前1年，不可有營利或出租的情況。 必須在時間內申請：房屋重購退稅，須在產權登記移轉2年內完成申請。 所有權移轉的限制：購入之房屋與土地，5年內若有售出、營利、出租等情事，須追繳已退還之稅款。   申請文件： 原持有房屋土地交易時的契約文件（影本） 新購入房屋土地交易時的契約文件（影本） 原持有與新購房屋土地的所有權狀（影本） 不動產售出時土地增值稅繳款收據（正本） 重購土地所有權人的無租賃申明書（正本） 財政部稅務入口網下載重購退稅申請書   申請流程： 房屋重購退稅申請方式有3種，如以下說明： 線上申請：到不動產所在地稅捐機關官網進行線上申請。 臨櫃申請：備妥上述資料→至不動產所在地稅捐機關臨櫃申請。 郵寄申請：稅捐機關官網下載申請書→備妥上述資料→郵寄至不動產所在地稅捐機關申請。   試算方式： 不動產品牌：中信房屋網站 政府相關網站：財政部稅務入口   舊屋換新屋重購退稅試算範例 「房屋重購退稅」有兩種情況，試算舉例分述如下：  類型 過程說明 繳稅說明 以小換大 David以1,000萬賣出原持有房屋，新買一間2,000萬的房屋。 所繳的100萬房地合一稅將可全額退還。  以大換小 David將原有房屋以1,000萬賣出，接著新買房屋為800萬元。 房地合一稅制按比例退還公式： 賣房所繳房地合一稅×(新房價格/賣房價格)＝可退還之稅金 100萬×(800萬/1,000萬)=80萬 *上表假設兩種情況的房地合一稅均為100萬元。   總結來看，對於有換屋需求的購屋族而言，由於換屋過程衍生的稅制跟相關規定不少，因此建議屋主在進行賣屋跟買屋時，掌握以上關鍵並妥善規劃，就能幫助自己的荷包省更多！   延伸閱讀： 房屋稅繳納時間為何？繳多少？自用住宅稅費試算、查詢一次看！ 增值稅是什麼？ 5種土地增值稅一次看，看懂免徵&不課徵條件！

買房對不少人來說，頭期款和房屋裝潢就是一筆不小的負擔，但你知道購屋族，還可以申請房屋裝潢貸款的嗎？究竟裝潢貸款怎麼貸？本懶人包就也來帶你一次看懂裝潢貸款申請、利率及條件，並且搞懂貸款額度及期限，懂的多善用裝潢貸款，讓購屋的資金可以順利到位，實現心中的理想好屋！   裝潢貸款是什麼？ 「裝潢貸款」是一種專為裝潢或修繕住宅而設的貸款，解決購屋後頭期款支付後手頭資金不足的問題，或應對老舊房屋需要翻新的資金需求。大多數裝潢貸款被歸類為房貸的一種，有些銀行則將其歸納為二順位房貸或信用貸款，視不同條件而定。   裝潢貸款管道 銀行裝潢貸款：一般來說，利率介於房貸與信貸之間，不同銀行方案額度和年限有較大差異。 內政部房屋修繕貸款：利率相對其他來源優惠（一般戶郵儲利率+0.042%；弱勢戶郵儲利率-0.533%），但最高額度僅限於80萬元，適用於弱勢族群和屋齡超過10年的情況。 房屋轉增貸：適合位於熱門地段且具增值潛力的房地產，額度和利率相對較佳。 一般信貸：雖然利率較高，但使用彈性高且靈活，特別適合信用評分優良的借款人。   裝潢貸款條件、申請流程及利率 申請條件 須為18歲以上至60歲之本國國民，裝潢貸款申請需付文件包含： 裝潢貸款申請書 身分證 財力證明 修繕證明文件 房屋土地所有權狀 買賣合約書或最近一年繳息證明資料   申請流程 裝潢貸款申請方式一般可透過親身到銀行櫃台或銀行網站提出申請，並提交所需的資料即可。接著銀行照會、進行內部審核，通過審核後進行對保，申請便完成。   貸款利率 裝潢貸款利率通常在1.5%~3.5%之間，而貸款額度差異大，從房屋鑑價10%-85%都有可能。   各銀行的裝潢貸款利率、貸款額度及期限 各家銀行方案依規定有所不同，記得要睜大眼睛比較之間不同差異，快速彙整出市面上常見銀行裝潢貸款方案，針對裝潢貸款利率、額度、期限等項目列表說明如下：   銀行 裝潢貸款利率 裝潢貸款額度 裝潢貸款期限 1.玉山(裝潢貸款) －前 3 個月 1.88%~5.88% －第 4 個月起 5.88%~14.88% 最高 250 萬元 最長 7 年 2.土銀(一般修繕貸款) 指數型房貸指標利率加碼機動計息 依銀行評估 最長 20 年 3.遠東銀行(新省息時貸) 依本行定儲指數利率加碼浮動計息 依銀行鑑價 20 年為原則 最長不逾 30 年 4.富邦銀行(裝潢金房貸) 目前為2.45%起機動計息(指數利率一段式I+0.86%) 鑑價金額X5% 最長 20 年 5.凱基銀行(加值金貸款) 2.41%起 貸款金額5% 最長15年 *本文資料來源為各銀行官網、僅供參考，實際利率、額度、期限等依貸款人本身資格、還款條件等因素以及各銀行最新公告方案為準。   不論是買新屋裝潢或老屋局部翻新，因為物料工錢上漲因此需支付的成本都十分驚人，動輒數十萬元甚至百萬，掌握並善用以上裝潢貸款的優點，輕鬆補足資金缺口，讓裝潢貸款幫居家空間大升級！換上嶄新風貌～展開夢想中的舒適生活！   延伸閱讀： 轉增貸是什麼？辦理房屋增貸申請、流程、試算及利率的重點！ 【懶人包】買房頭期款、契稅及房屋貸款試算，3分鐘教你存錢買房

我們經常可以在新聞上聽到「爛尾樓」，你知道什麼是爛尾樓嗎？為什麼這麼多人都害怕買到爛尾樓呢？本文就也特別彙整一篇懶人包，讓你瞭解其中的風險有哪些，且教你要如何避免買到爛尾樓喔！快速看完以下介紹，幫助購屋族遠離風險，聰明購屋強化購屋安全的喔！   什麼是爛尾樓？ 首先，廣義的爛尾樓通常指的是「未完成建築」或「爛尾建築」，泛指那些開工建造到一半卻未能如期完成完工的建築。建築作業可能因為各種原因中途停擺，如資金問題、建築流程管理不善、法律糾紛等。因工程停擺未完成的建築留下了半成品結構，未能達到原計劃的完工標準，導致不能提供正常使用或居住。   爛尾樓的4個潛在風險 網路上許多人都害怕買到爛尾樓，究竟是為什麼呢？以下就介紹買爛尾樓的4個潛在的風險。   風險（一）、法律風險 如果購屋族買房前未經仔細的法律審查，就會疏漏發現爛尾樓的建築許可或文件存在問題，因此導致事後發現的後續法律糾紛，需要負擔衍生高額的法律費用。   風險（二）、資金風險 爛尾樓大多需要額外資金投入才能完成建築或翻修工程，這可能會超出最初的預算，並對買家的財務造成更大壓力。   風險（三）、建築品質風險 未完成的建築可能存在結構或品質問題，因此需要額外的修復和改良，購屋族可能需要支付額外的費用來確保房屋的安全和品質。   風險（四）、市場風險 爛尾樓因為工程停擺影響所以需要更長的時間才能完工，不動產房市變化多端，時間一長可能會影響到房屋的市場價值，建議購屋族需要考慮未來市場變化對投資的影響。   避免買到爛尾樓的4個注意事項 買房要注意事項，以避免買到爛尾樓，包括以下幾點： 1. 選擇可靠的建商 選擇知名且信譽良好的建商，可以降低買到爛尾樓的風險。可以查詢開發商的歷史記錄和評價，了解他們過去推出建案表現如何，掌握他們的施工品質和交屋準時性。   2. 檢查施工合約 在簽署契約之前，仔細閱讀檢查契約內容，了解自身的權利和責任，以及開發商的責任，確保契約中有明確的交屋日期和品質標準，如果有任何不清楚的地方，應該尋求專業意見。特別是要仔細確保契約中包含關於應對爛尾樓發生時的相關違約條款。   3. 注意施工進度 在整個施工過程中，定期跟進建案的建造進度，確保工程進展順利。如果有延誤或其他問題，及早採取行動。   4. 履保採用「價金返還」最有保障 預售屋履約保證則是預售屋最後一道防火牆，政府規定預售屋契約中必須載明「履約保證」機制，包括「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定」等機制。   如果不小心買到爛尾樓，有哪些救助管道？ 如果不幸買到了爛尾樓，以下是一些應對措施和救助管道，目的在最大程度減輕損失並尋求解決方案：   成立自救會 與其他受影響的買方聯合起來，共同成立自救會。 可以增強受害者的談判籌碼，並為共同行動提供一個平台。   尋求律師協助 聯繫專業律師獲取法律意見和支持，透過專業的法律洽詢與建議對於處理此類問題十分重要。 評估是否有必要並且可行提起法律訴訟。考慮訴訟的可能性和成功率，以及訴訟可能帶來的費用與時間。   再審核契約內容 仔細審核購屋契約，檢查是否存在保證條款或有第三方擔保人。 全盤掌握了解契約中的權利和義務，為進一步的法律行動做準備。   評估建案續建可能性 與相關多方協商，探討是否有可能續建該爛尾樓。 這可能涉及尋找新的投資者或建商，或是與原建商協商解決方案。   總之，爛尾樓存在眾多問題與風險，包括法律、資金、品質和市場風險等面向，建議買方應謹慎衡量上述風險，因此建議購屋時選擇成屋可能是一個相對安全選項，相較之下成屋交易風險低，當然在決定購屋之前，仍然建議都需要做足功課，深入了解掌握相關資訊，才能更加安圓滿完成購屋決策。   延伸閱讀： 違章建築一定要拆嗎？快速看懂違章建築定義、檢舉及處理辦法！ 不小心買到輻射屋怎麼辦？3分鐘看輻射屋定義、影響及查詢管道！

你知道法拍屋是什麼嗎？可以買嗎？法拍屋、金拍屋及銀拍屋，又有什麼差異呢？經常聽說買法拍屋，有機會以低於市價很多的價格買到心儀的房子，又是真的嗎？究竟法拍屋的優缺點有哪些？適合對象有誰？本篇就也完整分享購屋族的房市進階課，讓您購屋知識再升級，有機會撿到便宜高CP值的房子！   法拍屋是什麼？ 所謂的「法拍屋」，是指因為債務人無法償還債務，債權人向法院聲請強制執行，法院查封債務人名下房屋並進行拍賣，拍賣所得先償還債權人，法拍屋可說是一個價格低於市價的房屋購買機會，但是由於法拍屋涉及考量層面較多，因此建議有意購買者需具備充足專業較適合投入市場。   法拍屋、金拍屋、銀拍屋的差異、比較 法拍屋：因屋主欠稅、欠債等債務問題，導致名下不動產遭到法院查封拍賣，以拍賣房子償清債權人債務。 金拍屋：經財政部核可的不動產拍賣公司「台灣金融資產服務公司」主辦的法拍會，由各地法院委託協助拍賣。 銀拍屋：指債權銀行買下標的物件，自行舉辦拍賣處分，一般來說因為屋況條件較差，沒有人買，銀行會自己買回來拍賣，數量相對稀少。   價格比較：由於法拍屋普遍價格會低於市價一至二成，因此吸引許多投資客或房仲入場競標，一般民眾也可以參與投標。金拍屋和銀拍屋在價格方面則因為屋況條件不同而有所差異，一般來說銀拍屋的價格比較低。   法拍屋、金拍屋、銀拍屋列表比較三者差異： 項目 法拍屋 金拍屋 銀拍屋 執行單位 各地方法院 台灣金服(台灣金融資產服務公司) 委託民間仲介公司或第三方機構 拍賣方式 ◆彌封投標 ◆通訊投標 ◆彌封投標 ◆通訊投標 ◆公開喊價 ◆各銀行自行決定 拍賣價格 由法官参的估價師事務所(鑑定公司）之估價报告書後訂定 參酌法院所訂定之估價師事務所(鑑定公司)之估價報告書後訂定 各銀行自行決定 執行程序 依強制執行法程序辦理 依強制執行法程序辦理 各銀行自行決定處分方式 房屋所有權 債務人 債務人 銀行 是否點交 不一定 不一定 是 得標尾款處理方式 得標者須於7日內繳清尾款 得標者須於7日內繳清尾款 得標者可向拍賣銀行申請貸款支付   法拍屋的優、缺點&適合對象： 法拍屋的優、缺點： 優點 ◆較市價便宜 法拍屋是因為屋主欠債而被法院強制拍賣的房屋，它的最大優點是價格低於市價，通常會比市價低1-2成。如物件在拍賣過程中流標，下次拍賣底價也會逐漸降低。因此如果法拍屋價格低於市價4-5成，通常表示多次流標所造成。 ◆產權更有保障 法拍屋是由法院代表債權人進行拍賣，因此得標者在繳完尾款後就可以取得不動產權利移轉證明書，然後再去地政事務所辦理過戶，此流程不需經過所有權人之配合。 缺點 ◆不點交的衍生問題 如果是不點交的法拍屋，法院只負責移交所有權，不包含使用權，因此房屋如果目前被佔有狀態，必須由拍定者自己與佔用者交涉溝通搬遷事宜。 ◆無法查看屋況 只能通過房屋外觀照片推敲屋況，是購買法拍房的風險較高的關鍵點。 ◆資金要求較高 投標法拍屋需要預備至少 20% 的保證金。如果得標需於7天內支付剩餘尾款，否則得標將失效，保證金也將面臨被沒收之規定。   法拍屋的適合對象： 法拍屋增加了拍賣競標的過程，不適合初次購屋的新手，需要對市場總價與單價有一定的了解也要需要足夠的競流程知識與技巧。建議購買法拍屋前，適合對象要具備以下條件：   具備充足資金：投標需要準備底價20%~30%的保證金，否則無法參加。 擁有良好信用紀錄：得標後貸款需要有良好銀行信用記錄以順利完成申貸。 掌握市場行情：了解法拍市場物件的房市現況和房屋條件、社區等相關資訊，並十分熟悉法拍流程與作業步驟。   總而言之，建議想投入法拍屋的新手一族，可以先從居住地的鄰近物件為主，因為相對比較容易掌握房價行情，並選擇可點交的法拍物件，避免投標不點交物件導致日後衍生一連串的財務或法律問題，掌握以上重點就能第一步踏入法拍屋世界，將法拍屋隱藏風險降到最低！   ※註: 1.本文參考資料來源為「中華民國法務部全國法規資料庫中的《強制執行法》相關規定」、「台灣金融資產服務股份有限公司」及「各銀行公告」，若有異動以各單位官方公告為準。 2.台灣金融資產服務股份有限公司: 係依據金融機構合併法第十一條及財政部公佈之「公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法」之規定擔任公正第三人。   延伸閱讀： 2023贈與稅免稅額對象有誰？免稅額申報、流程及額度一次知！ 委託房仲賣房好嗎？委託房仲代售的流程、優缺點及注意事項！  

買房買法拍屋好嗎？值得買嗎？如果你還不瞭解法拍屋，推薦也透過本篇一次搞懂法拍屋風險、查詢及注意事項喔！許多購屋族，對法拍屋都是抱持敬而遠之的態度，因為普遍不瞭解法拍屋，加上曾看過牽涉凶宅或黑道介入等法拍新聞所造成，事實上，只要深入了解法拍屋的原因和狀況，人人都有機會在法拍屋市場找到優質好屋！本篇也帶您瞭解法拍屋的來源、風險及查詢管道，輕鬆帶領您深入法拍屋的世界！   法拍屋的定義： 定義：簡單來說，法拍屋就是指「遭法院強制執行拍賣的房屋」 法拍屋原因： 如果債務人無力償還債務，包括積欠銀行、個人債務、欠稅等項目，債權人可依照強制執行法規定，向法院請求強制執行。若債務人有不動產，法院可對其進行查封並實施估價和拍賣，將所得收益優先償還給債權人。 小至個人積欠管理費，大至企業的資金周轉失靈，都有可能導致房地產面臨被法拍的命運，因此購屋族只要具備專業知識，都有機會在法拍屋市場中找到難得的優質物件。   法拍屋通常來自於哪裡？5大常見管道一次看！   常見來源（一）：積欠銀行債務 例如房貸未繳，經銀行催收達三個月不繳交房貸，且經法院公告且公文公示送達並於中央日報公告達14天以上。   常見來源（二）：積欠個人債務、本票裁定 簽于第三人、錢莊、銀行…如未於期限還款並於法院裁定 。始可申請假扣押查封不動產及動產。   常見來源（三）：欠稅因素 包含個人所得稅、營業稅、遺產稅、及其他稅金。將拍賣不動產之所得用予清償所欠稅費。   常見來源（四）：做保因素 即民間所謂的「保證人」，因做他人的連帶保證人，導致自己需負責他人的債務，而使的自己的不動產被查封拍賣。   常見來源（五）：積欠管理費 經大樓管委會行使【公寓大廈管理條例】針對欠繳管理費長達3個月以上之住戶，可申請該住戶 之不動產進行假扣押查封拍賣。   買法拍屋的查詢管道&5大風險： 買法拍屋，可能存在的風險 1、高額保證金 ◆想買法拍屋，要先預備好高額保證金。 ◆保證金大約是底價的20%~30%。 2、不好掌握隱形成本 ◆法拍屋可能有衍生的一些額外成本。 ◆法拍屋屋況較難掌握，如屋況差需要大規模裝修，就需要房屋修繕費用。 ◆或是遇到原屋主佔用要求搬遷費。 3、難掌握屋況優劣 ◆法拍屋無法先看到實際屋況。 ◆法院拍賣公告中，會記載是否為凶宅、海砂屋、輻射屋、地震屋、有無嚴重漏水、火災受損等情形，還會說明有無占有使用等情形。 ◆法院不需負瑕疵擔保責任，依強制執行法第69條，買方並無瑕疵擔保請求權，因此如果買到法拍屋後，才發現屋況不好有很多瑕疵，只能自行認賠。 4、不點交風險 法院的拍賣公告上會註明法拍屋為「點交」或「不點交」分述如右： 點交型： ◆法院會協助確認屋況是債務人自住或為空屋、有無第三人占用、租賃狀態等狀況。 ◆法院會把房屋所有權、使用權交給得標者，如果屋主不願意配合搬遷，法院也會依法強制執行。 不點交型： ◆法院於查封時如發現，房屋所有權不完整、遭到第三人占用或是有借名登記之情況，會在拍賣公告上標示不點交。 ◆法院一樣會提供得標者不動產權利移轉證明書，但是不協助後續點交。 ◆房屋有第三人佔用或租客使用等情形，都要由得標者自行協調溝通，常見是支付搬遷費或走法律途徑解決。 5、銀行貸款較困難 ◆法拍屋房貸比一般房貸來的更困難。（不是每間銀行都有承作法拍屋貸款） ◆法拍屋的貸款方案會跟一般房貸不同，投標者跟借款者需相同。 ◆銀行大多以信貸利率的方案承作貸款。 ◆等房屋確認過戶到貸款人名下後才可轉為申請利率較低的一般房貸。 ※ 本表提及關於法拍屋配合銀行之相關說明僅供參考，實際依申貸流程、利率與方案細節等視個人實際信用狀況、房屋條件等因素為準。 買法拍屋的查詢管道： 法拍屋資訊可以透過以下三個常見管道：   1. 司法院法拍屋公告網 （司法院法拍屋查詢系統）： 進入首頁後點選「資料查詢」→「法拍公告查詢」可查詢各地方法院之拍賣資料。 2. 各地方法院拍賣佈告欄 3. 專營法拍的仲介網站平台   平心而論，由於法拍屋的特性，具有一定的風險跟潛在問題，相較一般不動產牽涉到更多問題，參與投標除需20~30%的保證金，一旦得標得在7日內繳足全部價金，法院會核發「不動產權利移轉證明書」，憑證才能向銀行辦理房屋貸款。若資金不足的民眾，可向銀行申請「法拍屋代墊款」，但利率普遍不低，且因為代墊款服務屬無擔保貸款，並不是每一間銀行都有承作。   建議想要考慮法拍市場的購屋族事前要做足功課，一定要弄懂相關規則和各種注意事項，如果沒有把握也可以直接尋求仿間的優質代標或仲介業者，或是找尋優質品牌房屋仲介，找尋適合預算需求的中古屋，才能降低購屋風險，順利買到安全又便宜的房屋！   延伸閱讀： 法拍屋、金拍屋、銀拍屋可以買嗎？三種屋型的差異＆比較分析！ 買房、賣房房屋坪數怎麼算？3分鐘搞懂權狀、坪數計算及公設！

如果您有想買土地的規劃，買土地可以貸款嗎？土地貸款又要如何申請呢？本篇文章就也來告訴你土地貸款的申辦、流程及利率！如果剛好遇到不錯的土地物件，推薦也要瞭解土地貸款的貸款成數以及利率！為您詳細介紹買土地貸款的必懂懶人包，幫助您一次掌握土地貸款的重要觀念！   土地買賣是否能貸款？   銀行土地貸款是以申貸人持有的土地為擔保品向銀行申請貸款的方式。貸款申請完成後，需要透過當地的地政機關設定土地抵押權，之後從銀行取得借貸資金。簡單來說，就是透過提供土地作為擔保品向銀行辦理貸款。   搭配申請用途規劃 以農地來說必須要有農耕之用，建地則必須要提供興建建物的計劃，因此申請土地貸款時，需要明確該土地的預期用途，一併加入相對應的整體借款規劃。相較其他地目，農地貸款不同於一般的貸款，貸款的條件更嚴格。   不同土地類型的價值差異 在土地貸款方面，除了建地、農地和工業用地之外，其他土地類型幾乎不被銀行接受作為貸款擔保品，對銀行來說，建地相對擁有較高價值，而山坡地相較是最低的，河川地通常無法申請貸款，因此在購買土地時建議先了解不同土地類型的貸款限制和條件。   瞭解更多：土地成交價格／物件行情查詢     土地貸款的6個申請&流程步驟 土地貸款申請＆流程步驟 流程項目  重點說明 步驟1 申請填表 ◆填寫貸款申請書並簽署聯徵同意書，同意銀行向聯徵中心調取申貸者之信用資料。 ◆決定貸款額度，一般為土地買賣價的5~7成，與銀行的不動產貸款部門聯繫。 ◆如為土地融資或轉貸件，需準備申貸標的土地謄本或權狀影本估價;如為土地買賣件，當決定購買土地後，需簽定買賣契約，然後由代書與銀行聯繫申請貸款。 步驟2 現場估價 ◆銀行派人實地評估土地條件，包含位置、現況、潛在價值和預期增值空間，以進行貸款試算，估計可貸額度和利率。 ◆銀行通常會參考近期土地買賣的成交價格或公告現值，綜合評估決定可貸金額。 ◆如果土地偏遠，評估時間會拉長。 步驟3 審核評估 ◆當銀行取得申貸人和保證人之基本資料，並完成不動產估價後，將進行貸款申請案件的審核。 ◆審核時，銀行會查詢借款人在所有銀行的貸款金額和過去6個月的還款記錄（包含信用卡繳款紀錄等），以上紀錄在聯徵系統內，作為決定貸款案件准駁與否的重要參考。 ◆在申請貸款時，建議確保申貸人和保證人的基本資料完整與真實，並盡可能維持良好信用紀錄，藉此提高貸款申請案件審核通過率。 步驟4 對保確認 ◆申貸人需留意借款合約內容，申貸人也應向銀行索取借款契約副本，以保障自身權益。 ◆當土地貸款申請經銀行核准後，銀行將與借款人聯絡，並約定對保時間。在對保當天，借款人和保證人需親自前往銀行辦理開戶手續、設定抵押權利。 ◆對保前，申貸人需準備好相關文件並與銀行完成審核程序，當銀行核貸後申貸人可與銀行進行對保手續，確定貸款具體細節。 步驟5 設定抵押 ◆完成對保與簽約後，土地貸款還需要進行抵押權設定的程序，本程序通常需在地政機關進行，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。 ◆假如未來申貸人無法正常繳款，銀行要拿回本金時，須經拍賣程序，該期間所衍生利息違約金費用就會從設定金額的二成中計算。 ◆在抵押權設定程序中，金融機構需要作業時間，因此在辦理土地貸款時，需要考慮到抵押權設定的作業期限。 步驟6 核貸撥款 ◆當抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，如果是土地融資或轉增貸件，則需提供完成之謄本給銀行，銀行方可進行撥款與代償。 ◆確認設定完成後，代書通知銀行設定完成後，銀行會在撥款日以電話向申貸人確認，再依程序處理撥款事宜。 ◆撥款後借款人與銀行的權利與義務關係即開始生效，借款人只需要每個月定期將應繳金額存入帳戶內，貸款本息將從借款人帳戶中自動扣繳。   土地貸款申請資料文件 借款人為個人 借款人為公司 ▶ 雙證件 －身份證 －健保卡 ▶ 土地所有權狀 ▶ 戶籍謄本或戶口名簿 ▶ 收入證明 －薪轉存摺近6個月的出入明細 －存摺封面 ▶ 在職證明或是勞保異動明細 ▶ 契約書影本、謄本影本或權狀影本等資料 ▶ 土地所有權狀 ▶ 報稅資料 －年度財報影本 －近3年的損益表 －近3年的資產負債表 －當年的401表或405表 ▶ 個人資料(負責人及配偶身分證影印本) ▶ 公司資料 －設立函 －營利證 －事項卡影本 －公司帳戶近6個月的出入明細(建議提供一年內出入明細) ▶ 公司甲存帳號近6個月的出入明細(建議提供一年內出入明細) ▶ 契約書影本、謄本影本或權狀影本等資料     土地貸款的貸款成數&利率 貸款成數： 一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額，一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。   影響土地貸款成數因素： 影響因素彙整 ◆土地種類 ◆土地現況 ◆土地面積大小 ◆附近開發情況 ◆貸款人的信用狀況 ◆土地所在的使用分區 ◆貸款人的財力證明及收支狀況 ◆土地形狀(方正形狀完整度高非畸零較好) ◆土地建地會考慮建築線、容積率與建蔽率   貸款利率： 土地貸款常見利率如下 ：建地價值最高、利息最低 類型 利率 1.建地 利率約2%-4%間  （如為土建融資前期貸款利率約3.5%起） 2.農地 利率約2.5%-6%間  （如為農用土地有農用證明利率會比較低） 3.工業地 利率約3%起 4.林地/山坡地 利率約3%起 (此類貸款銀行通常不會承作，須向民間貸款)   綜觀上述要點，以土地特點來看，先天在流通性就不如房屋市場，加上土地貸款的核准與土地之使用機能、分區與未來開發潛力性等因素息息相關，除了建地、農地和工業用地外，銀行幾乎不接受其他土地類型的貸款，也使得土地貸款變得更加困難和限制，因此建議在申請土地貸款時要先做好功課，並將所需的貸款審核資料文件準備更加妥善與完整。   延伸閱讀： 土地增值稅怎麼計算？一般用地和自用住宅增值稅率計算大公開！ 土地使用分區是什麼？看懂使用分區顏色、用途及管制規定查詢！   ※文中有關貸款相關內容、利率等僅供參考，實際依申貸人財務狀況、信用狀況與各申貸銀行所提供貸款方案為準。  

對有預算考量的小資族來說，購屋可能會先以套房為目標，但到底買套房自住好嗎？又要注意什麼？本文就也將帶您快速瞭解套房的優缺點&注意事項，並教你如何規劃買房貸款，讓你學會買套房的重要觀念，讓我們先從瞭解套房的定義開始，來一步步掌握套房自住全攻略！   「套房」的定義 普遍來說，室內坪數5~10坪的小坪數住宅稱作小套房，10~20坪的房子稱為大套房。房間包含衛浴、客廳、廚房、臥房並配有獨立的水表、電表。以獨立或分租的型態分成兩大類說明如下：   項目 獨立套房 分租套房 說明 一人一房有門牌，獨立進出；且不用負擔公共水電費。 ◆ 一人一房，大部分非獨立電錶，少部分房東會個別安裝「分電表」來計算各房間的用電。 ◆ 租客除了繳交自己水電費，還要繳公共水電費，電費多會以一度5-6元來算。   註: 依照內政部公布的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，明確記載住宅租賃契約的約定電價，「不得超過台灣電力股份有限公司所定當月用電量最高級距之每度金額」。   ◆ 共同門牌，共用一個大門進出。 優點 ◆ 有獨立衛浴、廚房、客廳、臥房、基本家具（家具多寡依房東而定） ◆ 需獨立支付水電費、瓦斯費、網路費等生活必需開銷（不必支付公共水電費） ◆ 屋內設備有獨立衛浴、基本家具。 ◆ 常見以公寓或透天隔成數間小套房 ◆ 可與室友分擔水電、瓦斯、網路等費用 ◆ 租金較獨立型套房便宜，經濟壓力較小。 缺點 ◆ 房屋條件類似情況，租金會比分租型昂貴。 ◆ 租金加上其他生活開銷，每月支出會比高。 ◆ 因為通常沒有獨立廚房、客廳等空間設施，可能會有跟室友的使用問題紛爭。 ◆ 有些分租套房為改裝，大多採取輕隔間，隔音較差。 ◆ 遇到分租室友房客比較浪費，容易因公共水電的費用分擔而吵架。   買套房自住是好的嗎？ 一般來說，套房比較適合單身族居住，常見原因如下：   自由度高：單身族選擇套房的好處在於更高的自由度，可以因應自身需要和預算，自由選擇滿足自己需求的空間大小。 更省錢：在預算有限的情況下，選擇套房也可以節省一些開銷，可以把錢花在其他方面。 預算因素：購買套房首先要考慮自己的預算，如果預算有限，則可以考慮選擇較小的套房或比較市郊地點的物件。 位置因素：不同地點的套房價格和居住品質也不同，因此位置也是選擇套房的重要因素之一。 建築品質：套房的建築品質也是非常重要的考慮因素，特別是在長期居住的情況下，需要考慮安全性和耐用性等問題。   買套房的優缺點&注意事項 套房優缺點 優點 缺點 ◆ 總價比兩房便宜。 ◆ 大多位於精華區地段。 ◆ 適合不需要太大的住宅空間 ◆ 有足夠頭期款，另外每月租屋支出高於貸款利息。 ◆ 在理想學區買套房，方便小孩設籍就讀。 ◆ 受限空間小，裝潢設計發揮幅度有限。 ◆ 鄰居流動性較高，社區大樓出入較為複雜。 ◆ 由於套房空間較小，大多不會規劃玄關設計，開門看見整間房子全貌，容易出現穿堂煞。（針對在意風水者）   注意事項 除了上述的優缺點外，一般來說套房貸款成數較兩房、三房來得低，因此以下特別彙整出買套房影響套房貸款成數的注意事項： 注意項目 說明 1.房屋類型 一般來說如果是有附設電梯的大樓會比普通公寓的價值來得高。 2.周邊環境 周圍的生活機能優劣是鑑價時的評估重點，加上鄰近地區如果有嫌惡設施也會影響核貸成數。 3.房屋坪數 套房的坪數大小在鑑價上也會造成貸款條件上的差異，坪數不要太小，以免增加貸款難度。   綜上所述，買套房自住究竟好不好，其實最主要還是看個人實際需求和經濟能力而定，衷心建議您在決定買套房之前，應該充分了解套房的優缺點與相關注意事項，無論選擇購買套房或其他任何類型的房子，務必審慎評估並充分掌握市場趨勢，以確保能安心完成購屋計畫。   延伸閱讀： 買房、賣房房屋坪數怎麼算？3分鐘搞懂權狀、坪數計算及公設！ 買房前後的隱藏成本，有哪些？3分鐘快速看買房費用估算&試算！  

想要買房裝潢卻不知道該如何分配預算嗎？在買房的過程中，裝潢費用通常是不可避免的支出，因此如何控管裝潢預算，並進行有效的分配是相當重要的，不同類型的房屋，如中古屋、預售屋和新成屋的裝潢預算建議也有所不同。此外，設計師和統包工程師也有不同的特點，需要根據個人需求進行適當的選擇，以下將介紹裝潢預算的分配步驟和相關注意事項，幫助廣大購屋族在輕鬆買房、開心裝潢，做出最合適高CP的裝潢規劃。   買房預算，該如何分配？ 裝潢預算分配主要會分成室內設計與裝修、大型家電、家具、家飾及其他等4大類別：   重點說明 參考佔比 風格建立與裝修工程 風格營造、裝潢工程、基礎工程包含水電管線、泥作規劃等等。 60% 大型家電 包含電視、洗衣機、冰箱、廚房家電等等。 15% 大型家具 沙發、餐桌/書桌椅、床架/寢具、衣櫃/鞋櫃等等。 15% 小型家飾品 各空間之燈具、地毯、藝術擺設品等等。 10%   中古屋、預售屋及新成屋的裝潢預算規劃 中古屋、預售屋及新成屋在裝潢預算上的差異主要在於房屋狀況、裝修需求以及個人喜好，三者之間的分析說明如下：   中古屋 中古屋主要是指已經使用過的房屋，因此可能會有一定的磨損和損壞。 根據房屋狀況的不同，裝潢預算會有所波動。 中古屋裝修時，可能需要更換老舊設施、翻新地板和牆壁等。 中古屋的裝潢預算也需要考慮到拆除和清理的成本。 整體而言，中古屋的裝潢預算一般來說是三者中相對較高的。   預售屋 預售屋是指在建設過程中就開始銷售的房屋。 買方可以在建設完成前參與到裝修設計中，因此裝潢預算可以根據個人需求和喜好進行調整。 一般來說，預售屋的裝潢預算會稍低於中古屋，因為設施和結構較新，不需要進行大規模的翻新。   新成屋 新成屋是指剛建造完成的全新房屋，一般來說設備和結構都是全新的。 新成屋的裝潢預算會因個人需求和喜好而有所不同。 通常新成屋的裝潢預算相對較低，因為房屋本身已經具備了一定的裝修水平，購買者只需根據自己的需求進行局部的裝潢即可。   設計師&統包的比較、差異性 室內設計師與統包工程師在裝潢領域中扮演不同的角色，針對主要差異說明如下：   職責範圍 室內設計師 ◆ 設計師通常專注於建築或室內設計的視覺和功能方面。 ◆ 可能從事住宅規劃、商業空間或公共設施之相關設計。 統包工程師 ◆ 統包工程師涉及全方位的裝潢項目，包括規劃、施工和竣工階段。 ◆ 擅長整合各種工程班次，安排工序銜接並進行調度協調，其主要職責是在現場進行統籌與管理。 ◆ 確保裝潢中各項目按照設計要求和預算進行，並負責項目的進度和品質。   專業技能 室內設計師 ◆ 設計師通常具有建築學、室內設計或相關領域的學位。 ◆ 需要具備創意思維、空間規劃能力和良好的繪圖技巧。 統包工程師 ◆ 統包工程師通常具有建築工程、土木工程或相關領域的學位。 ◆ 需要具備項目管理、協調和組織能力，並熟悉建築法規和標準。   最後，建議在進行裝潢過程中，在考慮裝潢預算分配時，選擇合適的材料或設備，除了考慮成果的美觀與耐用程度之外，因為居家空間是自己與家人每天生活的重要場域，因此也要在於是否符合健康與環保的標準，可以多多諮詢專業人士的建議，選擇對健康有益的產品，為自己和家人的健康保障，打造一個舒適、安全又健康的幸福好家。   延伸閱讀： 標配屋、實品屋、毛胚屋的交屋型態差在哪？5個注意事項要知道！ 【懶人包】買房頭期款、契稅及房屋貸款試算，3分鐘教你存錢買房   *本文有關裝潢預算規劃等相關內容供參考，實際需依個人需求、家庭成員、房屋現況、設計風格等不同以承包商提供方案、報價為主。

你知道什麼是房地合一稅嗎？房地合一稅試算、稅率、新舊制及條文，又是如何？對購屋族來說，買賣房屋交易流程中，包含了很多要繳的稅費，其中如果想賣房的話來說一定要先了解房地合一稅，但到底什麼是房地合一稅？以下盤點出房地合一重點大補帖，包含房地合一稅課稅範圍有哪些？房地合一稅2.0跟房地合一稅1.0舊制差異為何？房地合一稅費該怎麼計算？房地合一稅率內容？本篇帶你快速搞懂房地合一稅！   什麼是房地合一稅？ 所謂的「房地合一稅」是指將「房屋」及「土地」，以合併後的實際總價格（也就是我們平常交易時所謂的總價），扣除包含實際取得成本（當年你購買的總價）的一些項目後，如果還有獲利的部分，就要課徵這類的所得稅 。簡單來說，房地合一稅是「針對賣房的獲利部分需課徵之稅負。」   房地合一稅的稅務範圍 因為房地合一稅在 2016年後才正式施行，所以要課稅的標的為： 於 105 年 1 月 1 日以後「取得」的房屋、土地 在 105 年 1 月 1 日以後「出售」的房屋、土地 （同時符合以上條件就都是屬於房地合一稅的課稅範圍）     房地合一稅的試算、稅率、新舊制及相關條文   計算公式：課稅所得＝(成交價－取得成本－相關費用及土地漲價總數額)ｘ房地合一稅率   房地合一稅線上試算： 建議可以善用網路資源，透過線上管道試算您的房子，方便取得稅費參考如下： 財政部試算網站 房仲平台試算   房地合一稅稅率： 房地合一稅 2.0新版稅率比例做了很大幅度的調整。持有2年內的稅率都被拉到 45%(過去介於 1~2 年之間只要 35％ )。整體來說，對於短期持有買賣的投機客，大力出手，但對於長期持有的稅率也是增加的（自用住宅除外）！   房地合一稅課稅標的物持有時間 房地合一稅適用稅率 持有時間小於2年 45% 持有時間2年～5年間 35% 持有時間5年～10年間 20% 持有時間超過10年 15%   新制修改的5大重點： 快掌握房地合一稅新制的調整改版五大重點，分述說明如下： 項目 作法 目的 1、針對短期套利者課重稅 延長個人房地短期交易所得課重稅（35%、45%）的持有期間。 抑制個人短期炒作不動產。 2、法人比照個人課稅 營利事業改為比照個人課稅，按持有期間採差別稅率，分開計稅。 為抑制營利事業短期炒作不動產，杜絕個人藉由設立營利事業進行房地短期交易避稅。 3、擴大房地課稅範圍 擴增將「預售屋交易」及「實質移轉房地的股權交易」一併納入課稅。 抑制預售屋炒作，防止避免發生以股權移轉方式炒作不動產，規避房地交易所得稅負。 4、土地漲價總數額設上限 「土地漲價總數額」根據公告土地現值所計算的數額為限。 杜絕高報土地移轉現值來增加可減除的土地漲價總數額，藉以投機規避房地交易所得稅負。 5、五種交易稅率維持不變 以下五種房地交易型態不受修法影響稅率。 維持稅率20： ◆個人及營利事業非自願因素（如調職、房地遭強制執行)交易 ◆個人及營利事業以自有士地與建商合建 分回房地交易 ◆個人及營利事業參與都更或危老重建 取得房地後第一次移轉 ◆營利事業興建房屋完成後第一次移轉 維持稅率10%： ◆自住房地持有並設籍滿6年（課税所得400萬元以下免税） 為達到抑制投機炒作，避免波及無辜。 房地合一稅的相關條文： 《房地合一課徵所得稅稅課收入分配及運用辦法》房地合一課徵所得稅稅課收入來源，為依本法第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定課徵之所得稅。   房地合一稅可以避稅嗎？ 為減輕民眾換購自住房地的租稅負擔，所得稅法第14條之8規定，個人出售依房地合一新制課徵所得稅的自住房地，與自完成移轉登記日起算2年內重購的自住房地，均由本人或其配偶、未成年子女設有戶籍並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，其出售自住房地所繳納的房地合一稅，可於重購自住房地完成移轉登記的次日起算5年內，申請按重購價額占出售價額的比例退還。提醒個人申請適用房地合一重購的自住房地，如重購後5年內改作其他用途或再行移轉時，國稅局會追繳原扣抵或退還的稅額。   舉例說明，甲君於105年1月買進A房地並設籍居住，111年5月以2,500萬元出售，並繳納房地合一稅50萬元，另於111年7月以2,000萬元買進B房地並設籍居住，因2處均由甲君設籍居住，亦無出租、供營業或執行業務使用，且重購期間於2年以內，則甲君先賣房地所繳納稅額，可依重購價額比例計算申請退還40萬元〔50萬元×（重購價額2,000萬元÷出售價額2,500萬元）〕。   總而言之，房地合一是房屋交易費用的重點支出，建議不管是自住換房或是房產投資時都要掌握了解。因為買房後，只要日後考慮轉售脫手有獲利，就要面對房地合一稅課徵問題，因此先掌握重點才能聰明規劃節省荷包喔！   延伸閱讀： 房屋稅繳納時間為何？繳多少？自用住宅稅費試算、查詢一次看！ 權狀坪數vs室內坪數怎麼算？一次看懂實際坪數&公設比！   ※本文參考資料來源為「中華民國財政部賦稅署」、「財政部國稅局之《房地合一》專區」等，若有異動以官方公告為準。

你知道無尾巷是什麼嗎？為什麼許多購屋族，買房都不推薦買無尾巷？如果你買房在乎風水禁忌，推薦就也透過本篇文章，瞭解無尾巷風水及優缺點喔！為您客觀分析無尾巷住宅，讓您可以更全面掌握無尾巷特點，增加購屋知識，讓您聰明買屋、做對選擇，買到最適合您的房屋物件！   無尾巷是什麼？ 無尾巷也普遍被稱之為「死巷」，就是表示巷弄、道路的盡頭是不能通行的，大多是被牆壁或建築物所阻擋，一般以市中心來說，無尾巷大多為雙拼公寓，中南部則蠻常見連棟透天的無尾巷房型。   常見的無尾巷2大風水煞 大多人應該都聽過身邊長輩親友，告誡避免購買無尾巷房子，認為其存在風水禁忌問題，可能會影響住家成員的運勢與前途等等，但是購買無尾巷房子真的不好嗎？   以下提供兩種無尾巷的常見風水問題：   穿心煞 定義：穿心煞是指住家前門直接對著無尾巷底，形成一種尖銳物體刺入家中的感覺。 影響：可能導致鄰近住戶容易發生意外事故、官司糾紛和家庭人間的溝通不良問題，也有巷道越長越窄，煞氣就會越重的說法。 ※化解方法：住家前門依照男左女右的方法，擺放1對石獅，或住家前方可施作圓弧造景，抵擋煞氣入侵，也可於陽台處植栽綠色植物。   風煞 定義：風煞是指位於無尾巷盡頭，正對巷子的住家，當風從巷口吹入，因為兩側住家的擠壓效應，會導致風速變強衝向盡頭的住宅。 影響：會導致住宅氣場被擾亂，較容易引起家庭成員間不和與紛爭吵架等情形。 ※化解方法：住家前、後退縮預留空間，並於前院種植綠色植物。   無尾巷的優、缺點 無尾巷優點 無尾巷缺點 ◆ 寧靜居住環境：一般來說能夠提供寧靜的居住品質，因為車輛通行量低或人們出入少因此降低噪音產生。 ◆ 環境較單純：無尾巷區域的關係因為外人較少進出，使得住家附近單純。 ◆ 適合家庭：因為人車出入較少，無尾巷是相對安全的環境，小朋以可以在無尾巷內的街道上玩耍，比較不必擔心車輛撞到意外或走失。 ◆ 鄰居感情緊密：如果是居住無尾巷淺巷，鄰居間自成小型聚落，彼此情感連結強，互相有照應。 ◆ 交通不便：無尾巷因為一邊被擋起來的盡頭，如果要求通勤上下班需求的群族，可能會因此帶來不便。 ◆ 停車問題：因為無尾巷區域的街道空間較狹窄，人們停車的選擇也相對受限。 ◆ 消防安全問題：無尾巷普遍巷弄太窄，萬一發生火災意外，將影響消防車、救護車順利進入滅火救人，住戶逃難動線困難，有救護車需求也無法開入急救。 ◆ 房價保值：無尾巷的區位跟空間有限，大大影響這些區域的保值性跟發展潛力。   總結來說，無尾巷具有獨特的風貌和魅力，對於適合喜歡寧靜和安全居住環境的群族，無尾巷的價值顯而易見，在這類區域中，居民能享有與周邊鄰居建立緊密聯繫的安靜生活。另外，無尾巷的房價通常較為實惠，對於尋求經濟實惠的購屋族來說，也不失為一個理想的選擇。   延伸閱讀： 買房風水怎麼看？專家說注意避開這5大風水禁忌、格局和方位！ 【看屋清單】實用！首購族看屋清單檢查表，10大注意事項一次看   ＊本文提及有關無尾巷風水屬民俗信仰供參考，建議購屋人依實際需求、條件選擇合適的房子。

當看房賞屋時，或許你會注意到不是每一間房屋都有雨遮，那究竟買房子要不要挑有雨遮的？而雨遮也算坪數嗎？要不要計價？這也是你買房的成本計算一環，今天就來5分鐘帶你看懂建坪、地坪及實際坪數！與明白關於雨遮你可以有的廣角思維。   雨遮是什麼? 簡單來說，雨遮就是用來遮雨擋陽的地方；可以遮雨、遮陽、防止火災延燒、增進建築物立面景觀造型、綠建築、調節室內溫度以及建築外殼節能等多種功能。 法源依據：《建築技術法》規定，是建物窗戶或開口的上方、距離窗戶或開口上緣不超過50公分的構造物。   買房時，雨遮會不會記坪？計價？ 雨遮通常占坪之小，其重要性容易被忽略，被歸為看似使用不到的構造物；因而早期雨遮計坪計價包在房屋建坪中，被當成似虛坪，所以引發爭議。 2011年政府採「預售屋」可計坪不計價法規政策（註），而致生實務上建商售屋時會以總價包裝，造成其實「成屋」雨遮還是有計價，故依舊有糾紛，因此2018年以後新制上路，雨遮全面改為「不計坪不計價」。 ※註：內政部100.4.15台內營字第10008022591號令訂定   按照建照申請的年份，整理雨遮改制沿革如下表： 房子蓋的時間截點 雨遮 現行制度：2018年1月1日起 不計坪不計價 2011年5月1日起-2018年1月1日前 • 預售屋-計坪不計價    ※預售屋買賣定型契約應記載不得記載事項中，仍須記載雨遮面積 • 成屋-計坪計價 2011年5月1日前 計坪計價   房屋建坪、地坪與實際坪數的差異 那麽雨遮為何容易和虛坪擺在一起呢，除了雨遮坪數低之外，進一步說明所謂的房屋建坪、地坪與實際坪數的不同與雨遮的關係。   建坪(建物權狀面積)：就是一間房子的所有樓板面積，加上所持有的公設坪數。 大家平常常說的「喔，那房子一坪是多少」，那個「坪」就是在說建坪。例如你買的房子，室內 30坪、雨遮有 5 坪，然後所有的公設，由所有的住戶依比例均分，你持有 10 坪，那麼你的房子的建坪就是30+5+10 = 45坪。又或者你家是透天厝，那就是看有幾層樓，把各樓層樓地板加總+(陽台、雨遮等)=建坪 ※建坪與雨遮之間的關係：雨遮是建坪的一部分   地坪(土地持分總面積)：：指的是實際的土地坪數。 例如一塊 1000 坪的土地，總共 10 層高共計 100住 戶，每一戶住家分到的土地持份大小就稱之為地坪。 ※地坪與雨遮之間的關係：不會相互影響。   實際坪數：也稱為「實坪」，實務上講的就是房子室內實際可以使用的坪數，法律上其實並沒有「實坪」這個名詞解釋。通常指專有部分即主建物+附屬建物面積。 例如買的房子室內坪數30坪（已經包含陽台、雨遮5坪），那麼實際坪數就是30坪。如果是計坪不計價，那麼實際坪數就會變成25坪。因此或有建商就不蓋雨遮，影響的是住戶的居住品質。 如果是不計坪不計價，等於是贈送雨遮。因此或有部分建商會把樑柱外露的設計改回樑柱於牆面內，形成壓梁卡柱，補雨遮的坪數利潤，等於是減少室內的坪數，變成室內可利用空間縮減，在小宅物件常見。 ※實際坪數與雨遮之間的關係：雨遮是實坪的一部分。 ※實際坪數與建坪的差異：實際坪數沒有加公設。   更多有關雨遮問題建議可以和信賴的房仲討論或請其協助取得相關(像是申請建照年限等)資訊，因房仲有房屋全方面資訊，並且清楚屋況，相對能周延買方認識雨遮的思維喔。   ※本文有關雨遮相關規定資料來源：中華民國內政部、中華民國內政部營建署、全國法規資料庫官網，若有異動以官方公告為準。

你繳房屋稅時注意過你住的房屋是適用什麼稅率嗎？一整年眼花撩亂各種稅務要繳納，到底房屋稅在何時繳？又要繳多少？跟著本次主題，包含自用住宅稅費試算、查詢一次看！   什麼是房屋稅？ 房屋稅的定義：簡單來說，就是對房屋所有人在持有期間所課徵的財產稅，每年徵收一次，稱作「房屋稅」。 房屋稅的課徵範圍-房屋稅條例第2、3條 房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。 房屋，指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者。 增加該房屋使用價值之建築物，指附屬於應徵房屋稅之其他建築物，因而增加該房屋之使用價值者。   房屋稅繳納時間為何？繳多少？ 房屋稅繳納時間 房屋稅屬於地方稅，直接向房屋所在地稽徵機關申請住家用自住稅率課徵房屋稅。 房屋稅開徵繳稅時間，是每年的5月1日至5月30日止；而其課徵的期間則是從前一年度7月1日至當年度6月30日。 §房屋稅的逾期計罰： 按稅務法規定，逾期繳納稅捐應加徵滯納金。 計算方式：逾3日按滯納數額加徵1％；逾30日仍未繳納者，移送強制執行。 舉例：6月1日至6月3日期間繳納，未超過3天，不用罰滯納金；6月4日、6月5日及6月6日繳納者，因已逾3天，就會加徵滯納金1％，據此以此類推。   房屋稅繳納金額仔細看 房屋稅不是按房屋造價或市價計算，是以房屋課稅現值乘以適用稅率計算出繳納金額。 其計算公式為，〔房屋核定單價×面積×（1－折舊率×折舊經歷年數）×地段率〕×適用稅率＝應納房屋稅總金額。   房屋稅繳納金額變更多? 2大原因報你知 原因1 →房屋有增建、改建的時候，課稅面積增加，稅額增加。 原因2 →房屋的使用情形變更，原適用低稅率變成高稅率，舉例像是原本是自住住家用房屋稅率1.2％，改為營業用稅率3％時，稅額會增加。   自用住宅的房屋稅費的試算、查詢- 六都「自用」一覽表 適用「自住」稅率課徵房屋稅3條件 1. 無出租使用，沒有租人。 2. 實際有住，本人與配偶或直系親屬實際居住。 3. 國內持有房屋不超過3戶，本人與配偶及未成年子女全國合計在3戶以內者。   自用房屋稅稅率 房屋使用情形 持有戶數 法定稅率 (住家)自住用住宅 3戶內 最低、最高都是 「1.2%」   六都房屋稅試算、查詢參考網站 地方政府 稅務試算、查詢 臺北 https://www.services.tpctax.gov.taipei/ihCalwithfunctions/ 新北 https://einvdonate.tax.ntpc.gov.tw/taxTrial/housetax.html 桃園 https://www.tytax.gov.tw/core/e_service/index.php?component=e_service&view=lineindex&Kind=7 臺中 https://ww2.tax.taichung.gov.tw/rwd/tax_trial/house.aspx?path=369 臺南 https://www.tntb.gov.tw/core/service/housetax.php?lmenuid=61&smenuid=149 高雄 https://www.kctax.gov.tw/DefPage/MyChilds.aspx?MenuID=76   房屋稅是每年都會固定出現的稅務，記得要依時繳納，才不會衍生滯納金，更要符合自用住宅的要件，才能享有自用房屋稅稅率喔。    ※參考資料來源：財政部稅務入口網、六都稅捐稽徵處(財政稅務局)官網，文中所提及公式、金額、百分比等若有異動以官方公告為準。