房屋投資報酬率怎麼計算？買房＆租房的投資報酬率計算大公開！
相信很多人都會想選擇買房來出租，不只每月有穩定的租金收入，但你知道想買房投資，要瞭解房屋投資報酬率要怎麼算嗎？不論是自住還是租屋，透過試算投資報酬率也可以判斷房價與購屋自住的時機，並且預先做好相關規畫，幫助你找出最佳的進場時機與標的喔！
為什麼要計算「房屋投資報酬」？
不是購屋自住或租房，建議都必須先了解房價和所有商品價格，也就是由市場環境、供需狀況決定。正因房價與租金都是浮動的狀態，想要抓準時機以最好的時機購買房產自住，或是在房價高點時暫時選擇租房，抑或低進高出創造最大獲利，必須先了解如何計算房屋投資報酬率，才能定出合理的成本，並找到正確的進場時機。
房屋投資報酬率公式：年收租金／房屋總價＝毛報酬率
買房&租房的投資報酬率計算方式
計算投資報酬率時可以簡單將可能發生的投資成本與投資收益分別列出，例如下表
1.投資成本
➤購房成本：包括首付款、貸款利息、房屋維護和修理等成本。
➤其他成本：例如仲介費、房屋稅、保險、管理費等。
2.投資收益
➤增值獲利：房地產本身增值轉手，扣除仲介、稅金等支出後，所獲取利潤。
➤翻新價差：舊房翻新，扣除裝修費用及稅金，賺取其中的價差。
➤租金收入：經營或出租獲取利潤。
投資房地產出租情況下，投資報酬率的簡易算法是「每月租金收益乘十二個月再除以房屋的總價」；如果房屋的總購屋成本是兩千萬，而每月租金為五萬元，所以年報酬率是：
(50,000X12)/20,000,000X100%=3%
計算結果3％就是年報酬率，如果考慮房客轉換空窗期，每年保守估計有兩個月空房沒有房租收入，可以乘上10個月，以上面的例子計算也有2.5%的年報酬率，若再根據房屋所在地可能的上漲趨勢等各種因素的估計，如果確認年報酬率不錯，就表示兩千萬的總購屋成本是在可以接受的範圍之內，這也表示不論是預計出租或是購屋自住，這都是個合理的價格。
另一方面，因為房價高漲，每月租金支出相對比繳房貸輕鬆，許多人認為，買屋不如租屋。但長期來看，每月租金的支出是給房東的純消費並無報酬回收，房貸則是部分償還購屋本金加上一部分利息支出，從支出部分長期累積的效益來看，買屋可能更有利。
舉例來說，如果每月支付房租3萬元，這筆支出屬於消費，一年下來總消費支出36萬元。但若是每月支付房貸3.5萬元，內含利息支出8,000元，償還本金27,000元，一年下來，房貸利息支出只有9.6萬元，其餘是償還本金32.4萬元。
換句話說，每年利息支出9.6萬元，比房租支出36萬元要低很多，且可換得房屋的價值。因此，從累積資產與投資報酬的角度來看，除非購屋資金有其他投報率更高的標的可以投資獲利，否則買屋遠優於租屋且避免房租支出。
如何判斷計算結果，是否該選擇買房or租房？
判斷選擇買房或租房，可以從投資報酬率的角度出發。不管是投資或自住，都可以計算房子的投資報酬率，提供理財規劃、資產配置時參考，如果購屋出租的投資報酬率明顯的高於銀行定存，當然投資不動產就可以是一種相對穩健的投資管道，或成為對抗通膨避免資產縮水的選擇。
反之，如果買房的投資報酬率不高，且買房每月攤提的支出明顯高於每月租房支出，則短期則以租房可能更為划算，靜待房價較合理時再進場。買房是人生中數一數二的大筆支出，因此需要特別審慎評估，透過投資報酬率的計算可以更理性地找到合適的時機，並有更合理的成本預估，透過投資報酬率的檢視，都能幫助您找到更合適的進場機會。
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