如果您有想買土地的規劃，買土地可以貸款嗎？土地貸款又要如何申請呢？本篇文章就也來告訴你土地貸款的申辦、流程及利率！如果剛好遇到不錯的土地物件，推薦也要瞭解土地貸款的貸款成數以及利率！為您詳細介紹買土地貸款的必懂懶人包，幫助您一次掌握土地貸款的重要觀念！   土地買賣是否能貸款？   銀行土地貸款是以申貸人持有的土地為擔保品向銀行申請貸款的方式。貸款申請完成後，需要透過當地的地政機關設定土地抵押權，之後從銀行取得借貸資金。簡單來說，就是透過提供土地作為擔保品向銀行辦理貸款。   搭配申請用途規劃 以農地來說必須要有農耕之用，建地則必須要提供興建建物的計劃，因此申請土地貸款時，需要明確該土地的預期用途，一併加入相對應的整體借款規劃。相較其他地目，農地貸款不同於一般的貸款，貸款的條件更嚴格。   不同土地類型的價值差異 在土地貸款方面，除了建地、農地和工業用地之外，其他土地類型幾乎不被銀行接受作為貸款擔保品，對銀行來說，建地相對擁有較高價值，而山坡地相較是最低的，河川地通常無法申請貸款，因此在購買土地時建議先了解不同土地類型的貸款限制和條件。   瞭解更多：土地成交價格／物件行情查詢     土地貸款的6個申請&流程步驟 土地貸款申請＆流程步驟 流程項目  重點說明 步驟1 申請填表 ◆填寫貸款申請書並簽署聯徵同意書，同意銀行向聯徵中心調取申貸者之信用資料。 ◆決定貸款額度，一般為土地買賣價的5~7成，與銀行的不動產貸款部門聯繫。 ◆如為土地融資或轉貸件，需準備申貸標的土地謄本或權狀影本估價;如為土地買賣件，當決定購買土地後，需簽定買賣契約，然後由代書與銀行聯繫申請貸款。 步驟2 現場估價 ◆銀行派人實地評估土地條件，包含位置、現況、潛在價值和預期增值空間，以進行貸款試算，估計可貸額度和利率。 ◆銀行通常會參考近期土地買賣的成交價格或公告現值，綜合評估決定可貸金額。 ◆如果土地偏遠，評估時間會拉長。 步驟3 審核評估 ◆當銀行取得申貸人和保證人之基本資料，並完成不動產估價後，將進行貸款申請案件的審核。 ◆審核時，銀行會查詢借款人在所有銀行的貸款金額和過去6個月的還款記錄（包含信用卡繳款紀錄等），以上紀錄在聯徵系統內，作為決定貸款案件准駁與否的重要參考。 ◆在申請貸款時，建議確保申貸人和保證人的基本資料完整與真實，並盡可能維持良好信用紀錄，藉此提高貸款申請案件審核通過率。 步驟4 對保確認 ◆申貸人需留意借款合約內容，申貸人也應向銀行索取借款契約副本，以保障自身權益。 ◆當土地貸款申請經銀行核准後，銀行將與借款人聯絡，並約定對保時間。在對保當天，借款人和保證人需親自前往銀行辦理開戶手續、設定抵押權利。 ◆對保前，申貸人需準備好相關文件並與銀行完成審核程序，當銀行核貸後申貸人可與銀行進行對保手續，確定貸款具體細節。 步驟5 設定抵押 ◆完成對保與簽約後，土地貸款還需要進行抵押權設定的程序，本程序通常需在地政機關進行，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。 ◆假如未來申貸人無法正常繳款，銀行要拿回本金時，須經拍賣程序，該期間所衍生利息違約金費用就會從設定金額的二成中計算。 ◆在抵押權設定程序中，金融機構需要作業時間，因此在辦理土地貸款時，需要考慮到抵押權設定的作業期限。 步驟6 核貸撥款 ◆當抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，如果是土地融資或轉增貸件，則需提供完成之謄本給銀行，銀行方可進行撥款與代償。 ◆確認設定完成後，代書通知銀行設定完成後，銀行會在撥款日以電話向申貸人確認，再依程序處理撥款事宜。 ◆撥款後借款人與銀行的權利與義務關係即開始生效，借款人只需要每個月定期將應繳金額存入帳戶內，貸款本息將從借款人帳戶中自動扣繳。   土地貸款申請資料文件 借款人為個人 借款人為公司 ▶ 雙證件 －身份證 －健保卡 ▶ 土地所有權狀 ▶ 戶籍謄本或戶口名簿 ▶ 收入證明 －薪轉存摺近6個月的出入明細 －存摺封面 ▶ 在職證明或是勞保異動明細 ▶ 契約書影本、謄本影本或權狀影本等資料 ▶ 土地所有權狀 ▶ 報稅資料 －年度財報影本 －近3年的損益表 －近3年的資產負債表 －當年的401表或405表 ▶ 個人資料(負責人及配偶身分證影印本) ▶ 公司資料 －設立函 －營利證 －事項卡影本 －公司帳戶近6個月的出入明細(建議提供一年內出入明細) ▶ 公司甲存帳號近6個月的出入明細(建議提供一年內出入明細) ▶ 契約書影本、謄本影本或權狀影本等資料     土地貸款的貸款成數&利率 貸款成數： 一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額，一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。   影響土地貸款成數因素： 影響因素彙整 ◆土地種類 ◆土地現況 ◆土地面積大小 ◆附近開發情況 ◆貸款人的信用狀況 ◆土地所在的使用分區 ◆貸款人的財力證明及收支狀況 ◆土地形狀(方正形狀完整度高非畸零較好) ◆土地建地會考慮建築線、容積率與建蔽率   貸款利率： 土地貸款常見利率如下 ：建地價值最高、利息最低 類型 利率 1.建地 利率約2%-4%間  （如為土建融資前期貸款利率約3.5%起） 2.農地 利率約2.5%-6%間  （如為農用土地有農用證明利率會比較低） 3.工業地 利率約3%起 4.林地/山坡地 利率約3%起 (此類貸款銀行通常不會承作，須向民間貸款)   綜觀上述要點，以土地特點來看，先天在流通性就不如房屋市場，加上土地貸款的核准與土地之使用機能、分區與未來開發潛力性等因素息息相關，除了建地、農地和工業用地外，銀行幾乎不接受其他土地類型的貸款，也使得土地貸款變得更加困難和限制，因此建議在申請土地貸款時要先做好功課，並將所需的貸款審核資料文件準備更加妥善與完整。   延伸閱讀： 土地增值稅怎麼計算？一般用地和自用住宅增值稅率計算大公開！ 土地使用分區是什麼？看懂使用分區顏色、用途及管制規定查詢！   ※文中有關貸款相關內容、利率等僅供參考，實際依申貸人財務狀況、信用狀況與各申貸銀行所提供貸款方案為準。  

你知道什麼是房地合一稅嗎？房地合一稅試算、稅率、新舊制及條文，又是如何？對購屋族來說，買賣房屋交易流程中，包含了很多要繳的稅費，其中如果想賣房的話來說一定要先了解房地合一稅，但到底什麼是房地合一稅？以下盤點出房地合一重點大補帖，包含房地合一稅課稅範圍有哪些？房地合一稅2.0跟房地合一稅1.0舊制差異為何？房地合一稅費該怎麼計算？房地合一稅率內容？本篇帶你快速搞懂房地合一稅！   什麼是房地合一稅？ 所謂的「房地合一稅」是指將「房屋」及「土地」，以合併後的實際總價格（也就是我們平常交易時所謂的總價），扣除包含實際取得成本（當年你購買的總價）的一些項目後，如果還有獲利的部分，就要課徵這類的所得稅 。簡單來說，房地合一稅是「針對賣房的獲利部分需課徵之稅負。」   房地合一稅的稅務範圍 因為房地合一稅在 2016年後才正式施行，所以要課稅的標的為： 於 105 年 1 月 1 日以後「取得」的房屋、土地 在 105 年 1 月 1 日以後「出售」的房屋、土地 （同時符合以上條件就都是屬於房地合一稅的課稅範圍）     房地合一稅的試算、稅率、新舊制及相關條文   計算公式：課稅所得＝(成交價－取得成本－相關費用及土地漲價總數額)ｘ房地合一稅率   房地合一稅線上試算： 建議可以善用網路資源，透過線上管道試算您的房子，方便取得稅費參考如下： 財政部試算網站 房仲平台試算   房地合一稅稅率： 房地合一稅 2.0新版稅率比例做了很大幅度的調整。持有2年內的稅率都被拉到 45%(過去介於 1~2 年之間只要 35％ )。整體來說，對於短期持有買賣的投機客，大力出手，但對於長期持有的稅率也是增加的（自用住宅除外）！   房地合一稅課稅標的物持有時間 房地合一稅適用稅率 持有時間小於2年 45% 持有時間2年～5年間 35% 持有時間5年～10年間 20% 持有時間超過10年 15%   新制修改的5大重點： 快掌握房地合一稅新制的調整改版五大重點，分述說明如下： 項目 作法 目的 1、針對短期套利者課重稅 延長個人房地短期交易所得課重稅（35%、45%）的持有期間。 抑制個人短期炒作不動產。 2、法人比照個人課稅 營利事業改為比照個人課稅，按持有期間採差別稅率，分開計稅。 為抑制營利事業短期炒作不動產，杜絕個人藉由設立營利事業進行房地短期交易避稅。 3、擴大房地課稅範圍 擴增將「預售屋交易」及「實質移轉房地的股權交易」一併納入課稅。 抑制預售屋炒作，防止避免發生以股權移轉方式炒作不動產，規避房地交易所得稅負。 4、土地漲價總數額設上限 「土地漲價總數額」根據公告土地現值所計算的數額為限。 杜絕高報土地移轉現值來增加可減除的土地漲價總數額，藉以投機規避房地交易所得稅負。 5、五種交易稅率維持不變 以下五種房地交易型態不受修法影響稅率。 維持稅率20： ◆個人及營利事業非自願因素（如調職、房地遭強制執行)交易 ◆個人及營利事業以自有士地與建商合建 分回房地交易 ◆個人及營利事業參與都更或危老重建 取得房地後第一次移轉 ◆營利事業興建房屋完成後第一次移轉 維持稅率10%： ◆自住房地持有並設籍滿6年（課税所得400萬元以下免税） 為達到抑制投機炒作，避免波及無辜。 房地合一稅的相關條文： 《房地合一課徵所得稅稅課收入分配及運用辦法》房地合一課徵所得稅稅課收入來源，為依本法第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定課徵之所得稅。   房地合一稅可以避稅嗎？ 為減輕民眾換購自住房地的租稅負擔，所得稅法第14條之8規定，個人出售依房地合一新制課徵所得稅的自住房地，與自完成移轉登記日起算2年內重購的自住房地，均由本人或其配偶、未成年子女設有戶籍並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，其出售自住房地所繳納的房地合一稅，可於重購自住房地完成移轉登記的次日起算5年內，申請按重購價額占出售價額的比例退還。提醒個人申請適用房地合一重購的自住房地，如重購後5年內改作其他用途或再行移轉時，國稅局會追繳原扣抵或退還的稅額。   舉例說明，甲君於105年1月買進A房地並設籍居住，111年5月以2,500萬元出售，並繳納房地合一稅50萬元，另於111年7月以2,000萬元買進B房地並設籍居住，因2處均由甲君設籍居住，亦無出租、供營業或執行業務使用，且重購期間於2年以內，則甲君先賣房地所繳納稅額，可依重購價額比例計算申請退還40萬元〔50萬元×（重購價額2,000萬元÷出售價額2,500萬元）〕。   總而言之，房地合一是房屋交易費用的重點支出，建議不管是自住換房或是房產投資時都要掌握了解。因為買房後，只要日後考慮轉售脫手有獲利，就要面對房地合一稅課徵問題，因此先掌握重點才能聰明規劃節省荷包喔！   延伸閱讀： 房屋稅繳納時間為何？繳多少？自用住宅稅費試算、查詢一次看！ 權狀坪數vs室內坪數怎麼算？一次看懂實際坪數&公設比！   ※本文參考資料來源為「中華民國財政部賦稅署」、「財政部國稅局之《房地合一》專區」等，若有異動以官方公告為準。

你知道無尾巷是什麼嗎？為什麼許多購屋族，買房都不推薦買無尾巷？如果你買房在乎風水禁忌，推薦就也透過本篇文章，瞭解無尾巷風水及優缺點喔！為您客觀分析無尾巷住宅，讓您可以更全面掌握無尾巷特點，增加購屋知識，讓您聰明買屋、做對選擇，買到最適合您的房屋物件！   無尾巷是什麼？ 無尾巷也普遍被稱之為「死巷」，就是表示巷弄、道路的盡頭是不能通行的，大多是被牆壁或建築物所阻擋，一般以市中心來說，無尾巷大多為雙拼公寓，中南部則蠻常見連棟透天的無尾巷房型。   常見的無尾巷2大風水煞 大多人應該都聽過身邊長輩親友，告誡避免購買無尾巷房子，認為其存在風水禁忌問題，可能會影響住家成員的運勢與前途等等，但是購買無尾巷房子真的不好嗎？   以下提供兩種無尾巷的常見風水問題：   穿心煞 定義：穿心煞是指住家前門直接對著無尾巷底，形成一種尖銳物體刺入家中的感覺。 影響：可能導致鄰近住戶容易發生意外事故、官司糾紛和家庭人間的溝通不良問題，也有巷道越長越窄，煞氣就會越重的說法。 ※化解方法：住家前門依照男左女右的方法，擺放1對石獅，或住家前方可施作圓弧造景，抵擋煞氣入侵，也可於陽台處植栽綠色植物。   風煞 定義：風煞是指位於無尾巷盡頭，正對巷子的住家，當風從巷口吹入，因為兩側住家的擠壓效應，會導致風速變強衝向盡頭的住宅。 影響：會導致住宅氣場被擾亂，較容易引起家庭成員間不和與紛爭吵架等情形。 ※化解方法：住家前、後退縮預留空間，並於前院種植綠色植物。   無尾巷的優、缺點 無尾巷優點 無尾巷缺點 ◆ 寧靜居住環境：一般來說能夠提供寧靜的居住品質，因為車輛通行量低或人們出入少因此降低噪音產生。 ◆ 環境較單純：無尾巷區域的關係因為外人較少進出，使得住家附近單純。 ◆ 適合家庭：因為人車出入較少，無尾巷是相對安全的環境，小朋以可以在無尾巷內的街道上玩耍，比較不必擔心車輛撞到意外或走失。 ◆ 鄰居感情緊密：如果是居住無尾巷淺巷，鄰居間自成小型聚落，彼此情感連結強，互相有照應。 ◆ 交通不便：無尾巷因為一邊被擋起來的盡頭，如果要求通勤上下班需求的群族，可能會因此帶來不便。 ◆ 停車問題：因為無尾巷區域的街道空間較狹窄，人們停車的選擇也相對受限。 ◆ 消防安全問題：無尾巷普遍巷弄太窄，萬一發生火災意外，將影響消防車、救護車順利進入滅火救人，住戶逃難動線困難，有救護車需求也無法開入急救。 ◆ 房價保值：無尾巷的區位跟空間有限，大大影響這些區域的保值性跟發展潛力。   總結來說，無尾巷具有獨特的風貌和魅力，對於適合喜歡寧靜和安全居住環境的群族，無尾巷的價值顯而易見，在這類區域中，居民能享有與周邊鄰居建立緊密聯繫的安靜生活。另外，無尾巷的房價通常較為實惠，對於尋求經濟實惠的購屋族來說，也不失為一個理想的選擇。   延伸閱讀： 買房風水怎麼看？專家說注意避開這5大風水禁忌、格局和方位！ 【看屋清單】實用！首購族看屋清單檢查表，10大注意事項一次看   ＊本文提及有關無尾巷風水屬民俗信仰供參考，建議購屋人依實際需求、條件選擇合適的房子。

對有預算考量的小資族來說，購屋可能會先以套房為目標，但到底買套房自住好嗎？又要注意什麼？本文就也將帶您快速瞭解套房的優缺點&注意事項，並教你如何規劃買房貸款，讓你學會買套房的重要觀念，讓我們先從瞭解套房的定義開始，來一步步掌握套房自住全攻略！   「套房」的定義 普遍來說，室內坪數5~10坪的小坪數住宅稱作小套房，10~20坪的房子稱為大套房。房間包含衛浴、客廳、廚房、臥房並配有獨立的水表、電表。以獨立或分租的型態分成兩大類說明如下：   項目 獨立套房 分租套房 說明 一人一房有門牌，獨立進出；且不用負擔公共水電費。 ◆ 一人一房，大部分非獨立電錶，少部分房東會個別安裝「分電表」來計算各房間的用電。 ◆ 租客除了繳交自己水電費，還要繳公共水電費，電費多會以一度5-6元來算。   註: 依照內政部公布的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，明確記載住宅租賃契約的約定電價，「不得超過台灣電力股份有限公司所定當月用電量最高級距之每度金額」。   ◆ 共同門牌，共用一個大門進出。 優點 ◆ 有獨立衛浴、廚房、客廳、臥房、基本家具（家具多寡依房東而定） ◆ 需獨立支付水電費、瓦斯費、網路費等生活必需開銷（不必支付公共水電費） ◆ 屋內設備有獨立衛浴、基本家具。 ◆ 常見以公寓或透天隔成數間小套房 ◆ 可與室友分擔水電、瓦斯、網路等費用 ◆ 租金較獨立型套房便宜，經濟壓力較小。 缺點 ◆ 房屋條件類似情況，租金會比分租型昂貴。 ◆ 租金加上其他生活開銷，每月支出會比高。 ◆ 因為通常沒有獨立廚房、客廳等空間設施，可能會有跟室友的使用問題紛爭。 ◆ 有些分租套房為改裝，大多採取輕隔間，隔音較差。 ◆ 遇到分租室友房客比較浪費，容易因公共水電的費用分擔而吵架。   買套房自住是好的嗎？ 一般來說，套房比較適合單身族居住，常見原因如下：   自由度高：單身族選擇套房的好處在於更高的自由度，可以因應自身需要和預算，自由選擇滿足自己需求的空間大小。 更省錢：在預算有限的情況下，選擇套房也可以節省一些開銷，可以把錢花在其他方面。 預算因素：購買套房首先要考慮自己的預算，如果預算有限，則可以考慮選擇較小的套房或比較市郊地點的物件。 位置因素：不同地點的套房價格和居住品質也不同，因此位置也是選擇套房的重要因素之一。 建築品質：套房的建築品質也是非常重要的考慮因素，特別是在長期居住的情況下，需要考慮安全性和耐用性等問題。   買套房的優缺點&注意事項 套房優缺點 優點 缺點 ◆ 總價比兩房便宜。 ◆ 大多位於精華區地段。 ◆ 適合不需要太大的住宅空間 ◆ 有足夠頭期款，另外每月租屋支出高於貸款利息。 ◆ 在理想學區買套房，方便小孩設籍就讀。 ◆ 受限空間小，裝潢設計發揮幅度有限。 ◆ 鄰居流動性較高，社區大樓出入較為複雜。 ◆ 由於套房空間較小，大多不會規劃玄關設計，開門看見整間房子全貌，容易出現穿堂煞。（針對在意風水者）   注意事項 除了上述的優缺點外，一般來說套房貸款成數較兩房、三房來得低，因此以下特別彙整出買套房影響套房貸款成數的注意事項： 注意項目 說明 1.房屋類型 一般來說如果是有附設電梯的大樓會比普通公寓的價值來得高。 2.周邊環境 周圍的生活機能優劣是鑑價時的評估重點，加上鄰近地區如果有嫌惡設施也會影響核貸成數。 3.房屋坪數 套房的坪數大小在鑑價上也會造成貸款條件上的差異，坪數不要太小，以免增加貸款難度。   綜上所述，買套房自住究竟好不好，其實最主要還是看個人實際需求和經濟能力而定，衷心建議您在決定買套房之前，應該充分了解套房的優缺點與相關注意事項，無論選擇購買套房或其他任何類型的房子，務必審慎評估並充分掌握市場趨勢，以確保能安心完成購屋計畫。   延伸閱讀： 買房、賣房房屋坪數怎麼算？3分鐘搞懂權狀、坪數計算及公設！ 買房前後的隱藏成本，有哪些？3分鐘快速看買房費用估算&試算！  

想要買房裝潢卻不知道該如何分配預算嗎？在買房的過程中，裝潢費用通常是不可避免的支出，因此如何控管裝潢預算，並進行有效的分配是相當重要的，不同類型的房屋，如中古屋、預售屋和新成屋的裝潢預算建議也有所不同。此外，設計師和統包工程師也有不同的特點，需要根據個人需求進行適當的選擇，以下將介紹裝潢預算的分配步驟和相關注意事項，幫助廣大購屋族在輕鬆買房、開心裝潢，做出最合適高CP的裝潢規劃。   買房預算，該如何分配？ 裝潢預算分配主要會分成室內設計與裝修、大型家電、家具、家飾及其他等4大類別：   重點說明 參考佔比 風格建立與裝修工程 風格營造、裝潢工程、基礎工程包含水電管線、泥作規劃等等。 60% 大型家電 包含電視、洗衣機、冰箱、廚房家電等等。 15% 大型家具 沙發、餐桌/書桌椅、床架/寢具、衣櫃/鞋櫃等等。 15% 小型家飾品 各空間之燈具、地毯、藝術擺設品等等。 10%   中古屋、預售屋及新成屋的裝潢預算規劃 中古屋、預售屋及新成屋在裝潢預算上的差異主要在於房屋狀況、裝修需求以及個人喜好，三者之間的分析說明如下：   中古屋 中古屋主要是指已經使用過的房屋，因此可能會有一定的磨損和損壞。 根據房屋狀況的不同，裝潢預算會有所波動。 中古屋裝修時，可能需要更換老舊設施、翻新地板和牆壁等。 中古屋的裝潢預算也需要考慮到拆除和清理的成本。 整體而言，中古屋的裝潢預算一般來說是三者中相對較高的。   預售屋 預售屋是指在建設過程中就開始銷售的房屋。 買方可以在建設完成前參與到裝修設計中，因此裝潢預算可以根據個人需求和喜好進行調整。 一般來說，預售屋的裝潢預算會稍低於中古屋，因為設施和結構較新，不需要進行大規模的翻新。   新成屋 新成屋是指剛建造完成的全新房屋，一般來說設備和結構都是全新的。 新成屋的裝潢預算會因個人需求和喜好而有所不同。 通常新成屋的裝潢預算相對較低，因為房屋本身已經具備了一定的裝修水平，購買者只需根據自己的需求進行局部的裝潢即可。   設計師&統包的比較、差異性 室內設計師與統包工程師在裝潢領域中扮演不同的角色，針對主要差異說明如下：   職責範圍 室內設計師 ◆ 設計師通常專注於建築或室內設計的視覺和功能方面。 ◆ 可能從事住宅規劃、商業空間或公共設施之相關設計。 統包工程師 ◆ 統包工程師涉及全方位的裝潢項目，包括規劃、施工和竣工階段。 ◆ 擅長整合各種工程班次，安排工序銜接並進行調度協調，其主要職責是在現場進行統籌與管理。 ◆ 確保裝潢中各項目按照設計要求和預算進行，並負責項目的進度和品質。   專業技能 室內設計師 ◆ 設計師通常具有建築學、室內設計或相關領域的學位。 ◆ 需要具備創意思維、空間規劃能力和良好的繪圖技巧。 統包工程師 ◆ 統包工程師通常具有建築工程、土木工程或相關領域的學位。 ◆ 需要具備項目管理、協調和組織能力，並熟悉建築法規和標準。   最後，建議在進行裝潢過程中，在考慮裝潢預算分配時，選擇合適的材料或設備，除了考慮成果的美觀與耐用程度之外，因為居家空間是自己與家人每天生活的重要場域，因此也要在於是否符合健康與環保的標準，可以多多諮詢專業人士的建議，選擇對健康有益的產品，為自己和家人的健康保障，打造一個舒適、安全又健康的幸福好家。   延伸閱讀： 標配屋、實品屋、毛胚屋的交屋型態差在哪？5個注意事項要知道！ 【懶人包】買房頭期款、契稅及房屋貸款試算，3分鐘教你存錢買房   *本文有關裝潢預算規劃等相關內容供參考，實際需依個人需求、家庭成員、房屋現況、設計風格等不同以承包商提供方案、報價為主。

不管是公寓或是華廈或電梯大樓等住家類型，一定都或多或少有公設空間，你知道買房又要如何檢查公設項目嗎？中古屋和新成屋的公設空間，又要如何檢查比較好呢？公設是大多數的人，每天回家後都會經過或使用的空間設施，因此驗屋時的點交公設就顯得十分重要，以下也盤點出買房挑公共設施時，不可忽略的注意事項！   常見房屋公設項目：   類型 主要功能 常見空間 基本功能型 維持社區基本運作功能 逃生梯 消防空間 公共梯廳 機房 管理室 垃圾回收室 停車場 休閒娛樂型 提供休閒娛樂相關功能 交誼廳/宴會廳 健身房/韻律教室/游泳SPA 撞球間/桌球間/攀岩場 KTV/電影劇院 廚藝教室 閱覽室 兒童遊樂室 星空花園酒吧   中古屋＆新成屋的公設項目檢查： 一般來說，新成屋和中古屋兩者之間，在檢查公設考慮的重點大大不同，新成屋是以相對比較有品牌並值得信賴的建商來做為參考點，知名的大型優質建商較有能力提供穩定的公設品質，另外，針對中古屋的話，則是建議買房時要謹慎挑選優質的管委會，因為好的管委會有能力去維持跟經營社區公設品質，相對也比較能避免因為公設管理失當帶來的風險。   【中古屋】 空間有霉味：一踏入公設空間如有明顯霉味，表示很久沒人使用跟品質維護不佳。 牆面掉漆現象：檢查牆壁狀態是否有壁癌或油漆脫落狀態，表示濕度過高。 電梯梯間的整潔度：檢查電梯跟樓梯間的環境整潔狀態是否良好。 垃圾回收室的乾淨度：檢查垃圾丟放跟回收是否有照規定放好跟分類，廚餘處理是否有飄散出臭味的現象。 檢查公設戶外牆品質：檢視公設空間的窗戶外推正常與否、冷氣功能跟管線有無外露問題，觀察室內是否有出現漏水問題。 【新成屋】 新成屋社區的公共設施種類相當廣泛，以常見項目來說可以大致分成包含建築、弱電、機電、消防生活等四大項。   建築 檢查建築外牆是否有滲水情形？ 外牆磁磚是否有出現空心或破損之狀況？ 弱電 大致包含電梯相關設備、監視系統設備以及對講系統。 機電 包含社區的公共空間的空調設備、電力系統以及汙水廢水處理功能是否正常？ 消防 包含社區的安全消防系統 確認關於社區廣播系統、消防灑水系統的位置是否正確？ 逃生設備數量的是否正確？   常見的公設空間瑕疵處理重點大公開 假如以新成屋來說，若涉及公共設施有瑕疵之情形，民眾可以依民法瑕疵擔保責任之相關規定，主張新成屋建商應全權負責，包含可以請求以解除契約、價金減少或損害賠償等不同方式。其中的處理又可以把公共設施分為必要設施或非必要設施的兩部分比較說明：   基本必要公設設施：是指依據建築法所規定，在符合安全、民生、防災的基本條件之下，社區大樓必須符合完成的法定基本公共設施，例如逃生梯等。這一類公設依規定必須無瑕疵交付住戶，才算達成契約之目的，如果社區公設有瑕疵的時候，建商應負起全權擔保之相關責任。 非基本必要公設設施：本項公設意思是建商為了強化建案的銷售吸睛度，規劃於基本必要之公設外增設的部分，例如健身房、游泳池SPA等，本項目公設的瑕疵檢核標準主要是以買賣契約所記載之內容而定之。簡單來說，如果買賣契約上並無具體記載本項公設之相關內容，那麼如果日後發生糾紛就比較難要求建商負起公設瑕疵之相關擔保責任。 中古屋的公設瑕疵： 一般來說，由於新成屋跟中古屋先天條件的差異，因此在公設瑕疵的判斷標準並不相同。以一般中古屋普遍常見的牆壁漏水、牆面龜裂等現象在中古屋公設檢驗上並非屬於重大瑕疵，因此建議買方在點交中古屋公設時，應特別將其屋齡、屋況條件一併確認。 否則，如果在點交公設後才發生有漏水等情形，是比較難到獲得應有的賠償。此外，如果以中古屋來說以屋子本身的現況交屋為主要原則，因此除非買方特別提出關於某項公共設施的完善要求，建議應事前勘查其完整度並完整標註詳記於買賣契約之中。 買房是人生大事，一間房子動輒上千萬，花了大把銀子一定要讓自己不只買到喜歡的房子還有最適合的好公設！   延伸閱讀： 驗屋要注意什麼？預售屋、新成屋、中古屋的驗屋注意事項一次看！ 長年困擾解決民眾公設保留地，內政部「準備這麼做」!

隨著進入高齡化社會，大多數銀髮族因為考量子女各自成家搬出，長輩面對居家打掃維持較辛苦，因此會需要更換成小坪數的房型。作為更適合自己展開第二人生的退休宅，但是要購買退休宅該如何準備規劃？在挑選上要注意那些重點？本文特別為廣大的銀髮族朋友彙整出關於選購退休宅的準備方法，相信可以幫助到工作一輩子的您輕鬆退休買好房，挑選出最適合自己的幸福退休宅！   退休買房怎麼買？先賣後買v.s先買後賣哪一個比較好？   以銀髮族來說，由於已屆退休年齡，因此銀髮族在租屋或借貸上都是相對比較不容易的，另外退休宅通常也需要配合入住長者規劃搭配一些無障礙設施需求設計，因此在購買前需要盤點規劃好資金運用，可以從兩個方向著手：   一、盤點購屋資金的充裕狀況： 對銀行申貸來說，只要超過65歲以上的長輩向銀行貸款申請貸款，除非能檢附還款規劃以及財力證明幫助優化參貸條件，否則一般來說銀行對於長輩放款的條件通常會比較差。   二、換屋補足資金先買還是賣? 建議從以下兩個方向審視：   優點 缺點 適合對象 先賣後買 避免因為資金壓力而被迫降價出售房子。 因為比較能實際掌握買房的確切預算降低發生買到超過自身能負擔的房子。 因為遇到換屋空窗期，所以需準備額外的租屋成本。 如果不租屋就需先寄住親友或子女處較不方便。 資金有限的銀髮族。 先買後賣 可以節省租屋成本。 不用費心力再一次的搬家。 會需要負擔舊屋尚未賣出的資金壓力。 資金較充裕的銀髮族。 立即試算：自備款試算   如何挑選退休房？購屋3方法一次看！ 在退休宅的規劃概念，指的是讓銀髮族能越住越舒服，住出健康！住出安全！因此，懂的掌握挑選退休宅的方法，也是您購屋的一大關鍵的喔！下面就也分享買退休房可以掌握的3大方法喔！   方法一、擁有完整生活機能： 一般來說，銀髮族因為年紀大所以比較會有慢性病的狀況，因此建議住家距離醫療機構或診所在十分鐘路程之內，除了看病需求之外，居住鄰近在包含食衣住行等生活機能具包含成熟的商圈，有超市或傳統市場可以方便解決基本民生問題。另外關於選擇退休宅的區域位置考量，建議可以挑選蛋白區為主要區域，一來可以避免像蛋黃區的嘈雜擁擠，二來也不要挑選蛋殼區的較不方便的生活機能，選擇蛋白區可以同時享受到適當的商圈機能跟生活品質。   方法二、選擇完整公設的大型社區： 大多大型社區由於社區戶數較多，因此管理基金也會比較多，社區管理上會比較完整，如果銀髮族居住社區也比較能或得安全居住照料。此外大型社區的公共空間，包含交誼廳、韻律教室、才藝教室等，提供銀髮族更多豐富的互動與交流，也能拓展更豐富的生活圈。   方法三 、無障礙的室內空間： 基於選購退休宅的安全考量，建議不要考慮屋齡過高的公寓，因老公寓的樓梯狹窄、管線紊亂等細節不便利，可以選擇小坪數新古屋為主要考量，以安全來說退休宅還需要特別注意以下三重點：   兩房剛剛好：退休後因為坪數不用太大，建議格局2房最剛好，大約落在20～30坪的範圍最佳，格局上則以兩房產品最為適合，另外兩房也符合大多長輩也習慣分房睡習慣，也可以彈性作為親友來訪過夜的客房或作為看護房等。 電梯更方便：公寓爬樓梯對銀髮族而言非常不方便，尤其是如果居住在公寓的高樓更會影響銀髮族出門下樓的意願，因此為了之後每天基本的日常出入便利型，建議選購退休宅就直接鎖定以電梯大樓為主要房型。 空間零障礙：建議在規劃居住空間時，可先列出自身的實際需求後在再參考房子內不同空間的無障礙規劃，包含常見的礙障坡道等。另外因為近年市場上有很多建商主打銀髮退休宅的產品，在設施規劃上確實會比一般房子較符合銀髮友善規劃，因此相對在房價上也會比較高，建議銀髮族還是需要先評估好自身實際需求再看選購適合房型。   總結來說，當步入銀髮人生後，面對孩子陸續長大成家，銀髮族也開始考慮為房子規劃老屋重新改造裝潢或是直接換屋，都衷心祝福每位銀髮族都能擁有一個屬於自己的居住空間，可以安然享受自在的第二人生，打造出隨心所欲的退休宅生活。   延伸閱讀： 驗屋要注意什麼？預售屋、新成屋、中古屋的驗屋注意事項一次看！ 購屋流程步驟&時程，7大買屋流程一次就看懂！

屋主如果想賣房，到底是要屋主自售？還是委託房仲比較好呢？一般來說，大多屋主會選擇找房仲全權處理，因為專業房仲不僅對市場資訊跟行情掌握度較一般屋主高，而且還具備議價能力避免遇到不符市場行情的誇張殺價情形。 更重要的是如果選擇安全大型房仲品牌，還能強化保障交易的安全，有些屋主希望能夠透過自售節省一筆服務費，特別列出以上兩種方式各自優缺點，彙整讓屋主能在售屋時多一些參考以便選擇適合自己的方式。   委託房仲賣屋　v.s. 屋主自售的差異點分析：      委託賣房  屋主自售  優點   保障交易安全 幫屋主先行過濾問題客戶藉此避免詐騙的風險發生，集中火力聚焦購屋意願高的優質客戶。 善用大型房仲品牌的合作特約優質代書之資源，相對保障交易安全。 廣告曝光的優勢：可經由房仲協助製作房屋廣告（包含拍照跟撰寫物件文案介紹，並刊登在不同房屋資訊平台幫助曝光。 客戶資源比較多：房仲通常會有長期經營的口袋客戶名單，會比一般屋主擁有更多客戶資源。 銷售經驗較豐富：因房仲的主要工作是帶買方看房、銷售房屋，因此對釐清客戶需求跟掌握客戶狀況會比較有經驗。 可獲得較中肯的估價參考：由於房仲對市場了解度高，因此在估價參考上會更貼近市場主流行情，比屋主自售更專業中肯，符合市場行情的估價範圍也能幫助吸引較多買房青睞看房。   直接了解買方需求：因為直接跟買方接觸，可以全盤掌握買方的意願，但是買方一般會認為屋主自售省了服務費，所以殺價態度會比較強烈，建議屋主需了解市場行情資訊。 節省賣屋成本：大多屋主選擇自售好處是因為能省下委託房仲的服務費。  缺點   需支付服務費 委託房仲賣房需要支付服務費。一般賣方服務費為房屋成交價*4% 一般約有可能被其他房仲破壞價格 一般約各簽約房仲都知道底價可能發生因為搶客破壞價格的情形。     需要配合帶看時間：屋主需要跟買方互相配合看屋時間，一般來說售屋期間會被拉的比較久。 銷售經驗不足影響成交：屋主缺乏專業的房屋銷售訓練直接影響房屋成交順利與否。 需要承擔交易風險 因為售屋經驗值不足，可能遇到詐騙假買方，衍生出交易風險，建議屋主使用建經公司履約制度避免風險 立即查詢：賣屋房價/房屋成交行情查詢   委託房仲合約的「一般約」及「專任約」怎麼簽？   1.確認使用「專任約」（僅一家房仲品牌獨賣）或「一般約」（開放多家房仲聯賣）   【一般約】 優點：銷售管道多曝光率高，然而，一般約指的是可以同時委託多家房仲銷售，售屋管道比較多元，也可提高銷售房屋的曝光度，因此民眾多半都會選擇簽一般約，加上若是房屋開價合理，去化速度就會更快， 缺點：委託太多家仲介，會導致消息變得混亂，造成房屋價格以及條件不一的情況發生，容易使得屋主、買方產生困擾，進而卻步，此外，若仲介在帶看物件時有屋況的財損的狀況，責任歸屬的問題也會更加複雜。   【專任約】 優點：因為屋主只需要對一位房仲溝通互動，單一溝通簡單方便又有效率，單品牌也比較能幫屋主守住價格。一般來說因為專任約就是房仲品牌的市場獨賣產品，所以委託房仲會願意集中火力廣告資源全力銷售。 缺點：如果遇到專業能力或經驗較弱的房仲會影響成交的速度，建議挑選時要慎選好口碑又知名的大型房仲品牌。   2.簽訂委託書的注意事項   建議與房仲訂立委託書內容注意事項包含以下： 確認委託人（屋主）之權利義務： 簽立委託書後委託人（屋主）應出具包含權狀、身份證及鑰匙等文件供受託之房仲確認，並確實告知房屋產權及不動產標的現況，將房屋之重要事項均記載於標的物現況說明書中。   確認違約罰則內容： 確認關於完成簽立委託契約書後，假如有其中一方有違反契約相關內容者，應負起之違約責任內容有哪些？   確認服務費報酬金額： 需根據內政部經紀業報酬計收標準，經紀業收取服務報酬總額不得超過不動產實際成交金額百分之六，以本項規定基準參考與委託房仲確認成交後須支付之服務費金額。   延伸閱讀： 驗屋要注意什麼？預售屋、新成屋、中古屋的驗屋注意事項一次看！ 財產交易所得稅有多少？節稅技巧又有哪些？

你知道什麼是重購退稅嗎？重購退稅的條件又有哪些呢？為了避免增加一般民眾賣舊屋換新屋的負擔，本文就也快速為你彙整房地合一重購退稅申請、流程及試算，讓你可以搞懂什麼是重購退稅，而新制的重購退稅方式又有哪些？一次輕鬆掌握房屋重購退稅的關鍵，並維持房市場正常交易運作！   重購退稅是什麼？ 所謂的「重購退稅」一專有名詞，即意指將現有居住的房產出售，並以所得款購買新的住宅。政府針對此轉換過程中產生的稅金，提供一定比例的退稅優惠。此目的是為了抑制房價上升的同時，緩解一般民眾換屋的經濟壓力，讓購屋者能更輕鬆地參與房地產市場的正常交易運作。   新舊制差異： 2015年12月31日以前： 採用財產交易所得舊制。 免除土增稅，部分交易所得需納入綜合所得稅。   2016年1月1日以後： 採用房地合一稅制。 課稅率根據不動產之持有時間和交易時間點判斷。   新制重購退稅試算的課稅方式（土地增值稅+房地合一稅） 稅率計算方式  房屋重購退稅新制屬房屋和土地分離課稅，和舊制不同，不併入綜合所得總額。 房地合一稅以2021年7月1日作為分水嶺： 7月前完成交易的房屋：適用房地合一0版本 7月後完成交易的房屋：適用房地合一0版本 項目 計税根據 稅率 房地合一稅 依據「持有時間」計稅 房地合一1.0 版本 1年內：45%  1～2年：35%  2～10年：20% 超過10年：15%  房地合一2.0 版本 0～2年：45%  2～5年：35%  5～10年：20%  超過10年：15%  土地增值稅 依據「漲價總數」計稅 20% 30% 40%  自用住宅用地稅率一律 10%   退稅計算方式：此稅制是由房地合一稅和土地增值稅共同組成，但兩者退稅計算上差異分述如下。   【房地合一稅】 小屋換大屋為全額退稅 大屋換小屋依比例退稅   【土地增值稅】 價低換價高為全額退稅 價高換價低則不可退稅   土地增值稅重購退稅的條件 原有房地產 簽約買賣之前一整年都沒有出租或作營業的情形。 土地上有房屋，該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬的。 本人、配偶或是直系親屬的戶籍設在這個房屋上（如果平時未設戶籍，只要在簽約買賣當時設好戶籍就可以了。注意若是先買新房屋，再賣出舊房屋，買新房屋時，舊屋要符合自用住宅的條件，包括設有戶籍。） 土地面積不受都市土地300平方公尺或非都巿土地700平方公尺的限制。   新購房地產 原出售土地及新購土地所有權人為同一人。 新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並辦好戶籍登記。新購房屋沒有任何出租或作營業的情形。 都巿土地最大適用面積是300平方公尺，約75坪，非都巿土地最大適用面積是700平方公尺，約211.75坪。 新買房屋的土地移轉現值總額，須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅。 重購土地需有土地所有權人本人、配偶或直系親屬設立戶籍，從辦妥所有權登記日起，5年內不得移轉 （例如出售或贈與給配偶）或出租、供營業使用，更不能將戶籍遷出，戶籍如需辦理遷出，至少需保留本人或其配偶、直系親屬任何1人於原戶籍內，不然會被追繳原退還的土地增值稅。 ＊不管先賣再買或是先買再賣，買賣時間必須在2年以內。   房地和一重購退稅申請、流程及重購退稅試算方式 申請條件： 買賣的性質須相同：賣出與買入的不動產，性質必須皆為「自用」。 買賣所有權人條件：買賣新舊房屋的所有權人，除本人外也可以為配偶。 房屋土地不可營利：原持有房屋土地出售前1年，不可有營利或出租的情況。 必須在時間內申請：房屋重購退稅，須在產權登記移轉2年內完成申請。 所有權移轉的限制：購入之房屋與土地，5年內若有售出、營利、出租等情事，須追繳已退還之稅款。   申請文件： 原持有房屋土地交易時的契約文件（影本） 新購入房屋土地交易時的契約文件（影本） 原持有與新購房屋土地的所有權狀（影本） 不動產售出時土地增值稅繳款收據（正本） 重購土地所有權人的無租賃申明書（正本） 財政部稅務入口網下載重購退稅申請書   申請流程： 房屋重購退稅申請方式有3種，如以下說明： 線上申請：到不動產所在地稅捐機關官網進行線上申請。 臨櫃申請：備妥上述資料→至不動產所在地稅捐機關臨櫃申請。 郵寄申請：稅捐機關官網下載申請書→備妥上述資料→郵寄至不動產所在地稅捐機關申請。   試算方式： 不動產品牌：中信房屋網站 政府相關網站：財政部稅務入口   舊屋換新屋重購退稅試算範例 「房屋重購退稅」有兩種情況，試算舉例分述如下：  類型 過程說明 繳稅說明 以小換大 David以1,000萬賣出原持有房屋，新買一間2,000萬的房屋。 所繳的100萬房地合一稅將可全額退還。  以大換小 David將原有房屋以1,000萬賣出，接著新買房屋為800萬元。 房地合一稅制按比例退還公式： 賣房所繳房地合一稅×(新房價格/賣房價格)＝可退還之稅金 100萬×(800萬/1,000萬)=80萬 *上表假設兩種情況的房地合一稅均為100萬元。   總結來看，對於有換屋需求的購屋族而言，由於換屋過程衍生的稅制跟相關規定不少，因此建議屋主在進行賣屋跟買屋時，掌握以上關鍵並妥善規劃，就能幫助自己的荷包省更多！   延伸閱讀： 房屋稅繳納時間為何？繳多少？自用住宅稅費試算、查詢一次看！ 增值稅是什麼？ 5種土地增值稅一次看，看懂免徵&不課徵條件！

購屋最擔心買到有瑕疵的屋況，如果發現自己不小心買到海砂屋，該怎麼辦才好？可以住嗎？本文就也快速透過3分鐘，教你海砂屋鑑定、查詢及處理方法，讓你即便不小心買到海砂屋，也可以透過法律途徑或相關的彌補措施，來保全屬於你自己的權益！   海砂屋是什麼？   所謂的「海砂屋」，即為高氯離子鋼筋混凝土建築物之俗稱，混凝土包裹鋼筋提供了不易生鏽的環境，但一定量的氯離子侵入，將會破壞原本的保護機制，使鋼筋容易鏽蝕。   而鏽蝕的鋼筋體積會膨脹為原來的數倍，而使混凝土破裂鬆動，天花板的混凝土就容易因為重力掉落，鋼筋鏽蝕外露，形成常見的海砂屋現象。症狀初期若不及早修復，容易造成損壞的情形會持續擴大。（註：新拌混凝土氯離子含量不得超過0.15kg/m³ ）   *參考資料來源：新北市政府工務局-海砂屋懶人包說明   海砂屋是否可以購買？可以住嗎？ 一般來說，大多海砂屋都不至於有立即性危險，通常都是長期性的緩慢破壞房屋結構，是隨著時間逐漸浮現問題，因此，如果有意購買海砂屋或入住海砂屋，常見採用的防鏽處理也是屬於暫時性的緩解，基本上海砂屋並不適合長期的居住選擇，如果有海砂屋的購買意願或居住考量，海砂屋狀況危險評估是處理關鍵，屋主必須認知海砂屋狀況日漸惡化下會演變成極度危險的居住環境，不僅會威脅居住安全，最終可能面臨需要拆除重建的命運。   海砂屋是否可以購買？可以住嗎？ 一般來說，大多海砂屋都不至於有立即性危險，通常都是長期性的緩慢破壞房屋結構，是隨著時間逐漸浮現問題，因此，如果有意購買海砂屋或入住海砂屋，常見採用的防鏽處理也是屬於暫時性的緩解，基本上海砂屋並不適合長期的居住選擇，如果有海砂屋的購買意願或居住考量，海砂屋狀況危險評估是處理關鍵，屋主必須認知海砂屋狀況日漸惡化下會演變成極度危險的居住環境，不僅會威脅居住安全，最終可能面臨需要拆除重建的命運。   海砂屋的3大鑑定&查詢方式 如果你不想住到海砂屋，建議一定也要透過簡單的3大鑑定及查詢方法，來辨別房屋是否為海砂屋，並且讓你可以避免不小心買到海砂屋！   海砂屋鑑定方法   鑑定方法（一）：觀察混凝土表面 混凝土和鋼筋狀況：由於鋼筋遭受氯離子腐蝕，會產生膨脹進而對混凝土造成擠壓張力，仔細觀察天花板混凝土是否剝落或鋼筋外露，當以上擠壓張力能量累積至一定程度後，會讓混凝土表面發生裂痕現象，並逐漸造成鋼筋生鏽。   鑑定方法（二）：檢視壁癌現象 由於海砂屋含有高濃度鹽分的釋出，進而導致牆壁表面出現白色結晶體，出現常見包含油漆陸續剝落等壁癌現象，但是壁癌也可能係房屋漏水造成，因此，鑑定時應綜合評估檢查是否出現其他海砂屋特徵，以避免誤判。   鑑定方法（三）：尋找專業評估 上述兩項為目測只能建議做為初步判斷，若懷疑房屋為海砂屋，建議還是找專業海砂屋鑑定公司進行更精確鑑定和檢驗，以便準確了解房屋的結構狀況和安全問題。   海砂屋查詢管道 政府針對轄區內受檢過之建築物若達氯離子列管標準進行彙整造冊，因此建議在購屋前如果有海砂屋疑慮，可以先查詢政府列管之海砂屋造冊名單。   （*以臺北市為例，查詢步驟如下：臺北市建築管理工程處網站→建管業務綜合查詢→宣導專區→「海砂屋專區」→「列管清冊及相關法令專區」→「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」即可查到列管案件地址。）   如果不小心買到海砂屋，該如何自救或處理？ 假如你真的不小心買到了海砂屋，可以參考以下3處理步驟，來達到自救及法律途徑的救濟，幫助你維護屬於你的權益，避免自身的權益受損！   1. 檢視契約和檢測分析 檢查契約：先仔細審查購買合約中的條款，確認是否有內容是否載明關於房屋氯離子含量的約定標準，不同時期約定之標準有所不同喔!（如無明確約定應參照國家標準） 檢測和蒐證：可以委託專業鑑定機構對房屋氯離子進行檢測，確認其是否符合國家或合約的標準，並獲得相關報告作為證據。    2. 評估和補強規畫 專業評估：根據海砂屋鑑定報告，評估補強措施規劃及預估相關費用。 協商或談判：彙整評估結果作為日後與賣方協商的佐證資料，以圓滿完成解決問題。   3. 法律途徑和救濟 瞭解法律權益：依民法的瑕疵擔保規定來說，買方得依實際情況與責任歸屬釐清後有機會能要求價金減少或直接解除契約。 尋求專業協助：若有出現常見賣方知情，但故意隱瞞時，可以透過律師諮詢下一步的法律救濟策略。   雖然買到海砂屋可以透過法律途徑救濟，但是通常過程費時又費力，加上最終結果也未必理想。因此，最有效防範方式是在購屋前盡量做好完善準備，首先是慎選優質房仲公司，選擇相對較好口碑與商譽的房仲品牌，另外也建議務必要詳閱讀不動產說明書和買賣契約，保持小心謹慎的態度是房屋交易安全的多一層把關與保障。   延伸閱讀： 毛胚屋是什麼？買毛胚屋好嗎？3大裝潢預算＆注意事項要知道！ 坐南朝北什麼意思？怎麼看？3招教你買房看風水、優缺點及方位！

鐵皮屋加蓋、陽台外推及樓中樓，屬於違章建築嗎？違章建築又一定要拆除嗎？本篇懶人包，就也快速彙整違章建築的定義、檢舉及相關處理辦法，讓你瞭解究竟那些類型的違建需要拆除，又要如何查詢違章建築，避免不小心買到了違建，進而影響到自己的權益喔！   違章建築是什麼？ 「違章建築」主要指的是在特定地區內，未經當地主管建築機關審查許可且未取得執照，擅自進行建築活動所形成的建築物體，常見的違建大致上也可以分為以下3種： 實質違建 未經主管機關許可擅自進行建築，結果違反建築法規或都市計畫法規。若屬實質違建，地方政府可能會列管或拆除。 程序違建 建築本身不違反當地建築法令規定，只是因為程序疏失，未領建築執照。可以向地方政府主管機關補辦，便能合法。 特定型態違建 頂樓加蓋：頂樓加蓋建築物。 陽台/露台外推：陽台是有遮蓋的平台，如果拆除外牆使之成為室內空間即為違章；假如露台沒有遮蓋，加蓋遮雨棚或牆壁也屬違章。 騎樓外推：騎樓是建築物地面層與道路邊界間的空間，搭建鐵捲門或水泥磚牆都屬於違建。 夾層屋：在天花板與地板之間加蓋樓層，若未經申請在取得使用執照後進行，即為違建。   常見的4種違建狀況 超出建蔽率/容積率：主建物已取得「使用執照」，但超出建蔽率、容積率與高度上限擅自加蓋增建，例如陽台外推、頂樓加蓋等。 違反土地使用分區規定：建物有違反土地使用分區之規定，例如：在工業區或商業區興建住宅。 在禁止建造之土地上建蓋：在不得興建的土地上進行建築，例如：在保護區或國營土地上搭建。 未取得建造執照：建築設計本身符合法規，但在未取得「建造執照」前就開始施工。   如果我家是違章建築，一定要拆除嗎？ 那如果發現自己家是違章建築時，又該怎麼辦呢？是不是一定要拆除不可呢？其實，違章建築的拆除是否，是必須取決於其類型和具體情境，以下從不同層面來做一個說明：   違建分類＆處理：依各違建完成時間判斷，並由地方政府進行認定及執行。（以台北市為例） 分類 時間 處理方式 既存違建 民國53/1/1~83/12/31前已存在 主要列管，暫緩拆除，除非有特殊情況 （例如: 大型違建、危及公共安全等） 新違建 84/1/1之後 違建應當拆除，不得緩拆或免拆。   違建拆除的3種標準方式： 即報即拆 ➤新違建：主要參考1995年1月1日後的違建興建日期，但各縣市具體標準可能有所不同，需依照地方政府的公告確認。 ➤危害公共安全：包含妨礙消防安全或公共通行的建築，被檢舉或政府發現時必須立即拆除。 列管緩拆 ➤既存違建：以台北市為例，1994年前就存在的既存違建，除了危害公共安全或專案計畫將優先查報拆除之外，其餘都拍照列管，暫時不用拆除，要注意的前提是在原本違建規模中，沒有增加高度或面積的修繕行為，能能列管緩拆。 免拆違建 ➤程序瑕疵：違建本身並非違法，但因程序問題而未取得合法許可，一旦完成正確程序，可以合法化。   建章建築的2大查詢方式 掌握上列知識後，緊接著提供兩大常見實用查詢方法，分述說明如下：   查詢方式（一）：上網查詢 透過「違章建築查詢系統」來查詢各縣市政府設置「違建查詢網站」，提供查詢列管違建的網頁，方便使用。網路資料庫多以為新違建，該方式適合以查詢「新違建」為主的物件。   查詢方式（二）：實地比對 除此之外，也可以實地走訪來確認是否為違建，你可以攜帶「使用執照」及「建物測量成果圖」來實地比對，比對後若發現與資料不符就很可能是違建，該方式適合查詢屋齡較高的房屋。 總及來說，違章建築在人口密集、土地有限的台灣房市十分普遍，為了確保購屋安全，不被違章建築的潛在問題所困擾，希望購屋一族都應該深入了解違建的各種面向，只有透徹掌握違建相關知識，才能夠真正保障自己的購屋權益，避免日後的困擾和法律糾紛。   延伸閱讀： 什麼是住宅嫌惡設施？常見的嫌惡設施種類一次看！ 怕買到凶宅怎麼辦？3招教你凶宅查詢方法，避免住到凶宅屋！

相信許多人買房，一定都不希望買到輻射屋，但如果真的不小心買到了輻射屋，該怎麼辦呢？本文也專業透過3招，帶你瞭解輻射屋的定義、影響及查詢管道，讓你透過更深入的瞭解輻射屋，知道當真的不小心購買到輻射屋時，又可以如何自救，來保障屬於你自己的權益喔！   「輻射屋」是什麼？ 所謂的「輻射屋」指的是因特定建材，特別是鋼筋，受到放射性污染的房屋。這種污染主要原因是在製造鋼筋的過程中，由於某些疏忽以致「鈷60」這類放射性物質被意外地混入建材，使得建材具有放射性。目前根據現行法律，如果一個輻射屋年放射劑量達到或超過1毫西弗，那麼該房屋需要每年更新其登記資料、更新造冊，並受到該主管縣市與地政主管機關列管。   根據原子能委員會的數據，這些受放射性物質污染的房屋，據統計大部分都是在1982年到1984年之間建造的建物，其使用執照核發日期在1982年11月至1986年1月之間。   危害與效應：輻射屋不只對居住其中的人們構成健康風險，還會對房價重大影響，導致其價值大幅下降。   不小心買到輻射屋，可以再轉賣嗎？ 可以，但輻射屋會影響房價的大幅下跌，對屋主來說，輻射屋會難以脱手轉賣，且心理、生理更容易也受到影響，造成資產及心靈上的受損。建議買方在決策前，應詳細調查和評估，以避免購入問題多多的輻射屋房屋。   買到輻射屋的3個自救方法 1.提前預防 ➤網路查詢：購屋前利用網路工具深入調查房屋歷史背景，避免潛在風險。 ➤獨立調查：除了房仲提供資料，自己也要進行多方管道必較調查或實地社區鄰居詢問，以確保資訊的完整與準確。 ➤諮詢專家：找專家或專業檢測單位，以確保房屋隱藏問題。 2.法律保障 ➤採取行動：若買方發現被隱瞞輻射情況而誤買，應立即採取法律行動，追究責任。 ➤契約條款：在簽訂購屋合約時，確保合約中有明確的保障措施和條款。 ➤諮詢律師：在遇到問題時，及時尋求律師協助，確保自己權益不受影響。 3.保護措施 ➤減少暴露：儘量縮短在受污染區的時間，減少輻射暴露的風險。 ➤直接搬家：如果情況嚴重，考慮直接搬家，保護家人遠離輻射源。 ➤重建更換：考慮更換受污染的鋼筋或其他建材，以減少輻射的來源。 ➤加強阻隔：在牆壁、地板或天花板增加屏蔽層，有效減少輻射的照射。 ➤調整家具：通過合理的家具布置，使家人與輻射源的距離增加，減少輻射的影響。   查詢輻射屋的4個管道 詢問建物屋主：請建物屋主提供無輻射偵測證明 請合格業者偵測：查詢行政院原子能委員會（原能會）認可之 [合格輻射防護偵測業者]實施輻射偵測。 撥打諮詢專線：原能會輻射屋免費諮詢專線：0800-076-678，或撥(02)8231-7919轉分機2216 查詢網路系統：現年劑量達1毫西弗以上輻射屋查詢系統   如果想避免買到輻射屋，可以選擇知名且值得信賴的大型房仲品牌，大型優質房仲業者通常具有豐富經驗與專業知識，能夠提供購屋者最真實、完整的房屋資訊，除此之外，建議購屋族面對五花八門的市場房屋時，應該多方蒐集房屋訊息，才能真正避免購入輻射屋，確保家人的健康，購屋不僅是選擇一個居住空間，更是選擇一個穩定安全的生活品質，因此每一步都應該謹慎周到。   延伸閱讀： 買房風水怎麼看？專家說注意避開這5大風水禁忌、格局和方位！ 怕買到凶宅怎麼辦？3招教你凶宅查詢方法，避免住到凶宅屋！   ※本文參考資料來源為「行政院原子能委員會」，完整相關規範、法規、詳細說明或如有異動均以官方最新公告為準。