預售屋付款方式有哪些?可以分期嗎?這3大付款注意事項要知道!
在不動產市場上,預售屋是不少年輕人喜歡購買的房屋類型之一,但你知道預售屋付款方式有哪些嗎?又可以分期嗎?本文就也條列出購買預售屋,常見的4種付款方式,以及需要注意的3大注意事項,讓你在買房一事也更安心、有保障!買房不再擔心喔!   預售屋的4大付款方式 頭期款 包含訂金(小訂、補足)、簽約金、開工款 一般約為房屋總價金的10%~15% 。 本階段大多是不能貸款的,本筆金額就視為預售屋購買之頭期款。   工程款 完成上述預售屋頭期款繳付後,接著是進入預售屋施工階段。 建案施工期間需再支付房屋總價金之10%~15%(常見工期大約2~3 年) 工程款收取方式依不同建案而定,常見三類分述說明如下: ◆ 一次性繳付型:常見為包含建案結構體完成時、領取使用執照時或實際交屋時,以一次性繳齊本階段全部金額。 ◆ 依工程期進度型:建商會依照工程進程階段,設定各階段工程款的分期繳納。 ◆ 按月固定繳納型:跟上述不同,不管建案施工進度狀況,只要建商開工後,就要依規定按月固定繳納一定金額之工程款。   交屋款 陸續完成上述步驟後,就進入驗收交屋階段: ◆ 驗收確認無誤:便由貸款銀行進行撥款給建商。 ◆ 驗收後發現有瑕疵:可以要求建商限期改善,並扣留交屋保留款(房屋總價金之5%),一直到驗收完成後再由銀行完成撥款。(建議簽約時需註明清楚保留款比例)   額外費用 ◆ 在地政事務所辦理交屋移轉前,必須先繳納印花稅、契稅與相關規費等。 ◆ 以上費用不包含在跟建商簽署合約之房價價金中,歸類屬於額外費用。   預售屋的款項,可以分期嗎? 一般來說,預售屋付款方式與中古屋相較之下,因為提供較長的類似分期的付款週期,雖然看似有助於緩解購屋者付款壓力,但值得注意的是,相同區域的預售屋價格,往往超過中古屋至少10%或更多,加上由於常見付款時機依建案工程進度而定,會影響購屋者難以準確推估實際付款時間點,反而有可能感受付款壓力。   支付預售屋款項的3大注意事項 注意事項(一)、注意退「訂金」是否收取手續費 大多建商針對在購屋者簽約前反悔皆可全額退回。假如購屋者是以刷卡支付,可能需要自付刷卡2%以上手續費,因此建議刷卡前先詢問清楚避免後續衍生糾紛。   注意事項(二)、注意建商是否取得「建造執照」 建議支付預售屋款項時最關鍵點為~建商是否取得「建造執照」,依規定建商須取得建造執照後才能進行公開銷售,如果簽約建商沒有取得建照,就表示簽訂之合約在法律上是不合法的。   注意事項(三)、注意「簽約金」無法退還,是否需支付違約金 預售屋契約書是具有法律效力之文件,因此只要簽約金繳納後發生的反悔解約,買方就必須依約支付違約金。合約違約金依規範最多不能超過建案總價金之15%,但該沒收之金額超過買方已繳價款者,則以已繳價款為限。   總結來說,預售屋常是小資族優先選擇的購屋類型,因為對於存款有限的小資族或新鮮人,透過財務負擔分攤的預售屋付款確實是較為輕鬆的方式。但是特別需注意,雖然表面看似比較輕鬆,但是因為拉長付款時間同時也導致財務現金流上調度的不確定性,加上預售屋價格往往相對於中古屋而言較高,因此建議購屋時還是依個人實際財務規劃為主要考量而定。   延伸閱讀: 首購族買房要注意什麼?中古屋 v.s 預售屋哪個比較好? 標配屋、實品屋、毛胚屋的交屋型態差在哪?5個注意事項要知道!
頂樓加蓋算違建嗎?合法化了嗎?頂樓加蓋優缺點&查詢方法解析!
台灣因為地狹人稠,許多人總是為了追求更大的空間,將老舊公寓改為「頂樓加蓋」的方式,但頂樓加蓋究竟是否具合法性?算違建嗎?本文就也為購屋族,彙整頂樓加蓋的全攻略,帶你瞭解頂樓加蓋的優、缺點,以及相關的查詢方式等,讓你可以更瞭解這類型房屋下的潛在風險及相關知識,讓你也可以購屋更安心!   頂樓加蓋是什麼? 一般來說,公寓大廈的頂樓平台,是屬於全體住戶擁有共同的使用權,依法住戶不得私自占用。有些頂樓住戶會因為地利之便,擅自占用頂樓空間並加蓋建物,就稱為「頂樓加蓋」,除了影響到該棟建物全體住戶的權益外,如果意外發生時頂樓加蓋也會影響到住戶的逃生,造成全體住戶的逃生困難。   頂樓加蓋合法嗎?算違建嗎? 對於頂樓加蓋的問題其合法性,也經常令購屋族感到困惑,因為實際上被列為(*註)「緩拆」的建物很可能幾十年都不會有事,就容易給人既有違建「就地合法」的假象,其實被政府列入緩拆不代表可以就地合法,只是政府行政程序比較晚拆除而已。   *根據「台北市違章建築處理要點規定」 -民國84年1月1號以前:,屬「既有違建」被列為「緩拆」或免拆。 -民國84年1月1號以後:屬「新違建」,一經舉發就「即報拆除」。 (但如果加蓋狀況已明顯嚴重影響住戶安全,即使是既有違建,仍有報拆風險。)   頂樓加蓋是否為違章建築 基本上,頂樓加蓋如果超過頂樓坪數的1/8就被認定為是違章建築,若被認定是違章建築就會面臨報拆風險,想要合法頂樓加蓋增建需符合以下相關條件: 頂樓空間需獲全住戶之同意,並簽訂相關的分管契約或修改規約 依建築技術規則建築設計施工編規定,面積合計不得超過該層樓地板面積八分之一 需完成檢附原建築物使用執照、土地與建築物使用權利證明文件 委託合法執業建築師完符合「都市計畫法」、「建築法」等法令規定設計簽字認證 向政府機關申請取得合法之建造執照及使用執照後,才能認定為屬合法增建   基本上,違法的頂樓加蓋大多會被拆除,主要關鍵在於頂樓所有權是屬於全體住戶共有,即使政府認定緩拆,但是想要使用仍需通過全體住戶同意(與住戶簽定契約),不然住戶是可依法要求返還的,因此如果遇到這種困境,建議先諮詢律師與不動產顧問等專業人士參考意見再進行後續相關規劃。   頂樓加蓋房屋的優、缺點 項目 說明 優點 ➤ 擴大使用空間:頂樓加蓋提供了額外居家空間,可以用來增加房屋的使用面積,滿足家庭成員的需求或用於特定用途。 ➤ 提高房產價值:頂樓加蓋大多可以提高房產的實際價值,因為多出的使用空間會增加房屋更多賣點與吸引力。 缺點 ➤ 增加建築成本:進行頂樓加蓋通常需要相當高的建築成本,包括結構強化、水電改造、隔熱施工等,需要另外支出工程成本。 ➤ 需面對法規風險:頂樓加蓋需要經過複雜程序,必須符合法規規範並有住戶達成共識的合約協議,否則將面臨被報拆的風險。 ➤ 潛在的結構風險:頂樓加蓋的結構如果未經嚴謹評估或建造品質不良將衍生風險,可能影響房屋結構進一步危及住戶安全。   查詢違建房屋的2大方法! 方法(一)、違章建築查詢系統 透過各縣市政府「違章建築查詢系統」查詢列管違建,各縣市認定時間點不一只能查到新違建。   台北市違章建築查詢系統 新北市違章建築查詢系統 桃園市違章建築查詢系統 各縣市政府的違章建築查詢系統   方法(二)、比對建物測量成果圖與使用執照 查詢房屋本身「建築測量成果圖」與「使用執照」直接到現場比照查看。而現場建物不在圖上的常見可能原因如「違建無法進行保存登記」、「房屋過舊未進行保存登記」等因素。   總括來看,儘管頂樓加蓋帶來了額外使用空間等優點,但同時也潛藏風險與安全疑慮,因此建議購屋族在看屋時,多蒐集比較資訊並建立正確認知避免踩到違建地雷屋,加上諮詢專業的不動產顧問,仔細查證房屋的合法性,以確保入住安心又喜歡的夢想好屋!   延伸閱讀: 買到海砂屋怎麼辦?3分鐘教你海砂屋鑑定、查詢及自救處理方法! 不小心買到輻射屋怎麼辦?3分鐘看輻射屋定義、影響及查詢管道!
重購退稅條件有哪些?房地合一重購退稅申請、流程及試算一次看!
你知道什麼是重購退稅嗎?重購退稅的條件又有哪些呢?為了避免增加一般民眾賣舊屋換新屋的負擔,本文就也快速為你彙整房地合一重購退稅申請、流程及試算,讓你可以搞懂什麼是重購退稅,而新制的重購退稅方式又有哪些?一次輕鬆掌握房屋重購退稅的關鍵,並維持房市場正常交易運作!   重購退稅是什麼? 所謂的「重購退稅」一專有名詞,即意指將現有居住的房產出售,並以所得款購買新的住宅。政府針對此轉換過程中產生的稅金,提供一定比例的退稅優惠。此目的是為了抑制房價上升的同時,緩解一般民眾換屋的經濟壓力,讓購屋者能更輕鬆地參與房地產市場的正常交易運作。   新舊制差異: 2015年12月31日以前: 採用財產交易所得舊制。 免除土增稅,部分交易所得需納入綜合所得稅。   2016年1月1日以後: 採用房地合一稅制。 課稅率根據不動產之持有時間和交易時間點判斷。   新制重購退稅試算的課稅方式(土地增值稅+房地合一稅) 稅率計算方式  房屋重購退稅新制屬房屋和土地分離課稅,和舊制不同,不併入綜合所得總額。 房地合一稅以2021年7月1日作為分水嶺: 7月前完成交易的房屋:適用房地合一0版本 7月後完成交易的房屋:適用房地合一0版本 項目 計税根據 稅率 房地合一稅 依據「持有時間」計稅 房地合一1.0 版本 1年內:45%  1~2年:35%  2~10年:20% 超過10年:15%  房地合一2.0 版本 0~2年:45%  2~5年:35%  5~10年:20%  超過10年:15%  土地增值稅 依據「漲價總數」計稅 20% 30% 40%  自用住宅用地稅率一律 10%   退稅計算方式:此稅制是由房地合一稅和土地增值稅共同組成,但兩者退稅計算上差異分述如下。   【房地合一稅】 小屋換大屋為全額退稅 大屋換小屋依比例退稅   【土地增值稅】 價低換價高為全額退稅 價高換價低則不可退稅   土地增值稅重購退稅的條件 原有房地產 簽約買賣之前一整年都沒有出租或作營業的情形。 土地上有房屋,該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬的。 本人、配偶或是直系親屬的戶籍設在這個房屋上(如果平時未設戶籍,只要在簽約買賣當時設好戶籍就可以了。注意若是先買新房屋,再賣出舊房屋,買新房屋時,舊屋要符合自用住宅的條件,包括設有戶籍。) 土地面積不受都市土地300平方公尺或非都巿土地700平方公尺的限制。   新購房地產 原出售土地及新購土地所有權人為同一人。 新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並辦好戶籍登記。新購房屋沒有任何出租或作營業的情形。 都巿土地最大適用面積是300平方公尺,約75坪,非都巿土地最大適用面積是700平方公尺,約211.75坪。 新買房屋的土地移轉現值總額,須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額,才能退稅。 重購土地需有土地所有權人本人、配偶或直系親屬設立戶籍,從辦妥所有權登記日起,5年內不得移轉 (例如出售或贈與給配偶)或出租、供營業使用,更不能將戶籍遷出,戶籍如需辦理遷出,至少需保留本人或其配偶、直系親屬任何1人於原戶籍內,不然會被追繳原退還的土地增值稅。 *不管先賣再買或是先買再賣,買賣時間必須在2年以內。   房地和一重購退稅申請、流程及重購退稅試算方式 申請條件: 買賣的性質須相同:賣出與買入的不動產,性質必須皆為「自用」。 買賣所有權人條件:買賣新舊房屋的所有權人,除本人外也可以為配偶。 房屋土地不可營利:原持有房屋土地出售前1年,不可有營利或出租的情況。 必須在時間內申請:房屋重購退稅,須在產權登記移轉2年內完成申請。 所有權移轉的限制:購入之房屋與土地,5年內若有售出、營利、出租等情事,須追繳已退還之稅款。   申請文件: 原持有房屋土地交易時的契約文件(影本) 新購入房屋土地交易時的契約文件(影本) 原持有與新購房屋土地的所有權狀(影本) 不動產售出時土地增值稅繳款收據(正本) 重購土地所有權人的無租賃申明書(正本) 財政部稅務入口網下載重購退稅申請書   申請流程: 房屋重購退稅申請方式有3種,如以下說明: 線上申請:到不動產所在地稅捐機關官網進行線上申請。 臨櫃申請:備妥上述資料→至不動產所在地稅捐機關臨櫃申請。 郵寄申請:稅捐機關官網下載申請書→備妥上述資料→郵寄至不動產所在地稅捐機關申請。   試算方式: 不動產品牌:中信房屋網站 政府相關網站:財政部稅務入口   舊屋換新屋重購退稅試算範例 「房屋重購退稅」有兩種情況,試算舉例分述如下:  類型 過程說明 繳稅說明 以小換大 David以1,000萬賣出原持有房屋,新買一間2,000萬的房屋。 所繳的100萬房地合一稅將可全額退還。  以大換小 David將原有房屋以1,000萬賣出,接著新買房屋為800萬元。 房地合一稅制按比例退還公式: 賣房所繳房地合一稅×(新房價格/賣房價格)=可退還之稅金 100萬×(800萬/1,000萬)=80萬 *上表假設兩種情況的房地合一稅均為100萬元。   總結來看,對於有換屋需求的購屋族而言,由於換屋過程衍生的稅制跟相關規定不少,因此建議屋主在進行賣屋跟買屋時,掌握以上關鍵並妥善規劃,就能幫助自己的荷包省更多!   延伸閱讀: 房屋稅繳納時間為何?繳多少?自用住宅稅費試算、查詢一次看! 增值稅是什麼? 5種土地增值稅一次看,看懂免徵&不課徵條件!
【2023最新】裝潢貸款怎麼貸?裝潢貸款申請、利率及條件
買房對不少人來說,頭期款和房屋裝潢就是一筆不小的負擔,但你知道購屋族,還可以申請房屋裝潢貸款的嗎?究竟裝潢貸款怎麼貸?本懶人包就也來帶你一次看懂裝潢貸款申請、利率及條件,並且搞懂貸款額度及期限,懂的多善用裝潢貸款,讓購屋的資金可以順利到位,實現心中的理想好屋!   裝潢貸款是什麼? 「裝潢貸款」是一種專為裝潢或修繕住宅而設的貸款,解決購屋後頭期款支付後手頭資金不足的問題,或應對老舊房屋需要翻新的資金需求。大多數裝潢貸款被歸類為房貸的一種,有些銀行則將其歸納為二順位房貸或信用貸款,視不同條件而定。   裝潢貸款管道 銀行裝潢貸款:一般來說,利率介於房貸與信貸之間,不同銀行方案額度和年限有較大差異。 內政部房屋修繕貸款:利率相對其他來源優惠(一般戶郵儲利率+0.042%;弱勢戶郵儲利率-0.533%),但最高額度僅限於80萬元,適用於弱勢族群和屋齡超過10年的情況。 房屋轉增貸:適合位於熱門地段且具增值潛力的房地產,額度和利率相對較佳。 一般信貸:雖然利率較高,但使用彈性高且靈活,特別適合信用評分優良的借款人。   裝潢貸款條件、申請流程及利率 申請條件 須為18歲以上至60歲之本國國民,裝潢貸款申請需付文件包含: 裝潢貸款申請書 身分證 財力證明 修繕證明文件 房屋土地所有權狀 買賣合約書或最近一年繳息證明資料   申請流程 裝潢貸款申請方式一般可透過親身到銀行櫃台或銀行網站提出申請,並提交所需的資料即可。接著銀行照會、進行內部審核,通過審核後進行對保,申請便完成。   貸款利率 裝潢貸款利率通常在1.5%~3.5%之間,而貸款額度差異大,從房屋鑑價10%-85%都有可能。   各銀行的裝潢貸款利率、貸款額度及期限 各家銀行方案依規定有所不同,記得要睜大眼睛比較之間不同差異,快速彙整出市面上常見銀行裝潢貸款方案,針對裝潢貸款利率、額度、期限等項目列表說明如下:   銀行 裝潢貸款利率 裝潢貸款額度 裝潢貸款期限 1.玉山(裝潢貸款) -前 3 個月 1.88%~5.88% -第 4 個月起 5.88%~14.88% 最高 250 萬元 最長 7 年 2.土銀(一般修繕貸款) 指數型房貸指標利率加碼機動計息 依銀行評估 最長 20 年 3.遠東銀行(新省息時貸) 依本行定儲指數利率加碼浮動計息 依銀行鑑價 20 年為原則 最長不逾 30 年 4.富邦銀行(裝潢金房貸) 目前為2.45%起機動計息(指數利率一段式I+0.86%) 鑑價金額X5% 最長 20 年 5.凱基銀行(加值金貸款) 2.41%起 貸款金額5% 最長15年 *本文資料來源為各銀行官網、僅供參考,實際利率、額度、期限等依貸款人本身資格、還款條件等因素以及各銀行最新公告方案為準。   不論是買新屋裝潢或老屋局部翻新,因為物料工錢上漲因此需支付的成本都十分驚人,動輒數十萬元甚至百萬,掌握並善用以上裝潢貸款的優點,輕鬆補足資金缺口,讓裝潢貸款幫居家空間大升級!換上嶄新風貌~展開夢想中的舒適生活!   延伸閱讀: 轉增貸是什麼?辦理房屋增貸申請、流程、試算及利率的重點! 【懶人包】買房頭期款、契稅及房屋貸款試算,3分鐘教你存錢買房
土地使用分區是什麼?看懂使用分區顏色、用途及管制規定查詢!
你知道「土地使用分區」是什麼嗎?土地使用分區的用途及顏色區塊,是如何作用的嗎?要知道看清楚土地使用分區與房屋用途很重要,不用擔心買房買在違規使用的工商廠辦區,本次專題也解析都市土地使用分區是什麼?教你看懂使用分區顏色、用途及管制規定查詢,當個聰明購屋者,買房買在對的土地使用分區,也才是好地方的喔!   「土地使用分區」是什麼? 我們常聽到的「土地使用分區」,就是指各地方政府於都市計畫中規劃都市時,會把每塊士地作不同的使用分區,並規定每一塊土地可作為與不可作為的項目,都應按法規規範進行使用,每塊土地都有自己的屬性;因此,不同分區就有不同生活風貌型態及機能。舉例來說,多數商業性質類型的商業區、工業區等,是不可作為住宅區的。   範例:台北市來說,其規劃的住宅區有住一~住四、商一~商四及文教區,這些地方都是可以蓋房屋的;至於在住宅區所見餐飲業、零售及超市、醫院診所則為附加條件允許設立在住宅區內。你可以依照自己的生活型態及想要的機能,選擇住在交通方便的區塊,這類就是住商混合區,或者考慮學校接送、教育資源完善,那就選文教區。   土地使用分區的用途&顏色區塊:   都市計畫使用分區圖以不同顏色區塊作為區別,用顏色劃分都市內的「土地使用分區」,能讓大眾在觀看時更顯而易懂,方便簡易辨識。 使用分區: 用途 顏色區塊 商業區 淺紅色 住宅區 黃色 混合區 橘紅色 工業區 棕色 農業區、保護區及水岸發展區 淺綠色 行政區 藍 (彩色著色於各區界線邊緣) 禁建區 紅色 (彩色著色於各區界線邊緣) 註:本表僅供參考實際顏色區塊依各地方政府或略有調整。   都市計畫: 用途 顏色區塊 道路 紅色粗線 學校 紫色 市場 橘紅色加綠色斜線 污水處理 青色 機關用地 藍色 停車場 棕色 喪葬等其他公共設施 黃色 公園、童遊樂場 綠色 註:本表僅供參考實際顏色區塊依各地方政府或略有調整。   土地使用分區的管制: 都市土地使用分區的核心,在於確保都市內各分區土地使用性質和控制都市發展強度,具體內容包含了確保土地使用與地上建物的價值、保證都市土地均衡發展、維護市容美觀、保證居住居民的安全與健康等,如果不妥善計算與規劃區分,放任大家隨意蓋好蓋滿,那就變成一雜亂無章無價值的都市型態了。    土地使用分區管制: · 土地使用分區管制的是使用項目(容許使用規定)與開發強度(建蔽率、容積率)。部分使用分區會視計畫需求,依照使用強度再細分為若干等級,再有不同的使用強度和使用性質的規定,並有其相關限制規定。 · 舉例以台北市而言,就把住宅區的住一,再細分出九個等級,精算建蔽率及容積率的不同比率。 · 建蔽率vs容積率小知識:     建蔽率(建築密度、覆蓋率) 容積率 內涵 建物投影面積 ÷基地面積 x 100% 比例↑,可用空間↓ 比例↓,可用空間↑ 建築物樓地板面積總和÷基地面積 x 100% 比例↑,樓層↑=擁擠、戶數多 比例↓,樓層↓=寬闊、戶數少價格貴 管制作用 可以避免稠密的利用基地面積 可以使空間壓迫感降低 可以把棟距之間距離拉開 可以管控都市建物高度 可以管控都市建物密度 可以有好的都市景觀 可以限制每一筆土地上的總樓層面積,保持穩定的建地供給量 可以減少空間壓迫感   土地使用分區的規定: · 都市計畫法第32條明定:都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區,並得視實際情況,劃定其他使用區域或特定專用區。前項各使用區,得視實際需要,再予劃分,分別予以不同程度之使用管制。 · 都市計畫法第33條明定:都市計畫地區,得視地理形勢,使用現況或軍事安全上之需要,保留農業地區或設置保護區,並限制其建築使用。 · 除了都市計畫法第33~39條及都市計畫法施行細則皆有所說明外;一般大眾查詢「使用分區」法規及土地相關資訊,想要知道更仔細的內容,也可善用以下網路資源:    - 都市計畫書圖查詢整合平台    - 非都市土地使用分區查詢服務系統    - 內政部不動產資訊平台    - 都市計畫法規    - 區域計畫法規   關於土地使用分區,我買對了嗎? 如果不清楚土地使用分區,房屋身價可能會有慘跌風險,因為不管是在都市計畫區內或是非都市土地區域內的土地或建築物,按都市計畫法、區域計畫法,都有土地使用管制規定,最常見像是工業區偷偷蓋住宅、農牧用地偷偷開工廠等非農使用行為等等,只要違反,不但會被主管機關裁罰6萬元到30萬元外,還會遭限期改善、回復土地原狀等各種處分,所以購屋前務必先查詢清楚相關土地的土地使用分區。   最後,土地使用分區有不同的使用性質和容許使用規定,為避免買錯住宅類別或觸法傷荷包,建議可請房仲業者協助找到詳細相關房屋、土地資料查閱,或向都發局、建管處等主管機關諮詢求證,另外也可透過「全國土地使用分區資料查詢系統」查詢分區;交叉比對建物及土地使用相關證明文件是否相符,才不會買大錢入錯房喔。 ※本文所提及法規資訊等參考資料為全國法規資料庫、內政部營建署城鄉發展分署國土規劃入口網,若有異動以官方公告為準。   延伸閱讀: 斡旋金是什麼?買房簽約後如果反悔,斡旋金可以退還嗎? 房屋建蔽率越高越好嗎?房屋建蔽率&容積率查詢、計算一次看!
土地增值稅怎麼計算?一般用地和自用住宅增值稅率計算大公開!
你聽過所謂的「土地增值稅」嗎?又知道土地增值稅怎麼計算嗎?一般用地&自用住宅增值稅的稅率,又差在哪呢?這裡就也一次將稅率計算方式,來告訴你的喔!土地增值稅也有其課稅標準,如果你不清楚,那就不知道自己適用何種稅率,或哪個級距作為計算的準則,可能你多繳了增值稅也不知道。透過5分鐘看懂售屋的土地增值稅如何計算!也能知道其中稅率的差異喔!   一般用地稅率 v.s 土地增值稅率計算差異:   土地增值稅的兩種稅率: 首先,要先知道土地增值稅是分兩種稅率,按法規標準一種是「自用住宅」適用優惠稅率為10%,而另一種是「一般用地」適用的稅率則是20%~40%不等,透過下面圖表,簡易理解其差異: 稅率 內容 自用住宅用地優惠稅率 • 漲價倍數徵收稅率為 10%。 • 另外自用住宅用地出售時,可善用「一生一次」或「一生一屋」這兩種模式進行: 1. 一生一次(一生僅能使用一次):其稅率估算稅額,是以都市土地面積300平方公尺或非都市土地面積700平方公尺為限。 2. 一生一屋(符合條件內,無限次使用):其稅率估算稅額,是以都市土地面積150平方公尺或非都市土地面積350平方公尺為限。 一般用地稅率 • 簡單來說就是,如果超過自用住宅用地的限制,超過的部分就按一般用地稅率估算稅額,二者合計。   一般用地稅率計算規則: 一般用地稅率,是按其漲價倍數分三級稅率累進課徵,這邊使用的是稅率速算表整理如下: 持有年限 第一級 第二級 第三級 20年以下 A × 20% A × 30% -B × 10% A × 40% -B × 30% 20-30年 A× 20% A × 28% -B × 8% A × 36% -B × 24% 30-40年 A × 20% A × 27% -B × 7% A × 34% -B × 21% (本篇案例操作之級距) 40年以上 A × 20% A × 26% -B × 6% A × 32% -B × 18% 註:A=土地漲價總數額、B=原規定地價或前次移轉現值總額。   售屋的土地增值稅計算方式 土地增值稅公式(請配合參照對應上面的一般用地稅率表):   土地增值稅=土地漲價總數額×某級距稅率-累進差額(落在第二、三級才需要減累進差額) A=土地漲價總數額=C-B-土地改良費用(工程受益費) 漲價倍數之計算=A÷B=某級距稅率   註1:C=申報現值總額=每平方公尺申報現值或公告現值 ×該宗土地面積   註2:B=前次移轉現值總額=(每平方公尺原規定地價或前次移轉現值總額×該宗土地面積)×臺灣物價指數  範例: 王老先生有塊地,面積50平方公尺,申報移轉時每平方公尺公告土地現值是16萬元,前次取得的申報移轉現值是每平方公尺2 萬元,物價指數最新公告為200%,持有土地已37年,且繳納過工程受益費12萬元,那麼,出售時要繳多少土地增值稅?計算公式整理如下:   項目 說明 一般用地稅率 • A土地漲價總數額: C(160,000元×50)-B(20,000元×50×200%)-工程受益費120,000元=5,880,000元 • 漲價倍數之計算: A(5,880,000元)÷B(20,000元×50平方公尺×200%)=294/100 • 應繳納稅額: (5,880,000元×0.34)-(2,000,000×0.21)=1,579,200元 (適用上表第3級稅級別,且土地持有超過30年以上,未滿40年) 自用住宅用稅率 • 應納稅額: 5,880,000元×10%=588,000元   查詢管道:財政部稅務網站、各地方政府稅務局、地政局、稅捐稽徵處官方網站   透過本文計算及說明,相信您對土地增值稅有更多的認識了吧!最後,補充近期網友最常問有關土地增值稅的一個相關的常見問題,究竟民法將成年年齡下修至18歲,對於土地增值稅的影響?   其實,使用自用住宅「一生一屋」優惠稅率的其中一個限制條件,是出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,必須沒有該自用住宅以外之房屋。因此法律將成年年齡下修後,子女滿18歲時就沒有1戶的限制,有助於理財節稅規劃。   ※本文有關稅率、計算公式、比率及相關規範之參考資料來源為「財政部」,若有異動以官方公告為準。   延伸閱讀: 房屋稅繳納時間為何?繳多少?自用住宅稅費試算、查詢一次看! 土地使用分區是什麼?看懂使用分區顏色、用途及管制規定查詢!
增值稅是什麼? 5種土地增值稅一次看,看懂免徵&不課徵條件!
你知道增值稅是什麼嗎?你又知道5種土地增值稅,有哪些嗎?免徵和不課徵的條件又有哪些?土地增值稅在不動產移轉中是非常重要的稅賦,也是經營或投資不動產的人會注意的成本要素,但相對於其他稅賦,大家都相對陌生,本次主題就從增值稅的定義、繳納時間及項目,讓大家更近一步認識增值稅。   什麼是增值稅?   定義: 增值稅的概念是一種間接稅,以商品在移轉過程中產生的「增值額」作為計稅依據,進而徵收的一種稅賦。所謂土地增值稅就是當土地所有權人出售土地或房屋時(移轉),須繳交因「獲得土地自然漲價的利益者」所徵收的稅。   土地增值稅又分為「自用住宅稅率」及「一般稅率」兩種,其中適用自用住宅優惠稅率為10%,而一般稅率則是20%~40%不等。   繳納時間: 土地所有權移轉或設定典權時,雙方當事人「應在訂定契約之日起30日內」,向土地所在地之地方稅稽徵機關申報土地移轉現值。 *逾期申報:以地方稅稽徵機關「收件日」當期之公告土地現值,作為移轉現值核定應納之土地增值稅。   5大類土地增值稅繳納對象、項目: 知道了什麼是土地增值稅,那麼到底是誰要繳納土地增值稅,如何知道自己是否符合納稅主體?又得繳納哪些項目呢?下面全方面彙整5大類須負擔項目為切入點,幫助你快速理解清楚:    1. 有償移轉土地: 納稅義務人:原土地所有權人,又稱土地之出賣人,簡單來說就是賣土地的人。 繳納原因:因為在移轉時取得(拿到)相當之代價。 有償移轉實例:買賣、交換、政府照價收買等。    2. 無償移轉土地: 納稅義務人:取得土地所有權人,簡單來說就是免費得到土地的人。 繳納原因:因為在移轉的這個過程中,取得土地所有權人並未付出(拿出)代價 無償移轉實例:像是贈與或遺贈等。 *補充說明:如果是「共有土地分割」的無償移轉,應由取得價值增多者繳納土地增值稅喔。(詳見司法院大法官會議釋字第173號解釋)   3. 設定典權的土地: 納稅義務人:出典人。 繳納原因:因為根據稅法規定,已規定地價之土地設定典權時,出典人須繳納土地增值稅。 設定典權的舉例:張三有塊土地不知要怎麼使用而閒置,但又不想出售,正好有一李四想在此塊土地上蓋間民宿做生意,於是申請設定典權,李四付900萬典價,約定期限是20年,這期間占有不動產(此塊地)而為使用收益。例子中,李四就是典權人,張三則為出典人。 註1:所謂典權就是,謂支付典價,占有他人之不動產,而為使用及收益之權。(民法第911條)   4. 信託土地設定典權或有償移轉: 納稅義務人:受託人;也就是說,土地為信託財產者,於信託關係存續中,以受託人為地價稅之納稅義務人。 繳納原因:受託人就受託土地,於信託關係存續中,做了有償移轉所有權、設定典權或依信託法第35條第 1 項規定轉為成受託人自有土地時,課徵土地增值稅。   5. 信託土地歸屬: 納稅義務人:歸屬權利人 繳納原因:受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人。 註2:所謂信託就是,委託人將財產權移轉或為其他處分,讓受託人依信託本旨,為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係。(信託法第1條)   土地增值稅免徵&不課徵條件: 知道了要盡繳納稅額的本分,但也想知道有沒有什麼情況下不用繳納土地增值稅?我有符合不用繳納土地增值稅的條件嗎?底下跟著圖表看明白,你是否就在節稅的這一塊: 可以免徵的情況 可以不課徵的情況 各級政府出售或依法贈與之公有土地。 各級政府受贈之私有土地。 因繼承而移轉之土地。私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地。 被徵收之土地。 都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。 依法得徵收之私有土地,土地所有權人自願按徵收補償地價售與需地機關者。 區段徵收之土地,以現金或抵價地補償其地價者 配偶相互贈與之土地,得申請不課徵土地增值稅。 作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。 土地為信託財產者,於相關規定信託關係人間移轉所有權,不課徵土地增值稅。                                                 經過對土地增值稅的認識後相信更加懂的自己的權益了,下篇將讓你瞭解所謂納稅人要付多少土地增值稅?以及增值稅怎麼計算,幫助掌握移轉時的成本計算。   ※本文有關稅率、計算公式、比率及相關規範之參考資料來源為「財政部」,若有異動以官方公告為準。   延伸閱讀: 土地增值稅怎麼計算?一般用地v.s自用住宅增值稅率計算大公開! 土地使用分區是什麼?看懂使用分區顏色、用途及管制規定查詢!      
買房、賣房房屋坪數怎麼算?3分鐘搞懂權狀、坪數計算及公設!
買賣房屋最常聽見坪數這兩個字,並且裝潢設計時也以坪數作為計量單位,不過,或許你會發現,在土地、建物所有權狀上舉目望去的細項反而是以平方公尺標示,那麼這些數字是怎麼換算成坪數的?而房屋坪數怎麼換算才正確?本次主題,3分鐘搞懂權狀、坪數計算及公設!讓你了解買賣房屋坪數的其中眉角。   買、賣房屋坪數怎麼計算?   建物所有權狀的標示,是以平方公尺記載著房子的主建物、附屬建物、公設及車位的面積,但我們敘述時,通常使用坪數來計算,以下也整理教學如何換算成坪數。   ➤ 房屋的權狀、坪數及公設的計算方式: 坪數 計算公式(1平方公尺 =0.3025坪) 房屋權狀 (主建物面積+附屬建物面積+公共設施面積)x 0.3025 房屋室內 ◈主建物 = 主建物面積x 0.3025 ◈附屬建物=附屬建物面積x 0.3025 房屋公設 ◈一般公設的記載會有好幾項,並且每個建號都有相對應的總面積,所以如果有數筆建號,記得每一筆都要計算再加總,才是持有的全部公設坪數。 ◈公設公式:建號對應的總面積x 房屋持有的部分x 0.3025  *名詞補充說明:權利範圍=持有的部分   ➤ 坪數計算範例: 舉例假設某建物所有權狀如下 坪數計算實際操作 ************** 建物標示****************** 坐落:公園段100地號 建號:00000-000 門牌號:公園路100號 建築完成日期:民國100年01月01日 主要建材:鋼筋混凝土造 主要用途:住家用 建物層數:20層  層次:18層 面積:***81.25平方公尺 總面積:***81.25平方公尺 附屬建物用途:陽台  面積:***11.46平方公尺 共用部分:公園段1023  建號XXXXX-XXX 總面積:2000平方公尺 權利範圍***100000分之500*** 共用部分:公園段1023 建號XXXXX-XXX 總面積:6000平方公尺 權利範圍****100000分之450**** (含停車位編號B2-10號,權利範圍****100000分之250) ******************************************* 主建物面積:81.25平方公尺× 0.3025 =24.578125坪 附屬建物面積:11.46平方公尺× 0.3025 =3.4665坪 公設1:2000平方公尺×( 500 / 100000) × 0.3025 =3.025坪 公設2:6000平方公尺×[(450-250)/ 100000] × 0.3025 =3.63坪 房屋權狀總坪數:24.578125 +3.4665 +3.025+3.63=34.699625坪 車位坪數:6000平方公尺× (250 / 100000) × 0.3025 =4.5375坪   坪數計算作為買賣房屋重要必要條件,不僅直接影響總價、還有後續房屋的裝潢施工及採買家具,都需要丈量室內面積、精算坪數大小,才能完美呈現家的樣子。因此,提醒買賣房屋無論是自售或是透過房仲業者,都要注意此環節,避開可能因坪數落差而致生損失的風險。   買、賣房屋坪數必知的2大技巧: 為降低坪數計算與實際坪數不符之風險,可以善用以下技巧讓買賣房屋更安心。 技巧1:買賣房屋簽訂契約前,應再次核對坪數是否與建物所有權狀相同,並且如實記載於買賣契約中,以確保買賣雙方權益。 技巧2:買賣方房屋皆應將建物面積登記資料的相關資料妥善保留,避免糾紛;也為日後查調資料之完整性。   弄錯坪數,會有什麼影響?   ➤ 案例1 : 何先生委託房仲業者賣房,他告訴房仲房屋坪數40坪,希望售價2千萬,並檢附其建物權狀影本,業者檢查卻發現,賣方的房屋所有權狀實際登記面積為43.5坪,總價居然少了175萬…」   ➤ 案例2: 陳太太透過仲介買了一間57坪總價1380萬的房屋,某次上網瀏覽實價登錄,赫然發現她家的登錄資料權狀縮水變成51.53坪,買房的坪數無故虧損1百多萬…   由上述案例發現,買賣房屋坪數錯誤,不但總價是差之千里,更是造成損失,癥結點就在於對於坪數的認知,應將謄本或權狀上的面積確實換算成精準的正確坪數。   ※文中相關資料參考來源「臺北市政府地政局」,如相關法規資訊、公式、百分比若有異動以官方公告為準。   延伸閱讀: 權狀坪數v.s室內坪數怎麼算?怎麼看?一次看懂實際坪數&公設比! 買房雨遮要不要計坪?不計價?5分鐘看懂建坪、地坪及實際坪數!  
「房貸對保」是什麼意思?對保流程的4個時間、申辦及注意事項!
經常聽到的「房貸對保」是什麼意思?對保的申辦流程、時間及注意事項,又有哪些呢?如果你還不瞭解,推薦就也透過本篇文章的主題,來讓你一次瞭解房貸對保的重點,也更清楚申辦所需要的文件,讓您也可以更輕鬆的辦理整個過程,一起輕鬆理解房貸對保的喔!   房貸對保是什麼? 所謂的「房貸對保」指是房貸完成前的一項程序過程;想要貸款的人(即申貸人或借款人),向銀行提出貸款申請,接著銀行會進行條件審核,然後等審核成功後,打電話通知申貸人約時間進行合約內容核對並確認身份的過程。   在對保過程中,銀行會確認借據和本票上的借款人是否為本人,同時也會對合約內容進行說明,申貸人在這個時候需要確認並了解方案利率、還款方式、貸款的限制、違約金、是否可提前清償等問題。   房貸對保申辦、流程及步驟: 銀行受理審核過件後,就是對保,原則上只要文件準備完善,大約花2小時就可以完成。以下整理房貸對保的程序,讓大家簡易上手。   所需文件: 雙證件:借款人與保證人的身分證、第二證件。 印章:借款人與保證人的印章。 其他需檢附文件:依不同貸款類型準備相對應的文件,準備內容請以各銀行之規定為準。   *補充說明:辦理房貸對保時,如果有保證人,也可一同前往;保證人一般是配偶或家人。   流程: 【步驟一】:銀行對保 因為金額龐大,且會逐一審視合約並說明,一般會於申請貸款的銀行面對面進行,且有任何疑問應即當場詢問清楚。   【步驟二】:身份核對&合約說明 銀行會先核對申貸人身份資料,並確認申請貸款者是申貸人本人。 核對身份完成後,銀行專員就開始說明貸款合約內容、還款方式與期限等相關規定,期間若對貸款合約內容解說有任何疑問,都要詢問仔細喔。 時間:大約30-50分鐘   【步驟三】合約簽署及後續撥款方式 當專員解說完合約,申貸人沒有任何疑問也確認同意貸款合約內容,就進行合約用印,申貸人會填寫各式資料,保證人也會填寫資料的某些欄位,申貸人與保證人都會蓋用印。 全部填寫完成後,專員會和申貸人確認撥款相關事宜,例如:貸款專戶的設定、確認,並補充說明其他撥款注意事項。 時間:大約30-40分鐘   房貸對保4大注意事項:       1. 看清楚合約內容: 借款金額:預貸款金額是否正確無誤。 貸款利率:利率的計算方式各有不同,建議簽約之前先問清楚自己是屬於哪種利率與計算的方式。 貸款年限:建議按照自己的資金流,決定年限還款完成,一般常見大約是20、30年。 償還方式:貸款還款包括本金攤還、本息攤還、只繳利息等不同還款方式,記得確認清楚,上銀行大多數都是本息攤還居多。 提早清償規定:有些銀行貸款設有提前清償,需繳交違約金的規定,簽署合約時須多加確認。         2. 謹慎填寫文件與簽章: 對保的過程中,銀行會有許多表格需要申辦人填寫,填寫時應確認每一個簽名的區域用途。         3. 良好信用評分: 如果銀行發現申辦人的信用評分不佳,也是有對保不成功被退件的風險喔。         4. 調查聯徵情況: 銀行要避免一屋多貸,因此在對保完成後,還會進行「聯徵情況回查」,如果被查到重複於他行申請房貸,會讓銀行覺得有超貸的風險,即便對保成功,銀行還是有可能退件。   房屋貸款對保Q&A Q:房貸對保後後,貸款就完成了嗎? A:​​對保完成後,銀行會幫忙設定開戶,作為撥款與日後每月繳納房貸的帳戶;還會將土地及建物設定抵押權,投保火險與地震險,由申貸人每年付一次保險費,然後等開始撥款,才是貸款完成喔。   Q:撥款要等多久? A:一般資料審核無誤,大約2日內工作天內,就會撥款。   Q:聯徵紀錄怎麼查? A:如果要多家銀行的貸款利率貨比三家時,建議於聯徵中心先申請好個人信用報告,就可避免查調次數太多的話降低信用評分,也能降低有房貸對保退件之風險。   延伸閱讀: 【懶人包】買房頭期款、契稅及房屋貸款試算,3分鐘教你存錢買房 【懶人包】完整房屋買賣流程!簽約、用印、完稅、過戶注意事項  
法拍屋、金拍屋、銀拍屋可以買嗎?三種屋型的差異&比較分析!
你知道法拍屋是什麼嗎?可以買嗎?法拍屋、金拍屋及銀拍屋,又有什麼差異呢?經常聽說買法拍屋,有機會以低於市價很多的價格買到心儀的房子,又是真的嗎?究竟法拍屋的優缺點有哪些?適合對象有誰?本篇就也完整分享購屋族的房市進階課,讓您購屋知識再升級,有機會撿到便宜高CP值的房子!   法拍屋是什麼? 所謂的「法拍屋」,是指因為債務人無法償還債務,債權人向法院聲請強制執行,法院查封債務人名下房屋並進行拍賣,拍賣所得先償還債權人,法拍屋可說是一個價格低於市價的房屋購買機會,但是由於法拍屋涉及考量層面較多,因此建議有意購買者需具備充足專業較適合投入市場。   法拍屋、金拍屋、銀拍屋的差異、比較 法拍屋:因屋主欠稅、欠債等債務問題,導致名下不動產遭到法院查封拍賣,以拍賣房子償清債權人債務。 金拍屋:經財政部核可的不動產拍賣公司「台灣金融資產服務公司」主辦的法拍會,由各地法院委託協助拍賣。 銀拍屋:指債權銀行買下標的物件,自行舉辦拍賣處分,一般來說因為屋況條件較差,沒有人買,銀行會自己買回來拍賣,數量相對稀少。   價格比較:由於法拍屋普遍價格會低於市價一至二成,因此吸引許多投資客或房仲入場競標,一般民眾也可以參與投標。金拍屋和銀拍屋在價格方面則因為屋況條件不同而有所差異,一般來說銀拍屋的價格比較低。   法拍屋、金拍屋、銀拍屋列表比較三者差異: 項目 法拍屋 金拍屋 銀拍屋 執行單位 各地方法院 台灣金服(台灣金融資產服務公司) 委託民間仲介公司或第三方機構 拍賣方式 ◆彌封投標 ◆通訊投標 ◆彌封投標 ◆通訊投標 ◆公開喊價 ◆各銀行自行決定 拍賣價格 由法官参的估價師事務所(鑑定公司)之估價报告書後訂定 參酌法院所訂定之估價師事務所(鑑定公司)之估價報告書後訂定 各銀行自行決定 執行程序 依強制執行法程序辦理 依強制執行法程序辦理 各銀行自行決定處分方式 房屋所有權 債務人 債務人 銀行 是否點交 不一定 不一定 是 得標尾款處理方式 得標者須於7日內繳清尾款 得標者須於7日內繳清尾款 得標者可向拍賣銀行申請貸款支付   法拍屋的優、缺點&適合對象: 法拍屋的優、缺點: 優點 ◆較市價便宜 法拍屋是因為屋主欠債而被法院強制拍賣的房屋,它的最大優點是價格低於市價,通常會比市價低1-2成。如物件在拍賣過程中流標,下次拍賣底價也會逐漸降低。因此如果法拍屋價格低於市價4-5成,通常表示多次流標所造成。 ◆產權更有保障 法拍屋是由法院代表債權人進行拍賣,因此得標者在繳完尾款後就可以取得不動產權利移轉證明書,然後再去地政事務所辦理過戶,此流程不需經過所有權人之配合。 缺點 ◆不點交的衍生問題 如果是不點交的法拍屋,法院只負責移交所有權,不包含使用權,因此房屋如果目前被佔有狀態,必須由拍定者自己與佔用者交涉溝通搬遷事宜。 ◆無法查看屋況 只能通過房屋外觀照片推敲屋況,是購買法拍房的風險較高的關鍵點。 ◆資金要求較高 投標法拍屋需要預備至少 20% 的保證金。如果得標需於7天內支付剩餘尾款,否則得標將失效,保證金也將面臨被沒收之規定。   法拍屋的適合對象: 法拍屋增加了拍賣競標的過程,不適合初次購屋的新手,需要對市場總價與單價有一定的了解也要需要足夠的競流程知識與技巧。建議購買法拍屋前,適合對象要具備以下條件:   具備充足資金:投標需要準備底價20%~30%的保證金,否則無法參加。 擁有良好信用紀錄:得標後貸款需要有良好銀行信用記錄以順利完成申貸。 掌握市場行情:了解法拍市場物件的房市現況和房屋條件、社區等相關資訊,並十分熟悉法拍流程與作業步驟。   總而言之,建議想投入法拍屋的新手一族,可以先從居住地的鄰近物件為主,因為相對比較容易掌握房價行情,並選擇可點交的法拍物件,避免投標不點交物件導致日後衍生一連串的財務或法律問題,掌握以上重點就能第一步踏入法拍屋世界,將法拍屋隱藏風險降到最低!   ※註: 1.本文參考資料來源為「中華民國法務部全國法規資料庫中的《強制執行法》相關規定」、「台灣金融資產服務股份有限公司」及「各銀行公告」,若有異動以各單位官方公告為準。 2.台灣金融資產服務股份有限公司: 係依據金融機構合併法第十一條及財政部公佈之「公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法」之規定擔任公正第三人。   延伸閱讀: 2023贈與稅免稅額對象有誰?免稅額申報、流程及額度一次知! 委託房仲賣房好嗎?委託房仲代售的流程、優缺點及注意事項!  
買房買法拍屋好嗎?3分鐘看懂法拍屋風險、查詢及注意事項!
買房買法拍屋好嗎?值得買嗎?如果你還不瞭解法拍屋,推薦也透過本篇一次搞懂法拍屋風險、查詢及注意事項喔!許多購屋族,對法拍屋都是抱持敬而遠之的態度,因為普遍不瞭解法拍屋,加上曾看過牽涉凶宅或黑道介入等法拍新聞所造成,事實上,只要深入了解法拍屋的原因和狀況,人人都有機會在法拍屋市場找到優質好屋!本篇也帶您瞭解法拍屋的來源、風險及查詢管道,輕鬆帶領您深入法拍屋的世界!   法拍屋的定義: 定義:簡單來說,法拍屋就是指「遭法院強制執行拍賣的房屋」 法拍屋原因: 如果債務人無力償還債務,包括積欠銀行、個人債務、欠稅等項目,債權人可依照強制執行法規定,向法院請求強制執行。若債務人有不動產,法院可對其進行查封並實施估價和拍賣,將所得收益優先償還給債權人。 小至個人積欠管理費,大至企業的資金周轉失靈,都有可能導致房地產面臨被法拍的命運,因此購屋族只要具備專業知識,都有機會在法拍屋市場中找到難得的優質物件。   法拍屋通常來自於哪裡?5大常見管道一次看!   常見來源(一):積欠銀行債務 例如房貸未繳,經銀行催收達三個月不繳交房貸,且經法院公告且公文公示送達並於中央日報公告達14天以上。   常見來源(二):積欠個人債務、本票裁定 簽于第三人、錢莊、銀行…如未於期限還款並於法院裁定 。始可申請假扣押查封不動產及動產。   常見來源(三):欠稅因素 包含個人所得稅、營業稅、遺產稅、及其他稅金。將拍賣不動產之所得用予清償所欠稅費。   常見來源(四):做保因素 即民間所謂的「保證人」,因做他人的連帶保證人,導致自己需負責他人的債務,而使的自己的不動產被查封拍賣。   常見來源(五):積欠管理費 經大樓管委會行使【公寓大廈管理條例】針對欠繳管理費長達3個月以上之住戶,可申請該住戶 之不動產進行假扣押查封拍賣。   買法拍屋的查詢管道&5大風險: 買法拍屋,可能存在的風險 1、高額保證金 ◆想買法拍屋,要先預備好高額保證金。 ◆保證金大約是底價的20%~30%。 2、不好掌握隱形成本 ◆法拍屋可能有衍生的一些額外成本。 ◆法拍屋屋況較難掌握,如屋況差需要大規模裝修,就需要房屋修繕費用。 ◆或是遇到原屋主佔用要求搬遷費。 3、難掌握屋況優劣 ◆法拍屋無法先看到實際屋況。 ◆法院拍賣公告中,會記載是否為凶宅、海砂屋、輻射屋、地震屋、有無嚴重漏水、火災受損等情形,還會說明有無占有使用等情形。 ◆法院不需負瑕疵擔保責任,依強制執行法第69條,買方並無瑕疵擔保請求權,因此如果買到法拍屋後,才發現屋況不好有很多瑕疵,只能自行認賠。 4、不點交風險 法院的拍賣公告上會註明法拍屋為「點交」或「不點交」分述如右: 點交型: ◆法院會協助確認屋況是債務人自住或為空屋、有無第三人占用、租賃狀態等狀況。 ◆法院會把房屋所有權、使用權交給得標者,如果屋主不願意配合搬遷,法院也會依法強制執行。 不點交型: ◆法院於查封時如發現,房屋所有權不完整、遭到第三人占用或是有借名登記之情況,會在拍賣公告上標示不點交。 ◆法院一樣會提供得標者不動產權利移轉證明書,但是不協助後續點交。 ◆房屋有第三人佔用或租客使用等情形,都要由得標者自行協調溝通,常見是支付搬遷費或走法律途徑解決。 5、銀行貸款較困難 ◆法拍屋房貸比一般房貸來的更困難。(不是每間銀行都有承作法拍屋貸款) ◆法拍屋的貸款方案會跟一般房貸不同,投標者跟借款者需相同。 ◆銀行大多以信貸利率的方案承作貸款。 ◆等房屋確認過戶到貸款人名下後才可轉為申請利率較低的一般房貸。 ※ 本表提及關於法拍屋配合銀行之相關說明僅供參考,實際依申貸流程、利率與方案細節等視個人實際信用狀況、房屋條件等因素為準。 買法拍屋的查詢管道: 法拍屋資訊可以透過以下三個常見管道:   1. 司法院法拍屋公告網 (司法院法拍屋查詢系統): 進入首頁後點選「資料查詢」→「法拍公告查詢」可查詢各地方法院之拍賣資料。 2. 各地方法院拍賣佈告欄 3. 專營法拍的仲介網站平台   平心而論,由於法拍屋的特性,具有一定的風險跟潛在問題,相較一般不動產牽涉到更多問題,參與投標除需20~30%的保證金,一旦得標得在7日內繳足全部價金,法院會核發「不動產權利移轉證明書」,憑證才能向銀行辦理房屋貸款。若資金不足的民眾,可向銀行申請「法拍屋代墊款」,但利率普遍不低,且因為代墊款服務屬無擔保貸款,並不是每一間銀行都有承作。   建議想要考慮法拍市場的購屋族事前要做足功課,一定要弄懂相關規則和各種注意事項,如果沒有把握也可以直接尋求仿間的優質代標或仲介業者,或是找尋優質品牌房屋仲介,找尋適合預算需求的中古屋,才能降低購屋風險,順利買到安全又便宜的房屋!   延伸閱讀: 法拍屋、金拍屋、銀拍屋可以買嗎?三種屋型的差異&比較分析! 買房、賣房房屋坪數怎麼算?3分鐘搞懂權狀、坪數計算及公設!
買土地可以貸款嗎?6步驟教你土地貸款申請、流程、成數及利率!
如果您有想買土地的規劃,買土地可以貸款嗎?土地貸款又要如何申請呢?本篇文章就也來告訴你土地貸款的申辦、流程及利率!如果剛好遇到不錯的土地物件,推薦也要瞭解土地貸款的貸款成數以及利率!為您詳細介紹買土地貸款的必懂懶人包,幫助您一次掌握土地貸款的重要觀念!   土地買賣是否能貸款?   銀行土地貸款是以申貸人持有的土地為擔保品向銀行申請貸款的方式。貸款申請完成後,需要透過當地的地政機關設定土地抵押權,之後從銀行取得借貸資金。簡單來說,就是透過提供土地作為擔保品向銀行辦理貸款。   搭配申請用途規劃 以農地來說必須要有農耕之用,建地則必須要提供興建建物的計劃,因此申請土地貸款時,需要明確該土地的預期用途,一併加入相對應的整體借款規劃。相較其他地目,農地貸款不同於一般的貸款,貸款的條件更嚴格。   不同土地類型的價值差異 在土地貸款方面,除了建地、農地和工業用地之外,其他土地類型幾乎不被銀行接受作為貸款擔保品,對銀行來說,建地相對擁有較高價值,而山坡地相較是最低的,河川地通常無法申請貸款,因此在購買土地時建議先了解不同土地類型的貸款限制和條件。   瞭解更多:土地成交價格/物件行情查詢     土地貸款的6個申請&流程步驟 土地貸款申請&流程步驟 流程項目  重點說明 步驟1 申請填表 ◆填寫貸款申請書並簽署聯徵同意書,同意銀行向聯徵中心調取申貸者之信用資料。 ◆決定貸款額度,一般為土地買賣價的5~7成,與銀行的不動產貸款部門聯繫。 ◆如為土地融資或轉貸件,需準備申貸標的土地謄本或權狀影本估價;如為土地買賣件,當決定購買土地後,需簽定買賣契約,然後由代書與銀行聯繫申請貸款。 步驟2 現場估價 ◆銀行派人實地評估土地條件,包含位置、現況、潛在價值和預期增值空間,以進行貸款試算,估計可貸額度和利率。 ◆銀行通常會參考近期土地買賣的成交價格或公告現值,綜合評估決定可貸金額。 ◆如果土地偏遠,評估時間會拉長。 步驟3 審核評估 ◆當銀行取得申貸人和保證人之基本資料,並完成不動產估價後,將進行貸款申請案件的審核。 ◆審核時,銀行會查詢借款人在所有銀行的貸款金額和過去6個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄等),以上紀錄在聯徵系統內,作為決定貸款案件准駁與否的重要參考。 ◆在申請貸款時,建議確保申貸人和保證人的基本資料完整與真實,並盡可能維持良好信用紀錄,藉此提高貸款申請案件審核通過率。 步驟4 對保確認 ◆申貸人需留意借款合約內容,申貸人也應向銀行索取借款契約副本,以保障自身權益。 ◆當土地貸款申請經銀行核准後,銀行將與借款人聯絡,並約定對保時間。在對保當天,借款人和保證人需親自前往銀行辦理開戶手續、設定抵押權利。 ◆對保前,申貸人需準備好相關文件並與銀行完成審核程序,當銀行核貸後申貸人可與銀行進行對保手續,確定貸款具體細節。 步驟5 設定抵押 ◆完成對保與簽約後,土地貸款還需要進行抵押權設定的程序,本程序通常需在地政機關進行,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。 ◆假如未來申貸人無法正常繳款,銀行要拿回本金時,須經拍賣程序,該期間所衍生利息違約金費用就會從設定金額的二成中計算。 ◆在抵押權設定程序中,金融機構需要作業時間,因此在辦理土地貸款時,需要考慮到抵押權設定的作業期限。 步驟6 核貸撥款 ◆當抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,如果是土地融資或轉增貸件,則需提供完成之謄本給銀行,銀行方可進行撥款與代償。 ◆確認設定完成後,代書通知銀行設定完成後,銀行會在撥款日以電話向申貸人確認,再依程序處理撥款事宜。 ◆撥款後借款人與銀行的權利與義務關係即開始生效,借款人只需要每個月定期將應繳金額存入帳戶內,貸款本息將從借款人帳戶中自動扣繳。   土地貸款申請資料文件 借款人為個人 借款人為公司 ▶ 雙證件 -身份證 -健保卡 ▶ 土地所有權狀 ▶ 戶籍謄本或戶口名簿 ▶ 收入證明 -薪轉存摺近6個月的出入明細 -存摺封面 ▶ 在職證明或是勞保異動明細 ▶ 契約書影本、謄本影本或權狀影本等資料 ▶ 土地所有權狀 ▶ 報稅資料 -年度財報影本 -近3年的損益表 -近3年的資產負債表 -當年的401表或405表 ▶ 個人資料(負責人及配偶身分證影印本) ▶ 公司資料 -設立函 -營利證 -事項卡影本 -公司帳戶近6個月的出入明細(建議提供一年內出入明細) ▶ 公司甲存帳號近6個月的出入明細(建議提供一年內出入明細) ▶ 契約書影本、謄本影本或權狀影本等資料     土地貸款的貸款成數&利率 貸款成數: 一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額,一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。   影響土地貸款成數因素: 影響因素彙整 ◆土地種類 ◆土地現況 ◆土地面積大小 ◆附近開發情況 ◆貸款人的信用狀況 ◆土地所在的使用分區 ◆貸款人的財力證明及收支狀況 ◆土地形狀(方正形狀完整度高非畸零較好) ◆土地建地會考慮建築線、容積率與建蔽率   貸款利率: 土地貸款常見利率如下 :建地價值最高、利息最低 類型 利率 1.建地 利率約2%-4%間  (如為土建融資前期貸款利率約3.5%起) 2.農地 利率約2.5%-6%間  (如為農用土地有農用證明利率會比較低) 3.工業地 利率約3%起 4.林地/山坡地 利率約3%起 (此類貸款銀行通常不會承作,須向民間貸款)   綜觀上述要點,以土地特點來看,先天在流通性就不如房屋市場,加上土地貸款的核准與土地之使用機能、分區與未來開發潛力性等因素息息相關,除了建地、農地和工業用地外,銀行幾乎不接受其他土地類型的貸款,也使得土地貸款變得更加困難和限制,因此建議在申請土地貸款時要先做好功課,並將所需的貸款審核資料文件準備更加妥善與完整。   延伸閱讀: 土地權狀是什麼?要怎麼看?土地權狀申請流程、用途及費用! 土地使用分區是什麼?如何查詢?住宅區、商業區、工業區差異比較   ※文中有關貸款相關內容、利率等僅供參考,實際依申貸人財務狀況、信用狀況與各申貸銀行所提供貸款方案為準。  
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