【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】

自2015年7月沉寂多年的南機場整宅都更重新啟動後，北市都更似乎又燃起一絲希望，台灣房屋調查南機場一二三期公辦都更整宅，以及鄰近的南機場13號基地自辦都更整宅，2014和2015年住家實價正常買賣交易，並比較最高與最低的成交單價。結果發現一二三期整宅近兩年最高成交價都落在每坪55萬左右，而2014年高低價差比為57.3％，2015年則縮短為17.8％；而反觀十三號基地整宅最高與最低成交價價差比達108.3％，最低每坪33.9萬，最高一坪可成交到70.6萬。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，以價差比來看，自辦都更整宅的買方對於都更後期待效果更為明顯。
 
自辦都更整宅轉手限制少　收購高低價差比達 108.3％

南機場十三號基地都更範圍為萬華區萬大路以東，西藏路以南、雙和街以北之街廓內，包含萬大路137巷、187巷、1弄及3弄既有街道，屬於第一種商業區，容積率360％。實價資料顯示十三號基地整宅最高成交單價70.6萬，總價為670萬，張旭嵐表示，門牌為西藏路，房屋本身離捷運萬大線捷運站點很近，該區整宅都更後規劃為一般的住家大樓，以此個案為例，土地座落地點佳，都更前為9.49坪公寓小套房，土地持份3.49坪，換算每坪土地買價為192萬，萬華區商一土地行情每坪約200萬左右，以此價格進場還算在合理範圍內。
 
而都更後以台北市室內一坪換一坪概念來算，可以換到產權約15坪的電梯套房，而目前萬華區電梯套房預售屋價格每坪約為70萬，若日後都更成功可望有千萬身價，約有五成左右的獲利，因此有買方願意以670萬接手，正是看準都更後新住宅大樓的增值潛力。
 
南機場公辦都更整宅高低價差比今年為17.8％ 難創高價 

而與十三號基地相距僅250公尺的，是最近頗具話題性的一二三期整宅，隸屬中正區門牌，位於中華路二段與西藏路交叉口一帶，屬於第三種住宅區，容積率225％。不過它2014年最高成交價為每坪55.2萬，最低為35.1萬，價差20.1萬，價差比為57.3％；而到2015年最高交易單價為每坪55.5萬，最低為47.1萬，價差比降為17.8％。
 
張旭嵐分析，2014年的低價可能是第一手屋主出售，因取得成本低，屋況已舊，提早獲利了解，因此高低價差較大。從近兩年的實價觀察，一二三期整宅並沒有創高價的成交行情，公辦都更後的產品為國民住宅，會有五年內不得出售等限制，所以都更後的產品對投資客與建商吸引力不大，因此仍為自住需求買盤，都更前價格仍回歸到物件本身的屋況條件，如裝潢、面綠地與否、高低樓層差等。
 
都更整合期　出租賺投報　 

優美地產台北萬華特許加盟店店東莊惟仁表示，一二三期整宅旁就是捷運萬大線LG03站的規劃點，因為鄰近南機場夜市，即使目前整宅都更前途未明，但做為出租小套房收益不錯。目前整宅一間10坪小套房總價落在400~500萬之間，每月若收租9,000~10,000元，換算也有將近2.5％投報率。
 
張旭嵐分析，都更整合難度越來越高，期程上有不確定的風險，因此若是看好都更宅日後增值潛力，除了當地未來的各項政策利多，還要精準掌握都更的進度。如十三號基地整宅2015年已經緊鑼密鼓的進行事業計畫審查與公聽會，都更成功率大，因此住戶惜售，惟2014年進場的買方能順利搭上這班順風車。另外要注意的是，南機場一二三期公辦都更整宅還有中繼宅等爭議，都更期程拉長，且都更後的產品有可能限制五年內不得移轉買賣，想購買都更宅者仍須全面評估再進場。

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