【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】自2015年7月沉寂多年的南機場整宅都更重新啟動後，北市都更似乎又燃起一絲希望，台灣房屋調查南機場一二三期公辦都更整宅，以及鄰近的南機場13號基地自辦都更整宅，2014和2015年住家實價正常買賣交易，並比較最高與最低的成交單價。結果發現一二三期整宅近兩年最高成交價都落在每坪55萬左右，而2014年高低價差比為57.3％，2015年則縮短為17.8％；而反觀十三號基地整宅最高與最低成交價價差比達108.3％，最低每坪33.9萬，最高一坪可成交到70.6萬。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，以價差比來看，自辦都更整宅的買方對於都更後期待效果更為明顯。 自辦都更整宅轉手限制少　收購高低價差比達 108.3％南機場十三號基地都更範圍為萬華區萬大路以東，西藏路以南、雙和街以北之街廓內，包含萬大路137巷、187巷、1弄及3弄既有街道，屬於第一種商業區，容積率360％。實價資料顯示十三號基地整宅最高成交單價70.6萬，總價為670萬，張旭嵐表示，門牌為西藏路，房屋本身離捷運萬大線捷運站點很近，該區整宅都更後規劃為一般的住家大樓，以此個案為例，土地座落地點佳，都更前為9.49坪公寓小套房，土地持份3.49坪，換算每坪土地買價為192萬，萬華區商一土地行情每坪約200萬左右，以此價格進場還算在合理範圍內。 而都更後以台北市室內一坪換一坪概念來算，可以換到產權約15坪的電梯套房，而目前萬華區電梯套房預售屋價格每坪約為70萬，若日後都更成功可望有千萬身價，約有五成左右的獲利，因此有買方願意以670萬接手，正是看準都更後新住宅大樓的增值潛力。 南機場公辦都更整宅高低價差比今年為17.8％ 難創高價 而與十三號基地相距僅250公尺的，是最近頗具話題性的一二三期整宅，隸屬中正區門牌，位於中華路二段與西藏路交叉口一帶，屬於第三種住宅區，容積率225％。不過它2014年最高成交價為每坪55.2萬，最低為35.1萬，價差20.1萬，價差比為57.3％；而到2015年最高交易單價為每坪55.5萬，最低為47.1萬，價差比降為17.8％。 張旭嵐分析，2014年的低價可能是第一手屋主出售，因取得成本低，屋況已舊，提早獲利了解，因此高低價差較大。從近兩年的實價觀察，一二三期整宅並沒有創高價的成交行情，公辦都更後的產品為國民住宅，會有五年內不得出售等限制，所以都更後的產品對投資客與建商吸引力不大，因此仍為自住需求買盤，都更前價格仍回歸到物件本身的屋況條件，如裝潢、面綠地與否、高低樓層差等。 都更整合期　出租賺投報　 優美地產台北萬華特許加盟店店東莊惟仁表示，一二三期整宅旁就是捷運萬大線LG03站的規劃點，因為鄰近南機場夜市，即使目前整宅都更前途未明，但做為出租小套房收益不錯。目前整宅一間10坪小套房總價落在400~500萬之間，每月若收租9,000~10,000元，換算也有將近2.5％投報率。 張旭嵐分析，都更整合難度越來越高，期程上有不確定的風險，因此若是看好都更宅日後增值潛力，除了當地未來的各項政策利多，還要精準掌握都更的進度。如十三號基地整宅2015年已經緊鑼密鼓的進行事業計畫審查與公聽會，都更成功率大，因此住戶惜售，惟2014年進場的買方能順利搭上這班順風車。另外要注意的是，南機場一二三期公辦都更整宅還有中繼宅等爭議，都更期程拉長，且都更後的產品有可能限制五年內不得移轉買賣，想購買都更宅者仍須全面評估再進場。出處/MyGoNews       www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】根據2015年10月16日北市實價資訊，信義區豪宅國家美術館揭露一戶最新實價，交易年月2015年8月，總價2.3億，總坪數198.73坪，移轉樓層為15樓，每坪價格為162.9萬，為該社區今年度首次實價資訊，而相較2014年3月曾揭露同社區一筆位於10樓，單價177萬物件，此次下修幅度達8％。 台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，實價揭露迄今，國家美術館共揭露四筆，其中2013年11月與2014年3月，10樓均以177萬與176.6萬出售，有一定的抗跌行情，但如今豪宅也面臨價格盤整，盤整幅度約1成左右，有機會開始吸引買方進場。 另本次最新實價亮點，台北市大安區忠孝東路四段216巷繼2015年3月出售一筆單價500萬店面後，7月再現一筆忠孝東路四段216巷31~60號店面銷售資訊，兩處位置鄰近，該筆物件總價4,510萬元，總面積15.21坪，每坪單價296.6萬，並未再創新高，目前作為餐飲店面使用。 陳炳辰表示，若以忠孝東路四段商圈來說，最黃金路段大概在忠孝SOGO百貨一帶，熱門程度往國父紀念館方向遞減，忠孝東路四段216巷屬中間位置，此次價格乃在合理範圍內，3月的每坪500萬實價行情應屬小坪數、低總價創造高單價的行情表現。整體而言，東區216巷，雙捷運(國父紀念館站、忠孝敦化站)優勢，加上門牌效應，有優質的店面釋出，仍會吸引置產族進場。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】法拍市場一向被視為是觀察房市和景氣的重要指標，法拍屋的數量增加是房市景氣走空的警訊，不少人擔心2015年房市低迷，法拍是否出現爆量，台灣房屋智庫統計自1997年以來，台北市成屋進入法拍市場第一拍的數量，觀察發現自2010年以來連年減少，2014年降至196件為歷年最低，雖2014年1至10月中古屋一拍的件數已達194件，但因政府近幾年祭出調控房市政策，讓投資資金早已撤出市場，除了9月和10月筆數有略為增加，不過都仍維持低檔，預料2015年法拍件數將維持近3年的200多件低檔水位。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，2007年美國爆發次貸風暴，全球的經濟都受到大震盪，台灣出口訂單銳減，企業大量裁員，並施行無薪假，2010年法拍屋數量累積進入高峰，達570筆，是近10年最高。2010年後政府進行4波信用管制，控管貸款成數、第2戶承貸成數與建商土建融資成數，防範房市高槓桿操作，讓不良債權的狀況受到抑制，使得近3年台北市法拍屋一拍的數量維持在200多件低檔水位。 張旭嵐表示，雖然2015年法拍數量略增，不過尚不致於出現爆量危機，主要因為信用管制仍嚴，且現在房市仍維持低利政策，在因此除非發生像SARS這樣猛烈、緊急的突發事件，造成全面性的經濟恐慌，才可能有法拍屋瞬間暴增的現象。觀察歷年的法拍數量，19年來以2004年最多，有899件。而觀察區域狀況，以中山區最多，累計有1,237間；第二名為大安區，累計有976間。張旭嵐分析，2003年SARS爆發，重創台北房市，當時人人自危，買氣結凍，無人敢出門看房子，房價瞬間掉3成，不少建商出現財務危機，引發斷頭潮，而無法處分掉的餘屋也只能流入法拍市場，導致隔年2004年台北市法拍成屋爆量，達19年以來最高峰。這波因SARS所引發的不良債權法拍屋，一直到2006年才稍微去化，降至500件左右。   近一步分析歷年來以來各區域法拍屋數量，總量第1名為中山區，第2名為大安區，張旭嵐表示，中山區多套房和小宅，屬於低總價、高投報市場，因此不少投機客短線操作，或是同時擁有多間套房經營，一旦需要資金，不動產變現不及，資產流入法拍，因此不論是景氣好壞，中山區法拍屋數量年年都是前3名。 張旭嵐分析，大安區不動產保值性強，增值空間高，其中不乏政商名人偏好的豪宅，或資深投資客喜歡的精華區店面，因此許多傳統型投資族群偏好大安區的物件，不過債權抵押品動輒破億，一旦高估償貸能力，操作槓桿失靈，該區法拍物件就會明顯增加。例如2015年9月一拍的王世鈞豪宅，底價就高達2億4,695萬元，也因為總價高，房市低迷，前兩拍都以流標收場。出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】交通部高速鐵路工程局2015年10月7日公開標售13筆土地，分別位於桃園、新竹、台中、台南四站周邊土地，其中桃園3筆、新竹2筆、台中4筆、台南4筆，總計面積約15,989.7坪，總底價逾50億元。標售結果僅台中4筆土地標出，桃園、新竹、台南皆無人投標，整體溢價率僅0.06％。 台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，高鐵局標售的13筆土地，吸引5封標單搶標，且都是衝台中土地投標！其中，國泰人壽欲標下中1標號新三和段與中3標號新站南段兩塊相連住宅區土地，但都以高於每坪底價3元出價，最終在中3標號新站南段敗北，由另一自然人名義投標者，以每坪28萬1,511元得標。而中3標號新站南段也是高鐵台中站四筆土地標案中，唯一出現兩封標單競標情勢。 陳炳辰認為，此次高鐵台中站標出土地完整，位處環河路四段、三榮五路一帶，周遭生活機能逐步開發中，2015年鄰近土地交易平均每坪大概在30萬左右，當地知名建案社區則讓區域房市維持在每坪16萬。雖然此次成功標售，惟標售價格讓投標者加價意願不高，標得價格與當地行情相當，但壽險業與其他獵地業者進場之姿，後勢發展應仍被看好。 其他土地流標狀況，陳炳辰指出，高鐵新竹站標售地點在嘉豐五路二段、六家八街附近，以及隘口七街、高鐵九路一帶，兩處距離該區熱門區塊偏遠，特別是隘興段土地大，總價來到7800萬元，讓流標結果不令人意外。桃園高鐵站方面，在買氣熱絡的青昇、青溪段周遭，土地平均單坪售價可來到70萬，但這次標售地段在領航南路二段與公園路交界，同樣離開發重地有段距離，且要以70萬去標售，住宅興建完成後，至少得以35萬單坪價格出脫，已屬當地行情上限，難受青睞。 至於高鐵台南站土地流標因素，陳炳辰說，該區2015年周遭土地平均單坪售價約莫12萬，而此次標售物件在歸仁三路、高發二路一帶，以及歸仁五路、高發三路附近，屬高鐵區段冷門位置，即便每坪9、10萬的標售價格，仍不易吸引買氣。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】在地小人稠的台北市，想要小屋換大屋，又有價格的衡量，應以坪數20-40坪、屋齡21-30年的中古屋產品最符合自住換屋的需求。由於自住民眾買屋多以交通及生活機能為首要條件，台灣房屋智庫統計台北市雙捷運站周邊房價，與該站鄰近平價路段價差表現，每坪價差最大的是大安站，每坪價差達25.1萬；而雙捷運站周遭中古屋行情最高為每坪97.5萬的忠孝復興站；至於平價路段則以林森北路最厲害，享有4個雙捷運站優勢。 台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，目前台北市坪數20-40坪、屋齡21-30年的中古屋均價每坪60萬，進一步觀察台北市13個雙捷運站周邊坪數20-40坪、屋齡21-30年的中古屋均價，南港展覽館跟西門兩站均低於北市均價(每坪60萬)，分別為58.9萬及50.4萬，假設購買30坪，民眾的買房預算大概在1,767~1,512萬便可入住。 不過對於注重居住氛圍，又想享有雙捷運站地利之便族群，是否還有其他雙捷運站可供選擇？建議可以從周邊的平價路段下手，根據統計，大安站周邊坪數20-40坪、屋齡21-30年的中古屋均價每坪95.4萬，然四維路均價每坪70.3萬，房價每坪價差達25.1萬。陳炳辰分析，大安站鄰近師大附中學區，豪宅又節次比鄰，推升在地行情，不過在距離大安站步行500公尺可達的四維路一帶，兩房中古屋平均單價可在70萬成交，低於大安站周遭達26.31％，既享有信義線、文湖線雙線捷運優勢，又入住大安區最寧靜的住宅區，值得民眾參考。 除大安站外，雙捷運站點周遭中古屋行情較高的站點，還有忠孝復興站的97.5萬，與東門站的94.5萬，陳炳辰說如果以十分鐘腳程的距離作挑選，仍能找到低於該捷運站點一成三到一成八不等的物件！比方說八德路二段、安東街一帶，距離忠孝復興站約莫700公尺，但二、三十坪的中古屋單價低於忠孝復興站周圍行情18％，平均一坪84.3萬可享文湖、板南雙線捷運交通機能，又能與東區SOGO商圈當鄰居，CP值極高。 陳炳辰表示，近林森北路的各大雙捷運線站點，包括像是台北車站、松江南京站、民權西路站及中山站，都能在林森北路上覓得物美價廉的中坪數中古屋，亦可比該區捷運站周邊便宜個兩到三成！而林森北路居住環境複雜的刻板印象，在近年來實已有所轉變，中山區多件豪宅建案都與林森北路相鄰，且林森北路周邊採買、逛街機能充足，又集合四大雙捷運線站點，實為不容小覷的區塊。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2015年第四季，面臨全球貨幣大戰、股市劇跌以及2016年上路的房地合一稅政策，民眾的購屋計畫為何？台灣房屋智庫以「電訪」方式，對網路買屋留言民眾進行2015Q4購屋計畫調查，調查時間2015/8/18~2015/8/31。結果2015Q4有購屋意願的民眾，46.1％想買一般住宅、非一般住宅類有53.9％；至於消費者類型及目的，有43.6％是首購、換屋/自住、置產/自用、出租收益則占56.4％。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，全球經濟不穩，國內景氣欠佳，台灣房市進入盤整期，特別是2015年6月房地合一稅政策確定，不僅買方市場確立，近期受到全球貨幣寬鬆、股市疲弱，更讓置產族群重視資優質化，因此民調結果，傳統年底剛性需求的自住買盤與置產族群，願意看屋的比例不分軒輊。 進一步觀察預約看屋民眾出價意願，有64.4％民眾賞屋後願意出價，而有50.1％買方喊實價八折以下；針對願意出價的民眾，有65.3％認為房市盤整期，有利議價，其次為53.2％認為房地合一稅政策，搶搭輕稅列車。 張旭嵐分析，買方市場加上議價議題，有六成的民眾願意出價，惟房市實價透明化下，購屋者多會先做功課，以實價做出價的參考，更希望能買到比實價便宜的價格，這也是買方市場現象。然而，台灣房市目前沒有大幅升息條件、2015年上半年全台法拍移轉也僅2,445件，較2014年同期減少24.4％，屋主若沒有急迫性的資金壓力，想要買「破盤價」，不如期待買到屋主願意「平盤出售」的優質房產。 且針對民眾願意出價的想法，以房市盤整期，有利議價及為房地合一稅政策，搶搭輕稅列車為大宗，特別是置產群族，將手上的不動產先進一波汰弱留強，提升資產的價值及抗跌性。 張旭嵐指出，有觀光題材的店面，不僅有穩定收益，長期更可以更好資產資質空間。根據實價資訊，2015年上半年北北桃的店面交易，以行政區賣座王來看，台北市以中山區居冠，新北新莊、桃園中壢交易最熱。像中山區包括南西商圈、南京松江商圈、南京復北商圈發展成熟，也帶動周邊店面交易熱度。新北新莊區2015年店面交易集中在上新莊，涵蓋合署辦公大樓以南、佳瑪商圈、以及新蘆捷運線範圍，有別於2014年以重劃區的店面交屋潮為主，因此店面均價修正8.86％，但也更顯示成熟型商圈在房市盤整期才具市場信心。 除了觀光議題之外，交通也是支撐店面的主要議題。張旭嵐表示，桃園店面交易以中壢最熱，中壢既有大型觀光夜市，商圈內商旅飯店林立，通車在即的機場捷運線A21「環北站」，也將帶動中壢的商業發展。  2015Q4房市：為資產優質化、省稅  加速房市換手潮1、全球貨幣大戰，資金滿溢，置產族群首重資產優質化，商用不動產成焦點。2、政府拚經濟，刺激觀光，熱門商圈，店面價格有撐。3、壽險業投資不動產擬將放寬2.875％門檻，為商辦、廠辦注入活水。4、首次信用管制鬆綁，有利換屋族進場。5、房地合一稅明年進場，搶搭輕稅末班車。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】內政部2015年9月1日揭露登記日期自2015年7月1日至2015年7月16日之買賣案件，最高總價為一筆台北市士林區至善段一小段331~360地號土地，交易年月為2015年7月，總價5.76億，移轉面積480.07坪，每坪成交單價120萬。而豪宅部分則有一筆松勇路69巷1~30號13樓成交，交易年月為2015年3月，總價2.18億，移轉面積為134.49坪(含2坡平車位23.78坪)，實價單價每坪162.1萬，扣除車位每坪單價189.68萬。另外萬華區則有一筆西寧南路61~90號七樓商辦成交，交易年月為2015年6月，總價2.45億，移轉面積414.05坪，每坪單價59.17萬。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，本次實價交易亮點，不論是土地、豪宅或商辦，都是長期自用置產的概念。 其一實價亮點，台北市士林區至善段一小段331~360地號，是本次實價揭露最高總價5.76億，土地使用分區為零星工業區。根據台北市地理資訊網查詢，該土地上有一新建的6層樓高工業用廠房，2015年6月剛領得使用執照，而所屬土地位於「士林區都市計畫通盤檢討(主要計畫)案」的都市計畫範圍內，根據檢討案內文該土地因人民陳情，認為本零星工業區現況已非工業使用，且周邊欠缺支援發展機能，考量毗鄰土地使用之相容性，陳情變更為住宅區。 劉怡蓉分析，因都市計畫目前尚在審查階段，因此還未變更為住宅區。此次，買方進場以每坪119.98萬價格承買，無非就是看好未來土地變更的價值，惟買方也保留因變更使用分區而衍生的時間成本問題。 其二實價亮點，台北市信義區松勇路69巷1~30號，交易總價2.18億，扣除車位每坪189.68萬，推估係為「台北信義」。劉怡蓉指出，這是「台北信義」自2013年交屋後，實價的第5戶成屋交易資訊，有別於2015年5月，實價揭露21樓，扣除車位每坪167.28萬，該戶為向建商承購的價格，而此次揭露的13樓則為二手交易價格。 其三實價亮點，萬華區西寧南路61~90號，總價2.45億，屬商辦交易型態。劉怡蓉表示，該標的推估係為萬年大樓，由於該商辦位居西門商圈，目前六樓經營平價商旅，受惠於自由行紅利，知名商圈商辦交易，吸引置產族長期持有置產的目光。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】央行鬆綁房市控管，提高豪宅可貸成數從五成來到六成，惟近一年來豪宅市場仍不時有高價釋出消息，像仁愛帝寶2015年一月的交易價格抗跌在單價279.7萬；文華苑在2014年年中的每坪210萬交易，創下該社區新高；台北信義則在最新揭露的實價資訊中，還是有單坪167.3萬的身價。然而豪宅的租賃市場表現為何？ 台灣房屋資深分析師陳炳辰表示，2015年租金實價揭露中，有兩處豪宅以每月45萬並列冠軍，分別是台北信義20樓與文華苑12樓；緊追在後的是敦南苑11樓與勤美璞真的10樓，租金同為一個月30萬，民眾想用租的方式入住豪宅，一年準備個四、五百萬跑不掉。 陳炳辰分析，由於豪宅價位高，單坪售價均百萬起跳，要買來做出租使用，投報率多半不如一般住宅，在豪宅租賃前五名中，除台北信義以1.77％的投報率，勝過周遭住宅投報率的1.56％，其餘四處豪宅投報均不及周邊住宅投報表現。 陳炳辰指出，例如文華苑即便以每月45萬出租，但換算單坪僅1342元，投報率落至1.12％，不比其附近一般住宅投報的1.78％；而單坪租金來到2291元的皇翔御琚，比起周邊租金行情高出近六成，但投報率只有0.99％，與周邊住宅投報1.91％，差距接近一個百分點！此外，敦南苑與勤美璞真的投報率也都不到1％，前者為0.76％，後者是0.8％，比不上鄰近出租住宅1.57％~1.77％的投報率。 陳炳辰分析，豪宅屋主若以資產配置出發，自然看好的是未來轉手獲利，當下的出租行為屬附加價值，且對於租客挑選嚴謹，以長期穩定為主，而外商高階主管，或做客戶招待之用的企業主最符合所需，其實是較封閉的市場，出租心態傾向避險，投報率方面反而不一定是首要考量。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】根據內政部2015年8月16日揭露，登記日期自2015年6月16日至6月30日之買賣案件，台北市信義區松勇路69巷1~30號，總價2億3,600萬元，移轉坪數160.09坪(內含2車位)，扣除2個車位23.79坪後，扣除車位每坪167.28萬元，該交易係為信義計畫區「台北信義」豪宅。 台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，「台北信義」自2013年成屋實價揭露3年來，共揭露4戶，最高單價為2013年9月交易的每坪195.81萬，最低則為2015年5月交易的每坪167.28萬。 劉怡蓉分析，實價揭露迄今，「台北信義」於2012年11月16日揭露過預售行情，扣除車位每坪約111萬至113萬。由於該社區擁有地段優、景觀佳、品牌加持及名人光環等優勢，2013年該社區於6月至11月成交三戶，扣除車位單價分別為195.81、187.48、175.72萬。然而2013年第三、四季適逢豪宅高峰期，隨即2014年6月豪宅限貸令將貸款成數下修至五成，使得豪宅交易量萎縮。 豪宅市場受到打房影響，近兩年也頻傳房價面臨修正。劉怡蓉指出，因國際景氣疲乏，國內出口不振，使得豪宅市場的賣方願意平轉出售，將不動產轉為現金，等待下一個景氣擴張期或者是長期穩定收益的產品，至於買方就是自用需求，逢低進場。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】根據實價資訊，台北市東區店面揭露兩筆實價資訊，每坪單價逾750萬元，拿下台北市實價揭露店王寶座。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，該兩筆商辦大樓一樓交易，交易年月為2014年6月，坐落在大安區忠孝東路四段211-240號，一筆總價為6億7,462萬元、總面積86.65坪、每坪單價778.5萬；另一筆總價5億6,781萬、總面積75.03坪、每坪單價756.8萬，由於位處捷運忠孝敦化站及國父紀念館站兩站之間，屬忠孝敦化延吉商圈，且往國父紀念館方向延伸，亦有2015年3月揭露的每坪649.9萬店面，這些高價店面，在房市盤整期，展現A級商圈的鍍金實力。   台灣房屋復興南京特許加盟店商仲部副總經理施光明表示，忠孝東路四段211~240號兩間店面交易，可以創下店面新高，主要原因有三。一、該店面目前為鐘錶行及服飾業經營，屬穩定收益型產品。二、該店面投報約1.9％~2.1％，是忠孝東區商圈高價店面產品中投報相對佳的產品。三、以該店面4年前成交價，獲利近3.4億，若扣除利息等相關費用，該店面4年資產增值約1倍。  施光明分析，忠孝東路四段商圈由復興南路起，可被敦化南路與延吉街切成三種獲利區塊，越往國父紀念館方向走，獲利狀況遞減，此次揭露物件位在延吉街旁，每月單坪租金可來到18,000-20,000元，若以本物件所公布的行情計算，投報率大概是1.9％-2.1％。而本區若加上2015年揭露一筆大陸大樓單坪649.9萬銀行店面，以及延吉街一坪501.3萬餐飲店面，忠孝東路四段店面500萬俱樂部儼然成形。出處/MyGoNews     www.mygonews.com