【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 作為帶漲領頭羊，政府在過去打豪宅不遺餘力，除了限制貸款成數外，也透過增加持有稅與查稅等方式，讓豪宅客戶風聲鶴唳，以至於交易量日漸緊縮，不過，在整體市況不佳下，政府又率先在2015年第2季鬆綁豪宅貸款成數，由5成放寬到6成，房仲業者扣除豪宅交屋量後，統計2015年第2季與第3季雙北豪宅交易量後發現，雙北市豪宅件數均不增反減，北市量縮22％，新北因數字少，量縮幅度較大，達38％，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，做為市場話題與風向球的豪宅，在央行鬆綁豪宅成數從5成變為6成後，最具指標性的雙北市場不進反退，除與持有成本日漸攀高等客觀條件有關外，也顯見房市狀況與整體大環境已經不如以往。 若以區域狀況來看，北市傳統大安區仍維持其霸主之勢，也讓人看出北市豪宅客戶的地區購屋偏好相當一致，松山、士林與內湖等區也較上季增加，而在新北市，豪宅交易較為分散，除板橋、新店與新莊外，林口與三重等非傳統豪宅區在2015年第3季也有零星個案成交，徐佳馨分析，相較於北市豪宅客戶對區域的執著，新北豪宅客戶彈性較大，產品賣相與持有成本可能還勝過區域選擇，也因此雖然整體量縮，卻出現相當多元的表現。  徐佳馨表示，雖然央行對房地產市場釋出善意，但豪宅持有稅與移轉稅均高，特別是2015年調整公告地價後，地價稅至少暴增3成以上，對土地持份大的豪宅產品而言，未來地價稅也是一大負擔，加上整體經濟環境表現不佳下，更讓高端客戶進場保守，自然讓豪宅市場身陷瓶頸。 出處/MyGoNews    www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】網路找屋已經不是新鮮事，但是面對數十個的網路看屋平台，還有成千上萬的售屋物件，你是否也想過「到底適合我的好屋，在哪裡？」據統計，平均每個人一輩子只會換2～3次房子，找房子這件事對絕大多數的人來說是陌生而且辛苦的，樂屋網董事長詹宏志表示：「買屋是人生當中最重要的行為，必定要盡可能的掌握各種訊息，樂屋網這次推出更智慧的服務，有別於以往的純粹配對，這個新的服務會將瀏覽者行為各種蛛絲馬跡記錄下來，再將各種參數加以計算，主動推薦適合使用者的物件。這是大數據實際運用於生活當中的一種示範。」樂屋網推出全新服務「好屋來找你」，透過訪客的搜尋行為及瀏覽歷程，結合大數據分析，客製化的替每一個使用者精算出最適合的房子，並主動推薦給他。 過去網路房產平台，「搜尋」這個動作是訪客與網站的互動主軸，根據使用者設定的搜尋條件，找出相對應的房屋物件。樂屋網副董事長陳錫琮先生認為：「各種政策的影響之下，投資客雖有減弱，但自住客的需求有相對增加。目前市場上大約有8成的自住需求，但自住客相較於投資者並非專業找屋，通常只能利用閒暇時間來找屋，就會增長購屋考慮期。但是只要利用樂屋網推出的新服務『好屋來找你』，可以更準確的接收適合自己的物件，縮短找屋時間。」樂屋網站上擁有超過26萬筆的待售物件，現在我們不僅提供海量物件，更要精確的推薦給使用者專屬於個人的物件。樂屋網技術總監陳勉修說：「以前只是單純地為每個人所設定的條件做篩選配對的發送，但是現在我們要更智慧的提供這項服務，不只是針對使用者所設定的條件，而是根據每一個找屋者來到網站上的各種行為，建立一個專屬於該使用者的找屋模型。」樂屋網了解每一個找屋者都是獨立的個體，因此推出了「好屋來找你」，透過大數據智慧運算，替每一位訪客打造獨立的行為模型。 為什麼我們要為每個人打造獨立的模型？買屋不像買衣服或日常用品一般，買屋的決策期至少3～4個月，更有可能長達1～2年，這期間使用者的想法或需求可能改變，因此聰明的「好屋來找你」會因為每一次搜尋及瀏覽行為的不同，不斷的進行調整，所以比對出來的房屋也都是最符合使用者當下需求。 另外，樂屋網想強調的是：「幾乎沒有人對同一個物件的需求與滿意度是相同的。」我們在乎的是每一位使用者對於房屋的需求不同，因此推出「好屋來找你」服務，目的是不僅可以大幅縮短找屋時間，更能滿足每位訪客千變萬化的需求。樂屋網為PChome Online與台灣5大房仲品牌21世紀不動產、太平洋房屋、中信房屋、住商不動產、信義房屋於2008年4月共同合資成立，整合多家指標性房仲最完整的專業委託物件與交易資訊，目前擁有超過34萬租售房屋物件，是擁有大量物件數的聯賣房仲平台。 樂屋網為找屋、買屋的方法寫下了全新的一頁，跳脫以往茫茫網路屋海尋屋的模式，「好屋來找你」或許比你更瞭解你自己！樂屋網的發展就像創辦人暨董事長詹宏志先生說的：「樂屋網的成立是為了替人生最重要的交易，打造最好的電子商務。」以這個願景為目標而不斷努力前進。 出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】時序進入2015年第四季，相較於上季的冷清，本季表現明顯回春。住商不動產企劃研究室統計自營體系成交資料顯示，2015年第三季與第四季的成交天數和議價率，若以全國數字來看，議價率增加5.5個百分點，成交天數縮短1.7天。其中在六大都會中，議價率上，雙北市、台中與台南議價率明顯增加，反映在成交天數上，北市與台南是明顯縮短1.3天與2.5天，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，進入房地合一上路前的最後一季，不少想要適用舊制的買方，或是想省下土地增值稅的賣方，都有較積極的動作，由目前狀況來看，市場買方仍在，關鍵還是在於價格。 若從議價率來看，北市、新北市、台中與台南的議價率都是成長，其中台中增加3.7個百分點為最多，其次為台南的1.9個百分點，與北市的1.6個百分點，其中北市與台南市議價相較於其他區域來得高，直接反映在成交天數上，北市減少1.3天，台南減少2.5天，而議價率不增反減的桃園與高雄，成交天數就遠較其他行政區來得多些。徐佳馨分析，對於買方來說，價格會是在今年第四季的成交關鍵，若能透過議價達到雙方的「甜蜜點」，成交速度將會加快，顯見市場仍有需求，買方也認為價格修正有限。 當然，也有些區域議價率增加卻不見表現，例如新北市、台中市，雖然議價率分別增加0.7與3.7個百分點，但成交天數反而增加3天與0.7天，徐佳馨指出，屋主降價卻成交天數增加，可能與該區域賣壓較重有關，不少買方認為之後買更划算，應該是買氣無法打開的重要因素。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】台北市地政局2015年12月16日公告今年度公告現值與公告地價調幅，全市平均漲幅6.23％，公告地價平均漲幅為30.38％，「地王」仍舊由台北101大樓拿下，2016年公告現值每坪高達600萬元，連3年蟬聯全國地王；住宅區段地價第1名，則是仁愛路三段「帝寶」一帶，2015年現值每坪374.8萬元，2016年調整為445.6萬元。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，公告現值調整相對趨緩，但影響每年的公告地價漲幅驚人，預估在新制度影響下，土地持份較高的豪宅、透天、公寓產品，以及計算地租的地上權，持有成本都會有感增加。 根據北市府地政局的說法，北市近3年土地現值累積調幅達33.07％，但考慮到民眾負擔，經地價評議委員會考量，故未一次調足，最後評定2016年全市公告地價為平均漲幅為30.38％。行政區部分則以大安區、松山區及信義區、南港區、中山區調幅最多，分別為36.19％、35.02％、34.11％、31.44％及31.77％。換言之，若以地價稅公式概算，這些領先調幅的區域，地價稅可能會增加三成以上。 不過，徐佳馨分析，相較於土地持有人，地上權人應該會更加心痛，按照目前地租收取規定，即使非自用繳交依公告地價的2％到10％為地租，遠高於有土地所有權的一般屋主地價稅一般稅率是千分之十到千分之五點五，採累進方式課徵的地價稅，因此調高公告地價，地上權屋主會更傷荷包，甚至於因為成本太高，將直接挑戰未來政府地上權開發案。 徐佳馨指出，若以目前狀況來看，由於自用地價稅與非自用地價稅相差五倍以上，因此未來若要節稅，自用客戶將會更為有利。也提醒擁有不動產的屋主，如果土地原來是適用一般稅率，記得要在9月22日前向稅捐處提出申請，如果超過期限，就只能從下一個年度開始適用。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】時至12月，就目前公布的買賣移轉資料觀察，2015年除了全台可能寫下2002年以來新低外，在主要都會中，雙北市的表現可能更為慘淡，甚至出現史上最低交易量紀錄。預估2016年房地合一上路後，由於奢侈稅退場，平轉或小賠的投資客將有機會出售，會增加自用客戶的購屋意願，不過價格短期內應處於小幅震盪修正格局。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，統計至11月為止，雙北市欲振乏力明顯，北市至11月買賣移轉量僅有24407棟，新北也僅有42693棟，由於僅剩下一個月，加上奢侈稅後北市月移轉僅有2-3000棟，新北市也僅達3-5000棟，若12月份無爆量移轉，幾乎可以確定2015年雙北市將寫下史上最低量。 若從內政部現有1992年起以來的資料觀察，雙北房市交易量在2011年奢侈稅上路後重跌約兩成，2013年奢侈稅滿兩年，大批物件解禁出售，帶動交易量一度回升，但僅曇花一現，2014年北市下滑至3.2萬件，新北則約6萬件，為史上最低量；2015年受限於上半年買氣閉鎖，下半年市場政治紛擾，加上雙北價格遲遲未出現有感修正，成交量持續萎縮，北市恐一舉跌破3萬，新北市要守住5萬件也有難度，恐怕從6萬件一口氣跌破5萬大關。 住商不動產北市區經理錢思明表示，以產品線來看，目前公寓、中低總價兩房大樓銷售速度最快，時至年底，建商為了讓客戶使用舊制，預估12月份應會出現交屋大量，可是為數可能不如想像。 徐佳馨指出，以雙北市來說，並非沒有買方，而是大家對於價格修正有所期待，預估2016年房地合一上路後，由於奢侈稅退場，平轉或小賠的投資客將有機會出售，屆時賣壓區價格修正幅度將會較大，也將引動連鎖效應，更會增加自用客戶的購屋意願，加上總統大選變因排除，也有助於交易，不過價格短期內應處於小幅震盪修正格局，想要有所表現，目前看來除了特殊個案外，可能還需要一段時間。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】現行遺產及贈與稅稅率已於2009年調降為10％後，贈與移轉棟數逐年攀高，甚至在2014年寫下5.5棟的天量，不過截至2015年10月為止，贈與棟數僅達4.3萬棟，較2014年同期萎縮7.9％，減少3000餘棟，依照過去移轉數據來看，最後兩個月約在9000棟上下，預估2015年約在5.1萬棟水平，而2015年可能是新版遺贈稅率上路後，首次量縮的一年。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，遺贈稅率同時由50％驟降為10％，減幅高達8成，當時讓不少富爸媽趨之若鶩，想不到短短幾年，一方面房地產市場走弱，二方面不少贈與後買賣被課徵天價所得稅的案例，讓不少家長開始思考更精準的贈與策略，也讓這股7年來的贈與大潮有嘎然而止之勢。 推究其主要因素，應與財政部針對贈與房子出售，採實際出售價格減去公告現值方式，計算獲利後課稅有關，由於贈與已不具節稅效應，熱潮也逐漸潮消退。住商不動產特約代書張世樟解釋，贈與取得者在未來移轉時，將以贈與當年的土地公告現值與房屋評定現值作為取得成本，由於課稅基礎與市價至少相差3到5倍之譜，併入所得稅計算後稅率將十分驚人，反而辜負了父母贈與的美意，房地合一上路後，雖然不必併入所得，可是也同樣有取得成本低，稅費奇高無比的問題，也因此不少富爸媽都採取逐年贈與現金方式，讓子女透過現金存夠頭期款，自行以現金購屋，爾後再透過每年220萬的贈與免稅額，讓子女繳交貸款達到贈與房產目的，此種作法反而更有節稅效果。 綜觀未來，徐佳馨認為，房地合一上路後，贈與房產給子女將會變得更不划算，未來贈與將會採取其他作法，此外，贈與不能使用土地增值稅自用稅率，讓不少富爸媽會思考資產分配的可能性，在2014年贈與棟數寫下新高之後，加上未來隨之上調的遺產贈與稅率，贈與現金將成為日後贈與潮主流，也意味著贈與房產成風的時代將逐漸走入歷史。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】雖然整體經濟表現走軟，但交易量似乎逐漸回暖，住商不動產統計2015年11月份內部成交行情後發現，整體較上月量增11.2％，除北市量縮11.9％，台南持平外，其餘各區均呈現量增，其中又以高雄量增26.4％最為亮眼，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，房地合一即將在2016年度上路，由於採取登記過戶日作為生效日，因此若想要適用舊制的購屋人勢必得在12月初前完成過戶比較保險，這應該也是目前交易量回溫的重要因素。 綜觀主要都會表現，高雄以量增26.4％最多，而桃園24.9％緊追在後，另外新北市與台中也有10.4％與9.4％的成長，第4季的第2個月仍就呈現豐收的景象，不過北市在此時呈現量縮11.9％，頗出乎意料之外，徐佳馨認為，北市以外區域價格較低，利多退潮後降價也有感，不少非自用客戶深知房地合一上路後交易成本將大增，特別是土地、透天等房地比差異較大的標的將較為不利，因此願意趁早入手，應是11月持續量增的重要因素。 綜觀未來，徐佳馨認為，1月份新政上路後，由於無論賺賠都要課10-15％稅的奢侈稅落日，房地合一僅須針對獲利繳稅，持有未滿2年的屋主率先受惠，也讓這些屋主願意平轉或小賠出場，換言之，首波降價物件應落在預售案量較大，即將交屋的賣壓區域。當價格明顯修正後，自用客戶將成為接軌市場的主力，不過，在現階段低利環境下，修正必然但大跌不易，購屋人宜多方看屋，擇優入場。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】日前車位問題吵得沸沸揚揚的台北市，近年也出現不少天價車位，其中多集中在豪宅，房仲業者統計公寓大廈最貴車位後發現，「皇翔御琚」以2014年7月份成交的單價820萬車位榮登冠軍寶座，而想要擠進前十名至少得在400萬以上，大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，天價豪宅多要求住戶購置多個車位，有拆算出的車位單價往往非常驚人，以820萬價格來看，幾乎可以買下新北市某些區域的一戶公寓。 住商不動產北市區經理錢思明指出，從排名來看，「皇翔御琚」強佔前七名，排行中最低價也有590萬，緊追在後的為2015年4月成交的「鈞藏」，單價也在440-450萬，而日前成交的大直宜華，根據實價登錄資料，拆算後單個車位也達414萬，高價豪宅連車位也是讓一般人難望其項背。一般來說，法定停車位是按建築物樓地板面積設定一定比例的停車位。《建築法》規定，法定防空避難設備和法定停車空間應是建物全體所有權人共有，故法定停車位不得單獨對外買賣，僅可在社區內移轉，這些停車位雖然價格很高，但也不至於流入市面，但仍多少會連帶拉抬周邊社區車位價格。 郎美囡表示，由於實價登錄並非每個案子都會揭露車位單價，灌入車位後往往會出現單價低於行情的狀況，讓買方見獵心喜，提醒購屋人若是購入有附車位卻未拆算的大樓或華廈，最好還是詢問當地車位行情後，自行或委託仲介拆算後再行決定購買與否，以免買貴還不自知。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】台北市2015年11月18日不動產實價網公布最新資料，在久未寫下新高的北市，又有天價豪宅揭露，本次成交資料為大直宜華大樓39樓，總價4.35億，成交單價為290萬，該案應為2015年度成交揭露單價最高的標的，緊追在後的另一戶39樓，總價為4.27億，成交單價也有289.9萬，兩戶39樓均寫下天價，其更高樓層價格揭露更讓人期待。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，依規定預售屋必需等到完工交屋後才會申報預售時的成交價，近期「宜華國際」揭露價格僅有一戶單價146萬的低樓層，讓外界曾對該案打了折扣，2015年11月17日揭露後，其高樓層成交單價直逼帝寶與皇翔御琚兩大豪宅行情，成為全台第三大豪宅社區，顯見大直豪宅市場仍有其潛力。 住商不動產大直加盟店長賴志榔指出，該案取得台北好好看計劃，因此能以42層樓高傲視全大直，更成為大直地標，據側面得知，該案強調規劃，具景觀卻少了水岸第一排吵雜的高樓層，應站穩200萬大關，更因為特殊性規劃，吸引到多為大直在地高資產客戶購屋，不過因為高低樓層景觀差異較大，依照已經揭露的實價資料來看，高低樓層價差將近一倍，可能成為全台豪宅價差最大的建案。 徐佳馨表示，若以新版房屋稅計算，該戶房屋稅十分驚人，僅僅是1.2％自用稅率，一年房屋稅就高達101.7萬，非一般人所能想像。以目前豪宅市況來看，將會走向強弱分化時代，雖然豪宅客戶表現不如過去積極，但是只要條件好，規劃夠吸睛，一樣能吸引豪宅客戶買單。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】北市2015年11月11日公布最新實價登錄資料，士林夜市出現高價亮點，大東路出現高價店面交易，每坪547.45萬，單價突破500萬，創下實價登錄以來，士林區店面交易新高，更是實價以來的店面第五高，同時也是北市前五大天價店面中，面積最大者，本次成交也讓士林商圈成為繼東區、永康與站前三大商圈後，第四個進入「500俱樂部」的商圈。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，士林夜市是台灣觀光勝地，幾乎每日湧入大量的觀光客，店租穩定且釋出稀少，故能締造高價；此外，2015年房市冷淡，年底前衝出高單價交易不可不謂是節稅考量。 台灣房市2015年一直呈現冷清狀態，但觀察熱門商圈，卻出現店租跟價格持續上揚的情況，住商不動產士林捷運加盟店店長楊自立表示，士林夜市近年因大量的大陸客及各國觀光客，店租收益高，其中以靠近捷運劍潭站的大東路兩側，最受歡迎，每月租金可達40至60萬，交易單價500萬以上雖是高價，但相對於租金收益仍有3-4％的水準，還是能吸引買家投資置產。 郎美囡指出，著名商圈店面通常多為公寓或是透天產品，房屋折舊後房地比偏低，以舊制獲利可以乘以「房地比」來說，比較新制較為划算，2016年房地合一上路，依照新制規定內容，自用戶交易才能有較優惠稅率，而店面非自用類型，勢必得搶在這一波買進，日後交易適用舊制較為划算，故有稅費考量的買家，近期動作頻頻，值得關注。出處/MyGoNews    www.mygonews.com