【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】日前車位問題吵得沸沸揚揚的台北市，近年也出現不少天價車位，其中多集中在豪宅，房仲業者統計公寓大廈最貴車位後發現，「皇翔御琚」以2014年7月份成交的單價820萬車位榮登冠軍寶座，而想要擠進前十名至少得在400萬以上，大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，天價豪宅多要求住戶購置多個車位，有拆算出的車位單價往往非常驚人，以820萬價格來看，幾乎可以買下新北市某些區域的一戶公寓。 住商不動產北市區經理錢思明指出，從排名來看，「皇翔御琚」強佔前七名，排行中最低價也有590萬，緊追在後的為2015年4月成交的「鈞藏」，單價也在440-450萬，而日前成交的大直宜華，根據實價登錄資料，拆算後單個車位也達414萬，高價豪宅連車位也是讓一般人難望其項背。一般來說，法定停車位是按建築物樓地板面積設定一定比例的停車位。《建築法》規定，法定防空避難設備和法定停車空間應是建物全體所有權人共有，故法定停車位不得單獨對外買賣，僅可在社區內移轉，這些停車位雖然價格很高，但也不至於流入市面，但仍多少會連帶拉抬周邊社區車位價格。 郎美囡表示，由於實價登錄並非每個案子都會揭露車位單價，灌入車位後往往會出現單價低於行情的狀況，讓買方見獵心喜，提醒購屋人若是購入有附車位卻未拆算的大樓或華廈，最好還是詢問當地車位行情後，自行或委託仲介拆算後再行決定購買與否，以免買貴還不自知。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】台北市2015年11月18日不動產實價網公布最新資料，在久未寫下新高的北市，又有天價豪宅揭露，本次成交資料為大直宜華大樓39樓，總價4.35億，成交單價為290萬，該案應為2015年度成交揭露單價最高的標的，緊追在後的另一戶39樓，總價為4.27億，成交單價也有289.9萬，兩戶39樓均寫下天價，其更高樓層價格揭露更讓人期待。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，依規定預售屋必需等到完工交屋後才會申報預售時的成交價，近期「宜華國際」揭露價格僅有一戶單價146萬的低樓層，讓外界曾對該案打了折扣，2015年11月17日揭露後，其高樓層成交單價直逼帝寶與皇翔御琚兩大豪宅行情，成為全台第三大豪宅社區，顯見大直豪宅市場仍有其潛力。 住商不動產大直加盟店長賴志榔指出，該案取得台北好好看計劃，因此能以42層樓高傲視全大直，更成為大直地標，據側面得知，該案強調規劃，具景觀卻少了水岸第一排吵雜的高樓層，應站穩200萬大關，更因為特殊性規劃，吸引到多為大直在地高資產客戶購屋，不過因為高低樓層景觀差異較大，依照已經揭露的實價資料來看，高低樓層價差將近一倍，可能成為全台豪宅價差最大的建案。 徐佳馨表示，若以新版房屋稅計算，該戶房屋稅十分驚人，僅僅是1.2％自用稅率，一年房屋稅就高達101.7萬，非一般人所能想像。以目前豪宅市況來看，將會走向強弱分化時代，雖然豪宅客戶表現不如過去積極，但是只要條件好，規劃夠吸睛，一樣能吸引豪宅客戶買單。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】北市2015年11月11日公布最新實價登錄資料，士林夜市出現高價亮點，大東路出現高價店面交易，每坪547.45萬，單價突破500萬，創下實價登錄以來，士林區店面交易新高，更是實價以來的店面第五高，同時也是北市前五大天價店面中，面積最大者，本次成交也讓士林商圈成為繼東區、永康與站前三大商圈後，第四個進入「500俱樂部」的商圈。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，士林夜市是台灣觀光勝地，幾乎每日湧入大量的觀光客，店租穩定且釋出稀少，故能締造高價；此外，2015年房市冷淡，年底前衝出高單價交易不可不謂是節稅考量。 台灣房市2015年一直呈現冷清狀態，但觀察熱門商圈，卻出現店租跟價格持續上揚的情況，住商不動產士林捷運加盟店店長楊自立表示，士林夜市近年因大量的大陸客及各國觀光客，店租收益高，其中以靠近捷運劍潭站的大東路兩側，最受歡迎，每月租金可達40至60萬，交易單價500萬以上雖是高價，但相對於租金收益仍有3-4％的水準，還是能吸引買家投資置產。 郎美囡指出，著名商圈店面通常多為公寓或是透天產品，房屋折舊後房地比偏低，以舊制獲利可以乘以「房地比」來說，比較新制較為划算，2016年房地合一上路，依照新制規定內容，自用戶交易才能有較優惠稅率，而店面非自用類型，勢必得搶在這一波買進，日後交易適用舊制較為划算，故有稅費考量的買家，近期動作頻頻，值得關注。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】成屋市場交易在2015年底前2個月出現變化，房仲業者發現「屋主不想賣了！」根據住商不動產自營體系資料發現，統計近一個多月「新委售量」發現，較上季同期縮減近36％之多，屋主不想買房子的情緒正在逐漸蔓延中。 房地合一2016年1月1日就要上路，雖然買氣有所表現，不過賣方結構倒是悄悄改變，住商不動產企劃研究室統計2015年10月1日至11月8日的新委售量發現，全台較上季同期(7月1日至8月8日)萎縮35.9％，其中北市縮幅最大，達43.8％，在產品類型上，除北市仍以2000萬以上物件比重占最高之外，新北以南在中低總價的委售量上均佔有較大比重。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，由於房地合一沒有日出條款，所以大多數的屋主並無影響，而近期價格表現不佳，買方殺價幅度大，無奢侈稅壓力的屋主寧可且戰且走，應該是目前委售表現相對弱勢的主要因素。 綜觀各區域委售狀況可以發現，與上季同期相比，全台平均量縮35.9％， 其中北市以43.8％的縮幅最多，其次是新北的40.2％，台中與台南縮幅不到三成，徐佳馨指出，隨著市場震盪幅縮小，加上未來升息遙遙無期，許多屋主心生觀望，此外，目前房仲業者也多將重心放在成交議價，而非開發屋主，也是新委售量縮的因素，時至年底，有奢侈稅問題的屋主應會等待2016年，無奢侈稅壓力的屋主不急於一時，應是委售2016年量縮的因素。 除了量縮外，在價格結構上倒有些頗值玩味之處，北市委售大宗仍集中在2000萬以上中高總價，比重將近4成，特別是高總價住宅，在持有成本增加的狀況下，委售也乏人問津，成為市場上的燙手山芋，而新北在1500萬以下委售量較多，和新重劃區賣壓浮現有很大的關係，而桃園以南都以低價為主，徐佳馨認為，這些類型其實仍是市場上自用客戶有機會買單的價格帶，此時出售比重仍居高水位除與屋主想要力搏最後一波的壓力外，也顯見這幾年投資客主攻中低價的態勢。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】第3季往往是房地產市場的交易淡季，但2015年似乎又更加冷清，房仲業者統計體系內六都2015年第3季成交資料後發現，銷售天數與議價空間和上季相比，幾乎全面性呈現「議價空間」與「銷售天數」雙增的情形，而在交易量無法打開的狀況下，顯見趨勢已經告別賣方市場，轉往買方市場。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，近期由於買方預期價格修正，因此交易陷入膠著，代表銷售狀況的銷售天數與議價空間均呈現增加，顯見當市況不佳，買方觀望氣氛濃厚，即使願意讓價，對成交幫助也有限。 綜觀各區域，若純粹以銷售天數觀察，六都均出現全面性增加，延續第2季表現，第3季仍以台南銷售時間最長，達88天，若和上季相比，六都銷售天數均增加，其中新北與台南增加6天為最多；若和2014年第3季相比，以台中增加9天為最大，徐佳馨分析，新北與台南銷售天數較上季增加，應是對價格仍有修正期待，使得銷售天數持續增加的因素。 在議價空間上，和上季相比，除雙北微幅縮小外，其餘區域均增加，和2014年同期相比，除了台南縮小外，其餘也呈現增加。其中，在上季增減上，桃園增幅最大，達4.97％，應與市場交易清淡，又不見利多有密切關係，其中值得一提的是北市竟比2014年第3季議價大增4.7％，徐佳馨指出，高持有稅與前景未明應是議價空間量增的因素，而不少屋主仍對價格有所執著，但在賣不掉的狀況下，也只能在價格上讓步。 綜觀未來，徐佳馨認為，購屋人普遍認為房價狂漲不易，因此對價格較有堅持，而隨著議價空間與銷售天數的增加，也證明了市場正在告別過去10多年的賣方市場，轉往買方市場，而若真有購屋打算的民眾，此時可多方看屋增加經驗值，並且積極議價買進優質標的。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】台北市百坪宅曾經紅極一時，但外有景氣不佳加上房市冷，內有持有稅、貸款兩大限制，大大影響買氣，根據北市實價登錄資料，台北市百坪宅扣除預售屋交屋，2015年至今成屋交易不到50戶，且大安與中山兩區就佔了一半，預料2015年交易將在百戶以內，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，百坪宅曾經是市場當紅炸子雞，以2014年全年來看，成交達116戶，但2015年迄8月僅成交49戶，不過在央行放寬豪宅貸款，加上房地合一上路前高資產族的布局考量，百坪宅第4季交易量應能順利回溫。 徐佳馨指出，綜觀2015年下半年，除了日前「一品苑」二拍順利以低於市價行情拍出外，最新一筆的實價資料中也有「文華苑」與「瑞安懷石」等知名豪宅的高價成交，看似買氣回春，這些成交宅都有三大共通點，分別是「低於最高價」、「適用房屋稅舊制」與「位於精華區」，而在房地合一上路前，由於高資產族不乏使用公司行號購買不動產，適用舊制差很大，這應該也是百坪宅遍地開花的重要因素。 綜觀區域表現，可以看出和2014年相比，2015年大安、中山與內湖表現較佳，其中大安與中山就佔了豪宅成交的一半，和2014年相比，前三名的信義表現反而弱勢，徐佳馨表示，豪宅客戶偏愛優質區段，傳統大安、信義與中山三區，中山區在屋齡較新的優勢下展現出實力，不過，新制上路後，百坪宅內有持有稅暴增，外有交易稅衝擊，勢必進入新一波的強弱淘汰賽。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】根據實價資料顯示，新北市的著名地標大樓新巨蛋，旁側的舊公寓出現每坪74萬元的交易天價，比起周邊的舊公寓成交單價每坪多出30萬元。另外，台北市則有指標豪宅文華苑，總價5.3億元的高價成交紀錄。 實價資料顯示，新北市民生路二段234巷26弄的公寓4樓，成交總價為1347萬元，但交易的坪數僅有18.2坪，揭露的單坪成交金額高達74萬元，遠高於周邊的公寓行情。由於該戶備註有親友、員工或其他特殊關係間之交易，除可能是僅轉售局部持份，因此換算起來單價特別驚人的理由外，不少這類特殊個案往往還有節稅考量，這是消費者比價時所要特別注意的。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，該戶備註有親友、員工或其他特殊關係間之交易，可能是將另一半的持分以整戶完整的價格轉手，因此換算起來單價特別驚人，不過遇到這類特別高或特別低的個案，建議可以採取「掐頭去尾」、「異中求同」的方式，跳過不要參考，避免被一些還需要加工解讀的實價資料誤導。 「掐頭去尾」是指排除單價過高與過低的個案，盡量參考房價密集成交的價格帶，「異中求同」則是因為每間房子條件都不一樣，在採取比價案例時，也要盡量找條件與成交時間類似的個案比較，例如同一面向、格局與成交時間接近等。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，時至年底，實價資料上不斷出現高價，或是特殊交易資料，應是許多高資產族希望力拼舊制適用所致，預估這類資料在年底前會陸續增加，也反映了這類客戶精打細算的個性。 徐佳馨提醒，根據房地合一稅的取得定義，為所有權移轉登記日，並非簽訂合約日，因此，若有需要贈與等特殊交易的節稅規劃者，應該要提前做好規劃，及早辦理過戶，完成產權登記，避免到時候過戶不及，落得兩頭空。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】房地合一通過後，央行又加碼鬆綁選擇性信用管制，但似乎交易量並不領情，住商不動產統計自身營運體系2015年9月交易狀況後發現，整體較表現持平，除北市少5％，桃園少3％，幅度較大，其餘區域呈現持平，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，雖然鬼月與颱風價影響，但可以觀察到願意降價的屋主成交難度降低，加上年底購屋潮回籠，第四季應該能有點表現。 綜觀主要都會，北市與桃園表現較弱，但衰退幅度不大，而中南部皆有所表現，例如高雄增幅高達16％，徐佳馨分析，除與中南部買方認為房價即便修正，幅度部會太高有關外，鬼月剛過對於自用客戶購屋的意願也有一定幫助。不過整體來說，降價屋確實有助看屋量，可是買方相較於過去仍是保守以對，出價也與賣方認知有一到兩成左右的差距，這一點必須得靠時間磨合，預估在明年房地合一上路，及總統大選過後，買氣應能有明顯的開展。 綜觀未來，徐佳馨認為，雖然成較量看似有眉目，但和目前市場主流需求仍有落差，加上買方出價保守，價格也無力攻堅，若是未來持有成本較高的標的，更是雪上加霜，在此狀況下，全年交易量已經確定難保28萬大關。出處/MyGoNews       www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】強颱杜鵑挾著豐厚雨量侵台，全台低窪、易淹水區紛紛警戒，民眾購屋也最怕不小心買到「淹水地雷區」，影響房子增值性；但對照經濟部水利署本次警戒資料、內政部實價登錄等資料顯示，即便同為淹水警戒區，可是房價卻有不同表現，某些區域房價還高於區域價格，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，雖然雙北長久以來不少區域苦於水患，但由於水患非常態，因此機能對房價影響似乎較大，不過不可諱言，一旦區域常淹水被標籤化後，確實會影響買方意願。 從這份資料來看，可以發現北市文山、新北汐止、新北新店、新北淡水，雖然被視為淹水警示區，但其中不乏高於全區價格的路段，徐佳馨分析，例如新店中興路、文山興德路、淡水中正東路等路段，雖然被列為淹水警戒，較不如某些淹水路段知名，也不易形成刻板印象，淹水問題往往只發生在颱風或是梅雨季節，也因此對於房價影響就比較小了。 除此之外，機能似乎能讓房價加分的因素，徐佳馨指出，北市文山區有木新路、福興路、保儀路、興德路來看，保儀路與興德路表現較佳，優於文山區表現，周邊有傳統市場，生活機能強，應是房價較強的因素。而新店中興路、淡水中正東路二段等路段，也因為機能強勢而能保值。 不過，值得注意的是，新北市幅員廣闊，不是每個淹水區房價都能保值，加上替代性高，若購屋族有機會在附近找到更優質房子，將使得部分淹水區房價更顯弱勢。但徐佳馨也認為，雖然治水靠政府，民眾也可以在颱風或梅雨來之前先疏通水溝，做好萬全準備，若加上政府完整的治水規畫，相信能將災害降到最低。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】和往年相比，2015年鬼月表現特別淒涼，根據房仲業者統計，2015年農曆7月成交量大幅萎縮，與農曆6月相比，全國萎縮量達25.1％，為近5年萎縮幅度最大的一年，其中各行政區表現全盤皆墨，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，雖然鬼月在工商社會中影響變小，不少購屋人認為只要避開鬼月入厝，問題都不大，但從統計中還是可以發現，整體市況越爛，鬼月影響的負面影響會讓交易更雪上加霜。 綜觀主要都會，可以發現到新北萎縮37.4％最多，桃園萎縮30.7％緊追在後，和過去認知鬼月在南部發酵較為明顯的情況大不相同，反觀被視為保守派的台南市，反而相較於其他縣市堅穩，僅量縮14.3％，徐佳馨指出，新北與桃園處在市場盤整期，加上不少區域賣壓沉重，在預期價格修正的狀況下，自然不願意出手，也讓交易更雪上加霜。 綜觀未來，徐佳馨分析，鬼月剛過，預估買氣雖會好轉，但在價格預期修正的心態下，許多買方寧可先沉住氣，靜待屋主降價，也不願意貿然出手，從產品類型來看，類似北市拆除的違建，或是工業住宅等高風險產品，以及投資客換約屋等類型，將成為首波降價物件，購屋人可以多方規劃，伺機進場。出處/MyGoNews     www.mygonews.com