【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】進入選戰火熱的11月，房地產市場表現相對冷清，住商不動產統計2014年11月份全體加盟店成交量後發現，全國成交量出現6.3％的萎縮，其中台南量縮15.03％最多，北市萎縮11.51％緊追在後，新北市與桃園也分別有9.8％與8.17％的量減，而台中表現亮麗，增加5.43％，高雄也僅縮5.04％，算是表現較強勢的兩區。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，選戰前買氣休兵，不只是買方卻步，賣方也在思考下一步，一來一往之間，交易自然無熱度可言，但綜觀12月，一方面大勢底定，二方面業者勢必轉為積極，預估12月份表現應該強過11月。 徐佳馨分析，11月買氣不振，除與房價在高檔外，選舉造成的政策不確定，也是讓買方持續抱持觀望態度的重要因素，也因此，過去交易熱區如雙北市、桃園、台南與高雄，幾乎都是表現疲軟，僅有高雄一地量縮小於於全國平均，而北市雖然本月有松山線通車，但屋主態度強硬，買氣也並未因通車而加溫，顯見在現階段市場，兩造仍有相當的磨合空間。 在其他區域表現清淡下，台中表現卻搶眼，住商不動產台中區協理賴萬表示，本月台中歌劇院正式營運，加上近期包括BRT等地方建設帶動話題，在話題催化下，購屋人反而勇於進場，讓台中交易量不跌反增，表現傲視各區域。 綜觀未來，徐佳馨認為，預估選後買氣將會持續穩定，12月份應有不錯表現，不過，今年整年度買賣移轉約在33萬棟水平，應是2012年後的新低，但在市場游資仍屬高水位的狀況下，總統大選前的空檔，房地產市場應仍舊有所表現。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【記者曹逸雯／台北報導】台北市政府地政局7日提出104年公告現值調整報告，報告中對各區域房價仍持正面態度，全市各行政區地價均呈現上漲，其中又以都更區域、高級住宅區、新捷運站周邊的地價漲幅最為顯著，業界認為，北市土地公告現值恐將挑戰連11漲，提醒有意售屋的屋主最好加速規畫，以免售屋時土地增值稅將非常「有感」。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，若反應過去1年北市地價上漲的動態，北市土地公告現值將有機會挑戰連11漲，其中又以都市更新地區、高級住宅坐落地區、大型土地或商場開發案，以及剛通車或即將通車的捷運周邊土地，因環境品質改善，土地利用效益或強度提升，發展趨勢看好，地價漲幅最為顯著。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，公告現值每年調整，是土地增值稅的稅基，按照北市府地政局的報告，預估今年也將維持漲勢，由於103年台北市公告土地現值平均調幅為13.23%，是近22年來調最多的一次，104年雖然將會續漲，但幅度可能會比較小，不過還是會墊高跨年交易的成本，若是已有售屋的打算，提醒可能要加速規畫，以降低土地增稅的負擔。根據北市104年公告土地現值作業公開說明會資料顯示，北市中山區、松山區、大安區、信義區及中正區，因位處市中心，公共設施完善且具備學區優勢，區內高級住宅、都市更新建案價格屢創新高，加上國際知名飯店開幕、捷運信義線102年底通車，以及捷運松山線即將在11月中旬通車等正向效益帶動，地價上漲。北市南港區、內湖區、士林區，隨著指標性高級住宅建案推出，整體開發地區發展漸趨成熟，住宅，商辦、廠辦大樓價格逐年推高，南港車站BOT開發案、影視音產業園區、雲端產業園區及台北藝術中心等重大建設挹注所衍生的效益引領，調查地價上漲。大同區、萬華區、文山區、北投區，則因不動產價格水準相對較低，對於首購族或想要進駐台北市的購屋者頗具吸引力，且區內大面積都市更新及眷村改建案、捷運松山新店線即將通車、萬華火車站BOT開發案等預期發展效應影響，以及預售屋建案價格推升區域房價行情所帶動，調查地價也都呈現上漲。出處/NOWnews  www.nownews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】相較於2013年，2014年表現疲軟，其中大坪數產品影響最劇烈，住商不動產企劃研究室統計2014年與2013年，雙北市百坪住宅價量後發現，若從數字來看，兩區均出現價漲，成交量上，北市出現大幅萎縮，新北反而微增14.4％。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，百坪以上的大坪數產品可謂腹背受敵，除了銀行貸款受限，國稅局也查稅積極，讓整體買氣大幅萎縮，雖然價格出現微漲，但強弱之勢已非常明顯。 度過2013年交屋潮，北市價漲買氣弱 徐佳馨分析，在這份資料中可以看出，在移轉量部分，2014年北投、內湖、中山、大同等區成交量體明顯萎縮，其中北投、中山與內湖三區雖可能是交屋潮影響，但大坪數量體只剩2013年兩三成，狀況仍值得留意，其中中山區相較於大安與信義，同樣被視為傳統蛋黃區卻表現不佳，是值得留意的警訊。 在價格部分，2014年普遍出現成長，北市整體價揚8.64％，其中南港與文山漲幅最明顯，徐佳馨分析，南港重大建設持續發酵，文山2014年以來大推案不少，兩區都吸納了周邊區域換屋的購屋人，也讓價格有機會墊高。不過，雖然整體價漲，但以個案來看似乎沒有新意，相較於過去的屢創新高，2014年包括帝寶與仁愛一品等幾棟知名豪宅還未出現新高價，由此可見市場買氣趨軟，短期內不容易開出新高價。 2014年硬拚交屋，新北後勢有得瞧相較於北市，新北市看似移轉火熱，實際上表現頗令人擔憂，特別是林口爆量2.25倍，推論應為交屋所致，過去如新莊、板橋、新店等大坪數交易熱區，反而不見表現，相較於北市，新北市可能得在未來面對更沉重的賣壓。而在價格上，除三重、永和與淡水出現價修，其他區域均穩定價揚，徐佳馨推論，價修除可能與高價豪宅區塊出現移轉有關外，賣方認為苗頭不對，獲利了結者也所在多有，造成價格出現微幅修正。 綜觀未來，徐佳馨認為，在銀行緊縮貸款，政府積極查稅的作法下，大坪數產品買氣短期難見春天，雖然近兩三年建商已經轉推中小坪數，但在2005-2010年這段時間萬箭齊發的大坪數產品仍可能在市場上形成一定程度的賣壓。長期來說，大坪數產品將走向M型化發展，好標的持續走穩，較差的產品可能只能乏人問津。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【記者曹逸雯／台北報導】兩岸房市今年的表現似乎不如以往強勢，面對即將到來的2015年，房仲預測，台灣房市在大選與政府打房態度明確下，應會走淡，反觀大陸房市受惠於銀行與政策寬鬆，買氣可以拉抬，但只限於大陸主要城市。在台灣房地產市場部分，根據內政部公布的買賣移轉棟數，六都今年都較去年同月下跌，其中，台北市減少26.31%，新北市萎縮24.77%，在此基準下，今年買氣將呈現膠著，推估全年買氣約會在35萬棟以下，屬於低檔水位。住商不動產台灣總經理陳錫琮指出，在利率環境變化不大，加上整體經濟穩健成長的狀況下，台灣房市在自用客戶上仍有基本買盤，目前市場的關鍵在於價格，由於買賣雙方對價格認知仍存在歧異，因此成交量難以開展，放眼2015，由於存在有2016年大選的變數，以及房地合一修正的干擾，預估上半年交易量將優於下半年，價格也有修正空間，市中心在5%內，賣壓較重的低價邊陲區將出現10%的修正。在大陸房市部分，住商中國總經理周宇鳴認為，今年房市已經走過了最壞階段，不少地方政府也積極求生，目前除了北京、上海、廣州、深圳等地之外，地方政府已經放鬆限購令；大陸央行和銀監會在9月最後一天聯合發布房貸新政，之前多年嚴格執行的首套房認定標準大為放寬，3套及以上住房也有了獲得貸款的可能。周宇鳴分析，在過去限購政策實行、自用客戶被壓抑的背景下，換屋需求將成為下一波樓市的重要支撐=, 隨著後市各地信貸政策細則的陸續出臺，換屋需求逐步入市，2015年中國大陸樓市將有機會緩步回春。出處/NOWnews   www.nownews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】內政部2014年10月16日揭露最新一波的實價資料，由於近期市場交易清淡，市場幾無亮點，若以本次揭露資訊來看，僅有南港出現總價突破億元的住宅，可能為23樓新案璞園建設「高過岸」，也因為該宅使南港首次踏上億元門檻，而在中正區有牯嶺街「力麒麒御」共24戶交屋，總價落在7088萬到1.95億元之間。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，近期銀行緊縮銀根與房地產政策風聲鶴唳，整體市場交易清淡，自然不容易出現亮點，也因此僅有零星表現突出，預估到年底之前，交易應維持目前水平，價格難見大幅上揚。 徐佳馨指出，綜觀北市12個行政區，僅有大同、文山與萬華三區未出現總價破億的住宅標的，而南港由於近年來話題多，又有南港經貿園區等重大建設加溫，建商頻推新案的狀況下，也讓南港進入億元俱樂部，不過從實價登錄揭露的各行政區最高住宅總價來看，信義區仍獨佔鰲頭，足足為南港最高價的6.9倍，十分驚人。  若以揭露門牌與樓層數來看，本次南港億元案可能為6月交屋的新案「高過岸」10樓，除該戶外，同社區也接露了8樓與11樓，惟總價僅6980萬與1.03億，最高總價的10樓雖然實價揭露單價僅86.9萬，但因坪數較大，才能跨越億元門檻，該案以水岸景觀為訴求，10樓以上為一層一戶規劃，而南港經貿園區因與信義計畫區有地利之便，加上話題不斷，對於個案有加分效果。 而在其他區域上，僅有中正區有些亮點，本次揭露中正區共24戶的力麒麒御，當時預售規劃共48戶，本次揭露一半，住商不動產台北師大店店東游聖獻表示，該案以4面臨路，周邊為永久古蹟，以鬧中取靜和學區優質取勝。由於車位單價未拆，總價落在7088萬到1.95億元之間，該案是除元大欽品外，算是目前中正區同路段內知名度較高的社區。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【記者曹逸雯／台北報導】財政部國有財產署今(17)日標售台北市中正區指標案「千荷田」，此次共標售32戶，開標結果只有1封標單投標，標脫率僅3%，表現慘澹，房仲打趣的說，「到現場看開標，還以為跑到地上權開標的場子，只有1封投標單，比預期更冷。」國產署此次共標售32戶，底標總價從5860萬到7681萬元，單價從84.9萬到100.5萬元，這是繼捷運局與北市府財政局標售住宅以來，第4次出現單價百萬的標售標的。此次順利標脫的第14標，投標人以6018.9萬元標得，只比底價多出約8萬元，每坪標脫單價約為89萬元。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出，雖然「千荷田」位於中正區，但在市場利空頻傳與銀行限貸下，中高總價買氣持續低迷，其實，單價百萬的標售標的所在多有，除千荷田外，藏富、國美商隱與臨沂帝國等案都有突破百萬元的成交紀錄，只能說千荷田標案生不逢時，一方面央行針對高價住宅緊縮貸款條件，二方面市場游資追逐標的益發理性，加上實價登錄上路2周年，在消費者眼中已具有相當參考價值，未來想要寫下幾乎已經是不可能的任務。住商不動產台北師大店店東游聖獻指出，千荷田案基地位於北市西藏路、汀洲路一段及莒光路口，鄰近植物園、國立歷史博物館，面積1166坪，學區為國語實小、南門國中，是規劃2棟20、18層地標型大樓，產品為64、74、80坪，2011年時每坪開價即為95-115萬元，目前市場釋出稀少，由於是中正區門牌，區域有萬大線利多，但因位於舊社區，對於在地換屋有一定壓力，且從投標現況來看，市場仍瀰漫保守氛圍。台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，屋齡2年的千荷田，根據實價揭露資料，共有38筆交易紀錄，高樓層住宅單價曾有1戶突破90萬，中高樓層則多落在「8」字頭，今年除2筆1樓店面交易外，其餘3筆為9、10、13的樓層交易，價格每坪單價在74-88萬元之間，和此次開標底價相去不遠。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，此次標售這麼冷清的原因，主要是標售戶別多為10樓以下的中低樓層，而標售底價也沒有比實價登錄行情優惠，投資買盤縮手，自住客也不著急，缺乏買盤進場誘因，若能調整售價，應該可以吸引較多買方的目光。出處/NOWnews  www.nownews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】過去，中山、松山、信義、中正與大安等蛋黃五區的住宅單價動輒百萬以上，但在政府打房之後，市場買氣是否有所變化？住商不動產企劃研究室統計五區中單價百萬以上平均與全區平均後發現，在高價組上，中山、信義與大安三區在百萬以上單價表現穩健，其中信義漲幅最大；而在全區平均部分，只有中山下跌，其餘區域均漲。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，百萬以上單價除了豪宅之外，不少新套房也有這個價錢，各區表現不一除與供給量有關外，銀行限貸與政府查稅也是促使高價屋緩漲的重要因素。 徐佳馨指出，松山與中正兩區在表現上明顯不佳，除與市場交易少有關外，可能也有不少賣方提前獲利了結，造成百萬以上均價下滑。以松山來說，原本豪宅產品不多，高單價也少，因此均價下滑達13.18％，不過在松山線通車話題發酵下，全區均價增幅達16.57％，顯見購屋人對於一般產品仍情有獨鍾；而中正區表現疲弱，百萬以上平均小縮3.10％與全區平均僅微增0.81％，近來中正區缺乏話題催化，也是價格表現不理想的重要因素。 相較於其他區，大安與信義表現堅穩，無論是百萬以上單價表現或是全區平均價的表現都可圈可點，其中信義區由於豪宅與新套房供給量大，一年來百萬單價產品漲幅達8.1％，傲視各區。徐佳馨認為，信義區與大安區持續供給高價豪宅與套房，選擇性增加，加上市場表現差，民眾認為越優質的區域越保本，屋主也認為價格修正有限，買方願意加價下，自然表現搶眼。 相較於其他區域，中山區表現最特別，單價百萬以上呈現上漲，但全區平均卻下滑，徐佳馨表示，中山區近來受惠於大直新豪宅與新套房，吸引不少置產買方進駐，在百萬以上表現特別亮眼，但反觀全區平均卻不如理想，主要是區域內舊屋不少，屋主逢高出脫意願濃厚，讓價空間也大，價格下滑幅度最為明顯，不過，從近期價格表現來看，當市場買氣不佳，好地段，好產品仍有人願意買單，只是眼下高點已過，持有者保本心態將大於增值心態，未來出手時也將更為保守。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】新北市地政局揭露2014年9月買賣移轉，相較於上月小縮2.82％，但比起2013年量縮23.81％，若以月增率觀察，除蘆洲、新店與中和外，其餘全盤皆墨，以年增率表現，林口、淡水與永和為成長，其他區表現也不佳，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，新北市過去在年底時應有表現，但9月份交易狀況不佳，不過交易量已經探底，若能順利明顯降價，成交量應有小回春的空間。 住商不動產新北市區協理趙中康表示，時至第四季，自用客戶應逐漸進場，不過2014年選戰方熾，政策利空不斷，加上價格已經來到高點，許多買方期待價格下修，因此不急著出價，應是買氣無法展開的重要因素，而從成交產品來看，低總價兩房仍是目前市場主力。 綜觀各區域表現，趙中康分析，蘆洲、新店與中和在9月表現穩健，從量體觀察，新店與中和可能與新案交屋有關，蘆洲在捷運通車之後價格平穩，選擇也不少，成為北市客戶購屋的選項。而林口由於2014年以來交屋不少，會呈現大幅度震盪落差，整體而言，新北買氣仍在，只是需要時間盤整沉澱，預估在政策更加明朗後應能有所表現，但想要回到過去的熱度，可能還有努力空間。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2014年下半年買氣轉淡，看屋客雖在，但出價意願低落，根據住商不動產體系內的9月份成交狀況統計後發現，在該體系內，整體較上月萎縮4.2％，其中雙北市衰退最多，北市量縮13.3％，新北市衰退29.2％，桃園、台中與台南較上月相比持平，但高雄似乎已經漸漸告別氣爆陰霾，量增14.6％。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，9月份時序漸漸進入傳統旺季，雖然在選舉因素下，可預期2014年旺季表現不旺，不過中長線來看，待房地合一利空消散，市場應逐漸回穩。 綜觀各區表現，雙北市衰退幅度較大，兩者均在一成以上，其中新北市更逼近三成，值得注意。徐佳馨分析，整體而言，目前市場上買賣雙方仍有價格落差，除與雙北價格較高，屋主認為修正有限，議價難度較高有關外，購屋人認為雙北賣壓區不少，有機會出現多殺多，寧可以靜制動，也讓交易表現相對弱勢。 相較於北部冷颼颼，桃園以南在9月表現穩健，整體成交量趨穩，推估為自用客戶進場有關，而其中值得注意的是高雄量增14.6％，雖然外地買盤在進場時仍顯躊躇，但本地客戶因自用需求發酵而積極進場，若無重大利空，應能持穩表現，惟10月底到11月中受到選舉因素影響，買氣將可能出現萎縮。 綜觀未來，跨年度土增稅增加可能加速賣方出手，第四季將會是價格修正的第一波，特別是邊陲賣壓較重的區域，可能呈現殺多的狀況，但在銀行緊縮銀根下，成交量勢必較2013年來得弱勢，隨著房地合一政策逐漸明朗，未來政策利空消弭，市場會漸趨穩定。出處/MyGoNews  www.mygonews.com