【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 繼上週捷運局公開招標「美河市」案僅5戶脫標後，台北市捷運局2016年4月18日標售捷運關渡站聯開宅「北方之星」又踢鐵板，標售34戶，僅4戶脫標，脫標率僅一成，4戶總底價6514萬元，總脫標價6619萬元，僅高出105萬元，平均一戶僅加價26萬元，平均溢價率才1.5％，多數得標人幾乎是平盤出手。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，以目前市況來看，購屋人講究房屋細節，加上捷運宅標售價格與市價不遠，許多購屋人寧可採取觀望保留的態度，靜觀市場變化。  北市標售的北方之星，位於北投區大度路三段，在關渡站一號出口，標售坪數29坪到35坪，標售底價1323萬元至1975萬元，拆算車位後，單價每坪約44~50萬元，和目前市價相當，且略低於該大樓之前的實價登錄行情，加上之前開放看屋，也吸引不少購屋人看房，不過標售時卻顯得雷聲大雨點小，跌破業者眼鏡。 徐佳馨分析，綜觀近兩次捷運宅標售狀況可以發現，捷運宅因為景氣與本身規劃因素，已經不再是票房保證。過去景氣熱絡時，捷運宅除了自用，投資客更是趨之若鶩，特別是小坪數產品更具賣相，不過，自用客戶對於生活環境與格局更為講究，加上也會和區域同類型產品作價格比較，標售狀況自然很難回到過去榮景。 出處/MyGoNews       www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 央行2016年3月24日召開理監事會，除降息半碼外，竟出乎外界意料之外的全面鬆綁除豪宅外所有區域選擇性信用管制，僅留下豪宅限制，房仲業者統計本次鬆綁區的住宅實價資料，發現2014年和2015年相比，幾乎呈現全面性價格修正，2012年與2015年相比，也有五區呈現價格下跌，而交叉比對資料，發現北市大安、信義、松山、中正、南港，新北板橋等過往的燙金區率先領跌，且跌幅均不小。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，本波多頭由蛋黃區漲起，在起漲過程中又有不少豪宅興建，拉抬了區域住宅成交行情，不過在政策影響下，資金外溢出逃，蛋黃區高價屋再無支撐，也讓過去的燙金區域成為領跌區。 綜觀2012年與2014年和2015年相比，可以發現北市大安、信義、松山、中正、南港，新北板橋等區持續下修，這些區域更都是當年因話題所在、地段精華，房價保值被力捧的行政區，其中大安區和2012年相比，跌幅達14.6％，從9字頭跌到7字頭，中正區以13.3％居次，新北市除板橋以小跌0.4％跌破2012年行情外，其餘皆堪稱堅穩；可若和2014年相比，跌幅更為明顯，其中板橋跌幅達15.5％，修正最深，信義、大安跌幅也有13％，緊追在後。  徐佳馨指出，市中心區在過往由於興建不少豪宅，加上又有新案交屋，平均價格自會一飛衝天，不過在後續包括選擇性信用管制、奢侈稅與提高持有稅等政策下，對精華區大為不利，高價新屋難成交，反而是持有成本與房價雙低的老宅受到青睞，也讓區域行情加速下探。反觀後漲區似乎價格穩定，不過徐佳馨也提醒，先漲先跌先趕底未必是壞事，後漲區目前要留意賣壓較大的區域，可能成為下一個未爆彈。 徐佳馨指出，過去選擇性信用管制雖然打擊投資客，卻也影響換屋族的購買能力，政策鬆綁後有助於換屋族入場，成交量應能逐漸走穩，惟因降息與鬆綁將增強賣方信心，不利議價，是目前市場的一大隱憂。至於外界認為央行政策鬆綁是否會讓房市炒風起死回生，以目前全球經濟狀況多變，台灣後市發展不明，加上不動產持有與移轉成本逐年提高的狀況下，即使目前降息與政策鬆綁雙管齊下，很難讓奄奄一息的房市快速起死回生，要等房市恢復榮景，需要相當時間。 出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 央行2016年3月24日召開理監事會，除降息半碼外，竟出乎外界意料之外的全面鬆綁選擇性信用管制，包括特定地區購屋貸款規範、自然人第三戶以上購屋貸款規範、公司法人購置住宅貸款規範、土地抵押貸款規範等，均全面刪除，僅留下豪宅限制，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，此次降息為央行繼2015年9月、12月各降息半碼(0.125個百分點)後，再度調降央行重貼現率、擔保放款融通利率、短期融通利率各半碼，分別降至1.5％、1.875％、3.75％，從央行如此跌破眼鏡的鬆綁，顯見台灣正面臨非比尋常的壓力，以目前狀況來看，政策鬆綁僅有助於房市正常化，面對修正的市場與高持有成本，仍不至於促使炒風再起，價格飆漲。 徐佳馨指出，從2016年以來包括一月份日本央行，三月份歐元區連續性的降息動作，都意味著全球央行低利率甚至於負利率的策略，因此以央行降息半碼並不意外，而半碼反映在房貸利率上不過就是0.06-0.07％，以目前利率水準來看，假設貸款金額1000萬元、利率2.1％調降至2.04％，貸款20年計算，每月房貸將從5萬1063元降為5萬0778元，僅少了285元，不過就是3個便當，對於面對薪資不漲的房貸戶來說，實質幫助有限。 較值得注意的是除豪宅外的選擇性信用管制全面放手，徐佳馨指出，2015年買賣移轉不到30萬棟，不少區域房價也已經出現修正，而在不動產持有成本不斷墊高與房地合一稅上路下，銀行端也提高風險意識，市場炒風難掀，選擇性信用管制反而不利換屋客戶，央行此次做法應是認同市場已經回歸自用為主的態勢，也希望透過此次做法讓市場逐步回歸正軌。 至於外界認為央行政策鬆綁是否會讓房市炒風起死回生，徐佳馨指出，以目前全球經濟狀況多變，台灣後市發展不明，加上持有成本逐年提高的狀況下，即使目前降息與政策鬆綁雙管齊下，也很難讓奄奄一息的房市快速起死回生，而以央行會後決議來看，經濟狀況可能比我們想像更壞，民眾無須對政策鬆綁有太多想像與期待。 出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 中央地調所2016年3月14日公布全台八縣市土壤液化區資料，訊息一出不僅造成民眾驚恐，也讓民眾擔憂房價是否受到影響。而從這次公布的主要都會如雙北市、台南與高雄來看，雙北市與高雄不乏精華區，也讓回神的買氣蒙上一層陰影。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，土壤液化並不可怕，關鍵在於建築結構是否經得起地震考驗，不過由於這次公布範圍相當大，短期間內區域內勢必影響交易狀況，也可能讓不少原本接近成交的個案破局。徐佳馨指出，土壤液化不像海砂、凶宅等具有過去案例可供查考價格的修正幅度，責任歸屬與是否構成解約條件也在未定數，換言之，在缺乏客觀指標的狀況下，短期內區域勢必出現價格亂象，特別是目前房價已經處在下修波段，高度液化區的房價若本來就是低檔，議價空間可能增加10-15％，若是高價區，議價空間應能增加10％左右，但能否成交還端看屋主態度與財力狀況，畢竟根據過去公布重大訊息的經驗，常常僅有三分鐘熱度，屋主以時間換取空間的態度，也不足為怪。 徐佳馨指出，而若以過去經驗來看，土壤液化區影響時間約在3個月到半年左右。中低潛勢區因為影響有限加上範圍廣闊，所以不至於產生太大衝擊，但高潛勢區短期內會出現價格震盪與議價空間增加在所難免，議價幅度可能增加至10-20％，此外，就新屋與老屋相比，由於新屋多已經有土壤改良證明，影響相對有限，反而是沒有地下室或是結構已經出問題的老宅，因為賣相較差，短期內買氣應該會受到影響。 全國不動產企研室主任張瀞勻分析，恐怕「雷聲大，雨點小！」全國不動產表示，資訊公布後，長期持有的屋主不知道如何改善，買方也猶豫是否該進場購屋，短期房市交易的確會陷入膠著，價格形成拉鋸戰，但長期而言，人口往都會區集中趨勢不變，因此房市還是得看市場供需變化，尤其自住買盤，多依原本熟悉的生活圈買屋，即使位於潛勢區，但因為生活習慣一時難以改變，仍會購屋！ 全國不動產也建議民眾購屋時，選擇有信譽的建商，看屋時除了本戶外，並應同時觀察整棟建物內外是否有龜裂傾斜現象！同時，亦可詢問其他住戶與附近鄰居，該建物是否有任何事故或不良記錄！ 永慶房產集團業管部林泰隆協理表示，土壤液化並不表示不能居住，民眾無需過度恐慌。依目前成交分析，買方主要結構為剛性需求，自住客為主，針對政府公布的潛勢區域，中、低潛勢區域，應對房市價格影響不大；而高潛勢區域則會因土壤液化問題，短期內可能會成為買方議價之理由，預計高潛勢區在3-6個月內可能呈現短期量縮現象；3個月內房價修正幅度約在5％以內。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，資訊透明顯民眾購屋時即可理性因應，在非土壤液化潛勢區的房子安心買，至於位於高度潛勢區的房子，則建議挑著買，且921大地震後所興建的住宅、地下室開挖3層以上都有因應地質採取合適工法，可降低安全的疑慮，民眾不需過度擔心。 出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 金融聯合徵信中心公布2015年第4季的平均核貸成數與利率的最新資料，在區域表現上竟有出人意料之外的結果，以全台來看，花蓮以77％的平均核貸成數為最高，嘉義縣74％居次，台東縣以73％為第三，但花蓮平均貸款利率達2.20％在全台也是數一數二，若以六都表現來看，桃園、台南與高雄都有69％的高水準，但北市平均核貸成數僅有62％，為全台最低，新北市也以65％，名列全台次低。而從民眾最關注的雙北行政區來看，北市士林與新北八里成數最高，北市中山與新北鶯歌、瑞芳成數最低。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，央行在2015年第3季放寬選擇性信用管制之後，像桃園放款成數就明顯轉高，不過在目前市場轉為自用買盤的狀況下，央行選擇性信用管制的主要對象投資客與豪宅客已不復見，像雙北這樣的行政區核貸成數仍低，顯見銀行應是認為房價處於修正，試圖透過壓低成數來調降風險。 從縣市別的角度觀察，後山的花蓮縣與台東縣以及西部的嘉義縣貸款成數最好，均突破七成，其中花蓮竟達77％，房價較高的雙北市成數反而低迷，北市僅有62％，新北也不過65％，敬陪末座，徐佳馨分析，本次貸款成數表現以花、東、嘉義三都表現最為強勢，除與地方房價較低，放款成數較高之外，花東近來交易活絡，名下僅有一戶的自用客戶多，應是成數較高的重要因素，反觀雙北市，雖然名義上是選擇信用管制使然，可是實質上應是房價已在高點讓銀行戒慎恐懼，不過，銀行端看的出來也以利率當作風險調控的一著棋，核貸成數最高的花蓮，利率也達2.2％，遠高於北市的2.06％、新北的2.08％，也高於桃園、台中、台南與高雄等都會，換言之，在銀行心目中，六都仍具有一定價值。  除此之外，在縣市行政區上，雙北市貸款成數也是兩樣情，北市與新北最高的區域分別是士林的65％，與八里的70％，最低的區域為北市的中山，新北的瑞芳與鶯歌，前者僅有58％，後者也不過60％，徐佳馨指出，北市士林近期不少新案推出，貸款成數都不俗，加上區域內自用多，也是成數傲視他區的主因。而新北八里在2015年第三季鬆綁選擇性信用管制後，核貸成數就扶搖直上；反觀成數較低的區域，北市中山區由於小套房多，直接影響平均核貸成數，新北瑞芳交易少，在銀行眼中價值較低，應是成數較差的主因，但同為去年鬆綁的鶯歌區的核貸成數仍敬陪末座，徐佳馨指出，鶯歌近來新案林立，加上區域買氣轉淡，銀行透過調整成數降低風險，雨天收傘相當明顯。 綜觀未來，在全球景氣不明的狀況下，央行對利率態度應處於低檔，可是在房價處於修正的狀況下，銀行態度轉趨保守，購屋人進場前應先打聽好核貸狀況，免得落得違約下場。 出處/MyGoNews     www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 3月8日就是婦女節，房仲業者針對成交客戶男女比重做了分析，也發現近幾年由於女性經濟獨立，在房地產市場上也形成了一股不容小覷的力量，住商機構企劃研究室統計近年的客戶購屋狀況後發現，2015年男女比重約為49：51，女性購屋比重連續7年突破5成，但就較為細節的年齡上，有些值得玩味的差異，總佔比中女性雖然佔大多數，但若以年齡層來看，男性30-39歲略勝於女性的40-49歲，在產品別上，雖然兩造皆以大樓為主，可是對於較為特殊性的產品，女性表現就比較保守。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，隨著女性經濟獨立，對於具保本特質的不動產更有特別喜好，也因此近幾年不少個案皆會針對女性需求的提出特殊規劃，此外，不少夫妻購屋的第二屋也會選擇以妻子名義購買，也是40-49歲女性比重較高的重要因素。  從全體年齡層來看，佔比最大的是男性30-39歲，佔全部的16.3％，女性購屋年齡最大比重落在40-49歲，佔全部比例的16.2％緊追在後，徐佳馨分析，不少男性由於結婚所產生的購屋需求，因此落在該年齡層，女性購屋者不少是因為單身購屋，也因此在40歲後經濟較有餘裕之際，才進場做購屋規劃，抑或是不少家庭在換屋時會以妻子名字作登記，應是女性購屋年齡偏高的原因之一。 在產品類型上，看得出女性購屋的穩健特質，購屋產品仍偏好主流款的大樓和公寓，反觀透天以及較具特殊性的其他類型產品，如土地、停車位等，卻都以男性為主，徐佳馨分析，在財產規劃習慣上，女性仍鍾情於穩健、保本、好周轉，但男性較在乎獲利，因此風險性較高，但容易一本萬利的特殊標的，仍以男性為主，從產品類型來看，也透露了兩性在購屋時的不同思考，頗值得玩味。 出處/MyGoNews     www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 北市房價鬆動成趨勢，到底集中在那些路段呢？房仲業者根據北市中古屋熱門交易路段統計2014年與2015年的漲跌幅後發現，大安區和平東路三段已13.4％跌最多，內湖區民權東路六段已12.3％次之，光復南路11.9％居第三，而其中值得注意的是，大安區分占該排行的一、三、五名，比例冠各區，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，這次統計中可以發現市中心五區(大安、信義、中山、中正、松山)在跌價路段中佔比較大，推估原因與市中心區近年漲多，不少屋主擔心價格修正，因此提前獲利了結，在市場又有買盤接手的狀況下，在房價初跌段中漲幅較為明顯。 綜觀各區狀況可以發現，大安區佔比較多，且排名較為前面，徐佳馨分析，排名第一的和平東路三段屬於大安區入手區，過去幾年漲幅甚大，在2015年進入跌價趨勢後，屋主願意讓價出售，特別是公寓與中古華廈，也讓價格出現修正。此外，像是大巨蛋話題帶動的光復南路，東區商圈拉抬的忠孝東路四段，都因為屋主居高思危的心態而出現讓價。  除了大安區外，這次也可以發現，像是生活機能較弱、新古屋較多的內湖區民權東路六段，因為松山線通車後逐漸退燒的八德路三四段，豪宅交易轉冷而深受影響的忠孝東路五段等路段，跌幅也不小，顯見當話題退燒回歸基本面的時候，即使是精華區也會打回原形。 綜觀未來，徐佳馨提醒，市場進入價格修正，只要不要太離譜，屋主也多不堅持價格，對於購屋人而言，此時到可以多看多比較觀察，這波較為特殊之處在於市中心價格修正先行，邊陲區因成交量窒息，價格仍在盤整，對於有需求的自用型換屋族來說，倒是可以藉著較佳議價時機轉換標的，有機會可以轉進夢想中的市中心好宅。 出處/MyGoNews     www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 房地產從2015年開始進入下跌走勢，市場買方也出現結構上的改變，房仲業者統計2015年與2014年的買方年齡比例後發現，46歲以上購屋人比重減少，而在整體量縮的狀況下，年輕人的比重拉高。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，2015年開始進入下跌走勢，整體市況萎縮，中年以上購屋人在比重上減少，一方面是中年屋主多為換屋與多戶持有者，以目前政策氛圍來看，對於多戶持有人相對不利，投資也還沒有到達買點，二方面是很多資深屋主沒有急迫的購屋需求，因此寧可停看聽，期待搶進甜蜜買點。  從年齡層來看，46歲以上全面萎縮，46歲之前呈現增加，其中以41-45歲與26-30歲比重增加最多，26-30歲增加1.8個百分點，41-45歲增加1.6個百分點，增加幅度較大，徐佳馨分析，現階段買方多為有迫切性需求，因此普遍為首購或是小孩長大不得不換屋的族群，應是這兩個年齡層表現亮眼的原因，除此之外，不少高資產規劃者改以現金贈與，讓子女購買房子，以達到節稅需求，當然，銀行對於年輕客戶貸款成數高，利率也友善，也是買氣加溫的因素。 不過，在目前這個時間點來看，由於變數較多，後勢變得更為複雜，徐佳馨提醒，價格雖然是購屋決策的關鍵之一，但是也要記得房屋的屋況、機能、規劃與管理也該是自用客戶的考量重點，對購屋人而言，買在相對低點容易，買在絕對低點困難，若是有購屋意願者，只有多看才能掌握市場趨勢，進而買到漂亮的價格。 出處/MyGoNews       www.mygonews.com    

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 內政部陸續公布不動產移轉相關數字，而在外國人取建物與土地的數量上，2015年，土地取得上達3155筆，寫下2000年有紀錄以來的歷史新高，而建物取得上，也以1709棟寫下2003年以來的新高，至於外國人為何在2015年那麼積極取得台灣不動產，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，關鍵在於房地合一制度對於外人投資較不友善，除了土地增值稅外，持有2年以上還得課徵35％的房地合一稅，遠較本國人為高，相較於過去僅有20％的交易稅高得多，在積極避稅的規劃下，也讓外國人取得建物與土地寫下新高。 綜觀2015年主要都會表現，在土地取得上，以新北市稱王，共730筆，較2014年成長39.3％，在建物取得上，由台北市稱霸，共559棟，也比2014年增加73.1％，徐佳馨分析，不可諱言，過去外國人購屋出售，房屋交易所得稅率僅有20％，負擔不重，若是僅有土地交易，那僅需繳交土地增值稅，因此不少高資產族若有不動產移轉規劃，可能會先考慮以外資身分取得標的，但房地合一上路後外國人按照取得期間，僅有45％與35％兩段稅率，等於關上節稅大門，無怪乎在2015年年底湧現外國人取得潮。  綜觀未來，徐佳馨認為，台灣房市走到高點加上金融局勢渾沌不明，也讓交易時間長，變現速度慢的不動產失去投資者關注，特別在亞洲貨幣競貶的狀況下，除了稅費考量外，風險性也大幅提高，在房地合一稅制影響下，未來外國人進場除非自用，不然幾乎不會想買，台灣不動產也成為一個純內資交易的市場。 出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 根據內政部最新統計資料顯示，2015年法拍移轉棟數為4683棟，創下2003年統計以來的新低量，對比2003、2004年房市谷底時每年超過5萬棟的拍賣移轉量，2015年的法拍移轉動能不及當時的1成，因此對於房市的影響相當有限，低量主因仍是流入法拍市場的正常物件少，與景氣狀況雖然欠佳，但屋主願意讓價仍可順利出售，避免房屋流入法拍市場。 根據內政部的年度統計資料顯示，2015年的拍賣移轉棟數僅剩下4683棟，反映多數屋主繳款正常，並未因為無法償還房貸而流入法拍市場，六都之中反而以高雄市的法拍移轉量最高，連續兩年都是六都之冠。 綜觀主要都會表現，六都法拍均出現驚人低量，全年法拍均低於千棟，換言之，每月法拍不破百棟，其中桃園縣量縮最多，高達32.5％，其次為高雄的28.9％，台北市量縮最少，僅14.7％，其中號稱餘屋壓力最大的新北市，法拍量竟然低於台中與台南，結果頗值得玩味。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，法拍市場移轉量創下歷史新低，跟流入法拍市場的正常物件數量少有關係，加上低利環境有助於紓解屋主的還款壓力；值得留意的是，過去2年景氣高檔時期的預售投資客，房價和高檔相比可能已經有一段明顯修正，投資客面臨是否交屋或斷頭的兩難局面，預料2016年的預售違約狀況恐怕會是近年最壯烈的一次，但預售斷頭的部分並不會流入法拍市場內。  住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，進入空頭市場，法拍量往往成為判斷房市發展的重要指標，由於利率處於歷史低檔，加上市場仍有不少游資撐盤，賣方未斷頭，應是法拍量該增卻不增的重要原因。徐佳馨分析，以目前市況來看，成屋市場只要總價不高，持有成本合理，屋主又願意降價，自然容易成交，加上利率仍低，屋主仍有籌碼和銀行談判，是法拍量縮的關鍵因素。 綜觀未來，徐佳馨認為，若以目前經濟局勢，政府不見得會有升息作為，在房地合一上路後，沒有奢侈稅的閉鎖壓力，若不堪壓力，平轉與小賠出場的屋主將會增加，自然鬆綁流入法拍的窘境，此外，中古屋主籌碼較多元，加上受到奢侈稅影響，投資客已經出逃大半，自用或長期持有者多，反而有助於籌碼面的穩定，價格修正有望，但不足崩盤，倒是一些使照與建照爆量的區域，可能成為新的引爆點，購屋人應多方觀察，避免成為買到套到。 出處/MyGoNews      www.mygonews.com