【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】房地合一上路後，過去土地占比較高的透天產品將喪失節稅優勢，高總價個案影響更大，近月來不少業主認為後勢不佳，許多個案願意積極求售。不過根據北市不動產實價資訊網資料發現，和2014年同期相比，2015年1-7月億元以上的透天產品從30件萎縮至7件，量縮幅度近8成，最高總價雖變化不大，但行政區上卻有相當程度的變化，2014年有高達8個行政區有億元透天成交，但到了2015年只剩下4個行政區，其中大同、中正、松山與士林，表現較為穩定，而士林在2015年以來成交多在士林夜市周邊商圈，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，士林夜市觀光題材發酵，應是這些透天能順利出脫的主要因素。 徐佳馨指出，若以2015年和2014年最高價來看，均落在觀光商圈，2014年最高總價3.93億的透天落在萬華區環河南路，為華西街夜市商圈範圍，2015年最高總價3.6億的透天落在松山區饒河夜市，顯見在都更難推的狀況下，老透天要「老而彌堅」唯有透店一途。而在行政區表現上，士林表現穩定，且值得注意之處在於，透天成交多在士林夜市，日前又揭露一筆實價每月高達33萬的透天租案，可見觀光夜市仍有相當租客願意捧著現金進場。 雖然透天只要有穩定租金收益似乎就有人願意捧著現金上門，但房地合一上路後，過去透天因房地比能讓獲利大打折扣的優勢已經不再，加上都更推動困難，日後透天產品可能只剩下長抱的租金收益，徐佳馨指出，未來透天也將進入強弱明顯的發展趨勢，若要長期保持賣相好，大概就只能倚重商圈加持了。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2015年9月1日各市地政局買賣移轉資料，台北市移轉1,945棟，較上月減少263棟，減幅11.91％，相較2014年同期減少11.91％；新北市移轉3,748棟，較上月減少682棟，減幅15.4％，相較2014年減幅約24.05％；桃園市移轉2,550棟，較上月減少646棟，減幅20.21％，相較2014年同期減少18.43％。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，綜觀8月交易數字，台北市除了萬華、內湖、信義正向成長外，其他區皆衰退，先前有大量交屋潮的中山區，因交屋趨緩，下滑32.27％為衰退最多的區域，房價進入修正期，但北市價格仍高不可攀，交易冷淡；新北市8月交屋減少，連帶影響交易件數，；桃園市航空城發展舉棋不定，買方皆在觀望，市場交易停滯不前。 台北市7月份交易表現主要來自交屋，扣除交屋因素，8月交易量明顯下滑，住商不動產北市區經理錢思明表示，市場價格正逐漸修正中，大部分民眾對未來房市下修有所共識，但台北市房價高昂，要降到買方有感的程度，尚需一段時間。 而新北市交易狀況同樣不明朗，住商不動產新北市區協理趙中康指出，新北市案量多，在房市多頭時價格拉高，現階段房市開始反轉，預計未來價格下修幅度會增加，部分區域出現賣壓，已有屋主願意降價求售，價格下降的趨勢會越來越明確。 桃園市8月交易大幅衰退二成，僅大溪、新屋正成長，住商不動產桃竹苗區經理陸毅棋分析，先前航空城話題熱絡，許多投資人進場置產，目前狀況不明朗的情形下，買氣減弱許多，加上適逢農曆七月，許多買方避開鬼月交屋，也是影響之一。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】房地合一通過後，央行又加碼鬆綁選擇性信用管制，但似乎交易量並不領情，住商不動產統計2015年8月份自家體系交易狀況後發現，整體較上月大縮17％，除北市量縮8.8％，高雄量縮8.4％外，其餘量縮幅度不小，其中新北量縮24.2％，桃園量縮17.4％，台中量增24.6％，台南量縮27.8％，雖然看屋潮已經回籠，但是買方出手保守。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，8月雖然持續放送利多，但是股市表現不佳，加上又逢民俗月，買方在降價預期心理下，出價更為保守，也讓買氣在上月小陽春後又見萎縮。 綜觀主要都會，表現皆不如理想，其中台南萎縮27.8％為最多，推估與當地民眾在民俗月不大購屋的習性有關，新北與台中也量縮24％，徐佳馨認為，降價無感應是量縮兩成的主要因素，而在桃園雖然下半月有央行利多支撐，但無奈大環境不佳，量縮也達17％。 以8月來看，市場買氣冷清，但委售量持續增加，也不乏投資型產品陸續釋出，推估是希望能在房地合一上路前，把握最後一批買方之故。 綜觀未來，徐佳馨認為，雖然委售增加，但和目前市場主流需求仍有落差，加上買方出價保守，價格也無力攻堅，若是未來持有成本較高的標的，更是雪上加霜，在此狀況下，預估第四季表現也不會太好，全年交易量可能持續下探。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2015年8月17日內政部不動產實價網揭露一筆2015年5月成交的大直水岸豪宅「輕井澤」5樓資料，該案總價為2億7564萬元，拆算車位價格與坪數後，每坪單價竟高達210萬元，不單是2015年唯二豪宅交易單價突破200萬元，更是大直在代官山、帝景水花園之後，第三個躍入全國單價200萬元俱樂部成員。住商不動產台北大直加盟店副店長吳礎辰指出，大直豪宅寫下天價與否的關鍵在於景觀，有無景觀者價差甚至可達五成。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，該案位於台北市大直明水路第一排，是罕見的永久河岸景觀，每戶在預售階段即在8千萬以上，成屋後市場幾無釋出，保值性相當強，近期大直豪宅表現搶眼，除景觀優勢外，選擇多產品新，也是購屋人進場的重要考量。 住商不動產台北大直加盟店副店長吳礎辰指出，大直豪宅寫下天價與否的關鍵在於景觀，有無景觀者價差甚至可達五成，2015年以來由於房地合一話題發酵，帶看量減少，市場幾乎無投資客，多為自用客戶撐盤，價格相對堅穩，包括國美大真、宜華國際等案，雖然沒有突破200萬，但也寫下耀眼成績，顯見只要產品好，仍有一定購屋人撐盤。 綜觀未來，徐佳馨認為，未來地方政府在財政困窘下，必然得從屬於地方稅的持有稅下手，持續調高稅基，其中台北市為首善之區，調整幅度又凶又猛，未來豪宅持有成本將會越來越高，屆時只剩下真正具有競爭力的優質豪宅能夠存活於市場，也宣告了豪宅百家爭鳴時代結束。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】央行2015年8月13日宣布解除新北八里、鶯歌、桃園蘆竹、中壢、龜山、桃園四區房貸管制，根據內政部實價資料與各縣市政府買賣移轉資料顯示，央行列管一年來，八里交易量跌65％，蘆竹跌五成，桃園、龜山也各跌3~4成；反而房價下跌不明顯。反觀本次未鬆綁的五股與泰山，五股移轉量因交屋潮大增66.49％，泰山量縮31％，但價格均出現4％左右的成長，顯見兩區在央行眼中仍有炒房餘燼，不得不防，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，選擇性信用管制後價格反而漲多跌少，除與成交量少容易出現價格偏離外，在低利環境下賣方不易出現斷頭潮也是主要因素。 根據央行說法，管制特定區域剔除這六個行政區，即新北市八里與鶯歌區，以及桃園市桃園、蘆竹、中壢與龜山等四區，主要是基於三個指標，包括房價漲幅趨緩、建物移轉棟數減少、區域房價較低且價格滑落。至於提高豪宅等貸款成數上限，則是考量新增房貸撥款及平均成數下降，移轉棟數也減少。不過從官方數字來看，幾乎全區皆出現量縮，其中八里量縮65％為最多，但在民眾最關心的價格部分，則呈現漲多跌少，央行此時放手局部，可能以擔心建商爆發斷頭潮為主要考量，避免區域產生系統性風險。 綜觀未來，徐佳馨指出，選擇性管制上路以來，除了囤屋族外，自用換屋客戶也受到影響，央行本次雖然局部鬆綁，振奮市場，預估能讓買氣逐漸回流，而民眾擔心的炒房風死灰復燃，在目前持有成本大增的狀況下影響有限，此次鬆綁應能避免市場短期硬著陸，但在目前持有與移轉成本大增的狀況下，想要回到過去好光景，實非易事。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】柯P提出在北市買車須自備停車位的說法，引起廣泛討論。住商不動產企劃研究室整理2014年與2015年獨立車位價格後發現，整體來說北市停車位約有7.0％的漲幅，其中萬華、北投漲最多，漲幅都超過兩成，但信義與大同不漲反跌，分別下滑7.8％與19.5％，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，整體房市下修，但各行政區卻在價格表現上各自表述，關鍵應在於供需，以信義區為例，政府興建大量公有停車空間，讓停車便利提高，民眾自然願意以租代買，也讓漫天喊價沒有空間。 從這份資料來看，北市停車位都在百萬之譜，但因為總價低，過去也有不少人以投資停車空間為業，賺取租金收益，而在各行政區表現上，停車空間少、價格較低的的萬華與北投，漲幅最為驚人，其中北投漲幅高達29.8％，徐佳馨指出，車位價格低，容易出現驚人漲幅，加上舊市區對車位需求大，一位難求的狀況下，自然能有所表現。 反觀跌價區域，大同區由於價格低，造成幅度反應明顯，近年來不少公有停車空間釋出，應該也是修正的因素。信義區的價跌頗值得玩味，推論除與信義計畫區車主多自行配備停車位有關外，包括公部門與養地地主提供大量停車空間也是停車位跌價的重要因素。 在最高價表現上，可以看到全市出現5.6％的修正，其中不乏中正，中山等精華區域，徐佳馨認為，理論上應該會因為供需關係而出現價漲，不過多數獨立車位由於銀行不貸款，因此現金壓力不小，當車位價格超過車主所能忍受的範圍，車主寧可去找更便宜的停車方案，甚至以租代買，或是採取其他方式代步，也讓天價車位高處不勝寒，同理可證，當車位負擔已經遠超過能夠容忍的範圍，車主也會自己想辦法，不給賣方獅子大開口的機會。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】房市進入轉折點，但哪類產品價格修正幅度最大呢？房仲業者比較台北市2014年及2015年上半年度，中古屋市場各坪數單價後發現，15坪以下房屋平均單價下跌2.37％，成為領降一群，而30至50坪也小跌1.35％，但15至30坪不跌反小幅上漲1.51％。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，現階段在政策與籌碼面不穩定的狀況下，不少產品出現盤整，15坪以下產品因總價低，在都會區好出租，一直以來都是熱門標的，但因政策打壓投資性需求，銀行貸款持續緊縮，加上未來價格上攻不易，許多業主寧可及早獲利了結，也造成投資比重較高的產品出現價格修正。 住商不動產北市區經理錢思明分析，小套房受惠低總價優勢，向來為投資客所愛，但近年供給量增加不少，加上小坪數貸款不易，在這波不景氣中首先價格下修；而坪數稍大的產品雖然單價較低，但總價過高，至於15至30坪房屋，除了總價優勢，房屋格局較能滿足自用戶需求，在剛性需求支持下，這類房型在市場上價格波動較小。 在各行政區表現上，各行政區多以15坪以下單價最高，但跌價也最多，除大同、南港、萬華及文山表現平穩，其他行政區價格皆下修，徐佳馨分析，從各區價格變動來看，小坪數價格下修儼然已成趨勢，因房屋稅稅基調整，持有成本提高，未來漲價空間又有限，投資客陸續拋出房屋變現，而小坪數貸款不易，不少區域利多又已經發酵，可預期未來價格還有下修的空間。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】各市政府地政局2015年7月1日同步公布買賣移轉數字，根據資料，台北市、桃園市及台南市相較2014年同期都小幅下降，但比較上個月資料都呈現上揚走勢。 其中，台北市移轉2,449棟，較上月增加298棟，漲幅約13.85％，相較2014年同期減少33棟，減幅約1.33％；桃園市為3,359棟，較上月增加355棟，漲幅約11.82％，相較2014年同期減少425棟，減幅約11.23％；台南市六月份買賣移轉棟數為1,707棟，比上月增加96件，增幅約5.96％，比2014年同期僅減少5件，減幅0.29％，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，6月5日房地合一稅三讀通過，政策確定後民心、房市趨向穩定，交易量也緩緩回升，雖然整體表現仍不如去年同期，但冷清已久的房市開始湧入暖流。 台北市交易持續小幅上揚，南港區漲幅最為出色縱觀台北市各區漲幅，以南港區最為出挑，漲幅163.16％，信義區漲幅91.78％居次，松山區漲幅58.94％排第三，住商不動產北市區經理錢思明分析，南港區可以有這麼大漲幅應該是近期出現個案交屋，房地合一稅拍板定案後，潛在買方期待有降價空間，但大台北地區的精華地段房價下修幅度有限，邊陲區鬆動幅度將較為明顯，建議買方可多加注意市場狀況，有機會撿到便宜。 桃園市交屋撐起一片天，交易小幅上揚住商不動產桃竹苗區副理陸毅棋指出，桃園市表現較上月微增，可能是觀音區有交屋潮，如今房屋交易稅制確定，自住客及投資客開始佈署資產，尤其以投資比重較高者，若想適用房屋移轉舊制，2015年底前是最佳入場時機，此外，為因應稅制結構改變，目前尚未交屋的建案，也多趕在2015年底前交屋，故可預期下半年交易件數會持續走揚。 台南市重劃區新氣象，新市區異軍突起住商不動產嘉南區經理陳佩吟分析，比較2014年同期交易情況，台南全市交易量僅少5件，主要是新市區內有重劃區整合發展，交易量較上個月漲146.51％，撐起整個台南市交易量，陳佩吟指出相較發展成熟的區域，重劃區有整齊的街廓、較低的屋齡，且新市重劃區緊鄰南科，未來具有發展潛力，推估這些是交易量大增的原因。 但由於2015年整體房市過於冷清，房屋去化時間拉長，不少屋主表示願意降價求售，以台南市來說，降價幅度有5％至10％，希望趕在2016年新稅制上路前先獲利了結，有購屋需求者目前是進場時機，若買賣方對價格期待出現交集，交易量可望破冰，房市得以回暖。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】房地合一在2015年6月初由立法院拍板通過後，市場進入新階段，房仲業者統計6月份交易狀況後發現，整體較上月略縮3％，北市、桃園與台中均增加4％，但新北與台南兩地量縮一成以上，高雄持平，不過看屋潮已經回籠，以產品別來看，未來房地合一上路後影響較大的老屋、土地類型產品最為看俏。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，6月購屋者多為剛性需求，買屋都有既定時間表，房地合一帶來的購屋氛圍還未發酵，而在2015年年底之前，扣除一般正常交易外，政策上路前的贈與過戶潮與建商交屋潮將讓下半年移轉量有較佳的表現。 綜觀主要都會，北市、桃園與台中三區最穩健，分別量增4.61％、4.52％、4.31％，但新北量縮12.41％，台南量減19.73％，分析其原因，徐佳馨認為，購屋人普遍認為價格仍有修正空間，因此進場意願不高，是整體量縮的重要因素，而許多買方認為價格將有更大修正空間的區域，觀望氣氛也更濃。 在產品別上，投資型產品的店面、土地，及房地比中房屋比例較低的舊公寓或透天，在六月份是詢問度最高的產品，特別是有長線規劃的持有者，由於這類產品在舊制中佔有節稅優勢，也因此成為市場的當紅炸子雞。 綜觀未來，徐佳馨認為，隨著持有稅稅基調整，讓多戶持有者大呼吃不消，對於賣方來說也是一大壓力，加上房價已到高點，繼續上攻無力，許多賣方願意「看破出場」，也因此近期降價物件的成交狀況表現較為亮眼。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】台北市老屋問題多嚴重，看資料就知道，根據台北市政府從2009年Q1到2015年Q1對北市各行政區的屋齡統計，可以發現30年以上老屋占比遠勝於30年以下，6年多來老屋增長幅度高達五成，其中大安區老屋數量最多，打破一般人認為萬華老屋群聚的刻板印象。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，北市老屋以大安、士林、中山為最多，與房價高、整合改建不易有關，新屋供給量反而低於預期，而在北市調整房屋標準單價，以及全台容積管制後，預估新房子將越來越少，未來老屋將成為北市主流。 根據北市統計，北市30年老屋量在近年來暴增5成，在各行政區表現上，大安區老屋量最多，以六萬餘筆領先群雄，士林以58267筆緊追在後，而內湖區在近幾年30年老屋量體暴增，徐佳馨分析，大安區、士林區是北市早期集合式建築的主要區域，嗣後土地取得難度也高，建商不容易推出新案，因此房屋高齡化並不意外，不過雖然屋齡大影響屋況，但屋主不急著改建，一方面整合不易，一方面出租仍有市場，因此不少屋主即使持有也是將其出租，在沒有迫切影響居住品質的狀況下，改建遙遙無期。而內湖在20多年前有不少個案推出，近年陸續達到30年屋齡，是6年餘來老屋數量暴增的主要因素。 在新屋表現上，可以看到新屋量從中山、內湖，移轉至文山、內湖，徐佳馨分析，主要與邊陲地區取得土地難度較低，近幾年市中心一地難求且房價高不可攀有密切關係，在此影響下，不少想要換屋的屋主反而會思考從市中心轉進邊陲的可能。 只是老屋雖然使用空間大，不少結構已產生問題，但在現行制度下，更新難度將越來越高，徐佳馨認為，此狀況若持續，「大樓拉皮」將成為顯學，但終究只是「治標不治本」，長期來看若不能讓老屋順利新陳代謝，防災和公安問題將始終縈繞不去，成為北市民心中的陰影。出處/MyGoNews    www.mygonews.com