【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 中央地調所2016年3月14日公布全台八縣市土壤液化區資料，訊息一出不僅造成民眾驚恐，也讓民眾擔憂房價是否受到影響。而從這次公布的主要都會如雙北市、台南與高雄來看，雙北市與高雄不乏精華區，也讓回神的買氣蒙上一層陰影。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，土壤液化並不可怕，關鍵在於建築結構是否經得起地震考驗，不過由於這次公布範圍相當大，短期間內區域內勢必影響交易狀況，也可能讓不少原本接近成交的個案破局。徐佳馨指出，土壤液化不像海砂、凶宅等具有過去案例可供查考價格的修正幅度，責任歸屬與是否構成解約條件也在未定數，換言之，在缺乏客觀指標的狀況下，短期內區域勢必出現價格亂象，特別是目前房價已經處在下修波段，高度液化區的房價若本來就是低檔，議價空間可能增加10-15％，若是高價區，議價空間應能增加10％左右，但能否成交還端看屋主態度與財力狀況，畢竟根據過去公布重大訊息的經驗，常常僅有三分鐘熱度，屋主以時間換取空間的態度，也不足為怪。 徐佳馨指出，而若以過去經驗來看，土壤液化區影響時間約在3個月到半年左右。中低潛勢區因為影響有限加上範圍廣闊，所以不至於產生太大衝擊，但高潛勢區短期內會出現價格震盪與議價空間增加在所難免，議價幅度可能增加至10-20％，此外，就新屋與老屋相比，由於新屋多已經有土壤改良證明，影響相對有限，反而是沒有地下室或是結構已經出問題的老宅，因為賣相較差，短期內買氣應該會受到影響。 全國不動產企研室主任張瀞勻分析，恐怕「雷聲大，雨點小！」全國不動產表示，資訊公布後，長期持有的屋主不知道如何改善，買方也猶豫是否該進場購屋，短期房市交易的確會陷入膠著，價格形成拉鋸戰，但長期而言，人口往都會區集中趨勢不變，因此房市還是得看市場供需變化，尤其自住買盤，多依原本熟悉的生活圈買屋，即使位於潛勢區，但因為生活習慣一時難以改變，仍會購屋！ 全國不動產也建議民眾購屋時，選擇有信譽的建商，看屋時除了本戶外，並應同時觀察整棟建物內外是否有龜裂傾斜現象！同時，亦可詢問其他住戶與附近鄰居，該建物是否有任何事故或不良記錄！ 永慶房產集團業管部林泰隆協理表示，土壤液化並不表示不能居住，民眾無需過度恐慌。依目前成交分析，買方主要結構為剛性需求，自住客為主，針對政府公布的潛勢區域，中、低潛勢區域，應對房市價格影響不大；而高潛勢區域則會因土壤液化問題，短期內可能會成為買方議價之理由，預計高潛勢區在3-6個月內可能呈現短期量縮現象；3個月內房價修正幅度約在5％以內。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，資訊透明顯民眾購屋時即可理性因應，在非土壤液化潛勢區的房子安心買，至於位於高度潛勢區的房子，則建議挑著買，且921大地震後所興建的住宅、地下室開挖3層以上都有因應地質採取合適工法，可降低安全的疑慮，民眾不需過度擔心。 出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 金融聯合徵信中心公布2015年第4季的平均核貸成數與利率的最新資料，在區域表現上竟有出人意料之外的結果，以全台來看，花蓮以77％的平均核貸成數為最高，嘉義縣74％居次，台東縣以73％為第三，但花蓮平均貸款利率達2.20％在全台也是數一數二，若以六都表現來看，桃園、台南與高雄都有69％的高水準，但北市平均核貸成數僅有62％，為全台最低，新北市也以65％，名列全台次低。而從民眾最關注的雙北行政區來看，北市士林與新北八里成數最高，北市中山與新北鶯歌、瑞芳成數最低。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，央行在2015年第3季放寬選擇性信用管制之後，像桃園放款成數就明顯轉高，不過在目前市場轉為自用買盤的狀況下，央行選擇性信用管制的主要對象投資客與豪宅客已不復見，像雙北這樣的行政區核貸成數仍低，顯見銀行應是認為房價處於修正，試圖透過壓低成數來調降風險。 從縣市別的角度觀察，後山的花蓮縣與台東縣以及西部的嘉義縣貸款成數最好，均突破七成，其中花蓮竟達77％，房價較高的雙北市成數反而低迷，北市僅有62％，新北也不過65％，敬陪末座，徐佳馨分析，本次貸款成數表現以花、東、嘉義三都表現最為強勢，除與地方房價較低，放款成數較高之外，花東近來交易活絡，名下僅有一戶的自用客戶多，應是成數較高的重要因素，反觀雙北市，雖然名義上是選擇信用管制使然，可是實質上應是房價已在高點讓銀行戒慎恐懼，不過，銀行端看的出來也以利率當作風險調控的一著棋，核貸成數最高的花蓮，利率也達2.2％，遠高於北市的2.06％、新北的2.08％，也高於桃園、台中、台南與高雄等都會，換言之，在銀行心目中，六都仍具有一定價值。  除此之外，在縣市行政區上，雙北市貸款成數也是兩樣情，北市與新北最高的區域分別是士林的65％，與八里的70％，最低的區域為北市的中山，新北的瑞芳與鶯歌，前者僅有58％，後者也不過60％，徐佳馨指出，北市士林近期不少新案推出，貸款成數都不俗，加上區域內自用多，也是成數傲視他區的主因。而新北八里在2015年第三季鬆綁選擇性信用管制後，核貸成數就扶搖直上；反觀成數較低的區域，北市中山區由於小套房多，直接影響平均核貸成數，新北瑞芳交易少，在銀行眼中價值較低，應是成數較差的主因，但同為去年鬆綁的鶯歌區的核貸成數仍敬陪末座，徐佳馨指出，鶯歌近來新案林立，加上區域買氣轉淡，銀行透過調整成數降低風險，雨天收傘相當明顯。 綜觀未來，在全球景氣不明的狀況下，央行對利率態度應處於低檔，可是在房價處於修正的狀況下，銀行態度轉趨保守，購屋人進場前應先打聽好核貸狀況，免得落得違約下場。 出處/MyGoNews     www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 3月8日就是婦女節，房仲業者針對成交客戶男女比重做了分析，也發現近幾年由於女性經濟獨立，在房地產市場上也形成了一股不容小覷的力量，住商機構企劃研究室統計近年的客戶購屋狀況後發現，2015年男女比重約為49：51，女性購屋比重連續7年突破5成，但就較為細節的年齡上，有些值得玩味的差異，總佔比中女性雖然佔大多數，但若以年齡層來看，男性30-39歲略勝於女性的40-49歲，在產品別上，雖然兩造皆以大樓為主，可是對於較為特殊性的產品，女性表現就比較保守。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，隨著女性經濟獨立，對於具保本特質的不動產更有特別喜好，也因此近幾年不少個案皆會針對女性需求的提出特殊規劃，此外，不少夫妻購屋的第二屋也會選擇以妻子名義購買，也是40-49歲女性比重較高的重要因素。  從全體年齡層來看，佔比最大的是男性30-39歲，佔全部的16.3％，女性購屋年齡最大比重落在40-49歲，佔全部比例的16.2％緊追在後，徐佳馨分析，不少男性由於結婚所產生的購屋需求，因此落在該年齡層，女性購屋者不少是因為單身購屋，也因此在40歲後經濟較有餘裕之際，才進場做購屋規劃，抑或是不少家庭在換屋時會以妻子名字作登記，應是女性購屋年齡偏高的原因之一。 在產品類型上，看得出女性購屋的穩健特質，購屋產品仍偏好主流款的大樓和公寓，反觀透天以及較具特殊性的其他類型產品，如土地、停車位等，卻都以男性為主，徐佳馨分析，在財產規劃習慣上，女性仍鍾情於穩健、保本、好周轉，但男性較在乎獲利，因此風險性較高，但容易一本萬利的特殊標的，仍以男性為主，從產品類型來看，也透露了兩性在購屋時的不同思考，頗值得玩味。 出處/MyGoNews     www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 北市房價鬆動成趨勢，到底集中在那些路段呢？房仲業者根據北市中古屋熱門交易路段統計2014年與2015年的漲跌幅後發現，大安區和平東路三段已13.4％跌最多，內湖區民權東路六段已12.3％次之，光復南路11.9％居第三，而其中值得注意的是，大安區分占該排行的一、三、五名，比例冠各區，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，這次統計中可以發現市中心五區(大安、信義、中山、中正、松山)在跌價路段中佔比較大，推估原因與市中心區近年漲多，不少屋主擔心價格修正，因此提前獲利了結，在市場又有買盤接手的狀況下，在房價初跌段中漲幅較為明顯。 綜觀各區狀況可以發現，大安區佔比較多，且排名較為前面，徐佳馨分析，排名第一的和平東路三段屬於大安區入手區，過去幾年漲幅甚大，在2015年進入跌價趨勢後，屋主願意讓價出售，特別是公寓與中古華廈，也讓價格出現修正。此外，像是大巨蛋話題帶動的光復南路，東區商圈拉抬的忠孝東路四段，都因為屋主居高思危的心態而出現讓價。  除了大安區外，這次也可以發現，像是生活機能較弱、新古屋較多的內湖區民權東路六段，因為松山線通車後逐漸退燒的八德路三四段，豪宅交易轉冷而深受影響的忠孝東路五段等路段，跌幅也不小，顯見當話題退燒回歸基本面的時候，即使是精華區也會打回原形。 綜觀未來，徐佳馨提醒，市場進入價格修正，只要不要太離譜，屋主也多不堅持價格，對於購屋人而言，此時到可以多看多比較觀察，這波較為特殊之處在於市中心價格修正先行，邊陲區因成交量窒息，價格仍在盤整，對於有需求的自用型換屋族來說，倒是可以藉著較佳議價時機轉換標的，有機會可以轉進夢想中的市中心好宅。 出處/MyGoNews     www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 房地產從2015年開始進入下跌走勢，市場買方也出現結構上的改變，房仲業者統計2015年與2014年的買方年齡比例後發現，46歲以上購屋人比重減少，而在整體量縮的狀況下，年輕人的比重拉高。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，2015年開始進入下跌走勢，整體市況萎縮，中年以上購屋人在比重上減少，一方面是中年屋主多為換屋與多戶持有者，以目前政策氛圍來看，對於多戶持有人相對不利，投資也還沒有到達買點，二方面是很多資深屋主沒有急迫的購屋需求，因此寧可停看聽，期待搶進甜蜜買點。  從年齡層來看，46歲以上全面萎縮，46歲之前呈現增加，其中以41-45歲與26-30歲比重增加最多，26-30歲增加1.8個百分點，41-45歲增加1.6個百分點，增加幅度較大，徐佳馨分析，現階段買方多為有迫切性需求，因此普遍為首購或是小孩長大不得不換屋的族群，應是這兩個年齡層表現亮眼的原因，除此之外，不少高資產規劃者改以現金贈與，讓子女購買房子，以達到節稅需求，當然，銀行對於年輕客戶貸款成數高，利率也友善，也是買氣加溫的因素。 不過，在目前這個時間點來看，由於變數較多，後勢變得更為複雜，徐佳馨提醒，價格雖然是購屋決策的關鍵之一，但是也要記得房屋的屋況、機能、規劃與管理也該是自用客戶的考量重點，對購屋人而言，買在相對低點容易，買在絕對低點困難，若是有購屋意願者，只有多看才能掌握市場趨勢，進而買到漂亮的價格。 出處/MyGoNews       www.mygonews.com    

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 內政部陸續公布不動產移轉相關數字，而在外國人取建物與土地的數量上，2015年，土地取得上達3155筆，寫下2000年有紀錄以來的歷史新高，而建物取得上，也以1709棟寫下2003年以來的新高，至於外國人為何在2015年那麼積極取得台灣不動產，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，關鍵在於房地合一制度對於外人投資較不友善，除了土地增值稅外，持有2年以上還得課徵35％的房地合一稅，遠較本國人為高，相較於過去僅有20％的交易稅高得多，在積極避稅的規劃下，也讓外國人取得建物與土地寫下新高。 綜觀2015年主要都會表現，在土地取得上，以新北市稱王，共730筆，較2014年成長39.3％，在建物取得上，由台北市稱霸，共559棟，也比2014年增加73.1％，徐佳馨分析，不可諱言，過去外國人購屋出售，房屋交易所得稅率僅有20％，負擔不重，若是僅有土地交易，那僅需繳交土地增值稅，因此不少高資產族若有不動產移轉規劃，可能會先考慮以外資身分取得標的，但房地合一上路後外國人按照取得期間，僅有45％與35％兩段稅率，等於關上節稅大門，無怪乎在2015年年底湧現外國人取得潮。  綜觀未來，徐佳馨認為，台灣房市走到高點加上金融局勢渾沌不明，也讓交易時間長，變現速度慢的不動產失去投資者關注，特別在亞洲貨幣競貶的狀況下，除了稅費考量外，風險性也大幅提高，在房地合一稅制影響下，未來外國人進場除非自用，不然幾乎不會想買，台灣不動產也成為一個純內資交易的市場。 出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 根據內政部最新統計資料顯示，2015年法拍移轉棟數為4683棟，創下2003年統計以來的新低量，對比2003、2004年房市谷底時每年超過5萬棟的拍賣移轉量，2015年的法拍移轉動能不及當時的1成，因此對於房市的影響相當有限，低量主因仍是流入法拍市場的正常物件少，與景氣狀況雖然欠佳，但屋主願意讓價仍可順利出售，避免房屋流入法拍市場。 根據內政部的年度統計資料顯示，2015年的拍賣移轉棟數僅剩下4683棟，反映多數屋主繳款正常，並未因為無法償還房貸而流入法拍市場，六都之中反而以高雄市的法拍移轉量最高，連續兩年都是六都之冠。 綜觀主要都會表現，六都法拍均出現驚人低量，全年法拍均低於千棟，換言之，每月法拍不破百棟，其中桃園縣量縮最多，高達32.5％，其次為高雄的28.9％，台北市量縮最少，僅14.7％，其中號稱餘屋壓力最大的新北市，法拍量竟然低於台中與台南，結果頗值得玩味。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，法拍市場移轉量創下歷史新低，跟流入法拍市場的正常物件數量少有關係，加上低利環境有助於紓解屋主的還款壓力；值得留意的是，過去2年景氣高檔時期的預售投資客，房價和高檔相比可能已經有一段明顯修正，投資客面臨是否交屋或斷頭的兩難局面，預料2016年的預售違約狀況恐怕會是近年最壯烈的一次，但預售斷頭的部分並不會流入法拍市場內。  住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，進入空頭市場，法拍量往往成為判斷房市發展的重要指標，由於利率處於歷史低檔，加上市場仍有不少游資撐盤，賣方未斷頭，應是法拍量該增卻不增的重要原因。徐佳馨分析，以目前市況來看，成屋市場只要總價不高，持有成本合理，屋主又願意降價，自然容易成交，加上利率仍低，屋主仍有籌碼和銀行談判，是法拍量縮的關鍵因素。 綜觀未來，徐佳馨認為，若以目前經濟局勢，政府不見得會有升息作為，在房地合一上路後，沒有奢侈稅的閉鎖壓力，若不堪壓力，平轉與小賠出場的屋主將會增加，自然鬆綁流入法拍的窘境，此外，中古屋主籌碼較多元，加上受到奢侈稅影響，投資客已經出逃大半，自用或長期持有者多，反而有助於籌碼面的穩定，價格修正有望，但不足崩盤，倒是一些使照與建照爆量的區域，可能成為新的引爆點，購屋人應多方觀察，避免成為買到套到。 出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 內政部2016年1月底公布2015年建照與使照量，不過卻發現建照使照核發數兩樣情，建照部分是2013年最低，僅106752戶，較前年減少14％，但使照是2009年以來最大量，達99429戶，較前年成長8.2％，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，使照量在近年逐漸攀高，除與本波多頭建商拼命搶建外，景氣狀況由高點反轉往下時，開發商當然會希望盡早交屋，加上去年搶舊制與省土增稅的兩大考量，也是使照爆量的重要因素。反觀建照量持續萎縮，除與景氣有關外，建商覓地不易，也是主要原因。  徐佳馨分析，使照爆量除與建商避免購屋人因為房價下跌而增加交屋難度外，建商希望快點回收資金躲避寒冬也是力拼交屋的主要原因，而以近幾年使照狀況來看，賣壓短期難解，若建照使照同時奔向新高，加上景氣反轉，可能出現拒絕交屋潮，屆時後果難以想像。 若從六都表現來看，除北市外，其餘五都使照均破萬，新北、桃園與台中更突破一萬五，而在建照上，新北與桃園更逼近兩萬大關，徐佳馨提醒，建照意味未來交屋量，以目前使照爆量的狀況下，未來幾年可能在某些區域出現賣壓，甚至可能產生多殺多的狀況，購屋人應該多方觀察，擇優進場。 出處/MyGoNews     www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2016年伊始，1月份買賣移轉表現慘淡，除新北未公布外，其餘行政區普遍較上月月減5成以上，年減除高雄外，也都在3成以上，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，12月份不少建商拚舊制交屋，加上節省土增稅所造成的爆量，讓1月份整體交易相形失色，加上2月份工作天數少，預估整體買氣可能得到了年後才能順利開展。 綜觀主要都會表現，其實都不如理想，北市月減最多，達74.2％，台中也減了7成之多，其餘行政區也是慘上加慘，徐佳馨分析，12月份建商拼命交屋造成爆量加上1月份受總統大選影響，又受到霸王級寒流攻擊，買氣持續萎靡，加上降價無感，對於購屋人來說，不如年後再說，也讓1月份買氣慘不忍睹。 至於年後房市，徐佳馨認為，2月份工作天數少，預估買氣也難有可觀之處，整體交易量要能回神，預估得到3月份可能較有眉目，而降價已成定局的狀況下，屋主很難繼續堅持，「以價換量」應是2016今年房地產市場的主旋律。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 2016年房地合一上路後，奢侈稅也就同時落日，理論上應該出現的委售似乎還沒到，房仲業者統計2016年六都委售量與上月和2015年1月份委售增減後發現，1月份委售量較上月同期萎縮20.6％，其中雙北市幅度最大，萎縮幅度分別達26.6％與26.9％，和2015年1月相比，萎縮更達51.3％之譜，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，2016年1月有大選攪局，加上買氣慘淡，不少賣方心生觀望，應該是委售狀況不如理想的主要原因。 綜觀主要都會委售表現，北市量縮26.6％，新北量縮26.9％，是與上月萎縮幅度較大的前段班，但和2015年同期相比，六都委售普遍萎縮超過五成以上，徐佳馨分析，2015年年初研議房地合一稅，雖然還沒有拍板，但已經造成不少賣方心中惶惶不安，加上從2015年上半年開始，交易價量明顯出現反轉，也是賣方出現且戰且走心情的主要因素。 至於說好的委售潮何時出現，徐佳馨認為，隨著2015年12月底建商拚交屋的壓力已現，加上不少2年內持有者躍躍欲試，預估年後應該會有不少屋主願意出售，屆時市場上可能也會出現另一番景象。 出處/MyGoNews     www.mygonews.com