【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 內政部2016年1月底公布2015年建照與使照量，不過卻發現建照使照核發數兩樣情，建照部分是2013年最低，僅106752戶，較前年減少14％，但使照是2009年以來最大量，達99429戶，較前年成長8.2％，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，使照量在近年逐漸攀高，除與本波多頭建商拼命搶建外，景氣狀況由高點反轉往下時，開發商當然會希望盡早交屋，加上去年搶舊制與省土增稅的兩大考量，也是使照爆量的重要因素。反觀建照量持續萎縮，除與景氣有關外，建商覓地不易，也是主要原因。  徐佳馨分析，使照爆量除與建商避免購屋人因為房價下跌而增加交屋難度外，建商希望快點回收資金躲避寒冬也是力拼交屋的主要原因，而以近幾年使照狀況來看，賣壓短期難解，若建照使照同時奔向新高，加上景氣反轉，可能出現拒絕交屋潮，屆時後果難以想像。 若從六都表現來看，除北市外，其餘五都使照均破萬，新北、桃園與台中更突破一萬五，而在建照上，新北與桃園更逼近兩萬大關，徐佳馨提醒，建照意味未來交屋量，以目前使照爆量的狀況下，未來幾年可能在某些區域出現賣壓，甚至可能產生多殺多的狀況，購屋人應該多方觀察，擇優進場。 出處/MyGoNews     www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2016年伊始，1月份買賣移轉表現慘淡，除新北未公布外，其餘行政區普遍較上月月減5成以上，年減除高雄外，也都在3成以上，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，12月份不少建商拚舊制交屋，加上節省土增稅所造成的爆量，讓1月份整體交易相形失色，加上2月份工作天數少，預估整體買氣可能得到了年後才能順利開展。 綜觀主要都會表現，其實都不如理想，北市月減最多，達74.2％，台中也減了7成之多，其餘行政區也是慘上加慘，徐佳馨分析，12月份建商拼命交屋造成爆量加上1月份受總統大選影響，又受到霸王級寒流攻擊，買氣持續萎靡，加上降價無感，對於購屋人來說，不如年後再說，也讓1月份買氣慘不忍睹。 至於年後房市，徐佳馨認為，2月份工作天數少，預估買氣也難有可觀之處，整體交易量要能回神，預估得到3月份可能較有眉目，而降價已成定局的狀況下，屋主很難繼續堅持，「以價換量」應是2016今年房地產市場的主旋律。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 2016年房地合一上路後，奢侈稅也就同時落日，理論上應該出現的委售似乎還沒到，房仲業者統計2016年六都委售量與上月和2015年1月份委售增減後發現，1月份委售量較上月同期萎縮20.6％，其中雙北市幅度最大，萎縮幅度分別達26.6％與26.9％，和2015年1月相比，萎縮更達51.3％之譜，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，2016年1月有大選攪局，加上買氣慘淡，不少賣方心生觀望，應該是委售狀況不如理想的主要原因。 綜觀主要都會委售表現，北市量縮26.6％，新北量縮26.9％，是與上月萎縮幅度較大的前段班，但和2015年同期相比，六都委售普遍萎縮超過五成以上，徐佳馨分析，2015年年初研議房地合一稅，雖然還沒有拍板，但已經造成不少賣方心中惶惶不安，加上從2015年上半年開始，交易價量明顯出現反轉，也是賣方出現且戰且走心情的主要因素。 至於說好的委售潮何時出現，徐佳馨認為，隨著2015年12月底建商拚交屋的壓力已現，加上不少2年內持有者躍躍欲試，預估年後應該會有不少屋主願意出售，屆時市場上可能也會出現另一番景象。 出處/MyGoNews     www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 作為帶漲領頭羊，政府在過去打豪宅不遺餘力，除了限制貸款成數外，也透過增加持有稅與查稅等方式，讓豪宅客戶風聲鶴唳，以至於交易量日漸緊縮，不過，在整體市況不佳下，政府又率先在2015年第2季鬆綁豪宅貸款成數，由5成放寬到6成，房仲業者扣除豪宅交屋量後，統計2015年第2季與第3季雙北豪宅交易量後發現，雙北市豪宅件數均不增反減，北市量縮22％，新北因數字少，量縮幅度較大，達38％，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，做為市場話題與風向球的豪宅，在央行鬆綁豪宅成數從5成變為6成後，最具指標性的雙北市場不進反退，除與持有成本日漸攀高等客觀條件有關外，也顯見房市狀況與整體大環境已經不如以往。 若以區域狀況來看，北市傳統大安區仍維持其霸主之勢，也讓人看出北市豪宅客戶的地區購屋偏好相當一致，松山、士林與內湖等區也較上季增加，而在新北市，豪宅交易較為分散，除板橋、新店與新莊外，林口與三重等非傳統豪宅區在2015年第3季也有零星個案成交，徐佳馨分析，相較於北市豪宅客戶對區域的執著，新北豪宅客戶彈性較大，產品賣相與持有成本可能還勝過區域選擇，也因此雖然整體量縮，卻出現相當多元的表現。  徐佳馨表示，雖然央行對房地產市場釋出善意，但豪宅持有稅與移轉稅均高，特別是2015年調整公告地價後，地價稅至少暴增3成以上，對土地持份大的豪宅產品而言，未來地價稅也是一大負擔，加上整體經濟環境表現不佳下，更讓高端客戶進場保守，自然讓豪宅市場身陷瓶頸。 出處/MyGoNews    www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】網路找屋已經不是新鮮事，但是面對數十個的網路看屋平台，還有成千上萬的售屋物件，你是否也想過「到底適合我的好屋，在哪裡？」據統計，平均每個人一輩子只會換2～3次房子，找房子這件事對絕大多數的人來說是陌生而且辛苦的，樂屋網董事長詹宏志表示：「買屋是人生當中最重要的行為，必定要盡可能的掌握各種訊息，樂屋網這次推出更智慧的服務，有別於以往的純粹配對，這個新的服務會將瀏覽者行為各種蛛絲馬跡記錄下來，再將各種參數加以計算，主動推薦適合使用者的物件。這是大數據實際運用於生活當中的一種示範。」樂屋網推出全新服務「好屋來找你」，透過訪客的搜尋行為及瀏覽歷程，結合大數據分析，客製化的替每一個使用者精算出最適合的房子，並主動推薦給他。 過去網路房產平台，「搜尋」這個動作是訪客與網站的互動主軸，根據使用者設定的搜尋條件，找出相對應的房屋物件。樂屋網副董事長陳錫琮先生認為：「各種政策的影響之下，投資客雖有減弱，但自住客的需求有相對增加。目前市場上大約有8成的自住需求，但自住客相較於投資者並非專業找屋，通常只能利用閒暇時間來找屋，就會增長購屋考慮期。但是只要利用樂屋網推出的新服務『好屋來找你』，可以更準確的接收適合自己的物件，縮短找屋時間。」樂屋網站上擁有超過26萬筆的待售物件，現在我們不僅提供海量物件，更要精確的推薦給使用者專屬於個人的物件。樂屋網技術總監陳勉修說：「以前只是單純地為每個人所設定的條件做篩選配對的發送，但是現在我們要更智慧的提供這項服務，不只是針對使用者所設定的條件，而是根據每一個找屋者來到網站上的各種行為，建立一個專屬於該使用者的找屋模型。」樂屋網了解每一個找屋者都是獨立的個體，因此推出了「好屋來找你」，透過大數據智慧運算，替每一位訪客打造獨立的行為模型。 為什麼我們要為每個人打造獨立的模型？買屋不像買衣服或日常用品一般，買屋的決策期至少3～4個月，更有可能長達1～2年，這期間使用者的想法或需求可能改變，因此聰明的「好屋來找你」會因為每一次搜尋及瀏覽行為的不同，不斷的進行調整，所以比對出來的房屋也都是最符合使用者當下需求。 另外，樂屋網想強調的是：「幾乎沒有人對同一個物件的需求與滿意度是相同的。」我們在乎的是每一位使用者對於房屋的需求不同，因此推出「好屋來找你」服務，目的是不僅可以大幅縮短找屋時間，更能滿足每位訪客千變萬化的需求。樂屋網為PChome Online與台灣5大房仲品牌21世紀不動產、太平洋房屋、中信房屋、住商不動產、信義房屋於2008年4月共同合資成立，整合多家指標性房仲最完整的專業委託物件與交易資訊，目前擁有超過34萬租售房屋物件，是擁有大量物件數的聯賣房仲平台。 樂屋網為找屋、買屋的方法寫下了全新的一頁，跳脫以往茫茫網路屋海尋屋的模式，「好屋來找你」或許比你更瞭解你自己！樂屋網的發展就像創辦人暨董事長詹宏志先生說的：「樂屋網的成立是為了替人生最重要的交易，打造最好的電子商務。」以這個願景為目標而不斷努力前進。 出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】時序進入2015年第四季，相較於上季的冷清，本季表現明顯回春。住商不動產企劃研究室統計自營體系成交資料顯示，2015年第三季與第四季的成交天數和議價率，若以全國數字來看，議價率增加5.5個百分點，成交天數縮短1.7天。其中在六大都會中，議價率上，雙北市、台中與台南議價率明顯增加，反映在成交天數上，北市與台南是明顯縮短1.3天與2.5天，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，進入房地合一上路前的最後一季，不少想要適用舊制的買方，或是想省下土地增值稅的賣方，都有較積極的動作，由目前狀況來看，市場買方仍在，關鍵還是在於價格。 若從議價率來看，北市、新北市、台中與台南的議價率都是成長，其中台中增加3.7個百分點為最多，其次為台南的1.9個百分點，與北市的1.6個百分點，其中北市與台南市議價相較於其他區域來得高，直接反映在成交天數上，北市減少1.3天，台南減少2.5天，而議價率不增反減的桃園與高雄，成交天數就遠較其他行政區來得多些。徐佳馨分析，對於買方來說，價格會是在今年第四季的成交關鍵，若能透過議價達到雙方的「甜蜜點」，成交速度將會加快，顯見市場仍有需求，買方也認為價格修正有限。 當然，也有些區域議價率增加卻不見表現，例如新北市、台中市，雖然議價率分別增加0.7與3.7個百分點，但成交天數反而增加3天與0.7天，徐佳馨指出，屋主降價卻成交天數增加，可能與該區域賣壓較重有關，不少買方認為之後買更划算，應該是買氣無法打開的重要因素。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】台北市地政局2015年12月16日公告今年度公告現值與公告地價調幅，全市平均漲幅6.23％，公告地價平均漲幅為30.38％，「地王」仍舊由台北101大樓拿下，2016年公告現值每坪高達600萬元，連3年蟬聯全國地王；住宅區段地價第1名，則是仁愛路三段「帝寶」一帶，2015年現值每坪374.8萬元，2016年調整為445.6萬元。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，公告現值調整相對趨緩，但影響每年的公告地價漲幅驚人，預估在新制度影響下，土地持份較高的豪宅、透天、公寓產品，以及計算地租的地上權，持有成本都會有感增加。 根據北市府地政局的說法，北市近3年土地現值累積調幅達33.07％，但考慮到民眾負擔，經地價評議委員會考量，故未一次調足，最後評定2016年全市公告地價為平均漲幅為30.38％。行政區部分則以大安區、松山區及信義區、南港區、中山區調幅最多，分別為36.19％、35.02％、34.11％、31.44％及31.77％。換言之，若以地價稅公式概算，這些領先調幅的區域，地價稅可能會增加三成以上。 不過，徐佳馨分析，相較於土地持有人，地上權人應該會更加心痛，按照目前地租收取規定，即使非自用繳交依公告地價的2％到10％為地租，遠高於有土地所有權的一般屋主地價稅一般稅率是千分之十到千分之五點五，採累進方式課徵的地價稅，因此調高公告地價，地上權屋主會更傷荷包，甚至於因為成本太高，將直接挑戰未來政府地上權開發案。 徐佳馨指出，若以目前狀況來看，由於自用地價稅與非自用地價稅相差五倍以上，因此未來若要節稅，自用客戶將會更為有利。也提醒擁有不動產的屋主，如果土地原來是適用一般稅率，記得要在9月22日前向稅捐處提出申請，如果超過期限，就只能從下一個年度開始適用。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】時至12月，就目前公布的買賣移轉資料觀察，2015年除了全台可能寫下2002年以來新低外，在主要都會中，雙北市的表現可能更為慘淡，甚至出現史上最低交易量紀錄。預估2016年房地合一上路後，由於奢侈稅退場，平轉或小賠的投資客將有機會出售，會增加自用客戶的購屋意願，不過價格短期內應處於小幅震盪修正格局。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，統計至11月為止，雙北市欲振乏力明顯，北市至11月買賣移轉量僅有24407棟，新北也僅有42693棟，由於僅剩下一個月，加上奢侈稅後北市月移轉僅有2-3000棟，新北市也僅達3-5000棟，若12月份無爆量移轉，幾乎可以確定2015年雙北市將寫下史上最低量。 若從內政部現有1992年起以來的資料觀察，雙北房市交易量在2011年奢侈稅上路後重跌約兩成，2013年奢侈稅滿兩年，大批物件解禁出售，帶動交易量一度回升，但僅曇花一現，2014年北市下滑至3.2萬件，新北則約6萬件，為史上最低量；2015年受限於上半年買氣閉鎖，下半年市場政治紛擾，加上雙北價格遲遲未出現有感修正，成交量持續萎縮，北市恐一舉跌破3萬，新北市要守住5萬件也有難度，恐怕從6萬件一口氣跌破5萬大關。 住商不動產北市區經理錢思明表示，以產品線來看，目前公寓、中低總價兩房大樓銷售速度最快，時至年底，建商為了讓客戶使用舊制，預估12月份應會出現交屋大量，可是為數可能不如想像。 徐佳馨指出，以雙北市來說，並非沒有買方，而是大家對於價格修正有所期待，預估2016年房地合一上路後，由於奢侈稅退場，平轉或小賠的投資客將有機會出售，屆時賣壓區價格修正幅度將會較大，也將引動連鎖效應，更會增加自用客戶的購屋意願，加上總統大選變因排除，也有助於交易，不過價格短期內應處於小幅震盪修正格局，想要有所表現，目前看來除了特殊個案外，可能還需要一段時間。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】現行遺產及贈與稅稅率已於2009年調降為10％後，贈與移轉棟數逐年攀高，甚至在2014年寫下5.5棟的天量，不過截至2015年10月為止，贈與棟數僅達4.3萬棟，較2014年同期萎縮7.9％，減少3000餘棟，依照過去移轉數據來看，最後兩個月約在9000棟上下，預估2015年約在5.1萬棟水平，而2015年可能是新版遺贈稅率上路後，首次量縮的一年。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，遺贈稅率同時由50％驟降為10％，減幅高達8成，當時讓不少富爸媽趨之若鶩，想不到短短幾年，一方面房地產市場走弱，二方面不少贈與後買賣被課徵天價所得稅的案例，讓不少家長開始思考更精準的贈與策略，也讓這股7年來的贈與大潮有嘎然而止之勢。 推究其主要因素，應與財政部針對贈與房子出售，採實際出售價格減去公告現值方式，計算獲利後課稅有關，由於贈與已不具節稅效應，熱潮也逐漸潮消退。住商不動產特約代書張世樟解釋，贈與取得者在未來移轉時，將以贈與當年的土地公告現值與房屋評定現值作為取得成本，由於課稅基礎與市價至少相差3到5倍之譜，併入所得稅計算後稅率將十分驚人，反而辜負了父母贈與的美意，房地合一上路後，雖然不必併入所得，可是也同樣有取得成本低，稅費奇高無比的問題，也因此不少富爸媽都採取逐年贈與現金方式，讓子女透過現金存夠頭期款，自行以現金購屋，爾後再透過每年220萬的贈與免稅額，讓子女繳交貸款達到贈與房產目的，此種作法反而更有節稅效果。 綜觀未來，徐佳馨認為，房地合一上路後，贈與房產給子女將會變得更不划算，未來贈與將會採取其他作法，此外，贈與不能使用土地增值稅自用稅率，讓不少富爸媽會思考資產分配的可能性，在2014年贈與棟數寫下新高之後，加上未來隨之上調的遺產贈與稅率，贈與現金將成為日後贈與潮主流，也意味著贈與房產成風的時代將逐漸走入歷史。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】雖然整體經濟表現走軟，但交易量似乎逐漸回暖，住商不動產統計2015年11月份內部成交行情後發現，整體較上月量增11.2％，除北市量縮11.9％，台南持平外，其餘各區均呈現量增，其中又以高雄量增26.4％最為亮眼，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，房地合一即將在2016年度上路，由於採取登記過戶日作為生效日，因此若想要適用舊制的購屋人勢必得在12月初前完成過戶比較保險，這應該也是目前交易量回溫的重要因素。 綜觀主要都會表現，高雄以量增26.4％最多，而桃園24.9％緊追在後，另外新北市與台中也有10.4％與9.4％的成長，第4季的第2個月仍就呈現豐收的景象，不過北市在此時呈現量縮11.9％，頗出乎意料之外，徐佳馨認為，北市以外區域價格較低，利多退潮後降價也有感，不少非自用客戶深知房地合一上路後交易成本將大增，特別是土地、透天等房地比差異較大的標的將較為不利，因此願意趁早入手，應是11月持續量增的重要因素。 綜觀未來，徐佳馨認為，1月份新政上路後，由於無論賺賠都要課10-15％稅的奢侈稅落日，房地合一僅須針對獲利繳稅，持有未滿2年的屋主率先受惠，也讓這些屋主願意平轉或小賠出場，換言之，首波降價物件應落在預售案量較大，即將交屋的賣壓區域。當價格明顯修正後，自用客戶將成為接軌市場的主力，不過，在現階段低利環境下，修正必然但大跌不易，購屋人宜多方看屋，擇優入場。出處/MyGoNews     www.mygonews.com