【MyGoNews蕭又安/綜合報導】依據內政部最新統計資料，2019年上半年買賣移轉棟數表現搶眼，2019年上半年買賣移轉棟數14.4萬，跟2018年同期相比增加5.6％，是從2015年以來上半年買賣移轉棟數新高。大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示，2019年上半年消費者對不動產市場信心增強，買方下決定時間縮短，若下半年表現持穩，全年可望達28萬棟。 房市脫離谷底，新竹市黑馬大躍進 綜觀近六年全國之上半年移轉棟數，買賣移轉棟數最低點在2016年，之後一路緩步走升，2019年上半年143,788棟為近五年新高，而各縣市2019年上半年的表現，以新竹市最為亮眼，跟2018年同期相比成長25.8％，至於六都中以高雄市成長最多，年增20.1％。    郎美囡指出，不動產市場逐步脫離谷底，剛性自用買盤的出手意願增強，有機能或有議題的區域交易量復甦態勢較為顯著，新竹市受惠科學園區就業人口及產業帶動，近年推案量大，尤其關埔特區新案林立，且多以二~三房為主力，符合在地首購族的需求，至於高雄市從2018年底大選落幕後交易量大幅成長，不過下半年受選舉干擾，可能交易量將放緩。 上半年樂觀，下半年觀望 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，房市回溫節奏明朗，置產型買方也開始佈局，尤其資金回流後，高單、高總價不動產頗受矚目，市場明顯活絡，惟下半年受總統大選影響，部分買方可能持觀望態度，下半年買氣恐受影響，但在整體量增價穩趨勢下，房市已經告別低迷，轉為正向發展。  全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

房價一直漲，薪水卻停滯不前，是現在購屋族最大的困擾，收入相對豐沃的竹科人，其實也面臨同樣的問題，新興竹科工程師因收入相對少，買房也選擇前往低價區找便宜，例如近竹科園區的竹東鎮。 竹東鎮鄰新竹市與寶山鄉，距離新竹科學園區相當近，依賴台68號快速道路通往新竹市區、連接國道1號，還有台鐵竹東站，發展出成熟的商圈。近年住宅交易較熱絡的區塊，以最靠近新竹市的二重埔地區為主。 住商不動產新竹竹東加盟店店東徐永明表示，其實近年竹科園區員工的所得沒提升，分紅、配股也沒以前好，但房價仍是直線推升，使得不少園區客移入竹東鎮購屋，尤其二重埔地區有昌益建設造鎮案共3期、逾2000戶，供給相當多，因屬工業用地，房價相對便宜，雖然主要出入道路單一狹窄、周邊機能不多，交易狀況仍不錯。 信義房屋竹科店店長樊廣祥表示，區內的昌益造鎮案前2期入住率已達9成，目前行情每坪15萬元上下，因為比新竹縣竹北市、新竹市區及竹科園區周邊的房價便宜，吸引不少願意多花約15分鐘車程換取更便宜房價的竹科人來購屋。 竹東鎮另一頭則是竹東舊市區，主幹道北興路相當熱鬧，除有台鐵竹東站，也與台68號快速道路匝道口相連結，交通南來北往便捷，下公館地區近年還有台泥重劃區議題，新案在建商讓利下銷售頗佳。至於中古屋市場，徐永明表示，目前屋齡20~30年大樓行情每坪10~12萬元，2~3房總價約300~400萬元，屋齡約10年大樓行情每坪14~15萬元，買方多為在地第二代的年輕人。 全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

每月有穩定租金收益的包租公，這職業令人稱羨，不免讓人心想若努力賺取第一桶金後，是否也能買間房收租，變身人生勝利組？專家表示，除非是早期購入的房產，否則以現在的高房價，想以租金來抵房貸，完全不划算。 信義房屋企研室指出，會成為房東的人可分為3種，較常見的是有閒置資產的人，在買了新房子後，空置的舊房子拿來出租，「收取的租金若能補貼一半以上新房子的貸款，就算賺到了」。 第2種則是出租新房子的房東，除有原本想自住，但入住後覺得不滿意、不舒適，只好改租待賣的人外，信義房屋企研室透露，近年較多的是原想轉手獲利的投資客，因遇到2011年奢侈稅上路，及2016年房地合一稅上路後，房價開始下跌，賺不到短期轉手價差，只好邊租邊賣，由於近年房價已高，「租金通常無法完全負擔房貸」。 第3種為市場常聽聞「口袋深的包租公」，信義房屋企研室表示，至少是10年前即買房的房東，當時房價低，租金較有可能完全抵掉房貸，且多數房東其實是繼承房產後拿來出租，甚至有許多是繼承土地，與建商合建後分回的住宅。 若想以租金做唯一收入、將房東身分當正職，信義房屋企研室認為，以目前市場而言，不太划算。住商不動產企研室經理徐佳馨則建議，想當能獲利的房東，須選擇降低成本但賣相好的物件，如精華路段但屋況較差的房子，經裝修改善後能維持高租金，且確定周邊租客充足，避免空租的損失；也應慎選租客，避免房屋遭破壞、變凶宅，反而得不償失。 「較好的方式是做大規模。」徐佳馨表示，如果資金較多、有建築相關資源，不妨考慮買地自建，一次規劃多間房間，可大幅降低投資與管理成本，提高報酬率，甚至穩定出租後尋找買方，也會有不錯的獲利。 全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

吳小姐最近剛搬進板橋一社區大樓，早上上班時才發現電梯要等10-15分鐘，嚴重影響出行便利性。房市專家表示，這就是忽略了電梯數量和單層戶數的比例，大樓以單層4-6戶配2座電梯較佳，否則如果戶數太多但電梯少，就得等電梯上下樓等到天荒地老，使居住舒適性打了折扣。 根據《建築技術規則》6樓以上建築須設置至少1部電梯，而大樓電梯數量和每層樓戶數的比例，被稱作「梯戶比」，大致可分成高、低及一般梯戶比。 「高梯戶比」為多戶共用電梯，梯戶比1：4以上，也就是1座電梯、單層4戶以上，住商不動產企研室經理徐佳馨分析，高梯戶比主要是受建商成本考量影響，可能是住商混合大樓，或以小宅規劃居多，居住人口、使用電梯的人較多，等電梯的時間隨之延長，進出人口較為複雜，環境容易吵雜。 「低梯戶比」意即單層戶數少、電梯少，梯戶比多為1：1、1：2，像是1梯1戶（一層一戶）、1梯2戶或2梯2戶，屬於較高級住宅的規格，住戶少、隱密性佳，但因為可分攤的戶數不多，公設比及管理費較高，房價通常也比較高。 「一般梯戶比」也就是戶數跟電梯數量相對適中，比例多在2：6或2：4，徐佳馨認為，2座電梯、單層6戶，平均3戶有一台電梯最剛好，人口、電梯數量相對適中，也是常見的社區大樓規劃。另據信義房屋民俗公園店長謝明哲觀察，2梯4戶是最好的條件，同層樓不會有太多鄰居，電梯又可以輪流保養、維修，但房價可能比2梯6戶還高。 謝明哲也提醒，看屋時應實際搭乘電梯，尤其上下班的尖峰時段，要注意等待時間可否接受，才不會入住後才後悔。 全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

買方看中古屋時，如果中意就可找房仲出價，不過因空口無憑，通常需簽立「斡旋金契約」或「要約書」，確認有購買意願，再由房仲出面向屋主議價，買方簽立書面契約後，除非屋主還沒答應此價格，否則一旦反悔不買，屋主得向買方主張違約金。 通常房仲帶看後，發現民眾有購買意願，會請買方出價，而依規定，房仲得提供「要約書」或「斡旋金契約」兩種方式讓買方選擇，信義房屋客戶服務部執行協理劉韋德解釋，前者不用預先支付款項，後者則需直接提出現金或支票做為斡旋金，以信義房屋為例，斡旋金以現金支付者金額不超過10萬元，以支票支付者則不超過50萬元。 若議價成功，斡旋金直接轉成購屋定金，議價不成則將斡旋金原價退回。不過買方若於簽立斡旋金契約且經屋主同意出售後反悔，斡旋金應轉為違約之賠償金；要約書則依當初簽定的條件賠償，通常為買方出價的3%。而若是賣方反悔，通常也須依立約的罰則賠錢給買方，如「加倍返還買方所付之定金」。 劉韋德提及，斡旋金爭議的確常見，買賣雙方反悔的案例很多，畢竟交易總價高，民眾可能評估行情、打聽資訊後就後悔了。至於斡旋金能否退回的關鍵，住商不動產企研室經理徐佳馨表示，在於屋主是否已同意價格，通常下斡旋後的議價期約3~7天，只要屋主還沒接受買方出的價格，買方仍可更改價格及取消下斡。 全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

台南善化受益南科園區持續發展，今年房市異軍突起，上半年建物買賣移轉棟數740棟，較去年同期成長115%，同時財政部日前公布的綜所稅所得中位數統計當中，以71.6萬元躍居台南平均所得最高的行政區，擠下房市交易熱區「東區、永康區」。 信義房屋復國店店長李聿旌分析，南科是善化房市最大推手，近年台積電與聯電等大廠砸重資擴廠，台積電日前更積極徵才，招募數千名工程師，帶來的龐大就業機會，更進一步帶動購屋需求，鄰近園區的善化區更因此成為南科人買房首選，也拉高平均所得。 善化的重劃區L、M特區為就業人口紅利最大受惠地，住商不動產善化南科店店長陳依菱表示，L、M特區為善化目前發展最為完整的重劃區，近年推案量大，提高房市交易量，雖生活機能未到位，因鄰近園區、街道規劃整齊、屋齡新，吸引許多南科人購屋。 兩特區所屬的轄區，甚至因為人數增長，從原本的小新里劃分出來，改稱為「蓮潭里」，躍昇為台南最有錢的里，綜所稅所得中位數高達168.7萬元。 區內住宅以透天產品為主，總價多為1200-1800萬元，亦有建坪近百坪的透天別墅，總價約2000-3000萬元以上，整體房價略高於善化舊市區。除此，因應首購自住客當道，陳依菱指出，L、M特區近期也有新大樓推出，2、3房總價約600-800萬元，是年輕工程師或外地首購族首選。 全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

近期豪宅交易市場火熱，不論是中古豪宅如台北市信義計劃區的「信義富邦」、仁愛區的「仁愛一品」，或建商推出的新豪宅如信義計劃區「琢白」等，皆有成交案例。不缺房的高資產族於此時湧入市場購屋，不只是因市場回溫，且趁房價回穩的時機換屋，甚至是幫二代買房。 豪宅交易量回升，近期的實價登錄及媒體揭露，台北市就有多筆指標豪宅出現成交紀錄，包含中古豪宅如信義區「信義富邦－國際館」2樓戶，以約2億元成交；大安區「仁愛一品」、「和平大苑」也各成交1戶2.38億元、逾6億元的案例。 新豪宅也傳佳績，包括信義區聯合報舊址都更案「聯合大哲」16樓3.9億元交易價也已揭露，銷售中的信義計劃區內的「琢白」也持續成交逾9戶，最新2筆總價各為2.97億元、3.09億元。 信義房屋企研室專案經理曾敬德解釋，台股自2017年5月衝上萬點後，連續17個月站上萬點，讓不少高資產族賺飽飽，口袋深厚，加上現階段豪宅市場已不見投資客，且前幾年政府為打房祭出的豪宅稅，也已調降路段率加乘，及房屋標準單價6年緩漲等措施，在在顯示目前的政府心態傾向不打房，使得富人在觀望2~3年後，開始換屋，而一買一賣之間，豪宅市場便活絡起來。 住商不動產企研室經理徐佳馨也認為，豪宅市場動起來，主要是選擇變多，建商推出新豪宅案，配備建材更新穎、規劃更佳，吸引富人換屋，所以中古豪宅釋出也變多，特別是現在的價錢不會隨便亂開，相對合理，讓精打細算的高資產族願意入手。 另一方面，徐佳馨表示，富人幫小孩買房也成近期趨勢，例如新光金控為第3代置產兒買下「琢白」2戶，也為豪宅市場挹注新需求。 全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

租約到期想退租，房客為能順利拿回押金，通常須將租屋處整理清潔、恢復原狀，不過偶有房東因空間清潔、家具汙損等的認知與房客不同，因而產生糾紛。專家提醒，所謂的「恢復房屋原狀」沒有客觀標準，因人而異，最好的方法就是於簽約時就約定清楚，並註記在合約上。 通常租屋契約都會寫明，退租時須將房子恢復原狀，但到底「恢復原狀」的程度為何？信義房屋客戶服務部執行協理劉韋德直言：「實務判決曾認房屋有改裝設施時，應恢復至出租前之狀態，但沒有改裝設施時，需個案認定。」所以建議一開始簽約時，雙方就該約定清楚、將細節列入合約中。 劉韋德舉例，例如牆壁在多年使用後造成的正常汙漬，是否須重新粉刷？壁紙若有破損是否須重貼？木地板在正常使用下造成的凹陷是否要賠償？空間的清潔該到什麼情況？牆壁可否打洞？以及打洞後須恢復到何種程度等，如能逐一記載在合約上，較能避免事後因彼此標準落差而有糾紛。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒，租客在看屋時就要確定屋況，檢查房東提供的家具、家電狀態，若已有破損、汙漬等，應拍照留底，也要先試用屋內附設的家具與家電，確認沒有故障損壞。 而退租點交時，房東除可用押金抵扣拆算的水電瓦斯費外，若房屋被破壞、家具損壞時，也可主張依修繕金額扣押金，再將扣除後的金額返還給房客。如果房子毀損嚴重，修復費用超過抵押的2個月押金金額，劉韋德表示，房東有權要求房客賠償該筆損失費用。 全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

桃園市龍潭區屬房市相對冷清的區域，近期因行政中心遷移的建設利多，房價與交易量明顯提升；桃園機場所在地的大園區，不少土地被列入航空城計劃區中，且部分區段含括高鐵桃園站特定區，在前幾年炒作一波後，房價歸於平靜，近1年多來先蹲後跳，價量回升。 以在地客、有地緣性買方為主的龍潭區，房價一向親民，漲幅不大。不過根據內政部最新公布的都市地價指數，今年第一季桃園市各行政區中以龍潭區較上期漲0.49%最多，內政部表示，住宅區地價受中興路龍潭行政園區多項公共設施日趨完善影響，地價呈上漲態勢。 大家房屋桃園龍潭加盟店店長吳璧君表示，近期龍潭住宅交易確實集中在中興路，因新遷入的綜合行政園區結合派出所、衛生所、消防隊等，成熱門購屋區段，新大樓每坪15~16萬元，屋齡25年大樓每坪12~13萬元，移轉速度很快。 大園區本期地價季增漲幅0.45%，居桃園第2高，內政部說明，住宅區交易集中在大園區公所及機捷A17領航站，但買方觀望氣氛濃厚，地價持平，反而是商業區及工業區的地價漲較多。 住商不動產青埔特區加盟店店東張慎剛表示，大園區有三分之一被列為航空城計劃區，近期徵收開發期程進入尾聲，蛋白區地價每坪約6萬元，並未上漲，而是之前下跌後經過冷靜期的表現。 此外，大園房市熱區落在大園區公所周邊，張慎剛表示，該區以透天產品為主，因總價僅約700萬元，吸引不少中壢、楊梅市區住慣透天的換屋族購買，買氣一向不差。 全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

每逢7-9月是台灣的颱風季節，正是檢視房子是否有漏水問題的好時機，可把握雨季或是颱風後的一二週左右看屋，可以看到最真實的屋況。其中漏水問題來源不外乎門窗防水性不足，或者地震造成的結構性漏水問題，若能趁此時看屋，以免不慎買到漏水屋。 根據內政部最新統計資料，2017年6月底全台房屋屋齡介於20~40年者占51.84％最多，超過40年者占21.00％；相較於98年底，超過40年屋齡所占比率則增加10.60個百分點。老房子就是發生漏水的高風險群。 住商不動產企研室經理徐佳馨表示，颱風季節的豪大雨對住宅是最大的考驗，特別是原本屋況不佳，重新裝潢過的物件，往往在大雨中原形畢露，利用颱風過後看屋，最好以未裝潢過的房子為主，如果以裝潢屋為首選，那最好選擇已經裝潢過一陣子的房子，更容易看出房屋本身的好壞。對於購屋者來說，在這個季節看屋，重舊不重新可以有效降低買到漏水屋風險。 在梅雨與颱風天過後，多數是窗台等漏水問題，信義房屋指出，若門窗有硬體防水功能性不足與裂縫造成的滲水問題，建議直接進行門窗的更換，如換為氣密窗等。 另外一種常見的漏水，則屬於結構性的問題，如外牆或者接縫處，因為颱風的加壓，導致雨水滲露到室內，尤其台灣屬於地震帶，地震發生後容易造成接縫處有裂縫。 颱風天對於還沒有交屋的屋主來說，更是張大眼睛檢查室內有無漏水的好時機，若是剛交屋不久就遇到漏水問題，依民法規定，買方在發現漏水之後，須立即通知原屋主，並於通知後半年後行使物之瑕疵擔保的權利，只要交屋不超過五年，買方都可以向屋主提出求償。 全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/