【MyGoNews蕭又安/綜合報導】住商機構統計2019年7月份全體系交易量，和2019年6月份相比，選舉開始發酵，即使工作天數多，全台較上月僅增加2.4％，但較2018年增加16.3％。在區域表現上，北市與月增5.8％，年增1.7％，新北月增4.7％，年增18.3％，桃園月增5.3％，年增27.9％，台中月增8.2％，年增23.0％，台南月減8.2％，年增32.7％，高雄月增4.0％，年增3.6％。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，相較於上月，本月買氣趨緩，除與價格拉鋸有關外，選舉氣氛造成觀望也是主要因素，不過在此情境下，資金轉進低價區與高價特殊商品的趨勢不變，自用客戶也逐漸到位，顯見資金仍在尋求相對安全的避險標的。 綜觀全台交易狀況，六都強弱互見，北市與台中在本月表現相對強勢，交易活絡的台南本月表現疲軟。徐佳馨分析，中南部房產在年前話題發燒，也讓買氣受到挹注，不過隨著價格已經到了高點，買方心生觀望，而本月除台南外其他區域表現都不俗，顯見市場上游資仍在尋找好標的。 2019上半年告一段落，下半年在2020大選壓力下才是決勝關鍵。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，在資金帶動下，低價區行情會有一波帶動，若以價差邏輯思考，房地合一的高稅賦應該會讓賺價差無利可圖，短期投資人應審慎評估。 全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

家中出現小強，總是惹人驚聲尖叫、花容失色，為避免居家空間有蟑螂橫行，買房挑屋時就很重要，不只要觀察一樓店面的業種，社區的垃圾回收方式、清潔環境頻率也是觀察重點，另可挑選有設計存水彎的建築，較能防臭防蟲。 害怕與蟑螂共處一室，信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，「樓下店面開餐廳、小吃店，就容易招來蟑螂。」所以挑房時以社區愈單純愈好，若有店面，也盡量選非餐飲類的業種。民眾購屋前可查閱建物使用執照，確認使用分區來分辨是否為純住宅。 另可挑選有良好管委會的社區，例如有些管委會限制餐廳或特殊業種進駐，信義房屋客戶服務部執行協理劉韋德表示，「公寓大廈管理條例」第4條第1項雖規定區分所有權人除法律另有限制外，得自由使用、收益、處分其專有部分，意即管委會不能限制屋主自由使用店面，不過第5條也有規定，屋主不能有妨害建築物正常使用及違反其他住戶共同利益的行為。 此外，劉韋德補充，該條例也有規範，住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂等行為，違反者管委會應制止或按規約處理，不遵從者得報請主管機關處理，所以嚴謹的社區管委會，較能降低社區開設餐廳、或店面髒亂造成蟲鼠橫生的狀況。 住商不動產企研室經理徐佳馨表示，規劃冷藏垃圾回收區、有定期清潔的社區，較能減少孳生蟑螂蟻鼠；此外，老房子較易藏汙納垢，出現蟑螂的機率較高，建議老屋裡的各種孔洞與縫隙都要補起來，不僅防止蟑螂進入，也能減少蟑螂的藏匿處。 另大樓管線若有規劃存水彎是較好的選擇，既防蟲也防臭，曾敬德指出，民眾也可自行到五金行購買存水彎，加裝在浴室、後陽台、廚房的排水孔下，且落水頭處應加蓋，方能防止蟑螂從社區排水管爬入住家。 全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

許多首購族因為買房預算不足，對於價格敏感度非常高，但買房子是龐大金額交易，該怎麼議價才好？房市專家建議，議價前必做3件事，包含1.查詢實價登錄及各大房仲網站，取得行情，2.了解屋主是否急售，3.確認附近有無嫌惡設施，皆可作為議價基礎。 首購族想要議價成功，事前調查不可少。住商不動產企研室經理徐佳馨表示，首先要掌握價格，可透過內政部不動產交易實價查詢網、房仲和目前各大房仲網站了解行情，亦可詢問大樓管理員、鄰居等，他們都能是告知價格的好對象。 再者，可以增加對賣方的掌握度，了解是否急售，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，建議可以詢問「屋主為什麼要賣屋？」，藉此了解售屋動機，假設因為貸款壓力等因素急需賣屋、變現，那麼議價空間通常比較大。 對該區域房價、賣方有基本的了解之後，徐佳馨表示，實地看屋時，可留意屋況，還有周邊的環境，房子如果環境可以接受，議價上可以從格局、風水、周邊環境等客觀條件尋求降價機會，但不要因為議價過度而造成反效果。 徐佳馨強調首購族可以多方比較，不要急於一時，議價雖然是買房必經之路，但千萬不要和屋主為了價格撕破臉。 全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】依據內政部最新統計資料，2019年上半年買賣移轉棟數表現搶眼，2019年上半年買賣移轉棟數14.4萬，跟2018年同期相比增加5.6％，是從2015年以來上半年買賣移轉棟數新高。大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示，2019年上半年消費者對不動產市場信心增強，買方下決定時間縮短，若下半年表現持穩，全年可望達28萬棟。 房市脫離谷底，新竹市黑馬大躍進 綜觀近六年全國之上半年移轉棟數，買賣移轉棟數最低點在2016年，之後一路緩步走升，2019年上半年143,788棟為近五年新高，而各縣市2019年上半年的表現，以新竹市最為亮眼，跟2018年同期相比成長25.8％，至於六都中以高雄市成長最多，年增20.1％。    郎美囡指出，不動產市場逐步脫離谷底，剛性自用買盤的出手意願增強，有機能或有議題的區域交易量復甦態勢較為顯著，新竹市受惠科學園區就業人口及產業帶動，近年推案量大，尤其關埔特區新案林立，且多以二~三房為主力，符合在地首購族的需求，至於高雄市從2018年底大選落幕後交易量大幅成長，不過下半年受選舉干擾，可能交易量將放緩。 上半年樂觀，下半年觀望 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，房市回溫節奏明朗，置產型買方也開始佈局，尤其資金回流後，高單、高總價不動產頗受矚目，市場明顯活絡，惟下半年受總統大選影響，部分買方可能持觀望態度，下半年買氣恐受影響，但在整體量增價穩趨勢下，房市已經告別低迷，轉為正向發展。  全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

房價一直漲，薪水卻停滯不前，是現在購屋族最大的困擾，收入相對豐沃的竹科人，其實也面臨同樣的問題，新興竹科工程師因收入相對少，買房也選擇前往低價區找便宜，例如近竹科園區的竹東鎮。 竹東鎮鄰新竹市與寶山鄉，距離新竹科學園區相當近，依賴台68號快速道路通往新竹市區、連接國道1號，還有台鐵竹東站，發展出成熟的商圈。近年住宅交易較熱絡的區塊，以最靠近新竹市的二重埔地區為主。 住商不動產新竹竹東加盟店店東徐永明表示，其實近年竹科園區員工的所得沒提升，分紅、配股也沒以前好，但房價仍是直線推升，使得不少園區客移入竹東鎮購屋，尤其二重埔地區有昌益建設造鎮案共3期、逾2000戶，供給相當多，因屬工業用地，房價相對便宜，雖然主要出入道路單一狹窄、周邊機能不多，交易狀況仍不錯。 信義房屋竹科店店長樊廣祥表示，區內的昌益造鎮案前2期入住率已達9成，目前行情每坪15萬元上下，因為比新竹縣竹北市、新竹市區及竹科園區周邊的房價便宜，吸引不少願意多花約15分鐘車程換取更便宜房價的竹科人來購屋。 竹東鎮另一頭則是竹東舊市區，主幹道北興路相當熱鬧，除有台鐵竹東站，也與台68號快速道路匝道口相連結，交通南來北往便捷，下公館地區近年還有台泥重劃區議題，新案在建商讓利下銷售頗佳。至於中古屋市場，徐永明表示，目前屋齡20~30年大樓行情每坪10~12萬元，2~3房總價約300~400萬元，屋齡約10年大樓行情每坪14~15萬元，買方多為在地第二代的年輕人。 全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

每月有穩定租金收益的包租公，這職業令人稱羨，不免讓人心想若努力賺取第一桶金後，是否也能買間房收租，變身人生勝利組？專家表示，除非是早期購入的房產，否則以現在的高房價，想以租金來抵房貸，完全不划算。 信義房屋企研室指出，會成為房東的人可分為3種，較常見的是有閒置資產的人，在買了新房子後，空置的舊房子拿來出租，「收取的租金若能補貼一半以上新房子的貸款，就算賺到了」。 第2種則是出租新房子的房東，除有原本想自住，但入住後覺得不滿意、不舒適，只好改租待賣的人外，信義房屋企研室透露，近年較多的是原想轉手獲利的投資客，因遇到2011年奢侈稅上路，及2016年房地合一稅上路後，房價開始下跌，賺不到短期轉手價差，只好邊租邊賣，由於近年房價已高，「租金通常無法完全負擔房貸」。 第3種為市場常聽聞「口袋深的包租公」，信義房屋企研室表示，至少是10年前即買房的房東，當時房價低，租金較有可能完全抵掉房貸，且多數房東其實是繼承房產後拿來出租，甚至有許多是繼承土地，與建商合建後分回的住宅。 若想以租金做唯一收入、將房東身分當正職，信義房屋企研室認為，以目前市場而言，不太划算。住商不動產企研室經理徐佳馨則建議，想當能獲利的房東，須選擇降低成本但賣相好的物件，如精華路段但屋況較差的房子，經裝修改善後能維持高租金，且確定周邊租客充足，避免空租的損失；也應慎選租客，避免房屋遭破壞、變凶宅，反而得不償失。 「較好的方式是做大規模。」徐佳馨表示，如果資金較多、有建築相關資源，不妨考慮買地自建，一次規劃多間房間，可大幅降低投資與管理成本，提高報酬率，甚至穩定出租後尋找買方，也會有不錯的獲利。 全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

吳小姐最近剛搬進板橋一社區大樓，早上上班時才發現電梯要等10-15分鐘，嚴重影響出行便利性。房市專家表示，這就是忽略了電梯數量和單層戶數的比例，大樓以單層4-6戶配2座電梯較佳，否則如果戶數太多但電梯少，就得等電梯上下樓等到天荒地老，使居住舒適性打了折扣。 根據《建築技術規則》6樓以上建築須設置至少1部電梯，而大樓電梯數量和每層樓戶數的比例，被稱作「梯戶比」，大致可分成高、低及一般梯戶比。 「高梯戶比」為多戶共用電梯，梯戶比1：4以上，也就是1座電梯、單層4戶以上，住商不動產企研室經理徐佳馨分析，高梯戶比主要是受建商成本考量影響，可能是住商混合大樓，或以小宅規劃居多，居住人口、使用電梯的人較多，等電梯的時間隨之延長，進出人口較為複雜，環境容易吵雜。 「低梯戶比」意即單層戶數少、電梯少，梯戶比多為1：1、1：2，像是1梯1戶（一層一戶）、1梯2戶或2梯2戶，屬於較高級住宅的規格，住戶少、隱密性佳，但因為可分攤的戶數不多，公設比及管理費較高，房價通常也比較高。 「一般梯戶比」也就是戶數跟電梯數量相對適中，比例多在2：6或2：4，徐佳馨認為，2座電梯、單層6戶，平均3戶有一台電梯最剛好，人口、電梯數量相對適中，也是常見的社區大樓規劃。另據信義房屋民俗公園店長謝明哲觀察，2梯4戶是最好的條件，同層樓不會有太多鄰居，電梯又可以輪流保養、維修，但房價可能比2梯6戶還高。 謝明哲也提醒，看屋時應實際搭乘電梯，尤其上下班的尖峰時段，要注意等待時間可否接受，才不會入住後才後悔。 全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

買方看中古屋時，如果中意就可找房仲出價，不過因空口無憑，通常需簽立「斡旋金契約」或「要約書」，確認有購買意願，再由房仲出面向屋主議價，買方簽立書面契約後，除非屋主還沒答應此價格，否則一旦反悔不買，屋主得向買方主張違約金。 通常房仲帶看後，發現民眾有購買意願，會請買方出價，而依規定，房仲得提供「要約書」或「斡旋金契約」兩種方式讓買方選擇，信義房屋客戶服務部執行協理劉韋德解釋，前者不用預先支付款項，後者則需直接提出現金或支票做為斡旋金，以信義房屋為例，斡旋金以現金支付者金額不超過10萬元，以支票支付者則不超過50萬元。 若議價成功，斡旋金直接轉成購屋定金，議價不成則將斡旋金原價退回。不過買方若於簽立斡旋金契約且經屋主同意出售後反悔，斡旋金應轉為違約之賠償金；要約書則依當初簽定的條件賠償，通常為買方出價的3%。而若是賣方反悔，通常也須依立約的罰則賠錢給買方，如「加倍返還買方所付之定金」。 劉韋德提及，斡旋金爭議的確常見，買賣雙方反悔的案例很多，畢竟交易總價高，民眾可能評估行情、打聽資訊後就後悔了。至於斡旋金能否退回的關鍵，住商不動產企研室經理徐佳馨表示，在於屋主是否已同意價格，通常下斡旋後的議價期約3~7天，只要屋主還沒接受買方出的價格，買方仍可更改價格及取消下斡。 全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

台南善化受益南科園區持續發展，今年房市異軍突起，上半年建物買賣移轉棟數740棟，較去年同期成長115%，同時財政部日前公布的綜所稅所得中位數統計當中，以71.6萬元躍居台南平均所得最高的行政區，擠下房市交易熱區「東區、永康區」。 信義房屋復國店店長李聿旌分析，南科是善化房市最大推手，近年台積電與聯電等大廠砸重資擴廠，台積電日前更積極徵才，招募數千名工程師，帶來的龐大就業機會，更進一步帶動購屋需求，鄰近園區的善化區更因此成為南科人買房首選，也拉高平均所得。 善化的重劃區L、M特區為就業人口紅利最大受惠地，住商不動產善化南科店店長陳依菱表示，L、M特區為善化目前發展最為完整的重劃區，近年推案量大，提高房市交易量，雖生活機能未到位，因鄰近園區、街道規劃整齊、屋齡新，吸引許多南科人購屋。 兩特區所屬的轄區，甚至因為人數增長，從原本的小新里劃分出來，改稱為「蓮潭里」，躍昇為台南最有錢的里，綜所稅所得中位數高達168.7萬元。 區內住宅以透天產品為主，總價多為1200-1800萬元，亦有建坪近百坪的透天別墅，總價約2000-3000萬元以上，整體房價略高於善化舊市區。除此，因應首購自住客當道，陳依菱指出，L、M特區近期也有新大樓推出，2、3房總價約600-800萬元，是年輕工程師或外地首購族首選。 全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

近期豪宅交易市場火熱，不論是中古豪宅如台北市信義計劃區的「信義富邦」、仁愛區的「仁愛一品」，或建商推出的新豪宅如信義計劃區「琢白」等，皆有成交案例。不缺房的高資產族於此時湧入市場購屋，不只是因市場回溫，且趁房價回穩的時機換屋，甚至是幫二代買房。 豪宅交易量回升，近期的實價登錄及媒體揭露，台北市就有多筆指標豪宅出現成交紀錄，包含中古豪宅如信義區「信義富邦－國際館」2樓戶，以約2億元成交；大安區「仁愛一品」、「和平大苑」也各成交1戶2.38億元、逾6億元的案例。 新豪宅也傳佳績，包括信義區聯合報舊址都更案「聯合大哲」16樓3.9億元交易價也已揭露，銷售中的信義計劃區內的「琢白」也持續成交逾9戶，最新2筆總價各為2.97億元、3.09億元。 信義房屋企研室專案經理曾敬德解釋，台股自2017年5月衝上萬點後，連續17個月站上萬點，讓不少高資產族賺飽飽，口袋深厚，加上現階段豪宅市場已不見投資客，且前幾年政府為打房祭出的豪宅稅，也已調降路段率加乘，及房屋標準單價6年緩漲等措施，在在顯示目前的政府心態傾向不打房，使得富人在觀望2~3年後，開始換屋，而一買一賣之間，豪宅市場便活絡起來。 住商不動產企研室經理徐佳馨也認為，豪宅市場動起來，主要是選擇變多，建商推出新豪宅案，配備建材更新穎、規劃更佳，吸引富人換屋，所以中古豪宅釋出也變多，特別是現在的價錢不會隨便亂開，相對合理，讓精打細算的高資產族願意入手。 另一方面，徐佳馨表示，富人幫小孩買房也成近期趨勢，例如新光金控為第3代置產兒買下「琢白」2戶，也為豪宅市場挹注新需求。 全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/