【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2015年5月六都公布完整買賣移轉棟數資料，整體房市表現呈現「北冷南溫」，北市、新北市與桃園市，5月買賣移轉棟數的年減幅都高達3成以上，反觀房價基期水準相對較低的中南部地區，包括台中市、台南市、高雄市5月移轉都較4月增加，且年減幅在15％左右，房市溫度明顯優於北部地區。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，六都的移轉大約佔全國移轉的8成左右，由此判斷5月的全台移轉表現仍較去年疲弱，而六都之間表現強度也各不相同，如雙北市幾乎出現房市的超低量，雙北市移轉合計僅剩下6千棟，北北桃年減幅度都超過3成，反觀台中市、高雄市與台南市，年減幅度不僅明顯較北部少，台中市和新北市的移轉棟數差距僅剩下500棟，由此可見北部的房市交易的確相當「悶」。 最新公布台中市的買賣移轉棟數，5月買賣移轉棟數為3416棟，月增4％，年減約13.8％，比較特別的是，過去台中市的交易熱區似乎出現交替狀況，北屯區已經連續兩個月，移轉量高於西屯區。高雄市5月買賣移轉棟數為3106棟，月增13.8％，年減約16.1％，高雄市則是鳳山區的移轉量，連續兩個月高於三民區。 曾敬德建議，現在不僅成屋市場的交易量下滑，包括一手的預售市場的銷售狀況也都相當辛苦，即使房地合一對於屋主影響有限，但民眾普遍對於房價已經沒有上漲的預期心理，建議有售屋需求的屋主，應該參考實價登錄價格彈性調整售價。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】行政院版的房地合一終於定案，其中日出條款定在2016年1月1號，預估99％的屋主不受影響，日後出售持有時間滿2年，還是按目前的申報方式報稅。信義房屋則認為行政院版的房地合一，將出現6個現象，包括第一個使用400萬元免稅的民眾，可能出現在2022年，自住短期持有沒減免，人頭效益降低，新制上路後預售交屋者適用房地合一等。 房地合一行政院版出爐後，房地合一政策的輪廓越來越為清楚，雖然立法院三讀通過才算真正定案，不過院版的房地合一對市場的干擾減輕，對於大部分的屋主來說，日後售屋稅金不會因此增加，另外短期稅率35％~45％雖然看似很重，但房地合一稅屬於所得稅，對於屋主至少「保本」有賺才課，相對也會比奢侈稅划算許多。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，按目前房地合一的規劃來看，未來市場可能會出現6個現象，首先是第一個適用自用400萬元以內免稅的民眾，可能出現在2022年，另外，由於房地合一稅對於自住1戶的民眾，短期交易不具有優惠減免措施，因此過去使用人頭刻意規避奢侈稅的狀況，將明顯減少，第三個就是購買預售案的民眾，雖然購買時間是1~2年前，但登記買賣移轉的時間若在新制上路後，則交屋後再出售就得適用房地合一的新制。 第四個是近年相當熱絡的贈與行為，多是利用公告價格與市價之間的落差進行節稅，但日後若受贈者出售，並以房地合一實價申報時，將會產生可觀的資本利得，贈與行為的效益將大打折扣，因此還得規劃日後售屋怎麼節稅，才不會讓贈與效益打了折扣。 第五個由於房地合一和舊制的申報制度相比，最大差異在於舊制土地免資本利得稅，假設未來長期房價有上漲的空間，新制上路前購買，並持有超過2年時間，出售都適用舊制，上路前購屋相對划算。 第六個，雖然一般住宅在房價上漲的狀況下，採舊制申報較新制划算，但台北市的高級住宅則可能新制較舊制划算，主要是因為高級住宅的房屋評定現值高，加上併入個人所得後可能會適用40％或45％的稅率，因此新制持有超過兩年的20％或15％可能反而划算。 行政院版房地合一後可能的6個現象現象一：第一個適用400萬元免稅的民眾，可能出現在2022年現象二：自住短期持有沒減免，人頭閃奢侈稅效益低現象三：預售案新制上路後才交屋，購買人適用房地合一新制現象四：贈與節稅的效應降低，要考量日後出場方式現象五：假設未來房價走揚，則新制上路前購買相對划算現象六：北市高級住宅新制反而可能划算出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】信義房屋統計實價揭露資料，受到房市景氣下滑以及房地合一稅改政策干擾，2014年實價揭露的交易規模僅剩下3.7兆元，比起2013年的4.7兆元，減少了將近「1兆元」的交易規模。統計六都的實價揭露成交金額則可發現，光新北市與桃園市的實價揭露金額就少了5千億元，是六都之中減少金額最多的兩個區域。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從2014年初的黃色小鴨爆破說，到雙張會後房價2年跌3成的言論，政府官員頻頻對房價示警，加上房地合一稅的推動與房屋稅等改革，讓房市交易量轉折向下，2014年不僅買賣移轉棟數僅剩下約32萬棟，實價的揭露金額減幅更達2成，市場少了約1兆元的交易規模，交易狀況轉趨冷淡。 實價揭露資料顯示，六都2014年的實價揭露金額都較2013年減少，新北市2013年不動產揭露的交易規模就達1兆元，位居全國之冠，2014年的實價揭露金額則年減2800億元，剩下7641億元，減少金額位居全國之冠。 其次則是桃園市，揭露的不動產交易規模從7131億元減少至4810億元，年減2321億元，台北市的不動產交易規模則年減1670億元，光是大台北地區的「北北桃」生活圈，實價揭露的金額就年減6793億元，大台北地區的不動產交易明顯受到政策重挫。 台中市與高雄市的實價揭露金額分別年減1590億元與955億元，至於整體交易較為穩定的則是在台南市，僅年減314億元，市場交易在六都中表現相對活絡。由於實價揭露資料有遞延性，即使2015年5月1日揭露的實價資訊，裡面仍包含了2014年12月的交易紀錄，因此現階段的統計較能代表2014年完整的交易規模。 曾敬德表示，從買賣移轉棟數與實價交易規模雙雙減少的狀態來看，反應2014年房市景氣已經進入修正期，加上房地合一政策的不確定因素，讓房市少了一兆元的交易規模，在量先價行與量縮整理的格局之下，房價已經缺乏追價上漲動能，轉為小幅回檔或盤整的走勢。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】北市地政局公布最新移轉資料，台北市2015年4月的買賣移轉棟數剩下1983棟，罕見在農曆春節以外的月份，交易量跌破2000棟，在一連串的房市政策等干擾之下，台北市的房市交易已經出現窒息量，但新北市、桃園市、台南市4月移轉量表現較為正常，移轉棟數都較3月增加，但和2014年同期的4月相比，仍減少14％~24％不等的幅度。 相較於近期台股指數挑戰萬點，成交量也逐步放量，但北市房市的移轉量仍不見起色，根據北市地政局最新公布資料顯示，4月移轉棟數剩下1983棟，月減9％且年減將近3成，和過去房市暢旺時每月平均約5千棟的交易量相比，台北房市已不見熱絡的人氣，移轉超過2百棟以上的，僅剩下中山、北投、內湖與文山區，相對平價的區域仍具有基本的買盤。 對比北市低迷的移轉量，新北市則表現相對穩定，新北市4月的移轉棟數為4454棟，月增約17％，但年減約14％左右，年減幅度相較其他區域小，而新北市移轉以板橋最為突出，單月移轉量將近900棟，至於桃園市4月買賣移轉棟數為3031棟，月增7％，表現相對北市穩定，但和2014年的同期相比則減少了約24％，主要移轉仍集中在桃園區與中壢區，佔了桃園市將近5成的移轉量。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從已公布的買賣移轉棟數資料來看，相對平價的區域，仍是房市交易表現相對穩定的區域，而台北市的持續降溫的房市，以北市103萬戶的家庭來說，4月移轉等於每千戶人家僅有2戶購屋，現況是看的人多但態度也保守，建議當前想要售屋的屋主，應珍惜遇到的買方且價格要有彈性，才能夠在低量的市況中，順利成交。出處/MyGoNews     www.mygonews.tw

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】實價登錄的紀錄有不少特別備註的交易狀況，信義房屋發現根據2014年實價資料統計，台北市沒有備註與不包括車位的住宅交易，平均房價為每坪60.7萬元，不過若是備註欄有親友、二等親、三等親等條件的交易，則平均成交價格為30.7萬元，幾乎是市價的5折，新北市的親友價大約是市價的64折，若從實價的資料來看，親友間的交易真的是「親戚莫計較」。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然親友間交易通常成交價格會略低於市價，不過親兄弟明算帳，即使有點優惠預料幅度也不致於太大，但從實價揭露的價格可發現，台北市的親友間交易價格比起全市的平均價格，每坪要少上30萬元，親友間的交易價格遠低於市場行情，研判應是基於稅務規劃上的考量或繼承後的交易買賣，才出現如此明顯的價差。 曾敬德指出，比較贈與和一般的買賣交易方式來看，贈與的土增稅繳納人為受贈人，且不能適用自用住宅用地稅率，稅率從20％~40％不等，但若是以一般的買賣交易方式，則可使用10％的自用住宅稅率，相對可達到節稅的效益。 以全國的狀況來看，實價的備註欄有親友或二等親、三等親的交易，平均成交價格為17.9萬元，大約是正常交易價格的8成，六都之中包括台中市、桃園縣、高雄市與新北市，親友成交價格大約是正常成交價格60％~65％，最高出現在台南市，親友交易價格每坪為6.9萬元，大約為市價的7成，最低則出現在台北市，親友間交易每坪為30.7萬元，正常價格每坪則為60.7萬元。 曾敬德提醒，不論是贈與或親友間的買賣行為，都應該留意成本問題，一旦日後有轉售的需求，倘若取得成本遠低於市場行情，則相對財產交易所得就會明顯增加。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】信義房屋統計2015年第一季成交物件的流通天數發現，六都成交物件的銷售天數，都呈現拉長的趨勢，其中銷售流通天數最長的是台北市，成交的物件平均要69天才能夠順利出售，和2014年同期的第一季相比，屋主得多賣將近1個月時間才能夠順利成交。而六都普遍都得銷售一個半月到兩個月左右的時間，才有機會順利成交，顯見目前買方的態度相當謹慎。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然實價揭露已經上路一段時間，有利買賣雙方凝聚價格共識，不過現在民眾心裡已經沒有價格會持續上漲的預期，加上市場上的投資買盤甚少，買方不僅對於價格態度很保守，同時也希望買到住宅條件較佳的房屋，決定的時間拉長，因而整體的銷售天數呈現明顯增加。 而觀察現階段的屋主除了參考實價揭露價格當作價格基礎外，也會因應看屋人潮的數量與出價狀況，加上本身房屋的條件，彈性調整售價，不過通常銷售天數拉長後的交易，常見都是屋主願意讓價出售，但求順利出場。 至於六都之中目前以房價最高的台北市，成交的物件銷售流通天數最長，其次是高雄市，銷售流通天數也拉長到兩個月的時間，和2014年同期相比多了約10天；而2014年第一季銷售速度最快的新北市，大約一個月就能夠順利成交，房市表現相對強勁，不過2015年第一季的銷售天數也拉長至54天，較2014年同期增加約21天，銷售速度明顯減緩。 六都之中表現較為穩定的則是台南市，流通天數維持一個半月多的時間，整體房市變動相對穩定。曾敬德表示，面對房價高點已過與時間拉長的銷售期，建議有意售屋的屋主，應該把握上半年看屋人潮較多的時間，並視自己出售物件的條件，按實價揭露行情調整價格，倘若銷售期間看屋人數與出價狀況並不理想，可能得進一步調整價格，以利加快銷售速度。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】政策接連重招出擊，已經對於北市高端住宅市場已產生嚴重衝擊！信義房屋統計2015年第一季的委託狀況，北市8千萬以上豪宅出售數量增多，售價逾8千萬以上豪宅委託出售的佔比創歷史新高達6.4％，但成交佔比仍維持在1.8％左右，但因目前僅剩自用買盤，豪宅市場出現「供過於求」的情況，賣方唯有讓價才有機會吸引低接買盤。 央行的豪宅限貸、北市的豪宅稅與囤房稅等，接連重創北市的豪宅市場，尤其是2014年7月1號以後才落成的高級住宅，更是此次被大幅增稅的產品。北市豪宅的房屋評定現值調為原本的3~9倍不等幅度，未來交屋時要繳交的契稅與每年持有的房屋稅、出售時的財產交易所得，也將大幅增加，政策打壓高端產品與高資產族群的針對性相當強烈。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前已有部份預售換約的豪宅案，因為政策的連續重擊，屋主願意以當時取得的價格出售，或乾脆認賠出場，由於現在高端住宅市場已經沒有投資買盤，統計接連兩季的8千萬以上豪宅交易，成交物件在市場上流通銷售約需6~7個月的時間，代表屋主可能被市場負面訊息轟炸了半年，同時帶看與出價狀況不佳，最後只得決定讓價但求順利出場。 目前在台北市持有高級住宅的代價，是以往的數倍之多，而斷了高資產族群投資與置產的念頭，所幸近年許多企業主經營狀況佳，身價上揚，仍有換屋或替小孩購屋的打算。不過現階段豪宅市場並無追加買盤，僅存自用的低接買盤，要產品夠好且價格有吸引力才有成交契機。如近期實價揭露的「皇翔御琚」，成交價格就是實價登錄以來最低的一次。 至於台北市以外的大坪數產品，因為沒有豪宅稅的衝擊，房屋稅率調整幅度也不大，因此受到影響的幅度較小，不過整體豪宅市場在政策刻意打壓下，已無上漲動能。 北市豪宅稅雖然打擊層面小，但力道相當沉重，少了創新高價的豪宅價格後，整體房市也少了房價上漲的領頭羊。由於不動產市場受到政策打壓，加上國內股市量能不振，「股房」雙雙失色，預料此波政策打壓房市與國內缺乏投資管道的環境下，勢必讓高資產族群重新進行一波新的資產配置，近年掀起一波又一波的海外置產風潮就是最好的例證。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】信義房屋在3月底進行問卷調查，其中干擾2014年一整年房市買氣的「房地合一稅」，僅有34％的受訪者認為，會讓房價下跌，換句話說有高達66％民眾認為「房地合一」對房價變化已趨於無感。不過即使民眾對於房地合一稅看法逐漸偏向中性，但經過一年的稅改震撼，已經讓民眾對於房價看法改觀，調查顯示，民眾若遇到合適的房子，有75％的民眾希望以實價行情以下的價格取得。 信義房屋在3月24~28日，針對使用信義房屋官網的民眾進行購屋意向調查，雖然從年後就可發現看屋人氣快速回籠，但從調查結果可發現，現階段有人氣但民眾對於價格態度卻相當保守。調查資料顯示，目前市場上有不少2015年才開始找房子的新買方，有38％的民眾看屋時間不到3個月，另外還有20％的民眾，看屋時間在3個月到半年的時間。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前市場步入上半年的傳統旺季329檔期，有些新買方到市場上尋找適合的房子，但也有一定比例屬於2014年以來的遞延買氣，趁著現在房價出現微幅回檔盤整的時候，重新回到市場上尋找適合的房子，雖然現在看屋的人氣很不錯，但少了投資買盤的需求，加上民眾現在也希望可以買的划算，價格仍維持盤整的格局。 針對「房地合一」對房價影響看法方面，有37％受訪者認為房價不會因此下跌，34％則認為會讓房價下跌，29％則表示不清楚，顯見隨「房地合一」政策從輕從簡的狀態下，對於房市影響轉為中性。 至於民眾若遇到合適的房屋，會想以何種價格購入，有75％的民眾都希望以實價以下的價格取得。曾敬德表示，雖然遇到合適的房子，最終成交價格可能和期待的有所出入，但現階段民眾心態上不僅是希望買到好房子，還要買到划算的價格。 對未來房價看法方向，已經連續7季的時間看跌的民眾，比看漲的更多。此次調查買方對房價的悲觀預期並未持續擴大，看跌比例從上一季的55％略微收斂到52％。曾敬德指出，房市政策連發的影響力已經顯現，民眾對於房價看法保守已成為「新常態」。 觀察調查結果與目前市況反應來看，反應出來的現象是目前看屋民眾數量不少，但民眾心理已經沒有房價會再上場的預期，取而代之是純度很高的自住市場，且買方不僅希望可以買到理想的房子，更希望入手價格是相對划算，綜整來看，未來房價可能進入微幅盤整的新平庸年代。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】信義房屋統計內部成交資料顯示，2015年3月房市逐漸步入上半年的329檔期房市旺季，統計前3月前29天房市交易量較2月彈升約6成，但和2014年3月的同期相比，仍減少約15％左右的幅度。整體來看，過完年開市至今，房市雖然可明顯感受到買氣回籠，而成交狀況有明顯回溫，但力道仍不若2014年同期。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然資金、利率、經濟發展等基本條件，對於房市都是正面有利，但經歷一整年政策干擾狀況下，已經消除掉民眾對「房價上漲」的預期，現在買方自住純度相當高，少了投資置產等買盤推動，年後至今的房市算是溫和復甦。 而從平均房價則可發現，房價已經出現凍漲訊號，台北市3月平均房價為每坪65.8萬元，低於2月與2014年同期水準，新北市平均房價每坪為36.1萬元，平均房價也低於2月與2014年同期，六都之中還有台中市與高雄的房價均價，也都略低於2月，但仍較2014年同期呈現微幅增加。 若以區域來看，台北市是年後復甦腳步較快的區域，3月房市交易量幾乎呈現倍增，若以成交區間來看，北市總價1000~2000萬元的自用型產品，與總價3000萬元以上的產品交易明顯增溫，至於新北市則以總價700~1500萬元為交易主力，成交佔比將近6成。 整體3月房市北市明顯復甦，但若就穩定性來看，反而以桃園、新竹與台南地區較佳，交易表現接近2014年同期3月，主要原因仍是受惠於房價基期較低，桃園與新竹地區受惠於景氣穩定，有穩定的工作機會支撐當地房市。 曾敬德表示，隨著房地合一打擊力道預期轉輕的狀況之下，房市逐漸轉往買賣雙方均衡的市場，但少了投資買盤的需求下，未來房市可能是持平盤整的機率較高，以目前還在市場上的買氣狀況判斷，房市交易量可望緩步增溫，但現在的買方對於價格很謹慎，對於房屋也很精挑細選。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】根據平面媒體最新報導指出，北市將有10萬多戶符合非自用住宅條件，將多貢獻約10.2億元的稅收，平均單戶將多繳約1萬元，相當每天少喝一杯超商的咖啡。信義房屋指出，雖然平均單戶增加約1萬元不算太多，但特定的產品影響卻相當大，其中以法人持有、建商餘屋與豪宅的多屋族等，都是此次北市囤房稅下的繳稅大戶。 新的房屋稅制調整後，住家用產品調整為自住、非自住兩大類，全國可選3戶自住適用1.2％的稅率，其中房價水準最高的台北市，率先將非自住稅率最高提高到3.6％，持有北市非自住3戶以上的房屋，稅率將比營業用的3％更重。 台北市稅捐單位統計，北市2015年可望增加14.4億元的房屋稅收，有10.2億元屬於非自住房屋稅率提高的效益，屬於住家用非自住者，共有10萬多戶。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，若從統計資料來看，平均單戶增加金額約在1萬元左右，換算下來等於每天少喝一杯超商咖啡，整體影響有限，但若是高級住宅產品影響就很驚人。 北市的試算資料顯示，以北市22層鋼骨造房屋，路段率300％，122坪的豪宅為例，在沒有豪宅稅、房屋評定單價未調整與沒有囤房稅的狀態下，高級住宅每年的房屋稅約11.6萬元，但經過調整後房屋稅(3.6％)最高可能增加到330萬元。 另外，受影響的還有「京站」社區，由於當初銷售是使用權，建物所有權人屬於法人公司，不論取得使用權的買方名下有幾戶，房屋稅率可能會跳升至3.6％。 曾敬德表示，受影響者包括以法人持有住家用非自住，稅率至少從2.4％起跳，包括登記在法人名下，或者是建商手上未售的餘屋，房屋稅率有可能就適用2.4％與3.6％，和過去1.2％相比多出1~2倍，若是2014年7月1日以後才領得使用執照的高級住宅，房屋稅更可能進入百萬年代，加上契稅的大幅飆增，已經影響高級住宅的交易市場。出處/MyGoNews   www.mygonews.com