【MyGoNews林湘慈‧蕭又安‧方暮晨/綜合報導】水岸豪宅房價保值，根據2015年6月16-31日最新的實價行情資料顯示，大直水岸第一排的指標豪宅「輕井澤」在2015年5月出現一戶單價每坪約210萬元的豪宅交易，該戶是位於5樓的水岸景觀戶，最終以2.7564億元成交，顯見即使房地產景氣不佳加上政府的豪宅稅，具備稀有性的大直水岸豪宅仍具有不錯的保值性。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從北市祭出豪宅稅鐵腕後，無疑對北市的指標豪宅造成明顯的影響，最明顯的是指標豪宅交易創新高價已經成為過去式，但從2015年仁愛帝寶每坪成交279.8萬元，到輕井澤最近成交每坪約210萬元，顯見在政策不利豪宅的狀況下，雖然價格難免回檔，但頂級豪宅的價格仍很快的就找尋到支撐。 大直水岸第一排屬於傳統的豪宅聚落，雖然水岸第一排住宅有一定的屋齡，但仍屬於地標型的豪宅社區，加上具備基隆河的河岸景觀，一直是熱門的豪宅購屋區段，2014年包括「代官山」、「帝景水花園」等社區，都有每坪200萬元以上的交易紀錄。而此次5樓的因為屬於中低樓層，成交行情每坪210萬元，也再次確認大直的水岸住宅每坪有200萬元以上的行情水準。 曾敬德表示，豪宅稅、北市新房屋的標準單價調漲與選擇性信用管制措施等，對於豪宅市場有不小的影響力，有些投資屬性的豪宅產品，在銷售時就會遇到流通不易的問題，而指標的頂級豪宅社區因釋出量少，反而是頂級富裕人士喜愛的產品，因此至今仍可保持不錯的房價水準，且近期成交的有個特色，不少都是社區內住戶再購置一戶，顯見住戶不僅了解自己社區的好，對於房價也有相當的信心。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】信義房屋統計2015上半年建使照核發狀況，2015年上半年的使用執照核發戶數，創下2009年以來同期的新高量達到4.16萬戶，顯見目前開始進入近年預售推案的交屋高峰期，而建照數量部分則受到容積獎勵上限管制影響，6月的建照量為1萬3897戶，創下近18個月以來的大量，但整體上半年的核發建照數量仍呈現萎縮。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，自2013年以來的推案高峰，將陸續進入核發使照後交屋的高峰期，從使用執照的數量來看，2015年上半年就有4.16萬戶，是2009年以來同期的新高量。不過，面對不景氣的房市與選擇性信用管制措施影響民眾貸款成數，預售屋請領使用執照後如何順利交屋，已成為開發商當前的重要課題。 2015年上半年核發使照數量為4.16萬戶，其中有7成集中在六都之中，其中又以新北市的使照核發量最大，達到8056戶，其次則是台中市的6004戶，桃園市的5693戶，最少的則是台北市僅有2400戶。至於建照數量，則可明顯感受景氣變化的影響，上半年建照核發數量為5萬6519戶，是近3年的同期低量，顯見開發商在請照推案狀況不若先前熱絡。但從單月的核發建照數量來看，6月的建照量為1萬3897戶，又創下近18個月以來新高，主要仍是受到獎勵容積上限管制的影響。 曾敬德指出，過去幾年預售屋落成後交屋，新成屋屋主受奢侈稅限制，非自住一戶者須交屋滿2年才能出售，導致新成屋流通受到壓抑，不會馬上釋出到市場上。不過2016年1月1日以後，奢侈稅暫停課徵，雖然短期房地合一稅率高達45％與35％，但相關費用都可以扣除，若是房價沒有明顯上漲，甚至可能都不用繳，因此預期2016年市場上新成屋的出售量可能會增加。 由於房市景氣變化劇烈，2015年不免出現一些先掛照搶獎勵容積舊制，但不急著領照推案或銷售的現象，加上過去一年預售屋推案銷售狀況不甚理想，建商推案與買地的心態也更為謹慎。且針對獎勵容積上限管制措施，多數建商已提前因應，因此整體建照數量出現下滑，但實際統計過去沒賣完的、新推出的加上未來可能成屋後轉手的，市場上的新案供給量其實並不少。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】全國2015上半年與六都7月的買賣移轉棟數陸續出爐，全國上半年的買賣移轉棟數剩下13.5萬棟，年減約18％，如果下半年房市未明顯回溫，則全年恐怕面臨29萬棟保衛戰，並且寫下2002年以來新低量。至於7月六都的買賣移轉棟數，總計為1.8萬棟，買賣移轉棟數大致較6月持平，表現較好的區域則包括新北市與高雄市。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2015年前6月買賣移轉棟數僅剩下13.5萬棟，且7月六都的移轉量仍低於2014年同期約13.5％，而2014年下半年的移轉量為15.6萬棟，若景氣狀況不能緩步回溫，則2015年恐怕就面臨29萬棟的保衛戰，甚至進一步下修。 以六都的買賣移轉棟數資料來看，7月大致較6月呈現持平，表現較為亮眼的區域包括新北市與高雄市，新北市7月的買賣移轉棟數為4430棟，較6月的4132棟增加7.2％，高雄市7月移轉棟數為3039棟，較6月增加約7.7％，不過六都的買賣移轉棟數7月和2014年同期相比，約有7％~18％不等的衰減幅度。 至於表現較為疲弱的區域，台北市7月的買賣移轉棟數為2208棟，月減約9.8％，但並非2015年最低的單月移轉量，桃園與台中的移轉棟數皆月減4％~5％，台南市則表現穩定，7月移轉棟數較6月持平，且年減幅度是六都之中最穩定的區域。 曾敬德表示，6月是房地合一實價課稅三讀通過的時間點，經歷上半年的低量盤整後，應該可確立谷底的交易量能已經出現，雖然移轉棟數量能未再進一步下探，但可能也無法立即大幅反彈向上，接下來就得觀察房地合一定案後，房市交易量能是否可以築底回溫。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】近年政府積極調整不動產的持有與交易稅，2016年1月1號又適逢三年一次的公告地價調整(影響地價稅)，而過去三年國內公告土地現值(影響土增稅)調幅高達38％，調整幅度相當驚人，預料此次三年一調的公告地價，反映過去三年的地價漲幅與拉高持有稅的政策目標下，調漲幅度恐怕會寫下1994年後的新高，直接影響就是屋主每年繳交的地價稅將會增加。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近年政府積極調高不動產的持有與交易稅負，包括大幅拉高公告土地現值，2014年又祭出囤房稅與部分地方政府大幅調升新房屋的標準單價，還有北市針對豪宅倍數調高的房屋評定現值，加上2015年通過的房地合一稅，不僅短期交易稅負甚高，一般交易稅負也可能高於舊的申報制度，而2015年又恰逢三年一次的公告地價調整，未來地價稅勢必明顯增加，對於舊公寓、透天、土地與大型商業設施等高土地持分產品，影響最為明顯。  信義房屋統計，過去三年土地公告現值調高幅度高達38％，調升幅度相當高，若對應過去兩次公告地價調幅，大約是近三年公告土地現值累計調幅的45％左右，加上政府應傾向拉高公告地價的態度來看，2015年公告地價調幅有可能寫下1994年後的新高。 曾敬德表示，若公告地價大幅調整，受影響程度最大的仍是土地持分較高且精華路段的房產，包括精華區的舊公寓、透天與純土地產品，另外像是北市的豪宅、新開通的捷運線如松山線與信義線周邊，都更地區等，都是過去三年公告土地現值大幅調漲的區塊，預料調整幅度不會太小，不過因為公告地價比公告土地現值更低，預料即使調整後，一般自住客增加的稅金也是相對有限。 以信義路四段土地持分5坪的中古大樓為例，2013年公告地價每坪60.33萬元，申報地價48.26萬(公告地價的8成)，以自用住宅用地優惠稅率千分之二計算，地價稅也不到5千元，即使調漲3成影響也相當有限。 地價稅為每年11月屋(地)主須繳納，因為一般集合住宅土地持分面積不大，加上稅基採用遠低於土地市價的公告地價(一般不到市價兩成)，加上自用住宅用地有所優惠，因此地價稅負擔普遍較輕。 提醒：雖然現行地價稅稅額不高，不過自用住宅用地優惠稅率僅千分之二，是一般稅率的五分之一。如果符合下列條件，記得在每年9月22日之前提出申請，當年度就可開始適用優惠稅率。1.辦竣戶籍登記：本人、配偶或直系親屬要在該地辦竣戶籍登記2.没有出租或營業：地上房屋没有出租或營業使用3.地上房屋必須為本人、配偶或直系親屬所有4.面積限制：都市土地面積不超過300平方公尺(90.75坪)，非都市土地面積不超過700平方公尺(211.75坪)5.以一處為限：本人與配偶及未成年受扶養親屬的自用住宅只限於一處。(如供已成年直系親屬設籍則不受一處限制)出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】帝寶又有實價揭露豪宅行情出爐，位於14樓的戶別，以總價6.3億元，換算每坪成交單價279.8萬元成交，雖然成交單價未創社區新高，但每坪279.8萬元成交，等於房價微幅修正就可以找到支撐，對帝寶的社區行情，仍具有相當的指標意義。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，帝寶本身釋出量就少，此次成交的14樓，更是位於近10年鮮少釋出的F棟，本身就是稀有社區中的稀有戶別，即使當前市況不若一年半前，帝寶一度出現成交每坪298萬元的熱絡市況，但現在每坪279.8萬元能夠吸引買方順利成交，也代表好的社區好的戶別與產品，仍可吸引富豪階層的目光，也替社區房價找到支撐。 從實價揭露資料可發現，2014年還有不少單價每坪200萬元的豪宅成交，包括市中心的「皇翔御琚」、「吾疆」、「文華苑」、與大直的「帝景水花園」等，但受到政府的豪宅稅等政策影響，豪宅市場交易也受到衝擊，2015年以來單價兩百萬元的豪宅成交案例稀少。 曾敬德表示，豪宅稅、北市新房屋的標準單價調漲與選擇性信用管制措施等，對於豪宅市場有不小的影響力，有些投資屬性的豪宅產品，在銷售時就會遇到流通不易的問題，而指標的頂級豪宅社區釋出量少，反而是頂級富裕人士喜愛的產品，因此至今仍可以保持不錯的房價水準。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】受到央行選擇性管制措施影響，原本購買預售屋的民眾，部分交屋時面臨貸款成數不足的問題，包括名下第二套房貸與高總價住宅的選擇性信用管制，都已經對市場造成衝擊，據了解，北市一些交屋的高總價住宅，從貸款負擔設定的資料發現，部分交屋的住戶因為資金缺口，轉而向建商借款設定負擔，避免資金不足無法順利交屋的違約風險。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市總價7千萬的住宅，新北市總價6千萬元與其他區域總價4000萬元的產品，受到央行的選擇性信用管制措施影響，不僅沒有寬限期，貸款成數上限也僅能貸款5成，由於購買預售屋到落成中間需要兩三年的時間，購買預售案的民眾，可能沒預料到交屋時貸款條件變的如此嚴格，加上景氣從2014檔反轉，預售換約轉手不易，因而交屋時出現資金上的缺口，以總價7000萬元的案子為例，光總價2成的資金缺口，民眾可能就得多籌措1400萬元，增加資金調度的難度。 近期就發現，包括南港地區有一處知名建案，推案時間早在2011年上半年，當時市場反應熱絡，央行也還未對高總價住宅進行選擇性管制措施，不過交屋時就面臨了豪宅選擇性信用管制措施問題，根據實價揭露資料顯示，大多數的戶別成交總價都在7千萬元以上，其中更有數十戶的屋主除了一順位的銀行借款外，還和開發商有資金借款，設定二順位，以補足自備款不足的部分。 另外像是，松江路上的豪宅也有戶向建商借款的現象。曾敬德表示，不動產的資金在央行的有效控管之下，的確造成一定的影響力，包括特定地區的第二套貸款與高總價住宅，對於一次購買多戶或非自住型的買方，若預售時無法順利換約出場，則交屋時就得面臨資金籌措的問題。 曾敬德表示，受到貸款與北市豪宅重稅影響，北市總價8千萬元與7千萬元將成為購屋人重要的心理與財務關卡，8千萬元以上符合豪宅稅條件，則持有稅、交易稅增加且貸款條件嚴格，相對的總價7千萬元以下則貸款條件較為寬鬆，因此若交易的產品價格接近這兩個價位，購屋人可能希望總價壓在這兩個門檻以下，換取較為寬鬆的貸款或稅負條件。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】信義房屋第二季房價指數出爐，其中房價表現以台北市最為弱勢，房價指數不僅跌破300，且年減6.6％，季減4.1％，整體房價幾乎回到2年前的房價水準，新北市的房價指數則年小減1.4％，桃園則年減2.3％，過去一年房價止漲且呈現微幅修正，反觀大台北以外的新竹、台中與高雄，房價較2014年都還有正成長，其中又以高雄表現最為熱絡，房價指數年度還有增長9.2％。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市因為房價水準最高，加上許多政策針對高資產族群而來，包括房屋稅率目前全國最高、豪宅稅的倍數調整、且針對高總價住宅與第二套房貸進行選擇性信用管制措施等，加上高房價拉高一般民眾的購屋門檻，因此市場上的交易規模急速縮減，從月移轉可達5千棟，到現在移轉量近乎腰斬，而交易量急凍也影響屋主出售的房屋價格，連帶房價回檔修正。 台北市第二季的房價指數為289.6，季減少約4.1％，年減約6.6％，等於一間2000萬元的房子，和一年前相比房價可能成交價格就減少了132萬元，曾敬德表示，北市成交價格回檔已經是越來越為普遍的現象，從成交的趨勢觀察，實價登錄行情修正5％~10％左右，大概是市場上較為普遍的共識，大致和房價指數走勢一致。 新北市的房價指數為308.01，桃園市則為303.3，兩者都和上一季水準相當，但都較2014年同期呈現微幅衰減，顯見新北市與桃園市已經脫離房價上漲的趨勢，過去一年房價止漲，房價從高檔盤整滑落，不過整體表現仍相對北市平穩。 相較於北部房價凍漲或出現小幅回檔，大台北地區以外的區域房價表現平穩，主要仍是區域的房價還在雙薪家庭可負擔的範圍之內，以北高雄平價區段的中古大樓為例，總價不到600萬元就可以入手3房加上一個平面車位產品，一般首購族自備25％也僅約150萬元左右，因此即使北部房市已經開始修正，但高雄地區感受並不明顯。 曾敬德表示，北台灣以外的區域，房價所得比與每月的購屋貸款負擔，都明顯較雙北市低，相較起來比較沒有買不買得起的問題，不過須留意大台北以外的區域，房價也歷經了一大段漲幅，大台北地區的房價修正有可能向外擴散，房價後續上漲力道已有限。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】信義房屋在房地合一三讀通過後，針對網路潛買進行網路問卷調查，結果受訪者對於房地合一感受中性，將近3成受訪者認為房地合一定案後，會促進購屋意願。至於房地合一前購屋日後報稅可能比較有利，也僅約32％的受訪者表示會提前購屋，反倒是民眾對於房價看法，仍有將近5成民眾看跌房價，目前仍是偏向買方市場不變。 房地合一定案後干擾房市的不確定因素消失，但市場並未出現遞延觀望買氣大舉回籠的現象，顯見買方對於房地合一的解讀相對中性。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，未來房市是否持續上漲都是個未知數，況且沒有收到稅單前民眾並不會有特別的感受，因此買方對於房地合一稅相對無感，反而是能否趁現在房價修正時，買個好的物件，用低於實價的划算價格購入，可能是民眾比較在意的事。 統計此次的購屋意向調查顯示，民眾對於房價感受方面，有56％受訪者認為想要購屋的區域，近期房價出現下跌，26％認為持平，18％認為持續上漲，顯見相對多數已經有感房價回檔修正。至於對於未來房價看法方面，已經出現連續三季的調查，有超過5成的民眾看跌房價，目前房市仍是持續偏向買方市場，且對房價看法保守已經成為共識。 至於房地合一三讀通過後，僅有31％的受訪者認為會促進購屋意願，但也有64％受訪者可能對於房地合一實價課稅制度並不熟悉或無感，因而選擇持續觀望。至於上路前購入可能日後交易的所得稅可能比較輕，也只有32％民眾認為會提前購屋，57％受訪者仍認為沒有影響。 另外，還有將近一半的受訪者認為，房地合一稅會讓房價下跌，3成民眾認為房地合一稅不會讓房價下跌，2成的人則認為不清楚。曾敬德表示，從調查與實際市場的反應來看，房地合一定案前後，民眾的看法與行為改變並不明顯，可能民眾還需要多一點時間消化房地合一的訊息，加上目前房市也步入7、8月暑假與颱風季節，第三季也是房市的相對淡季，預期在10月、11月趕在新制上路前購屋的行為，可能才會比較明顯。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2015年6月買賣移轉棟數終於「止跌回溫」，根據台北、新北市、桃園與台南市的移轉棟數都出現量增回溫，北市月增13.9％，回到2449棟，新北市月增5.7％，桃園也月增11.8％，台南則量增6％。另外，根據今年前5月的買賣移轉棟數推估，前5月移轉棟數為11萬棟，和去年同期的13.7萬棟相比，少了將近2成的移轉量，若房市景氣持續維持低迷，則全年度買賣移轉棟數恐跌破30萬棟，往29萬棟邁進。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，隨房地合一政策的過程順利與完成三讀過後，干擾民眾買賣房屋的不確定因素消失，房市交易量有機會止跌回穩，根據買賣移轉棟數資料顯示，台北市、台南市與桃園市6月的移轉量，同步出現回溫跡象，不過因為先前的低量基期較低，即使出現反彈和去年同期相比仍有段落差。 台北市6月移轉棟數為2449棟，月增13.9％，移轉動能與去年同期相當，新北市6月的移轉動能為4132棟，月增5.7％，不過和去年同期相比仍少了23％，雙北市雖然買賣移轉棟數都同步呈現月增，但兩者的第一次登記都是前5月最高的一次，有部分的移轉棟數貢獻來自於新成屋完工後的移轉。 桃園市6月移轉棟數為3359棟，月增11.8％，台南市6月移轉棟數為1707棟，月增6％但年減約15％，高雄市6月移轉棟數為2821棟，月減9.2％，表現相對弱勢一些，反應出目前買方心態較為觀望。 曾敬德表示，6月雖然移轉棟大多有5％~14％不等的月增幅，但六都之中不少區域仍年減10％~23％，而累計前5月全國的移轉棟數為11萬棟，倘若接下來各月表現和去年下半年相當，則買賣移轉棟數可能進一步跌破30萬棟，往29萬棟邁進，恐怕出現2001年後的新低量。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】根據台北市稅捐機關統計，被大幅加稅的高級住宅，總共開徵約4400戶，較前一個年度增加約1100戶，其中有523戶屬於新建的高級住宅，而新加入被課徵豪宅稅的高級住宅，平均每戶繳交的房屋稅高達76.5萬元，稅負和一般住宅相比相對沉重。 信義房屋不動產企研室曾敬德表示，豪宅稅雖然打擊層面小，但打擊力道驚人，少見加稅方式是以數倍增加，此舉已經對於豪宅與一般房市造成影響，而除了北市的高級住宅外，北市數量不多的獨棟與雙併別墅，符合面積與相關條件者，也被調高加價率，導致房屋評定現值也微幅增加。 台北市政府針對8千萬以上，且80坪或單價100萬元(不含車位價)以上，再參考獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理週全等特徵，在標準單價調整部分，多加乘了一次(1+路段率)，導致房屋評定現值呈現倍數增加，而交屋時的契稅與每年繳交的房屋稅，也都呈現倍數增加的狀況，尤其是2014年7月1號以後完工的新大樓，因為標準單價的調整，成為此波加稅下，影響最大的族群。 而根據稅捐機關統計，被政府認定為高級住宅的台北市共有4400戶，較前一個年度增加約1/3，其中有523戶是新完工的豪宅產品。另外，稅捐機關也針對北市的獨院式或雙拼式別墅，調整加價率，導致房屋評定現值微幅增加，約有1400戶的別墅受到影響。 總樓地板面積達200平方公尺以上的獨院式或雙拼式房屋，其空地面積為第1層建築面積達1.5倍以上，有下列情形達1項者，按所適用之標準單價加價150％(原120％)，具有2項者，加價200％(原150％)：(一)設置假山、池閣、花園、草坪之一者。(二)游泳池。出處/MyGoNews    www.mygonews.com