【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】根據台北市政府最新公告修正命令顯示，從2015年的10月7日起，凡是在2010年6月22日以前申請建照執照之建築物，若社區原核准機車位改為非停車位之其他公共使用者(如大廳、公共設施等)，都發局仍將維持登錄列冊暫免罰緩，換言之，若是建照申請在2010年6月22日後的新推案，機車位改建公設將不符合列冊暫免罰緩的規定，民眾應特別留意。而主管機關也延續先前對於違建的一貫政策，重點著眼於避免新的違建或車位二工情形再產生。 過去車位改建成公設狀況相當普遍，有些社區原本一樓規劃為機車停車位，但卻透過二工的方式，讓原本在一樓的機車停車格，搖身變為美崙美奐的一樓大廳，或公共設施，明顯屬於違規使用之情形，由於違規者不在少數，加上建案已經交屋到民眾身上，若大規模查緝勢必造成住戶困擾，久而久之車位二工的問題也成了歷史共業。 因此先前北市府就針對台北市建築物附設停車空間四項登錄列冊暫免罰緩，有類似違規二工的情形，採取違規列冊管理但暫免開罰，而此次台北市政府更進一步修正，若是機車位改為非停車位之其他公共使用者，都發局仍造冊暫免罰，不過核准條件則限縮為2010年6月22日以前申請建照執照之建築物，若是2010年6月22日後才申請者，就不符合核准條件，且新的修正已經在2015年9月18日發布，2015年的10月7日生效。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前主管機關態度很明確，希望透過政策的規範，讓新違建的情勢不再發生，包括新違章的拆除、新的房屋移轉要出具建築師無違章建築的證明，到新大樓機車位不得二工做公共使用等，至少可以抑止不讓新的違建再產生，但既存的違建則需要時間與執政者的智慧來解除。 另外，根據切結書與申請資料顯示，停車位或機車格改為非營利公共空間使用，如民眾遇有空間需求將自行恢復原狀，且需要辦理相關保險與建築師辦理公共安全檢查等。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】根據財團法人金融聯合徵信中心資料統計顯示，2009年第二季全台購置住宅貸款平均每筆為460萬元，至2015年第二季則增加到676萬元，金融機構針對房貸的平均授信額度6年來增加了216萬元。而六都之中增加最多的則是在台北市，6年來增加約556萬元，不過也隨著房價修正，平均房貸金額也從高檔有慢慢回降之勢。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從金融海嘯以來房價經歷一大波漲勢，相對的購屋貸款也隨之增加，根據聯徵中心的統計資料顯示，全台六都和6年前相比，房貸平均授信額度分別增加158萬元~556萬元不等的金額，所幸經歷一段房價修正過後，平均房貸金額逐漸下滑，2015年第二季為676萬元，是近7季以來最低的一季。 根據聯徵中心資料顯示，六都近6年來的平均房貸金額都明顯增加，而增加最少的是高雄市，平均每筆房貸增加158萬元，若以20年期利率2％計算，本利攤還的情況下，購屋家庭每月增加約8千元的貸款支出。房價最高的台北市房貸金額6年來則增加了556萬元，平均每筆為1356萬元，每月房貸支出約為6.86萬元，和6年前相比房貸負擔約多出2.8萬元。 而同屬大台北生活圈的新北市，2015年第二季國人購置住宅平均貸款金額為772萬元，20年期本利攤還利率2％的狀況下，平均每月房貸金額約為3.9萬元，6年來銀行平均授信額度增加333萬元，每月房貸支出多增加約1.7萬元，對於一般家庭來說仍是筆不小的支出。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2015年第二季國人平均貸款核貸成數約為66％，近年都維持在類似的健康水準，因此即使房價經歷一段修正，對於金融機構而言，仍無須擔憂壞帳等問題，且隨房價出現一段修正，房貸的平均授信額度也在逐步減縮。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】信義房屋表示，隨著台北市中心大面積土地越來越少，內湖科技園區產業群聚成企業設點的另一項選擇，工作人口進入帶動區域生活機能發展，使西湖段、舊宗段、潭美段形成內科金三角核心。其中，五期重劃區所在的潭美段開發較晚，景觀整齊，開發面積具規模，成為企業總部新選擇，葡萄王、炎洲企業、雄獅旅遊不約而同選擇進駐此區，讓潭美段形成企業總部新熱點，即使房地產不景氣，仍有很高的詢問度。 信義全球資產經理王維宏指出，內湖科技園區可直上堤頂大道、環東大道及國道1號，鄰近南港經貿園區、敦化、松山、信義，加上相較傳統市區辦公大樓動輒80萬/坪以上的價格，內科相對親民，且空間彈性大、可塑性高，企業進駐率越來越高，發展較早的西湖段、文德段已近飽和，難有大基地開發案，而舊宗段因倉儲量販業發達，交通較擁擠，潭美段則是目前景觀最整齊的區域，規劃及設備新穎，吸引企業進駐，也使西湖、舊宗、潭美三段組成的內科金三角逐漸成形。 王維宏說，自2013年昇恆昌免稅廣場在潭美段風光開幕後，葡萄王於同年斥資32.5億向太子建設購入大樓做企業總部，雄獅旅遊則在2015年確定進駐V-Park，接下來三陽也將遷入T-CBD企業總部，加上最新完工的炎洲企業總部、國泰潭美大樓，使得潭美段成了豪華商辦、企業總部林立的新熱點，周圍建築設計新潮，像華固建設興建的V5、V-Park、T-CBD、炎洲企業總部、太子國際企業總部都是知名設計團隊作品，與早期開發的西湖段和舊宗段不同，潭美段建築跳脫傳統廠辦設計，形成獨樹一格的區域景觀。 一般而言，企業主尋找企業總部時，第一考量是地緣及區位與企業原址不會太遠，無論總部搬遷、安排員工上下班，或工廠進出理貨都比較順利，其他重點則有成本、未來擴充性、格局、設計與功能、公司形象等，王維宏指出，企業總部辦公空間屬自用剛性需求，而潭美段在上述構面上都能符合企業需求，因此案件詢問度一直很高。 王維宏分析，潭美段的影視音產業園區基地雖然未竟全功，但也為區域保留更多發展彈性與想像空間，2015年7月中信銀以51.4億買入五期東邊安康段的廠辦大樓，也是看好內科由北向南向外擴散的發展趨勢，以每坪約44.2萬價格購入企業自用大樓，提前卡位潭美段週邊區域，而金三角目前的區域行情，以西湖段52萬~70萬最高，舊宗段45萬~62萬、潭美段以43萬~65萬在伯仲之間。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】大直水岸豪宅房價出現修正，根據實價資料顯示，2015年5月和7月輕井澤分別成交1戶水岸景觀豪宅，兩筆交易房價相差超過1成，其中7月成交的10樓戶別，成交總價為2.4億元，換算單價約為181萬元，不僅房價跌破每坪200萬元，前後兩筆交易單價相差將近13％。另外，內湖的大湖山莊則出現億元級透天交易案，研判應是為了整合土地而購買。 根據實價資料顯示，2015年以來輕井澤有兩戶的交易資料，其中5樓2015年5月成交約2.76億元，拆算單坪成交行情約為209萬元，不過一筆7月的成交資料，輕井澤高樓層的10樓則成交2.4億元，同樣為154坪左右的大小面積，房價則落差有3500萬元，兩戶房價相差超過1成。 信義房屋不動企研室專案經理曾敬德表示，從輕井澤水岸景觀戶跌破每坪200萬元開始，對於大直水岸第一排的景觀豪宅已經產生比價效應，據了解該社區還有一筆交易的價格也跌破每坪200萬元，而現在市場上的買方對於行情波動也相當敏感，未來出價勢必會參考該戶的成交行情。 雖然大直水岸第一排價格出現修正，但也有一項正面指標，曾敬德指出，降價就能找到買方接手，也能慢慢替價格找到底部支撐。另外，內湖的大湖山莊街則有一筆38年的透天交易紀錄，成交總價高達1.4億元，研判購買人應該視著眼於129坪的土地面積，換算土地單價每坪土地約為109萬元，且現在購買未來土地部分還是適用房地分離的舊制，相對有利。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】信義房屋最新2015年第三季房價指數出爐，根據統計資料顯示，主要都會區房價除了高雄以外，幾乎都較上一季度出現明顯下滑，大台北都會區仍是房價修正較為明顯的區域，新北市第三季較上季修正約4.25％，其次為桃園的3.24％，比較特別的是中南部的房價走勢也開始呈現疲軟，台中市房價季減2.63％，高雄市房價的房價漲勢趨緩，中南部地區也開始感受到房市不景氣。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，主要都會區2015年第三季的房價指數表現仍呈現疲軟走勢，不管是和第二季相比或2014年同期的第三季相比，房價指數都有一定的修正幅度，顯見第三季不僅交易量持續下滑，連帶房價也出現下跌，且對比國泰房價指數的趨勢來看，二手市場也出現中南部房價回檔修正的走勢，房價修正的趨勢已經擴散到中南部。 信義房價指數顯示，北部三都台北市房價減幅季減約1.17％，但新北市房價下跌速度趕上台北市，房價指數由第二季的308.01修正到294.91，季減幅度高達4.25％，和2014年相比房價指數更下跌了5.3％，季下滑與年度下滑的幅度居冠，其次則是桃園市，雖然央行放寬選擇性信用管制措施，但桃園地區第三季的房價仍出現下滑走勢，房價指數季減約3.24％，年減約4.04％僅次於新北市。 至於房價指數出現明顯修正的還有台中市，台中市房價指數季減和年減幅度都為2.63％，第三季台中地區的房價也出現高檔回檔整理的走勢，而高雄市房價指數雖然並未出現明顯回檔，但上漲動能已經趨緩，本季房價水準表現接近上季。 曾敬德表示，房價先修正的台北市，精華區的低接買盤逐漸回籠，因此第三季的房價修正幅度趨緩，但反觀外區已經感受到房市的冷空氣正逐步南下，大台北以外的區域可能會越來越感受到房價修正的市場氣氛，建議手上有閒置資產的民眾，應該理性調整售價持盈保泰。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】信義房屋根據內部成交行情統計2015年10月房市交易狀況表示，房市逐漸步入第四季傳統旺季，雖然928檔期效應不明顯，但房市已經積壓了一股遞延買氣，而屋主經歷一段低迷的市場氣氛後，適時調整售價，因而10月的房市交易量從第三季的谷底彈升，信義房屋10月的交易件數較9月增加了約2成的幅度。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，10月氣候狀況穩定，股市也出現一波回彈，干擾房市的外在因素減少，加上第四季屬於傳統購屋旺季，市場上仍有一定的遞延與自用剛性買盤，房地合一將在2016年1月1日上路，的確有讓部分個案的交易速度加快，且部分屋主已經委託銷售一段時間，感受到買方的看屋狀況並不積極，且出價與期待值有段落差，售屋需求較為明確的屋主就調整售價爭取成交機會，因此10月的成交量較上月增加約2成左右。 若以區域來看，雙北市的交易量都出現穩定回溫跡象，包括台北市10月交易量月增約17％，新北市的房市交易量則月增28％，北市的住宅平均成交價格為63.2萬元，低於上個月的每坪64.6萬元，與2014年同期的每坪65萬元，顯見價格回檔後，市場交易量也逐漸回穩。 曾敬德表示，此次觀察雙北市的交易狀況發現，市中心的蛋黃區雖然價格率先修正，但在價格修正後的確也吸引買盤回籠，包括台北市的大安區、新北市的板橋區等，交易量不僅高於上月，甚至是比2014年同期的10月更多，顯見在市中心的地段優越性等條件沒有改變下，經歷一段價格修正後，陸續也有觀望已久的買盤回籠。 至於六都其他的區域，交易量也都明顯較9月增加，台中市交易量月增29％，台南市月增11％，高雄市的增幅更高達44％，整體房市經歷一段低量整理後，交易量似乎有逐底回穩跡象。 曾敬德指出，第四季雖是房市旺季，但預料旺季的效應有限，建議想要售屋的屋主，現階段屋況佳、價格實惠的房子，才能夠加快銷售速度，而想要避開房地合一新制的民眾，要把握時間在年底以前完成過戶的移轉登記，未來再售屋才能夠適用舊制的資格。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】桃園航空城計畫在桃園市首長大選過後，出現不一樣的規畫進度與開發想法，也讓被認定為愛台十二建設的航空城開發案，土地交易量窒息。根據官方統計，桃園航空城實價揭露的土地交易件數，2015年第二季僅剩下48件，與2014年同期的227件相比，量縮高達8成，桃園航空城土地交易出現急凍。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這幾年土地與農地的投資行為，一路從新竹竹北到桃園青埔，導致土地與農地的價格出現大幅度的飆漲，而被認定為愛台十二建設的桃園航空城開發案，因為未來具有想像空間，也讓資金投入區域內的土地交易，但隨政策的不確定因素升高，未來究竟可變更為建地還是最後僅是塊農地，投資者卻步觀望也讓土地交易急速降溫，量縮後價格也凍漲整理。 根據桃園航空城官方統計資料顯示，本區2015年第2季整體實價登錄揭露土地交易件數為48件，與2014年同期的227件相較減少179件，減少幅度約79％，2015年第2季屬農業使用之土地交易件數為28件，較2014年同期的151件減少123件，減少幅度約81％。 就土地、建物買賣登記移轉筆、棟數而言，2015年9月土地移轉筆數為28筆、建物棟數為6棟，相較於2014年動輒百筆以上水準下，2015年買賣移轉登記案件量與其土地筆數均有顯著下滑趨勢。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】信義房屋統計房價成交資料顯示，2015年第3季和2014年第2季的北市平均電梯大樓房價變化，其中台北市的12個行政區中，有9個行政區的平均房價下跌，其中市中心的蛋黃區房價跌幅最重，包括大安區、信義區、中正區與松山區，房價下跌幅度位居北市的前四名，其中大安區與信義區的電梯大樓每下跌超過10萬元。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，市中心區域因為房價水準最高，加上又是政策主要打擊的對象，因此成為此次房價下跌的震央所在，且市中心房價下跌趨勢向外擴散，和過去一年相比台北市房價幾乎呈現全面下跌，且大台北以外的地區也逐漸感受到北部房價修正帶來的涼意。 根據信義房屋統計北市每季度的房價表現來看，住宅大樓修正最大的地區落在大安區中，平均房價從2014年第2季的每坪102.4萬元，修正至現在的每坪87.6萬元，信義區則從每坪101.3萬元，下跌至每坪88.1萬元，大安區與信義區的房價下跌每坪超過10萬元，且雙雙跌破高檔每坪百萬元的房價水準。 以大安區的指標成功國宅為例，景氣高點時每坪成交72~75萬元左右，但到現在行情可能剩下每坪63~65萬元左右，但倘若出現行情下的破盤價，很快又有買方順利成交，顯見雖然市中心區域房價經歷一段修正，但是中心的區域優越性與生活的便利性不變，價格經歷修正後的確可吸引買方進場購屋。 至於相對平價的區域，包括大同區、萬華區與文山區等，目前市場上相對低單價與低總價的買氣較為穩定，尤其是首購等自住客為主的購屋區段，房價與交易量都會相對穩定一些，若與過去兩年的房價高檔相比，房價仍有一定的修正幅度，但表現略優於市中心的蛋黃區。 曾敬德表示，台北市房市經歷政策的震撼洗禮後，價格拐點出現在2014年的第2季，經歷一年多的房價修正，有越來越多成交低於實價行情的案例出現，尤其是最近半年的價格修正最為明顯，當前能夠順利成交的屋主大多能體認到市況欠佳，因而願意讓價加快銷售速度，至於買方不僅要買的對還要買的划算，接下來就要觀察修正回檔的價格能否找到支撐，吸引買方回籠。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】根據台北市2013年家庭收支調查資料顯示，北市有車家庭僅有24％有自有車位，另外的26.8％都是租借停車位，而將近一半的有車家庭並沒有停車位，北市近年小客車新增掛牌數均有6~7萬輛，而且還在持續成長中，顯見北市對於車位的需求相當龐大，不止導致租金價格上漲，更進而反映在車位售價上，對於車位的價格也產生明顯支撐。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，有些國際都會區地狹人稠，加上停車政策的管制措施，讓車位成為一種投資標的，北市2015年12月底以前規劃完成巷道既有停車格收費，未劃設格位則併鄰里交通改善整頓劃設格位後收費，可能讓停車位的需求增加，未來有機會反映在車位的租金與售價上。 根據北市的家庭收支調查顯示，北市無停車位比例最高的是在北投與南港地區，擁車卻無車位的家庭都超過6成，平均北市水準也將近5成，等於每2戶的擁車家庭中，就有1戶沒有停車位，至於自有車位的比例最高的則是在中山區，有高達4成的有車家庭，有自有的停車位，但整體北市有車的家庭中僅有1/4有自有車位，等於3/4的家庭無自有車位，得租賃或在外停車，且需求相當龐大與迫切。 信義房屋統計實價揭露2014年1月至2015年9月的車位行情，其中台北市12個行政區的車位價格水準，較低價的區域一個平面車位水準約為200萬元，如北投、內湖、文山與大同區，但車位價格水準最高的是在大安區，一個平面車位的價格水準約為320萬元，是大同區、北投區與內湖區車位價格的1.6倍，全市的平面車位價格一個約230萬元。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】雖然雙北市2015年交易陷入低潮，但兩房產品仍是不景氣下的剛性需求產品，信義房屋統計雙北市前10名兩房交易最多的路段，前10名都落在新北市中，台北市2房交易最多的林森北路僅排名第12名，觀察新北市熱門的2房交易路段，有些屬於第一圈的要道或捷運站附近，但平均總價在千萬元左右，另外就是位置較偏但相對低總價好入門的路段最受歡迎，尤其是平均總價在550萬元以內的路段。 信義房屋統計雙北市2房的熱門購屋路段，第一名屬於中和區的中正路，主要因為中正路屬於中和的主幹道，加上具有捷運站、近交流道等優勢，吸引雙北市的通勤族進駐，根據2015年的實價行情顯示，中和中正路的兩房平均成交總價約為945萬元，等於自備250萬元左右，就可以擁有一間屬於自己的兩房住家。 至於排名二到四名的則都是新北市平價路段，包括汐止的大同路三段、新店的達觀路、淡水的北新路等，大同路三段的平均成交總價約498.6萬元，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，以總價550萬的兩房為例，大概自備款準備150萬元，貸款400萬元每月的房貸本利攤金額約2萬元，對雙薪家庭來說負擔相對較輕，算是新北市可以輕鬆成家的路段。 不過這些區域會屬於平價路段也會有其原因，如大同路三段就屬於汐止相對較邊陲路段，但對於開車族群來說因為靠近交流道，反而交通機能相當便利，至於新店的達觀路則屬於安坑地區的山坡地，但在安坑一號道路開通後，交通機能也明顯提升，加上低單價與低總價的特性，吸引一般首購家庭的目光。 曾敬德建議，兩房產品因為剛性需求穩定，日後轉手或出租都是不錯的選擇，若預算充足一點的可挑選捷運站點周邊的兩房，但若是可以自備車子等交通工具的，則可按自己的預算挑選路段，但有些平價路段生活機能相對缺乏，另外小家庭還要考慮一下學區等問題。出處/MyGoNews     www.mygonews.com