【記者曹逸雯／台北報導】奢侈稅、囤房稅、房地合一等政策打房，首購、換屋族成為房市主要買盤，尤其高房價、加上單身人口或小家庭增加，房屋需求考量階段性「先求有、再求大」，2014年依然小宅當道，台北熱門坪數為10-15坪，熱銷產品多集中在900-1200萬元。受到打房政策影響，去(2014)年全年買賣移轉棟數銳減，尤其台北市3.2萬棟、新北市6萬棟，雙雙創下近23年以來的新低。台灣房屋分析去年實價登錄6都成交資料，以價格帶來看，台北市去年熱銷產品集中在900-1200萬元，其次為1200-1500萬元，新北則以600-900萬元最多；以坪數來看，台北熱門坪數是10-15坪，新北則是25-30坪最夯。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，房價高，低總價產品入手門檻較低，加上單身人口或小家庭增加，對房屋的需求偏向務實，「先求有、在求大」的階段性考量應運而生，總價愈低愈好銷，小宅當道，即使15坪以下貸款不易，使用坪數不高，但只要能卡到「台北市」門牌，如果再加上有學區概念或交通便利的小套房產品，仍受市場青睞。進一步觀察屋齡，台北市因為房價高，新成屋交易占2成，交易最多集中在屋齡40年以上產品；台北以外的5都，房價基期相對低，因此，5年以內新成屋約占3成的交易量。張旭嵐指出，一般屋齡超過20年的房子，會開始有較多結構性的問題，轉手時大都會進一步裝修或粉刷，雖然屋況較差，但因價格較低，改造空間大，相當受到自用族的偏好。張旭嵐建議購屋族，現在買方市場到來，今年的購屋戰略就是「考慮跨區、多多比價、勤快看屋、勇敢出價」，尤其雙北房價較高的地區，可打破區域限制，「跨區通勤」，或許有機會用輕鬆價格入住優質環境，而今年賣家價格有逐漸鬆動的趨勢，建議多比價，勤看屋，或許可以找到願意平盤出場的賣家，大膽出價，增加成交機會，逢低搶到寶，即可一圓成家夢。出處/NOWnews   www.nownews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】延續著2014年的房市疲弱走勢，2015房地產一開始，市場頻頻出現不好的消息面，整體來看2015年房地產發展，台灣房屋歸納出7大趨勢，結論是：「自住、換屋撐盤，置產啟動重新配置」，資分別將7大趨勢整理如下： 一、美國獨走升息，全球貨幣仍屬寬鬆，利率保持低檔2015年美國升息大勢底定，惟其他各國經濟仍然偏弱，通縮危機未除，貨幣市場預料持續寬鬆，央行還會維持一段時間不作利率調整，整體利率依舊相對低檔，因此，有自住及換屋需求的族群，需考慮利率風險並非一成不變，不動產仍為儲蓄的理財工具。 二、大選再臨，九合一選舉結果餘波盪漾，2015上半年供給量走強2014九合一選舉的震盪結果，更添接下來登場總統及立委選舉之選前不確定因素，眼下如房地合一稅、大戶條款等政策走向轉彎，更多的政治盤算影響來年國內局勢！不過在利空政策非強制推行下，現況有利選前暫緩推案的建商，以及觀望的賣方屋主伺機獲利了結，因此到2015上半年前，房市供給量有機會邁向新高，建議有購屋需求者，可以進場，不僅挑優質物件，更可以爭取好的議價空間。 三、奢侈稅修正嗅政府打房心態，賣方價格可望鬆動立院三讀通過奢侈稅修正，工業用地亦將開始課徵奢侈稅，而自住使用房屋也得提出證明，顯然政府對房市心態如故，未有鬆動之姿，即便房地合一稅前景不明，財政部也無退守意味，因此有意賣屋屋主可能在2015上半年先行掀起一波降價潮。 四、觀光商圈店面漲勢強，後續潛力無窮以陸客為主的國內觀光潮，讓許多知名商圈店面價格屢創新高，以永康商圈而言，租金水準每月約12萬到15萬，換算投報有1.125％到1.406％；饒河街夜市店面每月租金亦是10萬起跳，投報率最高可達2.5％，預期2015店面市場仍是洛陽紙貴，商機潛力續存。 五、看準富人資產配置洗牌，超級豪宅、置產市場來勢可期台美簽訂針對美國籍人士境外帳戶查稅的肥咖條款，以及被視為富人增稅的調整所得稅級距政策，均不利資金匯聚措施，富人資產配置將重新思考，股市、基金一類投機型商品不再躁進，轉為投資店面或捷運宅收租報酬，或購置目前建商大推的超豪宅保值，成為2015資金流向趨勢。 六、搭上捷運話題，交通機能概念宅立於不敗全台當下都在推動的交通建設，讓周邊住宅形成亮點，比方說台北市正發燒營運的松山線，交通與生活機能交互影響下，使區域房價輕易來到8字頭水準，其他環狀線、萬大線、淡海輕軌綠山線，以及機場捷運線等，都令衛星市鎮得吸收首都腹地效益，2015捷運概念宅魅力不減。 七、買賣雙方價格好商量，2015房市有機會突破觀望窘境出於選前觀望，2014房市交易儼然低迷，雖然選舉結果讓現況仍不見明朗，惟因部分利空政策暫緩，加上建商與賣方售屋壓力已達頂點，來年房價有機會稍做修正，而買方逢低買進姿態亦已蠢蠢欲動，預計最快2015年初便可破除僵局。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2015年一開始，大家都在關心與擔心「房價修正與否？」然而，在2015年持續受到(1)土地公告現值調高、(2)北市囤屋稅、(3)奢侈稅修正從嚴以及(4)房地合一課稅議題，房市成為「買方市場」，對於開價有鬆動的降價產品，才會有出價的意願。 根據台灣房屋智庫統計實價揭露六都價量變化，發現實價揭露政策實施前一年的交易量相比，僅有台北市呈現下滑13.5％，但如果比起實價揭露滿一年時的交易狀況，則6都皆呈現衰退狀態，尤其以雙北市首當其衝，約有14.8％以上的量縮。 台灣房屋智庫執行長劉怡蓉分析，自2012年8月實價揭露以來，房價透明化後，實價成為「賣方委售、買方殺價」參考，雖買賣雙方對於房價認知差距不大，但是「屋主想賣高價、買方想買最實惠的價格」，仍使得房市交易量呈現量縮。 因此，2015年受到(1)土地公告現值調高、(2)北市囤屋稅、(3)奢侈稅修正從嚴以及(4)房地合一課稅議題，房市儼然成為「自住買方市場」，對於開價有鬆動的降價產品，更有出價的意願。全國不動產企研室主任張瀞勻分析，選後適逢成家旺季，且自住客陸續回籠看屋，剛性需求仍然強勁，加上房地合一可能將於2016年上路，預期在2015年出現求售潮，使得部分屋主心生警戒，願意讓利，買賣雙方一拍即合，年前成交速度加倍！出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【記者曹逸雯／台北報導】台北市、新北市、桃園及台南市等4已公布去(2014)年12月建物買賣移轉棟數，累計2014年台北市移轉僅剩下3.2萬棟，寫下1992年有統計以來的新低量，新北市約6萬棟的移轉量，同樣也是史上最低量。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，去年台北及新北兩都買氣弱，買賣移轉棟數創下史上最低，主要原因為奢侈稅進場後，房市量能不佳，加上政府打房政策頻頻，使得雙北買氣萎靡。不過，12月買氣相較已有大幅提升，4都月增在23.5%至37.4%之間，顯見傳統旺季仍有買氣挹注。台灣房屋智庫召集人葉立敏表示，台北市與桃園市12月買氣都量增3成以上，新北與台南也分別有25.2%與23.5%的增幅，顯示選前不確定因素消散後，觀望已久的買氣逐步回籠，加上政府調升今年度土地公告現值，許多賣方為了趕在年底過戶，將可能會增加的稅負，讓價給買方，促使買氣回溫有感。永慶房產集團研展中心經理黃舒衛分析，今年房市持續受到政府政策管控、利率緩步走揚以及新屋供給量持續增長，短期仍有買氣觀望的態勢，建議區域房價已明顯過高的物件，屋主應留意市場反轉的風險，避免對房價過度期待仍有成長的可能，調整房價才能打破僵局。出處/NOWnews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】台北市南港區興中路公寓頂樓大火燒出全台違建危機，新任台北市市長柯文哲，新官上任三把火，即刻宣布整頓台北市違建，針對的是危及公共安全的226戶違建，在2015年3月20日前自行處理，屆時無法改善者直接拆除。新北市政府同步跟進，共計有2746件的危險違建，第一階段先強制拆除605件增建3層樓以上的列管案件。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，根據內政部營建署到2014年10月底的統計，先不論是否有公安疑慮，全國違章建築案件高達60萬，六都則共計有52萬餘件，其中以新北市最多，有19萬件，其次是高雄市接近12萬件，第三名便是此次喧騰沸沸揚揚的台北市，有83,690件，三個直轄市的違建窘況就如同居住安全未爆彈，無怪乎市府決心大力整頓。 租屋市場需求增 套房租金漲勢風雨欲來至於違建拆除是否同步波及當前房市，張旭嵐分析，以租屋市場現況來說，台北市中山區20到30坪的公寓，2樓的租金行情有22,000到28,000元，價格並不便宜！隨著樓層往上，租金遞減，4樓租金約莫減至20,000元，5樓頂加更為便宜，分隔雅房與套房作收租，雅房每個月大概收5000元租金，套房則視屋況租7,000至9,000元不等。在即刻拆除效應下，市場可能因供需突然失衡，大舉湧現租屋需求，讓租金有機會上漲10％到15％，而本因收入情況不佳才租賃有危安全的頂加違建租客，租金負擔恐將加重。 頂加優勢不再 產品價格面臨修正 另外，張旭嵐認為，違建的拆除實有助於都更整合，老舊公寓過去因為頂加收租投報率高，屋主不易割捨，若現在被迫必須拆除，實有機會讓頂樓屋主心態轉變，利於都更的推動。至於再論及公寓物件的銷售買賣，原本不時有買4樓送頂加，或買1樓送地下室的狀況，可能隨著這次違建拆除風波式微，相關產品價格走降機率高。 張旭嵐也提醒公寓產品的買賣雙方，違建的拆除風險已成為未來交易重點之一，頂加難再成為公寓優勢！購屋民眾在下手前，宜先確認相關狀況，應以實際房屋可用面積與使用權利作考量；而賣方亦勿過度包裝不合法的增建屋況，應以實際狀態，配合市場價格，開出合理的銷售價位，以免徒增後續交易糾紛。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】2014進入倒數，展望來年，2015房市有不少新制上路，台灣房屋智庫整理各政府單位公告的2015新制。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，其中立院三讀通過修正奢侈稅案、北市開徵囤房稅、內政部容積獎勵總量限縮，以及財政部綜所稅課稅級距調整，針對全年綜所稅淨額超過千萬元的富人，適用稅率由40％加重至45％等新制將影響羊年房市布局。 房地合一稅，自用免驚  另外，眾所關心的房地合一稅，原則上朝自住與長期享有優惠、土增稅不重複課稅、不併入個人綜所稅、配套的奢侈稅退場、會有排富條款、單一或是分級稅率則再商議等方向。張旭嵐分析，政府打房決心不變，然而在大戶條款的前車之鑑下，房地合一稅的確定實施日期可能才是關鍵，在此之前房市還不至於雪上加霜。倒可注意另外一項難得的利多消息，對於保險業投資商用不動產年租金最低報酬2.875％的門檻，金管會承諾將作出鬆綁研議，以符合現況約2％的商辦報酬率，不動產市場可望由壽險業者領航破冰，讓房市寒冬露出一線曙光。 奢侈稅修正從嚴，工業用地與投資客面臨考驗 立法院歲末年終再丟房市震撼彈，三讀通過特種貨物及勞務稅(簡稱奢侈稅)條例修正案，將非都市土地的工業區土地納入課稅範圍，而自住換屋免徵奢侈稅的要件，一定須有自住事實。張旭嵐分析，奢侈稅從2011年施行至今，對於短期炒作房地有抑制效果，因此不少投資者改把目光轉向未列入奢侈稅課徵項目的工業用地。根據內政部實價登錄資料，2014年非都市工業區土地交易，以桃園最熱有164筆，其次為宜蘭有97筆，因此實行之後，對桃園宜蘭的工業地交易影響最大。 8萬多戶要注意！2015北市開徵囤房稅台北市於10月中三讀通過《台北市房屋稅徵收自治條例》修訂案，扣除自住房屋後(自住房屋定義：個人所有之住家用房屋，符合無出租使用且供其本人、配偶及直系親屬實際居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內等情形者)，凡於台北市持有非自住房屋在2戶以下者，每戶適用之徵收率均為2.4％，其房屋稅較自住房屋提高1倍；持有非自住房屋3戶以上者每戶之徵收率均為3.6％，其房屋稅較自住房屋提高2倍，溯自2014年7月1日起實施，於2015年5月開徵的房屋稅適用。市府估計有8萬多戶會受影響，將為市庫增加10億元稅收。 張旭嵐指出，國內房屋稅原稅基偏低，對資金雄厚的多房者而言，目前增幅仍在能接受範圍，不會輕易拋售，就算重新配置資產，在沒有資金壓力的情況下，也不易撼動其在價格上的堅守，還得小心後續是否出現稅金成本轉嫁買方情況。 容積總量管制機制上路，恐反應房價為建立都市計畫容積總量管控機制，回歸都市計畫體系管理，進增訂的都市計畫法定容積放寬建築容積額度之總量累計上限，將於2015年7月1日施行，規定土地使用分區除依容積移轉規定可移入容積外，於法定容積增加建築容積後，實施都市更新事業之地區，不得超過建築基地法定容積50％，或各該建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積。而實施都市更新事業以外之地區，則不得超過法定容積20％。 張旭嵐說明，此條文的修訂在市場上已喧騰一時，也掀起建商的一波「搶照潮」。2015年7月容積總量管制上路，面對爭議難決的都更用地，以及未來獵地減少的容積獎勵，使得建商可興建的樓地板面積變少，未來恐反應在房價上。 千萬戶減稅有感！可望刺激民生消費，富人加稅！啟動資產配置潮財政部為達量能課稅及縮小貧富差距目標，公告2015年度綜合所得稅及所得基本稅額相關免稅額、扣除額及課稅級距金額。張旭嵐表示，其中標準扣除額自7萬9千元調高為9萬元(有配偶者加倍扣除)、薪資所得特別扣除額及身心障礙特別扣除額分別自10萬8千元調高為12萬8千元，將嘉惠千萬戶的單身、家庭及受薪族，減輕所得稅賦；至於課稅級距金額部分，則增加綜合所得淨額超過千萬元部分，適用45％稅率的級距(第6級距)，形成富人加稅條款。整體而言，減稅有感可望刺激民生消費，然富人加稅則將啟動資產重新配置風潮。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】台北市東區店面效益持續擴大，不只巷弄店面身價不斐，現在連二樓店面價值也水漲船高。根據實價登錄，大安區忠孝東路四段91~120號，總價1.52億，建物面積61.05坪，換算每坪單價高達249萬，在北市12個行政區中甚至比北投、內湖、大同、南港、文山等5個行政區的一樓店王價格還高，顯示A級商圈仍是長期置產族最愛。 台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，此次實價揭露的店面為屋齡45年的商業大廈，鄰近捷運忠孝敦化站、頂好商圈，目前為連鎖餐廳租用，如果以每坪每月租金4000元，面積61.05坪計算，每月租金為24.5萬，投資報酬率約1.93％，算是相當划算的交易。 過去東區店面交易價格最受到矚目，就屬位於北市忠孝東路四段180號的三陽忠孝大樓，2011年5月法拍其中1~3樓，最後由富邦人壽以總價20億1100萬元拍下，換算每坪1樓每坪733萬元、2樓190萬元；再來則是2010年由亨得利，以總價9億500元，每坪約556.66萬元的價格標下位於忠孝東路四段231-1號，面積161.68坪的一樓黃金店面。 劉志雄分析，東區A級路段二樓店面價格揭露，比北投、內湖、大同、南港、文山等5個行政區的店王價格還高，顯示東區一級路段店面有觀光效應加持，吸引知名品牌進駐，卡位競爭激烈，因此雖然是二樓但仍具有店面效益，所以能受到高資產族群青睞。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】幸福人壽持有的高鐵台中站特地區購物專用區1.52萬坪土地2014年12月29日標售，最終吸引兩封標單投標，其中吸引力生活事業股份有限公司以20.69億元得標，溢價率達17％。第一太平戴維斯表示，高鐵的快捷便利改變國人交通習慣，2013年度高鐵旅運人數逼近5000萬人次，台中站以將近880萬人次的旅運量，位居第二。近年來台中烏日站特定區土地標售都有相當好的成績，住宅區及商業區土地每坪行情站穩25萬元及40萬元。 日前高鐵局標售桃園、新竹、台中、台南車站特定區共10筆土地，其中位於台中站的3筆土地更全數脫標；11月底國泰人壽也在烏日高鐵站區之第二種產業專用區地上權招商取得最優申請人資格，預計將投入31億元，打造跨境電子商務產業園區，引入多項電子商務物流及金融後勤中心等多項設施；本次得標人具備豐富的大型商場經營與開發經驗，預期在資金及重量級投資人不斷匯聚下，台中烏日站區域未來快速發展可期。 台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，烏日區光日段一萬五千坪土地在兩年前(2013年10月)曾以底價16億出現在法拍市場，當時無人投標，現以17.7億底價捲土重來，並且溢價近17％、20.6889億標出，顯示近年來軌道經濟當道，交通型的開發案成為主流標的。 雖然這塊地的周邊機能尚未建立，容積率也只有180％，但由於占地廣闊，能夠運用的彈性空間很大，加上得標的ATT集團對於商城及購物中心的開發經營有豐富的經驗，未來烏日地區若能透過捷運綠線帶進人潮，那麼這塊地的開發對於台中高鐵特區的整體發展而言，將會是一塊重要的拼圖。瑞普萊坊董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，近年來台中的土地標售案屢屢開出好成績，表示投資人看好台中的未來發展，一但烏日站週邊開發完畢，將可吸引更多的居民來此就業或定居。由於近年來的大型開發案幾乎是沿著交通樞紐在發展，因此身為全台第二大站的烏日站，自然成為投資人關注的焦點。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】每年台北101大樓的跨年煙火表演，不僅是國際矚目焦點，總有不少人頂著寒風拚命卡位，就是希望捕捉美麗時刻，假使不用人擠人在家就能觀賞到美麗煙火，煙火景觀加值居住品質。台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，其實雙北市就有許多能看到煙火景觀房價又相對親民的路段，例如信義區的中坡北路、松山路，新北市三重區的環河南路、永和區的環河東路等。 根據世界高樓協會排名，目前台北101以508公尺高度為世界第四高樓。第一高樓為杜拜哈里發塔的828公尺，排名第二的則是位於麥加601公尺的皇家鐘塔飯店，排名第三為高度541公尺，甫興建落成的紐約世貿中心。雖然2014年台北101大樓跨年煙火一波三折，最後仍決定舉行，這也是101煙火第11年舉辦，每年都能吸引許多遊客共襄盛舉，現在跨年煙火已經是國際大事，也是吸引國內外觀光客來台跨年的理由。 如果以距離來看，信義計畫區周邊的大樓如市政府捷運站、華納威秀影城、國父紀念館，這些地點視野最佳，只是這些豪宅單價動輒上百萬，令人望之卻步。劉志雄分析，其實只要往外圍尋覓，永春站的松山路及後山埤站的中坡北路，平均房價分別落在65.6萬、63.8萬，等於只要一半的預算就能擁有煙火美景。 劉志雄指出，離開市中心往外走，大直水岸空曠的視野，也是相當好的觀賞地點，如果想要房價更親民的煙火宅，新北市三重區的環河南路、永和區的環河東路、汐止區的大同路一段也是不錯的選擇，平均房價落在25.7~45.6萬。 劉志雄提醒，民眾購買景觀宅需要注意的是，建物周邊日後是否可能會有新建物產生，而遮蔽對外視野，確保可看到的101大樓或是美麗夜景不會消失。常見的案例是，屋前的空地開始陸陸續續蓋起了房子，擋住了當初買房期望的景觀，「景觀宅」最後的景觀，剩下一排一排的房子，當初比人家多花2~3成房價買下的景觀第1排，如今已經變成第2排、第3排，房屋價值大打折扣。 劉志雄建議，最保險的方法是查閱都市計畫圖，看看基地前方或旁邊，還有沒有空閒建地，將來可能蓋出更高建築擋住原本景觀，不僅影響通風採光，還會因此影響房價。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【MyGoNew蕭又安‧方暮晨/綜合報導】立法院院會2014年12月23日通過「特種貨物及勞務稅條例部分條文修正案(奢侈稅)」，將「非都市土地之工業區土地」納入課稅範圍，未來只要是非都市的工業區土地，持有未滿2年即出售的，按出售價格課徵10％或15％奢侈稅。這次修法也通過，自住換屋者，必須有「自住事實」才能符合免稅條件。同時也擴充財政部對免稅的認定權，增訂「確屬非短期投機經財政部核定者」可免徵奢侈稅。 為兼顧健全房市、維護居住正義，三讀通過的修正條文也將依法得核發建造執照的「非都市土地的工業區土地」也納入課稅範圍，以避免可供建築使用的非都市工業區土地成為短期投機交易標的。同時修法也增定自住換屋免徵奢侈稅需「有自住事實」要件，落實照顧自住換屋者立法意旨。 另外，院會也通過附帶決議，雖修法授權財政部得以依事實認定奢侈稅排除個案，但唯恐行政裁量權太大，要求財政部如要排除奢侈稅，應發布解釋令，就認定方式明確解釋，以達賦稅公平正義。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，奢侈稅從2011年施行至今，對於短期炒作房地有抑制效果，因此不少投資者改把目光轉向未列入奢侈稅課徵項目的工業用地。根據內政部實價登錄資料，2014年非都市工業區土地交易，以桃園最熱有164筆，其次為宜蘭有97筆，因此實行之後，對桃園宜蘭的工業地交易影響最大。 張旭嵐表示，此次修法除了新增工業區土地為課徵項目外，也增加換屋免稅需有「自住事實」的要件，執法從嚴認定，明顯再度宣示政府打房的決心，這也讓已經降溫的房地產交易熱度，將再度面臨一波「房市寒流」。出處/MyGoNew  www.mygonews.com