【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】繼「師大夜市」遭當地住戶抗議遂走凋零，近日因文創園區帶動周邊店面商機的「松菸文創商圈」，也遭居民投訴觀光人潮帶來環境髒亂與嘈雜，究竟夜市對周邊住宅房價是「助力」還是「阻力」？台灣房屋智庫統計北市六大夜市近一年房價表現，發現除了師大夜市周邊住宅均價年減14.43％，其餘五大夜市周邊住宅均價年增0.39％~10.06％，顯見夜市的嘈雜混亂雖影響居住生活品質，但夜市文化仍深植國人生活習慣。 台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，2014夜市周邊住宅漲幅排名第一與第二的｢通化夜市」和｢士林夜市」，漲幅分別為10.06％與8.21％，單坪均價來到81.45萬、76.48萬，前者不脫位處台北市蛋黃區大安區因素，鄰近捷運信義安和站，夜市飲食方便性錦上添花，推升房市買氣；而享譽國內外的｢士林夜市」，同樣因捷運劍潭站近在咫尺，且該區綠地、學區、公共建設狀態佳，士林官邸、花博園區、兒童樂園、陽明山近郊環繞，居住起來動靜兼具，房價自然水漲船高。 至於夜市宅漲勢名列三、四、五名的「饒河街夜市」、「寧夏夜市」，以及｢華西街夜市」，2014漲幅各有5.78％、0.86％，以及0.39％。陳炳辰分析，其中｢饒河街夜市」周邊房價衝破七字頭，捷運松山線通車效應之大不容小覷，即便夜市周邊多老舊公寓，但往松山車站後站方向，或八德路四段上，與基隆河岸都有不少輕屋齡大樓產品，跟上生活、交通機能提升腳步，齊一帶動當地房市。 反觀曾幾何時車水馬龍的「師大夜市」，周邊住宅2014單坪均價雖還有73.25萬，但比起2013已走弱14.43％，不見八字頭，在一片看漲的台北市熱門夜市宅中衰退顯眼！陳炳辰指出，該區房價下跌主因應為原本爭議的住宅使用物件，不能再挪用商店，讓價格重新回歸住宅產品。 陳炳辰進一步表示，夜市為了方便遊客前往，多位於交通便利的捷運周邊，因此附近房市熱況不一定單純來自夜市貢獻，而夜市某種程度上帶來環境整潔疑慮，卻在權衡生活機能方便性下，反由後者勝出！另內政部地政司也修訂不動產說明書應記載事項，增訂應記載受託銷售的不動產周邊重要環境設施，未來購屋者可以更明確了解居家生活氛圍。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市已修正公布該市房屋稅徵收自治條例，自2014年7月1日起，提高該市非自住的住家用房屋稅率，依納稅人持有戶數多寡按2.4％及3.6％的差別稅率課徵，房屋稅額將較自住房屋增加1倍至2倍。 台北市稅捐稽徵處說明，本次修法除針對非自住的住家用房屋訂定差別稅率外，另供私人醫院、診所及自由職業事務所使用者，房屋稅率由2％調升為3％；停車場或防空避難室未經核准而改變為其他用途者，均按房屋稅條例第5條所定各項用途的最高法定稅率課徵房屋稅；又房屋空置不為使用者，則按使用執照所記載用途或都市計畫分區使用範圍認定，分別以非自住的其他住家用房屋稅率(2.4％、3.6％)或非住家用房屋稅率(2％、3％)課徵。至於營業用房屋的稅率則維持3％未調整，供人民團體等非住家非營業使用房屋稅率亦維持2％未調整。 該處進一步說明，房屋稅是依據房屋實際使用情形而適用不同的稅率，並按月計算稅額，如使用情形或持有自住、非自住的住家用房屋戶數變更，其變更日期在當月15日以前者，當月份即可適用變更後的稅率；如變更日期在16日以後，則自次月起適用變更後的稅率。納稅人應在變更之日起30日內向該處所屬各分處申報，以維護租稅權益。 台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，房屋稅會受到倍數調升的幾個主要因素，包括2014年7月之後的新案、認定高級住宅、以及非自用等三大要件，任何一項都會帶來二到四倍不等的加乘效應，層層疊加的結果之下稅負額度顯得相當可觀。尤其當持有多戶住宅的富人，若剛好又購入2014年7月以後交屋的新豪宅，5月份將面臨6~7倍之多的稅額。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】位於大直美麗華商圈兩筆土地2015年4月14日於台北地院進行第一次法拍，台灣房屋資深分析師陳炳辰指出，這次法拍2筆地號一共589.84坪，其中金泰段79-9地號座落植福路與敬業一路口；85-12地號則在敬業一路192號旁空地，相當鄰近美麗華購物中心與捷運劍南路站，總底價20.2億元，換算每坪單價約342.92萬，不過可能因屬於一般商業區用地，不得做為住宅開發，加上整體不動產市場景氣偏淡，法拍結果出現無人投標的流標狀態。 陳炳辰分析，2015年國產署標售土地屢傳捷報，3月26日標售中山區吉林段二小段兩筆土地，總面積289.49坪，由元大人壽以29億9佰萬元得標，溢價率高達40％；4月10日開標大安區通化段五小段土地，總面積367.24坪，有4封標單競標，最後以17億1仟萬元得標，溢價率28％，換算每坪單價約465萬，讓土地市場信心回溫。然此次法拍大直精華商業區土地，最終流標，主因不脫法拍市場，目前拍賣底價與市價差距約八折左右，待二拍以後，法拍底價與市價差距有六折以上的空間，將吸引投資方進場。 市場傳言該土地債務人之一為知名立委辦公室主委，且由於2014年曾自行出售，當時開價高於本次法拍近1.5倍，其對於法拍價格感到相當大的落差！不過法拍現場債權銀行認為流標結果並不意外，預料大概到了一個月後二拍再打八折，可能會有買家出手。 陳炳辰說，目前該區開發多為商辦與飯店、商旅使用，美福飯店與華宜飯店均於此落腳，加上本有維多利亞酒店與多家婚禮飯店，顯然形成高檔飯店、商旅聚落，2014商辦行情落在每坪100-120萬之間，本土地若能法拍成功，在限制做商業區使用下，應也不脫商辦、商旅興設方向。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】北市府第一波捷運聯開宅租賃，已經開放線上申請。台灣房屋智庫針對本次公開招租的4個案子、以及近2年捷運局曾經公開標售的聯開案，觀察聯開宅與周邊住宅租金行情的差異，發現聯開宅租金與周邊住宅租金價差在1成以內的，僅有松江南京站-「新東京宅」1.5％、龍山寺站-「JR捷座」2.7％以及新店站-「碧潭有約」7.5％，而價差最大的是南勢角站-「南方之星」，該聯開宅與周邊住宅租金均價價差41.9％。 台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，其實大部分的聯開宅租金均價均高於周邊住宅租金均價，無非就是到站即到家的優勢，平均約有2成至3成5的價差，顯然想成為捷運宅的房客絕對要有一定的經濟實力。 洪佩君分析，南勢角、木柵、先嗇宮等站都已經屬於捷運末端，周邊住宅多有屋齡老舊、選擇較少的問題，而捷運共構屋齡既新，近年標售而來的房價又到達高點，使得屋主也不得不調高租金來追逐取得成本，造成和周邊行情落差拉大。而頂溪站周邊租金雖已有一定水平，但仍然追不上共構宅的支撐力道，3成以上價差，顯示交通效益的加持不容小覷。 另外在這次釋出的公共住宅部分洪佩君指出，各站有各站需要考量的事項，民眾要特別注意。內湖港墘站本次釋出14間，包括12間套房和2間2房，除了月租金偏高(1.94萬~2.98萬)，僅有的設備也只有衛浴、爐具和冷氣室外機，相當陽春，尤其天花板沒有裝潢，SRC鋼樑和部分管線清晰可見，必然會影響民眾填選意願，惟格局方正、地段優越，或許有機會吸引內科員工出手。 同屬北市的龍山寺站釋出11間，其中2間屬兩房，其餘都是套房或1房，坪數都在10坪以上因而月租金不低(1.79萬~2.83萬)，但與其他個案相較，龍山寺站多了洗衣機和冷氣，是唯一擁有除了衛浴和爐台以外電器的案子。 捷運台北橋站的「美麗台北」釋出套房119間、2房208間，以區域租金行情每坪740元來說，市府優惠的800-900元價格還算親切，而且周邊生活機能方便，現場賞屋民眾不乏中高年齡層，看準傳統市場與祐民醫院鄰近特性不言可諭！開放參觀之套房及2房格局均屬方正，亦無捷運港墘站天花板未裝潢的問題，民眾整體滿意度較高。惟2房產品中的主臥室狹長、小臥室壓樑，空間利用上得多費思考；而套房方面則相對單純，利用簡單家具區隔出臥室與客廳並非難事。另外，由於本案有部分戶別配有瓦斯管線，其餘仍僅設置電磁爐設備，不少實地參觀民眾紛紛關心配有瓦斯供應的物件位置，未來可能成為搶籤重點。 小碧潭站旁新店機廠的「美和市」釋出套房121間、2房97間，其中受到矚目的月租8400套房僅5間，室內只有5坪，陽台則面對中庭。另外這個案子較特殊的是擁有所謂e-home系統，可透過網路追蹤整合保全訊號、電腦及家電控制等等，打造智慧型住宅。不過洪佩君提醒，無論登記哪一站的聯開宅，都必須自備基本家具和電器，這筆額外的開銷不可不慎。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】台中、高雄公布2015年3月建物買賣移轉棟數，高雄交易量來到2,897棟，較上月強勢反彈46.76％，冠六都之首；台中則為3,233棟，月成長也有37.22％，主因不脫補漲農曆年節休市買氣。不過台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，以2015年第一季成績來看，兩者同其他已公布直轄市狀況，相比2014年同期均走頹勢，高雄較2014年Q1下滑20.81％，為7,847棟；台中減幅是12.4％，量能落至9,838棟，雖非兩都歷年Q1最低，卻也僅高於奢侈稅與金融海嘯時期，顯然尚未走出房市盤整。 陳炳辰指出，台中市3月的總移轉棟數為3,233棟，月增幅37.22％，但年成長仍衰退19.72％；高雄市是2,897棟，月成長高達46.76％，卻也不如2014年同期3,458棟，退步幅度16.22％，回溫均有限。行政區排名上都以傳統買氣熱區為主流，高雄為三民區、楠梓區，和鳳山區居前三名，各是432棟、361棟、360棟；台中則為三個重劃區天下，分別是西屯區529棟，北屯區488棟，和南屯區409棟，其中南屯區雖在月增幅與年增幅上表現亮眼，但應僅出於新建案交屋因素，反觀北屯區在交通、生活機能佳，房價卻親民如昔優勢下，交易量只比2014年小幅跌落8.1％，儼然受景氣干擾小，購屋需求不減。 陳炳辰再以季度觀察，中、高兩市2015年第一季狀態雖不致像雙北劣績，破歷年Q1新低，台中尚見9字頭，有9,838棟，高雄為7847棟，卻也只勝2009年金融海嘯、2012年奢侈稅風暴下的Q1交易量，排名史上倒數三名，在整體經濟並非走弱，不動產市場如此表現，針對性房市政策可謂影響至深！在房地和一實價課稅不斷山雨欲來，各項房產稅制從嚴控管下，房市來勢恐得謹慎以對。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2015年3月六都建物買賣移轉棟數明顯回溫，目前公布的台北市、新北市、桃園市與台南市買賣移轉，以新北反彈幅度最高，較前月增43.96％，來到3,815棟；其次是桃園與台南，前者相比前月增幅41.8％，為2,846棟；台南市則成長29.38％，移轉棟數是1,515棟。然公布之四都在2015Q1的移轉動能相較2014年同期表現均不盡理想，其中台北與新北2015Q1分別較2014年同期下跌21.13％、25.15％，台北市僅6,478棟，新北市為11,036棟，雙雙創史上Q1新低；桃園市亦減幅22.97％，落至8,132棟；至於台南市量縮7.13％，量能是4,391棟。 台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，2015年3月買氣回檔，主要是前月農曆年交易天數少，移轉棟數基期低，邁入3月，揮別農曆年節干擾因素，加上1、2月看屋人數及帶看量回溫，順勢拉抬買氣。然觀察2015年第一季台北、新北、桃園以及台南皆表現不盡理想，與2014年同期相較，量縮7.13％~25.15％，其中雙北2015年Q1移轉動能均創史上Q1新低，顯見受到房市政策利空壟罩，交易量難有起色。 雙北3月的總移轉棟數上，台北市為2,179棟，比起前月增幅17.72％，行政區排名上仍以中山區居冠，有339棟交易量，其次是內湖與文山，分別為283棟、263棟。新北市為3,815棟，較2月增43.96％，行政區排名第一為新莊區416棟，緊接為板橋的371棟、淡水的354棟。 惟以季度觀察，雙北2015年第一季成績甚而劣於2012年Q1受奢侈稅所影響狀態，落至歷年Q1最差，台北市跌破七字頭，只有6,478棟，新北市則為11,036棟。陳炳辰認為，2月窒息的交易量確實拉低了2015年Q1水準，但3月的回升狀況亦屬有限，落後2014年3月達兩成，顯然房地合一稅陰霾壟罩，加上興利建設不足、不動產利空稅制上路，以及社會住宅議題發酵，致使房市買盤停滯。 桃園市方面，陳炳辰分析，3月買賣移轉棟數是2,846棟，月成長高達41.8％，但同比2014年3月有26％的跌幅，春燕未歸。排名前三名行政區為中壢區、桃園區，與平鎮區，交易量分別是592棟、567棟、289棟，其中中壢區追平2014年3月的591棟，表現止跌回穩。至於桃園市2015年Q1總移轉棟數為8,132棟，雖非歷年Q1最低，但也只高於2009年第一季金融海嘯時期的6,794棟，而比起2014年Q1差幅有22.97％，房市寒流未除。 而台南市的3月移轉棟數為1,515棟，月增29.38％，比2014年同期仍衰退一成三，不過整體第一季狀況震盪幅度和緩，相比2014年Q1僅7.13％落差，保住四字頭，有4,391棟。陳炳辰說，台南市本屬交易量體較小區域，起伏波動不比其他直轄市，近十年第一季的移轉棟數多在四、五千棟，2015年表現可謂恆溫。各行政區移轉棟數上，以永康區、東區，與北區移轉棟數為多，各為268棟、191棟，以及142棟，其中永康與東區長期乃交易熱區，不無意外，而北區搶下第三名，除新建案交屋因素，亦不脫房價親民度高，推升買氣。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】國產署2015年3月26日標售由國防部委託國軍老舊眷村改建國有不動產共10宗，標售結果，共有3筆標號脫標，7筆流標，總標脫率3成，其中中山區吉林段二小段兩筆土地，總面積289.49坪，以29億9佰萬元得標，溢價率高達40％，而中正區河堤段五小段396地號，總面積147.62坪，吸引11封標封搶標，戰況最為激烈。 台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，雖然此次總標脫率僅3成，主要原因為標4到標10的面積都小於40坪，開發效益不彰。本次國有土地活化，由於北市精華區土地一位難求，吸引包括皇翔建設、興富發建設、新光人壽等公司等進場搶標，顯見北市市區好地段所受到的矚目。 中山區吉林段二小段兩筆土地，總面積289.49坪，以29億9佰萬元得標，溢價率高達40％。洪佩君分析，這塊地位於南京東路二段和一江街口，距離捷運松江南京站不到200公尺，且三面臨路，開發效益上有其優勢，尤其當地新建案開價已經來到每坪140萬大關，A級商辦也有120萬的行情，元大人壽不惜溢價40％、每坪千萬搶標，比第二高價的新光人壽多出了2.85億，勢在必得。 至於，中正區河堤段五小段396地號，總面積147.62坪，吸引11封標封搶標，戰況最為激烈。洪佩君指出，這塊地位在廈門街小巷弄當中，臨路6米巷，面積近150坪並不大，但搶標人清一色仍然都是建設公司，顯示素地難求且小宅當道，即使基地面積較小仍具有開發價值。當地新建案價格已經上看「8」字頭，不容小覷。 而松山區美仁段一小段，總面積211.15坪土地，以6億3,345萬元得標，溢價率達27％，標封數5封，結果由自然人得標。洪佩君表示，該地位於南京東路四段巷弄內，靠近MOMO百貨商圈，基地方正，周邊新建案較少，中古市場「7」到「8」字頭為多，此次單價300萬標出，未來推案勢必要飆破百萬單價。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】台北市實價登錄又有兩筆豪宅交易揭露，交易年月2014年12月，位置：中山區基湖路157巷1~30號，面積分別為113.66及128.21坪，總價皆為2.2億，扣除車位每坪約為214.2、210.1萬，台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，此兩筆交易應為大直知名豪宅「帝景水花園」，目前大直豪宅仍以「代官山」的232.7萬為最高。 劉志雄分析，雖然兩筆交易皆註記為「親友、員工或其他特殊關係間之交易」，但與去年三月交易的6樓交易價格相去不遠，也站上每坪兩百萬大關，不過仍低於同區域內另一豪宅「代官山」的232.7萬。這兩個「200萬俱樂部」建案，都擁有大直水岸第一排的得天獨厚優勢，產品稀有性使得房價居高不下，另一知名豪宅「輕井澤」實價登錄則未有釋出。 劉志雄指出，中山區大直重劃區已經是信義計畫區及大安區另一個豪宅聚集地，也是唯一有河岸景觀的豪宅區，加上大直河岸第一排已經沒有可開發的空地，需求量大但供給少，因此房價保值性強，吸引許多政商名流喜愛，也成為當地房市的領頭羊。 未來大直地區受到矚目的建案係總投資額逾150億元，由西華飯店與富邦建設共同合資興建的「宜華國際大直旅館開發案」，其中包含國際觀光飯店與飯店式住宅，未來可望成為大直房市另一個觀察指標。 觀察實價登錄，目前已有十大豪宅建案登上200萬俱樂部，已經是頂級豪宅的基本門檻，不過政府對於高總價住宅的持續打房，也讓房市金字塔頂端的交易受到影響，未來具有保值性的A咖豪宅將與山寨豪宅差距越拉越遠。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】台北市2014年12月底公布226頂樓違建戶名單，針對頂樓加蓋成三個使用單元(以上)的違建，不論新舊，均認定有危害公共安全之虞，限期未改善一律拆除，台灣房屋智庫統計2014年Q1至2015年Q1各季頂加公寓的委售以及成交價量變化，發現2015年Q1台北市公寓頂加買氣比起2014年同期減少三成以上，且成交均價從51.2萬下滑到45.6萬，跌幅為10.9％。 台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，一棟公寓最有價值的樓層分別是一樓及頂樓，一樓是因為有店面效益或是有停車空間，甚至將來都更改建時可分回較多坪數，此外早期某些公寓頂樓的住戶，為求增加空間，於頂樓加蓋使用面積，部分加蓋空間還分割成套、雅房出租，吸引不少看好收租效益的包租公進場收購。因為一樓與頂樓的特殊性，所以銀行往往都會以周邊行情作為鑑價參考，但對於沒有產權的違章建築，則難以列入鑑價範圍。 劉志雄分析，公寓頂加價值在市場有兩種常用計算方式，都能提高公寓頂樓價值。1、以樓下價值的三分之一計算，例如5樓有40坪，單價每坪30萬，頂加有20坪，單價則是10萬，房屋總價(40坪x30萬)+(20坪x10萬)=1,400萬。2、依造價計算，每坪單價大約3~4萬。 劉志雄表示，目前市場上買方對頂加的拆除疑慮未除，因此選擇觀望，賣方則是因為使用價值減少，希望趕快脫手，造成頂加交易「價量齊跌」，此次北市府公布的226戶頂樓違建戶，有高達85％以上是公寓產品，隨著北市拆除期限過去，接下來幾個月，北市公寓頂加價格修正程度，值得後續觀察。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】雙薪家庭風潮，住家附近有大型量販店，幾乎解決日常生活所需，因此對於大型量販店的進駐，生活機能進而提升，房價也相對有撐。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，全台新開幕與即將開幕的大型量販店周邊房價表現，其中以今年會開幕的好市多關渡店，周邊平均住宅房價40.7萬，比起北投區住宅均價44.8萬，有近一成的落差空間，最為親民；其次同樣是好市多店面－輔大店－目前周邊平均住宅房價31.9萬，低於區域行情6.5％。 陳炳辰分析，關渡的好市多新店位在中央北路四段，中央北路最底路段本為北投區房價偏低區域，即便有關渡捷運站加持，以及台北藝術大學可能帶來學生租客的置產行情，甚而應具備關渡宮、關渡風景區等店面市場增值潛力，本區房市仍只勉強攀上「4」字頭，較北投區均價價差達9.2％。究其原因，確實在大型量販市場上的缺乏，所致生活機能偏弱，影響了在地房價！這讓市場相當看好好市多開設後景況，即便可能出現塞車人潮，卻有望因人潮推升房市買氣。 另外，Costco在新莊輔大旁的店面也大致底定，原址為新莊國際宴會廳，陳炳辰指出，由於輔大附近多工業住宅，缺乏可開發的大型住宅用地，屋況也老舊，房價長期以來都較整體新莊低，目前周遭平均單價來到31.9萬，與新莊區的34.1萬落差6.5％！不過，該處鄰近捷運輔大站，又屬行情較佳的中正路輔大工商城商圈，有機會在大賣場設立所帶動的地段話題下，追平不到一成價差新莊區均價。此外，本因捷運便捷性，讓丹鳳與迴龍分食輔大房市潛力，未來也可能因好市多的開幕，增添居住吸引力，收租置產客或購屋定居民眾有望回籠。 相對之下，家樂福將進駐遠雄U TOWN購物中心的汐科店，以及預定在虎尾設立的新店，附近房價則已漲聲響起！陳炳辰表示，就家樂福汐科店來說，出於原就有汐科帶來的就業人潮，乃汐止區相當看好的交易熱區，又正對汐科火車站、正新台五路上，該地段平均單價來到40萬，與全汐止區達三成落差並不意外。而當集結多家知名品牌outlet的購物商城開設後，勢必再創當地房市利多，且鄰近住宅釋出不多，房價仍有上漲空間。 至於家樂福在虎尾科技大學商圈籌備開設的店面，陳炳辰指出，周遭透天厝平均總價為860萬，高出全虎尾區近三成，雖然近期虎尾最大話題－高鐵雲林站－並不鄰近於此，但在虎尾市區土地開發趨於飽和，虎尾科大這類新興區域反成後起之秀，量販店進駐，房價相對有撐。出處/MyGoNews   www.mygonews.com