【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 受到房地合一新制即將上路影響，2015年底出現節稅交易潮，信義房屋統計實價資料顯示，2015年前3季北市的實價登錄中，約有12％屬於親友等關係人交易，不過到了第4季北市實價登錄中，有高達21％屬於親友關係人交易，顯見2015年第4季房市出現一波房地合一的節稅交易。另外中正區又出現一戶頂級豪宅交易案，「松濤苑」3樓成交5.1億元，換算單坪成交金額高達270萬元，這已經是該社區第4戶每坪成交260萬元以上，似乎受到房市不景氣的干擾有限。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從實價揭露資料顯示，2015年前3季北市約有1300多件有備註親友等(關係交易包括，二親等、親友、員工或其他特殊關係間之交易)，佔實價揭露的12％左右，但2015年第4季北市的親友等關係人交易就高達1200件，幾乎接近前3季的量，由此可發現2015年第4季的台北市實價和買賣移轉棟數中，出現了許多房地合一上路前的特殊交易狀況。 至於關係人交易增加的原因，曾敬德表示，為了避免日後房地合一的重稅成本，有些節稅或者贈與的需求就趕在房地合一上路前完成，而透過買賣的方式有機會適用土增稅相關的優惠稅率，以買賣代替贈與也可以變免成本被低估，造成贈與後日後轉售可能出現的大額房地合一稅。 至於此次的實價揭露中，還另外揭露一筆豪宅交易案，中正區的「松濤苑」3樓成交5.1億元，換算單坪成交金額高達270萬元，和2014年270.6萬元的實價行情相當，在一片房市低迷的交易氛圍中，仍維持相當不錯的成交行情，而該戶也並未申請貸款，顯見國內金字塔頂端族群的實力仍相當驚人，每坪270萬元的成交行情，對於沉悶已久的豪宅市場來說，算是相當正面的訊息。 出處/MyGoNews     www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 中央地調所2016年3月14日公布全台八縣市土壤液化區資料，訊息一出不僅造成民眾驚恐，也讓民眾擔憂房價是否受到影響。而從這次公布的主要都會如雙北市、台南與高雄來看，雙北市與高雄不乏精華區，也讓回神的買氣蒙上一層陰影。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，土壤液化並不可怕，關鍵在於建築結構是否經得起地震考驗，不過由於這次公布範圍相當大，短期間內區域內勢必影響交易狀況，也可能讓不少原本接近成交的個案破局。徐佳馨指出，土壤液化不像海砂、凶宅等具有過去案例可供查考價格的修正幅度，責任歸屬與是否構成解約條件也在未定數，換言之，在缺乏客觀指標的狀況下，短期內區域勢必出現價格亂象，特別是目前房價已經處在下修波段，高度液化區的房價若本來就是低檔，議價空間可能增加10-15％，若是高價區，議價空間應能增加10％左右，但能否成交還端看屋主態度與財力狀況，畢竟根據過去公布重大訊息的經驗，常常僅有三分鐘熱度，屋主以時間換取空間的態度，也不足為怪。 徐佳馨指出，而若以過去經驗來看，土壤液化區影響時間約在3個月到半年左右。中低潛勢區因為影響有限加上範圍廣闊，所以不至於產生太大衝擊，但高潛勢區短期內會出現價格震盪與議價空間增加在所難免，議價幅度可能增加至10-20％，此外，就新屋與老屋相比，由於新屋多已經有土壤改良證明，影響相對有限，反而是沒有地下室或是結構已經出問題的老宅，因為賣相較差，短期內買氣應該會受到影響。 全國不動產企研室主任張瀞勻分析，恐怕「雷聲大，雨點小！」全國不動產表示，資訊公布後，長期持有的屋主不知道如何改善，買方也猶豫是否該進場購屋，短期房市交易的確會陷入膠著，價格形成拉鋸戰，但長期而言，人口往都會區集中趨勢不變，因此房市還是得看市場供需變化，尤其自住買盤，多依原本熟悉的生活圈買屋，即使位於潛勢區，但因為生活習慣一時難以改變，仍會購屋！ 全國不動產也建議民眾購屋時，選擇有信譽的建商，看屋時除了本戶外，並應同時觀察整棟建物內外是否有龜裂傾斜現象！同時，亦可詢問其他住戶與附近鄰居，該建物是否有任何事故或不良記錄！ 永慶房產集團業管部林泰隆協理表示，土壤液化並不表示不能居住，民眾無需過度恐慌。依目前成交分析，買方主要結構為剛性需求，自住客為主，針對政府公布的潛勢區域，中、低潛勢區域，應對房市價格影響不大；而高潛勢區域則會因土壤液化問題，短期內可能會成為買方議價之理由，預計高潛勢區在3-6個月內可能呈現短期量縮現象；3個月內房價修正幅度約在5％以內。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，資訊透明顯民眾購屋時即可理性因應，在非土壤液化潛勢區的房子安心買，至於位於高度潛勢區的房子，則建議挑著買，且921大地震後所興建的住宅、地下室開挖3層以上都有因應地質採取合適工法，可降低安全的疑慮，民眾不需過度擔心。 出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 一定要年薪百萬才買得起房子嗎？根據聯徵中心統計2015年第4季的房貸資料顯示，一般的購屋人年收入在百萬以內的比例最高，大約佔了約2/3，其中又以年收入41~60萬的購屋族群最為常見，而此區間的購屋人，平均購買的房子鑑價價格約為784萬元，貸款的授信金額約為514萬元。若以購屋人的購屋總價區間來看，房屋平均鑑價以700~1000萬元為最大宗。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從聯徵的資料顯示，不用年薪百萬元的民眾也可以擁有一間自己的房子，2015年第4季的貸款資料中，有高達67.3％的民眾年收入在百萬元以內，其中購買房屋鑑價的價格大多落在700~1000萬元，顯見台北市以外的上班族，只要做好規劃並籌措好自備款，購屋並非遙不可及的夢想。 以貸款人的年所得41~60萬元的族群為例，2015年第4季購買的房屋鑑價價格約為784萬元，房貸的授信金額約為514萬元，以貸款利率2％推估，等於每個月本利攤償還的房貸金額約為2.6萬元，對於雙薪家庭而言，還可以控制每月的房貸支出在薪水的1/3，則購屋負擔就不會過於沉重。  曾敬德建議，現階段對於購屋人而言最大的門檻就是籌措自備款，建議自備款準備2成到3成左右，另外貸款時也可多找銀行或壽險公司評估，並在平常時就建立較佳的貸款條件，如減少信用貸款、車貸與就學貸款等，降低個人的負債比，另外，若較好的職業如公務員、大型企業或上市櫃公司任職，都有機會爭取到較好的貸款條件，而貸款人也可由以薪資與信用條件較佳的人為主，必要時輔以提供保人的方式增加貸款額度。 出處/MyGoNews     www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 土壤液化區查詢系統預計在3月中公布上線，屆時民眾可以輸入地址查詢，而因為土壤液化問題而遞延的觀望買盤，根據信義房屋官網預約看屋的數量顯示，在2月農曆年後官網的預約看屋數量就較1月的平均水準多出將近30％，顯見市場上累積一定的潛買數量，等待液化資訊公布後，土壤液化資訊越來越透明，「安心買盤」就將逐漸回籠到市場上。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，土壤液化問題讓原本年後就可以復甦的買氣，又往後遞延了幾周的時間，不過剛性買盤並不會消失，只要土壤液化的不確定因素釐清後，就有機會讓自住型的買盤歸隊，首先受惠的當然還是沒有土壤液化問題的區域，至於有土壤液化問題的區域，民眾可能就會挑著買，挑選結構安全或因應法規有做過地質檢測的住宅產品。 至於土壤液化後房市會不會出現「液價」行情，曾敬德指出，土壤液化和震後建物受損的紅黃標不同，紅黃標直接反映建物結構受損的問題，故對於房價影響較為直接，而土壤液化區雖然會成為一個議價的議題，但屋主現實上並未直接受到土壤液化的影響，不見得會因為處於土壤液化區而大幅讓價，不過位於土壤液化區域的房子，短期內勢必在流通性上會面臨更大的挑戰。 中央及地方的房屋健檢方案也尚在研擬當中，屆時有需要的民眾都可以按規定申請，民眾購屋時除了土壤液化的議題外，也會更重視住宅的結構安全問題，越能夠降低買方疑慮的房子，如耐震力提升的房子、結構完整的房子等，越更能吸引買方的目光。 出處/MyGoNews    www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 根據各地政局公布最新移轉資料顯示，2016年2月房市移轉量再度破底，六都移轉量紛紛再創近期新低量，信義房屋指出，以房市領頭羊台北市為例，2月的房市移轉量至少就創下1988年以來的單月新低量，2月份平均12個行政區，每區的房市買賣不到100棟，主要仍是受到景氣欠佳、農曆春節與房地合一提前過戶的多重效應，導致買賣移轉出超低量的極端數字。  台北市2月的買賣移轉棟數僅剩下超低量的1062棟，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2016年1月1號房地合一上路，許多交易都希望趕在上路前完成，加上2月有農曆春節與房市景氣欠佳等影響，因而出現1988年以來的歷史低量，但若把房地合一的因素排除，將最近3個月的移轉量平均來看，單月平均為2658棟，大致就和過去一段時間的移轉量相當。 六都的買賣移轉棟數普遍都跌破2千棟，台北市只剩下1062棟，較2015年同期減少約42.6％，新北市的買賣移轉棟數為1613棟，年和月都約減少4成左右，桃園市2月的買賣移轉棟數也剩下1268棟，月減約33％，年減約36.8％，台中市移轉為1408棟，台南市則為788棟，高雄市則剩下1260棟，月減40％，年減約36.2％。 曾敬德表示，2月出現罕見的歷史低量，大致反應房地合一上路與季節性因素等，而房市最壞的時間點也可能出現在當時，因此步入3月有機會反應年後的買氣回籠，與擺脫2月季節性的低量周期，3月的移轉棟數很有可能出現大幅量增。 出處/MyGoNews     www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 北市店面仍呈現強者恆強的走勢，根據最新實價資料顯示，西門町西寧南路一處店面，以2015年9月租賃實價紀錄來看，單坪租金高達2.2萬元，成為西門町實價租金行情中，單價最高的店王。比對樓層與地址等相關資料顯示，該店面應該是由某電動機車業者所承租。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，以北市每坪租金2萬元以上的店面承租方來看，主要承租的業者不外乎藥妝、潮牌、精品等幾大類業者。其中韓系美妝業者動作積極，頻頻於各主要商圈中插旗，某韓流美妝業者前段時間才以每坪2.7萬元的高價，搶下站前商圈的三角窗店面。然而此次創下新高的潮牌電動車店面，位於西門町人潮眾多的萬年百貨旁，鄰近行人徒步區及大型停車場，顯見還是看好國內年輕人消費能力與西門町的聚眾廣告效應。 該案總租賃面積約33.85坪，租金單價每坪2.2萬元，月租金高達75萬元。不過因為西門町近年商圈轉型，許多文創旅店及創作商品紛紛進駐，因此也吸引許多年輕人與國際散客。同時，若以門巿內許多電動車高掛售出的牌子，及川流不息的參觀人潮來看，該品牌整個行銷與店頭的經營模式和傳統機車行有明顯區隔，顯現該品牌積極打造潮牌車形象，而其中最重要的即從選擇展店商圈開始，該品牌在信義區威秀影城附近也設有旗艦店，即為一最好例證。   另外根據實價揭露的資料顯示，台北市單坪2萬元以上租金的金店面，仍以東區為最大宗，10間租金單坪兩萬元的店面就有7間在東區商圈，而同樣屬於國際商圈的西門町，實價行情則是此次才出現每坪2萬元以上的租賃案，目前包括站前商圈、西門町商圈、東區與公館商圈都有每坪2萬元以上的店面租賃紀錄。 出處/MyGoNews     www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 根據內政部最新統計資料顯示，2015年法拍移轉棟數為4683棟，創下2003年統計以來的新低量，對比2003、2004年房市谷底時每年超過5萬棟的拍賣移轉量，2015年的法拍移轉動能不及當時的1成，因此對於房市的影響相當有限，低量主因仍是流入法拍市場的正常物件少，與景氣狀況雖然欠佳，但屋主願意讓價仍可順利出售，避免房屋流入法拍市場。 根據內政部的年度統計資料顯示，2015年的拍賣移轉棟數僅剩下4683棟，反映多數屋主繳款正常，並未因為無法償還房貸而流入法拍市場，六都之中反而以高雄市的法拍移轉量最高，連續兩年都是六都之冠。 綜觀主要都會表現，六都法拍均出現驚人低量，全年法拍均低於千棟，換言之，每月法拍不破百棟，其中桃園縣量縮最多，高達32.5％，其次為高雄的28.9％，台北市量縮最少，僅14.7％，其中號稱餘屋壓力最大的新北市，法拍量竟然低於台中與台南，結果頗值得玩味。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，法拍市場移轉量創下歷史新低，跟流入法拍市場的正常物件數量少有關係，加上低利環境有助於紓解屋主的還款壓力；值得留意的是，過去2年景氣高檔時期的預售投資客，房價和高檔相比可能已經有一段明顯修正，投資客面臨是否交屋或斷頭的兩難局面，預料2016年的預售違約狀況恐怕會是近年最壯烈的一次，但預售斷頭的部分並不會流入法拍市場內。  住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，進入空頭市場，法拍量往往成為判斷房市發展的重要指標，由於利率處於歷史低檔，加上市場仍有不少游資撐盤，賣方未斷頭，應是法拍量該增卻不增的重要原因。徐佳馨分析，以目前市況來看，成屋市場只要總價不高，持有成本合理，屋主又願意降價，自然容易成交，加上利率仍低，屋主仍有籌碼和銀行談判，是法拍量縮的關鍵因素。 綜觀未來，徐佳馨認為，若以目前經濟局勢，政府不見得會有升息作為，在房地合一上路後，沒有奢侈稅的閉鎖壓力，若不堪壓力，平轉與小賠出場的屋主將會增加，自然鬆綁流入法拍的窘境，此外，中古屋主籌碼較多元，加上受到奢侈稅影響，投資客已經出逃大半，自用或長期持有者多，反而有助於籌碼面的穩定，價格修正有望，但不足崩盤，倒是一些使照與建照爆量的區域，可能成為新的引爆點，購屋人應多方觀察，避免成為買到套到。 出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】受到房地合一上路的影響，不少交易的移轉都趕在2015年底以前完成，導致移轉棟數資料出現扭曲，根據六都各地政局的移轉數據顯示，1月六都的買賣移轉棟數為1.16萬棟，較2015年12月的3.6萬棟減少約68％，信義房屋不動產企研室指出，因為房地合一效應的擠壓，讓2015年12月的移轉爆大量，原本可能落在1月的移轉因而減少，因此光靠移轉資料無法直接解讀買氣爆跌7成。 根據六都的買賣移轉棟數資料顯示，1月六都的買賣移轉棟數月減58％~74％，年減約29.7％~46.3％，六都的買賣移轉棟數呈現爆跌現象，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，12月因為新成屋交屋與民眾搶舊制的效應，交易多趕在12月底以前辦竣移轉登記，加上2015年12月的市場買氣表現並未特別突出，因而1月的移轉資料出現暴跌現象，但實際上因為房地合一的影響，2015年12月與2016年1月的移轉棟數，直接解讀可能會與實際上的市況失真。 台北市2016年1月的買賣移轉棟數僅剩下1416棟，新北市移轉棟數剩下2838棟，雙北市移轉棟數大約是熱絡時的3成，其他各都也都有明顯的減少幅度，以六都約佔全國75％的移轉推估，全國1月的買賣移轉棟數恐僅剩下1.54萬棟，有機會創下2002年2月以後的單月新低量。 曾敬德表示，買賣移轉因為房地合一上路出現爆衝與急凍的現象，加上緊接而來的年節等因素，整體數據可能要等到3、4月份後才會回穩，而整體房市預計農曆年後買氣有機會緩步回籠。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 2015年買賣移轉棟數資料出爐，2015年全年買賣移轉在12月爆大量的拉抬下，全年的買賣移轉棟數保住29萬棟，為29.4萬棟，是1991年有統計以來的第三低，不過實際上2015年的房地產交易動能卻可能是最差的一年，2015年全國的家戶購屋比僅剩下3.5％，每百戶中僅剩下3.5戶人家購屋，創下1991年以來的新低。 受到房地合一政策即將上路影響，加上新成屋的交屋潮湧現，2015年12月爆出約4.9萬棟的買賣移轉棟數，全年移轉寫下2001年以後的新低量，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然2015年的移轉棟數高於2001年的25.9萬棟，但實際上2001年的全國家庭戶數僅680萬戶，但2015年的家庭戶數有846.9萬戶，2015年的家戶購屋比為3.5％，反而低於2001年的3.8％，整體房市的買氣恐怕已經是統計以來的新低，由此可見在房價高檔反轉修正與政策的打壓之下，2015年的房市交易景氣相當嚴峻。  全國的建物買賣登記棟數仍集中在6都，合計占了全國買賣總棟數75％，其中以新北市5萬1千棟占17.5％最多，台中市4萬4千棟占15.0％次之，桃園市3萬9千棟占13.2％居第三。 曾敬德表示，12月移轉爆出4.9萬棟的單月大量，研判並非市場出現明顯回溫，而是預售案落成後交屋移轉帶動，加上部分的節稅需求，趕在房地合一上路前完成過戶，而2016年在眾多不確定因素落定後，自住客可望慢慢回流市場，交易動能有機會回穩，但在修正循環趨勢未變與投資退場的狀況下，短期交易量並沒有大幅回升的條件。 出處/MyGoNews     www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 根據信義房屋內部成交資訊統計成交資料顯示，1月全台房市交易量較前一個月減少約24％，1月房市可以感受到房市的霸王級寒流，信義房屋表示，1月房市交易量表現低迷，主要受到5大利空因素罩頂影響，包括股災、總統大選、寒流、年前效應與房地合一上路影響，但隨各個不確定因素解除或利空出盡後，房市有機會逐步回穩。 信義房屋統計，1月各都會區的交易量普遍都呈現下滑，若觀察過去一年的房價行情變化，台北市的住宅房價從每坪接近70萬元，修正至每坪60.3萬元，房價年減約14％，其次則是新北市，平均房價過去一年也從每坪36萬元，減少至每坪32.9萬元，另外像是桃園市、台中市與高雄市過去一年房價，也都出現回檔修正的走勢。  信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市的房價機會已經回到三年前的水準，不過先修正的也先有幾乎止穩，而1月房市整體交易吹起冷風，主要有5大關鍵因素，包括年節、氣候、股災、政策面的房地合一上路與選舉干擾等，基本上1個月間匯聚這麼多不利的因素，房市最差也可能就是現在，因此預期年後遞延買氣可望逐步回籠，房市有機會止穩。 出處/MyGoNews     www.mygonews.com