【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 信義房屋2016年1月21日發佈2016年第一季購屋意向調查，調查顯示出，受到過去一年房股雙跌的巿場影響，持有現金仍是現階段民眾偏好的資產配置第一名選項，顯見面對房價修正與金融資產巨幅波動的年代，似乎出現「現金為王」的氛圍。至於民眾對於未來房價看法，雖然看壞房巿遠比看好的多，但看壞情緒似乎有略為收斂之現象。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近三個月金融資產的價格劇烈波動，加上房地產已經處於修正循環，民眾面對當前的局勢，心態上多處於停看聽的觀望階段，因而調查出來的結果，「擁抱現金」是民眾當前資產配置的首選。  對於目前的房價認知，有高達8成的民眾表示，已感受到欲購屋區域有房價下修的現象；認為房價已修正1成以內的受訪者比例也高達55%。也就是說，多數的受訪者已感受到房價下跌，至於受訪者若遇到合適的物件，也有近半數人認為成交價格應該會低於實價1成以上。 而民眾對未來房價的看法則維持相對保守，有70%受訪者認為未來房價將下跌，顯見預期房價修正已經是一種社會共識，但看壞房價的民眾比例和上季75%相比，似乎有出現略為收斂的跡象。 而外在情勢變化調查則顯示出，有相對多數民眾認為政府不會再動手打房，比例約為43%；至於2016年1月1號上路的房地合一政策，則有高達55%的受訪者認為對該政策不太熟悉，故而選擇觀望暫緩購屋；而2015年下半年連續兩季降息的訊息，明顯對於購屋人的信心激勵有限，有63%的民眾認為無法提升購屋意願。  曾敬德表示，總統大選後房市有機會逐步回歸基本面，但以目前民眾對於當前房價感受與未來的房價看法，短期內房市仍難脫離盤整格局，民眾還是會精挑細選，價格心態上仍是趨於保守謹慎。 出處/MyGoNews     www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 2016總統大選順利落幕，包含上個月的美國升息以及2016年起房地合一的正式上路，一年多來影響房市的三大不確定因素終於一一解除，房市可望擺脫濃厚的觀望氣氛而回歸基本面。目前房市沒有投資客，交易量也在谷底，疲弱的房市也已無調控必要；但另一方面房價負擔水準仍偏高，新的執政團隊是否推出救市政策，仍需觀望。 信義房屋不動產企研室執行經理蘇啟榮表示，歷來總統大選之前，房市通常會處於觀望期，除了考量政黨輪替後政策方向的轉變，甚至擔心選舉過程是否有意外發生。不過回顧歷屆總統選舉，長期的房價漲跌跟政黨輪替沒有確切關聯，而是跟當時房市處在何種循環以及政府推出什麼政策有直接相關。 2000年第一次政黨輪替，房市低迷，執政黨則推出「低利優惠房貸」與「土增稅減半徵收」救市，刺激房市步入多頭走勢。北市中古住宅房價從2001年每坪20.1萬上漲至2007年的35.4萬。 至於2008年第二次政黨輪替，市場對於兩岸紅利寄予厚望而推升一波房市投資熱潮，不過很快的被金融海嘯給淹沒。後續房市則在全球寬鬆貨幣以及台灣實施遺贈稅調降之下引發資金行情，將房價進一步推升。也因為資金行情太強，迫使政府推動居住正義政策，尤其是房地合一實價課稅，讓房市從2013年下半年提前進入價平量縮的循環。上一季北市中古住宅跌至每坪61.9萬，比起2014Q2每坪69.6萬的高點修正一成以上，大約回到2012Q4的水準。 蘇啟榮表示，一年多來房市步入景氣修正的過程偏偏遇上房地合一、美元升息以及總統大選的干擾，過度的觀望造成市場交易停滯。而今三大不確定盡除，新政府著重的社會住宅、都更及租賃物管產業等房市政策，也偏向長期溫和的產業結構調整。因此選後房市可望回歸基本面，景氣循環趨勢由「價跌量縮」進入「價跌量穩」，尤其北部價格修正比較明顯的地區，交易量可望止跌回溫。 出處/MyGoNews     www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 受到2015年底前建商趕交屋，與民眾搶房地合一上路前舊制的熱潮下，六都的買賣移轉都呈現大量噴出的現象，12月全國的移轉棟數將超過4萬棟，這是2011年1月以來首度單月移轉超過4萬棟以上，而2015年的移轉量有機會挑戰29萬棟，信義房屋不動產企研室指出，房地合一政策是近年最強的催化劑，以前遇到政策變動，可能導致短期增減約3、4成的移轉量，但這次則是出現倍增的激情演出。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，地政士公會12月就提醒代書要留意過戶時間，而不少地所也因為搶辦過戶的案量太大，而加班挑燈夜戰辦理，雖然成屋市場並未感受到熱絡的搶舊制買氣，但從移轉棟數卻可發現六都移轉棟數機幾乎都呈現噴出，研判應該跟一手屋交屋搶舊制有一定的關係。 全國2015年前11月的移轉棟數24.5萬棟，而六都的12月移轉為3.6萬棟，以六都移轉佔全國的75％到80％推估，全年的移轉量有機會挑戰29萬棟，但仍是2001年後的新低量。 六都之中，12月的移轉量都呈現噴出走勢，北市移轉量一口氣跳增到將近5500棟，月增幅度高達117％，新北市移轉棟數為7754棟，月增將近1倍，桃園市則為6064棟月增約77.4％，台中市則移轉量達到8169棟的高峰，月增超過1倍，同時移轉量也位居六都之冠，台南市的移轉量為3980棟，增加約147.8％，高雄市移轉量則為4969棟，月增也超過7成。  曾敬德表示，2015年爆大量與購買預售案的民眾，希望趕在年底過戶交屋有確切關係，而開發商早日交屋也可早日落袋為安，且還可省下一筆土增稅調漲的支出，因而12月出現超大量的移轉現象，應是房地合一上路前趕交屋的過渡期，有可能僅是曇花一現，預料下個月的移轉可能就會回復正常，也正式步入「房地合一」年代。 出處/MyGoNews     www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】根據營建署2015年底前最新統計資料顯示，全台違章建築尚未拆除的數量高達64.2萬件，由於每月的查報數量明顯大於每月拆除數量，因此違章建築尚未拆除的數量幾乎每月都在創新高，而過去一年違章建築尚未拆除數量增加約3.2萬件，其中新北市增加最多約1.2萬件，而近1年嚴打違章的台北市，違章建築數量增加最少僅約777件。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，違章建築待拆除數每月攀升，已經是一種趨勢現象，建議民眾可以參考各縣市違章建築拆除的管理辦法，另外在購屋時也可先查清楚是否曾經有報拆紀錄，以保障自身的權益。 以統計數量來看，台北市新增待拆違建數量在六都之中最少，一方面除了民眾對於違建可能被報拆意識抬頭外，台北市也多管齊下圍堵新違建之發生，曾敬德表示，2015年9月1日起台北市領得使照之建築物，移轉登記時應檢附建築師出具3個月內有效之無違章建築證明，並依使用執照竣工圖，針對建築物專有部分及約定專用部分進行比對，若有陽台外牆拆除外推、陽台加窗或欄柵式防盜窗(防墜設施除外)、夾層違章建築、水平或垂直增建之違章建築、約定專用之露台違章建築等，應不予出具證明。 而六都之中，以建物存量最高的新北市，待拆除與增加的違章建築數量最多，2014年增加約1.2萬件，其次則是台中市增加約6529件，台南市與高雄市增加約2千餘件，最少的則是台北市的777件，整體來看過去一年違章建築待拆數量從60.9萬件，增加為64.2萬件，違建數量呈現增加之趨勢並未改變。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】網路找屋已經不是新鮮事，但是面對數十個的網路看屋平台，還有成千上萬的售屋物件，你是否也想過「到底適合我的好屋，在哪裡？」據統計，平均每個人一輩子只會換2～3次房子，找房子這件事對絕大多數的人來說是陌生而且辛苦的，樂屋網董事長詹宏志表示：「買屋是人生當中最重要的行為，必定要盡可能的掌握各種訊息，樂屋網這次推出更智慧的服務，有別於以往的純粹配對，這個新的服務會將瀏覽者行為各種蛛絲馬跡記錄下來，再將各種參數加以計算，主動推薦適合使用者的物件。這是大數據實際運用於生活當中的一種示範。」樂屋網推出全新服務「好屋來找你」，透過訪客的搜尋行為及瀏覽歷程，結合大數據分析，客製化的替每一個使用者精算出最適合的房子，並主動推薦給他。 過去網路房產平台，「搜尋」這個動作是訪客與網站的互動主軸，根據使用者設定的搜尋條件，找出相對應的房屋物件。樂屋網副董事長陳錫琮先生認為：「各種政策的影響之下，投資客雖有減弱，但自住客的需求有相對增加。目前市場上大約有8成的自住需求，但自住客相較於投資者並非專業找屋，通常只能利用閒暇時間來找屋，就會增長購屋考慮期。但是只要利用樂屋網推出的新服務『好屋來找你』，可以更準確的接收適合自己的物件，縮短找屋時間。」樂屋網站上擁有超過26萬筆的待售物件，現在我們不僅提供海量物件，更要精確的推薦給使用者專屬於個人的物件。樂屋網技術總監陳勉修說：「以前只是單純地為每個人所設定的條件做篩選配對的發送，但是現在我們要更智慧的提供這項服務，不只是針對使用者所設定的條件，而是根據每一個找屋者來到網站上的各種行為，建立一個專屬於該使用者的找屋模型。」樂屋網了解每一個找屋者都是獨立的個體，因此推出了「好屋來找你」，透過大數據智慧運算，替每一位訪客打造獨立的行為模型。 為什麼我們要為每個人打造獨立的模型？買屋不像買衣服或日常用品一般，買屋的決策期至少3～4個月，更有可能長達1～2年，這期間使用者的想法或需求可能改變，因此聰明的「好屋來找你」會因為每一次搜尋及瀏覽行為的不同，不斷的進行調整，所以比對出來的房屋也都是最符合使用者當下需求。 另外，樂屋網想強調的是：「幾乎沒有人對同一個物件的需求與滿意度是相同的。」我們在乎的是每一位使用者對於房屋的需求不同，因此推出「好屋來找你」服務，目的是不僅可以大幅縮短找屋時間，更能滿足每位訪客千變萬化的需求。樂屋網為PChome Online與台灣5大房仲品牌21世紀不動產、太平洋房屋、中信房屋、住商不動產、信義房屋於2008年4月共同合資成立，整合多家指標性房仲最完整的專業委託物件與交易資訊，目前擁有超過34萬租售房屋物件，是擁有大量物件數的聯賣房仲平台。 樂屋網為找屋、買屋的方法寫下了全新的一頁，跳脫以往茫茫網路屋海尋屋的模式，「好屋來找你」或許比你更瞭解你自己！樂屋網的發展就像創辦人暨董事長詹宏志先生說的：「樂屋網的成立是為了替人生最重要的交易，打造最好的電子商務。」以這個願景為目標而不斷努力前進。 出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】對於投資客有如芒刺在背的「奢侈稅」，隨房地合一在2016年1月1日上路後，奢侈稅也將隨之落日，而根據國稅局統計從2011年奢侈稅上路以來，在土地與房屋部分，累計已經課了125億元的奢侈稅，而2016年初奢侈稅落日後，雖然少了奢侈稅的管制，但房地已經從高檔拐點反轉向下，已經沒有飆風再起的疑慮。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然有人認為奢侈稅的稅收狀況和預期差異很大，但奢侈稅真正的意義是打壓投資，因為害怕被課到稅，而減少短期投機的行為，因而課不到稅的奢侈稅才是真正對市場有嚇阻力。 以奢侈稅上路以來各年的稅收狀況來看，以2013年與2014年課稅金額較高，2013年土地與房屋的交易奢侈稅課稅36億元，2014年奢侈稅則課徵31.8億元，曾敬德表示，稅捐機關對於刻意規避奢侈稅交易的查稅越來越有心得，因而後期奢侈稅課徵金額明顯增加，由於撐過兩年可以少繳總價的10％~15％，金額相當可觀，民眾多會選擇等待2年後才出售，因此繳到稅的不少可能因為不熟規定而誤踩奢侈稅的紅線。 2016年1月1號奢侈稅落日後，雖然短期交易的所得稅率高達35％、45％，但是針對獲利部分才課稅，沒賺或賺不多的民眾，持有不到2年有可能也不用繳稅，因此可能會出現多一些短期轉手的交易產生，至於會不會造成賣壓就要看屋主取得當時的成本，這2年普遍取得成本都高，除了急售的需求外，恐難有大幅讓價的空間。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】實價登錄出現「元大栢悅」的實價登錄行情，位於8樓中間樓層的戶別，2015年10月成交3億3833萬元，若拆算成交單價每坪成交金額將近250萬元，對比2014年成交坪11樓的3.8億元，此筆交易和高檔時的房價相比，單價從每坪278萬元修正約1成左右，成交價格符合市場行情，算是表現相當不錯的交易案。 從實價登錄大致可以看出豪宅的房價變化，「元大栢悅」2013年7月9樓成交約2.94億元，每坪成交約270萬元，而2014年2月雙張會之前，房地產景氣最高峰時，11樓成交總價約為3.8億元，換算每坪成交單價約278萬元，但隨政府重手打壓豪宅，加上房地產市場不景氣，最近的一筆交易8樓則成交3.38億元，換算成交單價每坪約250萬元，和景氣高峰時相比價格修正約1成左右。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，「元大栢悅」具有開闊的敦化南路景觀，加上位居忠孝東路與仁愛路之間，屬於正東區商圈之中，具有景觀與優越的地段性，而區域內的豪宅數量相當有限，因此即使政府重稅打壓豪宅市場，但價格合理修正後，仍可吸富裕人士的目光，而往往買進的人士，不是社區內的住戶就是社區住戶的好朋友。 曾敬德指出，「元大栢悅」等知名社區，雖然仍有豪宅稅等重稅打壓，但仍適用舊的房屋標準單價，2014年7月1日後北市取得使用之新建房屋，平均房屋標準單價調高約1.6倍，因此雖然有豪宅稅加稅影響，但受到的影響仍比新落成的豪宅小。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】根據台北市地政局2015年12月16日公布資料顯示，台北市三年一調的公告地價，2016年平均上漲幅度為30.38％，漲幅創下1994年以來的新高，而北市符合自用住宅用地條件的民眾，平均每戶將增加約1100元的地價稅金，至於每年一調的公告土地現值，則反映景氣狀況走軟，2016年平均調漲幅度為6.23％，調漲幅度是近6年以來最低的一次。 此次公告地價與公告土地現值調漲，代表未來北市的地主或屋主，未來每年繳交的地價稅與交易時的土增稅，都會因此而增加，內政部更於日前會議具體建議各地方政府以不低於2014年~2016年公告土地現值累計調整率為原則。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，預料此波的公告地價各地將呈現全面性的大漲，而影響最大的族群包括高土地持分，如精華路段公寓、透天、商用的不動產、地上權的產品等，地價稅或地租將會呈現有感增加。 此次地價的調漲北市以市中心最為明顯，中山區、大安區及松山區，因捷運路網完善與較佳的居住和商業環境，漲幅高於其他行政區域，2016年公告土地現值漲幅分別為7.04％、7.03％、6.84％，分居全市前3名，全市區段地價漲幅最大者為南港車站BOT開發案，因購物商場開幕及飯店、辦公大樓規劃興建，加上高鐵即將通車提升交通便利性，且東區門戶計畫係以南港車站共構站區為核心，地價上漲顯著，公告土地現值漲幅為41％。 而過去幾年針對性調漲的高級住宅，此次調整幅度也高於全市，2016年公告土地現值平均漲幅約13％，達全市平均漲幅之2倍，如帝寶一帶的大安區168-1區段號，公告土地現值就從每坪374.9萬元，一口氣調漲18.87％，調升到每坪445.6萬元，區段地價也是北市住宅區的第一名。至於2015年竄升到住宅區區段地價第二名的大安區176-7區段號，則是屬於信義聯勤豪宅建案一帶，公告土地現值也從每坪290萬元一口氣大調31.2％，拉升至每坪380.8萬元，擠下尚華仁愛一帶。 曾敬德表示，市府預計3年內調整公告土地現值占正常交易價格比達100％，2016年占比由2015年的90.43％調升為93.29％，也就是未來的3年北市的公告土地現值趨勢仍會看漲，建議民眾要提前做好節稅規劃。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】六都地政局2015年12月1日分別公告最新11月買賣移轉棟數表現，結果11月的買賣移轉棟數多數翻揚，其中台中市月增高達37％，表現強勁，另外像是台北市11月的買賣移轉也回升到2500棟以上，包括年增率與月增率都在1成以上，以目前的進度推估，全年移轉將落在27萬棟上下，房市逐漸出現底部回穩訊號。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，此次移轉棟數增加，主要與建案趕交屋和房市景氣回神有關係。隨著房地合一政策確定在2016年1月1日上路，且同時間土地公告現值也將調漲，因此開發商若進度趕得及，多會希望在年前就完成交屋，另外雙北市房價已經經歷超過一年的修正期，價格也逐漸尋找尋到支撐，且從仲介11月的店頭交易表現來看，也有旺季出現小陽春的現象，房市交易正逐漸恢復正軌。 曾敬德表示，前10月全國移轉量約為22.1萬棟，而11月的移轉量各都有1成到3成不等的增幅，加上年底前的交屋潮可望湧現，因此整年度移轉量可能落在27萬棟左右。以六都的表現來看，台中市11月買賣移轉棟數一口氣躍增到3867棟，月增超過1千棟，研判除了市場走出谷底回溫之外，交屋潮也可能是帶動移轉彈升的因素之一。 至於北部的北北桃地區，台北市的移轉出現好久不見的2500棟以上水準，移轉量月增加13％，年增加約10.8％，桃園市則是回升到3000棟以上，11月買賣移轉棟數為3418棟，月增高達23.2％，年增約3.6％，高雄市則是移轉量回升到2814棟以上，月增也高達17.8％。 曾敬德表示，11月移轉棟數表現強勁，是2015年以來難得一見包括月變動與年變動都呈現正向增加的狀況，預料12月延續市場回穩的買氣，加上新推案的交屋潮雙重帶動下，移轉量有機會維持穩定的表現。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】信義房屋統計2015年11月內部成交行情狀況後表示，雖然2016年1月有總統大選影響，但2015年11月房市交易仍較10月成長，連續2個月呈現反彈回溫走勢，其中雙北市11月房市交易雙雙反彈，在價格經歷一段修正過後，雙北市交易逐漸有止跌回穩的跡象出現。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2015年底雖然有選舉的不確定因素干擾，但整體選情並未特別緊繃，候選人的房市政策偏向中性，強調一定數量的社會住宅與租屋政策，對於年前的房市干擾有限，且2016年1月1日房地合一政策就要上路，若民眾此時遇到合適的房子，價格上也有適度修正，的確能夠吸引部分買方在年前完成交易。 根據信義房屋預約看屋狀況表現，雙北市11月份預約看屋的人氣比起10月多出約15％，顯見經歷一段房市盤整修正後，價格修正的確有助於房市人氣回穩，另外，雙北市的房屋委售成交的流通天數也都普遍拉長，背後代表經歷一段的銷售期間，屋主體認市況欠佳，也願意配合讓價吸引買方的目光。 若以房價的表現來看，六都房價除了台南市以外，包括月的變化與年度的房價變化，普遍都呈現下跌回檔走勢，曾敬德表示，除了交易區域比重的改變，如平價的行政區交易增加，導致平均房價被拉低以外，市場上房價仍維持修正趨勢未變，11月和去年同期相比主要都會區有5％~10％不等的房價修正幅度。 11月雙北市的房市交易量雙雙有成長的表現，尤其以新北市增加幅度最為明顯，新北市11月的房市交易量較上月增加約13％，新北市11月房市交易量為亮眼的區域，包括有中永和、三峽北大特區與林口、蘆洲等區域，新北市總價700~1000萬元與1500~2000萬元的房屋，11月交易狀況都比10月佳。 曾敬德表示，在房價持平或維持修正的格局之下，房地合一稅幾乎沒有課稅的空間，因此即使房地合一稅上路後，也不至於出現購屋的空窗期，在選舉、房地合一稅定案與FED即將升息等不確定因素淡化後，房市也將回歸正常交易表現。出處/MyGoNews      www.mygonews.com