【記者曹逸雯／台北報導】根據台北市地政局公布的最新統計，1月台北市買賣移轉棟數為2448棟，較12月量縮19.9%，較前年12月也減少23.5%，房仲業者分析，年前買氣旺季不旺，除了買賣雙方對價格僵持不下，房地合一課稅政策搖擺不定，觀望氣氛濃厚，也是買氣難以回升的原因。1月台北市買賣移轉量2448棟，前3名依序為中山區的366棟、士林區的361棟，以及內湖區280棟，全國不動產企研室主任張瀞勻表示，九合一選舉落幕後，雖然有遞延性買盤出籠，但屋主心態仍高，對價格認知差異過大，使雙方僵持不下。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也認為，年前買氣旺季不旺，除了與房地合一政策搖擺不定外，房價已到高點，也降低購屋人意願，是量體不開的主要因素；住商不動產北市區經理錢思明指出，受限於房屋標準單價與路段率雙雙提高，不少市中心個案難以交屋，也是移轉量無法大開的主要因素。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，房地合一稅改尚未定案之前，買賣雙方呈現各自觀望的氣氛濃厚，政府要能盡早確定房地稅改方向，民眾才能有所適從，房產市場也才有機會加速調整。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，預期2月買賣移轉棟數將進一步下滑，預料隨著房地合一政策方向愈來愈明朗，農曆年後交易量有機會緩步從谷底回溫；而張瀞勻則推測，如果房地合一稅改方案果真如財務部拋出的輕稅方案，年後買氣將有機會回升1至2成。出處/NOWnews   www.nownews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】陸客來台觀光人數雖直線上升，不過在目前「五四三」(貸款不超過五成、來台停留不能超過四個月、三年以內不能移轉)的限制之下，來台投資不動產意願仍不高，根據內政部最新發布統計，大陸人士來台取得不動產的許可件數在2014年僅45件，比前一年少了七件，大陸地區人民及陸資法人自2002年8月8日許可辦法發布迄今，全台也僅181件，即便有人認為陸資化身港資或其他國家資金來台，但在內政部統計中，2014年外資在台購買不動產也1133僅件，兩者相加也不到全年買賣移轉的1％，顯見台灣房地產仍以內需為主。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，從兩岸關係舒緩以來，市場普遍充滿陸資進軍台灣房市的想像，不過數字會說話，陸資來台購置不動產，無論質與量其實不如坊間想像，市場有人認為陸資借道港澳第三國進軍台灣，若從內政部每年千餘件外人購置不動產的狀況來看，台灣房市依舊是在地資金為主力。 根據內政部統計，在數量上，陸資在2002-2011年間取得台灣不動產僅50件，2012年表現稍佳，取得件數達34件，2013年達到高峰，全年共52件，但在2014年，陸資出手雖僅45件，13年來也不過181件。在金額上，自統計以來，不過近26億規模，即便2014年權利價值達到最高，也不過8.2億，平均一件僅1823萬，不如坊間盛傳手筆。 徐佳馨分析，不可諱言，台灣在「五四三」的限制下，若以陸資身分買房，相對麻煩，即便貸款沒問題，但買屋還要經過政府審核，曠日費時也影響賣方意願，應是量少的主要因素，而從對象來看，現階段若是陸資身分申請，多以個人或是中小型公司為主，甚至不乏是大陸來台新住民購屋自住，若以全球投資布局觀點來看，即便語言無障礙，又有土地永久所有權，但台灣在法令限制嚴格，套利難度高，漲幅又有限的狀況下，陸資揮軍台灣也會慎思。 在區域表現上，和各方期待不同，竟以高雄市58件為最多，台中市35件次之，新北市27件排名第三，當初認為的陸資首選台北市，僅有15件，還低於桃園縣的23件，徐佳馨指出，北市房價高，租金收益率低，對於個人或是中小企業而言，並不一定合算；值得玩味的是，同樣是外來資金，2014年外國人來台購屋以北市290件為最多，其中不乏是台灣人以第三地公司購買豪宅，以此狀況來看，想要抱房待價而沽的屋主，可能要大失所望。 綜觀未來，徐佳馨認為，在法令還未鬆綁，加上台灣房市漲幅有限下，進場陸資應以自用需求為主，若綜合內政部陸資與外國人士購屋的數量來看，台灣房市不脫「自己樓盤自己炒」的格局，內部自有資金依舊扮演最重要的角色。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【記者曹逸雯／台北報導】台北市捷運工程局今(2015)年度首次推出的捷運聯合開發案標售今(26)、明(27)日2天開標，位於捷運關渡站的「北方之星」共標售46戶捷運產品對外標售，結果只有7戶有人投標，總投標數有19封，預估標脫率僅15.2%，恐將創捷運宅標售以來的新低紀錄。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，雖然捷運標售案一直以來深受歡迎，但在房市翻轉之際，買氣也難有起色，整體來說，近來標售案普遍表現不佳，即使是到站即到家的捷運共構宅，表現也不亮麗，除了是因為目前市場買方觀望有關外，政策不確定性也是讓購屋人躊躇的主要因素，加上實價登錄後，價格都已經透明化，捷運局想要寫下天價，難度將愈來愈高。「北方之星」捷運共構宅此次釋出46戶，13樓以下登記為一般事務所，14樓以上登記為住宅，此次推出的樓層介於5樓到17樓之間，坪數18-35坪不等，標售總底價在866-2,082萬元之間，每坪底價 45.8-60.7萬元。台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，北方之星總樓層19層，屋齡2年，屬於分構式的合建案，在實價揭露上來看，扣除車位後的單價落在45-61萬元之間，跟標售底價差不多，其中13樓以下均價每坪49.6萬元，14樓以上均價則落在54.9萬元。洪佩君指出，「北方之星」位於關渡站1號出口，周邊生活機並不算發達，只有2號出口方向關渡國小周邊，以及大度路三段、知行路一側有小型地方商圈，根據實價資訊，關渡站周邊大樓產品單價多落在37-44萬元之間，而共構宅訴求「到站即到家」的便利性，通常會比鄰近住宅的價格高一些。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也表示，此次僅有7戶投標，推估主要還是以小坪數較為熱門，但此次標售僅有4戶屬於20坪以下的產品，標售底價不到千萬元，適合SOHO或首購族入手，另外還有1戶約22坪總價在1200萬元以內的住宅，是此次標售較受歡迎的產品。出處/NOWnews   www.nownews.com

【記者曹逸雯／台北報導】俗稱「奢侈稅」的特種貨物及勞務稅上路3年半，在國稅局積極查核下，難有漏網之魚，根據統計，截至2014年第3季，不動產部分核課約1萬,023件，稅收120億2,061萬元，平均單件課稅金額約63萬元，相當於一輛國產車。信義房屋不動產企研案專案經理曾敬德表示，奢侈稅屬於懲罰性的交易稅，目的主要是希望抑止短期交易的不當炒作行為，但仍可發現有不少民眾因不熟悉規定等因素，2年內轉手即被課徵奢侈稅，加上國稅局已累積3年多的查稅經驗，建議民眾可以先詢問稅捐機關，或者持有2年後再出售最為保險。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，近年來國稅局查稅積極，除財產交易所得稅外，奢侈稅更是一大重點，建議民眾自我檢視2年內出售不動產，如有不符合稅法相關規定者，應主動向所轄稽徵機關辦理自動補報並補繳應納稅額，只要是未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定的調查人員進行調查的案件，依稅捐稽徵法規定，僅會加計利息而不會被處罰。業者也歸納奢侈稅常見的疏失或違章型態包括有：未依規定辦竣戶籍登記、持有期間算錯、核准不課徵土地增值稅但條件不符、「受贈」取得之不動產短期出售、「交換」視同買賣、單獨銷售停車位、短期限制建築土地、出售未辦保存登記房屋、銷售價格計算錯誤、假贈與真買賣、預約買賣、利用他人名義規避、利用先租後售或以租代售方式銷售不動產規避特銷稅等。出處/NOWnews   www.nownews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】最近市場買氣膠著，無論新屋與舊屋都呈現「賣不動、漲不動」的窘況，特別是過去市場上充滿話題的新成屋，以及都更拚翻身的老房子，在現在的市場現狀中，到底有甚麼變化？住商不動產企劃研究室統計2013年與2014年下半年實價資料後發現，台北市的5年以內新屋及30年以上老屋，漲幅分別僅有1.02％與2.41％，其中更有不少區域出現跌價，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，市場買氣鈍化，過去投資者偏好的產品反而買氣更受影響，隨著稅賦壓力越來越大，未來新屋買氣將更為不樂觀。 在新屋表現較弱勢的區域有北投、松山、南港等，跌幅高達一成以上，徐佳馨分析，一方面是2014年少見優質個案推出，市場充斥較低價物件，二方面是松山、北投在松山線與信義線利多發酵完畢後，不少投資客想要獲利了結，也讓價格呈現回落。 不過新屋仍有區域表現不俗，如士林漲幅達20.77％，信義漲幅達19.25％，這揭示與區域內有新案交屋，或與指標豪宅價格不墜有關。徐佳馨分析，從新屋兩樣情的狀況來看，個案將會自行走出一條路。 相較於北市的新屋兩樣情，北市老屋跌幅不深，即使是跌幅最大的大安區，也僅有6.08％，幅度不大，而中正漲幅更達23.35％，徐佳馨分析，消費者若以卡位優質區為思考，低價老屋賣相較佳，而在未來新屋使用新造價後，老屋因為持有成本低，若賣方願意降價，交易狀況應該會更好，不過，老屋看俏也非好事，意味著未來都更難度將更大幅提高，都市面貌也將會繼續維持老舊。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【記者曹逸雯／台北報導】台北市長柯文哲父母因借1000萬元給柯P買房，遭國稅局查稅，問題是現在年輕人薪資倒退，房價又高，不靠父母，恐怕都將淪為無殼蝸牛，房仲提醒，民眾如果靠父母協助買房，必須要注意免稅額、資金流以及買賣後贈與移轉等問題。依遺產及贈與稅法規定，以自己資金無償為他人購置不動產，以贈與論，因此，如果不能舉證為借貸關係，就會被視為贈與，而需要課贈與稅。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，首先可以運用的就是110萬元的免稅額，在父母各贈與110萬元的情況下，一年就有220萬元的免稅額可以運用。其次就是資金流方面的佐證。徐佳馨指出，可以提供收入、存款、匯款等相關資料來證明，且需經過公證。至於贈與後移轉的贈與稅要怎麼算的問題？徐佳馨表示，大多都會以計算不動產的價值來計算，也就是土地以公告土地現值或評定標準價格為準，房屋則以評定標準價格為準，另外，如果是附有負擔贈與，又可以將負擔的部分予以扣除，再減輕稅負。舉例來說，柯大明買了1間市價2000萬元的房子給兒子，土地公告現值與房屋評定現值合計為1000萬元，贈與稅就是以1000萬元減去220萬元免稅額，再乘以贈與稅10%的稅率，柯大明要繳78萬元的贈與稅。不過，如果柯大明是以貸款購屋，並將房屋與房貸一併贈與給兒子，如果自備款為1200萬元、貸款800萬元，將1000萬元減去800萬元貸款，再減去220萬元免稅額，就等於完全不必繳贈與稅，但需注意兒子有沒有還貸款的能力。出處/NOWnews   www.nownews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】時序進入2015，整體房市交易持續冷清，房仲業者統計旗下加盟店2013年與2014年委售案量後發現，相較於2013年，全台委售增加7.19％，其中以桃園增加18.31％為最多，新北市不增反減，委售減少11.08％，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，市場利空持續衝擊，讓不少賣方出售意願大增，綜觀全台，以近年漲幅較高的桃園、台南、高雄等地，增加幅度較高，推論除與短時間內房價難繼續上攻外，政策不確定因素籠罩，也是屋主亟欲拋售的主要因素。 就全台委售狀況來看，雙北市之外的賣方似乎更有危機意識，例如近年房價倍翻的桃園、高雄等地，年增量逼近兩成，在委售量價格分析上，桃園以700-1000萬，高雄以2000萬以上比重為最高，徐佳馨分析，顯見不少投資者對於房地產後市看法相對保守，即便是700-1000萬的自用主力商品，賣方也擔心未來轉手不易，寧可提前殺出，也不要成為最後一隻老鼠。 在產品類別上，北市與高雄委售量最大比重，落在2000萬以上標的，北市占比超過4成，新北市以1000-1500萬的比重最高，其中不乏是即將要交屋的新成屋，顯見交屋後壓力已經出現。桃園與台中以700-1000萬的委售量最多，台南在佔比上以300-500萬價格帶為大宗。徐佳馨分析，綜觀各區域委售狀況，可以發現屋主對市況頗有感受，過去以兩房為主的投資者，也紛紛藉機脫手，以求獲利了結。 而在時序進入2015年，由於政府積極增加持有成本與移轉成本，即使房地合一仍未拍板，但對多屋者已經是一大負擔，預估在未來將有更多屋主釋出，自用客戶宜多看屋，並積極議價。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】台北市政府地政局2015年1月7日發布2014年11月份局部實價登錄資料，本次揭露依舊缺乏亮點，僅有士林區有高價店面成交，以及某些交屋個案寫下不錯的成績，不過並不集中在大安、信義等區域，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，2014年11月份適逢大選，市場觀望氣氛濃，買氣萎縮，特別是高價標的更無表現，也因此在本次揭露中，除交屋案較為熱絡外，僅有零星個案有少許亮點。 就整體交易狀況來看，士林因為國泰天母陸續交屋，寫下不錯的成績，本次揭露另有士林新案「無相」頂樓戶以總價1.08億，單價109.83萬，表現較為突出。此外，天母商圈有三筆高價店面成交，分別為單價199.19萬的天母東路店面，單價145.73萬與125.44萬的天母西路標的，皆是天母主商圈上的中大型店面。住商不動產天母西路加盟店店長林學良表示，天母商圈百貨公司林立，店面逐漸自成一格，以投資報酬率來說，約在3％水準，若以保值性與穩定出租效益來看，對於長線持有者而言，具保值潛力。 綜觀未來，徐佳馨認為，面對2015年，雖然房地合一未過，不過國稅局與地方政府已經透過調整稅基的方式增加持有與移轉成本，特別是北市，2014年七月份交屋的新案，將適用新的造價，若加上非自用的囤屋稅率，房屋稅會相當驚人，在此狀況下，市場將越發走往自用取向，以目前態勢看來，高總價住宅產品市場在持有稅、移轉稅增加與查稅積極下，交易將越發萎縮，中低總價仍有動能，可是要明顯成交量增加，必須先出現有感降價才有機會。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2014年匆匆進入尾聲，高雄地政局2015年1月6日公布2014年全年度買賣移轉數字，2014年全年移轉38815棟，相較於2013年移轉棟數43755棟，減少11.29％，其中以鼓山、新興兩區，量縮達32.04％與27.87％，幅度最大。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，高雄在奢侈稅後因價低成為交易熱區，不過因為這幾年價格直線上揚，對於外地客戶誘因減少，加上2014年又發生氣爆事件與地方大選，年底幾外地客戶進場，也讓買氣出現停滯。 就整體交易狀況來看，鼓山、新興兩區萎縮幅度最大，其中鼓山區更高達三成，住商不動產高屏澎區協理林祺博分析，除與鼓山豪宅買氣轉軟有關外，近期市場缺乏優質物件釋出也是重要因素。新興區在2014年以前由於供給量多，價格合宜，買氣持續加溫，不過2014年因為供給量低，價格也到高點，買氣自然冷卻。 綜觀未來，林祺博認為，高雄雖然買氣萎縮，但在地方大選局勢底定，加上土地價格不斷上揚因素下，價格應有支撐，但中長線盤整難免，他建議自用客戶可以伺機覓屋，選擇自用優質標的進場。投資者得針對個案做觀察，從成本與收益客觀考量，較能找到具有投資價值的標的。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，六都的12月移轉量較11月增加約3成，預料2014年全年度的買賣移轉棟數有機會保住32萬棟，但仍是2003年以來的新低量，若就六都呈現的交易數據來看，整體房市表現仍是「北冷南溫」，跨出大台北以外的區域，房價門檻低，價格在雙薪家庭可負擔的範圍內，預料仍將會是2015年房市能見度較高的區塊。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2014年12月台北市各行政區建物買賣移轉棟數合計為3,055戶，月增33.6％，年成長率仍有11.6％的衰退幅度。交易量排名最高的前三名分別為中山區(472戶)、內湖區(362戶)以及文山區(322戶)。2015年房市持續受到政府政策管控、利率緩步走揚以及新屋供給量持續增長，短期仍有買氣觀望的態勢。 台北市交易量月增33.6％，較102年同期量縮11.6％中山區交易量居冠，文山區與內湖區分居二、三名 永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，各大都會區12月房市普遍受到新屋交屋潮的因素，加上前期買氣陷低潮影響，因此多呈現房市開紅盤的演出，台北市部分，觀察12月第一次登記戶數為1,049戶，比11月525戶整整增加一倍，2014年全年總計達8,407戶，也比2013年全年7,012戶，增加兩成。因此，若以行政區來看，除傳統房市熱區的中山、文山與內湖等區交易量能回溫之外，中正、大同與信義等區交易量為241戶、188戶與256戶，也因交屋潮因素，交易量分別比前十一個月平均單月增加82戶、75戶與73戶。 黃舒衛分析，2015年房市持續受到政府政策管控、利率緩步走揚以及新屋供給量持續增長，短期仍有買氣觀望的態勢。 黃舒衛表示，12月新北市建物買賣移轉量為5,547戶，月增25.2％，年成長率則衰退26.2％，在11月交易量陷入谷底之後，12月各行政區交易量幾乎回升一成以上，再加上新屋交屋潮，使新北市交易量能呈現谷底反彈的格局。黃舒衛分析，觀察以往新屋交屋的熱門行政區，如淡水、新莊與中和區，在12月公布數據顯示又再度回溫，其交易量分別為798戶、733戶與596戶，交易量分別比前十一個月平均單月增加206戶、222戶與121戶。 黃舒衛指出，未來重劃區供給量會明顯大增，在房市交易走緩之際，賣壓越趨沉重，因此，建議區域房價已明顯過高的物件，屋主應留意市場反轉的風險，避免對房價過度期待仍有成長的可能，調整房價才能打破僵局。 中壢、平鎮與桃園區分居交易量前三名桃園市12月建物買賣移轉棟數為4,533戶，較上月大增1,234戶，月增37.4％，也比去年同期增加4.5％。 黃舒衛說明，桃園市12月房市出現開紅盤行情，受惠中壢、八德與平鎮等三區，重劃區大量新屋交屋潮的帶動，尤其平鎮與八德兩區，交易罕見創量僅次於中壢區，躍居行政區排名第二與第四，全市交易量因此達4,533戶，比上月大增37.4％。其中交屋熱區座落於中壢龍岡地區的東寮段達189件最多，八德區福興段183件居次，以及平鎮區廣北段149件排名第三。 黃舒衛分析，平鎮區交易量暴增1.4倍，若以前11個月單月交易平均量為353戶比較，12月交易量還大增500戶以上，前十大熱門行政區即佔其中五名，成為桃園市交易量衝高貢獻最多的行政區。不過，回歸一般買賣交易市況來看，事實上買氣與上月相當，並未有明顯的回溫。但是，隨著新屋市場的供給量持續增長以及政府調控房市政策之下，賣壓隨之加重，部分房價漲速過快的區域，房價修正的風險將大增。 雖然重大建設話題不少，加上又有升格議題，桃園去年表現反而不佳，減幅達14.2％，住商不動產桃竹區經理陸毅棋表示，桃園在奢侈稅後出現爆發性成長，到2014年已經達到歷史高點，買氣無法開展除與供給有關外，價格過高也是讓買氣萎縮的重要因素，不過相較於過去桃園只跌不漲的困窘，在地者與外來投資人都相信桃園有支撐力道，綜觀未來，陸毅棋也認為，桃園可能得經過一番盤整，而在此時間將有助於自用客戶進場覓屋。 台南市交易量月增23.5％，較2013年同期則量縮14.3％永康區交易量居冠，東區與南區分居二、三名台南市12月建物買賣移轉棟數為1,770戶，月增23.5％，與去年同期比較則量縮14.3％。黃舒衛分析，12月台南房市買氣除中西區量縮兩成之外，其他各區均較上月回溫，因此整體交易量月增23.5％，不過仍較去年同期減少14.3％。受惠重劃區與生活與商業服務機能成熟效益，房市熱區鎖定在永康區與東區為主，近期加上遠紡夢時代購屋中心的開幕，以及周邊土地整體規劃與開發題材，將增加兩區生活與消費品質的提升，成為區域房市交易的熱門話題。 2015年囤房稅上路多屋族須留意，房價貼近實價成交行情，交易量才可望回溫黃舒衛提醒，新的一年，房市相關稅制也將上路，影響多屋族的囤房稅，以台北市為例，名下有第二屋以上房產者，將非自住房屋稅稅提高至1.5％-3.6％，最快將2015年5月開始適用。此外，2015年台北全市土地公告現值調漲10.3％，市中心的大安、中山、信義與松山等區，調漲幅度都超過11％以上，對於多屋族且持有時間越長的房產，持有稅與交易稅都調升都將更有感。 黃舒衛表示，2015年展望全球經濟復甦可望優於2014年，為復甦腳步相對溫和，而國內出口導向為主的經濟結構，隨油價下跌與市場消費信心增強的有利條件下，國內經濟成長相當穩健，而都會區在交通建設與重大公建的加持下，土地價值將調整至接近市場，更是易漲難跌。因此，有意進駐都會區的民眾，可依自身需求趁低利與首購貸款優惠，並參考實價登錄成交行情與房仲公開最新成交資訊，及早進場看屋，才有機會晉升為有巢氏。出處/MyGoNews  www.mygonews.com