【MyGoNews林湘慈/綜合報導】內政部不動產實價網2015年6月1日公布最近一期的實價登錄資料，和過去相比，5月資料明顯變少，北市揭露僅5百多筆，高價標的更是乏善可陳，唯一亮點僅有士林夜市店面以482.7萬，寫下士林夜市新高。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，房地合一政策不明確，讓買方態度躊躇是量縮重要因素，此外，市場缺乏好物件、價格已到高點等因素都是讓議價難度增高的重要因素，綜觀未來，若以目前房地合一草案版本觀察，對兩年以上長期持有非自用者最為不利，在此氛圍下，好標的應能維持一定熱度到年底。 本次以士林夜市大東路總價1.08億店面最為吸睛，除總價破億，該案也以482.7萬單價刷新2014年4月揭露的450萬紀錄，且坪數又高於上回，住商不動產北市區經理錢思明分析，目前一線商圈店面釋出少，若能在2億以下更是奇貨可居，該案單價不到東區一半，卻同樣卡位一級商圈，CP值高，若能達到2％以上投資報酬率，在此市況下頗值得進場。 不過，另一值得注意的在市場近期不少個案在備註上均採特殊交易移轉，無論是節稅考量，或是其他需求，徐佳馨提醒，這類取得者在未來都有機會被加強查核，因此日後打算出售，建議還是先算清楚，以免繳交高額財產交易所得稅。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】房地合一政院版剛通過，但對於購屋人的行為已經出現改變，房仲業者2015年5月統計旗下營業店成交個案的銷售天數與議價空間後發現，和2014年同期相比，銷售天數與議價空間雙雙增加，以各區域表現來看，銷售天數均呈現增加，議價空間除北市與台南高雄外，新北桃園與台中均呈現擴大，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，目前市場交易呈現趨緩，造成銷售天數全面走揚，在議價空間上，全國呈現微幅增加，在成交價未創新高的狀況下，和屋主降價有密切關係。 綜觀各區域，台南增加天數長達6天，總體銷售天數在2015年逼近3個月，新北高雄表現平穩，但也達2個月以上之譜，徐佳馨認為，台南表現最弱，與該區為本波段最慢起漲的區域有關，其中值得注意的是桃園市、台中市站上80天大關，和地方變天，重大建設仍在調整有密切關係。  在議價空間上，台南議價空間縮小，同時觀察銷售天數延長，顯見買賣兩造拉鋸之下，賣方佔優勢，而高雄與台北雖然議價空間縮小，但近期不少屋主開始降開價，應是議價空間縮小的主要因素，此外，桃園議價空間大增，和航空城等重大建設前景未明有密切關係，加上資金外逃，短時間盤整震盪難免。 綜觀後勢，徐佳馨認為，房地合一雖然剛出行政院，但進立法院後還有不少變數，在塵埃落定前很難有大表現，不過以目前規劃來看，自用客戶將獲得較佳優惠，因此若有需要可積極進場，投資者就得特別留意，政治性風險最好能多加考量。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】交通部2015年4月中旬表示，暑假前，陸客來台自由行人數可望再提高，同時交通部規畫，每天再增加500人的配額，每天限額由4,000人提高到4,500人，而在陸客自由行之後，也活絡北市一級商圈，帶動租金行情，房仲業者根據內政部不動產實價登錄網統計2013-2014年租金單價在萬元以上的標的，北市僅有41件，其中巷弄店面就佔了19件，占比接近一半，大安區忠孝東路四段181巷的租金單價竟高達22805元，直逼正忠孝東路馬路邊，整個大安區更幾乎完占黃金巷弄前10名，表現傲視群雄。 又以隸屬於忠孝東路商圈的巷弄最為熱門，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，在開放自由行下，2014年陸客來台自由行人數大爆發，全年多達118萬人次，連續假期來台人數最多時一天可達七、八千人，2015年春節假期一天也有五、六千人，來台朝聖的第一站，非東區商圈莫屬，也讓商圈在擴散效應下造就黃金巷弄。 徐佳馨分析，大安區以壓倒性數字大勝其他行政區，忠孝東路商圈一直是台灣最黃金的商圈，進場一位難求，想要卡位的承租戶，常常捧著鈔票卻無位可卡，也因此將目標轉進巷弄，租金自然有所表現，而忠孝東路四段與敦化南路一段等巷弄，因為巷距寬，加上能夠有效牽引人潮進入，也成為想要卡位主要商圈的承租戶首選。 住商不動產仁愛復興加盟店徐裕臻經理指出，從忠孝東路四段到市民大道，敦化南路到忠孝東路四段223巷這個區塊，可說是台灣「本樂町」，其中包括忠孝東路四段181巷、敦化南路一段169巷、敦化南路一段161巷等巷弄，都有包括網拍、潮服、明星開業、中小型知名品牌進駐，在人流帶動下，也成為東區另一番風景。 值得玩味的是，萬元租金多是在20坪以下店面，甚至於有不到五坪的小店，徐佳馨分析，小店單價雖高，但總價低，對於不少租戶來說，卡位一級商圈，總價又在可負擔範圍之內，可說是高性價比的好選擇，不過也提醒想要卡位商圈的承租者，最好還是以一級商圈為主，二線商圈一方面效應不佳，二方面人流不足，即使花大錢卡位，可能也無法獲得預期效果，進場前不可不注意。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】台北市地政局2015年4月中旬公布新一批的實價資料，從本次資料來看，市場交易不見亮點，高價標的在囤屋稅與新標準單價的雙重壓力下，買氣更顯淒清，2015年僅有18筆，其中僅有12筆為住宅，且在區域分布上以中山區為最多，傳統豪宅區的信義區居然掛蛋，大出意料之外。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，高價標的失寵已成定局，特別是住宅類產品，短時間內這類標的交易將呈現窒息，近期交屋個案將撐起半邊天。 在八千萬以上個案表現較強的區域，一改過去信義、大安獨強的狀況，中山表現搶眼，且多為住宅標的，除日前公布的樂群二路國美大真外，又有中山北路二段總價達1.7億的個案成交，拆算車位單價後約為121.7萬，依照屋齡及樓層，該案可能為忠泰玉山石，徐佳馨分析，中山區在近幾年豪宅推案不少，除大直聚落外，中山北路二段在許多飯店、透天業主退場後，透過建商整合，也形成新的豪宅群，包括遠雄富都、國礎富裔等等，都算是頗為知名的新案，對於喜新厭舊的豪宅客來說，中山區豪宅屋齡較大安區新、價格較信義區便宜，高CP值的形象應是仍有接手者的重要因素。 徐佳馨表示，就整體市場表現來看，高總價在持有稅打壓，以及移轉稅加強稽查的狀況下，買氣不獲開展，短時間內市場交易將以新成屋交屋、以及高資產客戶節稅規劃移轉等為主，而影響所及，整體市場缺風向球，在水溫難測的狀況下，將經過一番盤整，投資者宜小心謹慎。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】台北房價一路飆漲，影響所及，讓買不起的民眾變多，過去較不受重視的住宅租賃市場轉熱，根據台北市政府地政局的資料，在住宅租賃件數上，增加7.98％，租賃平均租金部分，北市在2014年的住宅租金表現上，較2013年住宅有上漲情形，漲幅為4.16％。其中中山區最熱門，以1298件掄元，在租屋單價上，以信義區租金單價1599元為最高。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，從租屋狀況來看，租屋客對於電梯大樓的接受度又遠勝於公寓，機能性與多元性還是租屋客首選，選擇性較多的中山區自然能夠成為租屋者的最愛，而信義區機能強，新屋又多，對於就近上班的白領特別具有吸引力，反映在租金上，自然相對亮麗。 就整體租賃狀況而言，住宅租賃件數2013年與2014年分別為4,500件及4,859件，增加7.98％。進一步將住宅租賃案件依建築型態區分，全市住宅大樓2013年為3,594件，2014年為3,931件，增加9.38％，占整體租賃案件的六成；公寓2013年為789件，2014年為823件，增加4.31％；套房2013年為117件，2014年為105件，減少10.26％。由此可見，高房價下租賃市場順勢轉暖，且透過房仲業租賃的案量增加，對於此，徐佳馨認為，房價高攀不起，民眾選擇租賃是解決眼下問題的方式，而透過房仲業者租賃，在效益與管理上仍優於自租，應是租賃登錄案件得以增加的因素。 在住宅平均租金表現上，2013年與2014年分別為1,322元/坪及1,377元/坪，上漲4.16％，進一步依建築型態區分，全市大樓2013年為1,376元/坪，2014年為1,431元/坪，上漲4％；公寓2013年為843元/坪，2014年為873元/坪，上漲3.56％；套房2013年為1,541元/坪，2014年為1,598元/坪，上漲3.70％。各行政區平均租金，除內湖區及北投區略有下跌外，其餘均呈上漲，漲幅最高為萬華區的12.76％，漲幅次高為中正區的11.40％，皆因交易案件多位於捷運與商圈周邊，帶動租金上漲，其中，萬華因龍山寺附近電梯新大樓租屋暴增，帶動區域行情。此外，兩年間租金單價王均由信義區奪魁，而中山、大同區緊追在後，徐佳馨分析其因素，主要是區域出租新屋較多，自然能夠反映在租金上。好房網總編輯吳光中分析，北市租金會上漲，顯示房價居高不下，加上民眾普遍看跌心態，多以租代買，延長觀望心態。如預算有限的租屋族，不妨多花點時間，以通勤時間節省房價，選擇入住捷運附近的物件，如信義區與文山區，每坪租價相差一倍之多，不失為節省荷包的好方法。 綜觀未來，短期房價難見大幅度修正，租屋市場勢必持續加溫，不過徐佳馨認為，在目前沒有租賃專法的保護下，不透明的租屋市場對房東與房客雙方都沒有保障，政府應藉著目前房市盤整之際整頓，也未嘗不是一件好事。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】內政部2015年4月1日不動產實價查詢網揭露新一批資料，市場高價亮點幾乎絕跡，其中最值得注意的部分是，國內總價最高的豪宅社區「皇翔御琚」出現房價修正，根據2014年12月份資料來看，12樓首次跌破250萬，僅有242.8萬，總價也是目前揭露的9筆資料中，最低的一筆。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，政府棒打出頭鳥，針對豪宅積極打壓，除了讓買氣受到影響，價格也因此出現波動。 徐佳馨分析，過去幾年最熱門的豪宅，在近期表現疲軟，除了持有稅的稅基調整，讓豪宅購屋人產生壓力外，國稅局積極起底購屋人金流、銀行貸款成數縮減，加上未來房地合一稅上路後，豪宅勢必中招，種種因素都讓購屋意願大幅滑落，影響所及，買氣與價格表現自然差強人意，短期內想要再看到豪宅產品百家爭鳴的情景，可能不大容易。 除了豪宅外，本次也有101大樓的租金揭露，71、72樓單坪租金僅3400元，雖然相較於周邊高出許多，不過若以CP值來看，101高樓層租金單價僅比周邊辦公室高出一千餘元，對於大企業來說，算是相當划算的選擇。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】婦女節將至，近幾年由於女性經濟獨立，在房地產市場上也形成了一股不容小覷的力量，住商不動產企劃研究室統計2014年一整年的客戶購屋狀況後發現，男女比重約為49：51，女性略勝一籌，但就較為細節的年齡與購買產品上，有些值得玩味的差異，例如女性在購屋年齡上，多為40-49歲族群，比男性最大宗的30-39歲，大了許多，在產品類型上，由於小宅興起，大廈產品均是男女購屋時的大宗，但女性在住宅(大廈、公寓)類型比重上大於男性。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，隨著女性經濟獨立，對於具保本特質的不動產更有特別喜好，也因此近幾年不少個案皆會針對女性需求的提出特殊規劃，綜觀未來，由於獨身晚婚漸成一股勢力，不動產也將出現相當變化。 購屋年齡比：40-49歲女性最大宗從年齡層來看，女性購屋年齡最大比重落在40-49歲，比例達31.5％，男性最大比重落在30-39歲，比例達33.11％，徐佳馨分析，不少男性由於結婚所產生的購屋需求，因此落在該年齡層，女性購屋者不少是因為單身購屋，也因此在40歲後經濟較有餘裕之際，才進場做購屋規劃，以至於年齡晚了不少，除此之外，不少家庭在換屋時會以妻子名字作登記，應該也是女性購屋年齡偏高的原因之一。 購屋產品類型：女性穩健，男性愛冒險 在產品類型上，看得出女性購屋的穩健特質，在住宅類型的大廈與公寓上，女性均占大多數，反觀透天以及較具特殊性的其他類型產品，如土地、停車位等，卻都以男性為主，徐佳馨分析，在財產規劃習慣上，女性仍鍾情於穩健、保本、好周轉，但男性較在乎投資報酬率，因此風險性較高，但容易一本萬利的標的，仍以男性為主，而從產品類型來看，也透露了兩性在購屋時的不同思考，頗值得玩味。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2015年3月2日北市、新北、桃園與台南四都公布2月份買賣移轉，雖然受限於連價的季節性因素影響，但雙北市皆寫下史上新低，而桃園與台南表現也趨弱，均較上月與去年同期表現差。住商不動產副總劉明哲表示，2015年2月仍處於房地合一的紛擾期，因此買賣雙方皆觀望，也讓買氣遲滯，目前房地合一已有大概輪廓，預估在市場更為明朗之後，成交量將會回穩。 劉明哲指出，從房地合一目前的雛型來看，對於高價標的相對不利，這也是雙北市成交量無法打開的重要因素，反觀較為低價的桃園與台南，交易雖然不振，但後勢仍可期待，其中台南與去年同期相比，量縮最小，顯見市場處於打底之勢，綜觀未來，他認為，在政策逐漸明朗後，將有助於買方進場，不過高價區將面臨較長時間盤整，以目前看來，在銀行緊縮放貸之際，價格想要續創高峰，將不大容易。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】房地合一政策定調後，看得出政府對於高總價標的著墨甚深，也因此，讓豪宅產品的後勢蒙上陰影，住商不動產企劃研究室統計北中南三大行政區2013年與2014年豪宅價格表現後發現，若以量來看，北市與台中均為量縮，三大區域以台中量縮42.4％為最大，高雄不縮反增。而價格部分，以高雄價跌最多，降價幅度達5.7％，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，從這種趨勢來觀察，顯見價格與買氣息息相關，而在目前房地合一規定下，未來豪宅可能只剩下自用客戶願意出手，難見投資買盤進場。 綜觀本次資料，三大區塊高雄價跌最多，因此成交量不減反增，其他兩區價格穩健，交易反而慘淡。若以個別區域來看，北市信義、中正、士林等新豪宅供給區價格較穩，可看得出豪宅客戶對新案仍有偏愛，不過在持有成本調整後，未來可能無法樂觀。而台中雖然整體量縮，但西屯與西區價格穩健，僅有南屯小幅修正，推估應為重大建設利多出盡所致，而高雄整體區域價格差異不大，話題發燒的前鎮反而因過熱而出現盤整，值得留意。綜觀三大區域表現，可看得出話題已經不是重點，個案表現與價格才會視買方考量的重點。 徐佳馨指出，目前六都當中，台北市、桃園市房屋稅率採「三級制」，3戶以內稅率1.2％、第4、5戶為2.4％、第6戶以上為3.6％；其餘各都為「二級制」，台中、台南、高雄3戶以內1.2％，超過均為1.5％；而新北市超過3戶以上為2.4％。換言之，若是多戶非自用持有者，雙北市、桃園等地將會成本大增，反觀中南部壓力大減，加上路段率與造價等因素，中南部豪宅也可能因為持有成本優勢，成為自用客戶新歡，而在此狀況下，北部豪宅想要再有一番局面，短期內不易有機會。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【記者曹逸雯／台北報導】根據內政部最新資料，去(2014)年全國核發的使用執照數量達9萬1883戶，創金融海嘯以來的6年新高，在市場逐漸進入完工交屋的高峰期，以目前的市況氛圍，恐需居高思危，避免成為最後一隻老鼠。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，從2010年開始，建照數量就快速增加，2011、2012年的建照數量都超過9萬戶，2014年更爆出大量，從建築完工核發的數量可以發現，使用執照數量也緩步增加，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也表示，從使照數量可以發現，市場慢慢步入金融海嘯以後推案交屋的高峰期。去年全國使用執照數量為9萬1883戶，年增6.3%，從戶數來看，以桃園市的1萬6040戶拔得頭籌，高雄則是39.86%成長最大，徐佳馨指出，新北市量縮13.47%，台北市也量縮5.37%，看得出市場進入消化階段，但仍有風險存在，而台中、高雄、宜蘭、桃園等地，使照都比前一年成長2成以上。徐佳馨特別指出，許多區域雖然房價低，具有低基期的誘因，但也存在相當的賣壓，進場時不可不注意，特別是大坪數產品，由於銀行貸款限制，將會是市場最具風險的大地雷。此外，徐佳馨也提醒，在去年7月1日後，部分行政區調整了標準單價，包括北市、新北、高雄、宜蘭等地，其中北市調整幅度達1.6倍，影響所及，房屋稅與契稅也將大增，若加上購屋人是多戶持有者，將會付出慘痛代價，不可不注意。出處/NOWnews   www.nownews.com