【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2015年3月2日北市、新北、桃園與台南四都公布2月份買賣移轉，雖然受限於連價的季節性因素影響，但雙北市皆寫下史上新低，而桃園與台南表現也趨弱，均較上月與去年同期表現差。住商不動產副總劉明哲表示，2015年2月仍處於房地合一的紛擾期，因此買賣雙方皆觀望，也讓買氣遲滯，目前房地合一已有大概輪廓，預估在市場更為明朗之後，成交量將會回穩。 劉明哲指出，從房地合一目前的雛型來看，對於高價標的相對不利，這也是雙北市成交量無法打開的重要因素，反觀較為低價的桃園與台南，交易雖然不振，但後勢仍可期待，其中台南與去年同期相比，量縮最小，顯見市場處於打底之勢，綜觀未來，他認為，在政策逐漸明朗後，將有助於買方進場，不過高價區將面臨較長時間盤整，以目前看來，在銀行緊縮放貸之際，價格想要續創高峰，將不大容易。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】房地合一政策定調後，看得出政府對於高總價標的著墨甚深，也因此，讓豪宅產品的後勢蒙上陰影，住商不動產企劃研究室統計北中南三大行政區2013年與2014年豪宅價格表現後發現，若以量來看，北市與台中均為量縮，三大區域以台中量縮42.4％為最大，高雄不縮反增。而價格部分，以高雄價跌最多，降價幅度達5.7％，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，從這種趨勢來觀察，顯見價格與買氣息息相關，而在目前房地合一規定下，未來豪宅可能只剩下自用客戶願意出手，難見投資買盤進場。 綜觀本次資料，三大區塊高雄價跌最多，因此成交量不減反增，其他兩區價格穩健，交易反而慘淡。若以個別區域來看，北市信義、中正、士林等新豪宅供給區價格較穩，可看得出豪宅客戶對新案仍有偏愛，不過在持有成本調整後，未來可能無法樂觀。而台中雖然整體量縮，但西屯與西區價格穩健，僅有南屯小幅修正，推估應為重大建設利多出盡所致，而高雄整體區域價格差異不大，話題發燒的前鎮反而因過熱而出現盤整，值得留意。綜觀三大區域表現，可看得出話題已經不是重點，個案表現與價格才會視買方考量的重點。 徐佳馨指出，目前六都當中，台北市、桃園市房屋稅率採「三級制」，3戶以內稅率1.2％、第4、5戶為2.4％、第6戶以上為3.6％；其餘各都為「二級制」，台中、台南、高雄3戶以內1.2％，超過均為1.5％；而新北市超過3戶以上為2.4％。換言之，若是多戶非自用持有者，雙北市、桃園等地將會成本大增，反觀中南部壓力大減，加上路段率與造價等因素，中南部豪宅也可能因為持有成本優勢，成為自用客戶新歡，而在此狀況下，北部豪宅想要再有一番局面，短期內不易有機會。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【記者曹逸雯／台北報導】根據內政部最新資料，去(2014)年全國核發的使用執照數量達9萬1883戶，創金融海嘯以來的6年新高，在市場逐漸進入完工交屋的高峰期，以目前的市況氛圍，恐需居高思危，避免成為最後一隻老鼠。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，從2010年開始，建照數量就快速增加，2011、2012年的建照數量都超過9萬戶，2014年更爆出大量，從建築完工核發的數量可以發現，使用執照數量也緩步增加，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也表示，從使照數量可以發現，市場慢慢步入金融海嘯以後推案交屋的高峰期。去年全國使用執照數量為9萬1883戶，年增6.3%，從戶數來看，以桃園市的1萬6040戶拔得頭籌，高雄則是39.86%成長最大，徐佳馨指出，新北市量縮13.47%，台北市也量縮5.37%，看得出市場進入消化階段，但仍有風險存在，而台中、高雄、宜蘭、桃園等地，使照都比前一年成長2成以上。徐佳馨特別指出，許多區域雖然房價低，具有低基期的誘因，但也存在相當的賣壓，進場時不可不注意，特別是大坪數產品，由於銀行貸款限制，將會是市場最具風險的大地雷。此外，徐佳馨也提醒，在去年7月1日後，部分行政區調整了標準單價，包括北市、新北、高雄、宜蘭等地，其中北市調整幅度達1.6倍，影響所及，房屋稅與契稅也將大增，若加上購屋人是多戶持有者，將會付出慘痛代價，不可不注意。出處/NOWnews   www.nownews.com

【記者曹逸雯／台北報導】根據台北市地政局公布的最新統計，1月台北市買賣移轉棟數為2448棟，較12月量縮19.9%，較前年12月也減少23.5%，房仲業者分析，年前買氣旺季不旺，除了買賣雙方對價格僵持不下，房地合一課稅政策搖擺不定，觀望氣氛濃厚，也是買氣難以回升的原因。1月台北市買賣移轉量2448棟，前3名依序為中山區的366棟、士林區的361棟，以及內湖區280棟，全國不動產企研室主任張瀞勻表示，九合一選舉落幕後，雖然有遞延性買盤出籠，但屋主心態仍高，對價格認知差異過大，使雙方僵持不下。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也認為，年前買氣旺季不旺，除了與房地合一政策搖擺不定外，房價已到高點，也降低購屋人意願，是量體不開的主要因素；住商不動產北市區經理錢思明指出，受限於房屋標準單價與路段率雙雙提高，不少市中心個案難以交屋，也是移轉量無法大開的主要因素。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，房地合一稅改尚未定案之前，買賣雙方呈現各自觀望的氣氛濃厚，政府要能盡早確定房地稅改方向，民眾才能有所適從，房產市場也才有機會加速調整。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，預期2月買賣移轉棟數將進一步下滑，預料隨著房地合一政策方向愈來愈明朗，農曆年後交易量有機會緩步從谷底回溫；而張瀞勻則推測，如果房地合一稅改方案果真如財務部拋出的輕稅方案，年後買氣將有機會回升1至2成。出處/NOWnews   www.nownews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】陸客來台觀光人數雖直線上升，不過在目前「五四三」(貸款不超過五成、來台停留不能超過四個月、三年以內不能移轉)的限制之下，來台投資不動產意願仍不高，根據內政部最新發布統計，大陸人士來台取得不動產的許可件數在2014年僅45件，比前一年少了七件，大陸地區人民及陸資法人自2002年8月8日許可辦法發布迄今，全台也僅181件，即便有人認為陸資化身港資或其他國家資金來台，但在內政部統計中，2014年外資在台購買不動產也1133僅件，兩者相加也不到全年買賣移轉的1％，顯見台灣房地產仍以內需為主。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，從兩岸關係舒緩以來，市場普遍充滿陸資進軍台灣房市的想像，不過數字會說話，陸資來台購置不動產，無論質與量其實不如坊間想像，市場有人認為陸資借道港澳第三國進軍台灣，若從內政部每年千餘件外人購置不動產的狀況來看，台灣房市依舊是在地資金為主力。 根據內政部統計，在數量上，陸資在2002-2011年間取得台灣不動產僅50件，2012年表現稍佳，取得件數達34件，2013年達到高峰，全年共52件，但在2014年，陸資出手雖僅45件，13年來也不過181件。在金額上，自統計以來，不過近26億規模，即便2014年權利價值達到最高，也不過8.2億，平均一件僅1823萬，不如坊間盛傳手筆。 徐佳馨分析，不可諱言，台灣在「五四三」的限制下，若以陸資身分買房，相對麻煩，即便貸款沒問題，但買屋還要經過政府審核，曠日費時也影響賣方意願，應是量少的主要因素，而從對象來看，現階段若是陸資身分申請，多以個人或是中小型公司為主，甚至不乏是大陸來台新住民購屋自住，若以全球投資布局觀點來看，即便語言無障礙，又有土地永久所有權，但台灣在法令限制嚴格，套利難度高，漲幅又有限的狀況下，陸資揮軍台灣也會慎思。 在區域表現上，和各方期待不同，竟以高雄市58件為最多，台中市35件次之，新北市27件排名第三，當初認為的陸資首選台北市，僅有15件，還低於桃園縣的23件，徐佳馨指出，北市房價高，租金收益率低，對於個人或是中小企業而言，並不一定合算；值得玩味的是，同樣是外來資金，2014年外國人來台購屋以北市290件為最多，其中不乏是台灣人以第三地公司購買豪宅，以此狀況來看，想要抱房待價而沽的屋主，可能要大失所望。 綜觀未來，徐佳馨認為，在法令還未鬆綁，加上台灣房市漲幅有限下，進場陸資應以自用需求為主，若綜合內政部陸資與外國人士購屋的數量來看，台灣房市不脫「自己樓盤自己炒」的格局，內部自有資金依舊扮演最重要的角色。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【記者曹逸雯／台北報導】台北市捷運工程局今(2015)年度首次推出的捷運聯合開發案標售今(26)、明(27)日2天開標，位於捷運關渡站的「北方之星」共標售46戶捷運產品對外標售，結果只有7戶有人投標，總投標數有19封，預估標脫率僅15.2%，恐將創捷運宅標售以來的新低紀錄。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，雖然捷運標售案一直以來深受歡迎，但在房市翻轉之際，買氣也難有起色，整體來說，近來標售案普遍表現不佳，即使是到站即到家的捷運共構宅，表現也不亮麗，除了是因為目前市場買方觀望有關外，政策不確定性也是讓購屋人躊躇的主要因素，加上實價登錄後，價格都已經透明化，捷運局想要寫下天價，難度將愈來愈高。「北方之星」捷運共構宅此次釋出46戶，13樓以下登記為一般事務所，14樓以上登記為住宅，此次推出的樓層介於5樓到17樓之間，坪數18-35坪不等，標售總底價在866-2,082萬元之間，每坪底價 45.8-60.7萬元。台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，北方之星總樓層19層，屋齡2年，屬於分構式的合建案，在實價揭露上來看，扣除車位後的單價落在45-61萬元之間，跟標售底價差不多，其中13樓以下均價每坪49.6萬元，14樓以上均價則落在54.9萬元。洪佩君指出，「北方之星」位於關渡站1號出口，周邊生活機並不算發達，只有2號出口方向關渡國小周邊，以及大度路三段、知行路一側有小型地方商圈，根據實價資訊，關渡站周邊大樓產品單價多落在37-44萬元之間，而共構宅訴求「到站即到家」的便利性，通常會比鄰近住宅的價格高一些。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也表示，此次僅有7戶投標，推估主要還是以小坪數較為熱門，但此次標售僅有4戶屬於20坪以下的產品，標售底價不到千萬元，適合SOHO或首購族入手，另外還有1戶約22坪總價在1200萬元以內的住宅，是此次標售較受歡迎的產品。出處/NOWnews   www.nownews.com

【記者曹逸雯／台北報導】俗稱「奢侈稅」的特種貨物及勞務稅上路3年半，在國稅局積極查核下，難有漏網之魚，根據統計，截至2014年第3季，不動產部分核課約1萬,023件，稅收120億2,061萬元，平均單件課稅金額約63萬元，相當於一輛國產車。信義房屋不動產企研案專案經理曾敬德表示，奢侈稅屬於懲罰性的交易稅，目的主要是希望抑止短期交易的不當炒作行為，但仍可發現有不少民眾因不熟悉規定等因素，2年內轉手即被課徵奢侈稅，加上國稅局已累積3年多的查稅經驗，建議民眾可以先詢問稅捐機關，或者持有2年後再出售最為保險。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，近年來國稅局查稅積極，除財產交易所得稅外，奢侈稅更是一大重點，建議民眾自我檢視2年內出售不動產，如有不符合稅法相關規定者，應主動向所轄稽徵機關辦理自動補報並補繳應納稅額，只要是未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定的調查人員進行調查的案件，依稅捐稽徵法規定，僅會加計利息而不會被處罰。業者也歸納奢侈稅常見的疏失或違章型態包括有：未依規定辦竣戶籍登記、持有期間算錯、核准不課徵土地增值稅但條件不符、「受贈」取得之不動產短期出售、「交換」視同買賣、單獨銷售停車位、短期限制建築土地、出售未辦保存登記房屋、銷售價格計算錯誤、假贈與真買賣、預約買賣、利用他人名義規避、利用先租後售或以租代售方式銷售不動產規避特銷稅等。出處/NOWnews   www.nownews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】最近市場買氣膠著，無論新屋與舊屋都呈現「賣不動、漲不動」的窘況，特別是過去市場上充滿話題的新成屋，以及都更拚翻身的老房子，在現在的市場現狀中，到底有甚麼變化？住商不動產企劃研究室統計2013年與2014年下半年實價資料後發現，台北市的5年以內新屋及30年以上老屋，漲幅分別僅有1.02％與2.41％，其中更有不少區域出現跌價，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，市場買氣鈍化，過去投資者偏好的產品反而買氣更受影響，隨著稅賦壓力越來越大，未來新屋買氣將更為不樂觀。 在新屋表現較弱勢的區域有北投、松山、南港等，跌幅高達一成以上，徐佳馨分析，一方面是2014年少見優質個案推出，市場充斥較低價物件，二方面是松山、北投在松山線與信義線利多發酵完畢後，不少投資客想要獲利了結，也讓價格呈現回落。 不過新屋仍有區域表現不俗，如士林漲幅達20.77％，信義漲幅達19.25％，這揭示與區域內有新案交屋，或與指標豪宅價格不墜有關。徐佳馨分析，從新屋兩樣情的狀況來看，個案將會自行走出一條路。 相較於北市的新屋兩樣情，北市老屋跌幅不深，即使是跌幅最大的大安區，也僅有6.08％，幅度不大，而中正漲幅更達23.35％，徐佳馨分析，消費者若以卡位優質區為思考，低價老屋賣相較佳，而在未來新屋使用新造價後，老屋因為持有成本低，若賣方願意降價，交易狀況應該會更好，不過，老屋看俏也非好事，意味著未來都更難度將更大幅提高，都市面貌也將會繼續維持老舊。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【記者曹逸雯／台北報導】台北市長柯文哲父母因借1000萬元給柯P買房，遭國稅局查稅，問題是現在年輕人薪資倒退，房價又高，不靠父母，恐怕都將淪為無殼蝸牛，房仲提醒，民眾如果靠父母協助買房，必須要注意免稅額、資金流以及買賣後贈與移轉等問題。依遺產及贈與稅法規定，以自己資金無償為他人購置不動產，以贈與論，因此，如果不能舉證為借貸關係，就會被視為贈與，而需要課贈與稅。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，首先可以運用的就是110萬元的免稅額，在父母各贈與110萬元的情況下，一年就有220萬元的免稅額可以運用。其次就是資金流方面的佐證。徐佳馨指出，可以提供收入、存款、匯款等相關資料來證明，且需經過公證。至於贈與後移轉的贈與稅要怎麼算的問題？徐佳馨表示，大多都會以計算不動產的價值來計算，也就是土地以公告土地現值或評定標準價格為準，房屋則以評定標準價格為準，另外，如果是附有負擔贈與，又可以將負擔的部分予以扣除，再減輕稅負。舉例來說，柯大明買了1間市價2000萬元的房子給兒子，土地公告現值與房屋評定現值合計為1000萬元，贈與稅就是以1000萬元減去220萬元免稅額，再乘以贈與稅10%的稅率，柯大明要繳78萬元的贈與稅。不過，如果柯大明是以貸款購屋，並將房屋與房貸一併贈與給兒子，如果自備款為1200萬元、貸款800萬元，將1000萬元減去800萬元貸款，再減去220萬元免稅額，就等於完全不必繳贈與稅，但需注意兒子有沒有還貸款的能力。出處/NOWnews   www.nownews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】時序進入2015，整體房市交易持續冷清，房仲業者統計旗下加盟店2013年與2014年委售案量後發現，相較於2013年，全台委售增加7.19％，其中以桃園增加18.31％為最多，新北市不增反減，委售減少11.08％，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，市場利空持續衝擊，讓不少賣方出售意願大增，綜觀全台，以近年漲幅較高的桃園、台南、高雄等地，增加幅度較高，推論除與短時間內房價難繼續上攻外，政策不確定因素籠罩，也是屋主亟欲拋售的主要因素。 就全台委售狀況來看，雙北市之外的賣方似乎更有危機意識，例如近年房價倍翻的桃園、高雄等地，年增量逼近兩成，在委售量價格分析上，桃園以700-1000萬，高雄以2000萬以上比重為最高，徐佳馨分析，顯見不少投資者對於房地產後市看法相對保守，即便是700-1000萬的自用主力商品，賣方也擔心未來轉手不易，寧可提前殺出，也不要成為最後一隻老鼠。 在產品類別上，北市與高雄委售量最大比重，落在2000萬以上標的，北市占比超過4成，新北市以1000-1500萬的比重最高，其中不乏是即將要交屋的新成屋，顯見交屋後壓力已經出現。桃園與台中以700-1000萬的委售量最多，台南在佔比上以300-500萬價格帶為大宗。徐佳馨分析，綜觀各區域委售狀況，可以發現屋主對市況頗有感受，過去以兩房為主的投資者，也紛紛藉機脫手，以求獲利了結。 而在時序進入2015年，由於政府積極增加持有成本與移轉成本，即使房地合一仍未拍板，但對多屋者已經是一大負擔，預估在未來將有更多屋主釋出，自用客戶宜多看屋，並積極議價。出處/MyGoNews  www.mygonews.com